CAPTURA DE PLUSVALÍAS EN ESPAÑA

(1)

P.U.E.C. /U.A.- México-/C.P.S.V. /U.P.- Barcelona

1

III SEMINARIO INTERNACIONAL

“RECUPERACIÓN DE PLUSVALÍAS EN SUELO

URBANO”

UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉJICO

PROGRAMA UNIVERSITARIO DE ESTUDIOS SOBRE LA CIUDAD

(PUEC)

“

CAPTURA DE PLUSVALÍAS EN ESPAÑA”

JOAQUÍN CLUSA

,

economista, M.Sc.Planning

INVESTIGADOR Y PROFESOR DEL

CENTRO DE POLÍTICA DE SUELO Y VALORACIONES UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE CATALUNYA - BARCELONA

(2)

2

RICARDO: PRINCIPIO DE LA DEMANDA

DERIVADA (

Precio de la tierra y del trigo)

• LA VIVIENDA NO ES CARA PORQUE LO SEA EL SUELO

• EL SUELO ES CARO PORQUE EL MERCADO Y

LA DEMANDA (

Y LOS TIPOS HIPOTECARIOS BAJOS)

PRODUCEN VIVIENDA “CARA” Y “AJUSTADA” A

LA MÁXIMA CAPACIDAD DE COMPRA

• NINGUNA EMPRESA PROMOTORA COMPRARÁ SUELO

PARA TENER PÉRDIDAS EN LA OPERACIÓN

(3)

3

Global Office Market:

Madrid: 40 $/sq.f./año

_{50 expensiest cities}

Usd/sf/annum Font: CB Richard Ellis 2001

(4)

4

Global Office Market

Beijing:42 $

_{50 expensiest cities}

(5)

5

Global Office Market

Ciudad de México: 34$

Barcelona, fuera de la “liga”: con Beckham cambiará!

50 expensiest cities

(6)

6

Preus per CCAA: pts constants (1996=100)

60 80 100 120 140 160 180 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

ANDALUCIA CASTILLA-LEON CATALUÑA VALENCIA GALICIA MADRID PAIS VASCO ARAGON ASTURIAS BALEARES CANARIAS CANTABRIA LA MANCHA EXTREMADURA MURCIA NAVARRA RIOJA

(7)

7

DE 1.200 $ A 1.800 $ / M2 edificable

PRODUCCIÓN DE SUELO(3 AÑOS) SEPARADA DE LA PRODUCCIÓN FINAL (2 AÑOS) VALORES ABSOLUTOS = RELATIVOS * COSTES UNITARIOS EN $/M2 EDIFICABLE

COMPONENTES DEL PRECIO DE VENTA

110.000 95.000 32.127 21.418 53.695 35.796 54.376 14.116 20.000 20.000 11.156 5.117 18.646 8.553 - 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 1 2 BENEFICIO URBANIZACIÓN GESTIÓN URBANIZACIÓN COSTE DE URBANIZACIÓN SUELO BRUTO BENEFICIO CONSTRUCCIÓ: GESTIÓN DE CONSTRUCCION: COSTE DE CONSTRUCIÓN:

(8)

8

EL INCREMENTO PRECIOS LO CAPTURA EL SUELO ANTES DE URBANIZAR (DE 1.200 $ A 1.800 $/M2): el 40% del aumento del precio inmobiliario al suelo “bruto”, el 18% el beneficio

de la construcción y el 15% la industria de la construcción (1.200- 1800 $ /m2

edif.)-COMPONENTES DEL PRECIO DE VENTA

(9)

9

LA PLUSVALIA SE DISTRIBUYE ENTRE SUELO BRUTO

Y URBANIZACIÓN (HASTA UN 20% DEL PRECIO

INMOBILIARIO FINAL)

E S C A N D A LLS D E 3 0 0 . 0 0 0 P T A / M 2 S T . D E P R E U D E V E N D A H I P Ò T E S I S : M P T A / H A - E D I F I C A B I L I T A T ( M 2 / M 2 ) - P T A / P A M S Ò L B R U T - 20. 000 40. 000 60. 000 80. 000 1 00. 000 1 20. 000

SÒL BRUT URBANIT ZACIÓ GE ST IÓ

UR BANIT ZACIÓ

BE NE FICI URBANIT ZACIÓ

CONST RUCC IÓ GE ST IÓ CONST RUCCIÓ: BE NE FICI CONST RUCCIÓ: 200 / 0, 5 / 649 1 20 / 0, 3 / 389 1 00 / 0, 5 / 1 . 026 60 / 0, 3 / 61 6 75 / 0, 5 / 1 . 1 20 45 / 0, 3 / 672

(10)

10

Gràfic 2

BENEFICIS I CÀRREGUES IMMOBILIÀRIES DE LES TRANSFORMACIONS 22@ DEL POBLENOU. VALORS EN MPTA REFERITS A 1 ILLA

( 3,0 m2/m2- Venda: 96.000 PTA/m2 st.-60% Oficines- Cessió Aj.10%- Indemnitz: 80.000 PTA/m2 st.existent- Valor inicial:100.000 PTA/m2 sòl) 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 360 720 1.080 1.440 1.800 146 146 146 146 101 173 245 317 389 146 - 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 M2 SOSTRE EXISTENTS M P T A ( valo rs

2000) Gestió i benefici promoció

Urbanització (promoció) Usos actuals (promoció) Valor sòl 1997 (valor inicial)

“aguanta” aprox. 19.000 m2 st.

Plusvàlues

(11)

11

Fuente : CB Richard Ellis

0,00

50,00

100,00

150,00

200,00

250,00

300,00

350,00

400,00

Año

€ m

²/

a

ñ

o

€ m²/año 64,92 72,12 79,32 86,52 137,04 180,36 234,36 324,60 342,60 288,48 165,84 158,64 158,64 158,64 165,84 173,04 245,16 288,48 324,60 300,00 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

OFICINAS

-

Zona PRIME

–

Alquileres

nominales

:

Las plusvalías dependen de la coyuntura

(12)

12

GESTIÓN ADMINISTRACIÓN (10%) GESTIÓN PROMOCIÓN(90%)

MP ta s . P ta s /m2 te c ho % MP ta s . P ta s /m2 te c ho %

Adquis ic ió n S ue lo 0 ,0 0 0 % 4 0 .7 6 0 ,0 2 1 .1 6 4 3 1 % Urba niza c ió n 3 .4 2 1 ,7 1 5 .9 9 0 2 4 % 3 0 .7 9 5 ,7 1 5 .9 9 0 2 4 % Co s te s Inte rno s 9 6 7 ,1 4 .5 1 9 7 % 1 1 .5 5 6 ,8 6 .0 0 1 9 % Be ne fic io s 1 0 .1 6 2 ,1 4 7 .4 8 9 7 0 % 4 7 .8 4 5 ,4 2 4 .8 4 3 3 7 % Ing re s o s Ve nta s /Ha 1 4 .5 5 0 ,9 6 7 .9 9 8 1 0 0 % 1 3 0 .9 5 7 ,9 6 7 .9 9 8 1 0 0 %

4 0 7 € 4 0 7 €

Re pe rc us ió n s o la r: 3 2 %

TOTAL (100%)

MPta s . Pta s /m2 te c ho FINANÇAMENT CONS ORCI

40.760,0

19.048

CONS ORCI 10%

34.217,4

15.990

INCAS OL 41%

12.523,9

5.853

AJ .CERDANYOLA 8%

58.007,5

27.108

ALTRES PÚBLICS 5% PRIVATS 36%

145.508,8

67.998

100%

407 €

(13)

13

INDICE

• La Constitución española y las normativas urbanísticas: LOS

NUEVOS DESARROLLO PUEDEN INTERNALIZAR CASO “TODO”

• La teoría: plusvalías y “planning gains”para aumentar las

infraestructuras urbanas: NO SON IMPUESTOS NI INFLACIONAN

• Ejemplos DE GESTIÓN “FLEXIBLE”, POSIBLE Y NECESARIA

– Poblenou 22@ de Barcelona (1999) (2,7 mm2 c.)

– Centro Direccional de Cerdanyola- Barcelona (2001) (2,2 mm2 c.) – Tiexi- China (2002) (1200 Ha suelo)

– Vila Olímpica de Barcelona (1986) (0,5 mm2 c.) – San Sebastián (1990-1995) (100 m$USA) – Eje Macià de Sabadell (1987) (0,2 mm2 c.)

– Ciudad Deportiva del Real Madrid FC (2002) (0,6 mm2 c.) – Museo Guggenheim de Bilbao (1994) (0,9 mm2 c.)

• Esquema metodológico. El modelo estático en dos etapas: LOS

AUMENTOS DE LOS PRECIOS INMOBILIARIOS VAN AL “VALOR

DEL SUELO”

• Los límites de la “captura”: UN PRECIO MÍNIMO SOCIAL PARA LA

PROPIEDAD Y LA T.I.R. EMPRESARIAL – HASTA UN 20% DEL

PRECIO INMOBILIARIO FINAL DE MERCADO

(14)

14

Marco normativo de las

legislaciones urbanísticas en

España

(15)

15

La definición de la Academia de la Lengua

PLUSVALÍA.

1. f. ACRECENTAMIENTO DEL VALOR DE UNA COSA POR

CAUSAS EXTRÍNSECAS A ELLA.

Interpretación: La clasificación del suelo rural como

urbanizable y la adjudicación de uso y edificabilidad, es de

hecho una causa extrínseca que “acrecienta” su valor como bien

de mercado

(16)

16

CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA DE 1978

• Art. 31.1. Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su

capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio

• Art.31.2. El gasto público realizará una asignación equitativa de los recursos públicos, y

su programación y ejecución responderán a los criterios de eficacia y economía

• Art. 31.3. Sólo podrán establecerse prestaciones personales o patrimoniales de carácter

público con arreglo a la ley

• Art. 33.1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

• Art. 33.2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con

las leyes

• Art. 33.3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa

justificada....mediante la correspondiente indemnización...

• Art. 47. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y

adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las

normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo

de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos

(17)

17

EL TRATAMIENTO DE LAS PLUSVALÍAS EN LA LEY

URBANÍSTICA DEL ESTADO ESPAÑOL DE

1976-SISTEMA “ATRIBUTIVO” DEL PLANEAMIENTO

URBANÍSTICO

• El Plan atribuye al suelo su condición urbana y les atribuye la totalidad

del “beneficio urbanístico” con las siguientes restricciones:

• Distribución equitativa de cargas y beneficios para la propiedad del

suelo

• Ceder el “suelo” para Sistemas Locales y Sistemas Generales

• Derecho al “aprovechamiento medio” de todo el “suelo urbanizable”:

cesión del aprovechamiento que supere el medio para compensar

sectores: EQUIDISTRIBUCIÓN UNIVERSAL DEL NUEVO SUELO

URBANIZABLE

• Urbanizar los Sistemas Locales (“facilities on –site”)

• Ceder el 10% del aprovechamiento urbanístico para Sistemas

Generales de ciudad.

• Discusiones

: Suelo “urbanizado” o con participación del Ayuntamiento

en el 10% de los costes de urbanización /Participación proporcional en

los Sistemas Generales de ciudad

(18)

18

EL TRATAMIENTO DE LAS PLUSVALÍAS EN LA LEY

URBANÍSTICA DEL ESTADO ESPAÑOL DE

1992-SISTEMA “ATRIBUTIVO” DEL PLANEAMIENTO

URBANÍSTICO

• El Plan atribuye al suelo su condición urbana y les atribuye la totalidad del

“beneficio urbanístico” con las siguientes restricciones:

• Distribución equitativa de cargas y beneficios para la propiedad del suelo

• Ceder el “suelo” para Sistemas Locales y Sistemas Generales

• Derecho al “aprovechamiento medio” de todo el “suelo urbanizable”:

cesión del aprovechamiento que supere el medio para compensar sectores:

EQUIDISTRIBUCIÓN UNIVERSAL DEL NUEVO SUELO URBANIZABLE

• Urbanizar los Sistemas Locales (“facilities on –site”)

• Ceder el 15% del aprovechamiento urbanístico para Sistemas Generales de

ciudad: Discusión de si “urbanizado” o con participación del Ayuntamiento en el

15% de los costes de urbanización

• Valoración del suelo según el estado de realización de los deberes

urbanísticos: valor agrícola sin Plan Parcial aprobado

• Posibilidad de “Transferencias discontinuas de Aprovechamiento” en suelo

urbano (Garcia-Bellido)

• Ley derogada por el Tribunal Supremo: por regular “competencias” de las

(19)

19

EL TRATAMIENTO DE LAS PLUSVALÍAS EN LA LEY

URBANÍSTICA DEL ESTADO ESPAÑOL 6/

1998

SOBRE

RÉGIMEN DEL SUELO Y VALORACIONES

• Introduce el principio que la “liberalización del suelo” (todo el

suelo no protegido es objeto de urbanización) reduce los

precios del suelo

• Introduce la obligación que los promotores “a su costa” financie

“las infraestructuras de conexión con los sistemas generales

que la naturaleza y la intensidad demande en cada caso...”

• En valoraciones y a efectos de expropiación refiere los valores

al mercado, con la consideración de los costes financieros que

la promoción deba internalizar

• Sitúa en el mínimo del 10% las cesiones de aprovechamiento y

deja a las normativas regionales la decisión de su aumento

(20)

20

DERECHOS Y DEBERES DEL DESARROLLO URBANÍSTICO

EN LAS NORMATIVAS REGIONALES:

EL EJEMPLO DE LA LEY 2/

2002

DE CATALUÑA

• PRINCIPIOS: desarrollo sostenible, participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actuación urbanística, la función social de la propiedad, la definición de su “contenido normal”, la distribución equitativa de las cargas y beneficios...

• DEBERES DE LA PROPIEDAD en suelo urbano no consolidado y en suelo

urbanizable:

– Cesión del suelo para sistemas locales (equipamientos y zonas verdes con 31 m2 de suelo por vivienda) y urbanizarlos

– Cesión del suelo de los Sistemas Generales que el planeamiento incluya en su ámbito

– Financiar o ejecutar las infraestructuras de conexión, así como las obras de reforzamiento necesarias

– Ceder el 10% del aprovechamiento (uso x precio) (10% del incremento o nuevos usos en Suelo Urbano)

– Posibilidad de establecer sectores de planeamiento discontinuo (suelo urbanizable financia adquisición pública de suelo no urbanizable) (reducción de edificabilidad bruta)

– Reserva de suelo para construir viviendas asequibles de precio tasado para un mínimo del 25% del potencial edificable residencial (65% en el País Vasco; 50% en la Comunidad de Madrid)

– Iniciar la operación urbanizadora con el 25% de la propiedad del suelo ofreciendo a la propiedad la posibilidad de participar en la urbanización o “cobrar” en solares urbanizados

(21)

21

SISTEMA DE ACTUACIÓN DE LA LEY

VALENCIANA DE 1994

• LA EMPRESA URBANIZADORA PUEDE

INICIAR EL PROCESO DE

URBANIZACIÓN EN UN SECTOR DE SUELO URBANIZABLE CLASIFICADO

POR EL PLAN MUNICICIPAL SIN TENER LA PROPIEDAD DEL SUELO

,

• LA PROPIEDAD PAGA LAS “CUOTAS DE URBANIZACIÓN” O “COBRA” EN

SOLARES (“PERMUTAS”), Y POSIBILIDAD DE OTRAS OFERTAS

ALTERNATIVAS. (CATALUÑA: REQUISITO DEL 25% DE LA PROPIEDAD)

• “PERMUTA MEDIA: “PROPIEDAD Dº ROMANO: 45% DE LOS SOLARES

• HA PERMITIDO PONER EN MERCADO POR PARTE DE LAS GRANDES

EMPRESAS “CONSTRUCTORAS” LA CASI TOTALIDAD DEL SUELO

URBANIZABLE PREVISTO EN LOS PLANES DE LA REGIÓN. POCO

IMPACTO EN EL PRECIO

• CONCEPTO AMPLIABLE AL DE

“EDIFICIO REHABILITABLE” EN CENTROS

HISTÓRICOS,

CON POSIBILIDAD DE PRESENTAR OFERTAS DE

(22)

22

LOS “CONVENIOS URBANÍSTICOS

VOLUNTARIOS”

DURANTE LA FASE DE ELABORACIÓN DEL

PLANEAMIENTO- ANTES DE “ATRIBUIR”

50% PARA MÍ (AYTO)- 50% PARA TI

DESCRITO EL “QUÉ” Y EL “CÓMO”

A UN ECONOMISTA LE CORRESPONDE EVALUAR

EL

“CUÁNTO

” PRODUCE

Y SU “SUFICIENCIA O INSUFICIENCIA” EN

RELACIÓN A OBJETIVOS DE CALIDAD Y

CANTIDAD DE LA “CIUDAD” Y A LOS PRECIOS

(24)

24

BALANCE EN ESPAÑA

EN RELACIÓN A

LOS DÉFICIT Y PLANESDE

INFRAESTRUCTURA PÚBLICA

Y DE LA CALIDAD DE LA

VIVIENDA Y LA FÁBRICA URBANA

• NIVEL INFRAESTRUCTURAL EN INFRAESTRUCTURA URBANA INFERIOR A LA MEDIA EUROPEA (BARCELONA-CAT: PUESTO 82 EN RENTA Y NIVEL 132 EN DOTACIONES INFRAESTRUCTURALES (Comparaciones hacia las mejores situaciones urbanas centroeuropeas- “Balance de país con renta media-alta)

• LOS PLANES GENERALES MUNICIPALES INCORPORABAN EN LOS AÑOS 80 INFRAESTRUCTURAS FINANCIABLES EN 15-20 AÑOS

• LAS REVISIONES DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL CONTINUAN INCOPORANDO PLANES DE INFRAESTRUCTURAS DE FINANCIACIÓN PREVISIBLE POR LAS ADMISNISTRACIONES PÚBLICAS EN 15-17 AÑOS ADICIONALES

• LOS PROYECTOS QUE NECESITABA BARCELONA PARA EL 2004 NO SE ALCANZARAN HASTA EL 2010. • INSUFICIENCIA RELATIVA DE LOS RECURSOS PÚBLICOS PARA NUESTROS OBJETIVOS DE CIUDAD. LOS

IMPUESTOS GENERALES DEPENDIENTES DE LOS VALORES INMOBILIARIOS SE DESTINAN PRIORITARIAMENTE AL “FUNCIONAMIENTO” DE LA CIUDAD (SERVICIOS)

• ¿QUÉ HAN SIGNIFICADO LAS CESIONES DEL 10% DE APROVECHAMIENTO PARA LA FINANCIACIÓN DE LAS MUNICIPALIDADES?: EL 8% aprox del total = EL 3% MÁXIMO DE LA FINANCIACIÓN TOTAL DEL SECTOR PÚBLICO • LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA DE PRECIO ASEQUIBLE ES INSUFICIENTE (20-30% DE LA DEMANDA)

• URBANIZACIÓN Y PATRIMONIO CONSTRUIDO DE LAS CIUDADES DE CALIDAD MEDIA-BAJA (EL PARQUE DE 1,5 VIVIENDAS POR FAMILIA –EL MAYOR DE EUROPA- SE HA CONSTRUIDO “AHORRANDO” URBANIZACIÓN) • LOS PRECIOS HAN SEGUIDO “SU CICLO”. LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA NUEVA HA ALCANZADO UN RECORD

(25)

25

MADRID Y BARCELONA 5ª Y 6-9ª AGLOMERACIÓN

METROPOLITA DE LA UE15

(26)

26

NIVEL MEDIO DE PIB PER CÁPITA DE LAS TRES REGIONES

AVANZADAS EN LA UE15: 21.000 $ USA PER CÁPITA en ppp (20%

inferior en España- 85% en 1980- “Convergencia”

(27)

27

LOS NIVELES DE LOS PRECIOS INMOBILIARIOS DELIMITAN AREAS

METROPOLITANAS Y DETERMINAN POSIBILIDADES DE CAPTURAR

PLUSVALIAS

(28)

28

GASTO DEL SECTOR PÚBLICO ESPAÑOL EN %

DEL P.I.B. 1964-1996:

~50% PIB EN 1996, 25 puntos desde 1975

De 4000 en 1960$ a 18.000 $ en 2000

(29)

29

INVERSIÓN DEL SECTOR PÚBLICO ESPAÑOL EN

% DEL PIB :

Desde ~3,5% PIB en 1975 al 5,5% in 1990 y 4% en

1996

(30)

(31)

(32)

32

UN COSTE DEL DESARROLLO: 4 MILLONES DE INMIGRANTES

ENTRE REGIONES 1960-1980 – 1,7 EN BARCELONA

POBLACIÓ RESIDENT 1940-1996/

BARCELONA - BARCELONÈS - REGIÓ METROPOLITANA - CATALUNYA

1.081.175 1.280.179 1.557.863 1.741.979 1.751.136 1.752.627 1.643.542 _1.508.805 1.446.170 1.446.170 1.840.118 2.319.871 2.454.492 2.454.492 2.302.137 2.131.378 1.991.568 1.991.568 2.596.740 3.565.962 4.019.713 4.239.723 4.264.422 4.228.048 2.891.000 3.240.300 3.924.000 5.107.500 5.660.393 5.956.414 6.059.494 6.090.000 - 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000 7.000.000 1940 1950 1960 1970 1975 1981 1991 1996 Nº P er so n es

(33)

33

INVERSIÓN PÚBLICA DE LOS 3 NIVELES DE

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA: “MUNICIPALIDADES”,

“REGIONES” Y “ESTADO”

** LEY DE LOS TERCIOS

** 100.000 PTAS POR HABITANTE Y AÑO

** DIFERENCIAS DE 1 pp en relación al

PIB de cada región- Estado: principio de

(34)

34

INVERSIÓ DEL SECTOR PÚBLIC 1991-2000. ESPAÑA I CATALUNYA. EN PTA PER HABITANT

72.501 70.136 65.358 64.666 66.382 59.850 63.087 80.414 90.345 100.266 79.677 73.098 74.252 70.894 70.707 70.434 74.881 87.576 99.923 82.617 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 P T A P ER H A B IT A N T

(35)

35

Inversió del Sector Públic per Administracions 1991-2000 . ESPAÑA. En PTA per habitant

34.561 28.121 29.583 _26.347 _27.160 _26.268 22.951 26.736 29.242 41.589 28.032 27.952 27.686 26.522 24.764 27.007 26.532 28.229 28.229 28.229 17.084 17.025 16.982 18.025 18.783 17.159 25.398 27.652 30.105 30.105 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 P T A pe r ha bi ta nt

(36)

36

Inversió del Sector Públic per Administracions 1991-2000 a CATALUNYA. En PTA per habitant

25.657 20.562 17.329 16.110 15.771 17.113 12.489 16.117 23.082 33.004 22.941 _31.545 30.571 _31.225 30.737 _25.646 27.759 32.654 31.667 31.667 23.902 18.029 17.458 _17.331 19.874 17.090 22.839 31.643 35.596 35.596 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 P T A pe r ha bi ta nt

(37)

37

INVERSIÓN MEDIA DE LOS AYUNTAMIENTOS 1998-2000:

28- 32.000 PTA/HAB. CON DIFERENCIAS ENTRE CCAA

INVERSIÓN DE LOS AYUNTAMIENTOS POR CCAA EN PTAS/HABITANTE

- 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 P T AS /H AB IT AN T E AÑO 1998 AÑO 2000

(38)

(39)

(40)

(41)

41

Railway network

Catalonia railway network endowment is below EU

most developed regions standard

66

86

89

91

96

105

109

150

158

174

0

50

100

150

200 Catalonia

Lombardia

Veneto

Netherlands

Ireland

Madrid

South East

Denmark

Belgium

Bad-Württ.

Île de France

Index

(42)

42

Highway network

Catalan highway network is in the EU average but with tolls

(75% of total)

13

104

126

133

139

153

161

191

242

257

0

50

100

150

200

250

300 Ireland

Lombardia

Veneto

Denmark

Bad.-Württ.

South East

Catalonia

Île de

Madrid

Netherland

Belgium

Index

Source: Elaborated from EUROSTAT (2000)

(43)

43

BALANCE

EN RELACIÓN A

LOS DÉFICIT Y PLANESDE

INFRAESTRUCTURA PÚBLICA

Y DE LA CALIDAD DE LA

VIVIENDA Y LA FÁBRICA URBANA

• BALANCE AÚN INSATISFACTORIO PARA ALCANZAR LOS NIVELES

INFRAESTRUCTURALES CENTROEUROPEOS.

• LOS RECURSOS PÚBLICOS SON INSUFICIENTES PARA

COMPLEMENTAR LAS CARGAS URBANÍSTICAS ESTABLECIDAS EN LAS

NORMATIVA URBANÍSTICA:

LOS PLANES DEMANDAN MAYORES

NIVELES DE INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURA Y EN VIVIENDA

ASEQUIBLE QUE LA QUE INVIERTE EL SECTOR PÚBLICO – ES

NECESARIO INTERNALIZAR MÁS INFRAESTRUCTURA DE

FINANCIACIÓN POR PLUSVALÍAS

• AÚN CON UNA RENTA DE 21.000 $ USA ppp, CON UN CRECIMIENTO

MEDIO DEL 1,5-2% ANUAL REAL Y UNA INVERSIÓN PÚBLICA DEL 4-4,5%

DEL PIB (“Balance de país rico”)

(44)

44

EL PROBLEMA DE LAS INFRAESTRUCTURAS

PÚBLICA Y DE LA PRODUCCIÓN DE

VIVIENDA ASEQUIBLE ES BÁSICAMENTE

ECONÓMICO:

LA CAPACIDAD DE INTERNALIZACIÓN DE

MAYORES COSTES DE URBANIZACIÓN DEPENDE

DE:

NIVEL DE

PRECIOS

DE LOS PRODUCTOS

INMOBILIARIOS Y DEL

CICLO

VALOR ATRIBUIDO A LA

PROPIEDAD

DEL SUELO

ANTES DE URBANIZAR

RENTABILIDAD EMPRESARIAL

DE LA

PROMOCIÓN

(45)

45

Evolució dels Preus de l'Habitatge per CCAA

(1987-2000)

20.000 45.000 70.000 95.000 120.000 145.000 170.000 195.000 220.000 245.000 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

ANDALUCIA CAST-LLEÓ CATALUNYA VALÈNCIA GALÍCIA MADRID PAÍS BASC ARAGÓ ASTÚRIES BALEARS CANÀRIES CANTÀBRIA CAST-LA MANCHA EXTREMADURA MÚRCIA NAVARRA RIOJA

(46)

46

Preus per CCAA: pts constants (1996=100)

60 80 100 120 140 160 180 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

(47)

P.U.E.C. /U.A.- México-/C.P.S.V. /U.P.- Barcelona 47

LA TEORIA Y LA

EXPERIENCIA COMPARADA

GESTIÓN DE PLUSAVALÍAS Y

“PLANNING GAINS”

(48)

48

“THE ECONOMICS OF PLANNIBG GAINS”

BOWERS, J. “URBAN STUDIES” (1992), VOL.29 N.8

• “Planning gains exists when a developer obtains planning permission

by providing at their own expense, an asset or service to the

community, which would not have been provided but for the need to

obtain planning permission”

• “Planning gain is a voluntary payment and not a tax”

• Keogh model “the community will be better off under a system where

planning gain is permitted againts where it is not”.

• “Planning gain is a device by which the local community can capture

some of the benefits that its expenditure confers on ownwers and

potential developers of land”

• “NO AMOUNT OF PLANNING GAIN CAN TURN AN UNACCEPTABLE

PLANNING PROPOSAL INTO A SATISFACTORY PERMISSION”

(RTPI repport)

(49)

49

Ejemplos de “captura especial”

de plusvalías en España para

superar el problema económico

de financiación de

infraestructuras

(50)

50

EJEMPLO 1.

BARCELONA

Poblenou 22@ Distrito Económico

Un ejemplo de Renovación Urbana

POBLENOU 22@ DE BARCELONA (1999): “plusvalías de edificabilidad” para internalizar las indemnizaciones

a la industria existente, re-urbanizar y crear el nuevo CBD (2,7 mm2 edificables de actividades @ y oficinas)

Gestión: Modificación del Plan General por el Ayuntamiento con acuerdo del gobierno regional

(51)

51

www.bcn.es/22@bcn

[email protected]

(52)

52

EL VIGENTE PLAN GENERAL METROPOLITANO DE

BARCELONA 1976 (3 mhab. /700 Km2)- 1900

(53)

53

¾

ÀMBITO:ÀMBITO: 198,26 ha., 115 manzanas, 1.159.626 m² suelo 22@198,26 ha., 115 manzanas, 1.159.626 m² suelo 22@ ¾

¾OCUPACIÓN ACTUAL: OCUPACIÓN ACTUAL: 1.100.000 m2 de industria (parte obsoleta y cerrada)1.100.000 m2 de industria (parte obsoleta y cerrada)

¾

¾POTENCIAL TOTAL DE TECHO:POTENCIAL TOTAL DE TECHO: 4.000.000 m² aprox.4.000.000 m² aprox. −

−Actividad productiva: 3.200.000 m² aprox.Actividad productiva: 3.200.000 m² aprox. −

−Otros usos (equipamientos, vivienda,..): 800.000 m² aprox.Otros usos (equipamientos, vivienda,..): 800.000 m² aprox. ¾

¾VIVIENDA:VIVIENDA:

−

−Se reconocen: 4.614 preexistentesSe reconocen: 4.614 preexistentes −

−Nuevas viviendas de protección: 4.000 aprox. (25% mínimo de alqNuevas viviendas de protección: 4.000 aprox. (25% mínimo de alquiler)uiler)

¾

¾AUMENTO DE ZONAS VERDES:AUMENTO DE ZONAS VERDES: 75.000 m² de suelo aprox.75.000 m² de suelo aprox. ¾

¾NUEVOS EQUIPAMIENTOS:NUEVOS EQUIPAMIENTOS: 145.000 m² de suelo aprox.145.000 m² de suelo aprox. ¾

¾AUMENTO DE PUESTOS DE TRABAJO:AUMENTO DE PUESTOS DE TRABAJO: 100.000 / 130.000 aprox.100.000 / 130.000 aprox. ¾

¾INVERSIÓN PLAN DE INFRAESTRUCTURAS:INVERSIÓN PLAN DE INFRAESTRUCTURAS:162,3 Millones de €162,3 Millones de € ¾

¾POTENCIAL INMOBILIARIO:POTENCIAL INMOBILIARIO: 12.020 Millones de €12.020 Millones de €

EL 22@ EN CIFRAS

(54)

INCREMENTO DE LA EDIFICABILIDAD: de

2 m2/m2 (1 m2/m2

utilizado

) a 3 m2/m2

3 2,7

2,2

2

0 GENERAL

GENERAL

PGM’ 76

GENERAL

Plan 22@

ACTIVIDADES @

VIVIENDA PROTEGIDA

m

² techo por

m

² suelo

m

² techo por

m

² suelo

Beneficios y

car

gas

Beneficios y

car

gas

(55)

55

INFRAESTRUCTURAS

Reconsideración del espacio público y privado

(56)

P.U.E.C. /U.A.- México-/C.P.S.V. /U.P.- Barcelona 56 2.964.797 3.500.000 3.000.000 2.500.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 -500.000 -1.000.000 -1.500.000 3.212.504 1.776.032 -1.436.072 -900.000

Terciario

Industria

Variación total

Servicios

SEAT

Sup. Terciario - sin comercio mayorista

Actividad de centralidad

Sup. Terciario

0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 m ² 401.563 389.532 439.437

VARIACIÓN TECHO ECONÓMICO ACTIVO 93-01: POBLENOU 22@ EN 15-20 AÑOS

Ritmo

a

n

ua

l

TECHO DE ACTIVIDAD ECONOMICA A 31/12/01: 22.831.242 m²

(57)

57

Gràfic 2

“aguanta” aprox. 19.000 m2 st.

Plusvàlues

(58)

58

EJEMPLO 2

CENTRO DIRECCIONAL DE

CERDANYOLA-BARCELONA (1989- 2000- 2002)

CENTRO DIRECCIONAL DE CERDANYOLA- BARCELONA

(2000): “plusvalías de desarrollo y nuevo uso” para ofrecer el

producto de “Parque Tecnológico” cerca de BCN a precio

competitivo con internalización de SG de ciudad, vivienda

asequible y transporte público. (2,2 mm2 edificables).

Operación complementaria y no competitiva con el Poblenou

22@ (Oficinas representativas)

Requerimiento: propiedad pública del suelo en un 40% y

gestión urbanística pública

(59)

59

Àrees industrials i residencials

(60)

(61)

(62)

62

EJEMPLO 3

CHINA:

LA RENOVACIÓN DEL DISTRITO INDUSTRIAL

DE TIEXI EN SHENYANG (2002)

TIEXI- CHINA (2002): “plusvalías de recalificación urbanística”

para oficinas e internalizar los costes de la descontaminación.

Gestión: pública. Suelo en leasing a 50 años- Mecanismos de

casi-mercado para la fijación de precios

(63)

63

(64)

64

EJEMPLO 4

VILLA OLÍMPICA DE LOS JUEGOS

OLÍMPICOS BAR-CEL-ONA 1992 (1986-1995)

“plusvalías de cambio de uso” con inversión pública

complementaria para la operación olímpica y compensar la

“quiebra del mercado inmobiliario” de 1992

hasta vender la promoción completa en 1995

(65)

(66)

66

Gasto asociado a los Juegos Olímpicos:

83% en infraestructura (“excusa”?)

• Total: ≈ 1,1 billones de pesetas (10 B $USA)

• JJOO per se: 192.000 MPTA (17%)

• Programa de infraestructuras acordado: 940.000

MPTA (83%).(8% en infraest. deportiva)

• Lista “acordada” para beneficios fiscales

(deducción

inversiones, IVA, amortiz.acelerada)

• Comparaciones:

TOKIO64 (1,9 BPTA), MONTREAL66 (0,5

(67)

67

“Origen”y “gestión” de los recursos:

Sin plusvalías urbanísticas relevantes

Origen

• Sector Público

– 47% de la inversión en

infraestructuras

• Sector Privado

– 53% de la inversión en

infraestructuras

Gestión- Aplicación

• Sector Público: ≈

60%

• Sector Privado: ≈

40%

(68)

68

VILA OLÍMPICA: 530.000 m2 edif. (50% vivienda)

220.000 PTA/m2 construido (1.320 $) (1990-1996)

• Suelo “bruto”: 19.000 PTA/m2 c.(9%) (gestión público y consenso

con industriales)

• Urbanización :23.000 PTA/ m2 t.(10%)

• Construcción: 90.000 PTA/m2 t.(41%)

• Gestión : 24.000 PTA/ m2t. (11%)

• Beneficio “normal”: 44.000 (20%)

• Financiación “extra”consumida: 20.000 PTA/m2 t. (9%) debido a la

gestión pública del suelo

(69)

69

EJEMPLO 5

EJE MACIÀ DE SABADELL (1982-1992)

EJE MACIÀ DE SABADELL (1981-91).

“plusvalías de adquirir suelo barato (12% de la operación

urbanizadora) en ciclo inmobiliario bajo y recalificación con

edificabilidad” para oficinas, centro comercial y parque

urbano, vendiendo en el período alto del ciclo”

(70)

(71)

71 SABADELL (190.000 HAB.)- INVERSIÓN DEL AYUNTAMIENTO 1979-1999: 16.500 PTA(1999) /HAB./AÑO – “PLUSVALIAS”: 10-12%- CICLOS INVERSORES

(72)

72

EJEMPLO 6

CIUDAD DEPORTIVA DEL REAL MADRID FC

(2002)

“plusvalías de cambio de uso y edificabilidad” para pagar la

deuda del Real Madrid (Figo, Rivaldo...) y consenso rápido de

todas las administraciones públicas. (0,9 mm2 edificables)

REFERENCIA DEL PG DE SAN SEBASTIAN

(1990-1995)-“Plusvalías del 50% de la edificabilidad” con Convenios

“voluntarios” anteriores antes de la aprobación del Plan

(73)

73

EJEMPLO 7

BILBAO: MUSEO GUGGENHEIM Y

RENOVACIÓN DEL ÀREA DE ALTOS HORNOS

(55 HA – 350.000 M2 EDIFICABLES)

“plusvalías de cambio de uso para internalizar la

descontaminación”. Plusvalías insuficientes que necesitan

aporte adicional de recursos públicos “de régimen foral”.

Edificios emblemáticos “de firma” para promocionar la ciudad

(74)

(75)

(76)

(77)

(78)

(79)

(80)

¿EL CUÁNTO?

UN ESQUEMA METODOLÓGICO

Y

(81)

81

DESARROLLO URBANO:

FINANCIACIÓN Y PROGRAMACIÓN

“PLAN”: IMAGEN - OBJETIVO DEL

SISTEMA URBANO- METROPOLITANO

UN ESQUEMA METODOLÓGICO:

LO QUE SE CONSTRUYE EN LA

CIUDAD O SON “SISTEMAS” O SON

(82)

82

PLAN:

SISTEMAS Y ZONAS

•ZONAS

: “USOS PRIVADOS” CON MERCADO

INMOBILIARIO

• SISTEMAS

: “USOS

PÚBLICOS”-INFRAESTRUCTURAS Y DOTACIONES - SISTEMAS

GENERALES Y SISTEMAS LOCALES

ALGUNAS EXCEPCIONES

: “SISTEMAS” CON

APROVECHAMIENTOS INMOBILIARIOS (GOLFS,

PARQUES TEMÁTICOS...) Y “ZONAS” DE INICIATIVA

(83)

83

ZONAS – USOS =

MERCADO CON PRECIOS INMOBILIARIOS

COMPONENTES:

*

BENEFICIO DE LA PROMOCIÓN

•GESTIÓN CONSTRUCCIÓN Y VENTA

•CONSTRUCCIÓN (Industria de la construcción)

•SOLAR URBANIZADO:

(PROCESO DE PRODUCCIÓN

SEPARABLE):

*

BENEFICIO DE LA URBANIZACIÓN * GESTIÓN DEL SUELO

* GESTIÓN DE LA URBANIZACIÓN * URBANIZACIÓN LOCAL

* URBANIZACIÓN GENERAL * SUELO “BRUTO”

(84)

84

EL INCREMENTO PRECIOS LO CAPTURA EL SUELO ANTES DE URBANIZAR: el 40% del aumento del precio inmobiliario al suelo “bruto”, el 18% el beneficio de la construcción y el

15% la industria de la construcción (1.200- 1800 $ /m2 edif.)

COMPONENTES DEL PRECIO DE VENTA

(85)

85

Evolució dels Preus de l'Habitatge per CCAA

(1987-2000)

20.000 45.000 70.000 95.000 120.000 145.000 170.000 195.000 220.000 245.000 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

ANDALUCIA CAST-LLEÓ CATALUNYA VALÈNCIA GALÍCIA MADRID PAÍS BASC ARAGÓ ASTÚRIES BALEARS CANÀRIES CANTÀBRIA CAST-LA MANCHA EXTREMADURA MÚRCIA NAVARRA RIOJA

(86)

86

Preus per CCAA: pts constants (1996=100)

60 80 100 120 140 160 180 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

(87)

87

Gràfic 2

(88)

88

CRITERIOS DE VIABILIDAD

“USOS”

- COBERTURA DE LA DEMANDA DE UN PERÍODO

- COBERTURA DE LA DEMANDA POR GRUPOS

DE RENDA (SUBVENCIÓN VIVIENDA)

- CARGAS DE URBANIZACIÓN “COMPATIBLES”

CON EL PRECIO DE MERCADO EN

(89)

89

”SISTEMAS”-INFRAESTRUCTURAS Y DOTACIONES- “GENERALES” Y “LOCALES”

(INVERSIÓN NUEVA- INV.REPOSICIÓN)

FINANCIACIÓN PÚBLICA/ PRESUPUESTOS:

* AYUNTAMIENTOS

* DIPUTACIONES

* COMUNIDADES AUTÓNOMAS

* ADMINISTRACIÓN CENTRAL (P.G.E.)

FINANCIACIÓN PRIVADA:

* URBANIZACIÓN LOCAL (Distribución

de cargas y beneficios)

* SISTEMAS GENERALES

- Internalización Urbanización Local

- Cesiones aprovechamiento

- Peajes - Concesiones

(90)

90

CRITERIOS DE VIABILIDAD :

“SISTEMAS”

*

PRESUPUESTOS PÚBLICOS - DISPONIBILIDAD DE INVERSIÓN

(Después de financiar los SERVICIOS de su competencia):

* Administración Central

* Gobiernos Regionales

* Ayuntamientos:

*Ahorro (Ingresos menos Gastos corrientes)

*Endeudamiento

*Contribuciones Especiales

*Subvenciones

* SISTEMAS FINANCIADOS POR RECURSOS GENERADOS

(Aeropuertos, Puertos, Autopistas peaje...):TIR 5-13%

(91)

91

0,00 200,00 400,00 600,00 800,00 1.000,00 1.200,00

€/m²/año

Lond on W E París_Zuric h Gine bra Fran kfurt Mos cow _Milan Esto colm o Mun ich Mad rid Barc elona Helsi nki Brus elas Lisb oa Oslo Ham burg o Vien a Prag a Cope nhag en Stut tgar t

PRECIOS ZONA PRIME

(2002)

:

Las plusvalías dependen del nivel absoluto de

precios

(92)

92

0,00

50,00

100,00

150,00

200,00

250,00

300,00

350,00

400,00

Año

€ m

²/

a

ñ

o

€ m²/año 64,92 72,12 79,32 86,52 137,04 180,36 234,36 324,60 342,60 288,48 165,84 158,64 158,64 158,64 165,84 173,04 245,16 288,48 324,60 300,00 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

OFICINAS

-

Zona PRIME

–

Alquileres

nominales

:

Las plusvalías dependen de la coyuntura

(93)

93

EL MODELO ESTÁTICO EN DOS ETAPAS:

COSTES DE GESTIÓN

: 15%

INVERSIÓN (SOLAR+

CONSTRUCCIÓN)

BENEFICIOS

: 22%

INVERSIÓN (SOLAR + CONSTRUCCIÓN

+ GESTIÓN)

(GESTIÓN + BENEFICIOS): 40% INVERSIÓN

REPERCUSIÓN SOLAR EN €/m2= ((1/1,4) PRECIO DE VENTA)

-(CONSTRUCCIÓN)

IDÉNTICA FÓRMULA PARA CALCULAR EL “SUELO BRUTO”

PARTIENDO DEL PRECIO DEL “SOLAR URBANIZADO” CON

(94)

94

Valor residual del solar en función de la

fórmula catastral:

gestión y beneficios= 40% de la inversión en

construcción y suelo urbanizado

CPSV

REPERCUSIÓN DE SOLAR URBANIZADO Y VALOR RESIDUAL DEL SUELO

PRECIO PRODUCTO INMOBILIARIO 166,368

REPERCUSSIÓ DE SOLAR 300.000 1.803 PTA/ M2 CONSTRUIDO Euros/m2 % GestióN 15,0%

% BeneficiO 21,8% Coeficiente 1,40 (gestión más beneficios / inversión solar + construcción) SOLAR= ((1/Coeficiente) * Precio Venta Producto Final )- Coste de Construcción

Coste de Constrcción 110.000

PTA/ M2 construido 176 Euros/M2

REPERCUSIÓN SOLAR: 104.179 PTA/ M2 CONSTRUIDO 35%

COSTE DE CONSTRUCIÓN: 110.000 PTA/ M2 CONSTRUIDO 37% 37%

GESTIÓN DE CONSTRUCCION: 32.127 PTA/ M2 CONSTRUIDO 11% 11%

BENEFICIO CONSTRUCCIÓ: 53.695 PTA/ M2 CONSTRUIDO 18% 18% 300.000

(95)

95

Valor residual del suelo antes de urbanizar:

beneficio y gestión = 30-40% de la inversión

en urbanización y suelo “bruto”

VALOR RESIDUAL DEL SUELO ANTES DE URBANIZAR

REPERCUSIÓN DEL SOLAR

REPERCUSIÓN DEL SOLAR 104.179 626 PTA/ M2 CONSTRUIDO Euros/m2 % Gestió 15,0%

% Benefici 21,8% Coeficient 1,40 (benefici + urbanització) SUELO BRUTO= ((1/Coeficiente) * Precio Solar Urbanizado )- Coste de Urbanización Coste Urbanización

20.000

PTA/ M2 CONSTRUIDO 100 MPTA/Ha

SUELO BRUTO 54.376 PTA/ M2 CONSTRUIDO 52% 18%

COSTE DE URBANIZACIÓN 20.000 PTA/ M2 CONSTRUIDO 19% 7%

GESTIÓN URBANIZACIÓN 11.156 PTA/ M2 CONSTRUIDO 11% 4%

BENEFICIO URBANIZACIÓN 18.646 PTA/ M2 CONSTRUIDO 18% 6% 104.179

PTA/ M2 CONSTRUIDO 100% 100% EDIFICABILIDAD: 0,5 M2 TECHO / M2 SUELO

1.026

PTA/PALMO 6 euros/palmo 27.188

PTA/M2 SUELO 163 euros/palmo PRECIOS ACTUALES PARA VENTES FUTURAS

3 AÑOS 21.583 PTA/M2 SUELO 10 AÑOS 12.593 PTA/M2 SUELO 15 AÑOS 8.571 PTA/M2 SUELO

(96)

96

COMPONENTES DEL PRECIO DEL PRODUCTO

INMOBILIARIO : 18% SUELO BRUTO / 7 %

URBANIZACIÓN

REFERENCIA (200.000 PTA/M2) % euros/m2 c. COSTE DE CONSTRUCIÓN: 110.000 95.000 37% 661 GESTIÓN DE CONSTRUCCION: 32.127 21.418 11% 193 BENEFICIO CONSTRUCCIÓ: 53.695 35.796 18% 323 SUELO BRUTO 54.376 14.116 18% 327 COSTE DE URBANIZACIÓN 20.000 20.000 7% 120 GESTIÓN URBANIZACIÓN 11.156 5.117 4% 67 BENEFICIO URBANIZACIÓN 18.646 8.553 6% 112 300.000 200.000 PTA/M2 C. 1.803

(97)

97

LA PLUSVALIA SE DISTRIBUYE ENTRE SUELO BRUTO

Y URBANIZACIÓN

E S C A N D A L LS D E 3 0 0 . 0 0 0 P T A / M 2 S T . D E P R E U D E V E N D A H I P Ò T E S I S : M P T A / H A - E D I F I C A B I LI T A T ( M 2 / M 2 ) - P T A / P A M S Ò L B R U T - 20. 000 40. 000 60. 000 80. 000 1 00. 000 1 20. 000

SÒL BR UT UR BANIT ZAC IÓ GE ST IÓ UR BANIT ZACIÓ

B E NE FIC I URB ANIT ZACIÓ

C ONST RUCC IÓ GE ST IÓ CONST R UC CIÓ:

B E NE FIC I C ONST RUCC IÓ:

200 / 0, 5 / 649 1 20 / 0, 3 / 389 1 00 / 0, 5 / 1 . 026 60 / 0, 3 / 61 6 75 / 0, 5 / 1 . 1 20 45 / 0, 3 / 672

(98)

98

CARGAS VARIABLES DE URBANIZACIÓN: EL COMPONENTE

DEL SUELO BRUTO PUEDE SER NEGATIVO pero es

regulable

E S C A N D A L LS D E 2 0 0 . 0 0 0 P T A / M 2 S T D E P R E U D E V E N D A H I P Ò T E S I S : M P T A / H A - E D I F I C A B I L I T A T ( M 2 / M 2 ) - P T A / P A M S Ò L B R U T -20. 000 - 20. 000 40. 000 60. 000 80. 000 1 00. 000 1 20. 000

SÒL B RUT URBANIT ZACIÓ GE ST IÓ UR BANIT ZAC IÓ

BE NE FICI UR BANIT ZAC IÓ

CONST RUC CIÓ GE ST IÓ C ONST R UC CIÓ:

BE NE FICI C ONST RUCC IÓ:

200 / 0, 5 / 649 1 20 / 0, 3 / -1 07 1 00 / 0, 5 / 1 99 60 / 0, 3 / 1 1 9 75 / 0, 5 / 293 45 / 0, 3 / 1 76

(99)

99

GESTIÓN ADMINISTRACIÓN (10%) GESTIÓN PROMOCIÓN(90%)

MP ta s . P ta s /m2 te c ho % MP ta s . P ta s /m2 te c ho %

Adquis ic ió n S ue lo 0 ,0 0 0 % 4 0 .7 6 0 ,0 2 1 .1 6 4 3 1 % Urba niza c ió n 3 .4 2 1 ,7 1 5 .9 9 0 2 4 % 3 0 .7 9 5 ,7 1 5 .9 9 0 2 4 % Co s te s Inte rno s 9 6 7 ,1 4 .5 1 9 7 % 1 1 .5 5 6 ,8 6 .0 0 1 9 % Be ne fic io s 1 0 .1 6 2 ,1 4 7 .4 8 9 7 0 % 4 7 .8 4 5 ,4 2 4 .8 4 3 3 7 % Ing re s o s Ve nta s /Ha 1 4 .5 5 0 ,9 6 7 .9 9 8 1 0 0 % 1 3 0 .9 5 7 ,9 6 7 .9 9 8 1 0 0 %

4 0 7 € 4 0 7 €

Re pe rc us ió n s o la r: 3 2 %

TOTAL (100%)

MPta s . Pta s /m2 te c ho FINANÇAMENT CONS ORCI

40.760,0

19.048

CONS ORCI 10%

34.217,4

15.990

INCAS OL 41%

12.523,9

5.853

AJ .CERDANYOLA 8%

58.007,5

27.108

ALTRES PÚBLICS 5% PRIVATS 36%

145.508,8

67.998

100%

407 €

(100)

100

CONCLUSIONES OPERATIVAS:

el valor residual del suelo

se puede situar por el planeamiento

a niveles “conocidos (bajos)

“fijando” las “cargas de urbanización” (altas)

y “la superficie total de suelo” (amplia),

asumiendo una TIR del 15% de la promoción

inmobiliaria

(101)

101

CONDICIONES PARA LA CAPTURA DE

PLUSVALÍAS Y LÍMITES

• LA “CAPTURA DE PLUSVLÍAS”NO SON IMPUESTOS: SON NEUTROS A

LOS IMPUESTOS SI SE APLICAN IN-SITE /OFF-SITE “DERIVADO DE LA

OPERACIÓN”

• TODAS LAS CARGAS URBANÍSTICAS SON HOMOGENEIZABLES EN

DINERO: ALTERNATIVAS DE “CANTIDAD DE SUELO”, “NIVEL DE

INFRAESTRUCTURAS” Y “VIVIENDA ASEQUIBLE-Affordable”

• TRATAMIENTO SEPARADO DE LAS RENTAS DE LA PROPIEDAD DEL

SUELO DE LOS “COSTES EMPRESARIALES”

• LÍMITE INFERIOR: CONTENIDO ECONÓMICO MÍNIMO DE LA PROPIEDAD

DEL SUELO ($/M2 “BRUTO”)

• LÍMITE SUPERIOR: TASA INTERNA DE RENDIMIENTO MÁXIMA DE LA

OPERACIÓN EMPRESARIAL (TASA DE RIESGO ADICIONAL DEL 100% A

LA TASA MÍNIMA DE RENTABILIDAD DE LOS FONDOS PÚBLICOS “SIN

RIESGO”)

(102)

102

ALGUNAS TESIS

• LAS INFRAESTRUCTURAS NUEVAS DE LA CIUDAD “NACEN CON UN PAN DEBAJO DEL BRAZO”. GENERAN POTENCIAL DE DESARROLLO URBANÍSTICO CUYAS PLUSVALÍAS DEBEN REVERTIR MAYORITARIAMENTE EN LA CIUDAD

• LAS “MUNICIPALIDADES” NO “VIVEN” DE LAS PLUSVALÍAS (8% de la inversión total)

• LAS “CIUDADES” NECESITAN DE LAS PLUSVALÍAS QUE GENERAN LOS AYUNTAMIENTOS PARA MEJORAR SU NIVEL DE INFRAESTRUCTURAS (adelantar desarrollo, mejorar estándares, absorber déficits históricos....). “La edificabilidad hace maravillas”

• LA CAPTURA DE PLUSVALÍAS NO INFLACIONA EL MERCADO INMOBILIARIOS: LO ESTRUCTURA, LO INCENTIVA Y LO ENFRIA

• IMPORTANCIA DEL CICLO INMOBILIARIO: “COMPRAR CUANDO EL MERCADO ESTÁ EN EL CICLO BAJO Y VENDER EN EL PUNTO DE INFLEXIÓN ....2 meses antes...”

• “CAPTURAR” ANTES DE “ATRIBUIR DERECHOS URBANÍSTICOS” POR MEDIO DE “CONVENIOS VOLUNTARIOS” CON LA PROMOCIÓN Y LA PROPIEDAD...voluntariamente de acuerdo en mejorar la ciudad

• LAS “MUNICIPALIDADES” DEBEN DIRIGIR Y GESTIONAR LA “FINANCIACIÓN DE LA CIUDAD” HACIA EL MODELO DESEADO Y NECESARIO DEFINIDO POR EL PLAN URBANÍSTICO O POR EL PLAN ESTRATÉGICO

• PUBLICIDAD Y PARTICIPACIÓN PÚBLICA EN TODO EL PROCESO: GARANTÍA DE CONSENSO, DE DEMOCRACIA Y DE DISTRIBUCIÓN DE LAS PLUSVALÍAS A LOS GRUPOS SOCIALES MENOS FAVORECIDOS

(103)

103

TENDENCIAS DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA

EN ESPAÑA

• Ante cada nuevo desarrollo urbanístico es práctica común que los

Ayuntamientos “discuten” las cargas de planeamiento con la promoción

inmobiliaria por encima de los contenidos del planeamiento urbanístico

aprobado

• La Modificación de planeamiento general es práctica común en los nuevos

desarrollos con el objetivo básico de obtener más y mejores infraestructuras

gratuitas para la ciudad.

• Tendencias de pasar de un sistema “atributivo” a un sistema de negociación

individual (referencia básica: la gestión urbanística en el marco del Plan General

Metropolitano de Barcelona 1976, no revisado, con casi 2000 modificaciones)

• La política de vivienda de precios asequibles sólo es posible con reservas

específicas de suelo residencial por el planeamiento urbanístico.

• El valor residual mínimo del suelo antes de urbanizar es más un

concepto social que económico-urbanístico

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PRENSA DE HOY

BECKHAM AL BARCELONA

FC- BARÇA:

50 M$

UNAS PLUSVALIAS....NO

MÁS

(105)

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