FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN y
CONSTRUCCIÓN INMOBILIARIA – DORREGO Nº 946.
PRELIMINAR: Entre ASOCIACION MUTUAL ARGENTINA – A.N.A., C.U.I.T. Nº 30-52674561-9, con domicilio en calle Avenida Callao Nº 1540, de esta ciudad, representada en este acto por su Presidente el Dr. Marcelo Manuel Bubis, su Secretaria, la Dra. Claudia Luisa Busacca, según acta de designación que se adjunta al presente, en adelante el FIDUCIANTE-BENEFICIARIO y por la otra parte lo hace BERUTI 3786/88 S.R.L. representada en este acto por su socio gerente y representante legal, con facultades suficientes para este acto, Dr. Roberto Orlando Paradis, DNI Nº 11.442.323 con domicilio en la calle Sarmiento 1562, 2do Piso, Of. 4 de esta ciudad, en adelante el FIDUCIARIO.- Las partes convienen celebrar el presente contrato de FIDEICOMISO INMOBILIARIO, en un todo sujeto a las siguientes cláusulas:
MANIFIESTA: 1) La ASOCIACION MUTUAL ARGENTINA manifiesta que la finalidad de uso, de las unidades funcionales que se le adjudicarán de acuerdo a lo que surge del presente, será la prestación de servicios de alquiler temporario para sus asociados; 2) La ASOCIACIÓN MUTUAL ARGENTINA manifiesta conocer, que al día de la fecha, BERUTI 3786/88 SRL ha celebrado BOLETO DE COMPRAVENTA como COMPRADORA, teniendo por objeto la adquisición de la propiedad inmueble sita en calle Av. Dorrego Nº 946, y que el aporte a efectuarse por A.N.A., en su carácter de FIDUCIANTE, tendrá por objeto abonar parte del pago estipulado como precio de la propiedad inmueble fiduciaria, donde en ella se desarrollará el PROYECTO INMOBILILARIO denominado DORREGO 946; 3) FIDUCIANTE y FIDUCIARIO manifiestan que con anterioridad al presente han suscripto CONVENIO DE PARTES, donde BERUTI 3786/88 SRL, compensará a la ASOCIACIÓN MUTUAL ARGENTINA, adjudicando unidades funcionales en el inmueble sito en Av. Dorrego Nº 946, el valor monetario estipulado, en la cláusula 1.1. y tomada como obligación de pago en la cláusula 6, apartado 3.9., del contrato de fideicomiso celebrado en fecha 4/12/2007 (FIDEICOMISO BERUTI 3786/88); 4) Los que suscriben declaran que el convenio de partes, ut supra mencionado, es constitutivo de este contrato de FIDEICOMISO, hasta que se cumplimenten los cargos
estipulados, según surge en su cláusula identificada bajo el número…. del acuerdo citado. 4) Que en función de lo expuesto las partes firmantes vienen a celebrar contrato de FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN DE CONSTRUCCION INMOBILIARIA denominado FIDEICOMISO DORREGO 946, el cual constituye domicilio legal en la calle Sarmiento Nº 1562, 2do Piso, Of. 4, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, conforme lo normado por la ley 24.441 de financiamiento de la vivienda y la construcción, y lo que expresamente se estipula en los siguientes artículos:
1. DE LAS PARTES:
1.1. La ASOCIACION MUTUAL ARGENTINA – A.N.A., representada por su Presidente el Dr. Marcelo Manuel Bubis y su Secretaria, la Dra. Claudia Luisa Busacca, asumen en este acto el carácter de FIDUCIANTE y así serán denominados en adelante a los efectos de este contrato y la sociedad comercial BERUTI 3786/88 S.RL. asume en este acto el carácter de FIDUCIARIO y así será llamada en adelante a los efectos del presente.
1.2. Serán BENEFICIARIOS del FIDEICOMISO el FIDUCIANTE que en virtud de este contrato adquiere el derecho de recibir del FIDUCIARIO unidades funcionales del edificio a construirse en calle Dorrego Nº 946 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, adjudicándosele al FIDUCIANTE – BENEFICIARIO las unidades funcionales correspondientes, conforme los términos que se detallarán en el presente contrato.
2. DEL APORTE FIDUCIARIO:
2.1. Los aportes fiduciarios que efectuará El FIDUCIANTE están sujetos al CONVENIO DE PARTES, suscripto en fecha --/--/2008, donde este es constitutivo del presente contrato de fideicomiso.- Siendo el valor de aporte dinerario la suma equivalente a la de dólares estadounidenses billete de ochocientos cincuenta mil dólares (U$S 850.000,00).
2.2. Que en función al aporte fiduciario, al FIDUCIANTE se le adjudicarán la proporción del 32% de la superficie propia a construirse, que equivalen a la cantidad de metros cuadrados (mts2) quinientos ochenta y siete (587) cubiertos y descubiertos propios, según el anteproyecto, que se adjunta al presente y se individualiza como ANEXO 1, siendo este parte constitutiva del contrato.
El presente contrato tiene por objeto la realización, por parte del FIDUCIARIO, de los siguientes actos:
3.1. La adquisición del inmueble ubicado en calle Av. Dorrego Nº 946, entre Av. Corrientes y calle Gral. Juan Gregorio Lemos, Nomenclatura Catastral: Circ.: 17; Secc.: 33, Manz. 7, Parc.: 41-B, Matrícula Nº FR-17-14846, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
3.2. La construcción en dicho inmueble de un complejo habitacional para uso exclusivo de los titulares de dominio de las unidades funcionales resultantes, conforme al plano del proyecto de obra que será presentado oportunamente ante la Dirección de Obras Particulares del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según consta en el ANEXO 1 ut supra mencionado y cuya calidad constructiva han determinado las partes en el ANEXO 2 de este contrato, que también, debidamente firmado por las partes, se agrega al presente contrato, que conforman el PROYECTO CONSTRUCTIVO denominado “DORREGO 946”.
3.3. La afectación del inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, establecido por ley 13.512 una vez finalizada la obra.
3.4. La escrituración de las unidades funcionales adjudicadas al BENEFICIARIO y/o terceros adquirentes.
3.5. La fiduciaria se reserva el derecho de designar a la persona física y/o jurídica que tendrá a su cargo la comercialización de las unidades funcionales resultantes del emprendimiento.
3.6. El FIDUCIARIO manifiesta que renuncia al cargo y costo de comercialización para las unidades funcionales a adjudicarse al FIDUCIANTE – BENEFICIARIO, identificada como ASOCIACION MUTUAL ARGENTINA – A.N.A.
4. PLAZO: El presente contrato de fideicomiso se celebra por un plazo de tres (3) años contados a partir de la fecha del Decreto Municipal que apruebe el proyecto de obra.
4.1. El FIDUCIARIO manifiesta, que la fecha de traslación de dominio fiduciario a BERUTI 3786/88 SRL será en fecha 11 de junio del año 2009, de acuerdo al contrato de SEÑA celebrado en fecha 3/10/2008, que se adjunta al presente. 4.2. Las partes determinan que el referido plazo de contrato se compone de la siguiente forma: A) Un plazo de construcción de veintiún (21) meses contados
a partir de la fecha de aprobación de los planos por parte del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (una vez cumplimentada la traslación de dominio fiduciario) y B) Un plazo de quince (15) meses para escriturar las unidades funcionales y cocheras resultantes del proyecto constructivo.
4.3. Las partes de común acuerdo podrán prorrogar dicho plazo teniendo en cuenta las demoras en la ejecución del proyecto.
4.4. En el supuesto que el cumplimiento total del objeto ocurra antes del vencimiento del plazo, el mismo se considerará reducido a dicho término.
5. COMPENSACIÓN – ADJUDICACIÓN: En compensación del aporte efectuado por el FIDUCIANTE - ASOCIACION MUTUAL ARGENTINA, se le adjudicarán: CATORCE (14) UNIDADES FUNCIONALES, que sumarán una superficie total propia (cubierta y descubierta) de quinientos ochenta y siete metros cuadrados (587 mts2) que equivale a la proporción del 32% de la superficie propia a construirse, ubicadas, las primeras 12 unidades, en el bloque dos (2) contrafrente desde los pisos séptimo (7mo) al doceavo (12vo) y las dos (2) unidades restantes ubicadas en el bloque dos (2) frente en el piso doceavo (12vo), según proyecto constructivo parte del presente.
5.1. El FIDUCIARIO se obliga a adjudicar diez (10) Unidades funcionales, de las catorce mencionadas en el punto ut supra, divididas en dos (2) cada una acondicionadas íntegramente para su explotación, dando como resultado veinte (20) habitaciones, manifestando el FIDUCIARIO que dichas unidades y su subdivisión se encuentran pre-aprobadas por el GCBA; las unidades en cuestión serán las ubicadas entre los pisos doceavo (12vo) al octavo (8vo) inclusive.
5.2. Y sobre las restantes cuatro (4) Unidades funcionales, se adjudicarán como departamentos de un dormitorio según proyecto constructivo anexo al presente.
5.3. El FIDUCIARIO se obliga a entregar la totalidad de las unidades funcionales a adjudicarse con el mobiliario y accesorios que se describen en el ANEXO 3 “MEMORIA DESCRIPTIVA MOBILIARIO” siendo este parte constitutiva del presente.
6.1. REMUNERACION DEL FIDUCIARIO. La remuneración del FIDUCIARIO incluye sus honorarios propios y de terceros, así como los gastos propios y de terceros no especificados en los demás rubros contenidos en el anexo 2., es por ello que se conviene que el monto de la remuneración del FIDUCIARIO será.- El resultante del remanente de los ingresos producidos por la adjudicación de las unidades funcionales.- La remuneración se hará efectiva una vez que se finalice la adjudicación de la totalidad de las unidades funcionales resultantes del proyecto constructivo ut supra.- El FIDUCIARIO declara que no tendrá nada mas que reclamar sea cual fuese el remanente de ganancias, una vez que satisfaga la adjudicación de las unidades funcionales ha adjudicarse.
6.2. FACULTADES DEL FIDUCIARIO. El FIDUCIANTE reconoce a favor del FIDUCIARIO las facultades necesarias para cumplir con el objeto del contrato, incluyendo a partir de la firma del presente, las siguientes:
6.2.1. Contratar los profesionales, operarios y técnicos necesarios para tomar mensuras, realizar toda clase de pruebas y mediciones necesarias para la confección de los planos para su posterior presentación en el GCBsAs.
6.2.2. Comercializar las unidades funcionales resultantes y dar entrega, a los eventuales asociados, de copia del presente contrato para su conocimiento. 6.2.3. Aprobar el diseño definitivo de la obra, el plano de subdivisión y su reglamento de copropiedad a los fines de presentarlo ante las autoridades competentes para su aprobación.
6.2.4. Afectar el PROYECTO CONSTRUCTIVO bajo la ley de
prehorizontabilidad y propiedad horizontal establecidos por las leyes 19.724 y 13.512.
6.2.5. Las partes toman conocimiento que el presente contrato implica el otorgamiento de poder por parte del FIDUCIANTE a favor del FIDUCIARIO para: A) Firmar en nombre del FIDUCIANTE los boletos de compraventa de las unidades resultantes en caso que la Asociación Notarial Argentina requiera de comercializar las unidades a adjudicarse a sus asociados y B) Efectuar la posterior traslación de dominio a los asociados adquirentes, de acuerdo al art. 17 y ss de la ley 24.441
6.2.6. Efectuar el servicio de cobro y/o contratar el mismo para percibir los pagos de los beneficiarios y/o - adquirentes de las unidades funcionales resultantes de la obra.
6.2.7. Contratar empresa inmobiliaria a los fines de ofertar las unidades resultantes del PROYECTO.
6.3. OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO. El FIDUCIARIO asume las siguientes obligaciones:
6.3.1. Recibir la propiedad ubicada en DORREGO Nº 946 en carácter de FIDUCIARIO.
6.3.2. Administrar los fondos recaudados, por la comercialización de las unidades, destinándolos a soportar los costos de la obra -MONTO DE INVERSIÓN DE OBRA-, y de todos los demás gastos y honorarios necesarios para llevar a cabo el proyecto constructivo.
6.3.3. Contratar, administrar y dirigir las obras y servicios para la realización del proyecto.
6.3.4. Realizar los trámites necesarios para la obtención de las autorizaciones e inscripciones que resulten necesarias ante el GCBs.As. y cualquier otro organismo.
6.3.5. Transferir las unidades funcionales a los BENEFICIARIOS.
6.3.6. Rendir cuentas de sus actividades al FIDUCIANTE, a través de la entrega de un resumen MENSUAL, en el que constará: A) El estado de avance de obra, B) El estado patrimonial del FIDEICOMISO, C) Las tareas pendientes a realizar y D) Cualquier otra información que se considere relevante.
6.3.7. Queda prohibido al fiduciario transmitir el dominio de los bienes inmuebles, muebles, derechos, valores y créditos que integren el patrimonio de afectación a título gratuito.- Asimismo se prohíbe al fiduciario adquirir para sí o por interpósita persona los bienes que integran el patrimonio fiduciario, y realizar todo otro acto o contrato ajeno o extraño a los fines del presente fideicomiso.
6.3.8. El fiduciario, en su calidad de gestor del patrimonio fiduciario, asumirá la responsabilidad civil, laboral y tributaria que pudiera originarse en todas las actividades que constituyen el objeto del presente contrato de fideicomiso, en consecuencia deberá tomar los seguros que crea conveniente a efectos de
responder por daños causados a terceros, accidentes de trabajo y siniestros.- Las primas que abone serán deducidas del patrimonio fiduciario.
6.3.9. Adjudicar al FIDUCIANTE las unidades funcionales resultantes, de acuerdo a lo manifestado ut supra.
7. MONTO DE INVERSIÓN DE OBRA: Se conviene que se entiende por monto total invertido en la obra los siguientes rubros: a) El importe de los materiales incorporados o consumidos durante la obra con sus fletes y acarreos; b) El importe de la mano de obra, con sus cargas sociales, seguro obrero y seguro de responsabilidad civil utilizada en la obra tanto del personal de la empresa como de contratistas especialmente contratados; c) El importe de los contratos celebrados con los proveedores o gremios en general; d) El Importe de los sueldos de los capataces y serenos con sus cargas sociales y seguros; e) El importe de los honorarios profesionales por el proyecto y dirección de obra; f) El importe del costo de transporte, de energía eléctrica, agua de construcción, combustibles en general, empleados para la construcción, y tasas que graven la edificación en sí o alguna de sus partes; g) El importe de los equipos, maquinarias, herramientas, etc., que se adquieran para la realización de la obra y su transporte, la limpieza de obra, gastos de medianería, indemnizaciones a terceros con motivo de la construcción de la obra, lo que fuera necesario abonar a terceros, por la sociedad, en concepto de indemnizaciones por despidos, accidentes de trabajo y responsabilidad en general, siempre que dichas indemnizaciones correspondan a eventos derivados de la ejecución de la obra referida; h) El importe de los gastos administrativos, sellados que correspondan tributar por cada uno de los rubros de la presente operación, intereses financieros, si los hubiere, franqueo, gastos notariales, bancarios y jurídicos que sean menester para la obtención de las finalidades de la operación, seguros de responsabilidad civil contra terceros, seguro contra incendio y otros seguros que cubran riesgos vinculados a la construcción, impuestos, tasas y contribuciones creadas o a crearse que graven la operación; planos y mensuras para la división en propiedad horizontal, Reglamento de Copropiedad y Administración, escrituras de poderes, transferencias de dominio y en general todo otro gasto que deba realizarse para la construcción y que aquí se hubiere omitido y que resulte a cargo o en cabeza de la sociedad, la parte vendedora y/o la dirección de obra, es decir que cualquier impuesto o
carga que se derivara de la construcción y de esta operación de venta, cualesquiera que resultara el responsable, forman parte del costo; i) El importe de todo otro gasto o egreso, derecho, impuesto, tasa, contribución o retribución de servicios que fueran indispensables para el cumplimiento de las leyes 13.512 y 19.724 o normas legales o reglamentarias correspondientes o dictadas por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y/o cualquier otra repartición administrativa de carácter oficial que deban intervenir respecto del periodo de pre-horizontabilidad o del consorcio hasta su posesión y escritura de la unidad a que se refiere el presente contrato.- La enumeración precedente es simplemente enunciativa y no limitativa, todos cuantos mas gastos y egresos que pudieren ocasionar con motivo de la construcción.- Todos los puntos (gastos) mencionados son a cargo del fideicomiso.
8. CAMBIO DEL FIDUCIARIO. El fiduciario podrá cesar en sus funciones en caso de incurrir en las causales previstas en los incisos a), c) y d) del artículo 9 de la Ley 24.441, reservándose por la presente el FIDUCIANTE, la designación del Fiduciario Sustituto a quién se le transferirá la propiedad fiduciaria de los bienes que integran el patrimonio de afectación cumpliendo con los requisitos formales y registrales correspondientes.-
9. DEL FIDUCIANTE.
9.1. DERECHOS DEL FIDUCIANTE: El FIDUCIANTE, mientras conserve tal categoría tiene derecho a:
9.1.1. Controlar y auditar todo la documentación y/o información relacionada con el FIDEICOMISO, los convenios celebrados por el FIDUCIARIO para la compra y contratación de los rubros concernientes a la obra y/o servicios, el estado patrimonial del FIDEICOMISO, el grado de avance y ejecución de la obra.
9.1.2. Ceder los derechos que le corresponden con todos las obligaciones inherentes a la misma.- Esta cesión para tener validez, deberá ser realizada por escritura pública y notificada fehacientemente al FIDUCIARIO.
9.2. OBLIGACIONES DEL FIDUCIANTE. Sin perjuicio de las demás obligaciones, el FIDUCIANTE debe:
9.2.1. Suscribir el presente contrato.
9.2.2. Colaborar con el FIDUCIARIO en todo aquello que le resulte menester a los fines de que se ejecute eficientemente el PROYECTO
10. DEL PATRIMONIO FIDUCIARIO. El patrimonio fiduciario estará compuesto de la siguiente manera:
10.1. Por el inmueble ubicado en calle Av. Dorrego Nº 946, entre Av. Corrientes y calle Gral. Juan Gregorio Lemos, Nomenclatura Catastral: Circ.: 17; Secc.: 33, Manz. 7, Parc.: 41-B, Matrícula Nº FR-17-14846, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las obras realizadas en el mismo.
10.2. Por los créditos en dinero o bienes de diversa naturaleza gestionados por el fiduciario producto de la comercialización de las unidades resultantes. 10.3. El patrimonio fiduciario responderá por las deudas contraídas en la gestión del fideicomiso sólo en la medida de la acreditación por parte de los acreedores de la procedencia de sus créditos y su vinculación con e emprendimiento constructivo a desarrollar, quedando a salvo de la agresión de los acreedores particulares del fiduciante y del fiduciario, conforme lo establecido en la ley 24.441, constituyéndose como un patrimonio de afectación para el cumplimiento del objeto de este contrato de fideicomiso. 10.4. A tal fin el FIDUCIARIO deberá realizar los actos de administración y disposición explicitando en cada caso su carácter de fiduciario y haciendo conocer, de ser requerido por los terceros con quienes contrate, el contenido del presente contrato, en cuanto a las facultades de administración y disposición conferidas.
10.5. Todos los impuestos, tasas y contribuciones que graven al inmueble serán abonados por el fiduciario e imputados como gastos de gestión patrimonial.- El fondo fiduciario responderá por dichos importes hasta el día de entrega de la posesión de las diversas unidades funcionales a los adquirentes, quienes comenzarán a abonar dichos importes en proporción a su adquisición respecto del inmueble en general.
10.6. El fiduciario abonará todos los gastos que genere el emprendimiento constructivo tales como, dirección de obra, por profesional “ARQUITECTO”, provisión de materiales, asesoramiento técnico, remuneración del personal afectado a la obra, titulación dominial del inmueble, seguros, impuestos, tasas y contribuciones que graven el inmueble general, derechos de construcción, intermediación inmobiliaria, asesoramiento legal, contable e impositivo y publicidad, así como todo otro gasto que genere la realización y comercialización del emprendimiento constructivo.- Dichos gastos serán
imputados al patrimonio fiduciario y solventados con los bienes que integran el patrimonio de afectación.
10.7. Queda expresamente establecido que las obligaciones fiscales e impositivas derivadas de la construcción y venta de unidades funcionales resultantes deberán ser afrontadas por el fideicomiso, que se constituye en sujeto imponible en relación a las mejoras introducidas en el inmueble general, como consecuencia, los fiduciantes solo deberán afrontar las cargas impositivas personales que se originen en los bienes que reciban como compensación por el presente contrato.
11. GASTOS DE ESCRITURACIÓN. Los impuestos y demás gastos de escrituración serán abonados en un todo por los beneficiarios y/o terceros adquirentes y por la ASOCIACION NOTARIAL ARGENTINA, en lo que respecta al porcentual a adjudicarse, según lo establece el proyecto constructivo parte del presente contrato.
12. ESCRIBANÍA INTERVINIENTE. Las escrituras de reglamento de copropiedad y administración y de transmisión del dominio a los FIDUCIANTES – BENEFICIARIOS y/o TERCEROS ADQUIRENTES, según las unidades resultantes y todo otro instrumento público que exija el cumplimiento del objeto del fideicomiso, se otorgarán por ante el ESCRIBANO ---, Registro Nº --- del Colegio de Escribanos de la Capital Federal, con domicilio en calle ---, Nº ---, Piso ---, Depto. “--” de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
13. EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO. El presente contrato de fideicomiso se extinguirá por: 1) Por cumplimiento del objeto, 2) Por el vencimiento del plazo, 3) Por imposibilidad sobreviviente para el cumplimiento del objeto motivada en prohibiciones de tipo administrativo, jurídico o cualquier otro motivo que haga imposible la ejecución de la obra por causas imputables a alguna de las partes, 4) Por las causas previstas en el artículo 25 de la ley 24.441.
14. DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS. Para todos los efectos del presente contrato, las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, constituyendo domicilios especiales en los lugares indicados al comienzo de este contrato.
