Ponente: Dr. Paul Iñiguez Ríos
CORTE NACIONAL DE JUSTICIA.- SALA DE LO CIVIL Y
MERCANTIL.-Quito, a 28 de enero de 2014; las
12h00.-VISTOS:
ANTECEDENTES
Jorge Humberto Silva Jarrín, Gerente y Representante legal de la Asociación Flashback, dentro del juicio verbal sumario, planteado en su contra por Olga Marina Espín Maza, interpone RECURSO DE CASACION de la sentencia dictada por la Primera Sala de lo Civil, Mercantil, Inquilinato y Materias Residuales de la Corte Provincial de Justicia de Pichincha, en fecha 18 de abril del 2012, las 09h44, mediante la cual se acepta el recurso de apelación planteado por la actora, confirmando la sentencia de primer nivel en cuanto declara la terminación del contrato de arrendamiento, reformándola en el sentido de que los demandados deberán cancelar las pensiones de arrendamiento vencidas desde el 01 de noviembre del 2010, hasta la desocupación y entrega de los locales.
Admitido el recurso y agotado su trámite, es el estado de resolver, para hacerlo se considera:
COMPETENCIA
En virtud de que los Jueces de la Corte Nacional firmantes, hemos sido designados, por cuanto se ha reformado el artículo 183 del Código Orgánico de la Función Judicial, y conforme el Pleno de la Corte Nacional de Justicia, mediante Resolución No. 03-2013 de 22 de julio de 2013; hemos sido designados para integrar la Sala Especializada de lo Civil y Mercantil; y, conforme la correspondiente acta de sorteo que conste en el expediente de casación de fecha 20 de agosto de 2013, somos competentes y avocamos conocimiento del presente recurso de casación, conforme a lo establecido en el artículo 190 numeral 1 del Código Orgánico de la Función Judicial y artículo 1 de la Ley de Casación.
El recurso de casación ha sido admitido a trámite por la Sala de Conjueces de lo Civil y Mercantil de esta Corte Nacional, en lo que respecta a las causales primera y cuarta del artículo 3 de la Ley de Casación, según auto de15 de enero del 2013 a las 09h55.
FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO
Normas de derecho que se estiman han sido infringidas.- El recurrente sostiene que las normas de derecho que han sido infringidas por parte de la Primera Sala de lo Civil, Mercantil, Inquilinato y Materias Residuales de la Corte Provincial de Justicia de Pichincha, son las constantes en los artículos 75, 76 numerales 1,3,7, literal l), 82, 169, 424 y 426 de la Constitución de la República; los artículos 3 literal d), 5,6, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 29 y 35 de la Ley de Inquilinato; los artículos 113, 114, 115, 165, 273, 274 y 280 del Código de
Procedimiento Civil; los artículos 689, 1865 y 1873 del Código Civil; los artículos 64 y 103 de la Ley de Régimen Tributario Interno; y, el artículo 8 del Reglamento de Comprobantes de Venta, Retención y Complementarios.
Causales en las que funda el recurso de casación.- El recurso de casación se fundamenta en la causal primera del artículo 3 de la Ley de Casación por falta de aplicación de normas de derecho de los artículos 75, 76.3, 82, 424 y 426 de la Constitución de la República; falta de aplicación de los artículos 1873, 1865 numeral 2 y 689 del Código Civil; los artículos 3, 4, 6, 9, 10, 12, 14,29 y 35 de la Ley de Inquilinato. En la causal cuarta del artículo 3 de la Ley de Casación por no haberse resuelto aspectos que fueron materia de la litis constantes en la contestación a la demanda incumpliendo lo previsto en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil. Se consideran estas causales por ser las que han sido admitidas a casación.
Fundamentos en los que se apoya el recurso.- El casacionista fundamenta su recurso, en la causal primera artículo 3 de la Ley de Casación, manifestando que el Tribunal de instancia en la motivación de la sentencia dice: “Es decir, si la inquilina no ha podido hacer entrega de esas llaves a la arrendadora, el sentido común aconseja que habiéndose desocupado los locales arrendados y su propietaria se niega a recibirlas, se ha de dejar constancia de aquello, y esa no es otra que depositar las llaves ante el Juzgado de Inquilinato y notificar con de tal desocupación y entrega.-…” (sic).- Considera que esta apreciación contraviene, por falta de aplicación, el artículo 76 numeral 3 de la Constitución: “Nadie podrá ser juzgado ni sancionado por un acto u omisión que, al momento de cometerse, no esté tipificado en la ley como
infracción penal, administrativa o de otra naturaleza…”, pues se sanciona ilegalmente a su representada obligándola a pagar cánones de arrendamiento por una cantidad inmensa de meses cuando ya no ocupaba los locales que fueron devueltos el 31 de enero del 2011, por no efectuar un procedimiento no previsto en la ley, como es la consignación de las llaves de los inmuebles desocupados. Por la misma razón expresa que se han dejado de aplicar las normas de los artículos 82, 424 y 426 de la Constitución sobre la seguridad jurídica, la supremacía de la Constitución y su aplicación directa.- Se deja de aplicar el artículo 1873 del Código Civil: “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa impide hacer de ella el uso para que fue arrendada…”, por haberse demostrado que FLASHBACK no podía continuar ocupando los locales arrendados por inexistencia de planos aprobados y problemas de infraestructura que impidieron utilizar los locales para el objeto que fueron arrendados haciendo imposible conseguir los permisos de funcionamiento; al no considerar la existencia de estos problemas ajenos a la responsabilidad de su representada, especialmente los que debió reparar la arrendadora, se dejó de aplicar los artículos 3, 4 y 6 de la Ley de Inquilinato, así como el artículo 1865 numeral 2 del Código Civil. También se ha dejado de aplicar el artículo 689 del Código Civil: “La tradición, para que sea válida, también requiere el consentimiento del adquirente o de su representante. Pero la tradición que en su principio fue inválida, por haber faltado este consentimiento, se valida retroactivamente por la ratificación”.- Dice que no se analiza el hecho de que los locales previamente a su representada la arrendadora los tiene ya alquilados a una tercera persona, por lo que tácitamente aceptó la devolución de los locales realizada en enero del 2011.- Existe falta de aplicación del artículo 35 de la Ley de Inquilinato sobre la facultad del arrendatario de dar por terminado el contrato de arrendamiento, en cualquier tiempo,
previo aviso al arrendador con anticipación de un mes, por lo menos. En este caso, FLASHBACK en el mes de octubre del 2010 dio aviso oportunamente a la arrendadora que le sería imposible continuar ocupando los locales a partir de 31 de enero del 2011.
Con fundamento en la causal cuarta de casación, el recurrente argumenta que en la sentencia se ha omitido resolver acerca de varios puntos que fueron objeto de contestación a la demanda, ya que no dice nada respecto de la obligación de la arrendadora de emitir y entregar las facturas correspondientes a los cánones de arrendamiento reclamados, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 64 y 103 de la Ley de Régimen Tributario Interno y artículo 8 del Reglamento de Comprobantes de Venta, Retención y Complementarios. Tampoco se hace mención respecto a que los cánones de arrendamiento reclamados de noviembre, diciembre del 2010 y enero del 2011, debían ser compensados con el valor entrega como garantía, prevista en el último párrafo de la cláusula Duodécima del Contrato. Al no haberse pronunciado sobre estos puntos se dejó de aplicar el artículo 273 del Código de Procedimiento
Civil.-ANÁLISIS DEL TRIBUNAL
Corresponde a este Tribunal de Casación, analizar cada uno de los puntos que motivan la impugnación de la sentencia de segunda instancia, en función de las causales admitidas a trámite por la Sala de Conjueces.
PRIMERO: En orden lógico, en primer lugar, corresponde analizar las acusaciones sustentadas en el causal cuarta (errores in procedendo) del
artículo 3 de la Ley de Casación que procede cuando “Resolución en la sentencia o auto, de lo que no fuera material del litigio u omisión de resolver en ella todos los puntos de la litis”.
Esta causal, de acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia, se refiere a: “Los excesos o defectos de poder del Juez en el ejercicio de la jurisdicción ‘ultra petita’ cuando al resolver concede más de lo que se le pide; ‘extra petita’ cuando resuelve sobre asuntos o hechos que no pertenecen a la materia del litigio, según ésta quedó constituida al quedar trabada la litis; y, ‘citra petita’ por omisión de resolver todos los puntos de la litis. / Cualquiera de estos extremos deben darse en la sentencia o auto para que se configure esta causal de casación”, (Exp. 244, R. O. 33, 25-IX-96).
En este caso, la parte demandada, en la audiencia de conciliación (fs. 22 y 23 de primer nivel) expresa: “Alegamos ausencia de causa lícita toda vez que los valores de los cánones reclamados conforme ha quedado relatado fueron imputados por la propia arrendadora del valor que le fue entregado en garantía, según se convino voluntariamente entre las partes, sin que exista consecuencia valor pendiente de cancelar por parte de la Asociación Flashback.”.- De acuerdo con el artículo 1561 del Código Civil, todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes; y en la Cláusula Duodécima del contrato de arrendamiento (fs. 1 a 3 de primer nivel) se establece el pago de una garantía para el segundo año de vigencia de 19.891,29 USD, señalándose que: “Queda expresamente autorizada la Arrendadora para en caso de mora del pago de los cánones de arrendamiento, descontar lo adeudado y cobrarse el monto debido, del valor de la garantía que le ha sido entregada”.- En la sentencia de segunda instancia, el Tribunal de Apelación no ha considerado esta excepción constante en la contestación a la demanda, sobre los valores entregados en garantía,
dejando de resolver uno de los temas que forman parte de la litis; tanto más que, como queda expresado, fue la voluntad de las partes que de los valores entregados en garantía se puedan imputar a los cánones de arrendamiento adeudados por la arrendataria. La entrega de facturas por los cánones de arrendamiento, es una obligación de carácter tributario prevista en la Ley de Régimen Tributario Interno, cuyo control no es un asunto que corresponda a los jueces de inquilinato.- En conclusión se aprecia que parcialmente se ha infringido el principio previsto en la causal cuarta de casación.
SEGUNDO.- Procede analizar los cargos fundamentados en la causal primera de casación.- 2.1.- Esta causal se refiere, ante todo, a una infracción sustancial del ordenamiento jurídico: el error in iudicando in jure, cuando a causa de no haberse entendido apropiadamente el sentido jurídico del caso sometido a decisión, se emplea a éste, una norma diferente a la que debió en realidad aplicarse, ya sea por "falta de aplicación" (se deja de aplicar normas que necesariamente debían ser consideradas para la decisión) o por "aplicación indebida" de las normas (ésta ha sido entendida rectamente en su alcance y significado, pero se la ha utilizado para un caso que no es el que ella contempla); o se le concede a la norma aplicable un alcance equivocado por "errónea interpretación" (la norma aplicada es la adecuada para el caso, y no obstante se la ha entendido equivocadamente, dándole un alcance que no tiene). Se da pues, por parte del juzgador de instancia, un errado juicio de derecho sobre la norma. La falta de aplicación consistiría, por tanto, en "un error de existencia"; la aplicación indebida entrañaría "un error de selección"; y, la errónea interpretación equivale a "error del verdadero sentido de la norma". Las tres circunstancias de la causal primera de la Ley de Casación, evidentemente, no podrían producirse simultáneamente respecto a una misma norma legal. 2.2.- Este Tribunal de Casación en forma constante recuerda a los recurrentes que
el ámbito de competencia dentro del cual se establece el accionar del Tribunal está dado por el propio recurrente, al momento de hacer la determinación concreta, completa y exacta de las normas que considera han sido vulneradas de conformidad y estricta coherencia con las causales con las que se acusa al fallo impugnado, en consecuencia, para el presente caso, el Tribunal se limita a analizar las normas que se consideran transgredidas de acuerdo a la causal primera del Art. 3 de la Ley de la materia, que ha sido alegada. 2.3.- Conforme los pronunciamientos de la Corte Suprema de Justicia, cuando se acusa a la sentencia de violación directa de normas de derecho, esto es, por la causal primera del artículo 3 de la Ley de Casación, el Tribunal de Casación tiene que hacer una confrontación entre lo que dice la sentencia sobre los hechos debatidos y lo que dice la norma de derecho sobre los supuestos de hecho. El Tribunal tiene que prescindir de los medios de prueba producidos en el juicio. El enfrentamiento es exclusivamente entre la sentencia recurrida y la norma de derecho. Distinta es la situación, cuando las acusaciones del recurrente se fundamentan en la causal tercera, o sea cuando a su criterio se ha vulnerado la norma sustancial o material en forma indirecta, por haberse violado previa o anteriormente una norma procesal sobre la valoración de la prueba. 2.4.- El recurrente expresa que se ha dejado de aplicar la norma del artículo 76.3 de la Constitución (en concordancia con los artículos 82, 424 y 426 ibídem), porque se le sanciona al pago de los cánones de arrendamiento vencidos al no efectuar un procedimiento que no está previsto en la ley.- Lo que la Sala de Segunda Instancia ha expresado es una de las maneras que tenían los arrendatarios para dejar constancia de la desocupación y entrega de los locales arrendados, a través de la consignación de las llaves en un juzgado de inquilinato, ante la negativa de la arrendadora a recibirlas, pues según el análisis de los hechos, no se ha justificado por otros medios esa entrega, sin que, por tanto, se observe vulneración de las
normas constitucionales antes mencionados.- Respecto de la falta de aplicación del artículo 1873 del Código Civil, de los artículos 3, 4 y 6 de la Ley de Inquilinato, la arrendataria, Asociación FLASHBACK no ha ejercido ninguna acción para dar por terminado el contrato de arrendamiento por el mal estado de los locales arrendados, como alega, porque no cumplían el objeto para el cual fueron alquilados. Pues que estas circunstancias debió reclamar mediante acción independiente, toda vez que de acuerdo con el artículo 834 del Código de Procedimiento Civil en el juicio verbal sumario no es admisible la reconvención, quedando a salvo el derecho para ejercitarla por separado mediante la acción correspondiente.- En cuanto a la falta de aplicación del artículo 689 del Código Civil, referente a los requisitos para que opere la tradición, dicha norma no es aplicable a los casos de arrendamiento de bienes inmuebles, pues no se trata de la transferencia del derecho de dominio o de otro derecho real, que es lo que se regula en dicha disposición. Es necesario aclarar que en los juicios verbal sumarios, la prueba solo puede ser actuada legalmente en primera instancia, pues el superior deberá fallar en mérito de los autos, conforme el artículo 838 del Código de Procedimiento Civil, sin que los demandados, en la etapa probatoria en primera instancia hubieren aportado prueba respecto a que los locales se hubieren arrendado a terceras personas.- Finalmente, sobre la falta de aplicación del artículo 35 de la Ley de Inquilinato, claramente esta norma se refiere a los contrato que no tengan un plazo fijo de terminación o a los contratos verbales, situación que no ocurre en el presente caso.- Del análisis expuesto se concluye que no procede esta causal primera de casación.
TERCERO: En virtud de lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley de Casación, a efecto de la sentencia de mérito, este Tribunal considera que en la presente causa cabe aplicar la disposición del artículo 1009 del
Código de Procedimiento Civil que establece: “Los magistrados de la Corte Nacional de Justicia, en la sentencias y autos con fuerza de sentencia, cuando dicha Corte actúe como tribunal de instancia, tendrá la facultad de aplicar el criterio de equidad, en todos aquellos casos en que considere necesaria dicha aplicación, para que no queden sacrificados los intereses de la justicia por sólo la falta de formalidades legales”.- Para tal efecto, si bien la demandada, Asociación FLASHBACK, no formalizó la entrega de las llaves del local arrendado, en la audiencia de conciliación, al contestar la demanda, hizo conocer que el local arrendando estaba desocupado, según lo expresa, desde enero del 2011, y en todo caso, la actora tuvo formal conocimiento de este particular en el momento de la celebración de esa diligencia, esto es, el 16 de mayo del 2011, incluso manifestándose expresamente sobre el tema.- En los juicios de terminación de contratos de arrendamiento, la Ley de Inquilinato determina la obligación de los arrendatarios de cancelar los cánones arrendaticios mientras estén haciendo uso de los locales arrendados, para no perjudicar al arrendador; sin embargo, este Tribunal estima que no procede ordenar pagos por períodos en los que ya no ocupaba el local arrendando, cuando esta situación era de conocimiento del arrendador, y este, incluso pudo estar usufructuando del bien, pues ello constituiría un enriquecimiento injustificado.- Por lo tanto, aplicando el principio de equidad, los demandados cancelarán el valor de los cánones de arrendamiento hasta el mes en que la actora tuvo cabal conocimiento de que el local estaba desocupado, lo que en este caso corresponde al mes de mayo del 2011, en que se celebró la audiencia de conciliación y contestación a la demanda.
DECISIÓN
de la Corte Nacional de Justicia, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DEL PUEBLO SOBERANO DEL ECUADOR Y POR AUTORIDAD DE LA CONSTITUCIÓN Y LAS LEYES DE LA REPÚBLICA, CASA PARCIALMENTE la sentencia dictada por la Primera Sala de lo Civil, Mercantil, Inquilinato y Materias Residuales de la Corte Provincial de Justicia de Pichincha, el 18 de Abril de 2012, a las 09h44, reformándola en cuanto se manda a pagar a los demandados los cánones de arrendamiento adeudados desde el 1 de noviembre del 2010 hasta la fecha el mes de mayo del 2011, a razón de USD 6.630, 43 más IVA, valor del que será descontado el monto de USD 19.891. 30 entregados a la arrendadora en concepto de garantía.- De acuerdo con lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Casación, entregue a la actora el cincuenta por ciento del valor de la caución y devuélvase a la demandada el otro cincuenta por ciento.- Sin costas ni honorarios.- Notifíquese, publíquese y devuélvase. f) Dr. Paúl Iñiguez Ríos.; Dra. Paulina Aguirre Suárez. Dra. María Rosa Merchán, Jueces Nacionales y Ab. Gina navas Carrera, Secretaria Relatora Encargada que Certifica.”
RAZON:
Siento por tal que la presente copia es igual a su original.- Quito, a 29 de enero de 2014.
Ab. Gina Navas Carrera SECRETARIA RELATORA
