INFORME TRIMESTRAL INMOBILIARIO CUATRO. Enero - Marzo. Número

(1)

INFORME

TRIMESTRAL

Enero - Marzo

2021

Número

26

(2)

I. INDICADORES

DEL FONDO

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Indicadores del Fondo

$35 MILLONES

ACTIVOS TOTALES

$33 MILLONES

ACTIVOS INMOBILIARIOS

56 MIL

M

2

ARRENDABLES

169 INVERSIONISTAS

6 INMUEBLES

32 INQUILINOS

(3)

Solarium

2%

Megasuper Alajuela

14%

Torres del Campo

23%

Zona Franca Alajuela

40%

Zona Franca Puntarenas

13% Plaza Grecia 1% Otros inmuebles7% Zona Franca 36% Otros sectores 5% Gobierno 13% Comercio 25% Servicios 21%

Actividad Económica

Activo Inmobiliario

Zona Geográfica

Inquilinos

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Indicadores del Fondo

II. COMPOSICIÓN

DE LA CARTERA

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Composición de la Cartera

*Actividad Económica e Inquilinos: por ingresos I Zona Greográfica: por provincia I Activo Inmobiliario: por valor en libros

Alajuela 61% Guanacaste 1% Puntarenas 9% San José 29% Megasuper 18%

Banca para el Desarrollo

13% Precision Concepts 11% Otros inquilinos 36% AGM Automotive 10% IKOR 7% ADN Solutios 5%

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El activo total administrado del Fondo al 31 de marzo de 2021 registró $35 millones, 1,85% inferior al mismo periodo de 2020. La partida bienes inmuebles se mantuvo prácticamente sin cambios respecto al año anterior, representando el 94% del activo total.

PASIVO BANCARIO

El nivel de endeudamiento bancario del Fondo fue de 14,92% al cierre de marzo de 2021, en comparación con el 16,02% registrado en marzo del año anterior.

ACTIVO NETO (PATRIMONIO)

A marzo del 2021 el activo neto del Fondo fue de $29 millones, muy estable en comparación con los $29,2 millones registrados en el mismo periodo del año anterior.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Gestión Financiera

III. GESTIÓN

FINANCIERA

ESTADOS FINANCIEROS ACTIVO TOTAL 35.041.794 5.978.904 29.062.890 784.095 364.206 419.889 (93.900) 325.989 325.989 35.701.875 6.492.726 29.209.149 755.902 378.219 377.683 (89.486) 288.197 288.197 (660.081) (513.822) (146.259) 28.193 (14.013) 42.206 (4.414) 37.792 37.792 (1,85%) (7,91%) (0,50%) 3,73% (3,70%) 11,17% 4,93% 13,11% 13,11% 2021 2020 Absoluta Relativa Variación

Al 31 de marzo (en US dólares sin centavos) Total Activo

Total Pasivo Total Activo Neto Ingresos Totales Gastos Totales

Resultado Antes de Impuestos

Impuesto sobre la renta

Resultado Después de Impuestos

Efecto neto de ganancias y pérdidas por ajustes del valor de los inmuebles

Resultado Distribuible del Periodo

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UTILIDAD NETA Y RENDIMIENTO LÍQUIDO

La utilidad neta acumulada al cierre del primer trimestre de 2021 fue de $325.989, inferior en un 13,11% respecto a la utilidad del año anterior. Esta variación se explica principalmente por el efecto combinado de mayores ingresos por arrendamiento en un 4,95% respecto a marzo 2020 y una reducción en los gastos operativos (12,17%) y en el gastos de comisión de administración (1,63%), que vienen a compensar el aumento mostrado en impuestos sobre la renta (4,93%).

Durante el primer trimestre de 2021, se han colocado 74,25 m² en Torres del Campo.

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RENDIMIENTO CUATRO VERSUS INDUSTRIA

MEDICIÓN Y ADMINISTRACIÓN DEL RIESGO

Desviación estándar de los rendimientos Rendimiento Total últimos 12 meses Rendimiento Líquido últimos 12 meses Coeficiente de obligación frente a terceros Porcentaje de ocupación

Arrendamientos con atrasos mayores a 1 mes / total ingresos por alquiler

1,60 1,99% 3,22% 17,06% 67,89% 1,78%

Cuatro

Marzo del 2021

Indicador

1,90 1,87% 3,11% 17,38% 69,21% 2,32%

Cuatro

Diciembre del 2020 0,53 3,50% 4,13% 26,43% 89,30% n.d.

Industria

Marzo del 2021

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Gestión Financiera

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7%

Abr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Ago-20 Set-20 Oct-20 Nov-20 Dic-20 Ene-20 Feb-20 Mar-20 Fondo Total Industria Total Fondo Líquido Industria Líquido

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INDUSTRIA: MARZO 2021 VERSUS CIERRE DE 2020

Desde el inicio de la pandemia mundial, el mercado industrial ha sido el más resiliente de todos los tipos de propiedades. El primer trimestre de 2021 vio la tercera disminución consecutiva en el espacio disponible, lo que respalda la idea de que las tasas de disponibilidad más altas del mercado han quedado atrás. Sin embargo, la disponibilidad en el subtipo Bodega sigue creciendo. Al examinar las causas de la absorción negativa, en su mayoría vemos vacantes como resultado de una planificación a más largo plazo, como por ejemplo la empresa GlaxoSmithKline (GSK) que desocupará su planta de producción de 9.918m2_{en Montes de Oca.}

El aumento de precio registrado durante el primer trimestre se puede atribuir a algunas situaciones individuales en los segmentos Ofibodega y Nave Industrial. Así por ejemplo en Ofibodegas, salió al mercado un espacio con un mayor nivel de acabado en Guachipelín a un precio superior al promedio.

Nuevo inventario (m2₎

Absorción neta (m2₎

Inventario existente (m2₎

Disponibilidad (m2₎

Disponibilidad (%)

Precio de renta promedio ($/m2_/mes)

Cuota de mantenimiento promedio ($/m2_/mes)

5.040,00 (7.298,00) 6.435.837,00 4.726.554,00 7,34 7,13 0,87 139.194,00 105.826,00 6.430.797,00 481.887,00 7,49 7,09 0,85 (134.154,00) (113.124,00) 5.040,00 4.244.667,00 (0,15) 0,04 0,02 (96,38%) (106,90%) 0,08% 880,84% (2,00%) 0,56% 2,35%

2021

2020

Absoluta

Relativa

Variación

Fuente: InmoInfo.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Entorno Inmobiliario

IV. ENTORNO

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INDUSTRIA: OFERTA Y DEMANDA

Fuente: InmoInfo.

INDUSTRIA: ABSORCIÓN NETA POR TIPO

Fuente: InmoInfo.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Indicadores del Fondo -100.000 -50.000 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Oferta=Nuevo Inventario Demanda=Absorción neta

-150.000 -100.000 -50.000 0 50.000 100.000 150.000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

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PANORAMA INTERNACIONAL

El primer trimestre del 2021 se caracterizó por una aceleración de los indicadores de los mercados accionarios y un fuerte impulso a la confianza de los consumidores y las empresas en los principales países desarrollados, esto en la medida que el mundo incorporaba fuertes expectativas de reactivación de la mano con la disponibilidad de vacunas, la cual sin embargo, avanza a ritmos muy diferentes en cada país.

Al ritmo actual de vacunación, Estados Unidos lograría inocular al 100% de su población para inicios del tercer trimestre. El Presidente Joe Biden en discurso el 11 de marzo prometió que el 4 de julio, fiesta nacional, se pueda celebrar en familia y con amigos, como forma de poner una meta tangible al esfuerzo. En respuesta, la compra de tiquetes aéreos y sus precios relativos se incrementaron significativamente. Este optimismo para viajes futuros es también un buen augurio para ciertos países como Jamaica, República Dominicana y Costa Rica, que se posicionan en la mente del consumidor como destinos deseables post pandemia.

El ritmo de vacunación a nivel mundial promedio es similar al logrado por Costa Rica hasta el momento, con una tasa de vacunación equivalente a 11 vacunas por cada 100 habitantes.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Entorno Económico

IV. ENTORNO ECONÓMICO

LOCAL E INTERNACIONAL

RITMO DE VACUNACIÓN EN LOS ESTADOS UNIDOS

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El éxito en las campañas de vacunación del mundo desarrollado hace presagiar que el ritmo de disponibilidad de vacunas para los países de ingresos medios también va a tener una aceleración conforme disminuya la presión de los países ricos. En Estados Unidos la preocupación por lograr vacunas suficientes se empieza a convertir en una inquietud por un inminente estado de sobreoferta de las mismas y las implicaciones de política internacional sobre cómo proceder ante este excedente.

Más allá del impacto positivo que este avance tiene en los sistemas de salud y en la mortalidad, el mundo está ingresando en una etapa donde existe un ahorro extraordinario en las familias producto de un año de caída en el consumo discrecional y un fuerte deseo de gastar tan pronto las condiciones sean propicias. Esto ha llevado a una continua reevaluación de las expectativas de crecimiento, al punto que se espera una tasa de crecimiento en el Producto Interno Bruto (PIB) anualizada superior al 10% en Estados Unidos para el segundo trimestre y de forma anual un rebote que para algunos analistas podría superar el 7%.

Los mercados accionarios que tuvieron un año espectacular en el 2020, luego de una caída del 35% en marzo, al inicio de la pandemia, es probable que continúen con la tendencia ascendente en la medida que los resultados de las empresas validen la recuperación del consumo.

Algunos analistas apuntan a la reciente escalada de los precios del petróleo como validación de la inflación incipiente. Estos precios de la energía, sin embargo, es poco probable que logren mantenerse en los niveles actuales y mucho más improbable que sigan creciendo debido a que: por un lado existe una erosión constante en la demanda que solamente se va a acelerar por el impacto de las energías alternativas y la electrificación del trasporte y por otro lado, existe un fuerte estímulo a ampliar la oferta por parte de los productores de petróleo y gas de esquisto en los Estados Unidos, los cuales tienen capacidad de aumentar su producción en meses y costos unitarios que han bajado significativamente en años recientes.

RITMO DE VACUNACIÓN EN EL MUNDO

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Gráfico de Bloomberg que muestra la caída en la producción de petróleo de esquisto en los Estados Unidos de la mano de la caída en los precios del 2020 y la reciente y rápida recuperación

en la producción.

PANORAMA LOCAL

El desempeño de Costa Rica se muestra en un balance que se inclina hacia dar una sorpresa positiva de crecimiento, no sin riesgos políticos asociados. En ausencia de un resultado político sorpresivo, esperamos que el pronóstico de crecimiento económico sea ajustado al alza.

Por un lado, el contexto internacional provee un fuerte viento de cola para acelerar el proceso de recuperación de la economía nacional. Por otro lado, la discusión de leyes como la del Empleo Público, el préstamo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y el mismo año electoral pueden amenazar lo que debería ser un año estelar de crecimiento para el país. La incapacidad de acelerar el ritmo de vacunación como lo hacen otros países como Israel, Estados Unidos o El Salvador, en nuestra región, es una de las amenazas más graves a consolidar el proceso de recuperación.

El indicador de crecimiento de las empresas en zonas francas, mismas que experimentaron la contracción más leve y más corta de todos los sectores económicos, cayó de mayo a julio y recuperó el crecimiento a partir de agosto del 2020, es quizá un indicador adelantado de la recuperación de otros sectores. El sector de Regímenes Especiales, como se llama al sector de zonas francas, muestra crecimientos interanuales en el 2021 superiores al 15% y para el caso de Manufactura de Dispositivos Médicos, el subsector con el mayor dinamismo, el crecimiento supera el 17%.

PRODUCCIÓN DE PETRÓLEO DE ESQUISTO EN LOS ESTADOS UNIDOS

Jun Sep Dec Mar Jun Sep Dec Mar Jun Sep Dec Mar Jun Sep Dec Mar Jun Sep Dec Mar Jun Sep Dec Mar Jun

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 95000 90000 85000 80000 75000 70000 65000 60000 55000 50000 8128,40 7770,98 Mid Price High on 11/30/19 Average Low on 09/30/16 SMAVG (50) 8128,40 9347,65 7088,34 5279,85 7770,98 Fuente: Bloomberg.

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Otros sectores relacionados al turismo internacional como alojamiento, restaurantes, entre otros, muestran aun un rezago importante, una recuperación que si bien es incipiente se encuentra lejos de ser robusta. Este sector es el que esperamos que en la medida que los países desarrollados, responsables de la mayoría de nuestro turismo receptor, logren niveles altos de vacunación, el interés por turismo internacional repuntaría con mayor ímpetu.

Finalmente, desde la perspectiva de tasas hemos visto un primer trimestre exitoso para Hacienda que no sólo le ha permitido captar los recursos necesarios, sino que lo ha hecho a tasas cada vez más bajas. La tendencia de consolidación de tasas a niveles más bajos consistentes con los niveles internacionales debería mantenerse y acelerarse sobre todo de materializarse un acuerdo con el Fondo Monetario Internacional.

El tipo de cambio, que mostró presiones de la mano del aumento en la incertidumbre de los inversionistas locales durante los últimos 12 meses, debería tener una tendencia hacia la estabilidad o apreciación en la medida en que las divisas generadas por el sector externo van a ser más abundantes que durante los últimos 12 meses. El primer trimestre, mostró una apreciación de 0,2% en el tipo de cambio (5,8% de depreciación interanual) que bien podría ser un augurio de una apreciación significativa para el 2021. Extrapolando la función de intervención tolerada por el Banco Central actual, podría observarse hasta un 7,5% de apreciación en el año, similar al 7,5% de apreciación observado en 2019, luego de un año convulso del 2018 por la discusión del plan fiscal. Este cambio porcentual es incidentalmente también el mismo porcentaje de depreciación que reportó el tipo de cambio en 2020.

ÍNDICE MENSUAL DE ACTIVIDAD ECONÓMICA TASA INTERANUAL DE CRECIMIENTO

Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Central de Costa Rica. Abr-20 20 May-2 020 Jun-20 20 Jul-20 20 Ago-20 20 Set-20 20 Oct-20 20 Nov-2 020 Dic-20 20 Ene-20 21 Feb-20 21 Mar-2 021

IMAE Régimen Especial

15, 4 -6, 9 -4,7 20 15 10 5 0 -5 -10

(13)

Al 31 de marzo del 2021.

Tipo de Fondo

Objetivo del Fondo

Moneda

Fecha de Autorización

Plazo de Vencimiento

No. Participaciones Autorizadas

No. Participaciones Colocadas

Valor Nominal

Monto Total Autorizado

Calificadora de Riesgo

Calificación de Riesgo

Sociedad Administradora

Custodio de Valores

Comisión de Administración

Valor de Participación de Referencia al corte

Precio de Mercado según Última Negociación

Cerrado

Inmobiliario

USD

31/07/2006

30 años

6.676

6.547 $ 5.000

$ 33.380.000.000

SC Riesgo

SCR A-3

Improsa SAFI

Banco Nacional

1,45%

$ 4,439

$ 3.100

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Características del Fondo

VI. CARACTERÍSTICAS

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