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1. ACTIVIDAD EDIFICADORA
El décimo séptimo Estudio involucra tanto el total de la actividad edificadora registrada durante julio de 2012 como aquella iniciada a partir de julio de 2011, espacio que comprende el período intercensal, considerando el análisis de las variables de la oferta de edificaciones nuevas y aplicando un desarrollo de mayor desagregación para las destinadas a vivienda.
TABLA 15 EL MERCADO DE VIVIENDA Mercado de Vivienda Oferta Total Demanda Total Potencial Efectiva • Nueva • Usada • Lotes • Otras Formal Informal Subnormal • Nueva • Usada • Lotes • Nueva • Usada • Subdividida • Lotes • Lotes en venta
• Lotes con vivienda en construcción • Agrupada • Individual • Agrupados • Individuales
Lotes con servicio, LCS LCS con Unidad Básica
La selección de estas variables se fundamenta en su incidencia directa sobre el mercado de edificaciones nuevas y su impacto a nivel de las actividades empresariales de los principales agentes del sector en Lima.
En este caso se enfatiza en el estudio del mercado formal, el cual opera especialmente mediante la producción y demanda de unidades en condiciones de competencia, con acceso al crédito en ambos casos y empleando la capacidad de pago de los hogares derivada de su nivel de ingresos regulares mensuales.
consolidados, en el primer caso, y a través de la urbanización no autorizada y las invasiones, en el segundo.
La cobertura conceptual que considera el Estudio se aprecia en el esquema de la Tabla 16, donde se presenta la conformación de la actividad edificadora.
Definiciones básicas
Las variables de la actividad edificadora que se definen a continuación están referidas cronológicamente en todos los casos al período de recolección de la información en Lima, en este caso, el mes de julio de 2012.
- Actividad edificadora: Corresponde a la suma del área de construcción de todas las edificaciones en proceso, considerado éste desde la fase de preliminares (movimiento de tierras), hasta la fase de terminadas sin ocupar, terminadas mayoritariamente desocupadas o parcialmente ocupadas con registro de proceso productivo. Bajo este criterio se identificó la totalidad de obras cuya área de construcción resultara superior a los 40 m².
- Actividad nueva iniciada: Volumen de metros cuadrados iniciados entre agosto de 2011 y julio de 2012 (período intercensal), según el censo realizado incluyendo el conjunto de edificaciones consideradas dentro del universo de estudio (vivienda, locales comerciales, oficinas y otros destinos).
- Edificaciones comercializables: Obras terminadas o en construcción que se ejecutan con el objeto de ser ofrecidas en el mercado de la ciudad. Es decir, la oferta total de edificaciones, compuesta por la oferta inmediata y la oferta futura. Este concepto incluye también las edificaciones vendidas.
- Oferta inmediata: Área o número de unidades de las edificaciones en venta, estando en proceso de construcción o totalmente terminadas.
- Oferta futura: Comprende el área o número de unidades de las edificaciones en construcción que ingresarán al mercado en los próximos meses.
- Oferta total: Conformada por la oferta inmediata más la oferta futura.
- Edificaciones no comercializables: Las obras o las unidades paralizadas y las edificaciones que se construyen para arriendo o uso propio.
- Actividad edificadora según licencias: Estos resultados se obtienen directamente en el trabajo de campo con base en la información suministrada por el encuestado, la cual no es objeto de verificación.
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TABLA 16
DISCRIMINACIÓN Y JERARQUIZACIÓN DE LAS VARIABLES DE LA ACTIVIDAD EDIFICADORA Actividad Edificadora Total Edificaciones Comercializables Oferta Total Edificaciones Vendidas • Oferta Inmediata • Oferta Futura • Arriendo • Uso Propio • En Construcción • Terminada • En Construcción Edificaciones no Comercializables Formal Informal Obras Paralizadas • Arriendo • Uso Propio • En Construcción • Terminada
Estas variables se desagregan en las siguientes categorías y unidades de medida:
- Destino: Representa el uso para el cual está dirigida la edificación (vivienda, locales comerciales, oficinas y otros destinos).
- Situación frente al mercado: Indica si la edificación es comercializable o no lo es.
- Unidades de medida: Área total de construcción (m²), unidades (número de viviendas, locales y oficinas), precio de venta total y precio de venta por metro cuadrado.
- Área por unidad: Corresponde al área privada de las unidades, excluyendo los estacionamientos, balcones y zonas comunes (m²).
- Precio de venta total: Es el valor de la unidad de edificación considerando el precio del estacionamiento en los casos en que éste se venda conjuntamente con la unidad, expresado en dólares e incluyendo el I.G.V.
- Precio de venta por metro cuadrado: Es el resultado de dividir el precio de venta total (incluido I.G.V.) por el área privada del destino considerado (vivienda, local comercial, oficina), expresado en dólares.
- Promedios ponderados: Los datos relacionados con valores promedios de algunas variables son generados a través de programas estadísticos, los cuales asignan un peso específico a cada observación para luego sobre este resultado calcular la media; a este procedimiento se
diversas, dado que en este caso el promedio simple difiere ampliamente del promedio ponderado. En este sentido no es recomendable utilizar operaciones entre ellos, tales como adiciones, multiplicaciones, razones, etc, por cuanto dicha estadística corresponde a la sumatoria del producto de cada uno de los valores por su frecuencia sobre la población total.
De esta manera el área promedio corresponde a la sumatoria del producto: área privada por unidad, por su frecuencia (número de unidades registradas en dicha observación), sobre el total de unidades censadas. Igualmente, para el precio unitario promedio y el precio promedio por metro cuadrado.
En este contexto, los análisis que se generen de estos datos deben ser manejados técnicamente. Se recomienda que las verificaciones, profundizaciones, proyecciones o interpolaciones se realicen utilizando las bases de datos, programas correspondientes y paquetes estadísticos disponibles en CAPECO.
- N.I. No Informa: Bajo esta denominación se clasificaron las variables para las cuales no se logró obtener información, especialmente en casos como:
- Áreas, particularmente en las obras en que fue necesario recurrir a la estimación del área total de construcción de la edificación, y en las que no se contó con los elementos suficientes para llegar a la estimación de áreas individuales (por unidad).
- Fechas de iniciación y/o terminación de obras por desconocimiento del informante o simplemente voluntad del constructor de no suministrar dicha información.
2. DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA
La demanda efectiva de vivienda representa principalmente la acción de los hogares interesados en adquirir una solución habitacional y que poseen la capacidad económica suficiente para afrontar directamente la atención de sus necesidades parciales o totales de vivienda. Se expresa en función del precio del bien y de los ingresos de los demandantes potenciales interesados en comprar en el mercado inmobiliario de la zona.
En el caso concreto de esta investigación, la demanda efectiva se estima para los hogares que desean y tienen la capacidad económica para comprar unidades nuevas, terminadas total o parcialmente, usadas, o un lote (con o sin servicios), en el cual la familia asume directamente la producción de su vivienda.
Además de lo anterior, las características deseadas para la vivienda son determinantes en la operación de mercado que se materializa con la compra del bien, las cuales generalmente corresponden a la idiosincrasia que se forma como resultado de las condiciones sociales y económicas del hogar y del medio que comparte.
La demanda de vivienda se estudia para el mercado formal de edificaciones urbanas de Lima Metropolitana y el Callao, considerando la totalidad de la población residente. Esto significa que, como se explicó en las consideraciones conceptuales básicas, si bien este mercado coexiste con otros informales y subnormales, en el caso actual la demanda se estudia en el escenario o contexto más pertinente para los principales agentes empresariales del sector. No obstante esta condición, la competencia de los mismos es captada por el Estudio y las decisiones de los hogares en este
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sentido son reflejadas en los resultados que se presentan en el documento.
En el capítulo cuarto se realiza una estimación de la demanda efectiva de vivienda, considerando también los principales aspectos cualitativos de la misma.
Definiciones básicas
En el proceso que culmina con la estimación de la demanda efectiva de vivienda de los hogares residentes en la zona urbana de Lima Metropolitana y el Callao se consideró una serie de variables, para las cuales se tomaron las definiciones vigentes para Estudios de esta naturaleza en el Perú, con el objetivo de asegurar la comparabilidad de los resultados.
- Hogar: Es el conjunto de personas, sean o no parientes, que ocupan en su totalidad o en parte una vivienda, comparten las comidas principales y atienden en común otras necesidades vitales. Por excepción, se considera hogar al constituido por una sola persona. - Vivienda: Es todo local estructuralmente separado e independiente, formado por un cuarto o
conjunto de cuartos, destinado al alojamiento de uno o más hogares.
También se considera vivienda al local que, aunque no está destinado al alojamiento de personas, es ocupado como lugar de residencia por un hogar.
Se entiende por separación, si la vivienda está rodeada por paredes, tapias, etc. y cubierta por un techo que permite que una o más personas se aíslen de otras que forman parte de la comunidad.
Se entiende por independencia, si la vivienda tiene acceso directo desde la calle mediante una escalera, pasillo, corredor, etc. Es decir, cuando sus ocupantes pueden entrar y salir de su vivienda sin cruzar por las habitaciones ocupadas por otras personas extrañas al hogar. - Demanda potencial: Conformada por todos los hogares residentes en el área urbana de
Lima Metropolitana y el Callao. Se toman todos los hogares, independientemente de su actitud frente al mercado, de las condiciones de tenencia de la vivienda en que actualmente residen, y de sus características socioeconómicas, ya que ellos son demandantes potenciales de vivienda nueva, usada, o de un lote para construirla, bien sea con el propósito de habitarla, generar renta, darla en usufructo, etc.
- Demanda efectiva: Constituida por los hogares que están interesados en comprar una solución de vivienda en el mercado inmobiliario de la zona y que además cuentan con los recursos suficientes para pagar la cuota inicial y con los ingresos necesarios para asumir la cuota mensual del crédito, de acuerdo con la reglamentación vigente en el mercado para la financiación de vivienda a largo plazo, en el sistema bancario y en las entidades que operen con recursos y sistemas diferentes. En la estimación de la demanda efectiva se tiene en cuenta que la capacidad de pago final del hogar corresponda con su nivel socioeconómico, determinado por el lugar de residencia actual.
- Demanda insatisfecha: Es la diferencia entre la demanda efectiva y la oferta inmediata de vivienda, a cada nivel de precios de venta de la vivienda, los cuales incluyen I.G.V.
- Estrato socioeconómico: La estratificación es el proceso de dividir o clasificar una población determinada en grupos que sean lo más homogéneos dentro de sí mismos y a la vez lo más heterogéneos entre ellos, con el propósito de obtener a estos niveles desagregaciones en el análisis y en los resultados, que permitan optimizar el uso de la información requerida y generada por el Estudio.
- N.I. No Informa: Bajo esta denominación se clasificaron las variables para las cuales no se logró obtener información, especialmente en ingresos, ahorro, valor de la cuota mensual para un crédito de largo plazo, cuota inicial, etc., por cuanto el hogar consideró pertinente no aportar dicha información.
