MEMORIA EXPLICATIVA
MODIFICACIÓN Nº1 PLAN REGULADOR DE RECOLETA
Versión actualizada a Mayo 2011
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I N T R O D U C C I Ó N
El presente documento corresponde a la memoria explicativa de la Modificación N°1 del Plan Regulador Comunal de Recoleta, instrumento de planificación vigente desde el año 2005, pero elaborado entre los años 1998-2000. Este documento es una versión actualizada, que incorpora los cambios introducidos durante la revisión y aprobación por parte de la Conama, que involucró a distintos servicios públicos. Así como también los originados en respuestas a observaciones e indicaciones realizadas por la Seremi de Vivienda en los Ordinarios Nº37 de enero 2010, Nº1505 de abril 2010 y Nº213 de enero 2011.
La Modificación N°1 se inició el 2006, como respuesta a la necesidad de actualizar el PRC en el contexto de los cambio de escenario que se habían producido entre la etapa de estudios y la aprobación final. El proceso parte el 2006-07, cuando se realizan los estudios y se da inicio a las etapas de aprobación (Agosto 2007: Presentación al Concejo Municipal y 1era Audiencia Pública), para luego continuar con la obtención de la Resolución de Calificación Ambiental (Febrero 2009). En el transcurso del proceso se produce un cambio importante en el marco normativo de los PRC, al entrar en vigencia la Ley 20.331 (Febrero 2010), lo cual ha significado la necesidad de reformular el proyecto, en el sentido de reducir sus alcances a solo los aspectos que no están condicionados a los cambios introducidos por esa ley, que modificó el artículo 59 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, determinando la caducidad de las afectaciones a utilidad pública en vialidades de nivel comunal.
El proyecto original estaba basado en el incremento de la accesibilidad y en los cambios en la dinámica urbana que se habían producido por la extensión de la línea 2 del Metro y la construcción de la autopista urbana Costanera Norte. En ese marco, el estudio apuntaba a revisar la planificación proyectada, tanto desde el punto de vista de la zonificación como de la vialidad estructurante. La modificación contemplaba cuatro grandes cambios en el Plan Regulador de Recoleta.
La primera modificación consistía en la reevaluación de la capacidad vial de la red vial estructurante de la comuna, con el objetivo de reducir el número de vías estructurantes proyectadas y sus afectaciones, al mismo tiempo que mantener la red que fuese necesaria para sustentar las densidades y usos proyectados. Esto se traducía en una modificación a los anchos de las vías en el plano PRR-03 y en el Cuadro N°8, de vialidad de la Ordenanza Local. El cambio normativo ya mencionado, de la Ley 20.331, significó que en su conjunto el Estudio de Capacidad Vial perdiera su vigencia y con ello también los cambios a la vialidad proyectados. Por lo cual, se retiran de esta Modificación N°1 todos los cambios relativos a la vialidad estructurante.
En segundo término, para incentivar la renovación urbana se revisaba y ajustaba la normativa de edificación de tres sectores de la comuna, que correspondían al Sector Av. La Paz, el Sector Av. Einstein Poniente y Av. Recoleta Norte. En los 2 primeros se contemplaban incrementos acotados en los índices de constructibilidad, altura y densidad. En el 3er caso, se aumentaba el límite de esta zona, pero sin modificar las condiciones normativas. Las modificaciones en estas 3 zonas se sustentaban en el Estudio de Capacidad Vial. Al igual que en el caso del punto anterior, estas modificaciones se retiran del proyecto, a raíz de que con el cambio del marco normativo perdió su vigencia el Estudio de Capacidad Vial.
En tercer lugar se modificaba la zona Z-R1, Zona de Restricción no Edificable, en el sector de las poblaciones Undurraga y Ballesteros. Esta modificación se mantiene, ya que no tiene relación con los cambios producidos por la Ley 20.331. Su contenido es cambiar la zonificación de Z-R1 a Z-R2, Zona de Restricción con Edificación Restringida, el área específica de ambas poblaciones, lo que corresponde a una rectificación de los planos PRR-01 y PRR-02. Esta modificación está avalada por el
Estudio de Riesgo y Protección Ambiental, que fue sometido a la revisión de Sernageomin durante el proceso de evaluación ambiental.
En cuarto lugar el proyecto contemplaba modificaciones al texto de la Ordenanza Local en artículos específicos, de los cuales se mantienen aquellos que no tienen relación con los cambios del marco normativo de los PRC. A su vez, se agregan artículos introducidos a raíz de las observaciones de la DOH del Ministerio de Obras Publicas, el Consejo de Monumentos Nacionales y la Secretaria Regional Metropolitana de Transporte durante la revisión en la Conama.
A continuación, se presentan primero los cambios generales que comprende esta versión definitiva de la Modificación N°1 del PRC de Recoleta, respecto de la versión sometida al conocimiento del público y aprobada por la Conama. Y luego se exponen los contenidos que se mantienen.
Se aclara que la presente versión no implica cambios en los contenidos de lo expuesto al público y sometido al proceso de evaluación de impacto ambiental, sino solo de una reducción de las materias que abarcaba el proyecto, para actualizarlo y adecuarlo al nuevo marco normativo.
Por otra parte, a pesar de la reducción de los alcances de la Modificación, se justifica continuar con su proceso de aprobación, ya que los contenidos que se mantienen responden a las necesidades de actualizar el plan, para resolver necesidades de la población y mejor su aplicabilidad.
En el índice que se presenta a continuación se ve que se retiran del proyecto original los puntos 2, 3, 4.1, 4.2 y 4.3. En tanto se mantienen los puntos 1, 4.4 y 5, que se reenumeran.
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INTRODUCCIÓN
2 MODIFICACIÓN DE LA VIALIDAD ESTRUCTURANTE 2.1 Objetivos
2.2 Descripción de la vialidad estructurante vigente
2.3 Criterios utilizados para desafectar o disminuir gravámenes 2.4 Modificación de la vialidad estructurante
3 MODIFICACIÓN DE LAS ÁREAS DE EDIFICACIÓN 3.1 Objetivos
3.2 Descripción de la normativa vigente 3.2.1 Sector Av. La Paz
3.2.2 Sector Av. Einstein 3.2.3 Sector Eje Recoleta Norte
3.3 Expediente urbano de las zonas modificadas 3.3.1 Sector Av. La Paz
3.3.2 Sector Einstein Poniente 3.3.3 Sector Av. Recoleta Norte
3.3.4 Disponibilidad de Equipamiento comunal 3.4 Precio del Suelo en los Sectores de Análisis
3.4.1 Venta y oferta de terrenos en la comuna de Recoleta
3.4.2 Valores de venta y oferta de departamentos nuevos y usados 3.5 Alternativas de modificación propuestas
3.5.1 Evaluación inmobiliaria de la normativa vigente 3.5.2 Alternativas propuestas
3.6 Modificación de las normas de edificación 3.6.1 Nuevas condiciones de edificación
4 MODIFICACION A LOS PLANOS DEL PRR
4.1 Incorporación de Nuevas áreas de Edificación 4.2 Ampliación de la zona E-A2 Sector Recoleta Norte 4.3 Modificación del plano de vialidad
4.4 Cambio de Zonas de Restricción Ladera Cerro San Cristóbal
5 AJUSTES AL TEXTO DE LA ORDENANZA 5.1 Ajustes del Texto de la Ordenanza
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M O D I F I C A C I O N A L O S P L A N O S D E L P R R
Los cambios a los planos que involucra esta modificación se explican a continuación.
2 . 1 C a m b i o d e Z o n a s d e R e s t r i c c i ó n L a d e r a C e r r o S a n C r i s t ó b a l
Un cambio que se refleja en los planos PRR-01 Usos de Suelo y PRR-02 Edificación corresponde a la rectificación de la calificación de riesgo de la Población Undurraga y parte de la Población Ballesteros, ambas localizadas en el sector Nororiente de la comuna entre las calles Las Faldas, La Montaña, Las Cascadas, Las Rocas y el fondo de los predios que limitan con el uso área verde del Parque Metropolitano.
Estas zonas según el estudio de Riesgo y Protección Ambiental, se encuentran bajo riesgo por remoción en masa que afecta a la ladera del cerro San Cristóbal en este sector. De acuerdo al plano del Plan Regulador Comunal vigente, se categorizan como zona de Restricción No Edificables (Z-R1) y en consecuencia se prohíbe el uso residencial, no obstante existe población con título de dominio habitando dichas áreas. Lo que se propone es cambiar la categoría de esta superficie, a Z-R2 Zona de Restricción con Edificación Restringida, lo que significa que se mantiene bajo categoría de restricción por riesgo de remoción en masa, primando sobre ella las mismas condiciones de uso y edificación de la zona Z-R1. La diferencia radica en que se permite a los lotes inscritos antes de 1994 en el Conservador de Bienes Raíces a regularizar hasta 1 vivienda por predio, con las condiciones señaladas en los artículo 8.1.3 y 3.3.2 del PRMS, éste último en relación a las condiciones particulares para terrenos en pendiente. El permiso de edificación se autorizará siempre y cuando cumpla con las normas contenidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC).
Así mismo si el proyecto cumple con el artículo 2.1.17 de la OGUC y por lo tanto con la situación de riesgo subsanada, se permitirá la edificación de un proyecto bajo la norma de la zona E-B1 de Edificación Baja de la Ordenanza Local, así como las normas para terrenos con pendiente definidas para el PRMS en los artículos 3.3.2 al 3.3.2.5.
Esta modificación se encuentra avalada por el Estudio de Riesgo y Protección Ambiental, que fue sometido a la revisión de Sernageomin durante el proceso de evaluación ambiental. A la vez, iguala la normativa aplicable a las poblaciones Undurraga y Ballesteros, a la de las otras poblaciones también ubicadas en la ladera del Cerro San Cristóbal, como son las poblaciones Roosevelt, Aurora de Chile, Los Aromos y San Cristóbal, que también corresponden a zona Z-R2.
Figura 1: Modificación planos PRR-01 y PRR-02 sector Población Undurraga
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A J U S T E S A L T E X T O D E L A O R D E N A N Z A
El plan Regulador de Recoleta (PRR) fue elaborado durante el período 1998-2000, no obstante su aprobación fue extensa, por lo que en enero del año 2005 se publicó en el Diario Oficial.
Una vez aplicada la normativa, se ha detectado algunas redacciones de la norma, que dificultan su aplicación, o en algunos casos, en que la interpretación no es clara. Para subsanar estas falencias puntuales, se ha querido ajustar la redacción del texto de manera de precisar la aplicación del PRR en la comuna.
A la vez este punto se encuentra actualizado en esta nueva versión de la memoria, en los siguientes aspectos:
Como resultado de la Ley 20.331 y acogiendo las observaciones formuladas por la Seremi de Vivienda se suprimieron del texto original de esta memoria, el punto 5.1 a) sobre antejardín obligatorio; el 5.1 c) sobre incremento de la densidad en el Art. 3.3.6 de la Ordenanza Local; el segundo párrafo del 5.1 f3) sobre autorización de adosamiento; los puntos 5.1 f4) al f8) que reenumeraban las zonas; el 5.1 f9) sobre los cambios al Cuadro Nº8 de Vialidad Estructurante y el procedimiento para categorizar las vías locales.
En tanto, para acoger las observaciones de la Dirección de Regional de Aguas, Región Metropolitana se incorpora un nuevo Art. 3.1.4 sobre cauces naturales y canales; un nuevo Art. 3.4.10 sobre restos arqueológicos a instancia del Consejo de Monumentos Nacionales y un nuevo Art. 5.4.1 sobre umbrales de estacionamientos.
La explicación detallada y actualizada de los ajustes es la siguiente:
3 . 1 A j u s t e s d e l T e x t o d e l a O r d e n a n z a
a) Se incorpora un nuevo artículo 3.1.4 “Cauces naturales y canales” estableciendo que los proyectos de edificación que los afecten deberán regirse por los artículos correspondientes del Código de Aguas.
b) En el artículo 3.3.5 “Rasantes y Alturas de Distanciamiento”, se modifica el ángulo de aplicación de rasante para construcciones de fachada continua, en la sección que enfrente el eje de la calle se deberá aplicar un ángulo de 60º, mientras que en los deslindes se mantiene el ángulo de 70º.
c) En el artículo 3.3.7 “Alturas máximas en calles de menos de 15 mt. y pasajes de menos de 8 mt.” se especifica que el ancho entre líneas oficiales de una calle debe ser “menor o igual” a 15 m. para permitir la construcción de una altura máxima de continuidad igual al ancho de la calles. Esta modificación ahora incluiría las calles de 15 mt, recuperando el espíritu oficial de la normativa.
d) Se incorpora el nuevo artículo 3.4.10 que establece la obligatoriedad de dar aviso a la DOM y al Consejo de Monumentos Nacionales cuando a raíz de movimientos de tierra por obras de edificación o infraestructura, se encuentren vestigios arqueológicos.
e) Se modifica el artículo 4.1.3 “Límite entre zonas” en el inciso tercero, en el sentido de acotar desde donde se mide los 50 mts de profundidad si se realiza una fusión de predios. En este caso se agrega que se mide “desde la línea oficial que enfrenta la calle límite”.
f) El artículo 4.3 Áreas normativas de edificación se modifica en el siguiente sentido:
f1) Se elimina la exigencia de frente predial mínimo, ya que esta definición fue eliminada de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, como norma urbanística.
f2) Se incluye en todas las Áreas de Edificación, en la letra b. Rasantes y Distanciamientos, después de la sigla “O.G.U.C”, la frase “y el Artículo 3.3.5 de esta Ordenanza Local.”, para que sea aplicada la modificación antes descrita a ese artículo.
f3) La modificación al texto en el numeral 1 E-A1 FRANJA AV. RECOLETA SUR, en la letra f. Normas Especiales, donde se precisa que se permitirá aumentar a 1,0 el coeficiente “en primero y segundo piso”. Se busca evitar la interpretación de que esta disposición era aplicable hasta el 3º piso.
g) Se ajusta la exigencia de estacionamientos, en el párrafo 5.2 Estacionamientos. En el cuadro Nº9 se aumentan las exigencias de estacionamientos para el destino vivienda en las siguientes categorías:
- Social se reemplaza “No se exige” por “1/5 viviendas”;
- de 0 a 50 m2 se reemplaza “1/5 viviendas” por “1/4 viviendas”
- de 50 a 100 m2 se reemplaza “1/3 viviendas” por “1/2,5 viviendas”
h) Se agrega el nuevo Párrafo 5.4 “Estudios y obras de vialidad asociados a permisos de edificación”, con un articulo 5.4.1 que establece condiciones para aplicar umbrales de estacionamientos, en los casos de predios colindantes y resultantes de la aplicación de normas especiales como conjunto armónico u otros, y para el efecto de determinar las exigencias de realizar estudios u obras viales.
PAF/AVO
Versión 1 – julio 2007 Versión 2 – enero 2008 Versión 3 – junio 2008 Versión 4 – mayo 2011