Identificación de áreas de oportunidad para la rehabilitación residencial en la almendra central de Madrid

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(1)IDENTIFICACIÓN DE AREAS DE OPORTUNIDAD PARA LA REHABILITACIÓN RESIDENCIAL EN LA ALMENDRA CENTRAL DE MADRID Fernando Calbacho Núñez-Lagos Junio 2017 Tutor: Jaime Armengot. 1.

(2) ÍNDICE 1) 2) 3) 4). 5). 6) 7) 8). Introducción Antecedentes Índices de Oportunidad de Barrios Análisis a Escala Ciudad a) Método de Análisis de Índices de Oportunidad I. Renta per Cápita de Barrio/Precio Medio de Vivienda Usada II. Precio Unitario de Barrios Colindantes/ Precio Unitario de Barrio III. Porcentaje de Inmuebles en mal estado IV. Porcentaje de Inmuebles en oferta b) Síntesis de índices de Oportunidad Análisis a Escala Barrio a) Resumen de Índices de Oportunidad de Barrio b) Método de Análisis c) Identificación de estrategia Análisis a Escala Vivienda a) Ficha de Rehabilitación de Vivienda Conclusiones Bibliografía. 3 4 5 6 6 6 8 10 12 13 16 16 18 19 23 23 26 27. 2.

(3) 1. INTRODUCCIÓN La rehabilitación residencial en España comprende gran parte del ejercicio de los arquitectos. Tras el colapso del sector inmobiliario en 2008, la construcción se ha visto relegada a un segundo plano. La rehabilitación residencial, en cambio ha mantenido una demanda mas constante. Sin embargo, por motivos que exceden del alcance de este trabajo, no se ha hecho tanto énfasis en el estudio de los motivos y medios para llevar a cabo esta parte de la profesión del arquitecto. Este trabajo presenta un análisis de oportunidad para la rehabilitación residencial en el área entendida como la Almendra Central de Madrid, que comprende los distritos Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán y Chamberí. El objetivo es medir la óportunidad` que presenta cada barrio de estos 7 distritos para ver como de propicios son a la revitalización urbana mediante la rehabilitación residencial. Para ello, se puede entender óportunidad` como la capacidad de regeneración urbana que presenta un barrio en lo referente a las condiciones de su vivienda y la situación económica de su población. Esta mejora se podría traducir en un mayor margen empresarial para la figura del promotor. Se trata, por tanto, de un análisis sociodemográfico en el que se han utilizado variables que trataban al barrio como la unidad de análisis mas pequeña. Se toma entonces la definición de barrio del Ayuntamiento de Madrid, en el que cada distrito se divide en 6 barrios según sus característica urbanas, históricas y residenciales. El análisis trabaja con variables que afectan tanto al estado de la vivienda como de la situación de la propiedad inmobiliaria del barrio y de su población. Se han localizado valores del estado de inmuebles y del mercado inmobiliario como valores de oportunidad que se refieren a la vivienda. También se ha trabajado con valores sociodemográficos como la renta per cápita de cada barrio para ver el estado sociodemográfico de la población del barrio. A partir de estas variables se construyen ´Índices de Oportunidad` que se toman como los valores finales a partir de los cuales se puede empezar a medir la oportunidad de cada barrio. Posteriormente se representa gráficamente planos que muestren cuales son las áreas con mayores Índices de Oportunidad y se sintetizan en un plano final en el que se puedan poner en relación unos barrios con otros. El objetivo es mostrar los resultados empíricos de las causas y medios para hacer una rehabilitación residencial acertada en diferentes áreas de la Almendra Central de Madrid.. 3.

(4) 2. ANTECEDENTES El avance que pretende mostrar este trabajo parte de una gran base de trabajos anteriores que exploran extensivamente algunos de los temas que maneja este. Una referencia que toma este trabajo es el estudio de ´Áreas Vulnerables del Centro de Madrid`` del profesor de la UPM, Hernández Aja. En él, se tratan los riesgos socioeconómicos o vulnerabilidad que tienen algunas zonas de Madrid. Las conclusiones que se sacan, son que existe una curva de vulnerabilidad que pasa desde los barrios bajos del distrito de Arganzuela, hasta los barrios periféricos del distrito de Tatúan. Esta curva muestra la necesidad de una actuación residencial en ellos. Otra referencia utilizada en este proyecto es la base de datos del Ayuntamiento de Madrid. Tiene datos anuales clasificados en distritos y barrios de todo Madrid. Al ser este un trabajo de análisis empírico, ha sido de gran ayuda la recolección de todos estos datos. En cuanto a análisis de datos a tiempo real, se han utilizado los datos de la pagina web de El Idealista. Al igual que el anterior, se han utilizado datos de vivienda utilizando las variables presentadas en el buscador de la pagina web.. Plano 2.1 Grados de Vulnerabilidad de Madrid. // Referencia: Areas Vulnerables en el centro de Madrid. Hernandez Aja.. 4.

(5) 3. ÍNDICES DE OPORTUNIDAD A los efectos de este trabajo entendemos como óportunidad` aquella combinación de factores que hacen que una zona, al hacer una rehabilitación residencial en ella, haya un mayor margen empresarial para el promotor. Lo que este trabajo intenta mostrar son, dentro de la almendra central de Madrid, los barrios que muestran menos riesgo para la inversión, rehabilitación, y posterior venta de inmuebles residenciales. El objetivo de este estudio es ver qué barrios presentan mayor oportunidad dentro del área acotada de la Almendra Central de Madrid. Para saber qué barrios son mas oportunos que otros, podemos mirar algunos índices de oportunidad que nos permiten comparar entre los barrios de la almendra central de Madrid: • • • •. Porcentaje de inmuebles en mal estado. Porcentaje de inmuebles en oferta. Renta per cápita de barrio/precio medio de vivienda usada. Precio unitario medio de barrios colindantes/ precio unitario medio de barrio.. 5.

(6) 4. ANÁLISIS A ESCALA CIUDAD Lo primero que se hace es delimitar la zona de estudio a la Almendra Central de Madrid compuesto por Tetuán, Chamberí, Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca y Chamartín, cada uno de ellos estando compuesto de 6 barrios. La unidad de estudio de esta fase es el barrio por lo que el repertorio de análisis consta de 42 barrios.. 4.A. MÉTODO DE ANÁLISIS DE ÍNDICES DE OPORTUNIDAD Para poner en relación unos barrios con otros se ha dispuesto un método de análisis de variables y una correspondiente representación gráfica de los datos obtenidos. En el análisis de variables, se obtienen de diversas fuentes los datos necesarios de cada barrio y se ponen en relación entre sí para obtener los datos de cada índice de oportunidad. Una vez se obtienen los resultados de los índices de oportunidad de cada barrio, se hace una equiparación de los barrios con diferentes grados de oportunidad según se desvían de la media general: Grado 1, Grado 2, y Grado 3, en orden ascendente según presenten mas oportunidad. Debido a la similitud que este trabajo comparte con el trabajo de Áreas de Oportunidad del Centro de Madrid de Hernández Aja, se toma de referencia su método para la equiparación de grados con los resultados. En él, se da Grado 1 a aquellos resultados que no lleguen al 100% respecto al media, Grado 2 a los que este entre el 100% y el 150% y Grado 3 a los que superen el 150% de la media. Una vez se sabe qué grado de oportunidad tiene cada barrio en cada índice de oportunidad, se representa ese grado en un plano general para ver el impacto a escala urbana que tiene cada índice de oportunidad en cada barrio.. 4.A.I. RENTA PER CÁPITA DE BARRIO/PRECIO MEDIO DE VIVIENDA USADA La elaboración de este índice se basa en dos factores: la renta per cápita de cada barrio y el precio unitario de la vivienda usada(EUR/m2). La renta per cápita de cada barrio es un indicador sintético construido por el Instituto de Estadística de la Consejería de Economía e Innovación Tecnológica de la Comunidad de Madrid. Los datos corresponden al año 2000 y se han sacado del Anuario Estadístico Municipal de 2006 del Ayuntamiento de Madrid.. 6.

(7) El precio medio de vivienda usada muestra lo que cuesta una unidad de vivienda y esta construido a partir de datos sacados del Ayuntamiento de Madrid y de la base de datos de El Idealista. Los datos constan de 2016. La relación de estos dos factores nos muestra la capacidad adquisitiva que tiene la población dentro de su propio barrio en relación con el mercado inmobiliario de ese mismo barrio. Cuando mayor sea esta capacidad adquisitiva (mayor sea el cociente entre estos dos factores), mayor es el índice de oportunidad de este barrio. Una vez que procesan los datos se distribuyen los barrios en los tres grados según su relación con la media general. Los barrios que se encuentran el Grado3 son Vistas, Berruguete, Chopera, Delicias, Acacias, Adelfas y Valdeacederas. Los barrios que se encuentran el Grado2 son Imperial, Estrella, Palos de Moguer, Pacífico, Legazpi, Embajadores, Prosperidad, Cuatro Caminos, Fuente del Berro, Ciudad Jardín, Ventilla, Guindalera, Universidad y Castilla. El coeficiente medio de renta per cápita/precio medio de vivienda usada es 0,0344. El barrio con mayor coeficiente tiene es Vistas con 0,0581 estando a 168,86% respecto de la media y el que menos es Recoletos con 0,0153 estando a 44,47% respecto de la media. Los distrititos que mayor índice de oportunidad colectivo presentan son Tetuán y Arganzuela, mientras que el que menos es Chamberí. La clasificación de los barrios junto con su correspondiente Grado de Oportunidad esta reflejada en la Tabla 3.1.1, y la representación gráfica de este Índice de Oportunidad viene dada en el Plano 3.1.1.. 7.

(8) Tabla 3.1.1 Grados de Oportunidad según la renta per cápita y el precio medio de la vivienda de segunda mano. // Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Madrid y El Idealista. Plano 3.1.1 Grados de Oportunidad según la renta per cápita y el precio medio de la vivienda de segunda mano.. 4.A.II. PRECIO UNITARIO MEDIO DE BARRIOS COLINDANTES/ PRECIO UNITARIO MEDIO DE BARRIO Poner en relación el precio unitario de un barrio con los de los barrios de su alrededor sirve para ver si una determinado área tiene una localización favorable, sin embargo, por diversos factores intrínsecos al barrio, el precio unitario de las. 8.

(9) viviendas se ve desfavorecida. Lo que busca este índice es ver qué barrios tienen mayor potencial de mejora para que se produzca una especie de éfecto contagio` de los precios unitarios medios, para que suban los precios en ese barrio y presente un mayor incentivo para inversores que puedan contribuir a la dinamización de ese barrio. Estos datos constan de 2016 y se han sacado de la Información por Distritos del Ayuntamiento de Madrid. Una vez que procesan los datos se distribuyen los barrios en los tres grados según su relación con la media general. No hay barrios que se encuentren en el Grado 3, ya que no hay ningún barrios cuyos resultados estén al 150% de los de la media. Los barrios que se encuentran el Grado2 son Ventilla, Chopera, Vistas, Ciudad Jardín, Imperial, Prosperidad, Palos de Moguer, Berruguete, Valdeacederas, Pacífico, Fuente del Berro, Embajadores, Guindalera, Delicias, Cuatro Caminos, Cortes, Universidad, Niño Jesús, Estrella, Adelfas, Ríos Rosas, Ibiza y Gaztambide. El coeficiente medio de renta per cápita/precio medio de vivienda usada es 1,0398. El barrio con mayor coeficiente tiene es Ventilla con 1,3452 estando a 129,37% respecto de la media y el que menos es Jerónimos con 0,7428 estando a 71,44% respecto de la media. Los distrititos que mayor índice de oportunidad colectivo presentan son Tetuán y Retiro, mientras que los que menos es Chamberí, Chamartín y Salamanca. La clasificación de los barrios junto con su correspondiente Grado de Oportunidad viene dada en la Tabla 3.1.2, y la representación gráfica de este Índice de Oportunidad viene dada en el Plano 3.1.2.. 9.

(10) Tabla 3.1.2 Grados de Oportunidad según el precio unitario medio del barrio y barrios colindantes. // Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Madrid. Plano 3.1.2 Grados de Oportunidad según el precio unitario medio del barrio y barrios colindantes.. 4.A.III. PORCENTAJE DE INMUEBLES EN MAL ESTADO Se entiende por ´´mal estado``, aquellas viviendas a las que el Ayuntamiento de Madrid ha dado la calificación de Ruinoso, Malo o Deficiente. Estos datos nos muestra la necesidad media que presenta la vivienda de un barrio para ser rehabilitada. Los datos se han sacado del Censo de Población y Vivienda de 2001, del Instituto Nacional de Estadística. Una vez que procesan los datos se distribuyen los barrios en los tres grados según su relación con la media general. Los barrios que se encuentran el Grado3 son Embajadores, Legazpi, Berruguete, Valdeacederas, Cortes, Ventilla, Sol, Chopera, Palacio, Adelfas, Palos de 10.

(11) Moguer, Vistas y Cuatro Caminos. Los barrios que se encuentran el Grado2 son Universidad y Justicia. El porcentaje medio inmuebles en mal estado es de 15,36%. El barrio con mayor porcentaje tiene es Embajadores con un 42,47% estando a 276% respecto de la media y el que menos es Castellana con 2,37% estando a 15,41% respecto de la media. Los distrititos que mayor índice de oportunidad colectivo presentan son Tetuán y Centro, mientras que los que menos son Chamberí, Chamartín y Salamanca. La clasificación de los barrios junto con su correspondiente Grado de Oportunidad viene dada en la Tabla 3.1.3, y la representación gráfica de este Índice de Oportunidad viene dada en el Plano 3.1.3.. 11.

(12) (pagina anterior) Tabla 3.1.3 Grados de Oportunidad según la el porcentaje de viviendas en mal estado. // Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Madrid y El Idealista. Plano 3.1.3 Grados de Oportunidad según la el porcentaje de viviendas en mal estado.. 4.A.IV. PORCENTAJE DE INMUEBLES EN OFERTA Las viviendas vacías suelen necesitar una rehabilitación para salir al mercado. La decisión de entrar en un barrio u otro para hacer rehabilitación tiene que ofrecer un mercado sostenible en un cierto periodo de tiempo. Cuanto mayor sea la oferta, mas oportunidad de rehabilitación va a haber. Los datos se han sacado contrastando el numero de inmuebles en oferta según El Idealista en abril de 2017 con el número de inmuebles en cada barrio según el Censo de Población y Vivienda de 2001 del Instituto Nacional de Estadística. Al tratarse de la Almendra Central de Madrid, no ha habido un gran incremento en el número de viviendas construidas por barrio en los últimos 20 años y por tanto se pueden manejar datos con una separación temporal de este calibre. Una vez que procesan los datos se distribuyen los barrios en los tres grados según su relación con la media general. Los barrios que se encuentran el Grado3 son El Viso, Castellana, Jerónimos, Recoletos, Nueva España, Castilla y Niño Jesús. Los barrios que se encuentran el Grado2 son Almagro, Sol, Legazpi, Hispanoamérica y Vallehermoso. El porcentaje medio inmuebles en oferta es de 2,251%. El barrio con mayor porcentaje tiene es El Viso con un 7,67% estando a 340,8% respecto de la media y el que menos es Acacias con 0,806% estando a 35,83% respecto de la media. Los distrititos que mayor índice de oportunidad colectivo presentan son Chamartín, Salamanca y Retiro, mientras que los que menos son Arganzuela, Tetuán y Centro. Se puede apreciar un patrón, que muestra que los barrios con mayor oferta son los que están inmediatamente en el lado oeste del Paseo de la Castellana. También cabe resaltar que aunque los barrios de Chamartín presenten mayor índice de oportunidad que los de Tetuán, se trata mayoritariamente de barrios con edificios de vivienda unifamiliares y una gran superficie media de vivienda. Esto significa que hay una distorsión de los valores y que el número real de viviendas en oferta es más elevado en barrios con un nivel socioeconómico mas bajo como los barrios de Tetuán o Arganzuela. La clasificación de los barrios junto con su correspondiente Grado de Oportunidad viene dada en la Tabla 3.1.4, y la representación gráfica de este Índice de Oportunidad viene dada en el Plano 3.1.4.. 12.

(13) Tabla 3.1.4 Grados de Oportunidad según el porcentaje de viviendas en oferta de un barrio. // Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Madrid y El Idealista. Plano 3.1.4 Grados de Oportunidad según el porcentaje de viviendas en oferta de un barrio.. 4.B. SÍNTESIS DE ÍNDICES DE OPORTUNIDAD Tras un análisis de los diferentes Índices de Oportunidad, se obtienen 4 planos que nos ofrecen diferentes visiones de cómo se puede aproximar una inversión en rehabilitación a escala de barrio. La superposición de estos índices parciales permite expresa un dato sintético de Oportunidad en el que se vean expresados todos los datos anteriores.. 13.

(14) El plano de síntesis representa los diferentes de grados de oportunidad que tiene cada barrio. Para eso, se le atribuye a cada barrio un numero especifico de puntos por cada grado que tenga. A los que tengan grado 1 en un plano no se les atribuirá ningún punto, a los de grado 2 se les atribuirá 1 punto y los de grado 3 se les atribuirá 2 puntos. La suma total de todos los puntos obtenidos en todos los planos será la calificación total de puntos que obtiene un barrio en el plano de síntesis. Por lo tanto, el mínimo de puntos que puede tener un barrio es 0 (si tiene grado de oportunidad 1 en los 4 índices) y el máximo será 8 (si tiene grado de oportunidad 3 en los 4 índices), pudiendo tener puntos intermedios con diferentes combinaciones de grados en los índices. Las conclusiones que sacamos de estos planos son que los barrios con mayor índice de oportunidad de rehabilitación final son los barrios de Adelfas, Berruguete, Chopera, Valdeacederas y Bellas Vistas, habiendo obtenido 5 puntos cada uno. Resaltan los distritos de Arganzuela y Tetuán. Coincidentemente, el diagnostico de cada barrio es muy similar: • Altos niveles de porcentaje de vivienda en mal estado, destacando los barrios del distrito de Tetuán por duplicar la media de Madrid. • Altos niveles de coeficiente entre renta y precio medio de vivienda, estando todos entre un abanico de 150-160% sobre la media de Madrid. Este nivel poder adquisitivo se debe a que se tratan generalmente de barrios de bajo nivel socioeconómico con viviendas con una superficie reducida y un bajo precio unitario. • El precio unitario de las viviendas en comparación con los barrios colindantes no es muy significativo, estando todos entre un abanico de 100-120% sobre la media. También cabe destacar, que no existe gran variación en todo Madrid y que los barrios de Tetuán se encuentran entre los 10 primeros, por lo que el efecto contagio de precios es prevalente en estos barrios. • El porcentaje de viviendas en oferta no es muy alto, estando todos por debajo de la media de Madrid. Sin embargo, cabe resaltar que los barrios con mas porcentaje de oferta son barrios con viviendas unifamiliares de gran superficie y un alto nivel socioeconómico. Aunque en relación con el numero total de viviendas, no haya mucha oferta, estos barrios siguen teniendo un alto numero de inmuebles en el mercado. • La situación geográfica de los 5 barrios es perimetral respecto a la M-30. • La situación histórica es la siguiente: los barrios del sur surgen a partir de ensanches de Madrid, mientras que los del Norte (Tetuán), surge mas orgánicamente al extrarradio de Madrid, a partir de comercios alrededor de un campamento militar. • La situación de los barrios con mayor índice de oportunidad también coincide con la curva de vulnerabilidad presentada en el trabajo de Áreas de Vulnerabilidad en el Centro de Madrid de Hernández Aja.. 14.

(15) Esto significa que las demandas sociales en cuanto a vivienda en Madrid coincide con las oportunidades económicas que existen.. Tabla 4.1 Síntesis de Grados de Oportunidad según el número de puntos de oportunidad obtenidos en previos índices. // Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Madrid y El Idealista. Plano 4.1 Síntesis de Grados de Oportunidad según el número de puntos de oportunidad obtenidos en previos índices.. 15.

(16) 5. ANÁLISIS A ESCALA DE BARRIO A continuación se hace un análisis a una escala menor. A parte de los índices de oportunidad explicados anteriormente, se hace un análisis más preciso de la situación de venta de vivienda para sacar conclusiones y estrategias mas precisas para su posterior rehabilitación. Debido a la similitud entre los barrios se va a tomar como ejemplo el barrio de Berruguete.. 5.A. RESUMEN DE INDICES DE OPORTUNIDAD DE BARRIO BERRUGUETE. Número de Inmuebles en Mal Estado Número de Inmuebles % Inmuebles en Mal Estado. ALMENDRA CENTAL DE MADRID % INMUEBLES EN MAL ESTADO 4.731 20.677 75.098. 12.017 39,37%. TETUAN. 74.822 27,63%. 488.922 15,36%. VENTAJA COMPETITIVA SOBRE ACM 254,97%. % INMUEBLES EN OFERTA Número de Ofertas 200 1.339 9.555 Número de Inmuebles 12.017 74.822 488.922 % de Inmuebles en 1,664% 1,79% 2,251% 73,95% Oferta RENTA PER CÁPITA/ PRECIO MEDIA VIVIENDA SEGUNDA MANO Renta per Cápita(EUR) 10.878 € 13.161 € 15.855,5 € 68,6% Precio media vivienda 187.556 € 298.953 € 526.310 € 35,63% segunda mano (EUR) Renta/ precio media 0,0581 0,044 0,0301 192,85% vivienda segunda mano PRECIO UNITARIO BARRIOS COLINDANTES/ PRECIO UNITARIO Precio Unitario (EUR) 2.236 € 3.429,4 € 65,2% Precio Unitario Barrios 2.701 € 3.476 € 77,7% Colindantes (EUR) Precio Unitario Barrios 1,207 1,03 116,15% Colindantes/ Precio Unitario Tabla 5.1.1 Síntesis de Índices de Oportunidad en el barrio de Berruguete. // Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Madrid, el Censo de población y vivienda del Instituto Nacional de Estadística y El Idealista.. % Inmuebles en Mal Estado % de Inmuebles en Oferta Renta/ precio media vivienda segunda mano Precio Unitario Barrios Colindantes/ Precio Unitario TOTAL. RANKING 3º 22º 3º 7º 2º. CALIFICACIÓN ●● ●● ● ●●●●●●. 16.

(17) (pagina anterior) Tabla 5.1.2 Síntesis de Índices de Oportunidad en el barrio de Berruguete y su equiparación en puntos para un ranking . // Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Madrid, el Censo de población y vivienda del Instituto Nacional de Estadística y El Idealista BARRIO BERRUGUETE SUPERFICIE 60,71 ha DENSIDAD CALLES LIMITROFES. DISTRITO POBLACION. TETÚAN 24196 pers.. 399 personas/ha C/ Bravo Murillo, C/Francos Rodríguez, C/Ofelia Nieto, Túnel de Sor Ángela de la Cruz Tabla 5.1.3 Datos sociodemográficos del Barrio de Berruguete . // Elaboración propia.. Berruguete es un barrio del distrito de Tetuán al Noroeste de Madrid. Linda con los barrios de Vistas, Cuatro Caminos, Castillejos, y Valdeacederas, y con la m30. Sus calles limítrofes son la calle Bravo Murillo, la calle Francos Rodríguez, la calle Ofelia Nieto y el Túnel Sor Ángela de la Cruz. Ocupa un total de 60,71 hectárea. Con una población de 24196 personas, tiene una densidad de 399 personas por hectárea. En cuanto a sus índices de oportunidad, Berruguete destaca por tener un gran porcentaje de Inmuebles en mal estado, un 39,37%, posicionándose en un 254,97% por encima de la media de Madrid. También destaca por su relación Renta per Cápita/Precio Medio de Vivienda de Segunda Mano, con un cociente de 0,0581, que comparado con el de la media de Madrid, 0,0301, se pone a 192,85% sobre la media. En cuanto a la relación de su precio unitario con el de barrios colindantes, tiene un cociente de 1,207, que comparado con el de la media de Madrid, 1,03, se pone a 116,15% sobre la media. Sin embargo, no posee un alto porcentaje de viviendas en oferta, quedando al 73,95% sobre la media de Madrid con un porcentaje de 1,664%, en comparación con el 2,251% de Madrid. Debido a sus altos resultados en varios índices de oportunidad, se puede considerar a Berruguete como una zona de oportunidad para la rehabilitación residencial dentro de la Almendra Central de Madrid. Podemos comprobar los datos haciendo la equiparación de puntos con su Grados de Oportunidad en cada variable: • % Inmuebles en mal estado: 2 PUNTOS (>150% sobre ACM) • % de inmuebles en oferta: 0 PUNTOS (<100% sobre ACM) • Renta/ precio media vivienda segunda mano: 2 PUNTOS (>150% sobre ACM) • Precio unitario barrios colindantes/ precio unitario: 1 PUNTO (100< Índice<150% sobre ACM) • TOTAL: 5 PUNTOS à ZONA DE OPORTUNIDAD DE REHABILITACIÓN. 17.

(18) 5.B. MÉTODO DE ANÁLISIS Para esta etapa, se hace un estudio de la situación geográfica y económica de las viviendas en oferta del barrio de Berruguete. La unidad de estudio en esta etapa va a ser la vivienda en oferta. A partir de la base de datos de El Idealista a fecha de 20 de Mayo de 2017, se hace una diferenciación de las viviendas en cuanto a su precio unitario. El objetivo de este procedimiento es localizar los inmuebles mas atractivos en cuanto al precio del metro cuadrado construido de cara a potenciales inversores que quieran apostar por la rehabilitación del barrio. El método de clasificación de las viviendas en cuanto a su precio es el siguiente: • Grado 1 (Rojo) Pu > 150 % sobre la media (>3354€) • Grado 2 (Naranja) 125% - 150 % sobre la media (2795-3354€) • Grado 3 (Amarillo) 100% - 125 % sobre la media (2236-2795€) • Grado 4 (Lima) 75% - 100 % sobre la media (1677-2236€) • Grado 5 (Verde Claro) 50% - 75 % sobre la media (1118-1677€) • Grado 6 (Verde Oscuro) Pu < 50 % sobre la media (<1118€) En total hay 141 viviendas en oferta en el barrio de Berruguete. De ellas 2 tienen un precio unitario del 50% sobre la media (1,41%), 9 entre el 50% y 75% sobre la media (6,38%), 31 entre el 75% y 100% sobre la media (21,98%), 52 entre el 100% y 125% sobre la media (36,87 %), 27 entre el 125% y 150% sobre la media (19,14 %) y 20 mayor que 150% sobre la media (14,18%).. > 150 % 125 - 150 % Relacion con el 100 - 125 % Precio Unitario 75 - 100 % 50 - 75 % <50 %. 20 27 52 31 9 2 0. 10. 20. 30. 40. 50. 60. Número de Viviendas en oferta. Porcentaje de inmuebles segun su relacion con el precio unitario del barrio en Berruguete 2% 14%. <50 %. 6%. 50 - 75 % 22%. 19%. 75 - 100 % 100 - 125 %. 37%. 125 - 150 %. (arriba) Gráfico 5.2.1 Número de viviendas en Berruguete según su relación con el precio unitario del barrio. // Elaboración propia con datos de El Idealista. (izquierda) Gráfico 5.2.2 Porcentaje de viviendas en Berruguete según su relación con el precio unitario del barrio. // Elaboración propia con datos de El Idealista.. > 150 %. 18.

(19) Plano 5.2 Estudio de viviendas en Berruguete según su localización y precio unitario. // Elaboración propia con datos de El Idealista.. 5.C. IDENTIFICACIÓN DE ESTATREGIA El objetivo de este análisis es proporcionar información atractiva para interesados que quieran invertir en la rehabilitación y posterior venta o alquiler de viviendas en el barrio. Para eso hay que señalar las viviendas mas atractivas. En principio, estas van a ser las que tengan el precio unitario mas bajo, pues tendrán. 19.

(20) mayor potencial de mejora tras una rehabilitación. Otro aspecto a tener en cuenta son las diferenciación de áreas dentro del barrio en el que por diversos factores, el precio unitario varía respecto de la media. En este caso nos interesa las áreas con un precio unitario medio mas alto, ya que las viviendas con un precio unitario bajo resaltaran más y tendrán precios mas competitivos dentro de su zona. Todo esto se traduce en el plano en la sectorización del barrio en zonas y la elección de las viviendas de precio mas bajo (colores mas verdosos) de zonas con un mayor ratio de viviendas mas caras (colores mas rojizos). En primer lugar se sectoriza el barrio en zonas con criterios de homogeneidad y se analizan sus precios unitarios medios.. Plano 5.2. Sectorización de zonas del Barrio de Berruguete. // Elaboración propia con datos de El Idealista.. 20.

(21) PRECIO MEDIO UNITARIO VARIACION RESPECTO A LA MEDIA DE BERRUGUETE. ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3 ZONA 4 ZONA 5 ZONA 6 2799 2518 2840 2995 2364 2503. 102%. 92%. 104%. 110%. 87%. 92%. PRECIO MEDIO UNITARIO POR DEBAJO DE LA MEDIA PRECIO MEDIO UNITARIO POR ENCIMA DE LA MEDIA Tabla 5.2. Análisis de zonas sectorizadas del Barrio de Berruguete. // Elaboración propia con datos de El Idealista.. Las zonas con mayor atractivo, por lo tanto son las zonas 1, 3 y 4, ya que su precio medio es mayor que el de la media y habrá mayor potencial de mejora para aquellas viviendas con un precio unitario bajo. Las razones por la variación del precio de la vivienda puede ser mas bien por proximidad a zonas comerciales y abiertas como las calles Bravo Murillo y Ofelia Nieto que por el estado del inmueble. Un análisis mas profundo nos hace ver la composición de las viviendas de esa zona y de sus precios unitarios.. (arriba a la izquierda) Grafico 5.2.1. ZONA 1; Porcentaje de inmuebles según su relación con el precio unitario medio del barrio. (arriba) Grafico 5.2.2. ZONA 3; Porcentaje de inmuebles según su relación con el precio unitario medio del barrio. (arriba a la izquierda) Grafico 5.2.3. ZONA 4; Porcentaje de inmuebles según su relación con el precio unitario medio del barrio. // Elaboración propia con datos de El Idealista.. 21.

(22) Las viviendas que se van a elegir son aquellas que tengan espacio de maniobra para poder seguir teniendo como máximo el precio unitario medio del barrio después de una rehabilitación. El objetivo es poder regenerar el barrio y mejorar las condiciones de vida de sus habitantes manteniéndolo atractivo para los agentes que van a llevar a cabo la rehabilitación. Por lo tanto, las potenciales viviendas a rehabilitar serían aquellas cuyo precio unitario esta por debajo del 100% de la media del barrio (limas, verdes claras y verdes oscuras). Para un mayor margen empresarial. Para ver un ejemplo de esto, se coge la Zona 4. La actuación se concentraría en las viviendas al noreste del la zona (las verdes claras), y para conseguir que las viviendas sean mas atractivas para los inversores, se pone su precio unitario posterior a la rehabilitación como el de la media del barrio. Aunque algunos inmuebles no lleguen a tener ese precio tras rehabilitarlos, se hace de esta manera para conseguir un mayor margen empresarial. Tras la rehabilitación de estos inmuebles, se puede ver como ha cambiado el barrio en cuanto a el precio unitario de sus viviendas, que en este caso responde al cambio de nivel de vivienda.. BERRUGUETE (ZONA 3); Porcentaje de inmuebles segun su relacion con el precio unitario del barrio 21%. 18%. 75 - 100 %. BERRUGUETE (ZONA 3); Porcentaje de inmuebles segun su relacion con el precio unitario del barrio tras rehabilitacion.. 22% 39%. 100 - 125 % 22% 39%. 125 - 150 % > 150 %. 39%. 100 - 125 % 125 - 150 % > 150 %. (izquierda) Grafico 5.2.4. ZONA 4; Porcentaje de inmuebles según su relación con el precio unitario medio del barrio antes de rehabilitación. (derecha) Grafico 5.2.4. ZONA 4; Porcentaje de inmuebles según su relación con el precio unitario medio del barrio tras rehabilitación // Elaboración propia con datos de El Idealista.. 22.

(23) 6. ESCALA DE VIVIENDA En la rehabilitación de la vivienda se van a tener en cuenta varios aspectos de ella. En primer lugar ha de conocerse su precio de venta y la superficie útil de la vivienda. También hay que conocer el estado de conservación y el grado de actuación que se va a aplicar a la vivienda. El estado de conservación nos va a decir qué porcentaje de la vivienda necesita ser rehabilitada y el grado de actuación nos dice que tipo de actuación va a necesitar ese área. Para saber los tipo de actuación que se pueden hacer y la forma de analizar los precios correspondientes se van a utilizar los establecidos por Jaime Armengot en su trabajo ´´Depreciación diferencial y estructura urbana: análisis tipológico de la edificación residencial en la almendra central de Madrid``. Grado 1 2 3 4 5 6 7 8 9. Fase de Reforma Pinturas y Acabados Capinter. Exteriores Cuartos Húmedos Capinter. Interiores Solados Electricidad y teleco Calefaccion Climatización Distribución. Coste (€/m2) 103,11 € 173,80 € 347,42 € 443,76 € 596,05 € 646,68 € 715,33 € 785,26 € 846,55 €. Figura 6.1. Coste estimado de reforma, según grado de intervención // Depreciación diferencial y estructura urbana; Jaime Armengot (pag. 100).. Otro ultimo aspecto a tener en cuenta es el coeficiente de gastos y beneficios. En el caso de todo Berruguete se trata de 1,4 por lo que no habrá variación., según la Ponencia de Valores Catastrales de Madrid 2011 Una vez tenemos todos estos datos, podemos calcular el nuevo valor de la vivienda nueva mediante la ecuación. (VVN): PV + (K · CR) VVN = Valor de Vivienda Nuevo PV = Precio de vivienda pre-rehabilitación K = Coeficiente de gastos y beneficios. CR = Coste de reforma = Grado de actuación (€/m2) · Superficie de vivienda (m2). 6.A. FICHA DE REHABILITACIÓN DE VIVIENDA Para ilustrar el sistema que se plantea para rehabilitar viviendas se crea una ficha para ver los aspectos claves de la vivienda, así como fotos del interior con las que hacer un juicio de el grado de actuación a tomar. El ejemplo de vivienda a rehabilitar que se ha cogido es una vivienda en la Zona 3 con un precio unitario de 920 €/m2 y una de la Zona 4 con un precio unitario de 1.489 €/m2. 23.

(24) INMUEBLE 1. INFOMACION DE INMUEBLES DIRECCIÓN: C/ Ambrosio Vallejo 8, Berruguete, Madrid Precio de Superficie 2 Bajo venta: 110.400 Útil: habitaciones Exterior € 120m2. REHABILITACIÓN Superficie a rehabilitar: 120m2. Grado de actuación: 2 ; Carpintería Exterior, pinturas y acabados. Precio Unitario: 920€/ m2 Relación con Precio Unitario Medio: 41,14%. Coste Unitario: 173,8 €/ m2 Coste de Reforma: 120m2 · 173,8 €/ m2 · 100 % = 20.856 €. VALORACION POST-REFORMA Precio de venta (PV): 110.400 € Coste de Reforma (CR): 20.856 €. Coeficiente de gastos y beneficios (K): 1,4. Valor de Vivienda Nueva (VVN): PV + (K · CR) = 110.400 + (1,4 · 20.856) = 139.598,4 €. Nuevo Precio Unitario: 1163,32 €/ m2 Relación con Precio Unitario Medio: 52,02 %. Margen Empresarial : [(VVN/ (PV + CR))-1]*100 = [(139.598,4 / (110.400 + 20.856))1]*100 = 6,35 %. INMUEBLE 2. INFOMACION DE INMUEBLES DIRECCIÓN: C/ López de Haro 28, Berruguete, Madrid Precio de Superficie 1 1ª venta: 72.967 € Útil: 49m2 habitaciones Planta interior. Precio Unitario: 1.489€/ m2 Relación con Precio Unitario Medio: 64,09 %. 24.

(25) REHABILITACIÓN Superficie a rehabilitar: 49m2. Grado de actuación: 5 ; Solados. Coste Unitario: 596,05 €/ m2 Coste de Reforma: 49m2 · 596,05€/ m2 · 100 % = 29.206 €. VALORACION POST-REFORMA Precio de venta (PV): 72.967 € Coste de Reforma (CR): 29.206 €. Coeficiente de gastos y beneficios (K): 1,4. Valor de Vivienda Nueva (VVN): PV + (K · CR) = 72.967 + (1,4 · 29.206) = 113.856 €. Nuevo Precio Unitario: 2323 €/ m2 Relación con Precio Unitario Medio: 100 %. Margen Empresarial : [(VVN/ (PV + CR))-1]*100 = [(113.856 / (72.967 + 29.206))1]*100 = 11,43 %. En el primer caso, tras una potencial rehabilitación, el nuevo precio unitario se quedaría en 1163, 32 €/ m2, que sigue siendo la mitad del precio unitario del barrio, por lo que todavía hay potencial de mejora. El margen empresarial es la rentabilidad que obtendría el inversor tras la venta del inmueble, en el caso de que no subiese el precio. En este caso lo podría incluso duplicar hasta llegar al precio unitario medio del barrio. Cuanto mayor sea la rentabilidad, mas atención va a llamar el barrio para que empiece a regenerarse. En el segundo caso, el nuevo precio unitario coincide con el de la media del barrio, por lo que no hay margen de subida. Al tratarse de una rehabilitación mas intensa, los el margen empresarial mínimo es mucho mayor.. 25.

(26) 7. CONCLUSIONES Los resultados del análisis muestran varias tendencias a diferentes escalas. En primer lugar, a escala ciudad, se sacan las conclusiones de que los barrios que mayor oportunidad presentan para una posible rehabilitación residencial son Valdeacederas, Berruguete, Bellas Vistas, Chopera y Adelfas. Todos ellos son barrios que tienen acceso directo a la M-30 y están localizados en distritos con un nivel socioeconómico relativamente bajo. Tres de ellos están en el distrito de Tetuán, que parece ser sin duda el distrito que mayor oportunidad presenta. Los distritos que menor oportunidad presentan son Chamberí, Salamanca, Chamartín y Retiro. Estos resultados coinciden con las conclusiones sacadas en el estudio de vulnerabilidad de Hernández Aja, siguiendo el eje de vulnerabilidad de Madrid., una línea que recorre de norte a su la almendra central, por su tercio oeste (Bravo Murillo, Lavapiés, Embajadores...) Esto significa que los barrios con mayor necesidad para una rehabilitación residencial coinciden con los barrios con mayor interés económico para hacerla, con la excepción del distrito de Chamberí. A escala de barrio, los patrones que se sacan son que las subidas y bajadas de precios unitarios de la vivienda no dependen del estado de la vivienda sino, más bien, de la localización. Algunos factores que influyen en la subida de precio de la vivienda dentro de los barrios elegidos son la proximidad a áreas comerciales y amplitud de las calles próximas a ella. Por lo tanto, las viviendas mas adecuadas para hacer en ellas una posible rehabilitación son las que se encuentran en agrupaciones de viviendas con un precio unitario inflado en comparación con el resto del barrio, pero que ellas mismas tienen un precio unitario reducido. Lo importante a sacar aquí es que los precios unitarios se tienen que comparar a escala de barrio o censo local, no a escala de ciudad. Por ejemplo: es mas interesante para el potencial inversor una vivienda que tiene un precio de 3.000 €/m2 en una zona con un precio medio de 3.500 €/m2 que una de 2.000 €/m2 en una zona de 2.500 €/m2. Por último, a escala de vivienda, los inmuebles mas oportunos para una rehabilitación residencial en ellas, son aquellos en los que es necesario un grado de rehabilitación mayor. El margen empresarial es directamente proporcional al grado de intervención, por lo que son óptimos los inmuebles en estado ruinoso, aunque la inversión sea mas costosa.. 26.

(27) 8. BIBLIOGRAFÍA INE. Censo de Población y Viviendas de 2001. Madrid, España. http://www.ine.es/censos2011_datos/cen11_datos_inicio.htm AYUNTAMIENTO DE MADRID. Anuario Estadístico Municipal de 2006. Madrid, España. http://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/ElAyuntamiento/Estadistica/Anuario-Estadistico2006?vgnextfmt=detNavegacion&vgnextoid=6d6e674334376310VgnVCM1000000b 205a0aRCRD&vgnextchannel=8156e39873674210VgnVCM1000000b205a0aRCRD AYUNTAMIENTO DE MADRID. Distritos en Cifras de 2016. Madrid, España. http://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/ElAyuntamiento/Estadistica/Distritos-encifras?vgnextfmt=default&vgnextchannel=27002d05cb71b310VgnVCM1000000b205 a0aRCRD. EL IDEALISTA. Información por Barrios. Madrid, España. https://www.idealista.com/venta-viviendas/madrid-madrid/mapa HERNÁNDEZ AJA, AGUSTÍN (1996). Áreas Vulnerables en el Centro den Madrid. Cuadernos de Investigación Urbanística Nº 53. Editor: Universidad Politécnica de Madrid. Escuela Técnica Superior de Arquitectura. Madrid 2007. ARMENGOT PARADINAS, JAIME (2013). Depreciación diferencial y estructura urbana: análisis tipológico de la edificación residencial en la almendra central de Madrid. Tesis (Doctoral), E.T.S. Arquitectura (UPM). GARCIA ZARZA, LUIS ANTONIO (1996). Ponencia de valores total de bienes inmuebles urbanos del municipio de Madrid. Madrid 2011.. 27.

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