Durante el segundo período del año el mercado de oficinas ha ido normalizando su actividad con el retorno casi total a los espacios de trabajo. Se observó un mercado que muestra cierta estabilización en sus indicadores, sin dejar de estar expectante sobre el futuro económico, político y social del país.
La estabilidad que se experimenta podría deberse a un momento de
“wait and see”, con jugadores que permanecen a la espera de la evolución del rumbo económico del país y su impacto sobre la demanda de oficinas clase A.
Durante este período observamos que las empresas ampliaron su búsqueda hacia nuevas localizaciones, impulsando el desarrollo de nuevos polos de atracción, tanto dentro como fuera de la zona CBD, acelerando así el proceso de cambio de las zonas más tradicionales del mercado.
El mercado presentó muy pocas variaciones con respecto al trimestre anterior, con algunas transacciones puntuales en la zona Norte de la ciudad y el corredor Panamericana. En líneas generales continúa siendo un entorno favorable para los inquilinos, con acceso a diversas oportunidades para migrar a edificios de mejor categoría, lo que motiva cierto movimiento en el mercado.
La vacancia presentó una leve suba, los valores de renta continuaron su tendencia a la baja alcanzando mínimos históricos; al tiempo que la absorción neta continuó en valores negativos.
Análisis del Mercado
Buenos Aires
Mercado de Oficinas Clase A
Resumen de Mercado
2T 2022 1T 2022 2T 2021 TENDENCIA Inventario Total
Rentable 1,738Mm² 1,738Mm² 1,660Mm² ↗︎
Vacancia 16,8% 16,4% 16,70% ↗︎
Absorción Neta -923 m² -5.820 m² -484,90m² ↗︎
Valor de Renta Promedio US$23,5 US$23,8 US$23,96
Superficie en
construcción 263.941 m² 235.724 m² 236.324 m² ↘︎
Un mercado favorable para inquilinos que muestra cierta estabilidad aunque con escaso movimiento.
Situación Actual
– El valor promedio de alquiler para oficinas clase A se estabilizó en 23,5 U$S/m²/mes, y continúa sin registrar cambios significativos en comparación con el último trimestre.
– El porcentaje de vacancia mostró un leve ascenso hasta 16,8%.
– Durante el segundo trimestre de 2022, el mercado continúa mostrando signos de estabilización. Transacciones puntuales dejaron una superficie tomada de 20.483 m2, y una superficie liberada de -21.406 m². Como resultado la absorción neta trimestral fue de -923 m2.
RENTA PROMEDIO Y VACANCIA. 2006- 2T 2022 ABSORCIÓN NETA AC. ANUAL Y PRODUCCIÓN. 2006 -2T 2022
$23,5 16,8%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
$10
$15
$20
$25
$30
$35
$40
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1T 22 2T 22
Renta Promedio (US$/m²/mes) Vacancia (%)
-40.000 -20.000 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1S 22
Producción (m2) Absorción neta (m2)
Zona Norte CABA: Polo DOT. Corredor Libertador CABA.
Zona Norte GBA: GBA Panamericana. GBA Libertador.
CBD: Catalinas-Retiro. Puerto Madero. Microcentro. 9 de Julio. Zona Sur.
Polos emergentes: Palermo. Parque Patricios.
N E W M A RK M E R C A D O D E O F I C I N A S B U E N O S A I R E S 2 1T 2021 – 2T 2022. METROS CUADRADOS
Absorción bruta trimestral por zonas Demanda
La absorción neta continúa presentando valores negativos finalizando el período en -923 m2, observando diferencias en los comportamientos de las zonas más tradicionales versus fuera del CBD. A nivel de submercado, dentro del CBD se muestra una tendencia generalizada a la liberación de espacios, mientras que los submercados de zona Norte de CABA y GBA muestran una mejor performance
En lo que respecta la superficie alquilada, se destaca el polo emergente Palermo que continúa mostrando absorción positiva debido al alquiler de 1.382 m2en el edificio WO LEAF Building, siendo el único submercado que presenta números positivos desde principios del año. Por otra parte, dentro del CBD, en Catalinas – Retiro se absorbieron 1.800 m2en Della Paolera 200.
En cuanto a la superficie liberada, destaca el caso del corredor GBA Panamericana donde se liberaron 12.660 m2, concretamente en el Edificio Optima I - tradicionalmente sin disponibilidad - el cual liberó 7.160 m2al mercado.
Los corredores como Norte CABA y el polo emergente de Palermo, no pierden atractivo y continúan siendo elegidos por empresas que migran desde el CBD.
Oferta
La vacancia mostró una suba con respecto al período anterior de 0.4 puntos porcentuales, manteniéndose en una cierta estabilidad finalizando el periodo en 16,8%. En términos de metros cuadrados se observa una leve suba en la zona CBD y un leve descenso fuera de esta.
En cuanto a los metros disponibles cerró en 292.641 m2, con muy pocas variaciones respecto al trimestre anterior. Destaca que el 66% de la superficie disponible se concentra en la zona de Catalinas-Retiro-Plaza Roma.
Los valores de renta alcanzaron un nuevo mínimo histórico de U$S 23,5 /m2 continuando la tendencia a la baja, las variaciones que se observaron fueron de menos del 3%. Zona Norte CABA continúa con los valores más altos de renta, en oposición a GBA Panamericana que presenta los valores más bajos fuera del CBD cerrando en U$S 18,4 / m2.
Para el período se esperaba el ingreso de nuevos metros que finalmente retrasaron su entrada al mercado, por lo que los valores del inventario no sufrieron variaciones.
1T 21 2T 21 3T 21 4T 21 1T 22 2T 22
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Zona Norte CABA Zona Norte GBA CBD Polos emergentes
Superficie alquilada por submercados: 20.483 m
218,2%
24,4%
6,7%
50,6%
Catalinas-Retiro Corredor Libertador CABA Palermo
GBA Panamericana 2T 2022. METROS CUADRADOS
2T 2022. (U$S/M2/MES)
Precio de renta pedido
16,0 18,4
21,0 22,5 22,5 23,5
23,8 25,0
25,4 27,0
29,5
Zona Sur GBA - Panamericana 9 de Julio Parque Patricios Palermo Microcentro Polo Dot Puerto Madero Catalinas - Retiro GBA - Libertador Corredor Libertador CABA
10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0
2T 2022. METROS CUADRADOS
Superficie en construcción: 263.941 m
228,2%
33,5%
17,1%
16,4%
4,7%
Catalinas - Retiro Palermo
GBA - Panamericana Corredor Libertador CABA Microcentro
Estadísticas del Mercado
Por Submercados Inventario (m²) En construcción (m²) En proyecto (m²) Vacancia Total (%) Absorción Neta trimestral (m²)
Absorción Neta Acumulada Anual
(m²)
Valor de Renta Promedio (US$/m²/mes)
CABA
Puerto Madero 300.276 - - 18,9% -1.628 -4.690 $ 25,0
Zona Sur 102.075 - 18.552 22,5% 0 0 $ 16,0
Microcentro 86.784 12.537 - 27,9% -897 6.235 $ 23,5
Catalinas-Retiro. Pza. San Martín.
Pza. Roma 493.172 74.400 287.700 14,0% 89 -7.786 $ 25,4
9 de Julio 83.241 - 7.480 17,9% -269 -1.132 $ 21,0
Corredor Libertador CABA 80.244 43.416 207.830 12,0% 3.778 3.778 $ 29,5
Polo Dot 115.242 - 120.364 23,9% 0 -1.473 $ 23,8
GBA
Corredor Panamericana 199.606 45.114 76.390 23,5% -2.286 -3.588 $ 18,4
Corredor Libertador 89.828 - 31.854 16,9% 0 -2.838 $ 27,0
Subtotal 1.550.468 175.467 750.170 19,7% -1.214 -11.494 $ 23,3
Polos Emergentes
Parque Patricios 172.384 - 65.491 2,11% -1.090 -1.090 $ 22,5
Palermo 15.965 88.474 - 11,8% 1.381 8.167 $ 22,5
Subtotal 188.349 88.474 65.491 6,9% 291 7.077 $ 22,5
TOTAL 1.738.817 263.941 815.661 16,8% -923 -4.417 $ 23,5
Ciclo del mercado de oficinas clase A por submercados
Puerto Madero
Expansión Sobreoferta Recesión Recuperación
Zona Sur Microcentro
Catalinas -Retiro 9 de
Julio
Zona Norte CABA Polo
Dot
GBA
Panamericana GBA
Libertador Parque
Patricios Palermo
N E W M A RK M E R C A D O D E O F I C I N A S B U E N O S A I R E S 4
Mapa del mercado de oficinas por submercados – Buenos Aires
Ciudad Capital Buenos Aires
Población (estimación 2021) 45.808.747
PBI a precios actuales MM US$ 478.978
PBI a precios actuales per cápita MM US$10,496
Moneda Peso
Tasa de desempleo 7,0 %
Panorama económico
Dentro del panorama económico mundial se experimentan elevados niveles de incertidumbre. Se prevé una desaceleración en el crecimiento del PBI global, esperando un 4,0 % en el 2022, contrario al 6,1% del 2021.
El conflicto militar entre Ucrania y Rusia y las sanciones impuestas,
continuaran afectando a la velocidad de crecimiento de la economía mundial, así como la tendencia al alza de la inflación, la cual se espera no disminuya en el corto y mediano plazo. Esto representa riesgos de volatibilidad financiera, pudiendo afectar las cadenas de suministros de materia prima, falta de confianza en las instituciones, generando un clima propicio para el aumento de las tasas de riesgo.
En el panorama nacional, durante el segundo trimestre del año se llevó a cabo el cierre del acuerdo con el FMI, evitando así el escenario default.
Políticas de consolidación fiscales, monetarias y acumulación de reservas derivaron en mayores ajustes sobre el mercado de cambio estos ajustes condujeron a Los elevados niveles de emisión monetaria en los últimos trimestres, en el marco de una política monetaria que permanece laxa, imponen un piso alto a la inflación. Ésta, además, subirá un escalón por las correcciones de tarifas y la depreciación de la moneda.
Los cambios recientes en el gabinete económico, han agravado aún más la coyuntura general, la desconfianza en el gobierno ha disparado los valores del dólar MEP y CCL, lo que impactará directamente sobre la actividad económica.
Durante el trimestre se presentó la mayor suba desde noviembre del 2021, donde se habían mantenido en alza muy paulatinamente, cerrando el periodo en 135 pesos por dólar, se esperan próximos ajustes en los impuestos sobre las tasas de los diferentes tipos de cambio.
La suba en las tasas de interés por parte del BCRA y el sostenido aumento de la inflación producto de la emisión monetaria, la depreciación de la moneda, entre otros factores, impacta directamente en la capacidad adquisitiva de los ciudadanos, por lo que se espera que el clima de inestabilidad y expectativa por las medidas económicas continue en la segunda mitad del año.
Fuente: Banco de la Nación Argentina, INDEC
1999-2007/2015-2021 INDEC. 2008-2014 Calculado mediante el promedio geométrico ponderado de los índices de precios al consumidor provistos por los institutos provisionales de estadísticas
Tipo de Cambio (BNA) – IPC (%) PBI : Variación Porcentual
Fuente: INDEC
2015 = Valor estimado Banco Mundial. 2021= Valor estimado Banco Mundial (proyección junio 2021)
Indicadores económicos 2T 2022
Tasa de desempleo (%)
9,4% 8,6% 8,3% 7,3% 8,4% 7,3% 6,7% 6,9% 6,4% 6,9% 5,9% 7,6% 7,2% 9,1% 8,9% 11,0% 7,0% 7,0%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1T 2022
9,2% 8,4% 8,0% 3,1% 0,1% 9,1% 8,6% 0,9% 2,9% 2,7% -1,0% -2,3% 4,2% -1,4% -2,1% -9,9% 10,3% 6,0%
-12%
-7%
-2%
3%
8%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1T 2022
12,0% 10,7% 25,9% 21,8% 15,0% 26,9% 24,2% 24,4% 27,5% 24,0% 15,4% 44,8% 24,8% 43,9% 52,1% 36,1% 51,2% 64,0%
$ 0
$ 10
$ 20
$ 30
$ 40
$ 50
$ 60
$ 70
$ 80
$ 90
$ 100
$ 110
$ 120
$ 130
$ 140
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1S 2022
IPC - Indice de Precios al Consumidor (%) Tipo de Cambio BNA (AR$)
N E W M A RK M E R C A D O D E O F I C I N A S B U E N O S A I R E S 6
Principales Edificios Clase A en Proyecto y Construcción
Proyecto Submercado Superficie Total
(m²)
Superficie Rentable
(m²) Fecha Certificación
LEED
Worko GBA Panamericana 48.893 39.114 2T 2022
Park 10 GBA Panamericana 8.000 6.000 2T 2022
Bureau Diagonal Microcentro 17.234 12.537 4T 2022
Libertador y Pampa Zona Norte CABA 24.500 20.416 4T 2022
Paseo Gigena Palermo 39.835 28.217 1T 2023
Quartier Puerto
Retiro Catalinas Retiro 38.880 32.400 1T 2023
Mirabilia Central Palermo 37.000 20.000 4T 2024
Mirabilia 851 Palermo 68.350 42.000 1T 2023
Campos Salles Zona Norte CABA 50.000 25.000 3T 2023
Nómada Palermo Palermo 25.000 13.597 4T 2024
Alem y Córdoba Catalinas Retiro 60.000 42.000 1T 2025
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Karina Longo
Gerente Research, Valuaciones, Data Analytics
klongo@ngbacre.com.ar
Maylingh Contreras Market Research
mcontreras@ngbacre.com.ar
nmrk.com.ar
Absorción neta
Mide la demanda del mercado de oficinas a partir de la diferencia entre la superficie ocupada actual versus la superficie ocupada del trimestre anterior.
Espacio Disponible
Espacio rentable, sin considerar en que momento quedó vacante.
Producción
Total de nuevos metros cuadrados rentables que ingresan al mercado en el trimestre actual, y que se suman al inventario total. Se
incorporan cuando se obtiene el final de obra.
Inventario Total
Sumatoria de metros cuadrados rentables habilitados que hay en el mercado.
Espacio Ocupado
Total de metros cuadrados que se encuentre físicamente ocupado por un inquilino.
Espacio Rentable
Total de metros cuadrados según BOMA considerando área de alfombra, servicios y circulaciones propias de cada unidad que un inquilino rentará.
En Construcción
Los edificios en construcción son aquellos que, a través del tiempo y luego del desarrollo de la obra, van a incorporar metros cuadrados de superficie rentable al inventario
Vacancia
Espacio rentable medido en términos porcentuales que no se encuentra físicamente ocupado.
Promedio Ponderado de Renta
Valor de renta pedido sobre los metros disponibles.
