ANÁLISIS JURÍDICO
ANÁLISIS JURÍDICO
CCMARCO NORMATIVO MARCO NORMATIVO
•
• Constitución:Constitución: arts. 70 y 73. arts. 70 y 73.
•
• Código Civil:Código Civil: arts. 219, 2012 y 2014. arts. 219, 2012 y 2014.
I. Los hechos
I. Los hechos
El caso resuelto en la Casación N°
El caso resuelto en la Casación N°
5745-2011-Lima, de fecha 11/10/2012,
2011-Lima, de fecha 11/10/2012,
cons-tituye probablemente el de mayor audacia
tituye probablemente el de mayor audacia
de las ma
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fifias de falsi
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fificadores, en cuanto se
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fraguaron tres documentos al hilo, y en el
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mismo caso: dos escrituras públicas y una
mismo caso: dos escrituras públicas y una
resolución judicial; todo ello, sin que nadie
resolución judicial; todo ello, sin que nadie
objetara las inscripciones, pese a que se
objetara las inscripciones, pese a que se
tra-taba de un bien de dominio público; lo que
taba de un bien de dominio público; lo que
fi
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nalmente fue convalidado por la Sala Civil
nalmente fue convalidado por la Sala Civil
de la Corte Suprema en una cuestionable
de la Corte Suprema en una cuestionable
sentencia que termina amparando al llamado
sentencia que termina amparando al llamado
“tercero de buena fe”, no sin antes, también,
“tercero de buena fe”, no sin antes, también,
tener que lamentar, además, una sentencia
tener que lamentar, además, una sentencia
de la Corte Superior, que exhibe una
de la Corte Superior, que exhibe una
preocu- pante pobreza argumentativa.
pante pobreza argumentativa.
Los hechos son los siguientes
Los hechos son los siguientes
11:
:
-
-
Luego
Luego
de
de
un
un
proceso
proceso
de
de
urbanización,
urbanización,
el
el
Estado adquiere un terreno de más de
Estado adquiere un terreno de más de
cua-tro mil mecua-tros cuadrados, en condición
tro mil metros cuadrados, en condición
*
* Doctor Doctor en Dereen Derecho, macho, magíster gíster en Dereen Derecho Civil cho Civil y abogado y abogado de la de la PontiPontifificia Universidad Católica del Perú. Máster en cia Universidad Católica del Perú. Máster en Dere-
Dere-cho Constitucional por la Universidad de Castilla La Mancha. Juez superior titular de la Corte de Justicia de Lima.
cho Constitucional por la Universidad de Castilla La Mancha. Juez superior titular de la Corte de Justicia de Lima.
1
1 Cada Cada hecho hecho se se basa basa en en las las aafifirmaciones de la parte rmaciones de la parte demandante, Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, reseñadademandante, Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, reseñada
en la ejecutoria suprema, y que no es materia de debate. Por el
en la ejecutoria suprema, y que no es materia de debate. Por el contrario, la controversia en dicho proceso se centró en lacontrario, la controversia en dicho proceso se centró en la
condición del tercero de buena fe y
condición del tercero de buena fe y en la responsabilidad civil de la entidad registral. Tamen la responsabilidad civil de la entidad registral. También se intercalarán con abién se intercalarán con afifirma-
rma-ciones expresadas en las sentencias inferiores.
ciones expresadas en las sentencias inferiores.
T T e e m m a a r r e e l l e e v v a a n n t t e e
Nota crítica a las sentencias,
Nota crítica a las sentencias,
de la Corte Suprema y la Corte Superior,
de la Corte Suprema y la Corte Superior,
que,
que, simultánea
simultáneamente,
mente, convalidaron
convalidaron
tres falsificaciones y “privatizaron”
tres falsificaciones y “privatizaron”
el dominio público
el dominio público
Gunther GONZALES BARRÓN*
Gunther GONZALES BARRÓN*
En este
En este artículo se artículo se comenta un comenta un caso judicial caso judicial en el en el cual, por cual, por medio de medio de falsifalsi fi ficaciones, uncaciones, un
tercero se convirtió en propietario de un inmueble que estaba sujeto al dominio público
tercero se convirtió en propietario de un inmueble que estaba sujeto al dominio público
del Estado. Así, el autor a
del Estado. Así, el autor a fi firma que esta errada decisión judicial contravino la inalienabirma que esta errada decisión judicial contravino la inalienabi-
-lidad del dominio público, establecida en la Constitución; y estableció que la fe registral
lidad del dominio público, establecida en la Constitución; y estableció que la fe registral
permite la
permite la protección de protección de los terceros de los terceros de buena fe, buena fe, aun cuando aun cuando se trate se trate de transmisionesde transmisiones
sustentadas en documentos falsos.
de aporte reglamentario, por lo que se
trata de un bien del dominio público, el
que se inscribe en el registro
2.
- El Estado, supuestamente, vende a favor
de una señora, el predio de más de
cua-tro mil mecua-tros cuadrados, pero la
escri-tura pública era falsi
ficada
3, por lo que
no existió voluntad del vendedor, ni de
la compradora, que, por lo demás, al
momento de la inscripción del acto
jurí-dico, ya se encontraba fallecida muchos
años atrás
4.
- El Estado interpone una demanda de
nulidad de acto jurídico respecto de
la supuesta compraventa, por lo que
obtiene una medida cautelar de
anota-ción registral
5, con lo cual se impide la
constitución de los potenciales terceros
de buena fe. Sin embargo, y por
increí- ble que parezca, también se falsi
ficó la
resolución judicial de levantamiento de
la medida cautelar, con lo cual,
estraté-gica, y fraudulentamente, se “limpió” la
partida registral
6.
- Como acto seguido, la fallecida “vende”
el inmueble a un tercero, que no podría
ser de buena fe, pues simplemente no
hay venta, tratándose de un nuevo acto
falsi
ficado
7; por lo que, luego, el tercero
2 “Antecedentes: 2. (…) El Estado a través del Decreto de Alcaldía 1150 del tres de agosto de mil novecientos setenta y el Decreto de Recepción de Obras 821 del treinta de mayo de mil novecientos setenta y dos, adquirió en calidad de aporte reglamentario el terreno de cuatro mil setenta y tres metros cuadrados (4,073.00 m2) ubicado en la Calle 07 Mz. K de la
Urbanización Valle Hermoso del Distrito de Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima, cuya titularidad como propietario se inscribió en el Asiento 1-C de la Ficha 10185 con continuación en la Partida Nº 44532727 d el Registro de Predios de Lima, y registrada en el Asiento 1162 del Sistema Nacional de Información de Bienes de Propiedad Estatal - Sinabip”.
3 “Antecedentes: 2. (…) Que, posteriormente al acudir a los Registros Públicos se percataron que supuestamente la ex Direc-ción de Bienes Nacionales (hoy SBE) habría efectuado un acto de compraventa a favor de María Locricia Manco viuda de Gonzales a través de una nula escritura pública de fecha catorce de junio de mil no vecientos ochenta y cuatro, es decir, se realizó un acto de transferencia mientras se encontraba vigente una afectación en uso y la calidad de dominio público del inmueble objeto de demanda, máxime cuando el registrados tenía el pleno conocimiento que no constituía un predio de libre disposición del Estado”.
Sentencia de primera instancia: “6. Que, con la copia literal de la ficha (…) de los Registros Públicos de Lima, que corre en
autos a fojas 6 a 10, se acredita que el inmueble ubicado en Calle 7 manzana K de la urbanización Valle Hermoso de Mon-terrico - Primera etapa del Distrito de Santiago de Surco, prov incia y departamento de Lima, se encuentra inscrito a favor del Estado en el asiento 1 c) al haberle otorgado la Compañía Inmobiliaria San Demetrio de Monterrico S.A., en cumpli-miento del Decreto 821, expedido por el Concejo Provincial de Lima”.
4 “Antecedentes: 2. (…) Más aún, si el primer acto celebrado se realizó con una persona fallecida cuya sucesión se encon-traba inscrita con antelación en los Registros Públicos en la Partida Nº 11382663 del Registro de Sucesión Intestada, por lo que no se debió inscribir dicha transferencia, sin embargo se llegó a perpetrar el acto de inscripción otorgando seguridad jurídica a hechos ilícitos, lo cual resulta inaudito para el mundo del derecho”.
5 “Antecedentes: 2. (…) En atención a este hechos se interpuso una acción de nulidad de actos jurídicos contra de María Locricia Manco viuda de Gonzales ante el Décimo Juzgado Civil de Lima, Expediente Nº 7459-2002 quien fue represen-tada por curador procesal, asimismo, dado a que se trataba de una inscripción basada en documentos falsificados se solicitó
en vía cautelar, la anotación de demanda, la que fue concedida y ejecutada en el Asiento D 00001 de la Partida Registral Nº 44532727”.
6 “Antecedentes: 2. (…) Sin embargo, mientras estaba en espera de la sentencia del Juzgado y con la seguridad que debía otorgar el Registro, tomaron conocimiento que esta medida cautelar había sido levantada por una supuesta orden judicial y se habrían realizado posteriores transferencias a terceros, a fin de escudarse bajo lafigura de la buena fe registral y con ello
imposibilitar que su representada pueda ejercer su derecho de propiedad sobre el inmueble. Este supuesto mandato judi-cial, conforme lo informado por el propio Juzgado no fue emitido por dicha judicatura, resultando un documento falso”. La sentencia de primera instancia también narra el hecho: “9. Que, respecto del acto registral de levantamiento de anota-ción de demanda, contenido en el Asiento E0001 de la Partida N° 44532727, se concluye que es un hecho comprobado que el levantamiento de la medida cautelar fue inscrito en mérito a resoluciones judiciales falsas”.
7 Sentencia de primera instancia: “Que, de igual modo, resulta la nulidad de la escritura pública de compraventa de fecha 8 de agosto de 2003, que obra en autos a fojas 39 a 46, en la que supuestamente María Locricia Manco viuda de Gonzales habría dado en venta el inmueble que nos ocupa a Manuel Ruiz Carrillo por la suma de S/. 650,000, cuanto está acreditado con la partida de defunción (...) que la supuesta vendedora falleció con fecha 4 de setiembre de 1987, esto es, dieciséis años antes de la suscripción de la citada escritura pública”.
lo trans
fiere a un cuarto
8, y así
sucesiva-mente hasta llegar a un quinto y sexto
9.
El esquema es el siguiente:
1) El Estado vende a una fallecida (título
fal-so), materia de un primer proceso judicial.
2) El Estado anota demanda de nulidad en
el registro, en mérito del primer proceso,
pero esta se levanta por supuesta
resolu-ción judicial (título falso).
3) La fallecida vende a tercero (título falso).
4) Tercero vende a cuarto (título simulado).
5) Cuarto vende a quinto (título convalidado
por el Poder Judicial).
6) Quinto vende a sexto (los cuales son
parientes, pues los vendedores son los
padres del comprador).
II. Las sentencias y sus fundamentos
Luego de tres falsi
ficaciones (dos
compra-ventas y una resolución judicial), además de
una ulterior compraventa simulada, y pese a
tratarse de un bien de dominio público, sin
embargo, en forma sorprendente, el órgano
judicial en sus tres niveles convalida las
con-secuencias del fraude: sentencia de primera
instancia dictada por el 29º Juzgado Civil
de Lima, de fecha 05/10/2009
10; sentencia
de vista emitida por la Sétima Sala Civil de
Lima, de fecha 15/06/2011
11; y ratificada
por sentencia de la Sala Civil de la Corte
Suprema, mediante Casación N°
5745-2011-Lima, de fecha 11/10/2012
12.
Los fundamentos de la Corte Suprema para
crear un nuevo modo de adquisición de la
propiedad, sustentado en la falsi
ficación, son
los siguientes:
Primero.-
Que, pasando a resolver el
fondo del asunto materia de casación,
8 Sentencia de primera instancia: “13. Que, en cuanto a la nulidad que se formula contra el acto contenido en la escritura pública de compraventa de fecha 26 de febrero de 2004, que obra en autos a fojas 68 a 70, mediante la cual Manuel Antonio Ruiz Carrillo da en venta a Marta Amelia Ruiz Vargas, el inmueble objeto de demanda, se debe tener en cuenta la proximi-dad de la venta a la citada compradora respecto de la inscripción en los registros públicos a favor de su vendedor, la dife-rencia mínima en el precio respecto del que supuestamente pagó el vendedor, además, de la falta de acreditación del pago del precio por parte de la compradora, conforme a lo requerido por la accionante, lo que hacen llegar a la convicción de la existencia de una colusión existente entre las partes de la transacción para dar legalidad a una transferencia que adolecía de vicios insubsanables, máxime si en su condición de demandados han sido declarado rebeldes”.
9 Sentencia de primera instancia de fecha 05/10/2009, emitida por el 29º Juzgado Civil de Lima, que narra la sucesión de transferencias: “8º Considerando: Que, en virtud del levantamiento de la medida cautelar del (supuesto) Duodécimo Juz-gado Civil de Lima, se procedió a una serie de transferencias del inmueble que nos ocupa, como son la compraventa a favor de Manuel Ruiz Carrillo, que aparece registrada con fecha cinco de noviembre de dos mil tres, en el Asiento C00002 de dicha partida; compraventa a favor de Marta Amelia Ríos Vargas, registrada en el Asiento C00003 con fecha quince de marzo de dos mil cuatro; compraventa a favor de Luisa Aída Ríos Gamarra de Vásquez y Julio Vásquez Dávila, inscrita en el Asiento C00004 con fecha dieciséis de setiembre de dos mil cuatro; y, compraventa a favor de Julio Hernán Vásquez Ríos, inscrita, con fecha doce de abril de dos mil cinco, en el Asiento C00005 de la citada partida”.
10 El magistrado que suscribió la sentencia de primer grado es: Marcial Díaz Rojas.
11 Los magistrados que suscribieron la sentencia de segundo grado son:Ordóñez Alcántara (ponente), Niño-Neira Ramos y Romero Roca.
12 Los magistrados que suscribieron la ejecutoria suprema son:Távara Córdova (ponente), Rodríguez Mendoza, Huamaní
Llamas, Castañeda Serrano y Calderón Castillo.
No se entiende cómo lo público puede
quedar fácilmente privatizado por la
simple “buena fe”, en contravención a
nuestra norma fundamental.
Comentario relevante
este Supremo Tribunal debe señalar que
en cuanto a la primera causal alegada por
la Superintendencia de Bienes Estatales
- SBE sobre la infracción normativa por
interpretación errónea del artículo 2014
del Código Civil, el artículo VIII del
Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos (aprobado por
Resolución Nº 195-2001-SUNARP/SN
que entró en vigencia el uno de octubre
de dos mil uno) precisó los alcances de la
regulación contenida en el artículo 2014
del citado Código de la siguiente manera
que: “La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulación,
reso-lución o rescisión del acto que los origina
no perjudicara al tercero registral que a
título oneroso y de buena fe hubiera
con-tratado sobre la base aquellos, siempre
que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales”.
Segundo.-
Que, ante esa precisión re
fiere
Aliaga Huaripata (
Código Civil comen-tado. Gaceta Jurídica, Lima-Perú): “(…)
los posibles vicios que afecten el
dere-cho del tercero adquirente deben
refe-rirse solo a los asientos registrales. Sin
dejar de reconocer que nuestro sistema de
transmisiones patrimoniales es causalista
(no abstracto), somos de la opinión que,
a los efectos de la protección de los
ter-ceros registrales, la búsqueda de posibles
‘inexactitudes registrales’ debería
limi-tarse a los asientos registrales y no a los
títulos archivados. Ello en atención a la
rigurosa cali
ficación registral existente
en nuestro sistema a cargo de un
profe-sional del Derecho y al asiento registral
que es más que un simple ‘resumen’ del
título, al determinar la nueva ‘situación
jurídica’ derivada.
Tercero.-
Que en ese sentido, la Sala
Superior con
firma la sentencia apelada
que concluye que los actos jurídicos
cele- brados entre Marta Amelia Ríos Vargas
y la Sociedad Conyugal conformada por
Luisa Aida Ríos Gamarra de Vásquez,
Julio Vásquez Dávila, y estos a su vez,
con Julio Hernán Vásquez Ríos, han sido
realizados de buena fe, no ha hecho una
interpretación errónea, pues estos
deman-dados al celebrar los actos jurídicos se
basaron en la información que
apare-cía en los asientos registrales, no siendo
necesario remitirse a los títulos
archiva-dos como pretende la demandante; más
aún si dichos codemandados
recurrie-ron a la notaria Miriam Acevedo
Men-doza quien efectuó un estudio de los
títu-los de propiedad del inmueble sublitis y
comunicó a estos que el citado predio se
encontraba libre de todo gravamen, y que
podían adquirirlo sin problema alguno,
por lo que este extremo del recurso de
casación debe ser desestimado. La Sala
Superior ha efectuado una correcta
inter- pretación y aplicación del artículo 2014
de nuestro Código Civil.
Cuarto.-
Que en cuanto a la causal
refe-rida a infracción normativa por
inaplica-ción de los artículos 2012 y 219 inciso 3
del Código Civil tenemos que el primer
artículo establece como presunción
iure et de iureque toda persona conoce el
con-tenido de las inscripciones, y como tal no
está sujeta a probanza, lo que debe
con-cordarse con el artículo 2014 del mismo
Código, puesto que los referidos
code-mandados fueron diligentes en conocer
el contenido de las inscripciones
referen-tes la bien sublitis en la forma que ya se
ha explicado en el considerando anterior,
tenemos en cuenta que como una
conse-cuencia de la conocibilidad de las
ins-cripciones aquello que no esté publicado
no debe perjudicarlos ni oponérseles por
cuanto nunca estuvieron en posibilidad
de conocerlo, los órganos
jurisdicciona-les de mérito han determinado que los
demandados Julio Hernán Vásquez Ríos
y sus padres contrataron con base en lo
que estaba publicitado en el Registro de
la Propiedad Inmueble y de buena fe.
Quinto.-
Que finalmente en cuanto a
la inaplicación del inciso 3 del artículo
219 del Código Civil, respecto a que el
objeto de la transferencia era
jurídica-mente imposible, al ser un bien de
domi-nio público, la Sala Superior ha sido
explícita en señalar la existencia de una
demanda de nulidad de acto jurídico
interpuesta también por la ahora
deman-dante respecto de la escritura pública
del fecha 14 de julio de 1984, que
con-tiene un acto de transferencia del referido
inmueble que, aduce, tenía la calidad de
dominio público, concluyendo que es en
ese proceso que se determinara si el
refe-rido inmueble ostenta o no tal calidad,
siendo ello así, en el presente proceso el
órgano jurisdiccional no puede abocarse
a lo que es materia de conocimiento en
otro proceso, por expresa prohibición,
contenida en el numeral 2 del artículo
139 de la Constitución; por lo que debe
desestimarse este extremo del recurso de
casación”.
En conclusión, con una escasa motivación de
solo algo más de una hoja (parte relevante),
se salda un complejísimo caso con el
argu-mento de que el último comprador es, según
su muy particular criterio de las cosas,
“ter-cero de buena fe”.
III. Crítica a las sentencias
La citada sentencia, en mi opinión, es
jurídi-camente insostenible
, conforme lo
demos-tramos a continuación.
Primero,
el inmueble sucesivamente
trans-ferido es uno de dominio público, nacido
del aporte reglamentario de un proceso de
urbanización; por lo tanto, cualquier venta
que lo tenga por objeto es nula, por la
cau-sal de
objeto jurídicamente imposible
. El
artículo 73 de la Constitución de 1993
esta- blece que el dominio público es
inaliena- ble, es decir, su venta está prohibida; por lo
tanto, los parques, las playa o las plazas no
pierden su condición por efecto del registro,
cuya hipotética protección, a favor del
ter-cero, nace apenas de una ley, que no puede
oponerse a la tutela dispensada al dominio
público, cuya fuente es la propia
Constitu-ción
13. Siendo ello así, no se entiende cómo
lo público puede quedar fácilmente
privati-zado por la simple “buena fe”, en
contraven-ción a nuestra norma fundamental.
Por lo demás, no es argumento válido, como
se sostiene en la sentencia, que “existe otro
proceso en el que se discute la validez del
acto jurídico por objeto imposible”, pues,
en el primer proceso se ventila la nulidad de
13 “La inalienabilidad constituye, pues, el elemento más connotado del dominio público. En efecto, el título de intervención que ostenta el Estado, permite que excluya determinados bienes del tráfico jurídico privado, a efectos de mantener el
des-tino de los bienes al uso y servicio público. La inalienabilidad implica la imposibilidad de efectuar actos de disposición o de gravamen sobre los bienes constitutivos del dominio pú blico. Las entidades públicas que ostentan titularidades legales respecto de dichos bienes, en principio, solamente se encargan de administrar, regular y cautelar dichos bienes, sea al inte-rior de la esfera estatal o cuando estos se encuentran concedidos a los particulares para su aprovechamiento o explotación económica: JIMÉNEZ MURILLO, Roberto. “Comentario al artículo 73”. En: GUTIÉRREZ CAMACHO, Walter (Dr.). La Constitución comentada. Tomo II, Gaceta Jurídica, Lima, 2013, p. 271.
El progreso material y el deseado
desarrollo económico se pretende
entonces negando la propiedad,
dere-cho natural –y sin querer volver la vista
atrás–, a la significación del hombre y
su dignidad como fin y presupuesto a
todo sistema jurídico.
¿Qué dice José Antonio
la primera venta (falsa) entre el Estado y la
fallecida, mientras que en el segundo
pro-ceso se ventila la nulidad de todas las
trans-ferencias sucesivas, las que, al igual que la
primera,
son nulas porque tienen el mismo
objeto: un bien de dominio público
, el cual
es inalienable, es decir, no puede venderse,
sin excepciones, por lo que es irrelevante
que la venta sea a favor del tercero, cuarto,
quinto o sexto, pues todas esas compraventas
tienen idéntico objeto (imposible), con la
consecuencia de que todos los actos son
inválidos
14. En otras palabras, en todas las
compraventas (cuatro o cinco, al hilo) puede
discutirse la nulidad del acto jurídico por
objeto imposible, en cuanto el bien de
domi-nio público vendido es el mismo.
El magistrado Ordóñez (ponente de la
sen-tencia de la Corte Superior) ha señalado en
14 Paradójicamente, poco tiempo antes, la Corte Suprema resolvió de forma radicalmente diferente un caso en el que también se discutió la protección de un “tercero de buena fe” frente a la falsificación previa del título referido a un bien de
domi-nio público. Así, la Casación N° 4419-2009-Lima, del 20/05/2010, suscrita por los magistrados Almenara Bryson, León Ramírez, Vinatea Medina, Álvarez López y Valcárcel Saldaña: “Sétimo.-Que, en el presente caso, ha quedado establecido
en las instancias de mérito, que el predio materia de la demanda, Lote Dieciocho guión B de la Manzana A de la Urbaniza-ción Los Alerces de Monterrico del Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la ficha registral número un millón
trescien-tos veinticinco mil cuatrocientrescien-tos setenta y tres de los Registros Públicos de Lima a nombre del Estado peruano, es un bien de dominio público, por haber sido transferido como aporte reglamentario a favor del Estado, en mérito de lo dispuesto en la Resolución Administrativa número 151-78- DGIU/CPL, y que la supuesta venta efectuada por la Superintendencia de Bienes Nacionales a favor de Raúl Ramón Ventura Cano mediante Escritura Pública de compraventa de fecha nueve de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro ante el Notario Público de Matucana Diodoro Orduña Vásquez y su posterior inscripción en los Registros Públicos, se ha efectuado en mérito de documentos falsificados, razón por la cual esta
compra-venta y las sucesivas de fechas trece de abril y diez de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro, ocho de marzo y seis de abril de dos mil uno, inscritas también en los Registros Públicos, han incurrido en causal de nulidad por finalidad ilícita
y objeto jurídicamente imposible invocados en la demanda. Octavo.- Que, de lo expuesto en el considerando precedente,
se infiere que al momento de la compraventa de fecha cinco de octubre de dos mil uno otorgada por Aníbal Breña Jaime
a favor de Puerta de Tierra Sociedad Anónima, esta última no podía desconocer que el bien que estaba adquiriendo origi-nalmente fue de dominio público del Estado y que por tanto de conformidad con lo previsto en el artículo 73 de la Consti-tución Política del Estado, se trataba de un bien inalienable e imprescriptible que no puede ser adquirido p or particulares, máxime si se tiene en cuenta que la compradora es una empresa inmobiliaria y como tal le es exigible un especial deber de cuidado al momento de verificar la titulación de los inmuebles que adquiere.Noveno.- Que, por su parte el principio de
buena fe registral, contemplado en el artículo 2014 del Código Civil busca proteger al tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de quien efectivamente carecía de capacidad para disponer de él, no obstante, este principio no tiene carácter absoluto, pues como ha sostenido este Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones, para que opere válidamente el referido principio es preciso que concurran los siguientes elementos: a) Que se trate de una adquisición a título oneroso: b) Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para disponer el derecho: c) Que el adquiriente haya inscrito su derecho; d) Que el adquiriente haya actuado de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico como al momento de su inscripción; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causales que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante; en este mismo sentido la Exposición de Motivos oficial del Código
Civil ha previsto que “la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos si en verdad existen razones de nulidad, res-cisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas deben además ser desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado”.Décimo.-Que, en el presente caso, por efectos de la publicidad registral, la empresa Puerta de
Tie-rra Sociedad Anónima no podía desconocer la existencia de causal de nulidad, ya que de los documentos existentes en los Registros Públicos aparecía claramente que el bien materia de la compraventa era un bien de dominio público del Estado y que por tanto no podía ser objeto de derechos privados; por esta razón, la compraventa de fecha cinco de octubre de dos mil uno no puede estar beneficiada por el principio de buena fe registral, pues evidentemente no satisface el requisito
refe-rido a que el comprador haya actuado de buena fe en la celebración e inscripción del negocio, además que en los títulos inscritos en los Registros Públicos evidentemente se denotaba la causal de nulidad del acto jurídico por finalidad ilícita y
objeto jurídicamente imposible” (finalmente, se declaró fundado el recurso de apelación, y actuando en sede de instancia,
se declaró la nulidad del contrato celebrado por el último comprador por las causales de fin ilícito y objeto jurídicamente
imposible).
Esta última comentada exhibe, sin duda, un criterio diferente, y saludable, frente a la Casación N° 5745-2011-Lima, en los siguientes puntos: a) el carácter de dominio público del bien hace que la fe registral no pueda aplicarse, pues se trata de un acto nulo por objeto jurídicamente imposible; b) la buena fe del tercero exige la consulta diligente a los títulos archivados; sin embargo, mantiene el error en dos extremos: i) la sentencia de nulidad se entretiene en la fe registral; ii) un tercero de buena fe podría ser protegido frente a falsificaciones previas. No obstante, pese a estos dos errores técnicos, sin embargo,
una reciente entrevista televisiva (La Hora
N, 24 de marzo de 2015) que él no pudo
pronunciarse sobre la condición de bien de
dominio público del bien, pues ello se
dis-cutía “en otro proceso”, lo que no es cierto
15,
no obstante, lo relevante de su intervención
es que ha tratado de excusarse en
cuestio-nes procesales para justi
ficar su sentencia,
por lo que implícitamente da a entender que
en el tema de fondo, si le hubiera
corres- pondido, entonces habría resuelto de modo
diferente. El problema es que esa a
firmación
no es cierta, pues la sentencia superior
esta- blece que, aun cuando el bien sea de dominio
público, igual la adquisición del tercero está
“garantizada”. Así textualmente:
“7º considerando: respecto al carácter de
dominio público del inmueble sublitis,
que según la parte demandante, prima
sobre la buena fe; debe indicarse que
estando a que esta parte ha referido en
su escrito de demanda, a fojas
cuatro-cientos ocho, que ha interpuesto una
demanda de nulidad de acto jurídico por
cuanto mediante escritura pública de
fecha catorce de junio de 1984, se realizó
15 El magistrado, en su defensa, ha señalado lo siguiente, en citas de resumen de su intervención, y no textuales:
a) Él dice: “No pude pronunciarme sobre la naturaleza de bien de dominio público, pues la SBN dijo que ese tema estaba discutiéndose en otro proceso”. Mi respuesta: ese argumento no es cierto, pues la SBN demandó la nulidad de varios con-tratos, y en todos ellos, en forma expresa, por la causal de objeto imposible; por tanto, si en un primer proceso invocó la condición de dominio público del objeto, nada le impedía hacer lo mismo en el segundo proceso judicial, como efectiva-mente así lo hizo, pues todos los contratos estaban afectados por idéntica causal de nulidad, en cuanto el objeto vendido era exactamente el mismo. La sentencia de primer grado de fecha 05/10/2009 d ice textualmente, al narrar la pretensión de la SBN, lo siguiente: “por lo que deducen la nulidad de dichas transferencias al existir un vicio contenido en la transfe-rencia de un objeto jurídicamente imposible”. Por tanto, en todos los procesos judiciales, tanto en el primero como en el segundo, la materia controvertida era la condición pública del bien. En tal sentido, no caben excusas para no haberse pro-nunciado sobre la materia, que era obviamente el punto clave de la discusión.
b) Él dice: “la SBN no impugnó la condición de dominio público del bien”. Mi respuesta: eso no es cierto, conforme se extrae de la sentencia del 15/06/2011, escrita por el propio Sr. Ordóñez, en la que reconoce que la SBN, entre otros fun-damentos, impugnó la sentencia por lo siguiente: “Que, sobre la figura del tercero registral de buena fe prima un man-dato constitucional que señala que los bienes de dominio público son inalienables, por tanto, correspondía al juzgador
realizar una ponderación de tales derechos”. ¿Qué responde la sentencia frente a este agravio? “7º considerando: respecto al carácter de dominio público del inmueble sublitis, que según la parte demandante, prima sobre la buena fe; debe indi-carse que estando a que esta parte ha referido en su escrito de demanda, a fojas cuatrocientos ocho, que ha interpuesto una demanda de nulidad de acto jurídico por cuanto mediante escritura pública de fecha catorce de junio de 1984, se realizó un acto de transferencia mientras el referido inmueble tenía la calidad de dominio público; es de concluirse que es en dicho proceso donde se determinará si el referido inmueble ostenta o no dicha calidad”. Es decir, el magistrado pretende hacer creer que el dominio público es un asunto controvertido en el primer contrato, pero no en los sucesivos, sin embargo, nadie sabe de dónde ha sacado esa peregrina tesis, pues, si el objeto es el mismo bien en todos los contratos, y el vicio afecta pre-cisamente al objeto (imposible), entonces la misma causal de nulidad se encuentra presente en todos los contratos, desde el primero hasta el último.
c) Él dice: “Nadie puede avocarse a causas pendientes ante el Poder Judicial, por tanto, si en el primer proceso se veía la nulidad del primer acto jurídico por objeto imposible, entonces él ya no podía hacerlo en el segundo proceso”. Mi res- puesta: nuevamente es falso. En el primer proceso se decidía el contrato N° 1, mientras en el segundo proceso –a su cargo– tenía que resolverse la nulidad de los contratos N°s 2, 3, 4 y 5. ¿Dónde está la invasión de jurisdicción si los procesos ven-tilaban la nulidad de contratos diferentes? Los contratos, como hechos jurídicos autónomos, son diferentes, por lo que cada juez emite su sentencia, sin problema alguno de interferencia, pero bien puede ocurrir, como en el presente caso, que la causa de nulidad sea coincidente. Por ejemplo, es usual que los autores del fraude inmobiliario utilicen varios contra-tos sucesivos, todos ellossimulados, con elfin de constituir un falso tercero, cuarto o quinto de buena fe. Pues bien, en tal
caso, para el citado juez, solo el primer contrato sería objeto de simulación, pero no los otros. ¿Por qué? Nadie lo sabe. Si el vicio es el mismo en todos los contratos, entonces se puede invocar lo mismo en todos ellos, y lo que se resuelva en cada caso no prejuzga necesariamente respecto a lo que se resuelva en los otros contratos, pues se trata de hechos autónomos.
Si la apariencia no se origina ni es
imputable en el propietario, entonces
no hay causa justificativa para que
este pierda su derecho.
Comentario relevante
un acto de transferencia mientras el
refe-rido inmueble tenía la calidad de
domi-nio público; es de concluirse que es en
dicho proceso donde se determinará si el
referido inmueble ostenta o no dicha
cali-dad
16,
pronunciamiento que no
ener-vará la validez de los actos jurídicos
que en la recurrida se han convalidado,
por cuanto estos se encuentran
ampa-rados en la buena fe registral prevista
en el artículo 2014 del Código Civil
”
(ponencia: Oswaldo Ordóñez Alcántara).
Es decir, la transferencia de un bien de
domi-nio público se “santi
fica” con el tercero de
buena fe, bajo el argumento de que en la
pri-mera venta, el bien es público; pero en las
sucesivas ventas, por arte de magia, el bien
se convierte en “privado”, por lo que ahora
el inmueble, así “transformado”, puede ser
“transferido”. El problema, insoluble, es que
el objeto en todas las compraventas es el
mismo, por lo cual el vicio de objeto
impo-sible se repite en todos los contratos. Sin
embargo, para la sentencia cuestionada, la
protección constitucional de inalienabilidad
solo vale para las primera venta. ¿Eso dice
la Constitución? No. ¿Eso dice el sentido
común? Menos.
Por lo tanto, en este caso, increíblemente,
el artículo 2014 del Código Civil ha
dero-gado al artículo 73 de la Constitución, pues
el dominio público ha dejado de ser
inalie-nable, por gracia de una inscripción registral
nacida, además, de
título falso
. Es decir,
un título auténtico de disposición sería nulo
porque la enajenación está prohibida, pero
un título falso sí permite una transferencia
válida. Curiosa interpretación, por la cual,
la ley deja sin efecto a la Constitución, pero
también deroga la lógica. De esta forma,
sería fácil privatizar parques, playas, plazas
y, seguramente, hasta el Palacio de Gobierno,
pues basta inscribir una falsi
ficación, luego
vender el bien y listo. La fe registral viene en
presta ayuda
17.
Vale la pena leer este párrafo de la mejor
doc-trina para evitar las exageraciones registrales
a las que son tan afectos nuestros tribunales:
“El registro de la propiedad presenta
tam- bién sus lados sombríos. Un Estado
abso-luto predica un registro de e
ficacia
abso-luta, y entonces un ángel caído se levanta
amenazante y nos mira a los ojos. La
fas-cinación por la e
ficacia del registro no
nos debe olvidar los riesgos que su
uti-lización abusiva comporta, a mi
pare-cer, algunos sistemas registrales han
legi-timado arbitrariedades notorias, están
montadas sobre la supremacía absoluta
del libro (la voluntad política) sobre la
16 Nótese que la sentencia superior, como parte de su argumentación, sostiene que no se sabe si el bien discutido es del domi-nio público, o no. Sin embargo, en forma contradictoria, la misma sentencia declara que Sunarp debe pagar una indemni-zación a SBN por el valor del bien. La pregunta es: ¿si no se sabe que el predio le pertenezca al Estado Peruano (SBN), entonces porque se le reconoce una indemnización por ese mismo predio, lo que presupone que es su titular? El entrevis-tador Jaime De Althaus dio en el clavo con esta objeción (La Hora N, 24 de marzo de 2015), que desnuda una absoluta incoherencia argumentativa, que obviamente no fue respondida.
17 En la misma entrevista televisiva (La Hora N, 24 de marzo de 2015), el magistrado Ordóñez dijo que el problema es de los notarios y registradores, sin embargo, se olvidó de mencionar a los jueces que convalidan el fraude inmobiliario, sin tomar en cuenta que la propiedad es inviolable, según la cláusula constitucional (art. 70).
La buena fe del tercero, para
impo-nerse, necesita la culpa del titular
ori-ginario, pues esa culpa o
imputabi-lidad hace que se justifique la tutela
del tercero y la privación del
propieta-rio; pero no cuando el propietario
ori-ginal carece absolutamente de culpa.
Comentario relevante
realidad, y se basan efectivamente en la
injusticia de expropiar (por la mera
ins-cripción del nombre de un propietario en
unos libros) al propietario real sin
indem-nización. El registro sirve entonces para
legitimar lo que no es sino un expolio de
personas o colectividades, para condenar
a todos aquellos que no estén inscritos en
el libro. El progreso material y el deseado
desarrollo económico se pretende
enton-ces negando la propiedad, derecho
natu-ral –y sin querer volver la vista atrás–, a
la signi
ficación del hombre y su dignidad
como
fin y presupuesto a todo sistema
jurídico”
18.
Segundo
, por su parte, la sentencia establece
la siguiente doctrina: si A vende
supuesta-mente a B, que inscribe, pero, en realidad,
este título es falsi
ficado; y luego B vende a
C, que también inscribe, entonces, C puede
ampararse en la fe registral, pero esta
con-clusión es errada, pues A nunca declaró nada,
nunca vendió, nunca dio lugar a la falsa
apa-riencia, en consecuencia, se trata de una
víc-tima, al igual que C. En tal caso, C no tiene
argumentos a su favor, pues su buena fe se
neutraliza con la mayor buena fe que exhibe
A, que es el propietario legítimo y solo una
inocente víctima de los falsarios; además, la
inscripción de C tampoco lo pone en mejor
situación que A, pues este también se
encon-traba inscrito hasta antes del fraude;
asi-mismo, la condición de C como adquirente
tutelado por la seguridad jurídica, en nada lo
mejora si tenemos en cuenta que A también
merece seguridad por la inscripción de la
que gozaba. Por lo tanto, no hay argumento
alguno que favorezca la posición de C, por lo
que necesariamente debe imponerse la
reali-dad jurídica, esto es, declarar que el derecho
legítimo de A se mantiene inalterado, pues
la propiedad es inviolable, de conformidad
con el artículo 70 de la Constitución, y no
existe motivo alguno para despojarlo de su
derecho, menos por una burda falsi
ficación.
Por lo tanto, si la apariencia no se origina ni
es imputable en el propietario, entonces no
hay causa justi
ficativa para que este pierda
su derecho, máxime si el Tribunal
Constitu-cional ha sostenido en forma reiterada que
la propiedad no se afecta por causas
anó-malas o derivadas del solo querer de un
ter-cero, y no existe mayor causa anómala que
una falsi
ficación. La buena fe del tercero,
para imponerse, necesita la culpa del
titu-lar originario, pues esa culpa o
imputabi-lidad hace que se justi
fique la tutela del
ter-cero y la privación del propietario; pero no
cuando el propietario original carece
abso-lutamente de culpa, como ocurre con las
fal-si
ficaciones, suplantaciones o nulidades por
falta de manifestación de voluntad
(incapa-cidad absoluta).
Tercero,
aun cuando fuese pertinente el
aná-lisis de la fe registral para el último
compra-dor, debe indicarse que este adquirió el bien
por US$ 161,000, cuando el valor real era,
18 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmobiliario registral. 3ª edición, Ediciones Legales, Lima, 2012,
pp. 110-111.
¿Es posible la buena fe cuando se
adquiere a “precio de regalo”? No
hay forma racional de explicar cómo
una persona puede tener buena fe civil
cuando ha pagado una suma que le
alcanzaría para comprar un pequeño
departamento, pero jamás un terreno
de casi media manzana.
Comentario relevante
en ese momento, de más de US$ 1’162,980,
lo que se acredita con el hecho incontrastable
de que la misma sentencia impone la
indem-nización por ese monto contra la Sunarp, en
tanto esta entidad permitió la inscripción de
títulos falsos en perjuicio de la SBN. Sin
dudas, es dramático que un tribunal de
jus-ticia, en la misma sentencia, diga que el
pre-cio pactado por el bien equivale a 15% de su
valor real, no obstante, pese a ello, considera
que el tercero es de “buena fe”. ¿Es posible
la buena fe cuando se adquiere a “precio de
regalo”? No hay forma racional de explicar
cómo una persona puede tener buena fe civil
cuando ha pagado una suma que le
alcanza-ría para comprar un pequeño departamento,
pero jamás un terreno de casi media
man-zana. Cualquiera que adquiere a precio vil
supone que existe algo sospechoso de por
medio (mala fe civil), máxime si en el
pre-sente caso se han hilvanado cinco
transferen-cias en poco tiempo, con demanda de
nuli-dad planteada por el Estado, discutiendo
nada menos que la existencia de un bien del
dominio público.
Por lo demás, en una urbanización de
San-tiago de Surco, en el lugar donde se ubica el
predio, es imposible que los predios se hayan
lotizado con un área mayor a 4,000 m
2, lo
que contraviene la zoni
ficación, que también
es pública, en cuanto se
fija por ordenanza
municipal (norma jurídica publicada en el
Diario O
ficial). Por lo tanto, en forma notoria
se trataba de un aporte reglamentario.
La sentencia de la Corte Suprema (ponente:
Távara Córdova), así como la de la Corte
Superior (ponente: Ordóñez Alcántara
19)
se sustentan en el endeble argumento, que,
“como el notario (y el corredor
inmobilia-rio) le aseguró al tercero que la compra era
correcta, entonces, este tiene buena fe”, lo
que es simplemente equivocado, pues el
examen negligente de un notario no crea
derechos que no existen, sino que lo
obli-gará a indemnizar por el daño causado a
su cliente por impericia profesional. Si tal
argumento fuese cierto, entonces, cuando el
notario le dice a una persona que un título
nulo es válido, entonces ya no podría
decre-tarse la nulidad porque la palabra del
nota-rio sería sacrosanta, lo que obviamente es
incorrecto, pues la invalidez es una cuestión
objetiva que no depende de las meras
opinio-nes de funcionarios que no tienen el poder
de dar por válido lo que es nulo o ilícito.
En todo caso, las testimoniales del
corre-dor y del notario son claramente interesadas
en el resultado del pleito, pues la nulidad de
la compra podría acarrearles
responsabili-dad civil o la devolución de la comisión. Por
tal motivo, ¿cómo puede fundarse una
sen-tencia casi exclusivamente en dos testigos
cuya declaración a favor de una de las partes
(comprador), los bene
ficia también a ellos?
Por lo demás, la testimonial de un corredor
y de un notario, en el mejor de los casos, se
limitan a brindar una opinión legal (externa
a las partes) sobre la compra, pero nada más;
mientras que el
fin ilícito, y la mala fe civil,
constituye un propósito subjetivo (interno a
las partes), por lo tanto, uno jamás es prueba
de lo otro.
En realidad, la mala fe civil se deduce de
hechos imputables a las partes contratantes,
19 El fundamento de la sentencia de vista, emitida por la Sétima Sala Civil, es igualmente pobre, cuando intenta justificar
for-zadamente la buena fe del tercero: “a) La testimonial de don Enrique Málaga Rivera, quien refirió que actuó como corredor
inmobiliario, concertando una reunión entre doña Marta Amelia Ríos Vargas y la sociedad conyugal conformada por Julio Vásquez Dávila y Luisa Ríos Gamarra, para la venta del inmueble sublitis, y que presenció el pago del precio de la com- praventa que estos celebraron; b) La testimonial de doña Miryam Rosalva Acevedo Mendoza, que señaló que en su calidad de notaria, los señores Vásquez Ríos y su hijo le solicitaron la apertura de un kardex para la compraventa del inmueble sito en Av. Jacarandá 630, Urb. Valle Hermoso-Surco, y que fue esta quien verificó que dicho inmueble no tenía títulos
tales como la compra a precios de regalo,
hil-vanando cinco transferencias a toda
veloci-dad, con una partida registral manchada con
una anotación de demanda, que fue
levan-tada con un documento falsificado, y que
frente a tantas circunstancias sospechosas,
exigía del potencial comprador a
finar su
dili-gencia; y pese a todo, se insistió en la
adqui-sición del inmueble al precio vil de 15% de
su valor real, que es su
ficientemente
indica-tivo de que había algo anómalo en la
trans-ferencia, pues, ¿en qué casos se paga un
pre-cio tan bajo? Obviamente, cuando el predio
sufre de problemas legales, por lo que se
necesita compensar el riesgo, como juego de
azar, en el que una inversión menor puede
dar lugar a una extraordinaria ganancia. Por
lo tanto, habría que preguntarle a los
ponen-tes de la ejecutoria suprema y de la sentencia
de vista que expliquen por qué no se dice una
sola palabra del precio de regalo de la
com- pra, que es un asunto trascendental para la
solución del caso
20; y más bien se
entretie-nen en los cheques que acreditan el pago del
precio, cuando ese hecho no descarta que el
acto jurídico pudiese tener
fin ilícito u objeto
imposible
21.
Cuarto
, la sentencia criticada declara la
buena fe del tercero, para lo cual debe forzar
las circunstancias hasta el extremo de
soste-ner que el adquirente solo tiene que
compro- bar los asientos registrales, y no los contratos
que le dieron origen, o los respectivos
títu-los archivados, con lo cual se salva el hecho
evidente de que el contenido del registro
20 La sentencia de primera instancia es la única que responde al cuestionamiento del precio vil, pero tal vez hubiera sido pre-ferible que no lo haga. Así, en el 24º considerando dice: “Que, respecto del valor del inmueble, que según la demandante, es mucho mayor a lo que se dio como precio de venta en las transferencias realizadas, resulta pertinente señalar que, si bien la accionante apareja en su demanda una tasación comercial del predio de fecha 10 de mayo de 2006 (...) por la suma de US$ 1’162,980; también existe en autos (...) (otro peritaje) por S/. 563,598 y S/. 585,963, respectivamente, lo que permite concluir, con estos medios de prueba, que con el precio que los citados codemandados abonaron a sus respectivos vende-dores, hayan tenido que conocer que les era transferido un bien ajeno”.
Pues bien, vamos a traducir este enrevesado párrafo: se dice que el valor del bien está en discusión, pues la demandante presentó un peritaje, y los demandados, otro; por lo cual, no se sabría si el precio permitía deducir que existía algo ilícito;
sin embargo, en forma contradictoria, el juez fi ja como indemnización la suma de US$ 1’162,980, lo que implica que,
según su propio criterio, este es el valor real o de mercado del terreno, por lo que el precio de la compra del tercero de buena fe ascendía apenas al 15% de dicho valor, lo que implica que cualquier sujeto racional tendría que haber sospechado
de irregularidades en un predio que el propio registro anunciaba como de dominio público.
21 El juez Ordóñez Alcántara, en entrevista televisiva (La Hora N, 24 de marzo de 2015), sostiene que “como se pagó con che-ques de gerencia, hay buena fe”. Esta frase demuestra una confusión conceptual, pues si el precio hubiese sido real, enton-ces, con ello, se descarta exclusivamente que la venta sea simulada o de pura apariencia; pero tal hecho (precio real) nada dice respecto alfin ilícito. Son dos categorías diferentes. Por ejemplo: A y B venden un bien al valor de mercado –contrato
no simulado–, pero con el propósito de perjudicar a uno de los herederos del dueño original, que reside en el extranjero – fin ilícito–. Una cosa no prejuzga a la otra.
Adicionalmente, en la mismo programa, el magistrado insiste en la buena fe “porque el notario dijo q ue todo estaba con-forme (sic)”, pero, con tal argumento, todas las ventas serían de “buena fe”, pues, ¿qué otra cosa podría decir un notario? Es imposible que diga que la compra es de mala fe, pues con ello sería directamente responsable, civil y penal, por la ope-ración fraudulenta. Si seguimos tal premisa, insostenible, entonces el órgano judicial estaría de más, pues le bastaría con la palabra de una parte interesada –como el notario, que busca evitar su responsabilidad– para dar por cerrado el caso, y no habría nada más por indagar. En suma, si en el presente caso hay buena fe, habría que preguntarse, entonces, ¿cuándo habría mala fe (civil)? La respuesta es simple: Nunca.
¿Cómo puede fundarse una sentencia
casi exclusivamente en dos testigos,
cuya declaración a favor de una de las
partes (comprador), los beneficia
tam-bién a ellos?
Comentario relevante
anunciaba que el bien tenía la condición de
dominio público (así consta de los títulos
que dan cuenta su naturaleza de aporte
regla-mentario), y que, además, existía una
anota-ción de demanda judicial de falsi
ficación de
la primera venta que nunca realizó el Estado,
y si bien esta anotación se había levantado;
sin embargo, un mínimo de diligencia
exi-gía veri
ficar porque el Estado presenta una
demanda alegando falsi
ficación, y luego
sos- pechosamente ello no es cierto. ¿Puede el
Estado mentir con tanta facilidad?
En el caso que la Corte Suprema hubiese
exigido que el deber de consulta se extienda
a los títulos archivados, entonces el tercero
no habría tenido buena fe, pues fácilmente
habría con
firmado la existencia de un
liti-gio referente a un bien de dominio público;
sin embargo, es llamativo que el magistrado
ponente, Távara Córdova, haya opinado
diferente en casos anteriores, en los cuales sí
exigió la consulta de los títulos archivados
22.
Quinto
, nótese que la sentencia
criti-cada invoca, además de una cita doctrinal
22 En efecto, la Casación N° 4615-2008-Moquegua, de fecha 26/03/2009, nos muestra que el magistrado Távara Córdova se adhirió a la tesis que exige la consulta de los títulos archivados, así como los jueces Solís Espinoza (ponente), Palomino García, Castañeda Serrano (este también incurre en la misma contradicción, al haber firmado la Casación N°
5745-2011-Lima) e Idrogo Delgado. La sentencia dice: “Cuarto: Esta Suprema Corte en innumerables ejecutorias supremas
(Casa-ción N° 695-99, Casa(Casa-ción N° 2250-2001, Casa(Casa-ción N° 1692-2003, etc.) ha establecido como requisitos de configuración
del mencionado principio registral los siguientes: a) Que, el adquirente lo haga a título oneroso; b) Que, el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscrip-ción del mismo; buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) Que, el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el
derecho del que se tratase; d) Que, el adquirente inscriba su derecho; e) Que, ni de los asientos registrales, ni de los títu-los inscritos, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante; este principio busca proteger al
tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de quienfinalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica la
búsqueda de seguridad en el tráfico inmobiliario.Quinto.- En cuanto al primer requisito, el de la onerosidad, debe enten-derse que la adquisición es consecuencia de un acto jurídico donde existan prestaciones para ambas partes, es decir, pres-taciones recíprocas que supone una ventaja patrimonial a cambio de una contrapartida o, como señala Vincenzo Roppo, ‘la prestación es el sacrificio que la parte soporta por la ventaja representada de recibir la prestación de la contraparte’. Con
este principio al tutelarse una adquisición de carácter oneroso como es el contrato de compraventa, se evita un sacrificio o
perjuicio económico del tercero adquirente, es por ello que a decir de Fernando Vidal Ramírez, ‘la distinción entre actos onerosos y gratuitos radica en los efectos frente a terceros, pues el acto gratuito está más expuesto a la impugnación que un acto oneroso, mientras que los actos onerosos confieren un derecho másfirme’.Sexto.- En cuanto al segundo requisito,
labuena fe, conforme aparece en la exposición de motivos oficial del Código Civil, ‘la buena fe que se exige a una
per-sona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el regis-tro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas además deben ser desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado’; bajo ese contexto se puede infe-rir que la creencia del tercero respecto de que su transmitente ostente título libre de mácula, se enerve cuando conoce la existencia de una situación que vicia ese título. La buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud del
regis-tro e implica una conducta correcta, leal, honesta, que, de acuerdo al artículo 2014, se mantiene (presume) mientras no se pruebe que el tercero conocía la inexactitud del registro o la verdad material extrarregistral; es por ello, que es necesario exigir que la mala fe se demuestre, esto es, debe ponerse en evidencia que el tercero tenía conocimiento de una situación jurídica viciante (sic) del título de su transferente, ya sea por encontrarse sujeto a hechos que determinen su invalidez (nuli-dad o anulabili(nuli-dad) o ineficacia (rescisión o resolución). Este tipo de conocimiento, conforme lo señala la exposición de
motivos del Código Civil debe ser uno perfecto, directo, probado de manera concluyente, por mérito de actos realizados por el mismo adquirente o de hechos que forzadamente deben ser conocidos por él, o dicho de otro modo, cuya ignorancia
no es posible sustentar. Esta última parte está referida a hechos que por su condición, estatus, por el entorno o relaciones de convivencia dentro del cual se encuentra el adquirente, resulta inobjetablemente admisible que deba conocer hechos o circunstancias relevantes de los miembros del grupo o entorno al que pertenece, tal es el caso, de las relaciones familiares o parentales donde resultaría imposible sostener que los miembros de una familia no pueden llegar a conocer el estatus o situación civil de los que la integran, salvo en situaciones excepcionales. Sétimo.- En cuanto al tercer y cuarto requisito,
que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar del derecho del que se trate y el adquirente inscriba su derecho, esto implica la existencia de un acto o derecho inscrito, del cual aparezcan las facultades de disposición del trans-ferente, seguidamente debe inscribirse el derecho del adquirente, solo así este podrá acogerse a la protección registral en comento y con ello mantener su adquisición.Octavo.- En cuanto al quinto requisito, relativo a que ni de los asientos, ni de los títulos inscritos en los registros, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante, se trata de un problema de publicidad registral, respecto a los asientos registrales, de donde no debe emanar inexactitud registral por nulidad, rescisión o resolución”.
meramente dogmática sin mayor sustento,
una norma reglamentaria emitida por la
Sunarp, con lo cual se comprueba que esta
entidad es responsable del entuerto
produ-cido con las falsi
ficaciones, pues ha dictado
preceptos en auxilio de la pretensión de los
falsarios que buscan transferir a terceros de
buena fe con el sustento de la fe registral.
Entonces, no es tan cierto que Sunarp haya
sido simple comparsa de los errores
legis-lativos ajenos, sino que en verdad ha
pres-tado su ingenua colaboración. La pregunta
en este momento es: ¿cuándo va a derogarse,
por lo menos, el artículo VIII del título
preli-minar del Reglamento General de los
Regis-tros Públicos?
Sexto
, la SBN plantea la nulidad de cinco
actos jurídicos y sus inscripciones, así como
la nulidad de la inscripción de la resolución
judicial de levantamiento de medida cautelar.
La Corte Suprema desestima la demanda en
cuanto a las dos últimas transferencias que se
consideran celebradas de buena fe.
Sobre el particular, debe indicarse un primer
error técnico: la demanda de nulidad de acto
jurídico es una acción contractual, no real,
por lo que la sentencia solo debe resolver la
validez del contrato, o no
23, pero jamás podrá
dilucidarse quién es el propietario del bien,
pues ese no es el objeto de la controversia.
Sin embargo, en el presente caso, la
senten-cia se entretiene indebidamente en la
aplica-ción del artículo 2014 del Código Civil, que
no tiene relación con el tema debatido.
Pero, las cosas no quedan allí, pues en la Casación N° 1005-2009-Lima, del 25/08/2009, suscrita por los magistrados Távara Córdova, Castañeda Serrano, Salas Villalobos (ponente), Aranda Rodríguez, Idrogo Delgado, se acoge una ter-cera tesis, ecléctica, por la cual la primacía la tienen los asientos, salvo que concurra alguna circunstancia excepcional que imponga la necesidad de consultar los títulos, como ocurrió en el presente, pues la demandante aducía que el Banco cono-cía o debía conocer la condición de casado del constituyente, en mérito a la escritura pública de declaratoria de fábrica, que así lo anunciaba, pero que no tenía correlato en los asientos registrales. He aquí la parte pertinente de la sentencia: “Décimo Primero.- Que, es precisamente, este asiento registral, el que incide sobre el acto de buena fe registral. En efecto, la
refe-rencia del registro en el asiento correspondiente, otorga información. Por ende, tal información debe ser debidamente comprobada en todo su contexto, por lo que debe recurrirse a sus fuentes; es decir, a los títulos archivados que son los quefinalmente le otorgan el mérito de su publicidad. Ahora bien, resulta también exacto que no en todas las
circuns-tancias se debe recurrir a dicho medio (sic). Sin embargo, la excepcionalidad a ello radica cuando concurren las circunstan-cias especialísimas que identifican al acto. Estas son en el caso concreto, la referencia de la suspensión de la adjudicación
antes mencionada y también, la especialización que debe tener el Banco para su práctica inmobiliaria con efectos crediti-cios.Décimo segundo.- Que, en el primer caso, la sola referencia de una adjudicación a un tercero, ya deja huella de una
circunstancia especial, lo que debe en tal sentido, ser descartado en el análisis comparativo de los documentos registrales originales.Décimo tercero.- Que, en cuanto al segundo elemento, no se puede admitir como normal, que el Banco no
recu-rra a un examen exhaustivo de los inmuebles que van a garantizar sus créditos, ya que es una práctica que es inherente a su propio interés. Es decir, debe admitirse como cierto, que el Banco no arriesga sus créditos, y por tanto, las garantías inmo- biliarias que recibe, deben pasar satisfactoriamente el examen de títulos. Por lo tanto, no basta una simple apreciación de laficha registral, sino la búsqueda de todos los componentes que la originan; ello, dado al factor de especialización
refe-rido, lo que sumado a la huella antes tratada, determina que en este caso concreto, debió recurrirse al título archivado. Por todo lo dicho, la buena fe registral alegada por el Banco ha quedado desvirtuado” (Finalmente, la Corte declaró infundado el recurso de casación, por lo que se declaró la nulidad del acto de hipoteca).
En conclusión, el magistrado Távara suscribe tres posiciones sobre el particular: la preferencia del asiento; la preferen-cia del asiento, salvo que haya circunstanpreferen-cias excepcionales; y la preferenpreferen-cia del título archivado. Es difícil conciliar esta diversidad de criterios con la predictibilidad y seguridad de las resoluciones judiciales.
23 Los fundamentos de la pretensión del actor son: “Antecedentes: 2. (...) ha existido colusión entre los compradores de los diversos actos realizados, descartándose todo acto de buena fe de los adquirentes, por lo que deducen la nulidad de dichas transferencias, al existir un vicio contenido en la transferencia de un o bjeto jurídicamente imposible y cuya finalidad de la
venta constituía un ilícito al realizar la transferencia de un bien que no constituía patrimonio privado del Estado”.
La demanda de nulidad de acto
jurí-dico es una acción contractual, no
real, por lo que la sentencia solo debe
resolver la validez del contrato, o no,
pero jamás podrá dilucidarse quién es
el propietario del bien.
Comentario relevante
En efecto, la protección de la fe registral no
alcanza a las partes del negocio jurídico nulo
(por ejemplo, contrato entre A y B), pues,
resulta ilógico que un acto sea parcialmente
inválido (para el vendedor), y parcialmente
válido (para el comprador), máxime si este
último no podría exhibir un título justi
fica-tivo del derecho, por lo que no podría
consu-mar adquisición alguna. Es conocido el
prin-cipio por el cual la inscripción no convalida
los actos nulos. Distinta es la situación del
tercero que deriva del acto nulo previo (por
ejemplo, contrato entre B y C), siempre que
en este último contrato sea válido.
Por lo tanto, mientras el problema se
circuns-criba a la nulidad del acto A-B, entonces cabe
plantear que B-C goce de protección por
tra-tarse de un tercero ajeno al negocio nulo y
que ha con
fiado en la apariencia registral.
Sin embargo, cuando la demanda recae sobre
los contratos A-B y B-C, por ejemplo, por
incapacidad, el primero, y por simulación,
el segundo, entonces el debate judicial no
puede aplicar la fe registral, pues justamente
se está tachando de nulidad todos los
con-tratos, por lo que no existe un tercero, como
materia controvertida. Esto es lo que ocurrió
en el presente caso.
Así pues, si el demandante pretende la
nuli-dad de los contratos A-B, B-C, C-D y D-E,
entonces el juez debe evaluar
exclusiva-mente la validez, o no, los contratos, pero
nada más. La fe registral no es aplicable
porque solo la pueden invocar los terceros
ajenos al contrato nulo, pero en la
hipóte-sis presente, el actor ha planteado la acción
anulatoria de todos y cada uno de los
contra-tos, por lo que no existe “tercero” para
fines
de la controversia judicial.
Lamentablemente, es muy usual que
abo-gados y jueces utilicen como argumento de
defensa la fe registral frente a las
deman-das de nulidad de acto jurídico, lo que es
totalmente erróneo, pues el registro no
valida el acto nulo; por lo tanto, si la
con-troversia recae sobre la nulidad, entonces la
sentencia debe pronunciarse sobre ese tema,
o sea, si se produjo, o no, la causal de
inva-lidez en el caso concreto, pero la
inscrip-ción del acto no es materia relevante, pues
el registro no tiene el poder taumatúrgico de
sanar los vicios propios. Otra cosa es que el
actor no pueda probar la causa de nulidad
(no consta el
fin ilícito, no consta la
simu-lación, no consta la incapacidad), por lo que
la demanda será declarada infundada, pero,
nótese, que una cosa es que se desestime la
acción por falta de prueba de la invalidez, lo
que se evaluará en la sentencia de este
propó-sito; y otra cosa, muy distinta, es entretenerse
en la fe registral, que la invocan los
terce-ros frente al acto nulo, pues en las demandas
de nulidad no cabe utilizar ese argumento,
en tanto, en ellas se discute, precisamente,
si dicho acto es nulo, o no, por lo que no se
puede prejuzgar que sea tercero. En suma,
si el acto es nulo, la inscripción no ayuda
por ausencia de efecto sanatorio; y si el acto
es válido, la inscripción es super
flua, pues
igual es válido, inscrito o no. En conclusión,
el debate en la demanda de nulidad, como
acción contractual, se centra en la validez del
acto, y nada más
24.
24 La Casación N° 5280-2006-Arequipa, de fecha 26/05/2008, suscrito por los magistrados Pajares Paredes, Ticona Postigo, Palomino García (ponente), Castañeda Serrano y Valeriano Baquedano, resolvió un caso en el cual la primera compraventa era totalmente falsificada, mientras que en la segunda compraventa, el vendedor era persona inexistente, pero el comprador
alegaba ser de “buena fe”; y realmente podría serlo, pero ese hecho era irrelevante, pues si no hay vendedor, entonces no hay contrato, que es acto bilateral, por lo cual se trataba de un acto radicalmente nulo por falta de manifestación de volun-tad, pero, en forma sorpresiva, la Corte Suprema anuló la sentencia de vista para ordenarle a la Sala Superior “que evalúe la aplicación de la fe registral”, lo que no tiene sustento, pues el segundo comprador no era tercero, en cuanto su contrato también es nulo, al igual que la primera compraventa.