SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las nueve horas y quince minutos del veintinueve de octubre de dos mil dos.

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1500 Ca. 3ª de lo Civil XIV.

SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las nueve horas y quince minutos del veintinueve de octubre de dos mil dos.

Vistos en Casación de la sentencia definitiva pronunciada por la Cámara Tercera de lo Civil de la Primera Sección del Centro, a las nueve horas y treinta minutos del treinta de enero del presente año, que resuelve en apelación la pronunciada por el Juez Quinto de lo Civil de esta ciudad a las nueve horas del veintinueve de junio de dos mil uno, en el

JUICIO CIVIL ORDINARIO DECLARATIVO promovido por el licenciado Jorge Alberto Magaña Elías y continuado por los licenciados Astor Escalante Saravia y Vilma Yanira Buruca Hernández, todos como apoderados de la señora ROSA MARIA CALVO DE TOBAR, contra la "SOCIEDAD COOPERATIVA GANADERA DE SONSONATE DE RESPONSABILIDAD LIMITADA", a fin de que en sentencia definitiva se declare la existencia de Contrato de Arrendamiento Simple de un inmueble sito en jurisdicción de Soyapango, en cuanto a su prórroga de plazo por cinco años más a partir del once de agosto de mil novecientos noventa y siete y modificación de la cláusula de cánones.

Han intervenido: en primera instancia, los licenciados Jorge Alberto Elías y Astor Escalante Saravia, como Apoderados Generales Judiciales de la señora Rosa María Calvo de Tobar; y el licenciado Mario Ernesto Cassio Mancía, como Apoderado de la Sociedad Cooperativa Ganadera de Sonsonate de Responsabilidad Limitada. En Segunda Instancia, el licenciado Cassio Mancía como Apoderado de la Sociedad antes mencionada y los

licenciados Escalante Saravia y Vilma Yanira Buruca Hernández, en su carácter de

Apoderados de la señora Calvo de Tobar; y, en Casación, la licenciada Buruca Hernández y el licenciado Cassio Mancía en la calidad antes dicha.

LEIDOS LOS AUTOS; Y, CONSIDERANDO:

I- El Fallo de Primera Instancia, en lo principal dice: " POR TANTO: en base a los considerandos anteriores y Art. 1416, 1431 y 1569 C.C.; 237, 417, 421,422, 427, 439 y siguientes del Pr.C.; a nombre de la República de El Salvador, FALLO: Declárase sin lugar la excepción perentoria de Ineptitud de la demanda opuesta por la parte demandada, por los motivos expuestos en el considerando jurídico de esta sentencia; Declárase modificado el contrato de arrendamiento suscrito por la señora ROSA MARIA CALVO DE TOBAR, en su carácter de arrendante, y la Sociedad Cooperativa Ganadera de Sonsonate de

Responsabilidad Limitada, en su calidad de arrendataria, instrumento autorizado por el Notario JESÚS ANTONIO PORTILLO ANCHISSI, mediante escritura pública número VEINTISÉIS, de fecha once de julio del año de mil novecientos noventa y dos, única y exclusivamente en las cláusulas de la prórroga del plazo por cinco años más a partir de (Sic) día once de agosto del año de mil novecientos noventa y siete y la modificación del aumento del canon de arrendamiento a partir del once de agosto de mil novecientos noventa y siete al diez de agosto de mil novecientos noventa y ocho, por un valor de ONCE MIL

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COLONES mensuales, y con el aumento del diez por ciento anual, en los años restantes del nuevo plazo. Y Condénase a la Sociedad Cooperativa Ganadera de Sonsonate de

Responsabilidad Limitada al pago de las costas procesales correspondientes. HAGASE SABER""""

II- Por afectar los intereses de su representada, el licenciado Mario Ernesto Cassio Mancía, interpuso recurso de apelación de la anterior resolución; la Cámara, por sentencia de las nueve horas y treinta minutos del treinta de enero del presente año, resuelve lo siguiente: "POR TANTO, de acuerdo a las razones expuestas, doctrina, Jurisprudencia, disposiciones legales citadas y Arts. 417, 421, 427, 428, 432, 439, 1026, 1089, 1091 y 1092 Pr.C., a nombre de la República, esta Cámara FALLA:---1º CONFIRMASE la sentencia venida en apelación, pronunciada por el señor Juez Quinto de lo Civil de esta ciudad, a las nueve horas del día veintinueve de junio del año anterior, en cuanto declara sin lugar la excepción perentoria de ineptitud de la demanda opuesta por la parte demandada.---2º REVOCASE la parte resolutiva de dicha sentencia en cuanto se declara modificado el contrato de arrendamiento suscrito por la señora Rosa María Calvo de Tobar, en su carácter de arrendante, y la Sociedad Cooperativa Ganadera de Sonsonate de Responsabilidad Limitada, en su calidad de arrendataria, instrumento autorizado por el notario Jesús Antonio Portillo Anchissi, mediante escritura pública número veintitrés; de fecha once de julio del año mil novecientos noventa y dos, única y exclusivamente en las cláusulas de la prórroga del plazo por cinco años más a partir del día once de agosto del año de mil novecientos noventa y siete y la modificación del aumento del canon de arrendamiento a partir del once de agosto de mil novecientos noventa y ocho, por un valor de once mil colones mensuales, y con el aumento del diez por ciento anual, en los años restantes del nuevo plazo; así como en cuanto se condena a la sociedad demandada al pago de las costas procesales

correspondientes, por no encontrarse arreglada a derecho.---3º ABSUELVASE a la sociedad COOPERATIVA GANADERA DE SONSONATE DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, de la demanda incoada en su contra por la señora Rosa María Calvo de Tobar, solicitando que se declare la existencia de la prórroga del contrato relacionado en el ordinal anterior, por cinco años más y la modificación de la cláusula de cánones aumentándose los mismos, habida cuenta de las razones expuestas en los considerandos de esta sentencia.---4º No hay condenación especial en costas. Y, 5º Oportunamente, vuelvan los autos al tribunal de origen, con certificación de esta sentencia, para los efectos de rigor. HAGASE SABER."""""

III- No conforme con dicha resolución, la licenciada Vilma Yanira Buruca

Hernández, en su carácter de apoderada de la señora ROSA MARIA CALVO DE TOBAR, interpuso recurso de casación, el cual fundamentó en los siguientes términos: " El recurso de Casación que interpongo lo fundo en la causa genérica INFRACCION DE LEY, artículo 2 literal a) de la Ley de Casación, y en el motivo específico ERROR DE HECHO EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA, resultante de documentos públicos y privados

reconocidos, artículo 3 No 8 de la Ley de Casación.---Los preceptos que estimo infringidos son los artículos 258 y 264 Inc. 1º Pr.---CONCEPTO DE LAS (SIC) INFRACCION.---Honorable Cámara, en vuestra sentencia, habéis infringido en relación al motivo denunciado, los artículo (Sic) 258 y 264 Inc.1º Pr.---Las normas legales citadas respectivamente disponen: " Las escrituras públicas y los testimonios sacados de ellas por autoridad de Juez competente y con citación contraria, hacen plena

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prueba C. 1571 y 1577". "El instrumento privado escrito en el papel correspondiente, reconocido judicialmente, aunque sea sin juramento por la parte contra quien se opone, por su procurador especial, o por su representante legal, o que la ley da por reconocido, tiene valor de escritura pública en los casos y términos expresados en el Código Civil. C. 1573"---Mi poderdante demandó, en juicio civil ordinario declarativo a la Sociedad

Cooperativa Ganadera de Sonsonate de Responsabilidad Limitada, para que en sentencia definitiva se declarara la existencia del contrato de arrendamiento de inmueble, celebrado entre demandante y demandada, en cuanto a su prórroga por cinco años más a partir del día 11 de agosto de 1997 y modificación en la cláusula del precio del arrendamiento en el sentido que el primer año del 11 de agosto de 1997 al 10 de agosto de 1998, los cánones serían de once mil colones mensuales, con aumento del diez por ciento anual. El contrato de arrendamiento a que me refiero fue celebrado por mi poderdante, señora Rosa María Calvo de Tobar, como arrendante, y la Sociedad Cooperativa Ganadera de Sonsonate de Responsabilidad Limitada, como arrendataria, mediante escritura pública otorgada en esta ciudad, el día once de julio de mil novecientos noventa y dos, ante el notario Jesús Antonio Portillo Anchissi, la cual está agregada al proceso. En esa escritura se estipuló la prórroga de dicho contrato, la que se probaría por nota firmada por la arrendante. La parte actora, para probar la prórroga del indicado contrato y la modificación de la cláusula de cánones, presentó fotocopia certificada del contrato de arrendamiento mencionado, agregado al proceso a fs.23 a 26 de la pieza principal, nota firmada por mi mandante con fecha 9 de julio de 1997, dirigida a la sociedad demandada, agregada a fs.17 y 18 de la misma pieza, en la que le comunicaba que el contrato de arrendamiento antes relacionado vencía el 10 del mismo mes y año, y que de prorrogarse el mismo, el canon sería de once mil colones mensuales el primer año de prórroga y los años restantes la misma suma con un incremento del diez por ciento anual; dicha nota fue recibida por la sociedad demandada tal como aparece en la misma por una firma y su sello; también presento para probar la modificación del contrato de arrendamiento, diez quedan de igual número de comprobantes de crédito fiscal presentados por la arrendante para su cobro a la Cooperativa arrendataria, agregadas al juicio a fs.7 al 19, y nueve comprobantes de retensión del IVA agregados al proceso a fs.79 a 87 y 97 a 105.---Vos, Honorable Cámara, a los documentos antes relacionados, excepto el primero, les negáis valor de prueba. A la nota firmada por la arrendante, base de la prórroga del contrato de arrendamiento y modificación del mismo en cuanto al precio del arriendo, le negáis valor probatorio al afirmar que la "Cooperativa Ganadera de Sonsonate de R.L." destinataria de dicha nota no es la Sociedad demandada, lo cual no es cierto porque en la escritura pública de modificación del pacto social de la

Sociedad Cooperativa demandada, cuya fotocopia certificada está agregada a los autos, específicamente en el fs.53 se lee: "NATURALEZA, NACIONALIDAD,

DENOMINACIÓN, DOMICILIO Y SUCURSALES. La persona jurídica constituida y formalizada es una sociedad cooperativa por acciones y de responsabilidad limitada, de nacionalidad salvadoreña, que se denominará "SOCIEDAD COOPERATIVA

GANADERA DE SONSONATE DE RESPONSABILIDAD LIMITADA" y podrá

abreviarse como "COOPERATIVA GANADERA DE SONSONATE DE R.L."---Al preterir o pasar inadvertida la escritura pública de modificación del pacto social de la sociedad demandada, sobre todo en la cláusula transcrita, infringisteis, Honorable Cámara, el artículo 258 Pr., puesto que de haberla tomado en cuenta para apreciar los documentos privados presentados como prueba, no hubieráis (Sic) incurrido en la afirmación errada de que la Sociedad Cooperativa demandada no es la destinataria de la nota con la que se

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prueba la prórroga y modificación del arrendamiento, y ello os hizo en (Sic) incurrir en un error de hecho, al negarle a dicha nota y a los demás documentos privados, valor

probatorio, con infracción del artículo 264 Inc. 1º Pr. Por otra parte a los quedan de

comprobantes de crédito fiscal y comprobantes de retención del IVA agregados a los autos, les negáis valor probatorio del consentimiento de la sociedad demandada en la prórroga y modificación del contrato. Ciertamente que con ellos no se prueba directamente ese

consentimiento, pero si se prueba la extinción de la obligación de parte de la arrendataria de pagar al precio del arriendo, surgida de la prórroga y modificación del contrato de

arrendamiento en lo que respecta al primer año de prórroga, y la falta de cumplimiento de esa obligación para el segundo año, que son actos que la Sociedad arrendataria demandada ejecutó en virtud del contrato prorrogado, por lo tanto esos actos son constitutivos de aceptación tácita de la prórroga y modificación del contrato. Al dejar desapercibida esa prueba en lo pertinente, por preterición de los dichos documentos, cometéis también, en ese aspecto, error de hecho en la valoración de esos quedan y comprobantes de retención, con infracción del mismo artículo 264 Inc. 1º Pr.---Por lo expuesto estimo que la sentencia recurrida no es legal, y por ello pido desde ya a la Honorable Sala de lo Civil, sea casada y se pronuncie la que en derecho y justicia corresponde.""""""

IV) El recurso interpuesto fue admitido por resolución de esta Sala, de las diez horas del quince de marzo del presente año, por la Causa Genérica: Infracción de ley, literal a) del Art. 2 L.C., y por el Sub-motivo Error de Hecho en la apreciación de la prueba, Art.3 No 8 L.C., indicándose como preceptos infringidos los Arts. 258 y 264 Inc.1º Pr.C. En la misma resolución se ordenó pasar los autos a la Secretaría, para que las partes presentaran sus alegatos dentro del término de ocho días, contados desde el siguiente al de la última notificación.

Ambas partes hicieron uso del plazo, la recurrente por medio de la licenciada Vilma Yanira Buruca Hernández y la sociedad recurrida, por medio del licenciado Mario Ernesto Cassio Mancía, quienes expresaron las razones que tuvieron a bien, en apoyo de su

derecho, la primera solicitando se case la sentencia por haber incurrido la Cámara en el vicio denunciado y la segunda solicitando se declare sin lugar lo pretendido por la parte actora.

V) SÍNTESIS DEL CASO: La Licenciada Vilma Yanira Buruca Hernández en calidad de apoderada de la señora ROSA MARIA CALVO DE TOBAR, presentó demanda contra la SOCIEDAD COOPERATIVA GANADERA DE SONSONATE DE

RESPONSABILIDAD LIMITADA, en virtud de que su representada y la Cooperativa demandada, celebraron contrato de arrendamiento de un local propiedad de su mandante para el plazo de cinco años, por la cantidad de trescientos sesenta mil colones. Que al finalizar el primer plazo el día diez de agosto de mil novecientos noventa y siete, su poderdante le envió a la arrendataria nota escrita y firmada de la prórroga del contrato, manifestándole lo relativo al incremento del cánon; por lo que la arrendataria canceló en forma normal el primer año de prórroga habiéndose prorrogado tácitamente el contrato con la respectiva modificación del cánon y que por no haberse hecho nuevo contrato promueve Juicio Civil Ordinario Declarativo en contra de la Sociedad Cooperativa antes mencionada, a efecto de que en Sentencia Definitiva se declare la existencia del Contrato de

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agosto de mil novecientos noventa y siete; y modificación en la cláusula de cánones. En la Primera Instancia, la sentencia fue favorable a la parte actora, declarando sin lugar la excepción de ineptitud de la demanda solicitada por la parte demandada y declarando modificado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en lo relativo a las

cláusulas de la prórroga del plazo por cinco años más a partir del día once de agosto de mil novecientos noventa y siete y la modificación del aumento del canon de arrendamiento a partir de la fecha antes mencionada, hasta el diez de agosto de mil novecientos noventa y ocho, por un valor de once mil colones mensuales, con aumento del diez por ciento anual. En la Segunda Instancia, el Tribunal de Alzada resolvió favorable a la parte demandada, revocando la sentencia vista en apelación.

VI- MOTIVOS DE CASACIÓN:

UNICO SUB-MOTIVO DEL RECURSO: ERROR DE HECHO EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA INSTRUMENTAL, disposiciones infringidas, Arts. 258 y 264 Inc.1º Pr.C.

I- Infracción del Art.258 Pr.C., en relación a la vulneración de esta disposición, la recurrente hace consistir este vicio, -error de hecho en la apreciación de la prueba-, en que la Cámara en la sentencia, le negó valor probatorio a la escritura pública de modificación del pacto social de la sociedad demandada, ya que la Cámara la pasó inadvertida y no la tomó en cuenta para apreciarla con el resto de documentos privados presentados como prueba, lo que condujo al referido Tribunal a incurrir en la afirmación errónea de que la Sociedad Cooperativa demandada no es la destinataria de la nota con la que se prueba la prórroga y modificación del arrendamiento.

Al revisar la sentencia impugnada, se evidencia, en el literal h) apartado h.2, que la Cámara Ad-quem sí consideró para emitir el fallo respectivo, la certificación del testimonio de la escritura pública de modificación de Estatutos de la demandada. En el escrito de alegatos que corre agregado a fs.15, la impetrante manifiesta que con dicha escritura, se prueba que la "Sociedad Cooperativa Ganadera de Sonsonate de Responsabilidad Limitada", es la misma persona jurídica que la "Cooperativa Ganadera de Sonsonate de R.L.", que es a la cual su mandante dirigió la nota mediante la que le comunicaba la prórroga del contrato y el aumento en el cánon respectivo..

La Cámara afirma en la sentencia, que el nombre de la demandada es "Sociedad

Cooperativa Ganadera de Sonsonate de Responsabilidad Limitada", y que la nota mediante la que se pretende probar la prórroga del contrato, no está dirigida a ella, sino a la

"Sociedad Cooperativa Ganadera de Responsabilidad Limitada "La Salud". Lo anterior, lo sustenta, en el hecho de que entre las dos denominaciones, existe diferencia, pues en la segunda está agregada la frase "La Salud", lo cual da a entender, a juicio del Tribunal ad-quem, que se refiere a una persona jurídica distinta de la demandada.

En ese sentido, cabe señalar, que tal como consta en la escritura pública de modificación de Pacto Social, la persona jurídica demandada se denomina " SOCIEDAD COOPERATIVA GANADERA DE SONSONATE DE RESPONSABILIDAD

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que pretenden probar la prórroga de un contrato suscrito entre ambas; esta afirmación en ningún momento, ni en primera ni en segunda instancia, fue desvirtuada por la parte demandada, pues no ha negado tal situación, oponiendo excepción al respecto, ni ha sido redarguida de falsa la referida nota. Asimismo, estima esta Sala, que la confusión sobre la denominación de la sociedad demandada y a la que iba dirigida la nota mencionada, se da, debido a que la sociedad antes mencionada utiliza un sello en forma de Ovalo, dentro del cual, en el centro dice " Salud", palabra respecto de la que no puede afirmarse forme parte de la denominación de la Sociedad mencionada, pues no está contenida en ella, sino aparte, dentro del logo comercial que utiliza dicha Sociedad, situación que se constata con el resto de documentación agregada en el proceso y que lleva el membrete de la misma, en la que solo dice: "SOCIEDAD COOPERATIVA GANADERA DE SONSONATE DE

RESPONSABILIDAD LIMITADA". Por consiguiente, se deduce que la persona jurídica a la que está dirigida la precitada nota, es la misma demandada en el presente juicio, en tal sentido, la Cámara sentenciadora sí ha incurrido en error de hecho en la apreciación de la prueba documental aludida, al manifestar que la persona a la que va dirigida la nota mencionada, se refiere a una distinta de la demandada.

En tal virtud, a juicio de este Tribunal, la Cámara Ad-quem, sí ha cometido el vicio apuntado, razón por la cual es procedente casar la sentencia por la infracción del Art. 258 Pr.C..

II- Asimismo, en cuanto a la infracción del Art.264 Pr.C., la impetrante manifiesta que la Cámara le negó valor probatorio a los siguientes documentos: a) Nota simple suscrita por la señora Rosa María Calvo de Tobar, dirigida a la demandada, en la que comunicaba que el contrato vencería el diez de agosto del siguiente mes y que para renovar el contrato el precio sería de once mil colones e incrementaría un diez por ciento anual, dicha nota corre agregada a fs.17 y 18; b) Nueve comprobantes de retención del IVA, agregados a 79 a 87 y 97 a 105 p.p.; y, c) Diez quedan de comprobantes de crédito fiscal agregados a fs. 7 al 16 p.p.

En efecto, consta en la sentencia impugnada, que la Cámara apreció como prueba instrumental la enumerada en el párrafo anterior, y para cada una de ellas hizo las

consideraciones pertinentes, y no obstante relacionar los Arts.265 ordinal 3º Pr.C., 1573 y 1577 C.C., que otorgan a tales documentos el valor de escritura pública, concluye que con los mismos no se comprueba la prórroga del contrato ni el incremento en el canon

respectivo.

La recurrente hace recaer el vicio denunciado, en que la Cámara le negó valor a los referidos instrumentos, infringiendo con ello lo dispuesto en el Art.264 Pr.C., el cual reza así: " El instrumento privado escrito en el papel correspondiente, reconocido judicialmente aunque sea sin juramento por la parte contra quien se opone, por su procurador especial o por su representante legal, o que la ley da por reconocido, tiene valor de escritura pública en los casos y términos expresados en el Código Civil. C.1573.".

La Cámara sentenciadora, analizó la prueba instrumental tomando de base el valor que la ley le asigna; es decir de escritura pública; sin embargo, para dicho Tribunal, los

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tácita de parte de la demandada, ya que a su juicio, no tienen relación con el contrato suscrito entre las partes, por lo que a efecto de determinar si la valoración que de los mismos hizo la Cámara es correcta, se vuelve necesario relacionar los argumentos que para cada documento expuso dicho Tribunal, así:

a) Los diez quedan agregados de fs. 7 al 16 p.p., fechados de octubre de 1998 a julio de 1999, no constituyen prueba alguna sobre el convenio de prórroga, pues únicamente lo que establecen o comprueban es que Créditos Fiscales S/N por ¢13673.00 cada uno, quedaron a la orden de Rosa María Calvo de Tobar, y aunque en cada uno se dice que: " quedan en nuestro poder", no se expresa en poder de quien, ni a consecuencia de que actividad, negocio o servicio, aunque sí aparece un sello que se lee "COOPERATIVA GANADERA DE SONSONATE DE RESPONSABILIDAD LIMITADA –SALUD.", así como una firma ilegible no apareciendo suscriptor cierto.

b) Los nueve comprobantes de Retención agregados de fs. 79 a 87 y de fs.97 a 105 p.p., no tienen firma de suscriptor, solamente aparece un membrete que se lee: "COOPERATIVA GANADERA DE SONSONATE DE R.L.", y aunque aparece que la retención se hace a Rosa María Calvo, desde enero a septiembre de 1998, 7 de ellos con un sello de haberse cancelado ¢11,000.00 con cheque a favor de la referida señora Calvo, por alquiler de local comercial Soyapango, los cuales por sí solos, afirma la Cámara, tampoco comprueban en manera alguna el alegado convenio de prórroga, ya que por otro lado, además, no se identifica el local de que se trata.

c) Nota simple suscrita por la arrendante, que corre agregada a fs. 17 y 18 p.p. Respecto de esta nota, manifiesta la Cámara Ad-quem, que la misma no está dirigida a la Sociedad demandada, sino a otra distinta denominada "SOCIEDAD COOPERATIVA GANADERA DE SONSONATE DE RESPONSABILIDAD LIMITADA "LA SALUD" , y que además, dicha nota tampoco comprobaría el convenio o contrato previo, ya que, siendo de fecha 9 de julio de 1997, en su párrafo uno se encamina a "informar" que el próximo 10 de agosto, se vence el contrato de arrendamiento del local que ocupa dicha cooperativa (la destinataria de la nota es la Cooperativa Ganadera de Sonsonate de Responsabilidad Limitada "La Salud" y no la sociedad demandada); situada en Reparto San Fernando de la ciudad de Soyapango". Por otro lado, en su párrafo dos lo que se contiene es el querer de la remitente o suscriptora Rosa María Calvo de Tobar, de hacer del conocimiento de la destinataria (que no es la demandada) que el precio del arrendamiento para renovar dicho contrato para los próximos cinco años será de once mil colones mensuales, con incremento del diez por ciento anual; o sea que da a conocer una condición para la renovación del contrato que menciona en el párrafo uno, no identificándose o individualizándose el contrato ni el local a que se refiere. Se ha dicho por la parte actora que la demandada tuvo conocimiento de ese "informe y comunicación de oferta o condición", afirmándose que fue recibida por la misma, pues consta en la nota el recibo con una firma y sello de la sociedad demandada; ciertamente que al pie de la misma aparece un sello circular que se lee: "COOPERATIVA GANADERA DE SONSONATE DE R. L.-GERENCIA DE MERCADEO Y VENTAS Tel.28-1273). A juicio del Tribunal Ad-quem, dicha nota no está dirigida a la sociedad demandada y por otra, el sello aparece corresponder a la Gerencia de Mercadeo y Ventas de la sociedad demandada, que no es el organismo suscriptor del contrato cuya prórroga se pretende.

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De lo expuesto, se evidencia, que la Cámara ha hecho una apreciación o valoración de cada documento en una forma excesivamente rigorista y radical de los mismos, sin relacionarlos entre sí, ni tomar en cuenta lo actuado por la misma sociedad demandada dentro del

proceso en lo tocante a su defensa, pues ésta en ningún momento negó los hechos que se le atribuyeron en la demanda, no obstante haber tenido la oportunidad procesal de hacerlo, y de oponer las excepciones correspondientes.

Vistos en la forma mencionada, ciertamente cada documento por sí sólo, -como lo afirma la Cámara-, no prueban el convenio de prórroga alegado; y es que, a fin de encontrar la

verdad, el Juzgador debe hacer un esfuerzo por analizar las pruebas en su contexto, utilizando la lógica y el sentido común, no en forma superficial y aislada, pues ello conduciría a una decisión equivocada y alejada de la realidad, fuera de toda lógica. Así las cosas, esta Sala estima de vital importancia, hacer un análisis de la prueba documental antes relacionada, tomando de base los siguientes aspectos:

I) Tal como se afirmó en la primera parte del considerando jurídico de esta Sentencia, la nota agregada a folios 17 y 18, suscrita por la parte actora, sí está dirigida a la sociedad demandada.

II) Los documentos relacionados, de conformidad al Art.265 No 3º Pr.C., 1573 C.C. adquirieron valor de escritura pública y por ende tienen valor de plena prueba, pues no fueron redarguidos de falsos en ningún momento dentro del proceso por la parte demandada, que es la parte contra quien se opusieron, en tal sentido, debe tenerse por establecido, que la nota agregada a fs.17 y 18 p.p., si estaba dirigida a la demandada y también fue recibida por ella, es decir que se dio por enterada de lo comunicado en ella, así también, que la nota que corre agregada a fs. 88 y 106, mediante la que se remiten los comprobantes de retención de crédito fiscal referidos en el literal c) de esta sentencia y agregados de fs. 79 a 87 y 97 a 105 p.p., fue enviada a la actora por la Sociedad

demandada, quien las ha presentado al juicio como prueba, así como los comprobantes de crédito fiscal que en dicha nota se relacionan, los cuales no obstante no tener firma ni sello de la demandada, ésta en ningún momento negó haberlos extendido; de igual forma, los quedan agregados a fs. 7 al 16 p.p., los cuales según la actora, fueron extendidos por la demandada, al no haberlos redarguidos de falsos ésta, debe tenerse por probado que sí fueron extendidos por ella.

III- La actitud de la demandada en el caso de autos, es determinante, en el sentido de que ni en primera ni en segunda instancia, negó los hechos que se le atribuyeron por la actora, y no fue sino hasta en los alegatos presentados a raíz del presente Recurso, que el apoderado de la misma, dijo que la nota agregada a fs.17 y 18 p.p., no está dirigida a la demandada, y ataca el contenido del resto de documentos, retomando los mismos argumentos expuestos por la Cámara Ad-quem, sin negar en forma categórica y expresa ninguno de los hechos atribuidos, lo que conduce a pensar, que la Cámara fue más allá de lo que legalmente le correspondía, pues ni siquiera a la demandada se le ocurrió argumentar tales situaciones en su defensa oportunamente, por lo que aceptó la validez de dichos

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documentos y lo que respecto de sus destinatarios y suscriptores se reputaba por la parte actora, de tal manera, que el Tribunal Ad-quem, se extralimitó en sus funciones, apreciando la referida documentación en forma equivocada, pues dichos puntos al no haber sido

alegados por la demandada, se debieron tener por establecidos tal como lo afirmaba la actora.

Ahora bien, partiendo de lo anterior, es preciso establecer dos situaciones: Si se convino la prórroga en el contrato suscrito y cómo se debería probar tal situación, para luego

determinar si efectivamente se dio la prórroga, bajo el presupuesto del consentimiento tácito que alega la actora por parte de la demandada, para lo cual pasaremos a analizar el contenido de los aludidos documentos en la forma siguiente:

1) Nota suscrita por la arrendante, señora Rosa María Calvo de Tobar, de fecha nueve de julio de mil novecientos noventa y siete, agregada a fs.17 y 18 p.p., mediante la cual hace del conocimiento de la arrendataria, hoy demandada, que el próximo diez de agosto-de mil novecientos noventa y siete-, se vencería el contrato de arrendamiento del local que ocupa dicha Cooperativa, situado en Reparto San Fernando de la ciudad de Soyapango, y que el precio del arrendamiento para renovar el contrato para los próximos cinco años, sería de ONCE MIL COLONES, con incremento del diez por ciento anual.

Como ya se dijo, la destinataria de dicha nota sí es la sociedad demandada, quien a su vez tuvo conocimiento de la misma, tal como consta con el sello y firma de recibido que se encuentra en ella, situación que no fue desvirtuada por la parte respectiva, por lo que, a juicio de esta Sala, si se ha cumplido con lo estipulado en el contrato suscrito por las partes, en lo relativo a la prórroga del mismo, pues en él se estableció, que el convenio de

prorrogar el contrato se probaría por medio de nota suscrita por la arrendante, dicha situación es muy clara, y en dicha nota se expresa con precisión, las nuevas condiciones a las que debía sujetarse la arrendataria para que se renovara el contrato.

Obviamente, con este documento no se prueba directamente la prórroga, sino la voluntad de la arrendante de prorrogar el contrato, y el conocimiento que de ella y de las nuevas

condiciones tuvo la arrendataria, es decir, la demandada.

2) Los diez Quedan, fechados de octubre de 1998 a julio de 1999, agregados a fs, del 7 al 16 p.p. En ellos se expresa que "Créditos Fiscales por ¢13,673.00 cada uno, quedaron a la orden de Rosa María Calvo de Tobar, y aparece un sello que se lee: "SOCIEDAD

COOPERATIVA DE RESPONSABILIDAD LIMITADA –SALUD-Tels. 18-887-51-0353.Sonsonate.El Salvador, C.A." y una firma ilegible.

Tomando de base, que como se ha dicho, la suscriptora de dichos quedan es la sociedad demandada, pues en ningún momento fueron redarguidos de falsos por ella, lo pertinente en este apartado, es determinar si tienen conexidad con el contrato del que se solicita se

declare su prórroga y modificación en lo relativo a los cánones de arrendamiento. En tal sentido, si consideramos: a) que el valor que amparan dichos quedan corresponde exactamente a la cantidad que sería pagada en virtud del contrato aludido, durante el

segundo año de su prórroga, según la condición comunicada por medio de la nota que corre agregada a fs.17 y 18 p.p., suscrita por la actora y dirigida a la demandada; y, b) que las

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fechas en las que se expidieron dichos quedan coinciden con los meses y años que correspondían al segundo año de prórroga del contrato, pues éste inició en agosto de mil novecientos noventa y ocho a agosto de mil novecientos noventa y nueve, de lo anterior se concluye, que los referidos documentos si tienen su origen y relación en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y por ende es un indicio de que hubo un

consentimiento tácito de parte del demandado en la prórroga del contrato, pues éste

originalmente se venció en julio de mil novecientos noventa y siete y si aún en julio de mil novecientos noventa y nueve estaban expidiendo quedan por los recibos que se le

presentaban para su pago, es lógico dar por establecido que era en virtud del aludido arrendamiento, no obstante que no se haya relacionado éste en los referidos documentos. 3) Nueve comprobantes de retención de IVA, agregados a fs. 79 a 87 y 97 a 105 p.p.,. Estos documentos son formularios preelaborados, que contienen la identidad de la persona que los expide e inclusive su número de identificación tributaria, lógicamente dichos

formularios solo son usados por personal autorizado por la persona a quien pertenecen, y en caso de que estos hayan sido utilizados y expedidos fraudulentamente, la parte contra quien se oponen tiene la oportunidad de controvertirlos y alegar su falsedad, hecho que no se produjo en el caso de autos, por lo que se debe dar por establecido, tal como ya se dijo antes, que sí fueron expedidos por la sociedad demandada.

En cada uno de los referidos comprobantes de retención se describe: alquiler de local comercial Soyapango, corresponden a los meses de enero a septiembre de 1998, en siete de los cuales está impreso un sello que dice: "CANCELADO CON Cta. No.73483-- Por ¢11,000--- a/f Rosa María Calvo—Banco Hipotecario— y su respectiva fecha.

Respecto del contenido de tales documentos, es de señalar, que en ellos consta que se ha cancelado la cantidad de once mil colones a la actora, señora Calvo de Tobar, en virtud de alquiler de local comercial en Soyapango, esto, obviamente conduce a considerar, que se refiere al mismo inmueble objeto del arriendo del contrato suscrito por las partes, no obstante que no se haya identificado en su totalidad; sin embargo, para efecto de nuestro análisis es suficiente, pues tampoco la parte demandada ha dicho lo contrario, es decir, no existe otro elemento dentro del proceso que conduzca a pensar que se refiere a otro inmueble y que induzca a confusión; asimismo, las fechas en que fueron expedidos corresponden a los meses posteriores a la de la terminación del plazo original, es decir, coinciden con el primer año de prórroga, aunado a ello, la cantidad que amparan dichos comprobantes, también coincide con lo expuesto por la arrendante por medio de nota agregada a folios 17 y 18, en donde le manifestó a la demandada, que "el precio del arrendamiento para renovar dicho contrato para los próximos cinco años será de ONCE MIL COLONES mensuales, con incremento del diez por ciento anual".

Por consiguiente, vemos que efectivamente las partes establecieron una cláusula relativa a la prórroga del contrato, de la siguiente manera: "y será prorrogable el plazo de cinco años, según voluntad de las partes, siempre que se compruebe el convenio mediante nota por escrito que deberá firmar la arrendante".

Lo anterior se ha probado con la nota firmada por la señora Calvo de Tobar, en la que le comunicaba a la demandada, que el contrato vencería el 10 de agosto próximo, y que para

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renovar el contrato, el precio del arrendamiento sería de once mil colones mensuales con un incremento del diez por ciento anual.

En tal sentido, la actora, ha querido probar que se dio la prórroga del contrato de

arrendamiento suscrito entre las partes, en virtud de un consentimiento tácito por parte de la demandada, al continuar, luego de finalizado el plazo inicial, cancelando los cánones respectivos con el incremento establecido,-por la arrendante-, como condición para la renovación del mismo.

Al respecto, la Cámara manifiesta que con la documentación presentada, no se ha probado la existencia del convenio o consentimiento tácito de prórroga del contrato alegado, criterio que esta Sala no comparte, pues a juicio de este Tribunal, con la documentación relacionada sí se ha comprobado el consentimiento tácito de la demandada en la prórroga del contrato, pues el comportamiento de ésta, al continuar pagando los cánones de arrendamiento bajo las condiciones propuestas por la arrendante, constituyen actos que revelan su voluntad de continuar con el contrato; es decir, que la demandada ejecutó actos que conducen

inequívocamente a afirmar que ésta sí consintió en la prórroga del aludido contrato. En principio, la mera tolerancia del arrendador, concediéndole algunos días más sobre el vencimiento al arrendatario, no significa ampliación del contrato, ni enerva la acción de desahucio. Ahora bien, nuestra legislación contempla el caso de una renovación tácita del arrendamiento, cuando regula la figura de la tácita reconducción en el Art.1744 Inc.3º C.C.., esto es, la tolerancia del arrendador cuando finalizado el tiempo que se ha pactado para el contrato, sigue permitiendo al arrendatario disfrutar de la cosa arrendada. Es decir, lo fundamental es que se manifieste claramente que las partes quieren continuar con el contrato. En esta figura tal como está regulada, se dan ciertas limitaciones, en relación a su duración y en cuanto a las condiciones, pues se prorroga en iguales condiciones que el contrato suscrito.

En el caso de autos, ha quedado plenamente establecido por medio de la documentación relacionada, que hubo voluntad de ambas partes, de renovar o prorrogar el contrato por cinco años más, a partir del once de agosto de mil novecientos noventa y ocho, con

modificación en el precio, para el primer año de prórroga, por un valor de once mil colones y un incremento del diez por ciento anual en los años siguientes.

En virtud de los razonamientos expuestos, esta Sala considera que el Tribunal Ad-quem., sí cometió el vicio que se le atribuye, pues no vio prueba en los documentos relacionados, por lo que es procedente casar la sentencia por el motivo alegado e infracción de los Arts.258 y 264 Pr.C., debiendo pronunciarse la que conforme a derecho corresponde.

Ahora bien, al casarse la sentencia de segunda instancia, el efecto es que ésta queda anulada en su totalidad, por lo que, es procedente pronunciarse respecto de la excepción perentoria de ineptitud de la demanda opuesta por la parte demandada, la cual fue declarada sin lugar por el Juez de Primera Instancia y confirmada en el ordinal 1º del fallo de

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Esta Sala considera, que lo dictado por el Juez A-quo respecto de la Ineptitud de la

demanda (pretensión) es correcta, pero solamente en cuanto al argumento de que tal como fue planteada no encaja en ninguno de los supuestos de ésta, ya que, tal como se ha sostenido en reiterada jurisprudencia, esta opera únicamente en los siguientes casos: a) Falta de legítimo contradictor; b) Falta de interés del actor en la causa; y, c) Error en la acción, es decir, que la vía utilizada para el ejercicio de la pretensión no es la correcta. POR TANTO: De acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas y Arts. 428 y 432 Pr., y 18 de la Ley de Casación, a nombre de la República, esta Sala FALLA: a) Cásase la sentencia definitiva de que se ha hecho mérito; b) declárase sin lugar la excepción perentoria de ineptitud de la demanda opuesta por la parte demandada; y, c) Declárase PRORROGADO el contrato de arrendamiento suscrito por la señora Rosa María Calvo de Tobar, en su carácter de arrendante, y la Sociedad "Cooperativa Ganadera de Sonsonate de Responsabilidad Limitada", en su calidad de arrendataria, respecto de un inmueble

propiedad de la primera, situado en Reparto San Fernando, jurisdicción de Soyapango, de este departamento, marcado con el número cuarenta y tres del Polígono "A", a que se refiere el instrumento otorgado ante los oficios del notario Jesús Antonio Portillo Anchissi, mediante escritura pública número VEINTISEIS, de fecha once de julio de mil novecientos noventa y dos, por un período de CINCO AÑOS más, a partir del día once de agosto de mil novecientos noventa y siete, y MODIFICADO en cuanto al aumento del canon de

arrendamiento así, por un valor de ONCE MIL COLONES mensuales durante el primer año de prórroga y con un incremento del diez por ciento anual en los años restantes.- Devuélvanse los autos al Tribunal de origen, con certificación de esta sentencia, para los efectos de ley. Extiéndase la ejecutoria de mérito. NOTIFIQUESE. A.DE BUITRAGO-M.E.VELASCO-V. DE AVILES. PRONUNCIADO POR LOS SEÑORES

MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN. MANUEL EDGARDO LEMUS. RUBRICADAS.-

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