Es aplicable lo dicho para el apartado 1º del art. 199(PRA de 13 de enero de 2016). Pero, además, tratándose de una RGGA y debiendo comunicar a Catastro, elColegio, considera que el informe a Catastro debe minutarse al mínimo del 2.1, es decir, 24 euros.
ARTÍCULO 200: PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE DESLINDE DE
FINCAS INSCRITAS:
1º OBJETO DEL MISMO:
Regula el “procedimiento notarial de deslinde de fincas inscritas”.
Me plantea ciertas dudas la utilidad de este procedimiento y su objeto. Entiendo por “deslindar” el determinar y establecer con claridad los límites de una finca inscrita respecto de su colindante o colindantes (Como señala el art. 199 LH, en caso de invasión de fincas registrales colindantes, el interesado puede acudir a este procedimiento), pero sin que ello determine “per se” su superficie y otros linderos distintos del propiamente deslindado.
Por comparación con lo dispuesto en el art. 199.1, párrafo 7º, cuando dice “si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente…”,podemos entender que el procedimiento del art. 200ha de tener lugar cuando el/los linderos de la fincas registral, según la RGG aportada, invadan las fincas colindantes (lo que implicaría dudas en cuanto a la determinación de los linderos y justifica el deslinde).
Por tanto, puesto que el art. 201 viene a regular un procedimiento o expediente específico para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, debemos entender que el art. 200 tiene por objeto determinar las lindes de una finca si estás no estuvieran determinadas ya en la descripción literaria de la finca o concretar, o determinar con claridad, dichas lindes si fueran dudosas y sin que ello presuponga determinar superficie alguna ni afectar a las lindes de la finca que no están afectadas por el procedimiento pues, de lo contrario, entraríamos en el objeto del art. 201.
La aplicación práctica de este expediente queda pues muy limitada, en mi opinión, pues las fincas registrales vienen determinadas por sus linderos y un cambio en los mismos, normalmente, no implica un deslinde como tal sino una rectificación de los mismos y esto queda sujeto al art.201 (y al 199, en su caso y como vimos).
2º. COMPETENCIA:
El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes.
3º. INICIO DEL PROCEDIMIENTO:
Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.
Nota:Cuestiones: 1. LEGITIMACIÓN:
El expediente puede iniciarse por el titular registral de dominio de la finca inscrita y, siendo varios (un proindiviso) por cualquiera de los partícipes, o de cualquier derecho real.
En cuanto al proindiviso y al titular de derecho real inscrito y la capacidad, valga aquí lo dio para el art. 199
2. FORMA DE INCIAR EL EXPEDIENTE:
Se hará mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio
cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse. Cuando se habla de circunstancia de las fincas colindantes afectadas, debe entenderse referido, únicamente a fincas registrales colindantes afectadas, pues estamos ante el deslinde de fincas registrales. Pero estos datos a aportar no serán solamente los registrales, sino también los catastrales tanto de la finca a deslindar como de las fincas registrales colindantes afectadas.
Aquí si se exige, si es conocido, que le promotor determine la identidad y el domicilio de los titulares de las fincas de las fincas afectadas.
El problema (como ocurre en general en los expedientes notariales regulados en esta reforma) es que se exige del promotor aportar una serie de datos que, normalmente, le serán muy difícil de obtener como ocurre con los datos de titularidad de las fincas registrales colindantes (incluso a nosotros nos puede resultar complicado determinar quiénes son estos titulares y sus domicilios, como señale al hablar del art. 199).
Lógicamente, si el deslinde solo se refiere a una parte de la finca, habrá de determinarse esta.
4º. DOCUMENTOS A APORTAR:
El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.
Nota: Resulta claro que el deslinde ha de verificarse, al menos inicialmente, sobre la cartografía catastral. De ahí que se pida la RGGC tanto de la finca objeto del expediente como de las colindantes afectadas, que deben ser las colindantes registrales afectadas.
Solo en el caso de que la RGGC, y así se manifieste por el promotor, no refleje el deslinde, habrá que aportar, además, una RGGA (entra dentro de los supuestos del art. 10.3 LH). Esta deberá reunir los requisitos técnicos previsto y que ya hemos estudiado.
5º. ACTUACIÓN NOTARIAL Y REGISTRAL:
El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el
Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha.
Nota:Distinguir la actuación notarial y la registral: 1. EL NOTARIO:
Debe comunicar el inicio del expediente a los interesados así como al Registro de la Propiedad para que este expida la certificación preceptiva. Así:
A) NOTIFICACIÓN A INTERESADOS:
El Notario debe comunicar, junto con la documentación presentada, el inicio del expediente a todos los interesados.
a) A quien debe hacer la comunicación:
Estos interesados, en principio, son el titular registral del dominio, si no hubiera iniciado el procedimiento, entiendo que a los titulares de derechos inscritos sobre la finca a deslindar, así como los titulares de dominio de fincas colindantes registrales pero, puesto que el contenido de la certificación se refiere a titulares tanto de la finca a deslindar como a sus colindantes afectadas, tanto de dominio como de cargas, la notificación notarial debe extenderse, también, a estos titulares.
En relación con esto, me surge de la duda de, si el procedimiento es para el deslinde de fincas inscritas, es preciso citar a los colindantes catastrales especificamente. Entre los datos que debe aportar el promotor del expediente no se incluyen los datos de las fincas colindantes catastrales (y que pueden ser distintos de las registrales). Podríamos entender que, tanto si el interesado manifiesta que Catastro si recoge esta alteración como si, por existir divergencia, aporta una RGGA se les podría citar para evitar una posible indefensión de los mismos. Pero es cierto que del artículo no resulta esta necesidad. El apoyo fundamental para defender la citación de los colindantes catastrales lo encuentro en el caso de que se aporte una RGGA que justifique el deslinde ya que en estos casos, por analogía con el art. 199, si habría que notificarle.
b) Cómo se hará la comunicación:
Aunque el precepto habla de comunicación, entiendo que se refiere a una notificación-citación pues se les notifica el inicio del expediente con el objetivo de que puedan comparecer y alegar lo que estimen conveniente y lograr, en su caso, un acuerdo sobre el deslinde.
La forma de hacerlo será la establecida en elart. 202 RN. c) Efectos de la notificación:
Los así notificados, desde la recepción de la notificación, tiene 15 días para comparecer alegando lo que estimen conveniente y presentando las pruebas al
efecto. Tras el transcurso de eso 15 días, les convocara dentro del plazo de 30 días a una comparecencia para buscar el acuerdo.
Entiendo que estos plazos no son de obligado cumplimiento y no es preciso agotarlos, dado que los 15 días son un plazo máximo y las comparecencias pueden pueden producirse antes de agotarlos; y lo mismo ocurre con el plazo de los 30 días, pues producidas las comparecencias, cabe señalar la comparecencia para antes de dicho plazo.
B) NOTIFICACIÓN AL REGISTRO:
El Notario debe comunicar al Registro el inicio del expediente para que este expida certificación, como veremos. La forma de hacerla, entiendo sujeta igualmente al art. 202 RN.
2. EL REGISTRADOR:
Ante la notificación notarial del inicio del expediente, expediremos certificación de dominio y cargas tanto de la finca a deslindar como de las colindantes afectadas (entiendo que de las registrales colindantes) y lo hacemos constar por nota al margen de las fincas afectadas, con indicación del Notario y su finalidad, que tendrá una duración de dos años.
¿Debemos incluir en la certificación las cargas y derechos inscritos sobre las fincas registrales colindantes afectadas? Así parece resultar del párrafo estudiado. Por tanto, la certificación debe contener: Datos descriptivos y de titularidad, tanto de dominio como de cargas y derechos, tanto sobre la finca a deslindar como de las colindantes registrales afectadas.
En materia de arancel, elColegio (PRA de 13 de enero de 2016) considera que por cada certificación de titularidad y cargas de cada finca, cabe minutar por el 4.1, letra b), es decir, 24 euros. Y la constancia por nota al margen de cada finca de su expedición, se minutará al 3.2, es decir, 9 euros por cada nota.
6º. CONCLUSIÓN DEL EXPEDIENTE:
De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
La efectividad del deslinde depende de que se llegue a un acuerdo o no por parte de aquellos que hayan sido citados a la comparecencia. Y es lógico, si pensamos que estamos hablando de un expediente que se configura dentro de la jurisdicción voluntaria. De este modo:
A) SI HAY ACUERDO:
Quedará reflejado en una escritura pública y, conforme alArt. 18, apartado 2º, letra c, párrafo 2ª,el Notario informara a la DGC sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Validada técnicamente por la citada DGC la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.
Puesto que el procedimiento se basa en la certificación catastral, que necesariamente se ha de aportar en cualquier caso, y solamente en el caso de que la discrepancia no fuera recogida por esta, el promotor aportará una RGGA, no veo claro la necesidad de comunicar a la DGC. Si los linderos cuya indeterminación o duda motivan el expediente resultan claramente de la certificación catastral y no hay manifestación en contra del promotor, no tendría mucho sentido dicha notificación salvo que sea para comunicar a Catastro la “ratificación” en cuanto al contenido de la certificación. Si, por el contrario, se aporta además una RGGA para subsanar, a instancia del promotor las deficiencias de la certificación catastral, entonces si tienen sentido dicha notificación.
B) SI NO HAY ACUERDO:
Se cierra el expediente sin más y supongo que quedará expedita la vía judicial en tal caso. Lo cierto es que basta con que uno de los citados no quiera llegar a un acuerdo para que el expediente quede en nada (el artículo no dice expresamente oposición), y salvo que esta resistencia deba tener un fundamento o lógica apreciable por el Notario, y no parece ser el caso.
Al igual que ocurre con los demás expedientes notariales regulados, su efectividad se ve mermada por la posibilidad de oposición por parte de alguno de los citados o notificados; ello responde al carácter o naturaleza de procedimientos de jurisdicción voluntaria que la reforma les otorga.
2. REGISTRADOR:
Independientemente de la calificación de los distintos trámites del expediente, especialmente la realización de las notificaciones previstas, por la redacción del párrafo, da la impresión de que la calificación registral se limita a que el deslinde no encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria no inscritos, y que no podremos suspender por dudas en cuanto al deslinde en sí. Al igual
que ocurre con el art. 199, tener la completa certeza de dichas operaciones puede resultar complicado, de modo que basta con que tengamos “dudas razonables” al respecto, lo que debemos llevar a la nota de despacho.
La explicación de la limitación a la calificación, quizás, venga porque el Notario procede, en caso de acuerdo, por la vía del Art. 18.2, letra c) TRLC, y lo que va a venir incorporado en la escritura es la certificación catastral validada y enviada por catastro y coordinada con él. Pero tengo mis dudas.
Por otro lado, podríamos entender aplicables aquí las normas sobre calificación del art. 203 LH. Es cierto que en este art, 200 no hay remisión al art. 203 pero entiendo que, junto con calificar los trámites del acta notarial de deslinde también podemos entrar a comprobar su realidad. Máxime cuando en este procedimiento ni siquiera ha de practicarse AP como en los casos del art. 201 y 203.
La duda puede venir determinada si, a consecuencia de este expediente, es preceptivo inscribir o incorporar la RGG que se ha tomado como base para determinar con claridad los linderos. Aunque nada se dice expresamente, entiendo que así debe ser, según el sentir general de la reforma (el art. 10 LH determina aportar la RGGC y en su apartado 3º permite aportar la RGGA en los procedimientos del título VI). Y si hay que incorporar la RGG, entiendo que procede aplicar el art. 199 aunque teniendo en cuenta que los trámites de notificación ya se encuentran realizados.
En materia arancelaria, elColegio (PRA de 13 de enero de 2016)determina que la inscripción del deslinde se minutará al 2.1 tomando como valor el de la finca o derecho.
7º. REGLA ESPECIAL:
Lo dispuesto en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica.
Nota: Ello implica, no obstante, comprobar y calificar los trámites del procedimiento seguido.
ARTÍCULO
201:
EXPEDIENTE
DE
RECTIFICACIÓN
DE
DESCRIPCIÓN,
SUPERFICIE
O
LINDEROS
DE
FINCAS
REGISTRALES:
1º) CUESTIONES PREVIAS
Es un procedimiento o expediente notarial sobre fincas registrales encardinado, también, en la idea de la jurisdicción voluntaria.
1. OBJETO DE ESTE EXPEDIENTE: A) IDEA INICIAL:
Elart. 198.3º LHse refiere a él como“procedimiento de rectificación del Registro de la Propiedad” y, según el párrafo 1º del art. 201.1, se trata de un expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral.
Su objeto, por tanto, es lograr rectificar las inexactitudes en la descripción, superficie y/o linderos de las fincas inscritas existentes entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.
El precepto habla “errores descriptivos del Registro“. Hay que entender, según la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), que esta expresión permite incluir como objeto de este expediente, la rectificación de inexactitudes producidas por defectos en el título que haya motivado el asiento. Sin embargo, no ampara la rectificación de inexactitudes producidas por errores cometidos en el asiento al trasladar los datos del título, que deben sujetarse a las normas sobre rectificación previstas en losarts. 211 y siguientes LH y concordantes del RH, por remisión del art. 40, letra c) LH.
Por otro lado, este expediente no desvirtúa los medios de rectificación previstos en el art. 40, letra d) LH (consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial); la Comisiónentiende que solo excluye la posibilidad de rectificación por consentimiento del titular (pues el expediente ofrece garantías no solo para dicho titular sino, también, para otros posibles interesados) pero en ningún caso, por posible resolución judicial. Otra cuestión es si es imprescindible acudir a este expediente aun en los casos en que el error sea patente y resulte de la simple comparación del título con el asiento.
LaComisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) entiende que en estos casos podría no sea preciso su tramitación. Dependerá del juicio de cada Registrador.
B) POSTURA DE LA DGRN:
Concretamente, en cuanto a las rectificaciones que permite el precepto, laResolución de 17 de noviembre 2015 reconoce los siguientes supuestos en orden a este precepto:
a) Art. 201.3, letras a) y b), que permiten inscribir rectificaciones de superficie pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %.
b) Art. 201.3, letra a), que permiten inscribir rectificaciones de superficie pero con simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %.
c) Art. 201.1, que permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y, además, obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices.
LaComisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), además, entiende que:
a) Caso de cambio en los linderos nominales de una finca inscrita, es decir, de los titulares de los predios colindantes registrales, estima que puede entenderse que no implica una rectificación descriptiva como tal y, por tanto, prescindir del expediente.
b) Respecto de aquellas fincas inscritas en las que previamente no conste superficie alguna, entiende que estamos antes supuestos no de rectificación sino de “completar” la descripción incompleta de una finca y, por tanto, hay que acudir al procedimiento delapartado 1º del art. 201.
2. PROBLEMA DE LA COEXISTENCIA DEL Art. 201 CON EL Art. 18.2 TRLC: En síntesis, esteArt. 18.2 TRLC, reformado por la presente Ley, viene a regular un procedimiento para subsanar las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público, ante Notario, en el que, básicamente, habrá de aportarse certificación catastral de la finca y el Notario solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.
A) SI LOS OTORGANTES LE MANIFESTARAN LA IDENTIDAD, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con la certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes. B) SI LOS OTORGANTES LE MANIFESTARAN LA EXISTENCIA DE UNA DISCREPANCIA, el Notario solicitará que se acredite por cualquier medio de prueba admitido en derecho. El Notario habrá de comprobar si está acreditada la discrepancia.
a) Si no la estima acreditada, dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará a la DGC para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.
b) Si la estima acreditada, lo notificará a los titulares colindantes para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga.
Si no hay oposición, el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble e informará a Catastro para que este, verificada la alteración, lo comunique al Notario para que incorpore la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.
Si hay oposición,dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará a la DGC para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.
Creo, desde un punto de vista práctico, que el procedimiento del Art. 201 absorbe al del Art. 18.2 pues resulta más amplio en sus fines. Pensemos que en el Art. 201 el promotor debe aportar la grafía catastral, expresando los titulares registrales de dominio y derechos sobre la finca y, si aprecia que la rectificación pretendida no se corresponde con la grafía catastral, debe aportar una RGGA. En este caso el Notario ha de proceder conforme al Art. 18.2, letra c) TRLC, notificando dicha base a Catastro para que este, hechas las alteraciones oportunas, le devuelva las certificaciones
validadas y, en cualquier caso, y por aplicación del Art. 203 debe citar a titulares registrales y catastrales. Es decir, en el mismo procedimiento del Art. 201 cabe adecuar la realidad física de la finca con Catastro y, a su vez, adaptar el Registro a lo que dice Catastro.
Sin embargo, cabe plantearse la posibilidad de que exista un exceso inferior al 10% de la cabida inscrita que, sin embargo, no se acredite con catastro sino con una RGGA y, aquí sí, el notario podría aplicar previamente el art. 18.2 TRLC para obtener una RGGC y posteriormente acudir a la vía de hacer constar en El exceso por la vía del art. 201.3, letra a).
Es decir, desde el punto de vista notarial y en resumen, las posibilidades son:
Diferencias de superficie inferiores al 10% de la cabida inscrita, no acreditadas con certificación catastral: Al estar acreditada la referencia catastral (en los términos del art. 45 TRLC) pero no resultar el exceso de catastro, entiendo que el notario debe abrir el procedimiento del art. 18.2 TRLC para, previa acreditación de dicho exceso mediante una RGGA, obtener de catastro la certificación catastral que si la recoja. Una vez obtenida, si podrá obtenerse la inscripción de la rectificación por la vía del art. 201.3. letra a). Diferencias de superficie inferiores al 10% de la cabida inscrita,
acreditadas con certificación catastral: Pueden inscribir directamente por la vía del art. 201.3, letra a).
Diferencias de superficie superior al 10% de la cabida inscrita: Procede abrir el procedimiento del art. 201.1, en cabe que se acredite con RGGC o RGGA que reconduce al art. 18.2 TRLC.
3. CONTENIDO:
El art. 201 regula un procedimiento “complejo” (apartado 1º), para modificar la descripción, superficie o linderos de una finca registral y dos dispensas o excepciones (apartados 2º y 3º) en que no es preciso tramitar dicho procedimiento, relativas a la modificación de meros datos identificativos, y no descriptivos, de las fincas registrales y ala constancia de excesos de cabida de fincas inscritas. Así los distingo en la exposición.
2º) APARTADO 1º: PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE Y/O LINDEROS DE FINCAS REGISTRALES:
El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:
Nota: El art. 203 LH regula hoy el expediente notarial para inmatricular fincas no inscritas. Lo que se plantea aquí es que normas del art. 203 son aplicables al art. 201. Para laComisión, el llamamiento al art. 203 lo es a todo su contenido a excepción de
aquellas normas expresamente excluidas por el art. 201. Lo iremos vienen en cada momento, integrando en el presente expediente las normas del art. 203.
A.INICIO DEL EXPEDIENTE:
a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
Nota:Varias cuestiones: 1. COMPETENCIA:
En cuanto a la competencia, rige la regla 1ª del art. 203 que señala que “El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro”.
2. LEGITIMACIÓN:
Corresponde al titular registral del dominio de la totalidad o de una cuota indivisa (entiendo que siempre que estén inscritas todas ellas) o de cualquier derecho real (Valga aquí lo dicho para elart. 199).
3. FORMA:
En cuanto a la forma de iniciarlo, entiendo aplicable el art. 203, regla 2ª, en cuanto dice que se iniciará el expediente “mediante solicitud por escrito…en la cual…, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones”.
En cuanto a los requisitos, se centran en la documentación a aportar, datos que deben expresarse y en las manifestaciones concretas que deben hacerse:
A) DEBE APORTAR AL NOTARIO DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA FINCA Y SU DESCRIPCIÓN ACTUALIZADA:
La cuestión es cómo deberá aportar dicha descripción. Respecto de la descripción registral, nada se dice al respecto. Puesto que en el seno del procedimiento debemos expedir una certificación registral de la finca, a priori, podemos entender que bastará con que se aporte una nota simple de la finca en cuestión.
Respecto de la descripción actualizada, entiendo que se hará, conforme al apartado b), aportando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente (RGGC) y, en el caso de que esta no coincida con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma (RGGA).
La Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), a este respecto, entendía dos cuestiones:
a) Que era preciso que el promotor manifieste que está conforme con el contenido de la RGGC y, en caso, contrario, aportar la RGGA.
b) Respecto a los requisitos de la RGGA, estimaba que, por evidente lógica, debía cumplir con los requisitos previstos en el art. 10.3 LH, dado que, además, se debe ajustar al art. 18.2 TRLC. Sin embargo, si no los reunía, se entendía que no debía ser defecto, sin perjuicio de los efectos derivados de la falta de incorporación a Catastro.
Tras laResolución DGRN-DGC de 29 de octubre, apartado 7º, resulta claro que la RGGA a aportar e este procedimiento debe reunir los requisitos de este apartado, sobre todo si se entiende que en ciertos casos, el procedimiento va a provocar la incorporación de la RGG.
B) DATOS QUE HAY QUE APORTAR:
En la solicitud debe expresar el promotor los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales. Señalar:
a) Respecto a la identidad y domicilio de los titulares de dominio o derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes registrales, es preciso volver a recalcar aquí las dificultades que entraña para el promotor la averiguación o conocimiento, en muchos casos, de dichos datos. Poner excesivas pegas en este sentido puede hacer que los procedimientos regulados quedan en papel mojado.
b) Respecto a la identidad y domicilio de los titulares de dominio o derechos reales sobre las fincas colindantes catastrales, se entiende de aquellas
colindantes catastrales de la finca registral sobre la que se pretende la rectificación. Cabe aportar para ello, certificación catastral de dichas fincas. C) MANIFESTACIONES:
El promotor debe manifestar bajo su responsabilidad que las diferencias entre la descripción registral y la actualizada (es decir la que resulte de la RGGC o, en su caso, de la RGGA) obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro (en los términos que vimos) y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
Resulta claro que el legislador pretende evitar, por una lado, que las rectificaciones que se pretenden tengan otras motivaciones distintas de las meras discrepancias entre descripciones y, por otro, que mediante este procedimiento se eluda la aplicación de la legislación sectorial (urbanística, fiscal, etc…) que pueda resultar aplicable, de ahí que obligue al promotor a esta doble manifestación.
B. EXCLUSIONES DEL ART. 203:
c)No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita. Nota:Dos cuestiones:
1. RESPECTO DE LAS EXCLUSIONES:
Se excluye todo lo relativo a la designación de titulares de cargas y derechos sobre la finca, de la notificación y de prioridad, lo que es lógico por cuanto este expediente tiene por objeto solamente lograr una rectificación de la descripción registral de la finca. Concretamente:
A) Art. 203, regla 2ª, apartado c):
En cuanto al contenido de la solicitud, se excluye la “Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro”.
Podría resultar extraña esta exclusión dado que el art. 203 prevé que se aporten los datos de que disponga el interesado sobre la identidad y domicilio de los titulares de derechos reales sobre la propia finca y ahora, en el art. 201, excluye expresamente de la solicitud dicha identificación. Entiendo que no hay incompatibilidad pues en el art. 201 se trata de datos de identificación de los derechos existentes sobre la propia finca sin que el procedimiento les afecte, pues se mantienen sin alterar. En el art. 203, por el contrario, al regular el expediente de inmatriculación, este se extiende no solo a esta
sino, también, a la inscripción de los posibles derechos existentes sobre la finca a inmatricular y, por tanto, a la prioridad entre ellos.
B) Art. 203, regla 5ª, apartados d) y e):
Relativos al contenido de las notificaciones, excluyendo de ellas, según laletra d)“Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten”, y según la regla e)“Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse”.
C) Art. 203, regla 6ª, último párrafo:
Sobre reglas de prioridad en caso de calificación positiva al decir “La prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al expediente o se hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, se decidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia”.
2. RESPECTO DEL CONTENIDO DE LA CERTIFICACIÓN:
La certificación que debe expedirse se limita, lógicamente, a la rectificación cuya inscripción se solicita. Lo que debe entenderse referida a la finca sobre la que se pretende la rectificación.
Es aplicable, por tanto, laregla 3ª del art. 203.1que dispone (debidamente adaptada) que el Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación… y que, en su caso, practique anotación preventiva…. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación relativa a la descripción de la finca cuya rectificación se solicita.
En cuanto a si se deben verificar las circunstancias previstas en dicha regla en orden a expedir la certificación, estaregla 3ªdispone que el Registrador deba verificar:
A) LA CORRESPONDENCIA ENTRE LA DESCRIPCIÓN CONTENIDA EN EL
TÍTULO DE PROPIEDAD APORTADO Y LA CERTIFICACIÓN
CATASTRAL. Entiendo que este requisito es exigible por evidente lógica y, al menos, debemos comprobar que la descripción registral y la actualizada que se aporta se refieren a la misma finca.
B) LA FALTA DE PREVIA INMATRICULACIÓN DE LA FINCA A FAVOR DE PERSONA ALGUNA.También por lógica y por el contrario, este requisito no es exigible.
C) LA AUSENCIA DE DUDAS FUNDADAS SOBRE LA COINCIDENCIA TOTAL O PARCIAL DE LA FINCA CUYA INMATRICULACIÓN SE SOLICITA CON OTRA U OTRAS QUE HUBIESEN SIDO PREVIAMENTE INMATRICULADAS.A juicio de la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), es conveniente que en la certificación se pronuncie el Registrador sobre esta circunstancia (en base al concepto que da la DGRN sobre la registración de excesos de cabida en las, recientes, R. 3 de marzo y 24 de julio de 2014 y 30 de enero de 2015).
Entiendo, y como veremos, que si la rectificación solicitada supone invasión de fincas registrales colindantes, debemos dar certificación de las fincas invadidas.
En materia de arancel, elColegio (PRA de 13 de enero)considera que la certificación relativa a la finca a rectificar debe minutarse al 4.1, letra b), es decir, 24 euros. En el caso de que tener que expedir certificación de finca “invadidas” la regla arancelaria, será la misma.
C. APLICACIÓN DEL ART. 203.1 LH:
Dado el llamamiento alart. 203.1 lo es a su contenido conjunto, con las exclusiones antes señalas expresamente por elart. 201.1, letra c), habrá que aplicar las reglas de este precepto, en concreto (y en el momento del procedimiento en la que estamos) las reglas 3ª a 6ª:
1. RESPECTO AL ACTA “INICIAL” Y POSIBLE ASIENTO DE PRESENTACIÓN: Elart. 203.1, regla 3º, determina que el Notario levantará un acta inicial que remitirá al Registro y de la cual se tomará el preceptivo asiento de presentación (De hecho, los efectos de la inmatriculación por el 203, como veremos, se retrotraen a ese asiento de presentación). Debemos considerar que ocurre igual en el art. 201.
Del tipo de acta “incial2 que hay que presentar, me ocupo al tratar del art. 203.
2. EN CUANTO A LA PRÁCTICA, EN SU CASO, DE ANOTACIÓN PREVENTIVA: Así se prevé en la misma regla 3ªy es aplicable al presente expediente, siempre que escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas. Aunque la estudiaremos con detalle en elart. 203, señalar que el objetivo de esta anotación, fundamentalmente, es garantizar la vigencia del expediente pues la duración del procedimiento en sí que puede exceder del plazo del asiento de presentación y para esta AP se prevé una duración superior de 90 días.
Como veremos, para laComisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), debe estimarse que en estos casos es preceptiva la AP. Yo, tengo mis dudas.
En materia de arancel, la AP, según el Colegio (PARA de 13 de enero), debe minutarse al 2.1 tomando como base el valor de la finca. Igual regla en caso de prórroga.
3. EN CUANTO A LA EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN O SU DENEGACIÓN:
Respecto de su contenido, me remito a lo dicho.
En cuanto a si podemos denegar la expedición de la certificación (y en su caso, la práctica de la AP) entiendo que, al igual que ocurre con el art. 203.1, regla 3ª, párrafos 3º y 4º, si apreciamos que no hay correspondencia o existen dudas en cuanto a la coincidencia respecto de otras fincas ya inscritas, debemos extender nota de denegación de la AP debidamente motivada, y debemos acompañar certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.
Y si las dudas son sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, habremos de notificar esta circunstancia a la Administración, tal y como prevé elpárrafo 4º.
4. EN CUANTO A LAS NOTIFICACIONES QUE DEBE HACER EN NOTARIO Y LA PUBLICACIÓN DE EDICTOS:
Son reguladas en la regla 5º del art. 203 y aplicables en este procedimiento de tal modo que (con la debida adaptación) recibida por el Notario la comunicación del Registro de que se ha practicado la AP junto con la certificación, habrá de notificarse la pretensión de rectificar lo que deberá hacerse, al menos, a los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes, tanto registrales como catastrales. Lo contrario, creo, no tendría sentido ni guardaría congruencia con la obligación para el interesado de expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de dichos titulares e iría, además, en contra del sentir de la ley en cuanto a garantizar los derechos y defensa de los posibles afectados. Así, la notificación se hará en los domicilios que se hay indicado en la solicitud.
Respecto de otros posibles interesados, creo que debe excluirse a los ayuntamientos pero si cabe incluir al poseedor de hecho de la finca.
En cuanto a la forma de notificar, me remito al estudio del art. 203 LH.
Respecto de la publicación del edicto en el BOE de la tramitación del acta y, a juicio del Notario, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento respetivo, también es aplicable. Lo cierto es que el art. 203 no establece la supletoriedad de la publicación del edicto, ante la imposibilidad o lo infructuoso de la notificación, sino que se publicará además de las notificaciones. Creo que a los efectos de este procedimiento, también es aplicable aquí la publicación del edicto en el BOE.
Se regula en la regla 6º del art. 203, estableciéndose un plazo de 1 mes desde la notificación para comparecer y, eventualmente, oponerse a la tramitación del expediente. Entiendo que es aplicable al presente procedimiento.
Del mismo modo que antes, lo contrario no guardaría relación con el propio precepto y el sentir de la ley. Así, de aplicarse, habrá que tener en cuenta los párrafos siguientes de esta regla 6ª, de tal modo que si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede y en este caso, la rectificación solicitada. D) REGLA ESPECIAL CASO DE APORTARSE UNA RGGA:
d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2º del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Nota:Elart. 18.2 TRLClo hemos visto al principio. A la pregunta de si debemos exigir que se acompañe ya la nueva certificación catastral que Catastro haya enviado, o debe enviar, al título, la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) responde negativamente, pues la Ley no lo impone expresamente y de aportarse plano no reflejado sobre la cartografía catastral, no hay plazo para su incorporación
E) REGLA DE EXCLUSIÓN ESPECIAL:
e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Nota:La redacción del precepto presupone que, en estos casos, el error se produjo en el título; de ahí que obligue a la rectificación del título constitutivo tratándose de una PH o, en su caso, la tramitación del expediente administrativo de rectificación correspondiente.
En el caso de que el error se origine en el Registro, tampoco cabe acudir al art. 201 para la rectificación sino que debe procurarse por la vía de los art. 211 y siguientes LH y concordantes del RH.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas. Nota:Cuestiones:
1. CALIFICACIÓN:
Pudiera entenderse que no podamos suspender por otros motivos distintos del enunciado. No obstante, son aplicables aquí las cuestiones de calificación que se suscitan en elart. 203.
Se añade, sin embargo, específicamente esta causa de duda del registrador y, al igual que ocurre con el art. 199 o el 200, tener la certeza absoluta de dichas operaciones puede resultar complicado, de modo que basta con que tengamos “dudas razonables” al respecto, lo que debemos llevar a la nota de despacho.
2. RESPECTO DE LA APLICACIÓN DEL RESTO DE LAS REGLAS DEL ART. 203:
A) RESPECTO DE LA FORMA DE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN:
Es de aplicación laregla 6ª del Art. 203,en su último párrafo, que establece que en caso de calificación positiva, procederemos a extender la inscripción…cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.
Aunque se habla de conversión, en realidad, el asiento también deberá incluir todos los trámites procedimentales seguidos durante la tramitación del expediente.
En cuanto a si, puesto que se acompaña RGGC, bien de origen o por trámite ante Catastro tratándose de una RGGA, debemos proceder a incorporar dicha RGG.
Para la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) aunque no era un supuesto contemplado por el art. 9, letra b), entendía que nada impide que así se pudiera pedir, en cuyo caso los trámites del art. 199 debían entenderse subsumidos en los del art. 201.
LaResolución de 17 de noviembre de 2015, fundamento 9º, como ya hemos visto, aclara esta cuestión pues considera que el procedimiento del art. 201.1 permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices.
supone, incorporando al mismo el RGG en que se haya basado el procedimiento, haciendo constar, en su caso, la coordinación y verificando las comunicaciones a Catastro en los términos que venimos estudiando.
Como hemos visto, no son aplicables las reglas de prioridad del párrafo final de la regla 6ª del art. 203.
En materia de arancel, según el Colegio (PRA de 13 de enero), la rectificación se minutará al 2.1 tomando como base el valor proporcional de la superficie rectificada.
B) RESPECTO DE LA PUBLICACIÓN DE EDICTO POR EL REGISTRADOR: Entiendo que es de aplicación la regla 7º del art. 203 que ordena al Registrador la publicación de un edicto en el BOE, cuya publicación se hará constar por nota al margen del asiento practicado, y regula el sistema de alertas relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.
Se trata de una medida más de seguridad y protección de cualquier tercero interesado y, por tanto, creo que debe publicarse.
Respecto al Arancel, para el Colegio (PRA de 13 de enero), la nota al margen de publicación del edicto debe minutarse al 3.1, es decir, 12 euros. La eventual certificación del edicto, debe minutarse al 4.1, letra d), es decir, a 6 euros.
C) RESPECTO A LA IMPOSIBILIDAD DE INICIAR OTROS PROCEDIMIENTOS Y RÉGIMEN DE RECURSOS CONTRA LA DENEGACIÓN:
De igual modo, entiendo aplicable la regla 8ª del art. 203 que prevé que durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.
También será aplicable el régimen de recursos frente a denegaciones nuestras y la posibilidad del interesado de acudir a los Tribunales que, por otro lado, supondrá inmediatamente el cierre del expediente.
3º. APARTADO 2º: RECTIFICACIÓN DE DATOS DE LOCALIZACIÓN DE LAS FINCAS REGISTRALES:
Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.
Nota:Este apartado dice que la forma de acreditar dichas circunstancias y proceder a la rectificación, habrá de determinarse reglamentariamente. Aunque disponemos del Art. 437 RH, parece que es necesario este desarrollo. Sin embargo, a efectos prácticos, y en general, creo que en tanto esto no se haga, debemos seguir pidiendo la certificación del Ayuntamiento en el que se identifique claramente la finca y cuál es la modificación a realizar.
Respecto de otras modificaciones, podremos acudir a otros medios de acreditación, pero siempre será preciso comprobar la identidad entre la finca y que del documento que haya de servir de base a la rectificación acredite sin género de dudas el dato a rectificar.
Respeto del arancel, nada dice el Colegio, por lo que debemos aplicar la regla que actualmente seguíamos, es decir al mínimo del 2.1, es decir, 24 euros.
3º. APARTADO 3º: CONSTANCIA DE EXCESOS DE CABIDA DE FINCAS REGISTRALES:
Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
Nota: Lo que viene a regular este apartado 3ºson los medios e hacer constar en el Registro excesos, y también defectos, de cabida respecto de fincas inscritas pero con el matiz de que no es preceptivo incorporar o inscribir la RGG en la que se basa, o puede basarse, la variación de superficie.
Varias cuestiones a tener en cuenta respecto de los excesos o disminuciones de cabida:
1. RÉGIMEN VIGENTE:
Hay que partir de laResolución 17 de noviembre de 2015 que, como ya vimos, con ocasión de determinar si es admisible un exceso de cabida viene a establecer el régimen actual y medios para hacer constar estas circunstancias en el Registro.
A) DEROGACIONES:
LaComisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) ya estimaba derogada la regulación que sobre los excesos de cabida hacia el art. 298 RH pues resultaba claramente opuesto a la nueva regulación y excluía como medios para hacerlos constar el doble título, a modo de inmatriculación, conforme antiguo art. 200 LH y 298.3 RH.
Actualmente, la Resolución da por derogados los siguientes medios que permitían, según la normativa anterior al 1 de noviembre de 2015, la constancia de excesos y disminuciones de cabida:
a) Los previstos en los apartados 2, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del art. 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y por tanto, entre ellos, la posibilidad de inscribir excesos de cabida inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita mediante un simple certificado o informe sobre su superficie expedido por técnico competente, o la relativa al acta de presencia y notoriedad, supuestos ambos, ya expresamente derogados, a los que aludía el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
b) Todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria,
pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.En particular, la certificación técnica y el doble título traslativo, que sí venían contemplados en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, ahora ya tácitamente derogado.
Quedan pues derogados como medios para hacer constar excesos de cabida:
a) La inmatriculación por doble título (art. 298.3, párrafo 1º RH).
b) El acta de presencia y notoriedad (art. 53. 10 de la Ley 30 de diciembre de 1996, a la que se remitía el art. 298 RH).
c) El título público acompañado de certificación catastral descriptiva y gráfica (art. 53. 8 de la Ley 30 de diciembre de 1996 y Art. 298. 3, párrafo 2º RH);
d) Título público acompañado de certificación o informe de técnico competente (art. 298. 3, párrafo 2º RH).
e) Las simples rectificaciones de cabida (art. 298. 3, párrafo 4º cuando el exceso no fuera superior a una vigésima parte de la cabida inscrita). B) MEDIOS DE RECTIFICACIÓN ADMITIDOS:
Como dice laResolución, en lo que a la inscripción de rectificaciones descriptivas se refiere, la nueva regulación contenida en el artículo 9 y en el título VI de la Ley Hipotecaria establece de manera íntegra, sistemática y taxativa cuáles son los medios y procedimientos hábiles para ello.
Y en suexponendo 9º, señala que a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:
a) Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, amparados por elart. 201.3, letra a), y letra b) LH.
b) El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca.
Regulados por elart. 9, letra b).
c) Los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. Así ocurre con el procedimiento regulado en elart. 199y con el regulado en el art. 201.1, que a su vez remite alart. 203 LH.
2. SUPUESTOS REGULADOS EN ESTE APARTADO 3º:
Se trata de supuestos en que no es preciso tramitar el procedimiento que hemos visto al estudiar elapartado 1º del art. 201y comprende dos casos:
A) DIFERENCIAS DE CABIDA NO SUPERIORES AL 10% DE LA CABIDA INSCRITA:
Acreditadas mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. No cabe, por tanto, que estos excesos se justifiquen mediante RGGA; en tal caso, habría que proceder por la vía del art. 199.2 o 201.1
Antes de la citada Resolución y puesto que el precepto regulaba una simple rectificación de cabida, laComisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) no estimaba aplicable ni elart. 9, letra b) ni el art. 199.
A la vista de laResolución, esteapartado a)contempla dos posibilidades:
a) Excesos o disminuciones inferiores al 10% de la cabida inscrita, acreditados con RGGC y solicitándose la incorporación de la RGGC: En este caso, entiendo que al solicitarse expresamente la incorporación debemos proceder a calificar la correspondencia conforme al art. 9, letra b) párrafo 5º y 6º
de rectificación de cabida, que también, sino ante la incorporación de RGG y, entiendo deben seguirse los trámites previstos para ello.
b) Excesos o disminuciones inferiores al 10% de la cabida inscrita, acreditados con RGGC y no solicitándose la incorporación de la RGGC: Es decir, efectivamente en este supuesto no se trata de incorporar una RGGC sino, simplemente, de hacer constar un exceso o receso de cabida apoyándose en la certificación catastral que, eso sí, debe ser plenamente coincidente con la finca registral. Si bien, entiendo que no es aplicable el art. 199, si creo que, al menos, debemos aplicar el art. 9, letra b) párrafo 5º y 6º para determinar la correspondencia plena entre la finca registral con la catastral y siempre que la diferencia o única discrepancia sea el exceso o disminución no superior al 10% de la cabida inscrita.
El supuesto podría ser el de que con motivo de una compraventa, se acompañe la certificación catastral que implique un exceso o disminución de cabida inferior al 10% y en la que no se solicita que se inscriba la RGGC pero si el exceso o receso de cabida. Entiendo que, desde un punto de vista práctico, previa calificación de la correspondencia conforme al art. 9, letra b) párrafo 5º y 6º, podemos hacer constar dicho exceso o receso pero haciendo constar tanto en el asiento como en la nota de despacho y, en su caso en la publicidad, que no hay incorporación de la RGGC ni coordinación con Catastro.
B) DIFERENCIAS DE CABIDA NO SUPERIORES AL 5% DE LA CABIDA INSCRITA:
Son meros supuestos de rectificación de la superficie, similares al supuesto que regulaba el antiguo art. 298. 3, párrafo 4º. RH y limitados a excesos o disminuciones no superiores al 5% de la cabida inscrita.
En este caso, parece que bastará que el exceso se haga constar en la descripción de la finca, sin más requisitos. No parece que en este caso haya que justificar el exceso por ningún medio y bastaría con hacerlo constar en la escritura.
3. TÍTULO PARA HACER CONSTAR EL EXCESO Y MANIFESTACIÓNES: El art. 201 no determina si estos excesos pueden practicarse con ocasión de otorgarse algún título inscribible o como operación específica y separada.
Para la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), pueden estimarse ambas posibilidades.
En consecuencia:
A) SI SE SOLICITA JUNTO A ALGÚN TÍTULO INSCRIBIBLE:
El promotor debe manifestar su conformidad con la descripción y superficie reflejada en la RGGC. Y, junto a ello, debe manifestar expresamente si solicita o no la incorporación de la RGGC.
Cabe preguntarse si, en este caso, rige la presunción prevista en el apartado 2º,
apartado a), de la Resolución DGRN de 3 de noviembre de 2015 al señalar que
“Para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore”.
Entiendo que así debe ser pero con la posibilidad de que por manifestación expresa en contrario se destruya dicha presunción, puesto que la Resolución admite hacer constar el exceso con o sin incorporación de la RGGC.
En el caso de excesos o recesos inferiores al 5%, y puesto que no es preciso acreditarlos, basta con su descripción en el título. Pero si se justificara con una RRGC (pues entiendo que al igual que con la letra a) no cabe hacerlo mediante RGGA), también debe hacerse esa manifestación que hemos mencionado pues entiendo que nada impide, igualmente, solicitar la incorporación de la RGGA.
B) SI SE SOLICITA COMO OPERACIÓN ESPECÍFICA:
Se entiende por laComisión (PNEC de 27 de octubre de 2015)por exigencia del art. 3 LH, debe otorgarse una escritura pública de forma similar a las obras nuevas y hacer, igualmente dichas manifestaciones.
Ante la pregunta de si cabe la constancia por mera instancia legitimada (incluso ante nosotros) acompañada de la RGGC (que puede considerarse título público administrativo), la Comisión, de momento, descarta esta posibilidad por motivos de conveniencia política en las relaciones con el Notariado.
4. RESPECTO A LAS DUDAS QUE PUEDE MOTIVAR:
En ambos casos, como dice el precepto, será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. En realidad, este párrafo es muy similar a lo regulado en cuanto a tales dudas por el antiguo art. 298 RH.
Por tanto, no debemos tener duda alguna sobre la identidad de la finca, para lo cual habremos de comprobar si con anterioridad se hizo constar con exactitud la cabida de la finca, si hay rectificaciones recientes, si medió segregaciones, etc…aplicando aquí la extensa doctrina de la DGRN y siempre que dichas dudas sean debidamente justificadas y se hagan constar así en la nota correspondiente.
El precepto señala que realizada la rectificación, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes, lo que concuerda con lo dispuesto en el art. 9, letra b) párrafo 7º LH.
Entiendo que así debe ser salvo que se nos solicite la incorporación de la RGGC en cuyo caso dichas notificaciones se realizaran en el seno del procedimiento del art. 199.1 LH, siendo por tanto, innecesario hacerlas con posterioridad.
Respecto a domicilio y forma para notificar, cabe remitirse al supuesto del art. 199. 6. ARANCEL:
Según elColegio (PRA de 13 de enero), la rectificación de descripción, superficie o linderos, en este caso, y a las notificaciones a realizar, debe minutarse:
Respecto a la superficie: Al 2.1, tomando como base el valor de la superficie rectificada.
Resto de los casos:Al mínimo del 2.1, es decir, 24 euros. Notificaciones:Al 4.1, letra e), es decir 6 euros más suplidos.
ARTÍCULO 202: CONSTANCIA DE NUEVAS PLANTACIONES O
EDIFICACIONES SOBRE FINCAS REGISTRALES:
1º MEDIOS PARA HACER CONSTAR LAS OBRAS NUEVAS:
Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.
Nota:Cuestiones:
