CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Entre los suscritos a saber, DAVID JOSEPH HARARI PEREZ, varón, Panameño, mayor de edad, comerciante, vecino de la ciudad de Panamá, con cédula de identidad personal número ocho-setecientos setenta y cuatro-setecientos veintiocho (8-774-728), debidamente autorizado para actuar en nombre y representación de PUNTO DE ARRAIJAN S.A., Sociedad, organizada y existente de conformidad con las leyes de la República de Panamá, inscrita al folio 155608225, de la Sección de Micropelículas (Mercantil) del Registro Público, debidamente facultado para este acto por la Junta General de Accionistas de dicha sociedad, según consta en acta cuya copia certificada se adjunta al presente contrato de arrendamiento, quien en adelante se denominará “EL ARRENDADOR”, por una parte, y, por la otra, ______________________________,
______________, ______________________________, mayor de edad, vecino de la ciudad de Panamá, portador de la cédula de identidad personal número ____________________________, debidamente autorizado para actuar en nombre y representación de
______________________________, Sociedad, organizada y existente de conformidad con las leyes de la República de Panamá, inscrita al folio ______________, de la Sección de Micropelículas (Mercantil) del Registro Público, debidamente facultada para este acto por la Junta General de Accionistas de dicha sociedad, según consta en acta cuya copia certificada se adjunta a la presente promesa de arrendamiento, quien en adelante se denominará “EL ARRENDATARIO”, acuerdan celebrar la presente Contrato de Arrendamiento conforme a las siguientes cláusulas:
PRIMERA: (Objeto) EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, y éste a su vez así lo acepta, el ______________ en el nivel ______________________________
cuya área aproximada total es de ______________, ubicado en el EDIFICIO COMERCIAL CENTRAL PLAZA (en adelante “EL EDIFICIO”) situado entre calle Omar Torrijos y calle primera, Distrito de Arraijan, Provincia de Panama (en adelante “EL LOCAL”), construido sobre las fincas número 46972, 9739, 9741, 10362, Sección de Propiedad, de la Provincia de Panamá, del Registro Público.
El mencionado arrendamiento incluirá lo siguiente:
a) Uso gratuito de estacionamientos b) Piso de porcelanato
c) Altura aproximada libre de 3.5 metros d) Salidas eléctricas
e) Planta eléctrica
Cualquier adecuación que se realice en El Local deberá cumplir con todas las normas de construcción y seguridad aplicables en la República de Panamá y autorización del
Mujer
SEGUNDA: (Uso del Local) EL ARRENDATARIO promete utilizar el Local para EL ESTABLECIMIENTO DE ______________________________.
TERCERA: (Término) Las partes acuerdan que el término de duración del presente contrato de arrendamiento será de ______________________ AÑO. EL ARRENDADOR dará DOS (2) meses de gracia a EL ARRENDATARIO a partir de la entrega de llaves del local para que empiece a correr el arrendamiento.
CUARTA: (Canon) EL ARRENDATARIO promete pagar a EL ARRENDADOR en concepto de canon de arrendamiento, durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento, la suma mensual de:
1. El primer año moneda de curso legal de los Estados Unidos de América.
2. A partir del segundo año el canon mensual aumentará CINCO POR CIENTO (5%) con respecto al año anterior ___________________________________________________________. Al canon de arrendamiento debe adicionársele lo correspondiente al Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Corporales Muebles y la Prestación de Servicios (“I.T.B.M.S.”).
Los pagos de los cánones de arrendamiento se harán por mensualidades adelantadas en las oficinas de EL ARRENDADOR, dentro de los primeros diez (10) días calendario de cada mes, el no pagar el canon en el tiempo estipulado ocasionará un recargo del 10% sobre la suma dejada de pagar, sin perjuicio de la facultad de EL ARRENDADOR a dar por terminado el presente Contrato si dicho recargo no es pagado dentro de los noventa días siguientes a la fecha en que fueron causados.
QUINTA: (Ciertos gastos que corren por cuenta de EL ARRENDATARIO). Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, EL ARRENDATARIO se compromete a pagar a EL ARRENDADOR la suma de ___________________________________________________________, moneda de curso legal de los Estados Unidos de América en concepto de gastos de mantenimiento de EL LOCAL. Esta suma podrá aumentar en caso que exista un aumento comprobable en: salario mínimo, costo servicio de seguridad privada, costo de electricidad, consumo de combustible de la planta eléctrica, algun otro aumento que impacte en el costo de mantenimiento de EL EDIFICIO. Queda entendido que EL ARRENDATARIO asumirá todos los gastos de energía eléctrica, agua, teléfono o cualquier otro servicio público que guarden relación con el Local, así como las tasas e impuestos, incluyendo el Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Corporales Muebles y la Prestación de Servicios (“I.T.B.M.S.”), que graven las actividades de EL ARRENDATARIO.
SEXTA: (Obligaciones adicionales de EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO).
Durante la vigencia del presente contrato de arrendamiento EL ARRENDADOR se compromete a:
(a) Pagar todos los impuestos, tasas, contribuciones, derechos y otros gravámenes que pesen sobre el bien inmueble, excluyendo cualesquiera impuestos aplicables a EL ARRENDATARIO por el uso que le da al Local.
(b) Efectuar de forma oportuna, con la debida diligencia y a su exclusivo costo, todas las reparaciones y remplazos a la estructura del Local, entendiéndose que serán a cargo de EL ARRENDATARIO todos los gastos necesarios a fin de conservar el Local y sus instalaciones en estado de servir para el uso que ha sido destinado, excluyendo aquellas reparaciones de tipo estructural que serán a cuenta de EL ARRENDADOR.
(c) Garantizar a EL ARRENDATARIO el goce pacífico del Local por todo el tiempo que dure el contrato.
(d) No modificar la fachada de EL LOCAL.
(e) Mantener en buen estado el edificio del que forma parte el Local.
Durante la vigencia del contrato de arrendamiento EL ARRENDATARIO se compromete a:
(a) Utilizar el LOCAL como diligente padre de Familia;
(b) A no efectuar mejoras o cambios de cualquier naturaleza dentro o fuera del LOCAL arrendado, sin consentimiento previo y escrito del ARRENDADOR.
En caso de aprobarse y realizarse mejoras no estructurales y/o cambios estructurales, las mismas quedarán incorporadas automáticamente al LOCAL sin costo alguno para EL ARRENDADOR, salvo que EL ARRENDADOR desee que sean removidos esto será por cuenta de EL ARRENDATARIO.
(c) Una vez finalizado el contrato y sus prorrogas, si las hubiese, EL ARRENDATARIO acuerda devolver EL LOCAL en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo que EL ARRENDADOR decida lo contrario. Sin embargo, podrá EL ARRENDADOR, en cualquier caso o momento, exigir, la remoción o eliminación de tales mejoras, alteraciones o reformas, a costa exclusiva del ARRENDATARIO.
(d) EL ARRENDATARIO se obliga a no gravar, hipotecar, enajenar y/o contraer responsabilidad alguna frente a terceros sobre cualquiera de las mejoras sin la autorización previa y por escrito de EL ARRENDADOR.
(e) EL ARRENDATARIO acuerda permitir al ARRENDADOR, previa notificación con 24 horas de anticipación, que realice inspecciones periódicas durante horas laborales al LOCAL arrendado y verifique las condiciones en que se encuentra, a fin de determinar las reparaciones de conservaciones del mismo.
(g) EL ARRENDATARIO acuerda comunicar al ARRENDADOR en el menor tiempo posible, cualquier perturbación, usurpación, o daños que se causen al LOCAL arrendado.
(h) EL ARRENDATARIO acuerda pagar los gastos que el ARRENDADOR tenga que efectuar en concepto de reparaciones de los daños causados al LOCAL arrendado, siempre y cuando éstos le sean imputables al ARRENDATARIO, sus dependientes o clientes.
(i) EL ARRENDATARIO acuerda pagar el consumo eléctrico, de agua, teléfono y cualquier otro servicio público o privado que se requiera en el LOCAL arrendado;
al igual que los gastos por reparación de pisos, ventanas, lámparas, pintura del LOCAL, puertas, cerraduras, vidrios, vitrinas, alarma y plomería.
(j) EL ARRENDATARIO acuerda pagar cualquier otro gasto que se origine en concepto de reparaciones del LOCAL arrendado, siempre y cuando éstos le sean imputables al ARRENDATARIO, sus dependientes o clientes.
(k) EL ARRENDATARIO acuerda mantener en perfecto estado de uso y limpieza la totalidad del LOCAL con todas sus instalaciones y accesorio, obligándose a acatar todas las órdenes que impartan las autoridades de Sanidad, Seguridad y Municipio de Panamá, razón por la cual se hace directamente responsable por las infracciones de tales ordenes y de las multas que consecuentemente procedan.
De ser citado el ARRENDADOR por las autoridades competentes como consecuencia de incumplimiento respecto de dichas órdenes, EL ARRENDATARIO asumirá la representación legal por esta causa y eximirá a EL ARRENDADOR de cualesquiera contingencias que puedan causarse.
(l) EL ARRENDATARIO acuerda permitir la realización de las reparaciones urgentes o necesarias del LOCAL arrendado.
(m)EL ARRENDATARIO acuerda permitir a EL ARRENDADOR que aumente el canon de arrendamiento pactado en el contrato si entrara en vigencia en el futuro algún aumento en el costo de mantenimiento del edificio o alguna ley que grave o incida directamente en los cánones de arrendamiento, tal como uno de servicio o de retención en la fuente. Queda convenido que en tal caso dicho aumento del canon será proporcional o equivalente en el mismo porcentaje que la incidencia de dicho impuesto, tasa o contribución decretada causen los alquileres.
(n) EL ARRENDATARIO acuerda efectuar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el Local arrendado y sus instalaciones en estado de servir para el uso que han sido destinados;
(o) EL ARRENDATARIO acuerda eximir de todo reclamo a EL ARRENDADOR por perdidas de propiedad en concepto de robo o hurto.
(p) EL ARRENDATARIO acuerda abstenerse de utilizar el pasillo, vestíbulo o cualquier área común sin el consentimiento previo por escrito de EL ARRENDADOR.
(q) La reparación y mantenimiento del sistema de los teléfonos e internet será responsabilidad de EL ARRENDATARIO en lo relacionado al área arrendada y la reparación de cualquier daño que le sea imputable.
(r) El mantenimiento mensual de los aires acondicionados que instale EL ARRENDATARIO será por cuenta y responsabilidad de EL ARRENDATARIO.
(s) EL ARRENDATARIO se obliga a pagar los gastos de instalación, mantenimiento, impuestos, tasas y/o gravámenes de cualquier naturaleza causados por la colocación de letreros y anuncios, así como a resarcir a EL ARRENDADOR por cualquier perjuicio que este sufra por dicha colocación.
(t) EL ARRENDATARIO se compromete a colocar anuncios, letreros y publicidad solamente en el área que EL ARRENDADOR le autorice por escrito.
(u) Una vez finalizado el presente contrato de arrendamiento o sus prórrogas, si las hubiese, EL ARRENDATARIO se obliga a sus costas a desmontar las estructuras que hubiese colocado o instalado en el área arrendada y a reparar los daños que hubiese causado como consecuencia de ello, salvo el uso y desgaste natural del mismo.
(v) Al finalizar este contrato o su prórroga, si la hubiere, EL ARRENDATARIO deberá devolver el Local en buen estado, salvo los desgastes causados por el uso normal de los mismos o aquellos causados por el transcurso del tiempo.
SÉPTIMA: (Mejoras) A partir de la vigencia del Contrato de Arrendamiento, EL ARRENDATARIO podrá construir a su costo, las mejoras internas para adecuar el Local, sin embargo las mismas estarán sujetas a la previa aprobación por escrito de EL ARRENDADOR.
OCTAVA: (Colocación de bienes) Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, EL ARRENDATARIO podrá colocar o instalar en los bienes dados en arrendamiento, todos aquellos equipos, mobiliarios, enseres, u otros objetos que considere conveniente para el desempeño de sus actividades. EL ARRENDATARIO podrá colocar sus letreros en el exterior del Local siempre siguiendo los lineamientos dados por escrito por EL ARRENDADOR. En todo caso, EL ARRENDATARIO se encargará de obtener los permisos o autorizaciones que sean necesarios para lo anterior.
Las partes convienen que previo al vencimiento del Contrato de Arrendamiento, EL ARRENDATARIO podrá libremente y en cualquier tiempo y a su costa, sin tener que pagar suma o prestación alguna a EL ARRENDADOR, retirar o remover total o parcialmente, todas aquellas mejoras, particiones, equipos, mobiliarios, enseres, u otros objetos que haya colocado en dicho bien, salvo que decida dejarlas en el Local en beneficio de EL ARRENDADOR, sin costo alguno, y así lo haya aceptado por escrito EL
y como fue entregado, salvo los desgastes causados por el uso normal del mismo o aquellos causados por el transcurso del tiempo.
NOVENA: (Uso de áreas comunes exteriores) Durante la vigencia de este contrato, EL ARRENDATARIO, sus empleados, clientes, clientes potenciales, concesionarios, invitados y otras personas que tengan negocios con EL ARRENDATARIO, tendrán, sin cargos, el derecho de paso por los caminos, entradas, aceras y áreas verdes del edificio de que forman parte el Local.
DÉCIMA (Primer Pago y Depósito) EL ARRENDATARIO compromete pagar a EL ARRENDADOR a la firma del contrato de arrendamiento, un (1) mes de arrendamiento, es decir la suma de ____________________________________________________________, incluye ITBMS, moneda de curso legal; adicionalmente entregará la suma de
____________________________________________________________, incluye ITBMS, moneda de curso legal, en concepto de depósito de garantía. Esta suma será entregada por EL ARRENDADOR a cuyo cargo estará su control y manejo y será devuelta a EL ARRENDATARIO, sin intereses, al terminar el presente contrato de arrendamiento, salvo el caso de reclamos por parte de EL ARRENDADOR en concepto de cánones adeudados o daños causados por EL ARRENDATARIO, distintos de aquellos debidos al uso o desgaste normal de los bienes arrendados. Queda claramente entendido y aceptado por EL ARRENDATARIO que el mes de depósito no podrá ser utilizado para cancelar mensualidades pendientes, ni podrá ser utilizado como pago de la última mensualidad.
DÉCIMA PRIMERA: (Terminación anticipada por parte de EL ARRENDADOR). Son causas que facultan a EL ARRENDADOR para dar por terminado el presente Contrato de Arrendamiento, las siguientes:
(a) Si EL ARRENDATARIO quedare en concurso de acreedores o fuere declarado en quiebra.
(b) Si EL ARRENDATARIO cambia el uso del local sin autorización de EL ARRENDADOR.
(c) Si EL ARRENDATARIO incumpliere cualquiera de las obligaciones que contrae por medio de este contrato, y dicho incumplimiento no es subsanado o remediado en un plazo de treinta (30) días calendarios luego de que EL ARRENDADOR le hubiere comunicado por escrito dicho incumplimiento.
(d) La mora de EL ARRENDATARIO en el pago del Canon de Arrendamiento por más de dos (2) meses, o la falta de pago del recargo generado por el retraso en el pago del canon de arrendamiento de acuerdo a la cláusula Cuarta del presente contrato.
(e) El uso del inmueble para fines distintos a los señalados en el presente Contrato.
DÉCIMA SEGUNDA: (Terminación anticipada por parte de EL ARRENDATARIO) Son causas que facultan a EL ARRENDATARIO para dar por terminado el presente Contrato de Arrendamiento, las siguientes:
(a) Si EL ARRENDADOR incumpliere cualquiera de las obligaciones que contrae por medio de este contrato, y dicho incumplimiento no es subsanado o remediado en un plazo de treinta (30) días calendarios luego de que EL ARRENDATARIO le hubiere comunicado por escrito dicho incumplimiento.
Al vencimiento del presente Contrato, EL ARRENDATARIO entregará el Local limpio y barrido y todas las mejoras internas quedarán en poder de EL ARRENDADOR. No obstante lo anterior, EL ARRENDADOR podrá exigir a EL ARRENDATARIO que retire todos sus muebles y equipos, comprometiéndose EL ARRENDATARIO a reparar cualquier daño causado por la remoción de los mismos.
Si EL ARRENDATARIO decide desocupar EL LOCAL antes del periodo de duración estipulado en el presente contrato, según lo establecido en la CLÁUSULA TERCERA, EL ARRENDATARIO deberá pagar a EL ARRENDADOR el monto correspondiente a DOS (2) meses de alquiler y adicional perderá el depósito de garantía. Si el tiempo para culminar el periodo contratado es menor a DOS (2) meses, EL ARRENDATARIO deberá pagar a EL ARRENDADOR el monto correspondiente a los meses restantes para completar el periodo contratado y adicional perderá el depósito de garantía.
DÉCIMA TERCERA: (Cesiones) EL ARRENDATARIO no podrá transferir o ceder los derechos y obligaciones que surjan del presente contrato, sin la previa aprobación por escrito de EL ARRENDADOR. EL ARRENDATARIO no podrá subarrendar en todo o en parte el Local sin la previa aprobación por escrito de EL ARRENDADOR.
DÉCIMA CUARTA: (Daños) EL ARRENDATARIO asume la responsabilidad por cualquier daño, pérdida o perjuicio que pudiesen sufrir los bienes de su propiedad (incluyendo sin limitación su mercancía, equipo y mejoras efectuadas), de sus clientes o de terceros en general, dentro del área arrendada por causas ajenas al control o negligencia de EL ARRENDADOR, incluyendo sin limitación las inundaciones, fuegos, entre otros y/o aquellas causadas por caso fortuito y/o fuerza mayor, y lo releva de toda responsabilidad surgida de tales circunstancias. EL ARRENDATARIO se obliga a asumir la responsabilidad por todos los perjuicios causados por terceros, sobre sus propios bienes o sobre los bienes de EL ARRENDADOR en el área arrendada.
De igual forma, EL ARRENDATARIO releva a EL ARRENDADOR de responsabilidad
terceros en general, dentro del área arrendada, causada por sus clientes, empleados y aquellas personas que concurran a su negocio o por causas ajenas al control y la voluntad o culpa o negligencia de EL ARRENDADOR.
Igualmente, EL ARRENDATARIO responderá ante EL ARRENDADOR o ante terceros por cualquier daño o perjuicio que por su propia culpa o negligencia, causen en el área arrendada y áreas comunes; así como por aquellos daños o perjuicios causados por culpa o negligencia de alguno de sus clientes o de sus empleados o las personas que por razón de su negocio concurran al área arrendada, salvo el deterioro por el uso normal del mismo.
EL ARRENDADOR no se hace responsable por lesiones a personas, ni por pérdidas de propiedades por robo o hurto, ni por daños o perjuicios cometidos por empleados o clientes de EL ARRENDATARIO.
DÉCIMA QUINTA: (Seguros) EL ARRENDATARIO releva de toda responsabilidad y debe mantener indemne a EL ARRENDADOR y libre de toda responsabilidad contra cualquier reclamo que se origine del uso de la propiedad arrendada, en tal sentido, EL ARRENDATARIO deberá suscribir por cuenta propia cobertura de seguro adecuada.
DÉCIMA SEXTA: (Efectos de permitir incumplimientos) El hecho de que una de las partes permita, una o varias veces, que la otra incumpla sus obligaciones o las cumpla imperfectamente o en forma distinta de la pactada o no insista en el cumplimiento de tales obligaciones o no ejerza oportunamente los derechos contractuales o legales que le correspondan, no se reputará ni equivaldrá como modificación del presente contrato, ni obstará en ningún caso para que dicha parte, en el futuro, insista en el cumplimiento fiel y específico de las obligaciones que corren a cargo de la otra o ejerza los derechos convencionales o legales de que sea titular.
DÉCIMA SÉPTIMA: (Efectos de estipulación nula). Queda entendido y convenido entre las partes contratantes que si alguna de las estipulaciones del presente contrato resultare nula según las leyes de la República de Panamá, tal nulidad no invalidará el contrato en su totalidad, sino que éste se interpretará como si no incluyera la estipulación o estipulaciones que se declaren nulas, y los derechos y obligaciones de las partes contratantes serán interpretadas y observadas en la forma que en derecho proceda.
DÉCIMA OCTAVA: (Formulario del Ministerio de Vivienda). Una vez firmado el Contrato de Arrendamiento, si una de las partes quisiera firmar el formulario de contrato de arrendamiento del Ministerio de Vivienda y a incorporar en el mismo, por vía de referencia, los términos y condiciones del presente contrato, ambas partes se comprometen a firmar dicho formulario. En caso de discrepancia entre lo dispuesto por el formulario y este contrato, prevalecerán los términos de este último.
DÉCIMA NOVENA: (Avisos) Todos los avisos o notificaciones que se requieran conforme al presente contrato serán dados por escrito y entregados personalmente o enviados por Courier (DHL, FEDEX o similar) o por fax o email a la parte a quien se dé dicho aviso, a las siguientes direcciones:
(a) En el caso de EL ARRENDADOR, deberán enviarse las notificaciones a:
Persona Responsable: DAVID JOSEPH HARARI PEREZ Compañía: PUNTO DE ARRAIJAN S.A.
Dirección: Av. España, calle Aquilino de la Guardia, ph beta planta baja, diagonal a Farmacia la Arrocha.
Teléfono/ Fax: 390-9094/ 62008061
Correo electrónico: CENTRALPLAZA@PROVIVIRPANAMA.COM
(b) En el caso del ARRENDATARIO, deberán enviarse las notificaciones a:
Persona Responsable:
Compañía:
Direccion:
Teléfono/ Fax:
Correo electrónico:
Queda entendido y convenido que en caso de que el aviso o notificación sea enviado por correo, el mismo será considerado como recibido a partir del día en que dicho aviso sea depositado en la oficina de courier; si se envía por fax, al siguiente día hábil, pero sólo si los documentos originales de dicha notificación enviada por fax son entregados personalmente o por correo; de lo contrario se considerará que dicha notificación enviada por fax no ha sido recibida. Los días hábiles excluirán los sábados, domingos y feriados por ley. El recibo que expida la oficina de correos constituirá prueba suficiente del hecho de haber sido enviado el aviso o notificación y de su fecha.
VIGÉSIMA: (Gastos) Serán por cuenta de EL ARRENDATARIO todos los gastos relacionados con la celebración de este contrato, incluyendo impuestos de timbres, gastos y derechos notariales y derechos de registro (de causarse los mismos). No obstante, cada parte correrá con los gastos de sus respectivos abogados.
VIGÉSIMA PRIMERA: (Ley aplicable y jurisdicción) El presente contrato se regirá por y será interpretado de conformidad con las leyes de la República de Panamá.
VIGÉSIMA SEGUNDA: EL ARRENDADOR se reserva el derecho de incorporar EL EDIFICIO y EL LOCAL al regimen de propiedad horizontal, en cualquier momento que
VIGÉSIMA TERCERA: (Encabezamientos). Las leyendas que aparecen entre paréntesis en los respectivos encabezamientos de las cláusulas de esta promesa de arrendamiento, se han insertado para la conveniencia y fácil referencia del lector y las mismas no tendrán relevancia alguna en la interpretación del contenido de las referidas cláusulas.
VIGÉSIMA CUARTA: (Aceptación) Declaran las partes que aceptan el presente Contrato de Arrendamiento, en los términos y condiciones antes expuestos.
En fe de lo cual, las partes expiden y firman el presente documento en dos (2) ejemplares del mismo tenor y efecto, en la ciudad de Panamá, República de Panamá, a los (_____) días del mes de (________________Diciembre ) del (________)
