Banco Nacional de Costa Rica

(1)

Banco Nacional de Costa Rica

Fecha

Informe de Avalúo Urbano

Avalúo N°

214-11702054832200-2017-U

Nombre del Solicitante

Realizado por

11/5/2017

Bienes Inmuebles

(2)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1 OFICINA

Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica

Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 100%

Provincia:

Cantón:

Distrito:

Localidad:

Inscripción de Según

Diferencia de medidas Porcentaje:

20 meses

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Tipo de Profesional

Número de registro A- 22975 Emp. 11281

Fecha inspección:

Números telefónicos para contacto Nombre de la empresa

11 mayo 2017 11 mayo 2017

Nombre y firma representate legal de la empresa

Fecha informe:

AVALÚO

1-0924-0346 Firma del Perito

VALOR EN LETRAS: SESENTA MILLONES DOSCIENTOS TRECE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE COLONES 00/100

¢33.049.383,00

₡60.213.989,00

VALOR TOTAL DEL BIEN

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

Arquitecto

Identificación N°

¢33.049.383,00 Administración de Bienes.

De la bomba El Empalme 2,5 kilómetros al noroeste, camino hacia Santa María de Dota. Propiedad a mano derecha portón de madera

NOMBRE PROPIETARIO (S) NOMBRE SOLICITANTE (S) PROPÓSITO DEL AVALÚO

DIRECCIÓN EXACTA

4-000-001021 4-000-001021 Proporción de Derechos

AVALÚO DE FINCA URBANA

INFORME DE AVALÚO 214 Dirección de Recursos Materiales 214-11702054832200-2017-U

VALOR DEL TERRENO ¢27.164.606,00

Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Baja

La cabaña no presenta caja de breakers en apariencia fue removida. Debe ser instalada nuevamente para restablecer el flujo eléctrico.

La información consignada en este documento deberá ser corroborada por un notario en el momento de establecer cualquier gravamen o al hacer operación de compra-venta sobre el inmueble valorado.

El bien en estudio y las construcciones no presentan ningún factor físico, social y legal que afecte o condicione su explotación.

No se realizó estudio de suelo ni pruebas de infiltración.

No se asume responsabilidad por la capacidad soportante del suelo.

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

Correo electrónico / Dirección WEB

8859-0498 - 4702-4877 randall.campos.n@gmail.com

2.177,00 m2 02 - JARDIN

01 - SAN JOSE 17 - DOTA

UBICACIÓN DEL BIEN

JARDÍN DE DOTA

Randall Campos Noriega Plano de catastro N°

la Finca el Registro y el Plano

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA

0,00% Demasía NO

11702054832200

Identificador Predial 2.177,00 m2

SJ-0915584-2004

0,00 m2

(3)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

1 Factor 2 Factor 3 Factor

VALOR ¢/m2

Área 2177 1.528,72 0,8899 2.000,00 0,9724 1.400,00 0,8644

Nivel 2 2,5 1,0000 2 1,0000 2 1,0000

Frente 32 63,67 0,7951 65 0,7896 50 0,8618

Fondo 70 48,20 1,0000 30,77 1,0000 28,00 1,0000

Forma 1 0,85 1,0847 1 1,0000 1 1,0000

Pendiente 5 5 1,0000 10 1,0662 10 1,0662

Ubicación 5 8 1,0796 5 1,0000 5 1,0000

Servicios 1 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000

Servicios 2 12 16 0,8869 16 0,8869 16 0,8869

Tipo de Vía 4 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000

DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

3,00 m

VÉRTICE

Altitud

1 1.986

3 1.988

VALOR TOTAL DEL TERRENO

¢27.164.606,00

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN

ESTE NORTE

503.884 1.074.044

Calle pública frente 30,39 metros y Ronald Alexis Hidalgo Araya Calle pública y María Eugenia Villegas Hidalgo

Ronald Alexis Hidalgo Araya Ronald Alexis Hidalgo Araya

LINDEROS ACTUALES

Quinta con cabaña Calle pública Quinta con cabaña

1,0000 Área 2.177,00 m2 ¢0 / m2

VALOR UNITARIO FINAL ¢12.478,00 /m2

VALOR DEL TERRENO

₡12.478 /m2 Valor ajustado ¢12.478 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,7044

1,0000 Área afectada 0,00 m2

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO

FACTOR DETALLE

1,0000 Área afectada 0,00 m2

503.899 1.074.059

Finca

AVALÚO DEL TERRENO 214-11702054832200-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características

SUJETO

COMPARABLES

Valores Homologados 11.002,66 12.343,31 14.088,88

14.974,00 17.000,00 20.000,00

Factor de Homologación 0,7348 0,7261

(4)

N°

Este 503.245 Norte

Este 503.976 Norte

Este 503.964 Norte

3

Referente: No se indica.

Ubicación: Quebradillas.

Área del terreno: 1400 m2 Valor de venta: ¢ 28.000.000,00

Oferta 8309-2354 11/5/2017

Coordenadas 1.073.220

2

Referente: Martín Madrigal.

Ubicación: Quebradillas.

Área del terreno: 1050 m2 Valor de venta: ¢ 19.000.000,00

Oferta 8911-1232 11/5/2017

1

Referente: Avalúo: 73-11702048429300- 2017-U

Ubicación: Jardín de Dota.

Área del terreno: 1528,72 m2 Valor del avalúo: ¢ 22.891.053,28

Base de Datos 11/5/2017

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES

Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta

(5)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Tipo de ruta Caño NO

Material Cuneta SÍ SÍ

Ancho de vía Cordón NO

Acera NO

Teléfono SÍ

^ICE

SÍ

^ICE

Alumbrado SÍ

COOPESANTOS

SÍ a 2500 m

Electricidad SÍ

COOPESANTOS

SÍ a 500 m

Agua Potable SÍ

^POZO

SÍ a 2000 m

Señal celular SÍ

^ICE

SÍ

TV por Cable SÍ SÍ a 500 m

Frente principal: 32,00 m 2,00 m

Fondo: 70,00 m

Relación: 2,1875

Servicios S1 S2

NO Bueno Cuerpo de agua cerca Río Distancia

Topografía Pendiente

74,40%

Alcantarillado pluvial

Nivel sobre calle:

Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:

10/5/2017

ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY.

GRAVÁMENES O AFECTACIONES: NOI HAY.

FECHA ESTUDIO

GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

AFECTACIONES DEL BIEN 1

12 Pendiente % 5

Tipo de vía:

Sistema Sanitario Tanque séptico

ACCESO A LA FINCA Calle pública

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS

4 Ubicación: Medianero

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de:

Edificios públicos / comunales Recolección de basura Medidores instalados Teléfono y Electricidad

Residencial - Agrícola

Transporte Público Densidad poblacional Media

Internet por Cable Clase social Media Baja

Jardínes y Parques Clase social zonas cercanas DESCRIPCIÓN DE LA FINCA

Y DE SU ENTORNO

214-11702054832200-2017-U

VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Terciaria

Asfalto 20,00 m

Edificios Comerciales Actividad del lugar

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS

Plana

RIESGOS POTENCIALES Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres:

Media Baja

Ninguno Ninguno Posibilidad de daños

Riesgo deslizamiento Desendente

1.000,00 m

(6)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

1. Vialidad: El acceso a la propiedad por calle de asfalto, en buen estado que permite la circulación de vehículos livianos durante todo el año.

2. El bien de estudio se encuentra ubicado en zona de interés residencial - agrícola, con cercanía a los principales servicios: transporte público, establecimientos comerciales, parques o áreas de recreación, edificios públicos (escuelas, iglesia, entre otros).

3. Durante la inspección no se encuentran problemas de seguridad aparentes, tampoco molestias y riesgos como niebla, humos, ruidos y vibraciones industriales, basura, desechos y maleza vegetal dentro o cerca del bien, entre otros que puedan afectar su deseabilidad.

4. La forma y tamaño del lote son ideales para llevar a cabo construcciones según su uso.

5. Las curvas de nivel del terreno permiten construcciones sin necesidad de movimientos de tierra importantes.

6. Presenta homogeneidad de las características sociales y económicas en la zona de estudio.

7. Se detectan actitudes sociales hacia el orden y la ley.

8. Las áreas no construidas presentan enzacatado y jardinería, lo cual da un agradable aspecto visual a bien inmueble.

9. La propiedad presenta sus límites debidamente localizados.

OBSERVACIONES

(7)

Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR

m2 ¢ / m2 ¢ años años Depre. Estado ¢ años

Cabaña Nivel 1 44,00 350.000 15.400.000 50 13 B 0,8362 0,9748 12.552.980,00 40,8 Cabaña Nivel 2 44,00 350.000 15.400.000 50 13 B 0,8362 0,9748 12.552.980,00 40,8 Balcón Nivel 2 22,00 165.000 3.630.000 50 13 B 0,8362 0,9748 2.958.912,00 40,8 Corredor 18,00 165.000 2.970.000 50 13 B 0,8362 0,9748 2.420.928,00 40,8 Espacio sin concluir 17,00 185.000 3.145.000 50 13 B 0,8362 0,9748 2.563.583,00 40,8

TOTAL 145,00 40.545.000 33.049.383,00

-

O ÓPTIMO

MB MUY BUENO

B BUENO

I INTERMEDIO

V. Unit. R REGULAR

VRN D DEFICIENTE

VUT M MALO

Edad MM MUY MALO

DM DEMOLICIÓN Valor Neto de Reposición

Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad del bien (años de construido)

Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN

ESTADO

DEFINICIONES

ÁreaDimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado

Valor de Reposición Nuevo VNR

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES ¢33.049.383,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS ¢0,00

VALOR TOTAL

¢33.049.383,00

TOTAL

MEJORAS AL TERRENO

Forma de explotación Estado Valor Unitario Final

¢ / m2 TOTAL

OBRAS COMPLEMENTARIAS

¢ / m2 285.295 285.295 134.496 134.496 150.799

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

214-11702054832200-2017-U CONSTRUCCIONES

¢ / m2

(8)

Avance: Presupuesto: ¢

En desuso

77,49 m2 4% 2004

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

CÑ02 2

Estructura Paredes

Entrepiso SI TOTAL

Techos 100%

Cubierta NO

Cielos Pisos Fachada

Gas LP Ubicación

Baños

Otros Paredes Bueno Cielos Bueno

Pisos Bueno Cubierta Bueno

Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos

Pisos Ninguno

Avance:

Etapas % de avance 1

Artesonado de tablas de madera.

Cerámica.

Corredor en el primer nivel y balcón en el segundo. Estilo cabaña.

Madera.

Cerchas de madera artesonado.

Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción:

DESCRIPCIÓN

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN

Apreciación visual de desplome

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Estado de la edificiación:

Ninguno Ninguno

Fisuras

Sistema eléctrico:

Estado Físico y Mantenimiento:

Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

Aposentos

Columnas y vigas de madera, sócalo de concreto enchapado.

Tablas de madera.

Propiedad utilizada por: Nombre

Vigencia del contrato de arrendamiento:

Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción:

Documentos de construcción adicionales:

Nombre del Desarrollador:

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 214-11702054832200-2017-U CONSTRUCCIONES

Tipo de construcción existente: Cabaña Uso predominante: Residencial

Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor

1 baño.

Fusible

Sala, cocina, 2 dormitorios, 1 baño, corredor y balcón.

Estado General Regular

Lámina de hierro esmaltado imitación teja.

Red de agua caliente Tanque captación de agua

(9)

OBSERVACIONES

Generales:

1. La cabaña presenta un agradable diseño arquitectónico estilo cabaña, con una adecuada distribución lo cual permite fluidez en los recorridos de la circulación.

2. Cada aposento se encuentra debidamente ventilado e iluminado de forma natural, permitiendo la circulación y renovación del aire, mejorando el bienestar térmico en los espacios internos.

3. No se encuentran daños aparentes en los elementos estructurales de la construcción (columnas, vigas y paredes).

Específicos:

1. La construcción presenta un buen estado general de mantenimiento y conservación, en apariencia requiere algunas reparaciones simples.

2. Se encuentran detalles y acabados arquitectónicos los cuales benefician su deseabilidad, tales como: corredor con piso cerámico, balcón y chimenea.

4. No presenta caja de breakers, en apariencia fue removida. Debe ser instalada nuevamente para restablecer el flujo eléctrico.

(10)

Método de Valoración

214-11702054832200-2017-U Para determinar el valor base del terreno, según el método comparativo usando el valor de reposición, se definen áreas homogéneas donde se puedan establecer los valores unitarios de forma general. La definición de las zonas homogéneas físicas existentes es el resultado de un trabajo de investigación de campo que identifica áreas geográficas con similitud en los siguientes variables:

-Topografía.

-Características red vial.

-Servicios públicos instalados.

-Tipo de edificaciones existentes.

-Área del terreno, entre otras.

La investigación llegará a tomar predios en verde o bien, en caso de no encontrarse con construcción para lo cual se deberá utilizar un método que se asemeja al residual cuyo fin es descontar al valor total el de la construcción, para tener el valor del terreno que es el que nos interesa en esta parte del informe de avalúo, en atención a que el precio por metro cuadrado de la construcción es definible y cierto.

El valor del terreno se determina multiplicando el valor por metro cuadrado del lote sujeto por el área total del lote (en caso de diferencias entre la información del registro y la del catastro, se utiliza la menor de las áreas) y por un coeficiente, el cual considera correcciones por área, frente, fondo, forma, ubicación y nivel. En caso de propiedades en condominio, el área correspondiente con la finca filial valorada, se determina a partir del producto del área de la finca madre por el coeficiente de copropiedad de la finca filial.

(11)

Método de Valoración

214-11702054832200-2017-U

(12)

Método de Valoración

214-11702054832200-2017-U

(13)

5. Vista externa 6. Aposento sin finalizar

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-11702054832200-2017-U

1. Fachada 2. Vista de la entrada a la propiedad

3. Balcón 4. Balcón lateral

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

1 2 3

(14)

13. Aposentos 14. Área externa

214-11702054832200-2017-U ANEXO FOTOGRÁFICO

7. Alrededores de la propiedad 8. Alrededores de la propiedad

9. Alrededores de la propiedad 10. Vía de acceso

11. Aposentos 12. Aposentos

Cabaña

(15)

21. Aposentos 22. Aposentos

19. Aposentos 20. Aposentos

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-11702054832200-2017-U

15. Aposentos 16. Aposentos

.

17. Aposentos 18. Aposentos

(16)

27. Foto en sitio

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-11702054832200-2017-U

23. Puerta de ingreso 24. Aposentos

.

25. Chimenea 26. Caja breakers no presente

(17)

Plano

214-11702054832200-2017-U

(18)

ESTUDIO DE REGISTRO

214-11702054832200-2017-U

(19)

IMAGEN GOOGLE MAPS

214-11702054832200-2017-U