ANEXO III. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA
1 RENTA Y FIANZA
A la renta mensual que se indica en el Anexo I se le aplicará el Impuesto sobre el Valor Añadido que le corresponda en cada momento y se pagará por el ARRENDATARIO/A-OPTANTE por trimestres vencidos, entre los días uno y diez del mes posterior al trimestre vencido, mediante ingreso en la cuenta bancaria que a tales efectos tenga abierta IVACE a indicar en el contrato de arrendamiento.
En el caso de retraso en el pago de las cuotas trimestrales, se devengará el interés legal de demora para operaciones comerciales (Ley 3/2004), de 29 de diciembre, por el que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales),sin perjuicio del derecho de IVACE a resolver anticipadamente el contrato por incumplimiento de la obligación de pago en tiempo y forma y de la posible reclamación por daños y perjuicios.
La renta se incrementará anualmente conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC de alquileres) publicado en Febrero 2016, y en los sucesivos meses de Febrero mientras continúe vigente el arrendamiento con opción a compra.
El ARRENDATARIO/A-OPTANTE entregará a IVACE antes o en el momento de la firma del contrato la cantidad equivalente a dos meses de renta, en concepto de fianza. Y, también con carácter previo a la formalización, el solicitante deberá acreditar haber contratado el seguro al que se refiere el punto 10 del apartado 4 del presente Anexo III.
2 DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
El contrato entrará en vigor en el momento mismo de su firma y tendrá una duración de CINCO (5) AÑOS. Transcurrido dicho plazo, se extinguirá automáticamente y, por tanto, sin necesidad de notificación alguna, tanto el arrendamiento comoel derecho de opción de compra, pudiendo, no obstante, ambas partes de mutuo acuerdo prorrogar exclusivamente el arrendamiento del inmueble por períodos anuales hasta un máximo de CINCO (5) AÑOS, transcurridos los cuales, dicho contrato de arrendamiento se extinguirá de manera definitiva.
Durante estos últimos cinco años de arrendamiento, en los que ya no hay opción a compra, el arrendatario podrá comprar el inmueble sin que le sean de aplicación las disminuciones de precio establecidas en el apartado siguiente de este pliego.
3 DEL DERECHO DE OPCIÓN A COMPRA
IVACE concederá al ARRENDATARIO/A-OPTANTE el derecho de opción de compra del inmueble arrendado a partir del inicio del SEGUNDO AÑO de vigencia del contrato y hasta la finalización de los CINCO (5) AÑOS de duración del mismo.
Los PRECIOS INICIALES en caso de ejercer la opción de compra de los inmuebles serán los que se indican en el Anexo I, como precio de los inmuebles.
No obstante lo anterior, en el supuesto de ejercitar el ARRENDATARIO/A-OPTANTE el derecho de opción de compra que se le concede, el PRECIO FINAL de compraventa será el PRECIO INICIAL, al que habrá que añadir el IPC correspondiente a cada periodo, disminuido en función de las siguientes cantidades, según el año en el que ejercitare tal derecho:
a) El 75% de la cantidad entregada a partir del segundo año en concepto de alquiler si ejercitara la opción de compra durante el segundo año de vigencia del presente contrato de arrendamiento.
b) El 65% de la cantidad entregada a partir del segundo año en concepto de alquiler si ejercitara la opción de compra durante el tercer año de vigencia del presente contrato de arrendamiento.
c) El 55% de la cantidad entregada a partir del segundo año en concepto de alquiler si ejercitara la opción de compra durante el cuarto año de vigencia del presente contrato de arrendamiento.
d) El 50% de la cantidad entregada a partir del segundo año en concepto de alquiler si ejercitara la opción de compra durante el quinto año de vigencia del presente contrato de arrendamiento.
En ningún caso la cantidad entregada en concepto de arrendamiento durante el primer año de duración del mismo será descontada del precio final de la compraventa.
No se deducirá del precio total de la compraventa cantidad alguna a partir del sexto año de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el apartado 2 de este ANEXO III.
En todos los casos, la totalidad del precio más el IVA correspondiente se abonará al contado, a la firma de la escritura de compraventa, mediante cheque nominativo bancario o conformado por Banco o Caja de Ahorros a favor de IVACE, sirviendo la referida escritura como eficaz carta de pago.
4 OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE LA EMPRESA ARRENDATARIA
DE LOS INMUEBLES
El ARRENDATARIO/A-OPTANTE tendrá las siguientes obligaciones y prohibiciones: 1. Durante el periodo de arrendamiento, el ARRENDATARIO/A-OPTANTE se
obligará a permitir, en cualquier momento, el acceso al inmueble arrendado del personal de IVACE o de cualquier persona/s o entidad que designe a tal efecto, para inspeccionar el funcionamiento de cualquier servicio o para la comprobación del uso que se hace de dicho inmueble.
PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAMIENTO
2. El ARRENDATARIO/A-OPTANTE no podrá subarrendar parcial o totalmente el inmueble objeto del presente contrato o ceder el contrato de arrendamiento, salvo consentimiento expreso con carácter previo y por escrito de IVACE.
DESTINO DEL INMUEBLE
3. El inmueble en cuestión tendrá que ser destinado a ejercer la actividad indicada en la Propuesta de Actividad.
No obstante, IVACE podrá autorizar la variación de actividad que sea debidamente justificada y previamente comunicada por el adjudicatario.
El incumplimiento de esta obligación o posteriores autorizaciones si las hubiera facultará a IVACE para resolver de pleno derecho el contrato y por tanto cuantas obligaciones y derechos se contemplan en el mismo.
4. El ARRENDATARIO/A-OPTANTE ocupará el inmueble ejerciendo normalmente su actividad industrial dentro del término de dos (2) meses a partir de la fecha su entrega por IVACE. El incumplimiento de esta obligación por parte del
ARRENDATARIO/A-OPTANTE facultará a IVACE a dejar sin efecto el contrato.
ACTIVIDADES Y LICENCIAS
5. El ARRENDATARIO/A-OPTANTE deberá estar en posesión de cuantas autorizaciones y licencias administrativas sean preceptivas para el funcionamiento de la actividad, siendo de su cuenta cuantos gastos se generen para la obtención de las mismas.
6. Se prohíbe expresamente que el ARRENDATARIO/A-OPTANTE introduzca en el inmueble maquinaria y demás elementos que no se ajusten a la actividad permitida reflejada en el contrato y a las características del mismo o las modificaciones de actividad posteriormente autorizadas, si las hubiere.
NORMAS DE USO
7. El ARRENDATARIO/A-OPTANTE utilizará el inmueble arrendado de una manera normal y adecuada, acorde con la finalidad y naturaleza del mismo. 8. Serán de cuenta del ARRENDATARIO/A-OPTANTE cuantos gastos sea preciso
realizar para la adecuada conservación y mantenimiento del local arrendado, pudiendo el ARRENDATARIO/A-OPTANTE realizar a su costa las obras de acondicionamiento, estructuración, distribución, adaptación y división interna del inmueble que considere convenientes para su adecuada utilización al servicio de la actividad a que queda afectado, comunicándolo previamente por escrito a IVACE que deberá dar su consentimiento y aprobar las obras proyectadas. En especial, el ARRENDATARIO/A-OPTANTE no podrá realizar ningún tipo de obra tanto en el interior como en el exterior del inmueble que afecte a la estructura y elementos comunes o a la configuración o distribución del local sin que previamente reciba autorización expresa de IVACE.
9. El ARRENDATARIO/A-OPTANTE deberá respetar la estructura y apariencia del inmueble.
10.El ARRENDATARIO/A-OPTANTE deberá contratar y mantener en vigor durante la duración del contrato un seguro de daños materiales que se puedan causar al continente por su valor total a razón de 400€/ m² con cláusula de cesión de derechos a favor de IVACE, y un seguro de responsabilidad civil que incluya una cláusula de cobertura locativa de al menos 300.000 €.
11.Serán de cuenta exclusiva del ARRENDATARIO/A-OPTANTE:
a) Todos los gastos relativos a los tributos, cargas y responsabilidades que correspondan al inmueble arrendado o a sus accesorios, cualquiera que sea su importe.
b) Los gastos derivados del ejercicio de su actividad industrial en el inmueble arrendado (licencias, tributos que gravan la actividad, coste de personal, etc.).
c) El importe de los consumos de agua, gas, electricidad y teléfono, así como la adquisición, conservación, reparación o sustitución de los respectivos contadores e instalaciones necesarias de dichos suministros para la actividad o industria de que se trate. La propiedad quedará exenta de cualquier responsabilidad por falta de cualquier suministro.
d) Todos los impuestos, contribuciones, permisos y cuotas correspondientes al ejercicio del negocio a que se destine el inmueble arrendado, así como los que se impongan sobre este último por razón de aquel.
e) Las tasas por los servicios de alcantarillado y de recogida de basuras en su totalidad, por tratarse de un servicio que realiza el municipio en beneficio exclusivo del usuario.
f) El importe del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles del inmueble que tenga arrendado.
NORMAS A LA FINALIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
12.En el momento de notificar a IVACE la intención de ejecutar la opción de compra del Inmueble, el ARRENDATARIO/A-OPTANTE deberá acreditar el cumplimiento de las previsiones puestas de manifiesto en la solicitud y en la Propuesta de Actividad entregada en la documentación presentada para participar en el concurso Anexo X. Promoción Industrial de IVACE-PARQUES EMPRESARIALES emitirá un informe favorable o desfavorable vinculante para la ejecución de la compraventa.
13.El ARRENDATARIO/A-OPTANTE, a la conclusión del contrato de arrendamiento, devolverá el inmueble a IVACE en las mismas condiciones de uso y utilización en que los recibió, salvo el menoscabo producido por el uso normal de las cosas. Quedarán en beneficio de la propiedad todas las obras y mejoras realizadas por el ARRENDATARIO/A-OPTANTE en el inmueble sin derecho a contraprestación económica por ello, sin perjuicio de la facultad de la propiedad de reclamar que se retiren las mismas a entera costa del
ARRENDATARIO/A-OPTANTE en el caso de haberse realizado sin su consentimiento expreso.
14.En el caso de no devolver el inmueble, sus instalaciones o servicios en perfecto estado a IVACE, el ARRENDATARIO/A-OPTANTE estará obligado a indemnizar a IVACE por los desperfectos existentes en la cuantía que convengan o que resulte de la tasación pericial que se practique, subsistiendo la obligación del ARRENDATARIO/A-OPTANTE de satisfacer la renta del local hasta que tal indemnización se haga efectiva.
15.Los adjudicatarios se obligan a comunicar oportunamente todos aquellos documentos que acrediten el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente Pliego.
16.Aceptar todas las previsiones y condiciones contenidas, que le sean de aplicación, en el texto integro del presente Pliego.
5 EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN CONTRACTUAL
IVACE estará facultada para entender extinguido el contrato de arrendamiento por las siguientes causas:
-
Muerte o incapacidad sobrevenida del ARRENDATARIO/A-OPTANTE o extinción de la persona jurídica.-
Vencimiento del plazo del contrato y/o sus prórrogas.-
Mutuo acuerdo.-
Falta de pago por parte del ARRENDATARIO/A-OPTANTE de la renta y/o cantidades asimiladas que estuviese obligado contractualmente.-
Incumplimiento por parte del ARRENDATARIO/A-OPTANTE de las previsiones puestas de manifiesto en su Propuesta de Actividad presentada o posteriores autorizaciones si las hubiera-
Incumplimiento por parte del ARRENDATARIO/A-OPTANTE de cualquiera de las obligaciones establecidas en el apartado 4 de este ANEXO.-
Incumplimiento de cualquier obligación contenida en el presente documento.6 FACULTAD DE DESISTIMIENTO
El ARRENDATARIO/A-OPTANTE podrá desistir del contrato siempre que se halle al corriente en el pago de la totalidad de las cuotas y demás cantidades a las que resulte obligado, dando el correspondiente preaviso a IVACE con una antelación mínima de tres (3) meses, y debiendo dejar el inmueble libre y expedito a disposición de IVACE en el momento mismo de la resolución anticipada del contrato, con la consiguiente entrega de la totalidad de las llaves de acceso al mismo y sus instalaciones.
7 OBLIGACIONES PARA EL ARRENDATARIO/A-OPTANTE UNA VEZ
EJERCITADA LA OPCIÓN DE COMPRA
No se podrá vender ni enajenar, ni total ni parcialmente, el inmueble una vez adquirido a IVACE, en el plazo de SEIS (6) AÑOS a contar desde el inicio de la producción o la actividad que le sea propia, salvo que la operación de venta o enajenación sea expresamente autorizada mediante resolución administrativa del Director General de IVACE, y por un precio que, en ningún caso, superará el menor de los dos siguientes: precio de compra, incrementado por el Índice de Precios al Consumo (IPC) o el precio en que IVACE esté comercializando los inmuebles en ese momento en caso de tenerlos.
8 POSPOSICIÓN DE RANGO REGISTRAL DE LAS CONDICIONES
RESOLUTORIAS
En caso de que los adjudicatarios concierten un préstamo hipotecario para la financiación del pago del inmueble en el ejercicio de la opción de compra, estos podrán solicitar por escrito a IVACE la posposición de la condición resolutoria, justificando la necesidad y acreditando mediante los documentos oportunos, las siguientes circunstancias:
Que el importe del préstamo no exceda del 100% del precio de adjudicación de la/s parcela/s, IVA y gastos excluidos.
Que la entidad financiera asuma la obligación de comunicar a IVACE:
1. El incumplimiento de pago por el adjudicatario de cualquier cuota de principal, intereses o cualquier otro concepto
2. La declaración de vencimiento anticipado del mismo, en plazos razonables a satisfacción de IVACE
3. Cualquier otra circunstancia que IVACE pueda razonablemente exigir, a su libre y exclusivo criterio.
4. Que la entidad financiera se comprometa a que, en caso de cesión de sus derechos de crédito frente al adjudicatario, la entidad cesionaria asuma los compromisos referidos anteriormente frente a IVACE.
A dicha solicitud se deberá acompañar el compromiso de la entidad bancaria de las obligaciones anteriores, dictándose por IVACE resolución motivada de la Dirección General.
El adjudicatario no podrá, salvo autorización previa y por escrito de IVACE, ceder total o parcialmente la deuda derivada del contrato de financiación.
9 INCUMPLIMIENTOS
1. En caso de incumplimiento por el adjudicatario de alguna de las obligaciones contenidas en el presente Pliego, IVACE se reserva la facultad de resolver el contrato, con el resarcimiento de daños y perjuicios y abono de los intereses a que hubiere lugar en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. 2. Sin perjuicio de lo anterior, se establece que el incumplimiento de la obligación
de no vender, del apartado 7 de este Anexo una vez ejercitada la opción de compra, (apartado 3 de este Anexo) facultará a IVACE a dar por resuelta la compraventa teniendo el carácter de condición resolutoria explícita.
Dicha condición resolutoria gozará del primer rango registral respecto al título de adquisición del derecho de propiedad, excepto para el caso de que el adquirente haya acordado un préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de los inmuebles, en los términos previstos en el apartado 8 de este Anexo, e IVACE haya autorizado la posposición registral de sus condiciones resolutorias otorgando prioridad a la hipoteca en cuestión.
3. IVACE también tendrá derecho a resolver el contrato de compraventa en caso de que la entidad financiera declare el vencimiento anticipado de la financiación garantizada con la hipoteca sobre el inmueble.
Asimismo, IVACE podrá requerir en cualquier momento la acreditación de las obligaciones.
10 CUMPLIMIENTO DE LA LEGISLACIÓN LABORAL, MERCANTIL Y
TRIBUTARIA
Durante el arrendamiento, no se permitirá ejercer en los inmuebles actividad alguna que no se encuentre amparada por la licencia de actividad concedida y cumpla las disposiciones legales vigentes tanto en materia administrativa, laboral o de cualquier tipo, por lo que el ARRENDATARIO/A-OPTANTE no podrá oponerse en ningún momento a la visita de los servicios de inspección oportunos a realizar por IVACE o personal por éste designado a tal efecto, estando obligado el ARRENDATARIO/A-OPTANTE a aportar en todo momento la documentación requerida al efecto por IVACE.
