La evolución del interés privativo frente al comunitario en la propiedad horizontal

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(1)TESIS DOCTORAL LA EVOLUCIÓN DEL INTERÉS PRIVATIVO FRENTE AL COMUNITARIO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. DOCTORANDO: JOSE LUIS ANDRÉS MARTÍN. DIRECTORA DE TESIS: DRA. MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ CARRASCO. CIUDAD REAL, 2019.

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(3) ÍNDICE. CAPÍTULO I. INTRODUCCIÓN .................................................................................... 1 1.1. SOBRE EL OBJETO DE ESTUDIO. .................................................................... 1 1.2. SOBRE EL MÉTODO. .......................................................................................... 3 1.3. ETAPAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL .................................................. 4 1.4. DIVERSIDAD DE SIGNIFICADOS DE LA DENOMINACIÓN “PROPIEDAD HORIZONTAL” ........................................................................................................... 7 1.4.1. Propiedad horizontal, como institución jurídica. ............................................ 8 1.4.2. Propiedad horizontal, como derecho subjetivo. ............................................. 9 1.4.3. Propiedad horizontal, como régimen jurídico de la institución. ..................... 9 1.5. SOBRE EL CONTENIDO Y SU ARTICULACIÓN .......................................... 11 1.6. AGRADECIMIENTOS ....................................................................................... 15. CAPÍTULO II. LA PROPIEDAD HORIZONTAL ....................................................... 16 Importancia del Preámbulo/Exposición de motivos de la Ley ............................... 19 2.1. FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL............................... 20 2.1.1. Análisis de la función social de la propiedad horizontal .............................. 22 2.1.2. La función social en la doctrina y la jurisprudencia ..................................... 25 2.1.3. Examen empírico de la función y de la realidad social ................................ 26 2.2. BASES INSPIRADORAS DE LA LEY. ............................................................. 31 2.2.1. Base jurídico-real .......................................................................................... 32 2.2.2. Base jurídico-económica .............................................................................. 34 2.2.3. Base jurídica psico-sociológica .................................................................... 37 2.2.4. Base jurídico orgánica .................................................................................. 39 2.2.5. El Registro de la Propiedad y la propiedad horizontal ................................. 40 2.3. CONCEPTO Y ESTRUCTURA DEL DERECHO SUBJETIVO........................ 42 2.3.1. Excurso preliminar ....................................................................................... 42 2.3.2. Estructura del derecho de propiedad horizontal ........................................... 43 2.3.2.1. Artículo 396 CC: Redacción por Ley de 26 de octubre de 1939. ............ 44.

(4) 2.3.2.2. Artículo 396 CC: Redacción por Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal. .......................................................................................................... 45 2.3.2.3. Contraste del derecho de propiedad horizontal como derecho unitario ... 45 2.3.2.4. La discutida accesoriedad o subordinación jurídica de la copropiedad. .. 46 2.3.4. Desarrollo conceptual en la doctrina ............................................................ 47 2.3.5. Jurisprudencia ............................................................................................... 48 2.3.5.1. Hasta la ley de reforma de 1939 ............................................................. 48 2.3.5.2. A partir de la Ley de 1939 ...................................................................... 49 2.3.5.3. A partir de la Ley 49/1960 ...................................................................... 51 2.3.6. DGRN ........................................................................................................... 53 2.4. ESPECIALIDAD y CARACTERIZACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ........................................................................................................... 54 2.4.1. Criterios distintivos de una propiedad especial ............................................ 55 2.4.2. Incidencia de su especialidad en los caracteres generales del derecho de propiedad ................................................................................................................ 58 2.4.3. Caracteres específicos................................................................................... 60 2.5. DELIMITACIÓN DEL CONTENIDO DEL DERECHO SUBJETIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. LIMITACIÓN DE SU EJERCICIO. ........................ 62 2.5.1. Aplicación al derecho de propiedad horizontal del Cuadro de límites y limitaciones del derecho de propiedad .................................................................. 63 2.5.2. Límites derivados de la función social de la propiedad horizontal .............. 64 2.5.3. Límites estructurales ..................................................................................... 66 2.5.4. Especialidades de los límites institucionales generales: prohibición del abuso de derecho, ejercicio conforme a la buena fe, doctrina de los actos propios, ius usus inocui. ..................................................................................................................... 67 2.5.4.1. Buena fe. Abuso de derecho. Ejercicio antisocial. .................................. 68 2.5.4.2. Actos propios.......................................................................................... 68 2.5.4.3. Ius usus inocui. ....................................................................................... 70 2.5.5. Límites derivados de los límites institucionales específicos establecidos en interés privado. ....................................................................................................... 71 2.5.5.1. Derivados de la concurrencia de derechos subjetivos ............................. 71 2.5.5.2. Derivados de las relaciones de vecindad ................................................. 71 2.5.5.3. Derivados de la voluntad de los propietarios .......................................... 72 2.5.6. Límites temporales del ejercicio del derecho ............................................... 72 2.5.7. Otros límites derivados del interés público .................................................. 75.

(5) 2.5.8. Contenido del derecho de propiedad horizontal ........................................... 75 2.5.9. Gráfico de delimitación del contenido del derecho de propiedad ................ 78 2.6. SÍNTESIS CRÍTICA ............................................................................................ 79. CAPÍTULO III. ANÁLISIS NORMATIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ... 85 3.1. DERECHO NECESARIO Y DERECHO DISPOSITIVO. .................................. 86 3.1.1. Noción e importancia de la distinción entre derecho necesario y derecho dispositivo............................................................................................................... 86 3.1.2. Criterios de distinción................................................................................... 88 3.1.2.1. Elemento del sentido propio de las palabras o gramatical ....................... 89 3.1.2.2. Elemento sistemático o contexto ............................................................ 90 3.1.2.3. Elemento histórico-legislativo ................................................................ 91 3.1.2.4. Elemento de la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas ... 91 3.1.2.5. Elemento lógico-teleológico ................................................................... 92 3.1.2.6. Elemento analógico ................................................................................ 93 3.1.3. Jurisprudencia ............................................................................................... 94 3.2. EVOLUCIÓN LEGISLATIVA............................................................................ 95 3.2.1. Gestación del artículo 396 CC como sede del fundamento orgánico de derechos civiles y sustantivos de la propiedad horizontal. ..................................... 96 3.2.2. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. ......................... 101 3.2.3. Reformas legales......................................................................................... 104 3.2.3.1. Efecto material: Ley 19/1983 de 14 de julio, sobre regulación del derecho a instalar en el exterior de inmuebles las antenas de las estaciones radioeléctricas de aficionados ................................................................................................... 106 3.2.3.2. Efecto material: Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica ........................................................................................ 107 3.2.3.3 Reforma por Ley 2/1988, de 23 de febrero, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. ....................................................... 107 3.2.3.4. Reforma por Ley 3/1990, de 21 de junio, por la que se modifica la Ley 49/1960, de 11 de julio, de Propiedad Horizontal, para facilitar la adopción, de acuerdos que tengan por finalidad la adecuada habitabilidad de minusválidos en el edificio de su vivienda....................................................................................... 109 3.2.3.5. Reforma por Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal. ............................................................................................. 110.

(6) 3.2.3.6. Efecto material: Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre bienes inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad. ..................................................................................................... 111 3.2.3.7. Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística ... 111 3.2.3.8. Efecto material: Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación............................................................................................... 112 3.2.3.9. Reforma por Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. ........................................................... 112 3.2.3.10. Efecto material: Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (LOE).............................................................................................. 115 3.2.3.11. Reforma por Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. ..... 116 3.2.3.12. Reforma por Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad. ..................................................................................................... 116 3.2.3.13. Reforma por Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. 117 3.2.3.14. Efecto material: Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco, modificada por Ley 42/2010. .............. 118 3.2.3.15. Efecto material: Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible . 119 3.2.3.16. Reforma por Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad. .......................................................................................................................... 119 3.2.3.17. Efecto material: Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses. .................................................. 119 3.2.3.18. Reforma por ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. ........................................................................................ 120 3.2.3.19. Efecto material: Ley 9/2014, de 9 de mayo, General de Telecomunicaciones. ......................................................................................... 122 3.2.3.20. Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. ....................................................................................... 123 3.2.3.21. Efecto material: Legislación sobre el suelo......................................... 124 3.3. EVOLUCIÓN NORMATIVA DE LA DISTINCIÓN IMPERATIVODISPOSITIVO .......................................................................................................... 125.

(7) 3.4. VÍAS DE EXPRESIÓN DE LA AUTONOMÍA PRIVADA. ............................ 128 3.4.1. Título Constitutivo: contenido necesario. ................................................... 128 3.4.1.1. Otorgamiento del título constitutivo. Referencia a la propiedad horizontal de hecho. ........................................................................................................... 128 3.4.1.2. “Momento constitutivo”: especial referencia a la legitimación. ............ 132 3.4.2. Título constitutivo. Contenido opcional: Estatuto privativo. ..................... 138 3.4.2.1. El estatuto privativo como contenido opcional del título constitutivo... 139 A) Justificación histórica ....................................................................................... 139 B) Elaboración de la Ley....................................................................................... 140 C) Contraste de la solución de la Ley con la realidad social ................................. 140. 3.4.2.2. Naturaleza jurídica................................................................................ 142 3.4.2.3. Contenido del estatuto privativo ........................................................... 144 3.4.2.4 Sistema de derechos y deberes completable opcionalmente por libre determinación recíproca de las partes ................................................................ 146 3.4.3. Eficacia jurídica del título constitutivo....................................................... 148 3.4.4. Aplicación de la normativa general de la protección al consumidor .......... 150 3.4.5. Normas de régimen interior ........................................................................ 153 3.4.6. Acuerdos de Junta de Propietarios ............................................................. 155 3.5. SÍNTESIS CRÍTICA .......................................................................................... 156. CAPÍTULO IV. EVOLUCIÓN DE LA FUNCIÓN SOCIAL ..................................... 162 4.1. PRIMERA COORDENADA: ACCESO A LA PROPIEDAD URBANA HABITABLE ............................................................................................................ 163 4.1.1. Formulación de 1960: acceso a la propiedad urbana habitable .................. 163 4.1.2. Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): requisitos básicos................ 165 4.1.3. Requisitos básicos “LOE” y reformas de la Ley ........................................ 167 4.1.3.1. Aproximación de textos Ley-LOE ........................................................ 167 4.1.3.2. Aplicación de la LOE al parque de la propiedad horizontal existente ... 168 4.1.4. Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información .............................................................................................................................. 169 4.1.5. Ahorro de energía y aislamiento térmico ................................................... 171 4.1.6. Especial referencia la accesibilidad ............................................................ 173 4.1.6.1. La Constitución de 1978. La Ley de integración social de los minusválidos. .................................................................................................... 174.

(8) 4.1.6.2. Ley 3/1990, de 21 de junio, por la que se modifica la Ley 49/1960, de 11 de julio, de Propiedad Horizontal, para facilitar la adopción, de acuerdos que tengan por finalidad la adecuada habitabilidad de minusválidos en el edificio de su vivienda. ............................................................................................................ 176 4.1.6.3. Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre bienes inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad. .......................................................................................................................... 177 4.1.6.4. Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. .............................................................................. 178 4.1.6.5. Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad. ...... 180 4.1.6.6. Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones ..................................................................................................... 182 4.1.6.7. Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad. ................ 182 4.1.6.8. Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. ............................................................................................................. 183 4.1.6.9. Real decreto Legislativo 1/2013, de 29 noviembre, que aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social .................................................................................................. 185 4.1.6.10. Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler .............................................................................................................. 187 4.1.6.11. Principios de protección de las personas con discapacidad. ................ 187 4.1.6.12. La accesibilidad en la norma de propiedad horizontal en Cataluña (tras reforma por Ley 5/2015, de 13 de mayo) .......................................................... 188 4.1.6.13. La instalación de ascensores ............................................................... 189 4.1.7. Otros requisitos básicos .............................................................................. 191 4.1.8. Realidad social ............................................................................................ 192 4.1.8.1. Aspectos generales de los requisitos básicos ........................................ 192 4.1.8.2. Accesibilidad ........................................................................................ 193 4.1.9. Propuesta de lege ferenda para la mejora y logro de la accesibilidad universal en la propiedad horizontal..................................................................... 196 4.2. SEGUNDA COORDENADA: LOGRO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL BIEN ORGANIZADA .............................................................................................. 198 4.2.1. Garantías institucionales de la regulación legal y del sistema de derechos y deberes dispuesto por la Ley ................................................................................ 198.

(9) 4.2.2. El casuismo en la propiedad horizontal ...................................................... 201 4.3. TERCERA COORDENADA: CONSERVACIÓN Y SUBSISTENCIA DE LA INSTITUCIÓN. ........................................................................................................ 202 4.3.1. Deber de conservación en general .............................................................. 202 4.3.2. Deber de conservación y deber legal de conservación (DLC) ................... 203 4.3.2.1. Contenido ............................................................................................. 203 4.3.2.2. Vigorización de su cumplimiento ......................................................... 206 4.3.3. Conservación de la propiedad horizontal ................................................... 209 4.3.3.1. Régimen jurídico originario .................................................................. 209 4.3.3.2. Régimen jurídico de la reforma de 1999 ............................................... 210 4.3.3.3. Régimen jurídico tras la reforma de 2013 ............................................. 212 4.3.3.4. Vigorización de su cumplimiento ......................................................... 217 4.3.3.5. Realidad social y deber de conservación. Capacidad financiera. .......... 218 4.3.4. Subsistencia jurídica: Extinción. Renuncia. Conflictividad de la RPC. ..... 220 4.3.4.1. Extinción de la propiedad horizontal .................................................... 221 4.3.4.2. Renuncia al derecho subjetivo de propiedad horizontal ........................ 223 4.3.4.3. Conflictividad de la RPC. Logro de una convivencia normal y pacífica basada en la justicia. .......................................................................................... 224 4.4. OTROS EFECTOS DE LA FUNCIÓN SOCIAL: MEJORA DEL RÉGIMEN ARRENDATICIO, FOMENTO DE LA CONSTRUCCIÓN URBANA Y OTROS EFECTOS SOBREVENIDOS .................................................................................. 228 4.4.1. Arrendamientos urbanos, Industria de la construcción urbana y auxiliares. .............................................................................................................................. 228 4.4.2. Desarrollo urbano sostenible ...................................................................... 229 4.5. ¿NUEVA COORDENADA SOBREVENIDA DE LA FUNCIÓN SOCIAL? .. 231 4.6. SÍNTESIS CRÍTICA. PROPUESTAS DE LEGE FERENDA. .......................... 232. CAPÍTULO V. ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO COMO COLECTIVIDAD ORGANIZADA. .......................................................................................................... 239 5.1. LA RELACIÓN PRIVATIVO-COMUNITARIA.............................................. 240 5.1.1. El interés comunitario................................................................................. 240 5.1.2. El interés privativo ..................................................................................... 244 5.1.2.1. Extensión objetiva del objeto del derecho ........................................... 244 5.1.2.2. Facultades ............................................................................................ 245 5.1.3. Dialéctica de intereses ................................................................................ 248.

(10) 5.2. MARCO JURÍDICO ORGÁNICO .................................................................... 249 5.2.1. Junta de Propietarios................................................................................... 252 5.2.2. Presidente ................................................................................................... 253 5.2.4. Naturaleza y tipos de acuerdos ................................................................... 258 5.2.4.1. Naturaleza de los acuerdos ................................................................... 258 5.2.4.2. Clases de acuerdos................................................................................ 260 A) Acuerdos nulos y anulables.............................................................................. 260 B) Por su conexión: acuerdos principales y acuerdos conexos o asociados.......... 262 C) Por su naturaleza: acuerdos ordinarios y acuerdos de ejecución ...................... 263 D) Por la forma de manifestación de consentimiento (Doctrina de la DGRN) ..... 265. 5.3. REGLAS DE FORMACIÓN DE LA VOLUNTAD COMUNITARIA............. 267 5.3.1. Precisiones terminológicas ......................................................................... 268 5.3.2. Articulo 396 CC según redacción dada por la ley 26 de octubre de 1939 . 269 5.3.3. Formulación inicial, 1960. .......................................................................... 269 5.3.3.1. Proyecto de Ley: Artículo 14 (luego, artículo 16 de la Ley). ................ 270 5.3.3.2. Breve esquema del sistema decisorio establecido por la Ley. .............. 271 5.3.4. Primera modificación, reforma de 1988. .................................................... 273 5.3.5. Segunda modificación, reforma de 1990. ................................................... 273 5.3.6. Tercera modificación, reforma de 1999. .................................................... 273 5.3.7. Efecto material, reforma de 2003 (Ley 51/2003, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad). ....................................................................................................... 275 5.3.8. Quinta modificación, reforma de 2009 ....................................................... 275 5.3.9. Efecto material, reforma de 2011 (Ley 26/2011, de adaptación normativa a la convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad). 275 5.3.10. Séptima modificación, reforma de 2013, y su corrección de 2015. ......... 276 5.3.11. Octava modificación, reforma de 2019 .................................................... 278 5.3.12. Intervención en los procesos de decisión de las comunidades de propietarios. .......................................................................................................... 279 5.4. ESPECIAL REFERENCIA AL ABUSO DE DERECHO ................................. 280 5.5. ESTATUTO ECONÓMICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ................ 284 5.5.1. Estatuto económico originario .................................................................... 286 5.5.2. Estatuto económico vigente ........................................................................ 287 5.5.3. Algunos aspectos en particular ................................................................... 291.

(11) 5.5.3.1. La obligación de contribuir a los gastos generales. Exoneraciones estatutarias......................................................................................................... 291 5.5.3.2. Requisitos de contenido e inclusión documental del artículo 9.1.e)-IV 294 5.5.3.3. Gastos judiciales en litigios intracomunitarios ...................................... 296 5.5.3.4. Posibilidad de establecimiento de sanciones por morosidad ................. 300 5.6. DEBATE EN TORNO A LA ATRIBUCIÓN DE PERSONALIDAD JURÍDICA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ............................................................ 301 5.6.1. La ausencia de personalidad jurídica en las comunidades de propietarios. 301 5.6.2. Los cambios experimentados en seis décadas de vigencia de la Ley. ........ 302 5.6.3. ¿Es necesaria la atribución de personalidad jurídica a las comunidades de propietarios para el logro de sus fines? ................................................................ 304 5.7. SÍNTESIS CRÍTICA .......................................................................................... 305. CAPÍTULO VI. TENSIÓN INTERNA DEL DERECHO SUBJETIVO..................... 312 6.1. IUS TRANSFORMANDI DEL ELEMENTO PRIVATIVO: ARTÍCULO 7.1 ... 314 6.2. PROHIBICIÓN DE ALTERACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES............... 317 6.2.1. Evolución normativa................................................................................... 317 6.2.2. Imperatividad de la norma .......................................................................... 320 6.2.3. Propuesta de lege ferenda ........................................................................... 322 6.3. ELEMENTOS COMUNES DE USO PRIVATIVO .......................................... 323 6.3.1. Noción y delimitación de figuras afines ..................................................... 323 6.3.2. Régimen jurídico ........................................................................................ 325 6.4. IUS TRANSFORMANDI. MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS. .................................................................................................................................. 329 6.4.1. Evolución normativa................................................................................... 330 6.4.2. Imperatividad del precepto ......................................................................... 333 6.4.3. Validez y delimitación de las cláusulas estatutarias ................................... 335 6.4.3. Requisitos de las cláusulas de reserva ........................................................ 343 6.4.5. Propuesta de lege ferenda ........................................................................... 345 6.5. USO O DESTINO DEL ELEMENTO PRIVATIVO, ARTÍCULOS 5 Y 7.2. ... 346 6.5.1. El uso y destino de las edificaciones en general ......................................... 346 6.5.2. En la propiedad horizontal. Evolución legislativa. ..................................... 347 6.5.3. Problemática de destinos y actividades ...................................................... 351 6.5.4. La descripción del título constitutivo: ¿vinculante o mera descripción?.... 353.

(12) 6.5.5. Alquileres turísticos. ................................................................................... 359 6.5.6. Veladores y terrazas de establecimientos de hostelería .............................. 364 6.5.7. Propuesta de lege ferenda ........................................................................... 366 6.6. CRECIENTE DIFERENCIACIÓN ENTRE LOCALES Y VIVIENDAS. ........ 367 6.6.1. Cambio de naturaleza o destino .................................................................. 368 6.6.2. Flexibilidad en la interpretación de modificaciones hipotecarias, obras y alteraciones de elementos comunes ...................................................................... 369 6.6.3. Exoneraciones de la contribución a gastos generales ................................. 372 6.7. SÍNTESIS CRÍTICA .......................................................................................... 373. CAPÍTULO VII. CONCLUSIONES FINALES .......................................................... 379 7.1. REFERENCIA CRUZADA DE RESULTADOS Y AVERIGUACIONES ...... 379 7.2. SUMARIO DE MEJORAS Y PROPUESTAS DE LEGE FERENDA ............... 383 7.2.1. Propuesta de Código Civil de la Asociación de Profesores de Derecho Civil .............................................................................................................................. 383 7.2.2. Propuestas de lege ferenda en el ámbito de la propiedad horizontal y el Registro de la Propiedad ....................................................................................... 383 7.2.3. Propuestas de lege ferenda para la reafirmación y vigorización de las garantías institucionales ligadas al momento constitutivo de la propiedad horizontal .............................................................................................................................. 384 7.2.3.1. Reafirmación de la garantía institucional del artículo 5-II: legitimación del PPU para otorgamiento de título constitutivo hasta el inicio de las ventas. ....... 384 7.2.3.2. Reafirmación de la suficiencia del sistema de derechos y deberes, completable opcionalmente por libre determinación recíproca de las partes ..... 384 7.2.3.3. Vínculo con el TRLGDCU y sus garantías. .......................................... 385 7.2.4. Propuestas de lege ferenda en el ámbito de los requisitos básicos LOE y el deber de conservación .......................................................................................... 385 7.2.5. Propuestas de lege ferenda de mejora del Estatuto económico .................. 385 7.2.5. Propuestas lege ferenda en el ámbito de obras y actuaciones no obligatorias y uso y destino del elemento privativo ................................................................. 386 7.3. REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL .......................... 386. BIBLIOGRAFÍA .......................................................................................................... 389. ANEXOS Y TABLAS LEGISLATIVAS COMPARATIVAS ................................... 402.

(13) ANEXO 2.1. TABLA COMPARATIVA DE LAS DIFERENTES REDACCIONES DE LOS ARTÍCULOS 396 Y 401 DEL CÓDIGO CIVIL ................................................ 403 ANEXO 2.2. TABLA COMPARATIVA MODIFICACIONES LEY HIPOTECARIA SIGUIENDO LAS DEL ARTÍCULO 396 ................................................................... 409 ANEXO 2.3. CUADRO DE LÍMITES Y LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD (Desarrollada a partir de O’CALLAGHAN MUÑOZ, X., op. cit., pág. 71) ................................................................................................................................. 414 ANEXO 3.1. REFORMA POR LEY 2/1988, DE 23 DE FEBRERO.......................... 415 ANEXO 3.2. TABLA DE MODIFICACIONES DE LA LEY, POR EFECTO DE LA LEY 8/1999 .................................................................................................................. 416 ANEXO 3.3. REFORMA FORMAL, POR LEY 1/2000, DE 7 DE ENERO, DE ENJUICIAMIENTO CIVIL. ........................................................................................ 431 ANEXO 3.4. TABLA DE MODIFICACIONES DE LA LEY 49/1960, SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL, POR EFECTO DE LA LEY 8/2013, DE DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS ................ 435 ANEXO 4.1. TABLA COMPARATIVA DE REFORMAS DE LA LEY EN MATERIA DE DISCAPACIDAD .................................................................................................. 444 ANEXO 5.1. TABLA COMPARATIVA DE LAS REDACCIONES DEL ARTÍCULO 17 LPH.......................................................................................................................... 448 ANEXO 6.1. TABLA COMPARATIVA REDACCIONES ARTÍCULO 7.1 ............ 465 ANEXO 6.2 TABLA COMPARATIVA REDACCIONES ARTÍCULOS 7 y 12 ...... 466 ANEXO 6.3. TABLA COMPARATIVA REDACCIONES ARTÍCULO 8 ............... 469 ANEXO 6.4. TABLA COMPARATIVA REDACCIONES ARTÍCULO 7.2 ............ 471.

(14) ÍNDICE DE ABREVIATURAS. AAMN AAR3U AAU ADC CC CCJC CE CGC CGPJ CIDPD CTE DA DD DF DGRN DLC DRAE DUEMM IEE ILP INE ITE LAU LDRP LH LISMI LOE LRSV LSOU PH PPU R3U RAD RCDI RDGRN RDN RDP RDUyMA REDA RH RJA RPC. Anales de la Academia Matritense del Notariado Ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas Área de actuación urbana Anuario de Derecho Civil Código Civil Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil Constitución Española Comisión General de Codificación Consejo General del Poder Judicial Convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad Código técnico de la edificación Disposición adicional Disposición derogatoria Disposición final Dirección General de Registros y del Notariado Deber legal de conservación Diccionario de la Real Academia de la Lengua Diccionario de Uso del Español María Moliner Informe de evaluación de edificios Iniciativa legislativa popular (artículo 87.3 CE) Instituto Nacional de Estadística Inspección técnica de edificios Ley de arrendamientos urbanos Libre determinación recíproca de las partes Ley hipotecaria Ley 13/1982, de 7 de abril, de integración social de los minusválidos Ley de ordenación de la edificación Ley sobre régimen del suelo y valoraciones, de 1998 Ley del suelo y ordenación urbana de 1956 Propiedad horizontal Promotor propietario único Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas Revista Aranzadi Doctrinal Revista crítica de derecho inmobiliario Resolución de la DGRN Revista de derecho notarial Revista de derecho privado Revista de Derecho Urbanístico y Medioambiente Revista Española de Derecho Administrativo Reglamento hipotecario Repertorio jurídico Aranzadi Relación privativo-comunitaria.

(15) SAP STC STS TRLGDCU TRLGDPD TRLRSOU TRLSRU TS UCLM. Sentencia de Audiencia Provincial Sentencia del Tribunal Constitucional Sentencia del Tribunal Supremo Texto refundido de la ley general para la defensa de los consumidores y usuarios Texto refundido de la ley general de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social Texto refundido de la ley de régimen del suelo y ordenación urbana (1992) Texto refundido de la ley del suelo y rehabilitación urbana (2015) Tribunal Supremo Universidad de Castilla-La Mancha.

(16) FIGURAS. CAPÍTULO I Figura 1.1. Cronografía normativa y etapas de la propiedad horizontal Figura 1.2. Esquema de contenidos de la Tesis. CAPÍTULO II Figura 2.1. Esquema de la función social y sus tres coordenadas. Figura 2.2. Tabla de Edificios destinados principalmente a viviendas según tipo de edificio por tamaño del municipio y número de inmuebles Figura 2.3. Ritmo de crecimiento del parque de propiedad horizontal Figura 2.4. Edificios destinados principalmente a viviendas según año de construcción por número de plantas sobre la rasante Figura 2.5. Evolución de número de centros y superficie bruta alquilable (SBA) Figura 2.6. Nuevo ejemplo de economías de escala en la propiedad horizontal no residencial. Figura 2.7. Esquema función social-bases jurídicas de la propiedad horizontal. Figura 2.8. Cuadro de facultades del derecho de propiedad, doctrina clásica (Castán Tobeñas, sintetizando la clasificación de Sánchez Román). Figura 2.9. Gráfico de tela de araña para la propiedad horizontal: Línea de sutura como propiedad especial.. CAPÍTULO III Figura 3.1. Cronografía normativa y etapas de la propiedad horizontal. Figura 3.2. Cronografía de leyes de reformas de la Ley y disposiciones con efecto material.. CAPÍTULO IV Figura 4.1. Cronografía normativa atinente a la accesibilidad y la PH Figura 4.2. Edificios destinados principal o exclusivamente a viviendas, con indicación del número de plantas sobre rasante y de las instalaciones del edificio. Censos de Población y Viviendas 2011. Edificios. INE..

(17) Figura 4.3. Edificios destinados principal o exclusivamente a viviendas, con indicación del número de plantas sobre rasante y de las instalaciones del edificio. Censos de Población y Viviendas 2011. Edificios. INE. Figura 4.4. Población con discapacidad (movilidad), miles de personas. Encuesta de discapacidad. 2008. INE. Figura 4.5. Edificios destinados principal o exclusivamente a viviendas y nº de inmuebles según año de construcción (agregado) por estado del edificio, Censos de Población y Viviendas 2011. Edificios. INE..

(18) ANEXOS. CAPÍTULO I. CAPÍTULO II Anexo 2.1. Modificaciones al Artículo 396 CC Anexo 2.2. Modificaciones a los Artículos 8 y 107 LH. Anexo 2.3 - Tabla de límites y limitaciones del derecho de propiedad horizontal.. CAPÍTULO III Anexo 3.1 - Tabla de modificaciones por Ley 2/1988 Anexo 3.2 - Tabla de modificaciones por Ley 8/1999 Anexo 3.3 - Tabla de modificaciones por Ley 1/2000 Anexo 3.4 - Tabla de modificaciones por Ley 8/2013. CAPÍTULO IV Anexo 4.1. Tabla comparativa de reformas de la Ley en materia de discapacidad.. CAPÍTULO V Anexo 5.1. Tabla comparativa de las redacciones del artículo 17 LPH.. CAPÍTULO VI Anexo 6.1. Tabla comparativa redacciones artículo 7.1 Anexo 6.2. Tabla comparativa redacciones artículo 7.1 y 12 Anexo 6.3. Tabla comparativa redacciones artículo 8 Anexo 6.4. Tabla comparativa redacciones artículo 7.2.

(19) CAPÍTULO I. INTRODUCCIÓN. 1.1. SOBRE EL OBJETO DE ESTUDIO. La Tesis aborda el equilibrio entre el interés privativo y el interés comunitario subyacentes a la propiedad horizontal. Esta relación entre lo privativo y lo comunitario (en adelante, RPC) constituye la esencia de la institución, e inevitablemente asociada, se encuentra en el origen de su conflictividad, reflejada con tino en el aforismo latino communio mater rixarum et discordiarum. La propiedad horizontal tuvo acogida en nuestro ordenamiento en el originario artículo 396 CC, en la forma rudimentaria que en aquel entonces se presentaba en la realidad social, aunque los tratadistas clásicos de la institución ya refieren antecedentes más o menos lejanos 1. Desde entonces, ha transcurrido tan solo siglo y cuarto de tradición jurídica española, y la propiedad horizontal se ha convertido en una de las instituciones jurídicas más presentes en el día a día. Un primer paso hacia su pleno reconocimiento fue la ley de 26 de octubre de 1939, que modificó el artículo 396 CC y determinados preceptos de la legislación hipotecaria. La ley especial llegó dos décadas después, cristalizando en la ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal 2. La Ley constituyó un hito fundamental en la historia de la legislación inmobiliaria urbana española, parangonable a otras leyes coetáneas que abrieron otros ámbitos jurídicos, como la Ley del Suelo de 1956; además se dictó en uno de los momentos estelares de nuestra tradición legislativa 3. Aunque se trata de una norma preconstitucional, la Ley perdura y 1. Los autores clásicos de la propiedad horizontal, y en menor medida también los autores más modernos, detallan los antecedentes y precedentes históricos de la institución en sus monografías: BATLLE VÁZQUEZ, M.: “La propiedad de casas por pisos”, 8ª edición, revisada y actualizada. Alcoy, Marfil, 1980; FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO, M.: La Ley de propiedad horizontal en el derecho español, 3ª edición Madrid, Edersa, 1983; FUENTES LOJO, J. V.: “Suma de la propiedad por apartamentos”, t. I y II. Barcelona, Bosch, 1978; GONZÁLEZ CARRASCO, M. C., Representación de la comunidad de propietarios y legitimación individual del comunero en la propiedad horizontal, Bosch, Barcelona, 1997; HERNANZ CANO, L., y otros, “Las comunidades de propiedad urbana”, 2ª edición, Editorial Colex. Madrid, 1999; MEDINA DE LEMUS, M., “Derecho de propiedad horizontal y multipropiedad”, Ediciones Cálamo, 2002; LOSCERTALES FUERTES, D.: “Propiedad horizontal. Comunidades y urbanizaciones”, 9ª edición, Sepín, 2009; “Propiedad horizontal. Legislación y comentarios”, Madrid, Sepín, 10ª, 11ª y 12ª ediciones, 2013; PÉREZ PÉREZ, M., “Las cotitularidades sobre bienes inmuebles”, Bosch, Barcelona, 2008; GARCÍA GIL, J., “Suma de la propiedad por pisos o locales”, DAPP Publicaciones jurídicas, Pamplona, 2006; PONS GONZÁLEZ Y DEL ARCO TORRES: “Régimen jurídico de la propiedad horizontal”, 9ª edición, Granada, 2007; VENTURA-TRAVESET GONZÁLEZ, A.: “Derecho de propiedad horizontal”. 7ª ed., revisada, ampliada y puesta al día por VENTURA-TRAVESET HERNÁNDEZ, A., Barcelona, Bosch, 2007; ZANÓN MASDEU: “La propiedad de casas por pisos”, Barcelona, Ariel, 1964. Por todos, BATLLE VÁZQUEZ, M., op. cit., pág. 13 y ss. Una exposición más breve, GONZÁLEZ CARRASCO, M. C., op. cit., pág. 13 y ss. 2 A efectos expositivos, la ley 49/1960 será referida como “la Ley” en su noción originaria, que incorporaba las reformas de los artículos 396 y 401 CC y preceptos concordantes y de la legislación hipotecaria. 3 ARNÁIZ EGUREN, R., Terreno, edificación y propiedad horizontal, 2ª edición, Aranzadi, Pamplona, 2015, pág. 143. Considera un primer momento, en la segunda mitad del siglo XIX con la publicación de normas de calidad y perdurables como la Ley Hipotecaria, la Ley del Notariado, la Ley del Registro Civil, la. 1.

(20) mantiene su vigencia por su planteamiento inspirado en la mejor tradición jurídica española. Muestra de ello es que la primera gran reforma de la Ley, en 1999, fue la primera y por ahora, única, ley que nació de una iniciativa legislativa popular. La elección de este objeto de Tesis responde a una doble razón. La primera, por constituir una de las más interesantes paradojas que la realidad social ha deparado al Derecho 4, por cuanto su esencia es la atribución de un derecho dominical sobre un piso o local “aherrojado” entre otros varios de semejantes características e igualmente soportados y separados unos por otros por forjados, hormigón y muros en el interior de un mismo edificio. La segunda razón es que la construcción y el modelo de propiedad inmobiliaria actual descansan prácticamente en el auge que esta institución tuvo desde sus más tempranos tiempos, dentro y fuera de España. Se puede afirmar sin reservas que, a pesar de su complejidad jurídico-conceptual y de su distancia del modelo de propiedad inmobiliaria de la Codificación recogido en el artículo 348 CC, se trata de una propiedad especial plenamente aceptada y arraigada, sin la cual el modelo de habitación y convivencia urbanas en España sería muy distinto. No abundan Tesis doctorales sobre la materia 5, en claro desequilibrio con la presencia de la institución en la realidad social y con lo copioso de la doctrina, observada en la experiencia personal adquirida durante varios años de ejercicio como órgano de gobierno de una comunidad de propietarios. La Tesis quiere ser también un tributo, modesto, a los autores y a la doctrina. La doctrina contribuye a la evolución de la institución, proporcionado puntos de vista y sana crítica que la adaptan al ritmo de los tiempos, y facilitando a Jueces y Tribunales referencias doctrinales que, en su independencia judicial, sirvan en la difícil tarea de juzgar 6, “dar a cada uno lo suyo”, tercero de los tres pilares de ULPIANO sobre los que se asienta y justifica el Derecho 7. La doctrina, si bien no es fuente del Derecho, sí es un medio de conocerlo o profundizar en su estudio, pues como declara la STS de 8 de octubre de 2008 (EDJ 185054), la doctrina trabaja sobre fuentes, pero no lo es en sí misma. Tributo a los autores clásicos, que supieron encender y mantener el debate en Ley de Aguas, la Ley de Minas o el Código Civil. El segundo momento se dio en las décadas de los 50 y los 60 del siglo pasado, con la renovación de los llamados tecnócratas, con disposiciones de tanta calidad como la Ley de Expropiación Forzosa, la Ley del Suelo, la Ley de Procedimiento Administrativo, la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa o la propia Ley. 4 MONET Y ANTÓN, F., “Estatutos de la Propiedad Horizontal”, AAMN, Vol. 12, 1957, pág. 5. 5 Excepciones a la vez que magníficos ejemplos son la tesis doctorales de GONZÁLEZ CARRASCO, M. C., Representación de la comunidad de propietarios y legitimación individual del comunero en la propiedad horizontal, editorial Bosch. Barcelona, 1997; PÉREZ PASCUAL, E., El derecho de propiedad horizontal. Un ensayo sobre su estructura y naturaleza jurídica, editorial Marcial Pons, Madrid, 1974; ECHEVERRÍA SUMMERS, F.M., El estatuto de la Propiedad Horizontal, editorial Comares, Granada, 2000; COCA PAYERAS, M., Tanteo y retracto, función social de la propiedad y competencia autonómica, Real Colegio de España, Florencia, 1988; DÍAZ MARTÍNEZ, A., Propiedad horizontal. El Título constitutivo y su impugnación judicial, editorial Aranzadi, 1996. 6 La importancia de esta tarea fue resaltada por BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO en la presentación del primer número de la publicación CCJC, Civitas, 1983. También PÉREZ SERRANO, N., en su comentario crítico a la STS de 26 de noviembre de 1956 (RJA 4120), ADC, 1957, pág. 967. 7 DOMICIO ULPIANO enunció sus tres preceptos del Derecho “Honestere vivere, alterum non laedere, suium quique tribuere” (Justiniano. Institutas I, 1, 3). Sirva también para introducir al protagonista de la propiedad horizontal, el propietario, y al impulso que debe seguir su actuación “que el propietario se conduzca en su piso o local como un bonus pater familia, y que ejerza su derecho sin perjudicar y con respeto del derecho de los demás propietarios”.. 2.

(21) torno a la institución, y a los más modernos, que mantienen viva la comunidad de doctrina con sus diferencias en torno a una institución viva, muy presente en las relaciones de convivencia y marcada por su elevada casuística, y muy necesitada de soluciones en Derecho a numerosos y variados conflictos. En representación de todos, especial mención al Excmo. Sr. D. Luis Díez Picazo, fallecido mientras se redactaba esta Tesis, y exponente de esa doctrina generadora de ideas y argumentaciones jurídicas, algunas de las cuales han guiado y han sido esenciales para acuñar las ideas defendidas en esta Tesis Doctoral. Finalmente, señalar el imprescindible complemento del círculo de operadores jurídicos, como Notarios y Registradores, que tan importante papel jugaron cuando la institución empujaba pero apenas se podía desenvolver en el molde del originario artículo 396 CC. Porque la propiedad horizontal es institución jurídica donde muy finamente se entreteje la acción doctrinal, como afirma NÚÑEZ LAGOS, en el seno de un ordenamiento jurídico inmobiliario y registral de “efectos del Registro inmobiliario alemán y suizo, dentro de un Código Civil completamente latino, y en buena parte napoleónico” 8. Dificultad igualmente manifestada en tiempos más modernos por GALLEGO BRIZUELA, al afirmar que la propiedad horizontal sigue planteando numerosas cuestiones acerca de cuya resolución ni la doctrina científica en su estudio, ni los Jueces y Tribunales en su aplicación 9, ni la DGRN en sus resoluciones, han conseguido ponerse de acuerdo.. 1.2. SOBRE EL MÉTODO. La Tesis versa sobre “La evolución del interés privativo frente al comunitario en la propiedad horizontal”. El tema se trata con un enfoque multifacético, pues la propiedad horizontal es institución jurídica poliédrica con multitud de aristas. Una primera nota metodológica es el análisis de la evolución jurídica de la institución, enfoque que revela su verdadero valor en la propiedad horizontal, institución relativamente joven y nacida materialmente desde abajo en la reconstrucción urbana tras las grandes guerras europeas en la primera mitad del siglo XX. El examen de dónde se procede proporcionará claves para comprender dónde nos encontramos, y de aquí, el devenir futuro. Una segunda nota es la consideración de la realidad social regulada, haciéndose eco de la preocupación del legislador manifestada en la Exposición de motivos de la Ley, cuando dice “toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto más…cuando versa sobre una institución que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad”. La descripción y análisis de esta realidad social -. 8. NÚÑEZ LAGOS, R., El Registro de la propiedad español, Separata RCDI núm. 251, 1949, comentado por BALLARÍN. A., ADC, 1949, Tomo II, pág. 676. 9 GALLEGO BRIZUELA, C., “Guía Práctica de Comunidades de Propietarios”, 13ª edición, 2013, Ediciones Libertas, pág. 23.. 3.

(22) compuesta por cosas y personas, que se relacionan en un especial entorno objetivo 10- se realiza recabando en lo necesario el auxilio del método empírico, subrayando la justa reivindicación de SÁNCHEZ GONZÁLEZ, frente a las críticas que recibe la investigación jurídica, provenientes de otras ramas científicas más próximas a las llamadas ciencias puras, por utilizar criterios poco objetivos para mensurar la calidad y cantidad de su producción investigadora 11. Otra nota metodológica es la delimitación del ámbito de estudio, dada la creciente incorporación de nuevas realidades sociales al ámbito de aplicación de la Ley. La Tesis se centra en la propiedad horizontal típica, que es la descrita por el artículo 396-I CC, en forma de edificación cerrada o abierta. En cuanto a su constitución, se centra en el supuesto de constitución por el promotor propietario único (PPU) del edificio que comienza su construcción e inicia las ventas de pisos o locales sobre plano. Ambos supuestos son los mayoritariamente presentes en la realidad social, tanto ahora como a la promulgación de la Ley, como así se constata en su Exposición de motivos 12. La elaboración del tema de Tesis ha perseguido el rigor metodológico, en sus facetas académica, intelectual y jurídica. El rigor académico, por cuanto se trata de una Tesis Doctoral, que ocupa una especial posición en el currículo académico en el cénit de la formación superior, y es fruto de años de meditado estudio e investigación. Rigor tanto más necesario como contrapartida del mayor margen de expresión de ideas propio del entorno académico-universitario, foro por excelencia para la producción o nacimiento de nuevos enfoques o modos de ver la realidad social. El rigor intelectual se hace muy necesario, puesto que las ideas y propuestas que se presentan pueden no seguir la corriente mayoritaria de pensamiento jurídico, o incluso entrar en su sana crítica, y por ello, han de motivarse, argumentarse y defenderse con solidez. Finalmente, el rigor jurídico, por cuanto se trata de una institución jurídica, familiar pero compleja.. 1.3. ETAPAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL El aspecto evolutivo de la institución se ha encuadrado siguiendo tres hitos temporales (Figura 1.1). La elección de los hitos temporales -años 1889, 1939 y 1960responde a una doble razón. Primera, son los años en que se modificó el precepto-sede de 10. En palabras de BATLLE VÁZQUEZ, M., la propiedad horizontal es “uno de los aspectos jurídicos más importantes y vivos del Derecho civil en su proyección social”, op. cit., pág. 8. 11 SÁNCHEZ GONZÁLEZ, Mª PAZ, ¿Debo pedir disculpas por dedicarme a la investigación jurídica? R.D.P., mayo-junio 2015, pág. 87 y ss. 12. Considera MEDINA DE LEMUS que “la posibilidad de vender casas enteras para dedicarlas a renta y pisos por separado a un público de consumidores directos más numeroso, así como la protección oficial dedicada a los empresarios de este sector y a los adquirentes modestos, creó una nueva actividad mercantil y un nuevo tipo de empresario: el constructor, profesión que durante muchos años podía iniciarse sin capital al venderse sobre plano los pisos meramente proyectados a pagar en plazos, con préstamos y bonificaciones que se hacen efectivos en el curso de la construcción que financian”. Retornos al título constitutivo de la propiedad horizontal, RCDI núm. 657, febrero 2000, págs. 1121-1183.. 4.

(23) la institución, el artículo 396 CC. Segunda, se corresponden igualmente con modificaciones de la legislación hipotecaria, de especial relevancia para la institución, las sucesivas Leyes Hipotecarias de 1861, el Texto Refundido de 1909 y su reforma de 1944, y, finalmente, la Ley Hipotecaria de 1946, vigente hoy día. La primera etapa se extiende desde la promulgación del Código Civil, hasta la ley de 26 de octubre de 1939, sobre construcción, gravamen y régimen de viviendas de pisos o partes determinadas, que reformó el artículo 396 CC y los artículos 8 y 107 LH de 1909. Etapa de gestación, marcada por la obscuridad normativa y un debate doctrinal creciente parejo con la significación de la institución en la realidad social. La institución era apenas reconocida y era considerada un supuesto de hecho específico incrustado en el régimen de la comunidad de bienes (artículos 392 y ss CC), sin autonomía respecto de éste 13. La segunda etapa se inicia con la citada Ley de 1939, que denominó la institución como “propiedad horizontal”, no en su rúbrica, sino en su preámbulo, que ya afirmaba la existencia en la realidad social de la llamada “propiedad horizontal”, distinta de la copropiedad o comunidad de bienes sobre un edificio. Esta etapa estuvo marcada por la vacilación y el debate doctrinal y jurisprudencial, sin duda bajo el efecto atávico de décadas precedentes en que no se pudo moldear jurídicamente la nueva institución. La reforma quedó pronto superada por la propia evolución de la realidad social, y como señala CUADRADO IGLESIAS, pese a su insuficiencia, el extraordinario desarrollo de la institución excedió las previsiones del legislador 14. Finalmente, la tercera etapa vino marcada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que significó el pleno reconocimiento jurídico de la institución. A su vez, en esta etapa se tienen momentos destacados, como la promulgación de la Constitución de 1978, con su impacto dogmático y normativo en todo el ordenamiento jurídico, el paso del filtro constitucional en sendos pronunciamientos del TC, y luego, dos reformas importantes de la Ley, por ley 8/1999, de 6 de abril, y por ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.. 13. Un sector minoritario consideró posible una regulación autónoma a partir de los escasos preceptos de posible aplicación específica, como el artículo 392 (sistema de fuentes); el propio artículo 396; el inciso final del artículo 398 (que excluía de la administración y disfrute común la parte de la cosa privativa) y en el 401 (excepción a la actio communi dividundo cuando de hacerla resulte la cosa común inservible para el uso a que se destina). 14 CUADRADO IGLESIAS, M., Prólogo a Comentarios a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Ley 8/1999, de 6 de abril, coord. CUADRADO IGLESIAS, M., Dykinson, Madrid, 2000.. 5.

(24) Figura 1.1. Cronografía normativa y etapas de la propiedad horizontal.. 6.

(25) 1.4. DIVERSIDAD DE SIGNIFICADOS DE LA DENOMINACIÓN “PROPIEDAD HORIZONTAL” FUENTES LOJO 15 recoge las diversas denominaciones doctrinales de la institución. “Propiedad de casas por pisos”, defendida por BATLLE; “parcelación cúbica”, que guarda cierta afinidad geométrica con la realidad social, apoyada por NAVARRO AZPEITIA 16; “condominio de casas o de edificios”, que goza del predicamento de la doctrina y normativa italiana; “copropiedad pro diviso”, favorecida por JERÓNIMO GONZÁLEZ; copropiedad, por influencia de la coproprieté francesa; “propiedad separada orgánica” o “propiedad separada por pisos o locales”, de ROCA SASTRE 17; son solo algunos ejemplos representativos de esa diversidad que sin duda es reflejo del intenso debate doctrinal vivido décadas atrás acerca de su naturaleza jurídica. BATLLE VÁZQUEZ, uno de los clásicos, justifica la invariabilidad del título de las siete ediciones de su obra “Propiedad de casas por pisos” -entre 1933 y 1973- por considerarlo el más adecuado 18 frente a “propiedad horizontal”, que considera “totalmente criticable” por tratarse de un americanismo procedente de legislaciones iberoamericanas que regularon esta realidad social más tempranamente que España. Pero acabó admitiendo “propiedad horizontal” como consagrada por la práctica y nuestra tradición jurídica. Aunque el proyecto de ley remitido a Cortes utilizaba únicamente la denominación de propiedad horizontal, durante los trabajos de la Ponencia, y sin duda por influencia de BATLLE VÁZQUEZ, uno de sus miembros más destacados, se sustituyó tal denominación por la de “propiedad por pisos”, pero solo en varios de sus pasajes más significativos 19. El resultado, un cuerpo legal en el que se nombra la misma realidad social llamada a ser regulada, bajo dos denominaciones 20.. 15. FUENTES LOJO, J.V., Novísima Suma de la Propiedad Horizontal, Editorial Bosch, Barcelona, 1998. Otros autores son FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO, M., Comentario al artículo 396, Comentarios al Código Civil, pág. 128; VENTURA-TRAVESET, A., Derecho de Propiedad Horizontal, Editorial Bosch, 7ª edición, Barcelona, pág. 21 y ss. 16 NAVARRO AZPEITIA la llama «parcelación cúbica». Naturaleza y regulación de la propiedad de casas por pisos, Barcelona, 1942, Colegio Notarial. Con antecedente en el “cube d’air” de SAVATIER, M., (citado por MOUREY, J.L., Les equilibres socio-psycologiques de la copropriété, Librairie Generale de droit et de jurisprudence, 1970, París, pág. 260). 17 ROCA SASTRE, R.M., Derecho Hipotecario, Tomo V, Editorial Bosch, 2008, pág. 31, recoge que el nombre de “propiedad horizontal” fue usado ya por el Código civil argentino de 1889, al disponer en su artículo 2617, que el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad. 18 BATLLE VÁZQUEZ, M.: “La propiedad de casas por pisos”, 8ª edición, revisada y actualizada. Alcoy, Marfil, 1980, prefacio. 19 En el debate final de la Comisión de Justicia, celebrado el 4 de julio de 1960, se adoptó la denominación “propiedad por pisos” en varios pasajes significativos: 1) El párrafo III de la Exposición de motivos, tarjeta de presentación de la Ley: “La ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación «ex novo», de manera completa, de la propiedad por pisos”; 2) El artículo 8.4º LH, que marcó la apertura del Registro a “los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada”; 3) La rúbrica del Capítulo II, “Del régimen de la propiedad por pisos”, que cubre la práctica totalidad de la regulación especial; 4) El importante artículo 5, que regula el título constitutivo; y 5) La DT segunda, que regula el pacto para el mantenimiento estatutario de los derechos de tanteo y retracto. 20 La reforma por ley 8/1999, de 6 de abril, consolidó la denominación de propiedad horizontal, en los nuevos artículos 1 y 2, en el artículo 9.1.e) y en el artículo 17.Primera.. 7.

(26) Los textos legales ofrecen gran profusión de términos y expresiones para significar la propiedad horizontal: “forma de propiedad”, “forma especial de propiedad”, “régimen de propiedad”, “régimen especial de propiedad”, “régimen de propiedad horizontal”, “derecho”, etc., algunas ya presentes en la formulación originaria que no fueron resueltas en las sucesivas reformas. Es aplicable el comentario crítico de BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, que pone de manifiesto la importancia y necesidad del aspecto técnico de leyes y textos legislativos claros 21. A efectos expositivos, se distinguen las siguientes acepciones a la expresión genérica “propiedad horizontal”: como institución jurídica, como derecho subjetivo y como régimen jurídico o derecho objetivo que la regula.. 1.4.1. Propiedad horizontal, como institución jurídica. La propiedad horizontal es una institución jurídica nacida a partir de un fragmento de la realidad social llamado a ser regulado por la Ley. Este fragmento viene dispuesto en el supuesto de hecho de la norma del artículo 396-I CC en sus sucesivas redacciones. Este es el sentido de la denominación que sirve de rúbrica general de la Ley, y de la recogida en su artículo 1, tras la reforma de 1999 (y también es el sentido de la “propiedad por pisos” de la rúbrica del Capítulo II). Como institución, su origen es un ejemplo de la teoría institucionalista, desde la realidad social 22. La propiedad horizontal surgió ante la necesidad de reconstruir la ciudad tras las guerras europeas de la primera mitad del siglo XX, con el paralelo progreso de las técnicas y materiales de construcción 23. La dogmática distingue en la institución sus elementos reales, subjetivos y formales, que, en su conjunto, conforman el soporte objetivo, subjetivo y jurídico de la propiedad horizontal constituida. Son sus elementos reales el edificio, que a su vez integra los elementos privativos y los elementos comunes. Los elementos personales son el otorgante u otorgantes del título constitutivo y los compradores y adquirentes de pisos o 21. BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, R., Los malos legisladores, Revista Doctrinal Aranzadi CivilMercantil núm. 10/2015 parte Tribuna, Editorial Aranzadi, Cizur Menor, 2015, del que se reproduce: “No me estoy refiriendo a lo que podríamos denominar el contenido de las leyes, sino al aspecto técnico de las mismas. No es lo mismo trabajar a partir de un texto legislativo claro que hacerlo a partir de una redacción confusa, que propicie la disparidad de interpretaciones y, en su caso, la imposibilidad de saber cuál ha sido la voluntad del legislador, y, consecuentemente, qué es lo que dice la ley”. 22 http://ocw.innova.uned.es/ocwuniversia/teoria-del-derecho/teoria-del-derecho/resumenes-1/tema-12otros-conceptos-juridicos-fundamentales. Cursos abiertos de la UNED, Teoría del Derecho. Como expresión dogmática de la tradición jurídica romana, la institución jurídica constituye la abstracción a partir del subconjuntos de normas que se ordenan alrededor de un núcleo e idea común de relaciones jurídicas, como las relaciones familiares, societarias, etc. Pero como expresión de la teoría institucional de SAVIGNY, las instituciones jurídicas no se construyen desde las normas ni desde la dogmática jurídica, sino desde la realidad social. En uno y otro caso, lo que dota de sentido a las normas es precisamente su adscripción a una determinada institución. 23 En el mismo sentido, ARNÁIZ EGUREN, R., Terreno, edificación, propiedad horizontal y prehorizontalidad, Thomson Aranzadi, 1ª edición, 2010, pág. 271, La horizontalidad no constituye una creación jurídica de carácter artificial o una institución debida al ingenio de los juristas. En realidad, en su forma originaria, es decir, la propiedad de casas por pisos, nace con la ciudad…pero su construcción jurídica es obra de la dogmática, con un amplio inventario de posiciones acerca de su naturaleza jurídica.. 8.

(27) locales. El elemento material y formal es el título constitutivo, en sus significados de negocio jurídico constitutivo y forma documental que lo recoge. Los elementos personales y formales se tratan con una perspectiva dinámica, en tres momentos: en el momento constitutivo (véase Sección 3.4), en el de la adquisición del derecho subjetivo (seguidamente), y en el posterior funcionamiento orgánico de la institución, que será objeto del Capítulo V.. 1.4.2. Propiedad horizontal, como derecho subjetivo. El derecho de propiedad horizontal es un derecho subjetivo, un derecho de propiedad especial que vincula una cosa a su dueño24. El momento en que se produce la adquisición del derecho de propiedad horizontal tiene lugar conforme al sistema traslativo del dominio vigente en nuestro ordenamiento, mediante el sistema de título y modo: El título, basado en acto o negocio jurídico admitido en Derecho conforme al artículo 609 CC, seguido de la traditio. Efectuada la traditio, se adquiere la propiedad del piso o local. La traditio surte efecto con independencia de si existe o no título constitutivo, de modo que los elementos privativos susceptibles de ser objeto de derecho en un edificio conforme a los requisitos del artículo 396-I CC constituyen per se objetos lícitos susceptibles de apropiación individualizada, esto es, pueden ser objeto del derecho de propiedad horizontal, y para ello no es necesario el otorgamiento de título constitutivo. No obstante, se trata de una situación excepcional, conocida como propiedad horizontal de hecho, proscrita por la Ley en forma expresa conforme a su DT 1ª 25. La diferencia entre una u otra situación estriba en que si existe título constitutivo, desde el momento en que se produce una sola transmisión de un derecho de propiedad horizontal, se genera ex lege la comunidad de propietarios prevista en la Ley y comienza la andadura de la propiedad horizontal como colectividad organizada; mientras que si no hay título constitutivo, se genera la propiedad horizontal de hecho, marcada por la inseguridad jurídica que hubo de ser resuelta por la jurisprudencia con soluciones de justicia material, y que tras la reforma de 1999, fue traída a la aplicación analógica de la Ley por su nuevo artículo 2.b).. 1.4.3. Propiedad horizontal, como régimen jurídico de la institución. El término “régimen jurídico” es muy utilizado para denotar el conjunto normativo que regula una institución, entidad o actividad (Diccionario de la Real Academia de la Lengua, DRAE), o que reglamentan cierta cosa (Diccionario de Uso del Español María Moliner, DUEMM). La Ley lo utiliza profusamente tanto en sentido abstracto (régimen jurídico de la propiedad horizontal) como en sentido concreto (régimen jurídico aplicable a un determinado edificio de propiedad horizontal, también en. 24. Este significado se encuentra, entre otros, en el artículo 3, o el artículo 5-III. La DT 1ª dispone la aplicación de la Ley a todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas. 25. 9.