Finanzas Corporativas
ARGENTINA Alto Palermo S.A. (APSA)
Calificación Nacional
Calificación del Emisor……...AA- (arg) Perspectiva...Estable Acciones ordinarias...…...1
Analistas Fernando Torres 5235-8124
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5235-8122
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“IRSA Inversiones y Representaciones S.A.”, disponible en nuestra página Web www.fitchratings.com.ar.
Perfil
Alto Palermo S.A. (APSA) se dedica a la operación y desarrollo de centros comerciales, siendo el principal operador del país. Cuenta en su cartera con seis centros comerciales ubicados en Capital Federal y Gran Bs. As., donde posee un 39% de participación de mercado, y otros tres situados en las ciudades de Salta, Mendoza y Rosario. En conjunto representan 1,103 locales en 212,709 m² de superficie alquilable. Los accionistas de APSA son IRSA (61.5%) y Parque Arauco (29.6%), y el resto de las acciones cotizan en la Bolsa de Comercio de Bs. As. y en Nueva York. En el caso en que se convirtieran las ONs convertibles, las participaciones de IRSA y Parque Arauco ascenderían a 65.2% y 31.6% respectivamente.
Fundamentos de la Calificación
La calificación asignada a APSA se basa en el fuerte crecimiento que continúa presentando su generación de fondos, que junto con su conservadora estructura de capital, le permite evidenciar sólidos indicadores de protección crediticia. La calificación refleja el posicionamiento de APSA como líder en el negocio de centros comerciales en el país, la calidad y ubicación de sus activos y los altos márgenes del negocio. Por su parte, la calificación de acciones responde a la muy buena capacidad de generación de fondos y al nivel de liquidez medio de la acción en el mercado.
El favorable entorno competitivo que manifiesta el sector, con ventas crecientes en los centros comerciales y casi la totalidad de sus locales ocupados, le permite a la compañía mejorar las condiciones de sus nuevos contratos de alquiler o renovaciones, con el consecuente incremento tanto en sus ingresos como en su generación de fondos.
En el ejercicio finalizado a junio’06 el EBITDA consolidado aumentó un 34%, ascendiendo a $ 186.4 MM. Además de la mayor generación de fondos proveniente de alquileres de locales (86% del EBITDA consolidado), también se evidencia el impacto positivo de su tarjeta de crédito Tarshop (80% propiedad de APSA) que prácticamente duplicó su nivel de EBITDA a partir de un incremento significativo en las ventas con la tarjeta.
Esto le permite a APSA evidenciar un sólido perfil crediticio, con indicadores de coberturas de intereses superiores a siete veces, y años de repago de deuda con EBITDA de 1.3x que se reducen a 0.5x si se excluyen las ONs convertibles de la deuda.
Fitch considera que la compañía tiene capacidad para aumentar sus niveles de deuda, dado su bajo nivel de apalancamiento (deuda/capitalización 22.6%), a pesar de que la calificación contempla que APSA mantendrá una conservadora estructura de capital. La evolución de su endeudamiento dependerá de las inversiones que realizará en los próximos ejercicios. La compañía se encuentra expandiendo su negocio, planeando sumar uno o dos centros comerciales por año a su cartera, a través de adquisiciones o nuevos desarrollos.
La capacidad de generación de fondos de APSA le permite cubrir holgadamente sus actuales compromisos financieros. Por su parte, manteniendo un nivel de deuda similar al actual, su flujo de caja operativo le permitiría, por un lado, realizar inversiones de capital anuales de entre US$ 20 y 30 millones, y por el otro, pagar alrededor de US$ 15 millones de dividendos.
Si bien la compañía se encuentra en su pico histórico en cuanto a indicadores de gestión y nivel de generación de fondos, la calificación considera que APSA podría mantener adecuados indicadores de protección crediticia aún en un escenario sensibilizado.
Fortalezas
• Principal operador de centros comerciales del país.
• Ubicación geográfica y calidad de sus centros comerciales.
• Sólidos indicadores de protección crediticia.
Debilidades y Amenazas
• Desempeño fuertemente ligado al nivel de actividad económica.
• Aumento en el nivel de competencia.
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Liquidez y Estructura de Capital La compañía posee una estructura de capital conservadora, cuya relación deuda financiera/capitalización del 22.6%, a junio’06, se reduce al 9.1% al suponer la conversión de las Obligaciones Negociables Convertibles por US$ 47.2 millones.
Estas ONs representan el 60% de la deuda de APSA y se encuentran en poder de sus accionistas. El resto de la deuda por alrededor de $ 90 MM se compone de las cuotas restantes de un préstamo sindicado y otras deudas de corto plazo. A la vez, APSA cuenta con una importante posición de liquidez, al tener un nivel de caja a la fecha de alrededor de US$ 20 MM.
PERFIL DEL NEGOCIO
APSA es el operador líder de centros comerciales a nivel nacional con un 39% de participación en Capital y Gran Buenos Aires (zona de concentración de los principales centros comerciales). La ubicación estratégica de sus centros comerciales en zonas de mayor poder adquisitivo y la calidad de los mismos, le permiten registrar ventas por m2 superiores en un 55% a las de sus competidores y alcanzar un nivel de ocupación del 99%, superior al 94.5% promedio del sector.
A su vez, la compañía participa del negocio: (i) tarjetas de créditos para el uso en los centros comerciales y otros locales a la calle a través de su participación en Tarshop; (ii) informática, desarrollando sitios para impulsar el comercio electrónico a través de su participación en Altocity.Com; y (iii) desarrollo de complejos residenciales vinculados a los centros comerciales operados.
APSA controla -directa o indirectamente- y opera nueve centros comerciales que juntos significan 212,709 m² de superficie alquilable, de las cuales el 46% están situados en la Ciudad de Buenos Aires (Alto Palermo, Paseo Alcorta, Abasto, Patio Bullrich, y Buenos Aires Design) y el 13% en el Gran Buenos Aires (Alto Avellaneda).
Area Bruta Locativa
(M2)
Partici- pación Apsa
Vtas locatarios
$/m2*
Ocupación
Cantidad de Locales
Alto Palermo 18.077 100% 2.029 100,0 150
Abasto 39.473 100% 903 99,9 172
Paseo Alcorta 14.704 100% 1.533 99,2 113
Patio Bullrich 10.749 100% 1.546 98,6 85
Alto Avellaneda 27.251 100% 1.014 97,0 148
Bs AS Design 14.598 53,7% 541 100,0 59
Alto Noa (Salta) 18.779 100% 468 100,0 85
Alto Rosario 30.013 100% 418 100,0 145
Mendoza Plaza 39.065 85,4% 626 97,8 146
Total 212.709 910 99,1% 1.103
* Ventas mensuales para el período julio'05-junio'06
La concentración en la ciudad de Buenos Aires y GBA se debe a que dicha área presenta el más alto nivel demográfico del país: cuenta con aprox. el 32%
de la población y constituye el principal centro
económico. Sin embargo, en los últimos años APSA se encuentra expandiendo su negocio en las principales ciudades del interior del país.
Estrategia
La estrategia de APSA se basa en afianzar su posición de liderazgo en el comercio minorista, y en constituirse como uno de los mejores canales para el posicionamiento de marcas de primera línea.
APSA busca consolidar su crecimiento a través del desarrollo de nuevos centros comerciales principalmente en el interior del país, dado que la Ciudad de Buenos Aires actualmente cuenta con pocas áreas disponibles para nuevos desarrollos.
Estos proyectos se realizan en mercados estratégicos con potencial de crecimiento y altos niveles demográficos.
En este sentido, en el ejercicio finalizado a junio’05 la compañía inauguró el centro comercial de Rosario y adquirió una participación mayoritaria en Mendoza Plaza, en el que cuenta con un 85.4% del capital. De esta forma, incrementó el área bruta locativa en un 48%, incorporando 291 locales a su cartera. El ejercicio 05/06 ya cuenta con el impacto completo de los ingresos de estos dos centros comerciales, que representaron más del 7% de las ventas de la Compañía.
La compañía apunta a financiar su expansión fundamentalmente con su propia generación de fondos, aunque podría aumentar su nivel de deuda en función de los proyectos a desarrollar.
Nuevos Proyectos
APSA planea continuar con la diversificación geográfica de sus ingresos, para lo cual, en julio’06, acordó con el Grupo Roggio la adquisición de Córdoba Shopping Villa Cabrera. Esta operación está sujeta a una auditoría de compra previa, y a la aprobación de la Comisión Nacional de Defensa de la Competencia. Este centro comercial cuenta con 35.000 m2 totales y 160 locales comerciales, y se
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ubica en la cuarta ciudad con mayor poder adquisitivo del país.
A su vez, la compañía podría estar retomando el proyecto de desarrollo de un nuevo shopping en la ciudad de Neuquén, dado que ha logrado un entendimiento para la reactivación del emprendimiento con la Municipalidad, con quien se encontraba en litigio.
Por otra parte, APSA también estaría creciendo en la Ciudad de Buenos Aires, al adquirir una reserva de tierra en un lugar estratégico en el barrio de Saavedra, donde planea desarrollar un proyecto inmobiliario que incluye un nuevo centro comercial. Se trata de una fracción del terreno donde se encontraba la planta de Phillips Argentina, por el cual la compañía pagó US$ 17.8 MM. APSA está negociando con dos empresas constructoras, también dueñas de parte de los terrenos, las pautas para el desarrollo del proyecto.
Otro posible desarrollo es el Proyecto Caballito, en el cual aún se encuentra pendiente la habilitación del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Actualmente, la compañía enfrenta la competencia de otros operadores de centros comerciales, principalmente en su estrategia de expansión en el interior del país. Por ejemplo, su principal competidor, Cencosud, también inauguró un centro comercial en la ciudad de Rosario en 2004.
Teniendo en cuenta el muy buen desempeño del sector, nuevos operadores están ingresando en el negocio, previéndose un fuerte incremento en las inversiones en los próximos dos años. Con excepción de Cencosud, se tratan de operadores más pequeños, con un menor respaldo financiero comparado con APSA. También la mayoría de los nuevos proyectos corresponden a formatos más pequeños y no afectarán significativamente el desempeño de los shoppings de la compañía.
Este aumento en la competencia se tradujo en una pérdida de participación de mercado de un 4 % para APSA, y también disminuyó la brecha entre las ventas por m2 de APSA y el promedio de mercado, a pesar de que la misma sigue siendo alta.
A su vez, la administración conjunta de sus centros comerciales le permite lograr sinergias operativas, otorgándole una ventaja comparativa respecto de operadores más pequeños.
Operaciones
- Alquileres y Servicios (86% del EBITDA)
Este negocio presenta márgenes de EBITDA elevados (74.3% a junio’06) dado que los principales costos corresponden a la depreciación de la inversión en el centro comercial. La generación de fondos de este segmento depende de la evolución de la actividad de los locatarios influenciada por las variables de consumo de la economía.
Los locatarios pagan un alquiler equivalente al mayor valor entre: i) el valor mínimo de alquiler -VMA- (48.6% de los ingresos por alquileres) y ii) el precio variable, el cual oscila generalmente entre el 4% y 8% de las ventas del locatario. Este concepto le permite a la compañía registrar en sus ingresos parte del incremento en el volumen de ventas de los locatarios por la mayor demanda y de los aumentos de precios, aspecto que le otorga cierta protección contra la inflación. Teniendo en cuenta el aumento en las ventas de los locatarios, el cargo variable aumentó su participación al 19% de los ingresos de este segmento a junio’06.
Adicionalmente, al celebrar o renovar un contrato de alquiler, el locatario paga un Valor Llave (o cargo de admisión / permanencia), que a junio’06 representó un 12% de los ingresos.
La fuerte demanda por sus locales permite a la compañía acordar en mejores condiciones sus nuevos contratos o renovaciones, aumentando sustancialmente el valor llave, y cobrando mayores cargos como porcentaje de ventas de los locatarios.
Actualmente, la mayoría de los contratos se realizan a tres años de plazo sin cláusula de ajuste.
Por otra parte, la política de gastos también beneficia a la compañía, ya que las expensas directas del local corren por cuenta de cada locatario, así como su proporción de las expensas comunes. A su vez, los locatarios financian las actividades promocionales y de marketing de los centros comerciales, mediante aportes al Fondo de Promoción Colectiva (FPC).
Tanto el FPC como los fondos de expensas de las áreas comunes, son administrados por APSA que percibe un honorario de administración por este concepto.
Durante el ejercicio 05/06, las ventas de los locatarios continuaron con su tendencia creciente, aumentando un 34% respecto del ejercicio anterior. Este crecimiento de ventas incluye el impacto de las
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ventas de Alto Rosario y Mendoza Plaza que en el ejercicio anterior comenzaron a devengarse durante el segundo trimestre.
Tomando en cuenta la evolución de los centros comerciales de la Ciudad de Buenos Aires y GBA, las ventas crecieron un 17% (12.8% ajustados por inflación). Esto refleja tasas de crecimiento inferiores a las que se venían registrando en los primeros años post-crisis, cuando aumentaban a niveles de un 30%.
Las altas tasas de crecimiento se deben a la recuperación del consumo a partir de la evolución de la economía y recomposiciones salariales, sumado al incremento del turismo extranjero con mayor poder de compra. Para el año próximo se espera que continúe el crecimiento en las ventas, aunque las tasas de crecimiento tenderán a normalizarse.
Por su parte, los indicadores de actividad de los centros comerciales, continúan alcanzando niveles record año tras año, superando incluso los valores previos a la crisis económica.
DATOS ESTADÍSTICOS
6/99 6/00 6/01 6/02 6/03 6/04 6/05 6/06
Nivel de Ocupación Promedio 97,6% 96,5% 93,8% 91,1% 95,7% 98,8% 98,4% 99,1%
Ventas totales locatarios (MM de $)* 780 787 745 605 856 1.273 1.698 2.273 Ventas totales locatarios (MM de $ / mes) * 65 66 62 50 71 106 142 189 Ventas mensuales por M2 ($/mes) * 480 482 435 358 491 666 735 910
Público Ingresado (MM de personas) 53 59 59 52 59 62 63 68
- Tarjeta Shopping (12% del EBITDA)
A fin de complementar su actividad en los centros comerciales y ampliar los servicios ofrecidos a sus locatarios y clientes, APSA posee (a través de su participación del 80% en Tarshop S.A.) una tarjeta de crédito no bancaria -Tarjeta Shopping-. Dicha tarjeta opera en los principales centros comerciales de APSA y en locales a la calle, habiendo incrementado la cantidad de comercios adheridos a 25,000 locales a junio’06.
Tarshop cobra a los comercios comisiones por las ventas que efectúan con este medio de pago y cobra a los clientes intereses por financiación, intereses compensatorios y punitorios, así como cargos por la contratación de seguros de vida e incapacidad.
En los últimos tres ejercicios, Tarshop presentó una muy buena evolución del negocio, reflejada en aumentos de su nivel de EBITDA a tasas superiores al 70% ($ 22 MM a junio’06). El negocio se había visto significativamente afectado por la crisis económica, con niveles de EBITDA negativos hasta junio’03. Para el mediano plazo, Fitch espera que continúe la tendencia creciente en la generación de fondos de Tarshop.
Las ventas realizadas con la tarjeta aumentaron un 90% en el ejercicio 05/06, valor que superó el aumento de las ventas totales de los locatarios, lo que refleja la fuerte utilización de la tarjeta como instrumento financiero de pago. En el corriente ejercicio se observó un incremento en la morosidad respecto de los últimos años debido al fuerte crecimiento de la cartera de créditos.
FACTORES DE RIESGO
- Desempeño fuertemente ligado al nivel de actividad económica. La evolución del consumo influye en las ventas de los locatarios. Ante una crisis económica el impacto en la compañía se observa en mayores niveles de morosidad, baja en los precios de los alquileres y menores niveles de ocupación de los centros comerciales.
- Aumento en el nivel de competencia en el sector. Si bien la compañía posee una posición de liderazgo principalmente en la Ciudad de Buenos Aires donde hay escasos espacios para construir nuevos centros comerciales, el crecimiento del sector está haciendo que nuevos operadores ingresen al mercado con proyectos de desarrollo de nuevos centros comerciales.
PERFIL FINANCIERO
El perfil financiero de APSA se destaca, por un lado, por el crecimiento de sus ingresos y su generación de fondos en los últimos tres años, y por el otro, por un leve descenso de sus niveles de deuda, manteniendo un bajo nivel de apalancamiento. Esto se traduce en sólidos indicadores de protección crediticia, consistentes con su rango de calificación.
Evolución Deuda / EBITDA
0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000
30/06/2006 30/06/2005 30/06/2004 30/06/2003 30/06/2002 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0
Deuda sin ONC EB ITDA Deuda sin ON Convertibles/EB ITDA
A junio’06, las coberturas de intereses con EBITDA ascendieron a 7.6x, mientras que la relación deuda neta EBITDA fue de una vez. Por su parte, al excluir las ONs Convertibles de la deuda dado que cuentan con alta probabilidad de conversión, el ratio deuda / EBITDA se reduce a 0.5x.
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En el ejercicio 05/06 los ingresos de la compañía aumentaron un 57% respecto del ejercicio anterior.
Su negocio principal registró un aumento en los ingresos por alquileres del 30.2% a partir de las mayores ventas de los locatarios. Por su parte, se observó una fuerte repercusión en el aumento en ingresos del resto de los negocios de la compañía; los ingresos por tarjeta de crédito aumentaron un 90%, mientras que también hubo un aporte del segmento venta de inmuebles de $ 23.4 MM producto de la venta del predio Alcorta Plaza. De esta venta, la compañía cobró el 25% en efectivo y financió el saldo restante a dos años de plazo con garantía hipotecaria.
Este aumento en ingresos derivó tanto en un incremento en el EBITDA, que alcanzó un valor consolidado de $ 186 MM, como en el flujo de fondos de APSA. Si bien la actividad de alquileres de locales mantuvo su margen EBITDA/ventas en niveles del 75%, el aumento de la participación en los ingresos de actividades con menores márgenes (Tarshop, venta de inmuebles) explica la reducción del margen consolidado al 51.6% a junio’06.
Por su parte, el flujo de caja operativo neto de capital de trabajo ascendió a $ 171 MM, y fue aplicado principalmente a inversiones de capital por $ 95 MM y pagos de dividendos por $ 29 MM. Las inversiones incluyen la adquisición del terreno donde se encontraba la planta de Phillips. Por el lado de los dividendos, la compañía continúa aumentando los montos distribuidos en función de su mayor generación de fondos, por lo que en noviembre’06 pagará $ 47 MM.
Fitch prevé que las ventas de los locatarios continúen aumentando en el ejercicio en curso aunque a tasas inferiores que las registradas en el ejercicio anterior.
En este contexto, Fitch estima que el flujo de caja operativo de APSA podría continuar con su tendencia creciente, y le permitirá financiar las inversiones necesarias para la expansión de su negocio y continuar pagando dividendos en los valores actuales.
En cuanto a la deuda financiera, en el ejercicio finalizado a junio’06 la misma se mantuvo en valores similares al ejercicio anterior. La deuda se conforma principalmente por las Obligaciones Negociables Convertibles por US$ 47.3 MM que vencían en julio’06. La compañía acordó con los tenedores de las ONs extender el vencimiento de las mismas hasta julio’14; este acuerdo tuvo como fin mantener una
estructura de capital más eficiente, dado el bajo grado de apalancamiento con que cuenta. Estas ONs devengan una tasa de interés anual del 10% en dólares.
En el largo plazo, Fitch entiende que es altamente probable que se produzca la efectiva conversión de las ONs teniendo en cuenta que el precio de la acción supera ampliamente al de conversión, y que las mismas se encuentran en poder de sus accionistas.
El resto de la deuda, sin consideran las ONs Convertibles, ascendió, a junio’06, a $ 98 MM (incluye deuda con sociedades relacionadas). Esta deuda se compone principalmente del préstamo sindicado otorgado por Banco Río y Bank Boston por
$50 millones a dos años, el cual contaba con un saldo de $25 MM y descubiertos en cuenta corriente por alrededor de $ 29 MM. En agosto’06 APSA canceló la última cuota por US$ 3 MM del préstamo con el Deustche Bank que utilizó en la cancelación de la deuda de Mendoza Plaza Shopping. A su vez, en octubre’06 canceló la tercera cuota del sindicado por
$ 12.5 MM.
Si bien la mayor parte de la deuda posee vencimientos en el corto plazo, la compañía presenta una holgada capacidad de repago de sus compromisos con generación de fondos propia. A la vez, APSA cuenta con una importante posición de liquidez, con un nivel de caja a la fecha de alrededor de US$ 17 MM.
A pesar de las cancelaciones de deuda realizadas en el ejercicio en curso, es previsible que mantenga el nivel de deuda de junio’06 e incluso podría aumentarlo en función de las inversiones a realizar en los próximos ejercicios tanto en reformas o ampliaciones de los centros comerciales existentes como en la incorporación de nuevos centros comerciales. Fitch considera que la compañía tiene capacidad para aumentar su nivel de endeudamiento siempre que mantenga una conservadora estructura de capital.
Recientemente, la asamblea de accionistas de APSA aprobó la creación de un Programa de Obligaciones Negociables por US$ 200 MM, por lo cual es factible que en el corto / mediano plazo la compañía busque financiar sus inversiones a través de emisiones en el mercado de capitales.
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ANEXO 1 – RESUMEN FINANCIEROResumen Financiero - APSA (Cifra en miles de Pesos )
Tipo de Cambio ARP/USD a final del Período 3,09 2,89 2,96 2,80 3,80 1,00 Balances hasta Dic'02 ajustados a Feb'03
Año Fiscal finalizado en Junio 30/06/2006 30/06/2005 30/06/2004 30/06/2003 30/06/2002 30/06/2001
Indicadores Financieros
EBITDA/Intereses Financieros(X) 7,6 4,5 3,2 1,9 1,0 1,9
(EBITDA-Inv. en Act. Fijo)/Intereses Financieros(X) 3,7 2,9 2,5 1,8 0,9 1,5
Deuda Financiera Total/EBITDA (X) 1,3 1,7 2,6 3,7 5,7 3,6
Deuda Financiera Neta/EBITDA (X) 1,0 1,3 1,9 3,3 5,5 3,5
Deuda sin ON Convertibles/EBITDA 0,5 0,7 1,1 1,6 5,7
Deuda Financiera Total/Capitalización (%) 22,6% 22,5% 24,1% 24,4% 37,0% 40,2%
Deuda sin ON Convertibles/Capitalización 9,1% 9,5% 10,0% 10,8%
Resultados
Ventas Netas 361.356 230.157 143.250 114.215 195.966 256.886
%Cambio 57,0% 60,7% 25,4% -41,7% -23,7% 5,0%
EBITDA 186.446 139.604 94.282 67.385 72.273 138.168
Margen EBITDA (%) 51,6% 60,7% 65,8% 59,0% 36,9% 53,8%
Depreciación y Amortización 63.834 58.607 53.578 56.556 55.912 56.102
EBIT 122.612 80.997 40.704 10.829 16.361 82.066
Intereses Financieros Pagados 24.680 30.790 29.308 36.343 74.800 74.548
Costo de Financiamiento Estimado (%)* 10,0% 12,7% 11,7% 11,0% 16,4% 15,4%
Utilidad Neta 44.679 33.255 18.838 77.351 -11.352 6.139
Retorno sobre Patrimonio Promedio(%) 5,4% 4,1% 2,4% 10,5% Neg. 0,8%
Flujo de Caja
Flujo de Caja Operativo 199.440 123.824 81.863 57.489 20.674 103.066
Variación del Capital de Trabajo -28.002 -28.800 -3.123 -19.801 28.329 -69.145
Flujo de Caja Operativo Neto 171.438 95.023 78.740 37.688 49.004 33.921
Inversiones de Capital -94.907 -50.608 -20.397 -2.448 -3.491 -23.060
Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos, Neto -32.124 -12.892 2.082 1.467 -254 -33.681
Otras Inversiones, -375 0 0 0 0 0
Variación Neta de Deuda -8.678 -42.701 -10.603 -27.737 -175.351 28.376
Variación Neta de Capital -1.470 0 0 0 184 1.163
Pago de Dividendos Netos -29.039 -18.419 -10.000 0 0 -646
Otros Financiamientos, Neto 1.847 11.016 187 2.859 125.152 0
Variación Neta de Caja y Valores Liquidos (1) 6.690 -18.582 40.009 11.828 -4.756 6.073
Flujo de Caja Disponible** 38.857 29.406 41.454 8.793 n.a. -28.585
Balance
Caja e Inversiones Corrientes 56.405 49.715 68.297 28.288 16.460 21.216
Activos Totales 1.355.045 1.247.895 1.151.312 1.104.337 1.201.039 1.413.367
Deuda Financiera Corto Plazo 90.817 56.418 95.588 24.699 39.756 122.726
Deuda Financiera con Soc Relacionadas 7.309 5.493 8.433 7.445 128.680 973
Deuda Financiera Largo Plazo 145.854 175.140 145.065 218.139 242.065 378.208
Obligaciones Financieras Fuera de Balance† 0 0 0 0 0 0
Deuda Financiera Total‡ 243.980 237.050 249.085 250.283 410.500 501.908
ON Convertibles (incluidas en la Deuda) 145.756 136.501 145.135 139.562 0
Patrimonio (Incl. Participación Minoritaria) 836.830 818.426 785.762 774.011 698.705 745.559
Capitalización 1.080.810 1.055.476 1.034.847 1.024.295 1.109.206 1.247.467
Liquidez
Deuda Corto Plazo/Deuda Financiera Total 40,2% 26,1% 41,8% 12,8% 9,7% 24,6%
Caja e Inversiones Corrientes/Deuda Corto Plazo(X) 0,6 0,8 0,7 0,9 0,4 0,2
EBITDA/(Deuda Corto Plazo + Gastos Financieros)(X) 1,6 1,6 0,7 1,0 0,6 0,7
Otros Indices
Plazo medio de Cobranzas de Créditos (en días) 101 74 78 97 143 168
Vencimientos de Deuda Largo Plazo
Doce Meses Terminados en junio'07 junio'14
Vencimientos en Millones de $ 50 146
n.a. : no aplica
(1) A los efectos del calculo de la Variación Neta de Caja e inversiones Corrientes, APSA considera las colocaciones a menos de tres meses de plazo
*Costo de Financiamiento Estimado = Intereses Pagados / Deuda Financiera Total Promedio. **Flujo de Caja Libre=EBITDA-Intereses Pagados+Variación en Capital de Trabajo- Inv. en Activos Fijos. †Incluye arrendamientos operacionales multiplicado por ocho, y otros tipos de obligaciones con características de deuda financiera.
‡Deuda Financiera Total incluye la deuda financiera contraída con los accionistas de la sociedad y Obligaciones Financieras Fuera de Balance.
Capitalización = Deuda Financiera Total + Patrimonio (Incl. Participación Minoritaria) EBITDA=Resultado de Operación + Depreciación y Amortización
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ANEXO 2 – ACCIONES
Liquidez de la acción de Alto Palermo S.A. (APSA) en el Mercado
APSA cotiza sus acciones en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires desde el 26/03/96 y sus ADRs en el NASDAQ (Estados Unidos) desde el 15/11/00. A junio’06, el capital autorizado a realizar oferta pública ascendía a $78.196.263, compuesto por 781.961.632 acciones ordinarias de valor nominal
$0.1 cada una y con derecho a un voto por acción.
Asimismo, el porcentaje flotante del capital ha sido estimado en el 8.9% de las acciones en circulación.
La capitalización bursátil de APSA a octubre’06 totalizaba US$ 238.3 MM, registrando su valor más alto desde el 2001. El cuadro a continuación detalla la evolución de la capitalización bursátil de la compañía desde marzo’96.
C a p i ta l i z a c i ó n B u r s á ti l A P S A ( e n m illo n e s d e d ó la r e s )
0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0
M a r - 9 6
M a r - 9 7
M a r - 9 8
M a r - 9 9
M a r - 0 0
M a r - 0 1
M a r - 0 2
M a r - 0 3
M a r - 0 4
M a r - 0 5
M a r - 0 6
Presencia
En los últimos doce meses móviles a octubre’06, la acción de APSA mantuvo una presencia del 48.4%
sobre el total de ruedas en las que abrió el mercado, ubicándose levemente por debajo de los niveles registrados en los últimos dos años.
Rotación
Al considerar la cantidad de acciones negociadas en los últimos doce meses a octubre’06, se observa que la acción de APSA registró una rotación del 20%
sobre el capital flotante en el mercado, valor inferior al nivel registrado durante el año anterior. Por su parte, la rotación del último trimestre se ubicó en 4.1%, lo que representó una leve suba respecto de la recuperación observada el trimestre anterior.
Participación
En los últimos doce meses a octubre’06, el volumen negociado por APSA en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires fue de $ 2.5 millones y tuvo una participación sobre el volumen total negociado en el mercado del 0.01%. Por otra parte, el ADR de APSA negoció un total de US$ 2.96 millones en el Nasdaq durante el período observado, representando más del 70% del volumen operado por la compañía.
En conclusión, se considera que la acción de APSA cuenta con una liquidez media.
Pagos de dividendos
Históricamente, la compañía distribuyó dividendos en función de su disponibilidad de fondos. Debido a la recesión, no pagó dividendos entre los años 2000 y 2002, y a partir de 2003 evidencia pagos de dividendos crecientes dada la tendencia de su generación de fondos. El último pago de dividendos que efectuó la compañía fue en diciembre’05, por
$0.037159 por acción ($ 29 MM totales). Por su parte, recientemente la asamblea de accionistas aprobó un nuevo pago de dividendos por $ 47 MM.
Finanzas Corporativas
Fitch Argentina Calificadora de Riesgo S.A. - Reg.CNV Nº3 Alto Palermo S.A. (APSA) 8
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