AYUNTAMIENTO DE TRES CANTOS PLAN GENERAL
VOLUMEN II
NORMAS URBANISTICAS GENERALES Documento Definitivo
7 de Mayo de 2003
I N D I C E
Pág.
TITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES 6
CAPITULO 1.1. OBJETO, AMBITO Y EFECTOS DEL PLAN GENERAL
DE TRES CANTOS 7
CAPITULO 1.2. NORMAS DE TRAMITACION 7
1.2.1. Revisión 7
1.2.2. Modificación 7
1.2.3. Corrección Material de Error 7
1.2.4. Interpretación de concepto dudoso 8
1.2.5. Contenido documental 8
1.2.6. Normas de Interpretación 8
1.2.7. Licencias urbanísticas 9
1.2.8. Alineaciones y rasantes 11
1.2.9. Control de la ejecución de obras 11
TITULO 2. RÉGIMEN DE SUELO Y GESTION 12
CAPITULO 2.1. REDES PÚBLICAS GENERALES Y SUPRAMUNICIPALES 13
2.1.1. Definición 13
2.1.2. Obtención 13
2.1.3. Relación de Redes Públicas Supramunicipales y Generales, Ordenanza de
Aplicación y Sistema de Obtención 14
CAPITULO 2.2. SUELO URBANO 16
2.2.1. Definición 16
2.2.2. Derechos y deberes de los propietarios de Suelo Urbano 16
2.2.5. Regulación del Suelo Urbano 16
CAPITULO 2.3. SUELO URBANIZABLE 17
2.3.1. Definición y delimitación 17
2.3.2. Facultades y limitaciones de los propietarios de Suelo Urbanizable 17
2.3.3. Desarrollo de Planes Parciales 17
2.3.4. Vivienda de Protección Pública 18
2.3.5. Condiciones específicas de desarrollo 18
CAPITULO 2.4. SUELO NO URBANIZABLE 19
2.4.1. Definición 19
2.4.2. Regulación 19
2.4.3. Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de protección 19 TITULO 3. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION Y LOS USOS 20
CAPITULO 3.1. DEFINICIONES 21
3.1.1. Parcela 21
3.1.2. Solar 21
3.1.3. Parcela mínima 21
3.1.4. Linderos 21
3.1.5. Alineaciones 22
3.1.6. Rasantes 22
3.1.7. Plano de fachada, o plano principal de fachada 40
3.1.8. Medianera 40
3.1.11. Separación entre edificaciones 41
3.1.12. Edificación aislada 41
3.1.13. Edificación no aislada 41
3.1.14. Fondo edificable 42
3.1.15. Superficie ocupable 42
3.1.16. Superficie ocupada 42
3.1.17. Ocupación máxima de parcela 43
3.1.18. Espacio libre 43
3.1.19. Edificabilidad 43
3.1.20. Áreas de Reparto 43
3.1.21. Aprovechamiento Unitario de Reparto 43
3.1.22. Cesión de edificabilidad 44
3.1.23. Superficie total edificada, o techo edificado 44
3.1.24. Superficie edificada existente 46
3.1.25. Superficie útil 46
3.1.26. Altura de la edificación 47
3.1.27. Altura de piso y altura libre 48
3.1.28. Habitación exterior 49
3.1.29. Habitación vividera 49
3.1.30. Edificio bioclimático 49
3.1.31. Apartamento 49
CAPITULO 3.2. CONDICIONES GENERALES DE VOLUMEN, HIGIENICAS
3.2.2. Organización de las cubiertas y aprovechamiento
bajo las mismas 50
3.2.3. Regulación de las plantas de una edificación 51
3.2.4. Regulación de los entrantes y salientes en fachada 54
3.2.5. Condiciones de los patios 56
3.2.6. Condiciones y dotaciones en locales y edificios 57
3.2.7. Condiciones de seguridad y accesibilidad 61
CAPITULO 3.3. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS 64
3.3.1. Regulación de los usos en distintas clases de suelo 64
3.3.2. Desarrollo de la regulación de usos 64
3.3.3. Clases de usos 64
3.3.4. Uso público, colectivo y privado 66
3.3.5. Simultaneidad de usos 66
3.3.6. Legislación sectorial 66
CAPITULO 3.4. CONDICIONES GENERALES ESTETICAS 67
3.4.1. Fachadas 67
3.4.2. Medianerías 67
3.4.3. Cerramientos 67
3.4.4. Tratamiento de los espacios libres 69
TITULO 4. AFECCIONES TERRITORIALES 71
CAPITULO 1. PROTECCIÓN ARQUEÓLOGICA 72
CAPITULO 2. ELEMENTOS CATALOGADOS POR SU INTERÉS HISTÓRICO 81
CAPITULO 5. SERVIDUMBRES AERONÁUTICAS 96 CAPITULO 6. AFECCIONES RED DE CARRETERAS DE LA COMUNIDAD DE
MADRID 100
CAPITULO 7. AFECCIONES DE LA RED FERROVIARIA DE LA
COMUNIDAD DE MADRID 108
TITULO 5. DISPOSICION TRANSITORIA SOBRE EDIFICIOS
FUERA DE ORDENACION 116
CAPITULO 5.1. DEFINICION Y GRADOS DE FUERA DE ORDENACION 117
CAPITULO 5.2. NORMA TRANSITORIA PARA EDIFICIOS FUERA
DE ORDENACION 117
TITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO 1.1. OBJETO, AMBITO Y EFECTOS DEL PLAN GENERAL DE TRES CANTOS.
1.1.1. Objeto y ámbito.
El Plan General de Tres Cantos tiene por objeto la ordenación urbanística de la totalidad del Término Municipal en los términos previstos por la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y demás Legislación Urbanística aplicable.
CAPITULO 1.2. NORMAS DE TRAMITACION 1.2.1. Revisión
1. Se entenderá por revisión la adopción de nuevos criterios que exijan la reconsideración global y supongan, en consecuencia, la formulación completa del Plan General; las alteraciones que afecten a la coherencia conjunta de la ordenación y alteraciones de los elementos de la ordenación estructurante que supongan modificación del modelo territorial adoptado; y en todo caso, las que varíen la clasificación del suelo o disminuyan las superficies reservadas en exclusiva a espacios libres públicos.
2. El Plan General tiene vigencia indefinida, sin perjuicio de su revisión de acuerdo con lo previsto en los párrafos siguientes.
a) En caso de aprobación de una figura de Ordenación del Territorio de ámbito supramunicipal que afecte al ámbito del Plan General, contradiciendo sus determinaciones de forma sustancial para el desarrollo urbano.
b) Por alteración sustancial de las previsiones del Plan General sobre crecimiento urbanístico del municipio, y en concreto por la superación de 55.000 habitantes de hecho.
3. La revisión del Plan General podrá realizarse en una o en varias fases referidas a partes del término municipal, cuya ordenación sea susceptible de gestión, aplicación y ejecución autónomas, debiendo en este caso justificar el procedimiento escogido, determinar las fases y describir el proceso a desarrollar para culminar la revisión.
1.2.2. Modificación
1. Se entiende por modificación del Plan General toda alteración de su contenido no subsumible en el apartado anterior.
1.2.3. Corrección Material de Error
1. Cuando la base cartográfica de las Series 3.1. ó 3.2. de planos que sirven de base al
Plan General como anotación complementaria de la determinación que se interpreta.
2. El mismo precepto se aplicará cuando se detecten contradicciones en el texto o en los planos. La contradicción se resolverá de acuerdo con el procedimiento que sigue.
1.2.4. Interpretación de concepto dudoso
El Pleno Municipal podrá aprobar la interpretación que considere más adecuada a determinaciones del Plan General que sean ambiguas o para las que pudieran existir dos o más acepciones diferentes. La interpretación oficial requerirá un Informe Técnico del Servicio de Urbanismo municipal señalando la ambigüedad o doble acepción posible existente, y la propuesta de interpretación. Una vez aprobada por el Pleno Municipal, la interpretación se incorporará al documento de Plan General como anotación complementaria de la determinación que se interpreta.
1.2.5. Contenido Documental
El Plan General consta de los siguientes documentos:
I.- Memoria y Estudio de viabilidad, con sus Anexos correspondientes de Áreas Homogéneas, Áreas Inundables, e Informe de Participación Pública.
II.- Normas Urbanísticas Generales.
III.- Normas Urbanísticas Pormenorizadas, y Catálogo de bienes y espacios protegidos.
IV.- Planos de Ordenación, conteniendo:
Serie 1. Clasificación del Suelo del Término Municipal Serie 2.1. Redes Generales y Supramunicipales del Término
Municipal
Serie 2.2. Redes Generales del Núcleo Urbano Serie 3. Áreas Homogéneas
Series 3.1. y 3.2. Ordenación del Suelo Urbano Serie 4. Suelo Urbanizable
Series 5.1, 5.2, 5.3. Infraestructuras básicas
En particular, la referencia a “planos de la Serie 3” se entenderá inclusive a las series 3.1. y 3.2.
V.- Informe de Análisis Ambiental, como Anexo de la Memoria 1.2.6. Normas de Interpretación
1.- Planos de Ordenación. No obstante, sobre éstos prevalecerán las determinaciones escritas de las Fichas de Unidades de Ejecución y de las Zonas de Ordenación.
2.- Normas Urbanísticas Pormenorizadas.
3.- Normas Urbanísticas Generales.
4.- Memoria y su Anexo de Estudio de Viabilidad
5. Informe de Análisis Ambiental y resto de Anexos de la Memoria
Si se dieran contradicciones gráficas entre planos de diferente escala, se estará a lo que indiquen los de mayor escala (menor divisor). Si fuesen contradicciones entre mediciones sobre plano y sobre la realidad, prevalecerán estas últimas. Y si se diesen entre determinaciones de superficies fijas y de coeficientes o porcentajes prevalecerán estos últimos en su aplicación a la realidad concreta.
En cuanto a la situación y delimitación del dominio público de las vías pecuarias, prevalecerá lo recogido en el plano de ordenación escala 1:15.000 titulado “REDES PÚBLICAS GENERALES Y SUPRAMUNICIPALES DEL SUELO NO URBANIZABLE (E INSTALACIONES VINCULADAS EN SUELO URBANO)” del Plan General. Si este plano contuviera discrepancias respecto a las clasificaciones y deslindes legalmente aprobados de las vías pecuarias prevalecerán estos últimos.
1.2.7. Licencias urbanísticas
Estarán sujetos a licencia urbanística todos los actos señalados en el artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid:
a) Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación.
b) Las obras de edificación, así como las de construcción e implantación de instalaciones de toda clase de nueva planta.
c) Las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquier que sea su alcance, finalidad y destino.
d) Las obras y los usos que hayan de realizarse con carácter provisional.
e) La demolición de las construcciones y los edificios, salvo en los casos declarados de ruina física inminente.
f) La primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general.
g) El cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones.
h)
j) La acumulación de vertidos y el depósito de materiales ajenos a las características propias del paisaje natural que contribuyan al deterioro o degradación del mismo.
k) El cerramiento de fincas, muros y vallados.
l) La apertura de caminos, así como su modificación o pavimentación.
m) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes.
n) La instalación de invernaderos o instalaciones similares.
ñ) La tala de masas arbóreas, de vegetación arbustiva o de árboles aislados que, por sus características, puedan afectar al paisaje o estén protegidos por la legislación sectorial correspondiente.
o) La colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública.
p) Las instalaciones que afecten al subsuelo.
q) La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y la colocación de antenas o dispositivos de telecomunicaciones de cualquier clase.
r) La construcción de presas, balsas, obras de defensa y corrección de cauces públicos, vías públicas o privadas y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la configuración del territorio.
s) Los actos de construcción, edificación e intervención consistente en ampliación, mejora, reforma, modificación o rehabilitación de las instalaciones existentes, en las estaciones destinadas al transporte terrestre, salvo lo dispuesto por la legislación estatal.
El Ayuntamiento dispondrá de una Ordenanza Municipal de tramitación de Licencias Urbanísticas.
Sin perjuicio de esto es necesario que en la Tramitación de Licencias de Obra y de Actividad, se dará cumplimiento a la Ley 6/2001, de 8 de mayo, de modificación del Real Decreto Legislativo 1302/1986, de evaluación de impacto ambiental, a la Ley 2/2002, de 19 de Junio, de Evaluación de Impacto Ambiental de la Comunidad de Madrid y con carácter supletorio el Decreto 2414/1961, de 30 de Noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubre, nocivas y peligrosas a efectos de licencias.
En la solicitud de autorización de licencia se estará a lo dispuesto en la normativa vigente en materia de gestión de residuos de demolición y construcción, haciendo mención tanto al Plan Nacional de Residuos 2001-2006, aprobado según Resolución de 14 de junio de 2001, de la Secretaria General de Medio Ambiente, por la que se dispone la publicación del Acuerdo del Consejo de Ministros, de 1 de junio de 2001, por el que se aprueba dicho Plan Nacional, así como el Plan de Gestión Integrada de los Residuos de Construcción y Demolición de la Comunidad de Madrid 2002-2011, aprobado según Acuerdo de 21 de Febrero de 2002, del Consejo de Gobierno.
Cuando proceda se condicionarán las licencias de Obras a la realización de un estudio de la calidad del suelo y, en su caso, a la limpieza y recuperación del suelo contaminado, según condiciones del Decreto 326/1999, de 18 de noviembre, por el que se regula el régimen jurídico de los suelos contaminados de la Comunidad de Madrid en caso de cambio de uso industrial.
1.2.8. Alineaciones y rasantes
El Plan General establece las alineaciones oficiales del Dominio Público (viario y espacios libres públicos) en la totalidad de Suelo Urbano. Todas las licencias de actos que puedan afectar a las alineaciones oficiales del Dominio Público tendrán su plena ejecutoriedad y validez condicionadas a la realización previa por parte de los Servicios Técnicos Municipales de la tira de cuerdas de las alineaciones oficiales afectadas.
1.2.9. Control de la ejecución de obras
La comprobación municipal se ceñirá al cumplimiento de la normativa de aplicación y del proyecto y demás condiciones de la licencia en lo referente a forma, ubicación, superficie y volumen de la edificación, y continuidad de las obras. En ningún caso la comprobación municipal alcanzará a los aspectos técnicos relativos a la seguridad y calidad de la obra.
TITULO 2. REGIMEN DE SUELO Y GESTION
CAPITULO 2.1: REDES PÚBLICAS GENERALES Y SUPRAMUNICIPALES 2.1.1. Definición.
A efectos de nomenclatura, este Plan General denomina como Red Pública Supramunicial o General al conjunto de elementos de red pública de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de nivel supramunicipal (función, uso, servicio y/o gestión predominantemente de carácter supramunicipal) o de nivel general (cuya función se limita al uso y servicio de los residentes en el municipio, pero sin ser claramente adscribibles a algún área homogénea, ámbito de actuación, sector, etc.).
En los Planos de Redes Generales (Serie 2) y de Ordenación (Series 3.1. y 3.2.) aparecen grafiadas las Redes Generales y Redes Supramunicipales definidas por el Plan General.
2.1.2. Obtención.
1.- Los terrenos afectados por el Plan General a redes públicas deberán adscribirse al dominio público, estarán afectados al uso o servicio que determina el Plan General y deberán transmitirse al Ayuntamiento, con la salvedad siguiente:
Las dotaciones públicas de red general fijadas por el Plan General que tuvieran en la actualidad un uso coincidente con el propuesto, o cuya gestión del uso o servicio a establecer dependan directamente de la Administración Pública no municipal, titular de aquellos terrenos, podrán mantenerse de dominio de la Administración Pública actualmente titular, no siendo obligatoria su transmisión al municipio, salvo en los supuestos expresamente contemplados en la presente normativa.
2.- Los terrenos afectados por dotaciones públicas de red general que en la actualidad son de titularidad privada deberán transmitirse en todo caso al Ayuntamiento de acuerdo con la legislación urbanística aplicable, siendo la afectación por el Plan General declaración suficiente de su utilidad pública y social.
2.1.3. Relación de Redes Públicas Supramunicipales y Generales, Ordenanza de Aplicación, y Sistema de Obtención
Nº Y PLANO* IDENTIFICACIÓN DE LA RED PÚBLICA SUPRAMUNICIPAL O
GENERAL, Y ACTUACIONES PROYECTADAS ** ORD SISTEMA DE
OBTENCIÓN DEL SUELO
RS.1 RED SUPRAMUNICICPAL DE EQUIPAMIENTOS ST/SP/
DC Expropiación RG.1.1.
Hoja 9 ESTACIÓN FERROCARRIL en Centro Ciudad y Aparcamiento
en altura para 1.800 plazas SP Estación existe
Aparcamiento por construir RS.2
-- RED SUPRAMUNICIPAL DE COMUNICACIONES
(M-607, TAV) Existente/Expropiación
RG.2 Serie 4 y Serie 2 Plano 2.2
Nuevos pasos a desnivel sobre la vía de ferrocarril Viario Expropiación / Convenio para obtención del suelo.
RG.3
Hoja 2 EDAR de Valdecarrizo y naves municipales (suelo urbano)
Es necesaria nueva línea y mejorar el tratamiento SP Existente / en estudio RG.4
Hoja 7 Estación de Tratamiento de Agua del CYII SP Existente RG.5 hojas
5, 6, 9, 10 Parque Central. Requiere redacción de Plan Especial, sujeto a las
condiciones de la Ficha de la ZO correspondiente LUP.2 Existente RG.6
Hojas 13, 16
PARQUE SUR (Los Alcornoques). Requiere acondicionamiento como parque de vegetación autóctona y senderos para mayor uso ciudadano.
LUP.2 Existente
RG.7 Hojas 12, 9, 15
PARQUE OESTE: Parque Urbano Abierto (admite dotaciones públicas, incluso cementerio), Parque Urbano Forestal, Parque Urbano de la Paloma
LUP.
PU1, PU2, PU3
Existente
RG.8
Serie 2.1 CEMENTERIO. Puede localizarse en el RG.7, Parque Urbano Abierto, y en zona no urbanizable de zona de Quemados. Ambos requieren acceso nuevo sobre camino existente. Necesaria Declaración de Impacto Ambiental.
DC Existente (Parque Oeste); Expropiación o
Convenio (Quemados) RG.9
Hojas 2,3 EMISARIO EDAR SP Existente
RG.10 Hojas 2, 3, 6, 7, 13, 14
Parque deportivo del Este. Admite la implantación de actividades deportivas mediante procedimiento público, tal como concurso de ejecución y explotación.
DC.d Concurso de explotación en suelo ya
existente.
RG.11 hojas
6, 9, 10 ÁREAS DEPORTIVAS EN EL PARQUE CENTRAL. Requiere redacción de Plan Especial, según condiciones de la Ficha de la ZO correspondiente.
DC.d Existente
RG, RS Hojas 4,8 y serie 1
VÍAS PECUARIAS. El ámbito urbano limítrofe con la tapia del Soto de Viñuelas requiere redacción de Plan Especial, según condiciones de la Ficha ZO correspondiente.
VP Existente
RG.13
-- EDAR del Bodonal (suelo urbanizable, para los nuevos desarrollos): Reserva indicativa en previsión de limitaciones en la EDAR actual.
SP Expropiación / Convenio
RG.14 SUBESTACIÓN ELÉCTRICA SP Existente
Nº Y
PLANO* IDENTIFICACIÓN DE LA RED PÚBLICA SUPRAMUNICIPAL O GENERAL, Y ACTUACIONES PROYECTADAS **
ORDE
NANZA SISTEMA DE OBTENCIÓN DEL SUELO RG.15
Hojas 1,5 BOMBEROS Y CRUZ ROJA SP Existente
RG.16
Hoja 5 CENTRO DE SALUD DC.s Existente
RG.17
Hoja 10 INSTITUTO PÚBLICO Antonio López DC.e Existente
RG.18
Hoja 10 POLIDEPORTIVO Laura Otero DC.d Existente
RG 21 19
Hoja 9 EDIFICIO DEL AYUNTAMIENTO DC.a Existente
RG.20
Hoja 9 CASA DE LA CULTURA DC.c Existente
RG.21
Hoja 13 INSTITUTO PÚBLICO Jorge Manrique DC.e Existente
RG.22.1
Hoja 6 INSTITUTO PÚBLICO José Luis San Pedro DC.e Existente
RG 22.2
Hoja 6 PISCINA POLIDEPORTIVO Foresta DC.d Existente
RG.23 Hojas 12, 15
CANAL ISABEL II. Conducción de abducción de agua SP Existente
RG.24
Hoja 1 COMANDANCIA DE LA GUARDIA CIVIL DC Parcela
Existente RG.25
-- RED VIARIA DE RED PÚBLICA GENERAL DE LA CIUDAD -- Existente SUELO URBANIZABLE ***
RG.30
Serie 4 RED VIARIA GENERAL DEL SUELO URBANIZABLE -- Expropiación/
Convenio RG.31
Serie 4 CENTRO CÍVICO Y DE OCIO DC Expropiación/
Convenio RG.32
Serie 4 PARQUE NORTE LUP Expropiación/
Convenio RG.33
Serie 4 NUEVA ESTACIÓN DE CERCANÍAS. Capacidad de
aparcamiento para 4.000 plazas, y estación de autobús. SP Expropiación/
Convenio RG.34
Serie 4 DOTACIONES COMUNITARIAS DE RED GENERAL EN
SUELO URBANIZABLE DC Expropiación/
Convenio RG.35
Serie 4 RED LOCAL VINCULADA DE SUELO LIBRE DE USO PÚBLICO, CON AFECCIÓN DE CAUCES DE AGUA EN SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO
LUP Expropiación/
Convenio RG.36
Serie 4 RED SUPRAMUNICIPAL DE VIVIENDA PÚBLICA O DE
INTEGRACIÓN SOCIAL Residen
cial Colectiva
Expropiación/
Convenio
* RG: Nº de referencia en Serie 2, plano 2.2.
Si no se indica otra cosa, la “hoja” se refiere a la Serie 3.
** Los planos 2.1. y 2.2. señalan el carácter supramunicipal o general de la red
CAPITULO 2.2. SUELO URBANO 2.2.1. Definición.
Se consideran como Suelo Urbano aquellas áreas que cumpliendo las condiciones establecidas en el Artículo 14 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid son clasificadas como tal Suelo Urbano por el Plan General.
En los planos de Ordenación Urbana se delimitan gráficamente los terrenos clasificados como Suelo Urbano.
Igualmente será considerado Suelo Urbano aquel que se vaya clasificando como tal en desarrollo del Suelo Urbanizable Sectorizado previsto en el Plan General.
2.2.2. Derechos y deberes de los propietarios de Suelo Urbano.
Los propietarios de terrenos situados en suelo urbano consolidado y no consolidado están sujetos a los derechos y deberes señalados en los artículos 17 y 18, respectivamente, de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
2.2.3. Plazos de ejecución del planeamiento
Los plazos para urbanizar y edificar en suelo urbano se señalan en el Apartado 1.2.2. del Volumen III.
2.2.4. Obras y cargas de urbanización
La responsabilidad y condiciones de la ejecución de obras y de cargas de la urbanización es la señalada en el artículo 97 de Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
2.2.5. Regulación del Suelo Urbano.
La regulación de las condiciones de planeamiento, urbanización y edificación del Suelo Urbano está recogida en el Título I del Volumen III Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General y en los Planos de Ordenación Urbana.
CAPITULO 2.3. SUELO URBANIZABLE 2.3.1. Definición y delimitación
Tienen la condición de suelo urbanizable los terrenos que el Plan General adscribe a esta clase de suelo por no proceder serlo a la clase de suelo urbano, ni a la clase de suelo no urbanizable de protección.
En función de las condiciones urbanísticas de los terrenos, la optimización de las infraestructuras y otras redes generales existentes y previstas, y de los criterios municipales de desarrollo urbano, el Plan General ordena el suelo urbanizable en el Plano de Serie 4 (Escala 1:5.000).
2.3.2. Facultades y limitaciones de los propietarios de Suelo Urbanizable.
1. Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable están sujetos a los derechos y deberes señalados en los artículos 21 y 22 de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
2. Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable están obligados a ejecutar y costear la urbanización en los términos previstos por el Capítulo 1, del Título II, Regulación del Suelo Urbanizable, del Volumen III de este Plan General.
2.3.3. Desarrollo de Planes Parciales
1. Las determinaciones del planeamiento del Sector del Suelo Urbanizable sectorizado, contenidas en el Plan General, deberán ser desarrolladas mediante la figura de Plan Parcial si el propio Plan General no contuviese la ordenación pormenorizada suficiente.
2. El Plan Parcial que se tramite para dar cumplimiento a las previsiones contenidas en los números anteriores deberá referirse al sector de Suelo Urbanizable e incluirá los elementos de Redes Generales y Supramunicipales de la ciudad cuando sea necesario reforzar, mejorar o ampliar tales redes para compensar el impacto y la sobrecarga que suponga la puesta en uso del ámbito de actuación.
3. El Plan Parcial podrá delimitar las Unidades de Ejecución convenientes para su desarrollo. En desarrollo de los Planes Parciales podrán formularse Estudios de Detalle cuando fuere preciso para completar, o en su caso, adaptar determinaciones establecidas en los mismos.
4. Las facultades de edificación contempladas en el Sector de suelo urbanizable no podrán ser ejercitadas hasta tanto no sea aprobado el Plan Parcial correspondiente al sector, y se ejecuten las obras de urbanización básicas previstas en el mismo, o simultáneamente si se presta garantía de ejecución de las obras de urbanización básica del sector por el 100% de
2.3.4. Vivienda de Protección Pública
El porcentaje de vivienda en régimen de protección pública en el área de reparto de suelo urbanizable sectorizado y de cada sector de suelo urbanizable no sectorizado, deberá cumplir con el Art. 38.2 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
2.3.5. Condiciones específicas de desarrollo
Las condiciones de desarrollo del Suelo Urbanizable vienen especificadas en el Título II, Regulación del Suelo Urbanizable, del Volumen III de este Plan General.
CAPITULO 2.4. SUELO NO URBANIZABLE 2.4.1. Definición
1. Constituyen el Suelo No Urbanizable los terrenos delimitados por el Plan General como áreas con condiciones objetivas que aconsejan su protección de acuerdo con lo establecido en el artículo 16 Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y por tanto en las que no se permiten los procesos de urbanización de carácter urbano.
2. En concreto, este Plan señala como finalidad de la regulación del Suelo No Urbanizable Protegido:
a) Respetar los regímenes especiales de protección incompatibles con su transformación, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, o de riesgos naturales.
b) Respetar los terrenos así clasificados por el planeamiento o la legislación supramunicipal.
c) Respetar las limitaciones o servidumbres derivadas de la protección del dominio público y redes generales y supramunicipales de infraestructuras.
d) Preservar la explotación agropecuaria, especialmente en los suelos susceptibles de rendimientos agropecuarios de interés para el desarrollo sostenible del municipio y su territorio. En este caso no podrá entenderse de aplicación el número 3 del artículo 16 Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid por ser regenerables en cualquier caso los pastos que dan lugar a la protección.
2.4.2. Regulación
La identificación y regulación de las condiciones de uso y de actuaciones admitidas en Suelo No Urbanizable en relación con las características de cada zona y necesidades de protección, se realiza en el Título III, Suelo No Urbanizable, del Volumen III-Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General, y en el Plano nº 1 "Clasificación del Suelo del Término Municipal", a escala 1:15.000.
2.4.3. Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de protección
Los derechos de propiedad son los señalados en el artículo 28 de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
TITULO 3. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION Y LOS USOS
CAPITULO 3.1. DEFINICIONES
A efectos de la aplicación de las Ordenanzas, Condiciones y normas de Edificación, cuantas veces se empleen los términos que a continuación se indican, tendrán el significado que taxativamente se expresa en los artículos siguientes.
A. DEFINICIONES SOBRE PARCELAS 3.1.1. Parcela
Es toda porción de suelo que constituye una unidad física y predial. En función del destino urbanístico de los terrenos una parcela podrá ser rústica o urbana.
3.1.2. Solar
Son aquellas parcelas de suelo clasificado como urbano en el Plan General por cumplir las condiciones del artículo 14.1.a) de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid: ser aptas para la edificación o construcción y estar completamente urbanizadas, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vías urbanas municipales a que den frente y contar, como mínimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y alumbrado público conectados a las correspondientes redes públicas. Tendrán, además, señaladas alineaciones y rasantes. En tales casos, constituirán parte del suelo urbano consolidado.
3.1.3. Parcela mínima
Es la establecida en las Normas Urbanísticas Pormenorizadas, en los Planes Parciales o en los Planes Especiales que desarrollen el Plan General, con base en las características de ordenación y tipologías edificatorias previstas para cada zona, por considerar que las unidades que no reúnan las condiciones de forma o superficie marcadas como mínimas, conducirían a soluciones urbanísticas inadecuadas.
Para poder edificar será obligatorio cumplir estos mínimos de superficie. Se exceptúan aquellas parcelas de menor tamaño en Suelo Urbano, existentes con anterioridad a la fecha de aprobación de este Plan.
Las parcelas mínimas serán indivisibles, cualidad que obligatoriamente deberá reflejarse en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.
3.1.4. Linderos
Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela o terreno y separan unas propiedades de otras.
Según su localización relativa respecto a la vía pública que sirve de acceso a la parcela, se clasifican
por el Plan y no proporcionen acceso a las parcelas en el momento de aprobación de este último, los linderos correspondientes no se considerarán frontales, sino laterales o posteriores, según el caso.
- lindero posterior, testero o trasero: linde o lindes opuestas al lindero frontal, en su caso.
- linderos laterales: los restantes límites que separan la propiedad respecto de los predios colindantes.
3.1.5. Alineaciones
3.1.5.1. Alineaciones oficiales
Son las líneas que se fijan como tales en los planos de Ordenación incluidos en este Plan o en los Planes Parciales, Planes Especiales o Estudios de Detalle que se redacten, y que separan:
a) Los suelos destinados a viales y espacios libres de uso público de los adscritos a otros usos, con independencia de la titularidad pública o privada de los mismos. Se denomina alineación exterior.
No obstante, lo anterior no tendrán carácter de alineación exterior los linderos de separación de las parcelas edificables con las Redes Públicas Generales definidas en este Plan.
b) Las superficies edificables de las libres, dentro de una misma parcela. Se denomina alineación interior.
3.1.5.2. Alineaciones actuales
Son las realmente existentes que señalan los límites entre las propiedades y los viales o espacios libres públicos.
3.1.6. Rasantes
Se entiende por rasante la línea que determina la inclinación, respecto del plano horizontal, de un terreno o vía.
3.1.6.1. Rasantes oficiales
Son los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles, que sirven de referencia a efectos de medición de la altura de la edificación, y definidas en los documentos oficiales vigentes.
3.1.6.2. Rasante actual
Es el perfil longitudinal del viario existente. Las rasantes actuales, si el Plan no señalara otras y en tanto no se redacten figuras de planeamiento que las modifiquen, tendrán el carácter de rasante oficial.
3.1.6.3. Rasante natural del terreno.
3.1.6.4. Esquemas Secciones Transversales tipo de las vías principales sobre Suelo Urbanizable.
Se distinguen tres tipos de vías estructurantes urbanas, vertebradoras de los nuevos desarrollos, y que responderán al siguiente orden jerárquico, donde la distribución interior es indicativa y será definida por el planeamiento de desarrollo.
• I. VÍAS ARTERIALES Vías que gestionan y articulan los tráficos globales en todo el SUble. Se distinguen 5 subtipos:
A1. Arterial Principal. Articuladora de los flujos de tráfico tanto pesados y ligeros atraídos por las instalaciones ubicadas en el Centro Cívico.
ESQUEMA:
A1. ARTERIAL PRINCIPAL.
Vía de Servicio Vía Principal Vía de Servicio
Acera Aparca
miento Carril Mediana Carril Carril Bulevar Central Carril Carril Mediana Carril Aparca
miento Acera
4,5 m 2.25
m 3.25 m 1 m 3.25 m 3.25 m 10 m 3.25 m 3.25 m 1 m 3.25 m 2.25
m 4.5 m
10 m 25 m 10 m
45 m
A2. Arterial Transición. Viario articulador de transición entre el bulevar principal que es la A1 y el viario Arterial Primario, que es el resto del "anillo" articulador.
ESQUEMA:
A2. ARTERIAL TRANSICIÓN.
Vía Principal Acera Aparca
miento Carril Carril Bulevar Central Carril Carril Aparca
miento Acera 5 m 4.5 m 3.25 m 3.25 m 6 m 3.25 m 3.25 m 4.5 m 5 m
38 m
A2.1. Arterial Transición + Carril Bici. Idem anterior pero con la diferencia de que incorpora el trazado del carril bici propuesto.
ESQUEMA:
A2.1. ARTERIAL TRANSICIÓN+ CARRIL BICI.
Vía Principal Bulevar Central Acera Aparc. Carril Carril
Carril Bici
Carril Carril Aparca
miento Acera
5 m 4.5 m 3.25 m 3.25 m 2 m 2 m 2 m 3.25 m 3.25 m 4.5 m 5 m 35 m
A3. Arterial Primaria. Articuladora de los tráficos pesados y ligeros, que en el nuevo desarrollo son tanto los generados endógenamente desde los ámbitos sobre los que se van a ubicar los usos productivos, comerciales y residenciales, como los atraídos exógenamente.
ESQUEMA:
A3. ARTERIAL PRIMARIA.
Vía Principal
Acera Aparca
miento Carril Carril Mediana
Central Carril Carril Aparca
miento Acera
5 m 2.5 m 3.25 m 3.25 m 2 m 3.25 m 3.25 m 2.5 m 5 m 30 m
A3.1. Arterial Primaria + Carril Bici. Similar a la anterior pero con la diferencia de que incorpora el trazado del carril bici propuesto tanto para suelo urbano como urbanizable.
ESQUEMA:
A3. 1. ARTERIAL PRIMARIA + Carril Bici.
Vía Principal Acera Carril
Bici Acera Aparca
miento Carril Carril Mediana
Central Carril Carril Aparca
miento Acera
2 m 2.25 m 1 m 2.25 m 3.25 m 3.25 m 2 m 3.25 m 3.25 m 2.25 m 5.25 m 30 m
• II. VÍAS COLECTORAS Vías jerárquicamente inferiores a las anteriores que articulan los tráficos de las zonas diseñadas. Se distinguen 5 subtipos con diversas secciones tipológicas:
C1. Colectoras Transición. Son aquellas que conectan las vías arteriales con los sistemas viarios colectores en alguno de sus puntos.
ESQUEMA:
C1. COLECTORA DE TRANSICIÓN.
Vía Principal
Acera Aparca
miento Carril Carril Mediana
Central Carril Carril Aparca
miento Acera
3.75 m 2.25 m 3 m 3 m 1 m 3 m 3 m 2.25 m 3.75 m 25 m
C1.1. Colectoras Transición+ Carril Bici. Son aquellas que conectan las vías arteriales con los sistemas viarios colectores en alguno de sus puntos pero con la diferencia de que incorporan el trazado del carril bici propuesto tanto para suelo urbano como urbanizable.
ESQUEMA:
C1. 1. ARTERIAL PRIMARIA + Carril Bici.
Vía Principal
Acera Carril
Bici Aparca
miento Carril Carril Mediana
Central Carril Carril Aparca
miento Acera
1.5 m 2.25 m 2.25 m 3 m 3 m 1 m 3 m 3 m 2.25 m 3.75 m 25 m
C2 Colectoras Primarias. Representa el 2º anillo perimetral articulador del nuevo desarrollo. A medio largo plazo se puede asegurar su "ascenso" dentro de la jerarquía viaria del desarrollo, al transformarse en nuevas vías articuladoras de los futuros desarrollos.
ESQUEMA:
C2. COLECTORA PRIMARIAS.
Vía Principal
Acera Aparca
miento Carril Carril Aparca
miento Acera
4.5 m 2.25 m 3.25 m 3.25 m 2.25 m 4.5 m 20 m
C2.1. Colectoras Primarias + Carril Bici. Similar al anterior pero con la diferencia de que incorpora el trazado del carril bici propuesto tanto para suelo urbano como urbanizable.
ESQUEMA:
C2. 1. ARTERIAL PRIMARIA + Carril Bici.
Vía Principal
Acera Carril
Bici Aparca
miento Carril Carril Aparca
miento Acera
2.5 m 2 m 2.25 m 3.25 m 3.25 m 2.25 m 4.5 m 20 m
C3. Colectoras Estación. Recogen los tráficos interiores asociados a la futura Estación Norte de Cercanías.
ESQUEMA:
C3. COLECTORA ESTACIÓN.
Vía Principal
Acera Carril Carril Acera
3.25 m 3.25 m 3.25 m 3.25 m
13 m
• III.NUDO Y RAMALES Elementos que componen el nudo que conecta el desarrollo con la autovía M-607. Este nudo complejo se apoya en una de las vías interiores del desarrollo para garantizar su correcto funcionamiento y permitir la totalidad de los giros. Se identifican las siguientes tipologías:
D1. Colectora del Nudo. Vías que conectan las 4 glorietas que articulan los giros en cualquier sentido de la M-607.
ESQUEMA:
D1. COLECTORA DEL NUDO.
Calzada Principal
Arcén Carril Carril Carril Carril Arcén
1.5 m 3.75 m 3.75 m 3.75 m 3.75 m 1.5 m 18 m
D1.1. Colectora del Nudo + Carril Bici. Similar al anterior pero con la diferencia de que incorpora el trazado del carril bici propuesto tanto para suelo urbano como urbanizable.
ESQUEMA:
D1. 1. COLECTORA + Carril Bici Calzada Principal
Acera Carril
Bici Aparca
miento Carril Carril Aparca
miento Acera
1,25
m 1.75 m 2.25 m 3 m 3 m 2.25 m 2.5 m 16 m
D2. Ramal. Tramo de conexión de la Autovía M-607 con el nudo de conexión en suelo urbanizable
ESQUEMA:
D2. COLECTORA DEL NUDO.
Calzada Principal
Arcén Carril Carril Arcén
1.5 m 3.5 m 3.5 m 1.5 m
10 m
D2.1. Ramal. Tramo de conexión de la Autovía M-607 con el nudo de conexión en suelo urbanizable, con carril bici
ESQUEMA:
D2.1. COLECTORA DEL NUDO.
Calzada Principal
Arcén Carril Carril Carril
Bici Arcén
1.5 m 3.5 m 3.5 m 2 1.5 m
12 m
A continuación, y en base a estas secciones transversales tipo, se asigna a cada uno de los tramos de red general viaria o red viaria local vinculada una sección tipo orientativa en lo tocante a la distribución de elementos, pero vinculante en lo referente al ancho total. Esta relación se describe en la tabla siguiente, acompañada de un croquis de cada una de las vías por sus códigos.
Tabla asignación secciones transversales a ramales de la red viaria proyectada
Red General
Viario Red Local
Viario
Red Supramunicipal
Viario
RGV Sup (m2s) Tipología
ST Vloc Sup (m2s) Tipología
ST Vloc Sup (m2s) Tipología
ST
VC Loc.1 6059 C.2 RGV.1 20999 D.2.1
VC Loc.2 1703 G RGV.2 5034 D.2.1
RGV.3 3168 D.2.1
RGV.4 2599 G VC Loc.4 7632 C.1
RGV.5 10636 A.3.1 VC Loc. 5 4633 C.2
RGV.6 2682 G VC Loc. 6 3868 C.2
RGV.7 7588 A.3.1
RGV.8 2646 G VC Loc. 8 7519 A.3
RGV.9 4649 A.3.1 VC Loc. 9 6215 A.3
RGV.10 2509 G VC Loc. 10 4116 C.2.1
RGV.11 12397 A.3.1 VC Loc. 11 6550 C.2
RGV.12 3057 G VC Loc. 12 5065 C.2
RGV.13 14338 A.2.1 VC Loc. 13 1273 G
RGV.14 2973 G VC Loc.14 5095 C.2
RGV.19 3069 G VC Loc. 19 4399 C.2
RGV.20 10296 A.1 VC Loc. 20 1568 G
RGV.21 8397 G VC Loc. 21 10955 C.2
RGV.22 4702 A.3 VC Loc. 22 7608 C.2.1
RGV.23 2671 G VC Loc. 23 1620 G
RGV.24 15966 A.3 VC Loc. 24 5359 C.2.1
RGV.25 2520 G VC Loc. 25 14868 C.2.1
RGV.26 9873 A.3.1
RGV.27 7330 G
RGV.28 3311 D.2.1
RGV.29 3303 D.2.1
RGV.30 18366 C.2
RGV.31 10919 C.2
RGV.32 3120 G
RGV.33 22029 C.2
RGV.35 9622 C.2
RGV.36 1161 G
RGV.38 2517 G
RGV.39 8766 C.2
RGV.40 2716 G
RGV.41 8443 C.2.1
RGV.42 1369 G
RGV.43 10520 C.2
RGV.44 5307 G
RGV.45 10204 D.2
Croquis con localización de RGV, VLoc y RSV, sobre Suelo Urbanizable.
B. DEFINICIONES SOBRE LA POSICION DE LA EDIFICACION
3.1.7. Plano de fachada, o plano principal de fachada
Es el plano vertical sobre rasantes trazado paralelamente a la directriz de la fachada real o de proyecto y tangente a la misma en su punto más saliente, que contiene en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio. A los efectos de esta definición no se considerarán los salientes, retranqueos o vuelos en fachada, considerándose como plano principal el de mayor longitud o, a igualdad de dimensiones, el más centrado en la proyección en planta. En caso de fachada con directriz curva, el plano principal de fachada se compondrá del conjunto de tramos rectos de 6,00 m. como mínimo de ancho o desarrollo, de la poligonal que circunscriba dicha directriz.
Por "fachada" se entenderá genéricamente fachada a espacio público exterior a la parcela. Por
"fachada interior" se entenderá el equivalente elemento constructivo pero en situación de cierre de patio cerrado de manzana, parcela o de luces. Por “fachada lateral” o “fachada posterior” se entenderán las fachadas enfrentadas a lindes laterales o posterior, respectivamente.
3.1.8. Medianera
Se entiende por medianera a efectos urbanísticos el plano lateral de contigüidad entre dos edificaciones o parcelas, que se eleva desde los cimientos a la cubierta, aún cuando su continuidad puede quedar interrumpida por patios de luces.
3.1.9. Línea de edificación
Es la intersección del plano de fachada o de fachadas laterales o posterior, con la rasante del terreno.
3.1.9.1. Edificación en línea
Se denomina al caso en que la alineación y la línea de edificación sean coincidentes.
3.1.9.2. Edificación fuera de línea
Se denomina al caso en que la línea de edificación sea exterior a la alineación oficial, es decir, cuando dicha alineación corte la superficie edificada.
3.1.9.3. Edificación remitida.
Se denomina al caso en que la línea de fachada sea interior a la alineación oficial.
3.1.10. Retranqueo
Es el valor obligado medido en metros, de la distancia mínima a que debe situarse la línea de edificación (también bajo rasante cuando así se especifica) respecto a la alineación oficial, o a uno cualquiera de los linderos de la parcela.
En función de la posición del lindero respecto al cual se establece, puede existir retranqueo a fachada o frente de parcela, retranqueo a lindero posterior o testero, y retranqueos laterales o medianeros.
El valor del retranqueo se medirá perpendicularmente al lindero de referencia en todos los puntos del mismo.
3.1.10.1. Retranqueo voluntario
En caso de retranqueo no obligado por el Plan y que dejase al descubierto medianerías laterales existentes, el Ayuntamiento, previa autorización de la propiedad colindante afectada, podrá condicionar la autorización del retranqueo a la adecuación y tratamiento aislante y estético de dichas medianerías laterales existentes por la propiedad solicitante de licencia.
3.1.10.2. Retranqueo por modificación de viario.
En caso de modificación de alineación y/o rasantes del viario por la Administración, las edificaciones e instalaciones existentes y ajustadas a planeamiento con anterioridad a la modificación, quedarán exentas del cumplimiento de las nuevas condiciones de retranqueo establecidas por ella.
3.1.11. Separación entre edificaciones
Es la menor distancia medida en metros entre las líneas de edificación en una misma parcela, en parcelas colindantes, o en parcelas enfrentadas en ambos lados de una vía. En el caso de edificaciones con una misma línea de edificación (planta baja común) cuyos cuerpos altos están separados, el hueco entre los cuerpos altos se considerará como patio abierto.
3.1.12. Edificación aislada
Se entiende por edificación aislada la que está exenta en el interior de una parcela, sin que ninguno de sus planos de fachada esté en contacto con las propiedades colindantes, y con independencia de la tipología arquitectónica en que se concrete.
3.1.13. Edificación no aislada
Se incluyen en este concepto los supuestos no incluidos en el apartado anterior. Engloba la
3.1.13.1. Edificación entre medianeras
Es la que estando construida en una única parcela, tiene uno o más de sus planos de fachada en contacto con el lindero de una parcela adyacente.
3.1.13.2. Edificación agrupada o pareada
Es la que siendo medianera en uno de sus linderos, presenta condiciones de exenta respecto a uno o más de las restantes parcelas colindantes.
C. DEFINICIONES SOBRE OCUPACION DE LA PARCELA 3.1.14. Fondo edificable
Es la dimensión máxima en metros, medida perpendicularmente a la alineación oficial exterior de fachada en cada punto de la misma, que limita por su parte posterior la alineación interior o la profundidad máxima que puede ser ocupada por la edificación sobre rasante.
3.1.15. Superficie ocupable
Es la superficie que puede ser ocupada por la edificación con base en las limitaciones establecidas en la documentación gráfica del Plan General y en las Ordenanzas de edificación.
La superficie ocupable sobre rasante viene determinada por la alineación oficial exterior y la interior o fondo edificable, por la ocupación que se admita y por los retranqueos a linderos o viales y la separación entre edificaciones, en su caso. No obstante, en el caso de edificación bioclimática, según definición de este Plan General, se admite sobrepasar este perímetro por el ancho de los muros exteriores, y siempre sin invadir los predios o terreno público colindantes y manteniendo respecto a otras edificaciones las distancias mínimas aplicables.
La superficie ocupable bajo rasante, correspondiente a la planta de sótano, se entiende que abarca a toda la superficie de la parcela delimitada por las alineaciones oficiales excluyendo los espacios libres correspondientes a retranqueos y separaciones a linderos, salvo que la Ordenanza de aplicación establezca otra cosa.
3.1.16. Superficie ocupada
Es la comprendida en el perímetro resultante de proyectar verticalmente sobre el plano del terreno, en su cota de nivelación, los planos de las fachadas de la edificación, incluidos los cuerpos y elementos volados pero no la construcción subterránea que se encuentre situada totalmente en todos sus puntos bajo la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación, ni los muros exteriores en el caso de edificación bioclimática señalado en el número anterior.
No computarán en el cálculo de la Superficie Ocupada los equipos, construcciones e instalaciones de proceso exteriores a la edificación (torres de refrigeración, torres de destilación, bombas, tanques de almacenamiento, casetas de control de acceso, centros de transformación, etc) ni los porches de carga y descarga en usos industrial (IND) y terciario (TER.)
3.1.17. Ocupación máxima de parcela
Es la relación, expresada en términos porcentuales, entre la superficie máxima que puede ser ocupada en planta por la edificación (sobre rasante; o bajo rasante cuando así se indica), y la superficie total de la parcela.
3.1.18. Espacio libre
Son espacios libres de parcela, los terrenos no ocupables por la edificación en aplicación de la regla de ocupación máxima. En estos espacios libres de parcela se podrían disponer jardines e instalaciones deportivas descubiertas, así como las instalaciones complementarias necesarias para su uso.
D. DEFINICIONES SOBRE APROVECHAMIENTO DE LAS PARCELAS 3.1.19. Edificabilidad
Es la superficie edificable máxima por m2 de parcela asignada por el Planeamiento a cada una de las Unidades de Ejecución o Zonas de Ordenación en sus Fichas respectivas, o por Ordenanzas o expresión gráfica en los Planos de Ordenación de Series 3.1. y 3.2. cuando así sea el caso. La edificabilidad puede ser bruta o neta, respectivamente, según se aplique:
a) A las fincas o parcelas catastrales actuales, incluidos viales interiores y terrenos de cesión obligatoria sobre suelos urbanizables y sobre suelos urbanos no consolidados ni por la urbanización, ni por la edificación y no ordenados vinculantemente desde el Plan General.
b) A las parcelas resultantes de la ordenación suelo urbano ya consolidado o sobre suelo urbanizable ya urbanizado, una vez descontadas las superficies de viales, espacios libres mancomunados (cuando la ordenanza de aplicación así lo determine) y de terrenos de cesión obligatoria. Para el cómputo de la superficie edificable se estará a lo dispuesto en las definiciones del apartado 3.1.23. siguiente.
3.1.20. Áreas de Reparto
Son las áreas delimitadas por el Plan General en suelo urbanizable para reparto de cargas y beneficios del proceso urbanístico.
3.1.21. Aprovechamiento Unitario de Reparto
globales de todos los sectores, entre la superficie total del área de reparto (art. 84 Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid).
3.1.22. Cesión de edificabilidad
En suelo urbano no consolidado, y en suelo urbanizable, se establece la cesión a título gratuito al Municipio, en la forma establecida en la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, de las superficies precisas para la materialización del 10 por ciento del producto del coeficiente de edificabilidad del ámbito de actuación, o unidades de ejecución en que se divida, por su superficie (art. 18.2.c) Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.) 3.1.23. Superficie total edificada, o techo edificado
Es la resultante de la suma de la superficie edificada en cada una de las plantas, incluyendo los sótanos, semisótano, ático y bajo cubierta, teniendo en cuenta las precisiones establecidas en los epígrafes siguientes y las que específicamente establezca la ordenanza de aplicación.
Las Ordenanzas de edificación podrán incorporar nuevas condiciones de cómputo de edificabilidad sobre desarrollos inmobiliarios bioclimáticos en donde se excluyan del cómputo aquellos elementos vinculados al correcto funcionamiento térmico y ambiental del edificio, que determine la Ordenanza Urbanística Municipal de Edificación Bioclimática una vez sea ésta aprobada y entre en vigor.
3.1.23.1. Ordenanzas MC / BA / BDC (edificios residenciales multifamiliares) No computarán, a los efectos de Cálculo de la Superficie Total Edificada:
- Los espacios situados en planta baja o bajo rasante (sótanos o semisótanos) destinados a garaje, trasteros y funcionamiento mecánico y servicios de la edificación.
- Los espacios situados en planta bajo cubierta destinados a trasteros, con acceso común, y sin acometida de agua en los trasteros (se permite la de incendios en la zona de acceso común).
- Los espacios situados en plantas bajo rasante destinados a dependencias comunes de la edificación (vestuarios, aseos, salas de reunión comunitaria y similares).
- Los elementos constructivos complementarios de las instalaciones mecánicas de los edificios, cuartos de máquinas, cajas de escalera y ascensores, etc.
- Los espacios abiertos situados en planta baja, aunque estén cubiertos (soportales, pasajes o plantas diáfanas).
La superficie en planta de los cuerpos volados y terrazas computará al 100% a efectos de cálculo de la Superficie Total Edificada siempre que éstos estén cubiertos, aun cuando estén total o parcialmente abiertos. En consecuencia, las terrazas abiertas situadas en planta de cubierta o ático no computarán.
Total Edificada, excepto cuando se trate de espacios o construcciones destinados a albergar los equipos e instalaciones generales del edificio (conductos o cuartos de instalaciones, cajas de escalera o ascensores, etc.)
Las entreplantas computarán al 100%, excepto las situadas en locales comerciales de edificios con estas Ordenanzas MC / BA / BDC, que no computarán.
3.1.23.2. Ordenanzas RUI y RUE (Viviendas unifamiliares)
Serán computables a los efectos del cálculo de la Superficie Total Edificada todos los espacios cubiertos con altura superior a 1,80 metros, incluso los destinados a trasteros, almacenes y garajes, siempre que se encuentren sobre rasante, y no se incluyan en los siguientes supuestos de este epígrafe.
No computarán como superficie total edificada:
- Los espacios bajo rasante.
- Los espacios de la planta bajo cubierta cuando su altura libre sea inferior a 1,80 metros.
- Las terrazas o porches situados en planta baja que estén abiertos en uno o más de sus lados.
Su cerramiento, aun cuando fuese con materiales ligeros o acristalados, supondrá su cómputo dentro de la Superficie Total Edificada, excepto en edificios ejecutados con anterioridad a la vigencia de este Plan General.
- Los cobertizos, cenadores, garajes, etc, exceptuando los primeros 25 m2 en conjunto sobre la parcela.
3.1.23.3. Ordenanzas IND y TER (edificios de uso industrial o terciario)
No computarán, a los efectos del cálculo de la Superficie Total Edificada, las superficies correspondientes a:
- Espacios situados en plantas bajo rasante (sótanos, o semisótanos) y en planta primera o última destinados a garaje o servicios e instalaciones generales de acceso (vestíbulo de entrada, escaleras y rellanos) y de funcionamiento mecánico, instalaciones y servicios de la edificación.
- Espacios situados en plantas bajo rasante (sótanos o semisótano) destinados a usos auxiliares o al servicio del personal aún cuando estuvieran relacionados con la actividad productiva.
- Equipos, construcciones e instalaciones de proceso mecánico exteriores o interiores a la
