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Agosto 2013
Condominio Monte Real
REGLAMENTO
1 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 Índice
Capítulo Artículo Núm. Nombre del Artículo Página
Notas Notas aclaratorias 2
Capítulo 1 Disposiciones Generales
Artículo 1.1 Adopción 3
Artículo 1.2 Descripción del Condominio Monte Real 3
Artículo 1.3 Aplicación de este Reglamento y Reglas de Hermenéutica 3
Artículo 1.4 Definiciones 4
Capítulo 2 Consejo de Titulares
Artículo 2.1 Autoridad Suprema 5
Artículo 2.2 Facultad del Consejo de Titulares 5
Artículo 2.3 Registro de Propietarios 8
Artículo 2.4 Traspaso de Propiedad 9
Artículo 2.5 Asambleas del Consejo de Titulares 9
Artículo 2.6 Definición de Mayoría 11
Artículo 2.7 Definición de Consentimiento 11
Artículo 2.8 Quórum 12
Artículo 2.9 Acuerdos del Consejo de Titulares 12
Artículo 2.10 Procedimientos 13
Artículo 2.11 Derecho al Voto 13
Artículo 2.12 Oficial que Preside – El Orden de la Agenda 14
Artículo 2.13 Impugnación de Acuerdos 14
Capítulo 3 Junta de Directores
Artículo 3.1 Composición 16
Artículo 3.2 Término 16
Artículo 3.3 Condiciones para poder ser Integrante de la Junta de Directores 16 Artículo 3.4 Quórum en Reuniones de la Junta de Directores 16
Artículo 3.5 Reuniones de la Junta de Directores 16
Artículo 3.6 Quórum y Requerimientos para Validar Acuerdos 17
Artículo 3.7 Compensación 17
Artículo 3.8 Vacantes o Remoción 17
Capítulo 4
Oficiales, Deberes y Facultades
Artículo 4.1 Deberes y Facultades de la Junta de Directores 17
Artículo 4.2 Término de la Junta de Directores 19
Artículo 4.3 Calificaciones de la Junta de Directores 19
Artículo 4.4 Responsabilidad Personal 19
Artículo 4.5 Deberes Básicos de la Junta de Directores 19 Capítulo 5
Administrador / Sindicatura
Artículo 5.1 El Administrador 20
Artículo 5.2 Calificaciones Necesarias para ser Administrador 20 Artículo 5.3 Deberes y Obligaciones del Administrador 20
Capítulo 6 Deberes y Obligaciones
de los Titulares
Artículo 6.1 Normas Generales 22
Artículo 6.2 Arrendamiento de los Apartamentos 23
Artículo 6.3 Venta o Cesión de Apartamentos 24
Artículo 6.4 Procedimiento Especial en Casos de Emergencia 24 Artículo 6.5 Modificaciones, Construcciones o Remodelaciones 24
Artículo 6.6 Regulaciones Generales 28
Artículo 6.7 Animales Domésticos 31
Artículo 6.8 Normas para Mudanzas y Entrega de Mercancía 32
Artículo 6.9 Uso de Casa Club 33
Artículo 6.10 Uso de la Piscina 34
Artículo 6.11 Área para Juegos de Niños 36
Artículo 6.12 Estacionamiento 36
Artículo 6.13 Buzones 38
Artículo 6.14 Entrada al Condominio Monte Real – Seguridad 39
Artículo 6.15 Plan de Emergencia y Racionamiento 39
Capítulo 7
Las contribuciones para Gastos de Administración y Mantenimiento
Artículo 7.1 Penalidades por Mora en el Pago de Contribuciones 39 Capítulo 8
Los Seguros Artículo 8.1 Aprobación y Manejo del Seguro Comunal 42
Capítulo 9
Multas por Violaciones Artículo 9.1 Incumplimientos, Remedios y Multas 44
2 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 Capítulo 10
Enmiendas al Reglamento Artículo 10.1 Enmiendas al Reglamento 48
Capítulo 11 Disposiciones Generales y
Aprobaciones
Artículo 11.1 Disposiciones y Aprobaciones 48
Notas Aclaratorias:
1. Las palabras y frases usadas en este Reglamento se interpretarán por su significado común. Las palabras del género masculino incluyen el femenino y el neutro, y, cuando el sentido así lo indique, las palabras del género neutro pueden referirse a cualquier género. Las palabras en número singular incluyen el plural, y en el plural incluyen el singular.
2. Agradecemos a titulares y asesores que de una u otra manera colaboraron en la redacción de este Reglamento. De igual forma, agradecemos la colaboración de las Juntas de Directores de los años 2011, 2012 y 2013.
3. Informamos que para la preparación de este Reglamento se utilizó: la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada y nueva ley de Condominios (Ley 103, de 5 de abril de 20031) y el Reglamento vigente se deroga con la implementación de este nuevo.
4. El Consejo de Titulares (CT) y la Junta de Directores (JD), tienen como deber primordial orientar sus acciones salvaguardando el principio de que el propósito del régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamento2 y que la administración de las áreas y haberes comunes del edificio se realizan para lograr el pleno disfrute de este derecho. Correlativamente cada titular reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de propiedad horizontal está limitado por los derechos de los demás titulares y que el derecho de propiedad sobre su apartamento tiene que ejercerse dentro del marco de la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno.
5. Todo Titular presente o futuro de un apartamento y cualquier persona que haga uso de las facilidades del Condominio Monte Real (CMR) en cualquier forma, estará sujeto a las disposiciones del Régimen de Propiedad Horizontal al que se sometió el Condominio, y la mera adquisición, arrendamiento u ocupación de cualquier apartamento supondrá que el adquirente, arrendatario u ocupante conoce todos sus términos y se adhiere a ellos.
6. Porcientos de participación conforme Escritura Matriz:
% de Participación Apartamentos que les aplica
.8090 (27 aptos)
2A, 2D, 5A, 5D, 7A, 7D, 9A, 9D, 12A, 12D, 14A, 14D, 18A, 18B, 18C, 19A, 19D, 23A, 23D, 24A, 24D, 25A, 25D, 26A, 26D, 27A, 27D
.8120 (39 aptos)
1A, 1B, 1C, 3A, 3B, 3C, 4A, 4B, 4C, 6A, 6B, 6C, 8A, 8B, 8C, 10A, 10B, 10C, 11A, 11B, 11C, 13A, 13B, 13C, 15A, 15B, 15C, 17A, 17B, 17C, 20A, 20B, 20C, 21A, 21B, 21C, 28A, 28B, 28C
.82575
(4 aptos) 16A, 16D, 22A, 22D .8305
(52 aptos)
2B, 2C, 2E, 2F, 5B, 5C, 5E, 5F, 7B, 7C, 7E, 7F, 9B, 9C, 9E, 9F, 12B, 12C, 12E, 12F, 14B, 14C, 14E, 14F, 16B, 16E, 19B, 19C, 19E, 19F, 22B, 22E, 23B, 23C, 23E, 23F, 24B, 24C, 24E, 24F, 25B, 25C, 25E, 25F, 26B, 26C, 26E, 26F, 27B, 27C, 27E, 27F
7. Para beneficio de este Reglamento estos son los cómputos a base de 122 Titulares:
a) El 50% + 1 de 122 los Titulares = 61 b) El 20% de 122 Titulares = 24.4 c) ¾ partes de 122 Titulares = 91.5 (96) d) Las 2/3 partes de 122 Titulares = 81.3 e) 1/3 de los 122 Titulares = 40.6 (41) f) Apartamentos en el Primer nivel: 42 g) Apartamentos en el Segundo nivel: 42 h) Apartamentos en el Tercer nivel: 38
i) Edificios: 28 j) Módulos: 11
k) Edificios de tres pisos: 26 l) Edificios de dos pisos: 2
1 La Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003 enmendó casi la totalidad de los artículos de la Ley de Condominios.
2 Se entenderá por apartamento cualquier unidad de construcción, suficientemente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos, cerrados, parcialmente cerrados, o abiertos, y sus anejos, si algunos, aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente, siempre que tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía
3 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 CAPÍTULO 1 - DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.1 Adopción
El Consejo de Titulares adopta el presente Reglamento de Administración que ha de gobernar la administración del Condominio Monte Real. (En adelante denominado “CMR”).
El CT del CMR adopta este Reglamento para el Gobierno y Administración del Condominio, localizado en San Juan, Puerto Rico y sometido al Régimen de Propiedad Horizontal de conformidad con la Ley Número 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada por la Ley 103 del 5 de abril de 2003. El Reglamento original del CMR fue incorporado en y forma parte de la Escritura Pública número 29 (2) de marzo de 1990 y suscrita ante la notario la Lcda. Gloria M. Oppenheimer Keelan (en adelante denominada como la Escritura Matriz).
El presente Reglamento recoge aquellas disposiciones más importantes de la Ley Número 103 del 5 de abril de 2003, conocida como Ley de Condominios. Dicha ley enmienda la Ley 104 del 25 de junio del 1958, conocida como Ley de Propiedad Horizontal. Por la gran cantidad de enmiendas y la sustancialidad de las mismas, este Reglamento sustituye al anterior y se considerara como el nuevo Reglamento del CMR.
Artículo 1.2 Descripción del Condominio Monte Real
El Condominio Monte Real consiste de un predio de terreno, donde ubica un complejo de veintiocho (28) edificios en once (11)3 módulos y ciento veintidós (122) apartamentos construidos en hormigón y bloques de cemento para uso exclusivo residencial. El Condominio Monte Real fue construido en un predio de terreno en San Juan, inscrito en el folio (225) del tomo (267) del Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Quinta, Finca Número (9023). La descripción del terreno, de los edificios y de cada uno de los apartamentos, así como de su participación en los gastos, ganancias y elementos comunes generales del inmueble, consta en la Escritura Matriz sometiendo el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal. Consta también de la referida escritura la descripción de los elementos comunes generales y de uso limitado del inmueble.
Artículo 1.3 Aplicación de este Reglamento y Reglas de Hermenéutica
Las disposiciones del presente Reglamento son aplicables no sólo al terreno y a la edificación en su totalidad, sino también a todos y cada uno de los apartamentos individuales y a todos los elementos comunes, generales y limitados, que forman parte de dicho inmueble.
Todos los titulares de los apartamentos, actualmente existentes en esta propiedad, los arrendatarios, su familia, sus empleados o agentes, huéspedes o visitantes, y todas las personas que residan en ellos o los utilicen en cualquier forma quedan sometidos y obligados al cumplimiento de este Reglamento. Bastará la simple adquisición, el arrendamiento o la mera ocupación de cualquiera de las unidades para que se entienda que conocen y aceptan este Reglamento y queden obligados a su cumplimiento. Los sucesores, cesionarios y herederos de todo titular o arrendamiento estarán obligados por este Reglamento, así como los oficiales del Consejo de Titulares, la Junta de Directores, si lo hubiera, del Administrador y los empleados del CMR.
Este Reglamento se aprueba con el propósito de permitir que los Titulares tengan derecho al pleno disfrute de su apartamento y de las áreas comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho de los demás Titulares al disfrute de sus respectivas propiedades. El CT, la JD y el Administrador del CMR, tienen como deber primordial dirigir sus acciones salvaguardando el principio de que el propósito del Régimen de Propiedad Horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamento y que la administración de las áreas y haberes comunes del CMR se realizan para lograr el pleno disfrute de este derecho.
Cada Titular reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de la Ley de Condominios está limitado por los derechos de los demás Titulares y que el derecho de propiedad sobre su apartamento tiene que ejercerse dentro del marco de sana convivencia y el respeto al
311 Módulos o edificios divididos de la siguiente manera: Módulo 1 agrupa edificios: (1-2-3); Módulo 2 agrupa: edificios (4-5-6); Módulo 3 agrupa:
edificios (7-8); Módulo 4 agrupa: edificios (9-10); Módulo 5 agrupa: edificios (11-12); Módulo 6 agrupa: edificios (13-14-15); Módulo 7 agrupa: edificios (16-17); Módulo 8 agrupa: edificios (18-19-20); Módulo 9 agrupa: edificios (21-22); Módulo 10 agrupa: edificios (23-24-25); Módulo 11 agrupa: edificios (26-27-28) para un total de 122 apartamentos. El desglose de apartamentos por módulo es el siguiente: Módulo 1: (12) apartamentos; Módulo 2: (12) apartamentos; Módulo 3: (9) apartamentos; Módulo 4: (9) apartamentos; Módulo 5: (9) apartamentos; Módulo 6: (12) apartamentos; Módulo 7: (7) apartamentos; Módulo 8: (12) apartamentos; Módulo 9: (7) apartamentos; Módulo 10: (18) apartamentos; Módulo 11: (15) apartamentos. Hay un total de doscientos cuarenta y nueve (249) espacios de estacionamiento de los cuales doscientos cuarenta y cuatro (244) están asignados a apartamentos y cinco (5) son para visitantes, siendo todos al descubiertos al aire libre y los cuales no pueden ser transferidos o gravados de forma alguna, excepto junto al apartamento al cual fueron asignados.
4 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 derecho ajeno. En el ejercicio y el reclamo de sus derechos, los Titulares actuarán conforme a los principios de la buena fe, de la prohibición de ir en contra de sus propios actos y la del abuso del derecho.
Las disposiciones de este Reglamento aplican a todos los edificios y a cada unidad individual. Todos los Titulares presentes y futuros, así como integrantes de sus familias y otras personas que tengan acceso a las facilidades del CMR, están sujetos al Reglamento que aquí se establece. La adquisición de apartamento mediante compra, alquiler o de cualquier otra forma, o el mero acto de utilizar el mismo o parte del edificio o área común, significará que acepta y que se cumplirá fielmente este Reglamento.
Están sujetos a este Reglamento los sucesores, cesionarios y herederos de todos los Titulares e inquilinos, así como los integrantes del CT, y la JD, el Administrador y los empleados administrativos.
Artículo 1.4 Definiciones
Término Definición
1. Adquirente Original
Toda persona que haya adquirido de un Desarrollador un apartamento en un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.
2. Administrador Persona o empresa designada para administrar la operación diaria del CMR, bajo la supervisión de la Junta de Directores (JD).
3. Apartamento
Cualquier unidad de construcción, suficientemente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos, cerrados, parcialmente cerrados o abiertos y sus anejos, si algunos, aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente, siempre que tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio.
4. Apoderado
Aquella persona que haya sido designada por un titular mediante escritura pública, para ocupar en su nombre un cargo, exceptuando el de Director, el de presidente, secretario y tesorero en una JD. También incluirá, a la persona natural que sea designada para representar al titular en las Asambleas del Consejo de Titulares, en cuyo caso no necesariamente requerirá de una escritura pública.
5. Condominio Monte Real (CMR)
Inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, mediante el otorgamiento e inscripción de una sola Escritura Matriz y demás requerimientos de Ley.
6. Consejo de Titulares (CT)
Órgano rector, supremo y deliberativo del CMR, con personalidad jurídica y constituido por todos los titulares.
Sinónimo: Asociación de Titulares
7. Defecto Aquel que exceda de la medida de las imperfecciones menores que cabe esperar normalmente en un inmueble.
8. Departamento Departamento de Asuntos al Consumidor (DACO).
9. Escritura Individual Documento público que firma el adquirente de un apartamento, describe el mismo, su área de superficie y su por ciento de participación dentro de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.
10. Escritura Matriz (EM)
Documento público otorgado ante Notario Público e inscrito en el Registro de la Propiedad. Desarrollador lo somete al Régimen de Propiedad Horizontal.
11. Junta de Directores
(JD) Un Presidente o grupo de Directores electos por el Consejo de Titulares.
12. Ley Ley Número 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada, denominada como Ley de Condominios.
13. Persona Cualquier persona natural o jurídica.
14. Plan de Desastres y Emergencias
Procedimiento aprobado por el CT para atender situaciones de emergencia, tales como fenómenos naturales y eventos que pongan en riesgo la seguridad personal y material del CMR y preparado conforme ley.
15. Plan de Racionamiento
Procedimiento aprobado por el CT estableciendo las normas que se deberán adoptar en situaciones de racionamiento de agua y energía eléctrica.
16. Porcentaje de Participación
Fórmula basada en la relación entre el área superficial privativa de un apartamento y la suma de todas las áreas superficiales privativas de todos los apartamentos del CMR.
17. Presupuesto Anual Documento que refleja la proyección económica de los ingresos y gastos previsibles del CMR durante cada año fiscal.
18. Reglamento Documento que forma parte de la EM en el cual se establecen las normas administrativas que gobiernan el CMR.
19. Representación Voluntaria o Proxy
Documento privado o notarial en el cual un titular autoriza a que una persona natural que lo represente en las Asambleas del CT. (Poder).
20. Secretario Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO).
21. Titular Todo aquel propietario que tenga derecho a su apartamento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.
22. Venta Todo ofrecimiento, anuncio o gestión dirigida a uno o más potenciales adquirentes de un apartamento en un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.
5 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 CAPÍTULO 2 - CONSEJO DE TITULARES
Artículo 2.1 Autoridad Suprema
1. La autoridad suprema sobre la propiedad sometida al Régimen de Propiedad Horizontal residirá en los titulares como grupo en la forma de un CT.
2. El CT constituye la autoridad suprema en cuanto a la administración del inmueble sometido al Régimen de la Propiedad Horizontal.
Estará integrado por todos los Titulares de los apartamentos. Las resoluciones y acuerdos del CT, serán adoptados por todos los Titulares, ocupantes o residentes y demás personas que se relacionan en el Condómino. El CT tendrá personalidad jurídica propia, y de sus obligaciones frente a terceros responderán, los Titulares de forma solidaria.
3. Si hubiera más de un Titular en un apartamento, sólo uno será designado para que lo represente. En caso de apartamento en usufructo se entenderá que el usufructuario necesita autorización expresa escrita del Titular a dichos fines. En caso de que el apartamento pertenezca a una sucesión, la mayoría de los herederos que adquieran la mayoría de la participación en el cien por ciento (100%) del apartamento podrán designar por escrito a uno de los herederos para que los represente en las asambleas del Consejo de Titulares, con todas las facultades y privilegios que esto representa.
Artículo 2.2 Facultades del Consejo de Titulares Corresponde al CT, las siguientes facultades:
1. Elegir por voto afirmativo de la mayoría de Titulares a los integrantes de la JD. La mayoría se define en este caso como mayoría simple de los presentes, o sea, cincuenta por ciento más uno (50% + 1).
2. Aprobar por voto afirmativo de la mayoría de Titulares el cargo de Administrador. Las facultades, deberes y responsabilidades del Administrador quedaran establecidas en este Reglamento. Su nombramiento no excederá de un año, prorrogable a discreción del CT de año en año.
3. Conocer las reclamaciones que los titulares de los apartamentos formulen contra los aludidos directores, y el administrador, y removerlos, en todo caso, por acuerdo mayoritario tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto.
4. Aprobar en Asamblea Ordinaria anual el plan de gastos e ingresos previsibles para cada año fiscal y los estados de cuentas correspondientes al año que finaliza.
a) El presupuesto anual deberá incluir una partida para el fondo de reserva que no será menor del cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional anual hasta el alcance de una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción del CMR, a menos que el CT determine continuar con dichas aportaciones anuales. Este fondo de reserva, su administración y disposición se regirá por el Artículo 25(2)(d) de la Ley 103 del 5 de abril 2003, conocida como Ley de Condominios, que a su vez enmienda el Artículo 38 de la Ley 104 del 25 junio del 1958, conocida como Ley de Propiedad Horizontal. El fondo de reserva se mantendrá en una cuenta especial separada y sólo se podrá disponer de ella para realizar obras extraordinarias o urgentes y obras de mejoras.
5. Imponer mediante el voto afirmativo de la mayoría de los Titulares una cuota especial a: (i) al Titular del apartamento cuyos ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás Titulares, regularmente hagan uso tan intenso de cualquier elemento común que los gastos de operación, mantenimiento o reparación de dicho elemento común es mayor del que razonablemente debe incurrirse en el uso normal y corriente de la referida facilidad; y (ii) al Titular que por la naturaleza de la actividad que legítimamente lleva a cabo en su apartamento ocasione unos gastos comunes mayores a los que habría de incurrir si en el apartamento en cuestión no se llevase a cabo la referida actividad. La cuota impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá y será exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dicho apartamento.
6. Aprobar la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con impedimentos físicos.
7. Aprobar enmiendas a este Reglamento4.
a) Hasta tanto esto no se haya hecho, las enmiendas no afectarán a terceros. Las enmiendas vincularán a todos los titulares
4 Las enmiendas aprobadas se tendrán que hacer constar en EM, y copia certificada de la misma deberá de ser presentada al Registro de la Propiedad correspondiente para su inscripción y archivo.
6 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 desde que se haya obtenido el voto afirmativo de dos terceras partes de los titulares o desde que haya transcurrido el plazo de treinta días dispuesto en el Artículo 38C (e) de la Ley de Condominios, debiéndose observar el procedimiento establecido disposiciones de la EM de constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, y de las leyes y reglamentos aplicables al régimen de propiedad horizontal.
8. Autorizar que se suspendan los servicios recibidos a través o por medio de los elementos comunes generales, incluyendo los servicios de agua, electricidad, teléfono y cualquier otro servicio similar que se sirva de elementos comunes, a aquellos Titulares morosos que al no pagar: (a) sus cuotas de mantenimiento; (b) contribución al fondo de reserva o su parte proporcional del seguro comunal se sirven graciosamente de los elementos a cuyo mantenimiento no contribuyen como les corresponde y adeudan dos (2) o más plazos consecutivos de sus cuotas. Sin embargo, ante el incumplimiento del primer plazo la JD deberá enviar una notificación por escrito al Titular moroso para informarle de la intención de suspenderle los servicios al vencer el segundo plazo consecutivo de incumplimiento. Dicha notificación se entregara personalmente o se enviara por correo federal mediante el uso de
“Carta Certificada” a la dirección que haya informado el Titular en el Registro de Titulares5.
9. Autorizar que se suspendan6 los servicios recibidos a través o por medio de los elementos comunes generales, incluyendo los servicios de agua, electricidad, teléfono y cualquier otro servicio similar que se sirva de elementos comunes, a aquellos Titulares morosos que no paguen su participación en una derrama, cuyos plazos no se hayan incorporado a la cuota de mantenimiento mensual, la suspensión de los servicios podrá efectuarse una vez transcurridos dos (2) meses desde el plazo final establecido para su pago, y al igual que en caso de falta de pago de las cuotas de mantenimiento, no se restituirán dichos servicios hasta el pago total de lo adeudado. De igual forma, la notificación de la intención de suspender los servicios se entregara personalmente o se enviara por correo federal mediante el uso de “Carta Certificada” a la dirección que haya informado el Titular en el Registro de Titulares7.
10. Proceder con el corte de los servicios el cual deberá realizarse durante horas laborables, de forma que cualquier Titular pueda acudir de inmediato a las oficinas de la Administración y saldar su deuda. Luego de haber sido comunicada la intención de suspender los servicios, es deber del Titular notificar a la JD, por medio de la Administración, si tal acción pone en peligro la propiedad o la vida del Titular y/o de alguno de los ocupantes. Para ello deberá presentar la correspondiente evidencia. La falta de notificación de parte del Titular se considerará como que no existe peligro y se procederá a la suspensión de los servicios. No se restauraran dichos servicios hasta el pago total de lo adeudado.
a) Si se tratase de la parte proporcional que le corresponde del seguro comunal o de una derrama que ha de pagarse en un sólo plazo, el corte de los servicios podrá efectuarse al cabo de dos (2) meses de haberse cursado el requerimiento de pago sin que el Titular hubiese satisfecho la totalidad del pago correspondiente al seguro o la totalidad de la derrama.
11. Proceder en caso de que sea comunicado peligro a la propiedad o la vida del Titular u ocupantes, la JD procederá a obtener el cobro de la totalidad adeudada por vía judicial. El Titular está obligado a satisfacer todos aquellos gastos en los que la JD haya tenido que incurrir para lograr el cobro de lo adeudado, incluyendo el costo incurrido al enviar cualquier notificación por correo.
12. Autorizar, como por la presente se autoriza, a la JD a imponer multas hasta un máximo de cien dólares ($100) por cada violación al Titular o Residente que viole las normas de convivencia establecidas en las normas legales y reglamentarias vigentes, incluyendo la Escritura de Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, este Reglamento y cualesquiera otras normas de conducta adoptada por una mayoría del CT para regular el disfrute de las áreas recreativas y de cualquier otro de los elementos comunes
5 El titular pagará los costos de cualquier carta certificada y/o gasto que se le envíe.
6 Aquellos titulares o residentes que traten de conectarse a los servicios o utilidades las cuales le fueron desconectadas por falta de pago en sus mensualidades serán acusados6 por dicho acto a través del representante legal del CMR y los cargos legales serán asumidos por el Titular que reconectó los servicios. El titular o residente que destruya algún equipo de la Autoridad de Energía Eléctrica (AEE), Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (AAA), luces de pasillo u otro equipo comunal que ha sido afectado por desconectar por falta de pago de mensualidad o derrama será responsable por la reparación total del equipo y de las penalidades legales que le puedan aplicar.
7 Todos los gastos de correo o mensajero en que incurra la Junta para cualquier gestión de cobro de cuotas de mantenimiento, seguro o derrama, o para la notificación de corte de servicios esenciales o la violación a cualquiera de las disposiciones de este Reglamento, la EM o la Ley de Condominios, serán cargadas a la cuenta de mantenimiento del titular del apartamento notificado.
7 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 generales del CMR. Una sanción impuesta de la manera antes establecida se considerará de la misma obligatoriedad que el pago de las cuotas mensuales de mantenimiento, pudiéndose recurrir a la vía judicial para el cobro de dicha sanción o sanciones. Dicha penalidad será pagadera dentro de los próximos treinta (30) días de la imposición y notificación de la misma. Se dispone que los fondos que se reciban por concepto de la imposición y pagos de multas deban depositarse en la cuenta regular del CMR.
13. Intervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos de interés general para la comunidad y tomar las medidas necesarias y convenientes para el mejor uso de los elementos comunes generales del CMR.
14. Aprobar las obras necesarias para la conservación o seguridad del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de los titulares. Si se menoscaban el disfrute de algún titular en particular, éstas no podrán realizarse sin el consentimiento del titular afectado. Para toda otra obra que afecte en forma adversa los elementos comunes del inmueble se requerirá el consentimiento de los titulares conforme el porciento que autorice la ley.
15. Proceder cuando el inmueble o sus elementos comunes requieran obras urgentes o necesarias de reparación, seguridad o conservación, cualquier titular podrá hacerlas a sus expensas y repetir contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.
16. En el caso de obras urgentes o necesarias, la repetición del gasto procederá, siempre y cuando la JD, una vez notificada, hubiese dejado de actuar con la diligencia que ameriten las obras en cuestión, salvo situaciones de emergencia. El reembolso deberá solicitarse no más tarde de treinta (30) días de efectuado el gasto. La Junta verificará la solicitud de reembolso y, de proceder, realizará el pago en un término de treinta (30) días, si el mismo no excede el 10% del presupuesto, en cuyo caso se procederá conforme al Artículo 38 (d) de la Ley. Salvo que así lo autorice la JD, el titular no podrá compensar dicho crédito con la deuda de mantenimiento. En ningún caso procederá la realización por un titular de las obras necesarias o el reembolso, si el CT ha decidido posponerlas o no efectuarlas. El titular que se sienta perjudicado por tal decisión podrá solicitar el auxilio de la autoridad competente.
17. Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realización. Para ello el CT podrá autorizar el pago de cuotas especiales (derramas) y cualquier otro método, pago o aportación para obtener los fondos necesarios para las obras extraordinarias y mejoras.
a) Los fondos para estas obras se depositarán en una cuenta especial8, separada de la de operaciones, y sólo podrá disponerse de todo o parte del mismo para la realización de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora, según se dispone a continuación:
1. Obras Extraordinarias: El Presidente y el Tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del fondo de reserva para costear este tipo de obra, previa autorización mayoritaria del CT debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La institución bancaria en que se deposite el fondo de reserva requerirá una certificación del Secretario de la JD jurada ante notario en la que se haga constar la convocatoria y el acuerdo que autoriza el retiro, con indicación de la cantidad aprobada, y que la autorización del CT no ha sido impugnada ante ningún foro con jurisdicción. Se entenderá por extraordinaria toda obra de mantenimiento no prevista en el presupuesto anual, que requiere el diez por ciento (10%) o más del presupuesto anual del CMR la imposición de una derrama para su ejecución.
2. Obras Urgentes: El Presidente y El Tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del fondo de reserva para toda obra urgente no prevista en el presupuesto anual, cuya ejecución requiera el diez por ciento (10%) o más de dicho presupuesto o la imposición de una derrama, previa autorización mayoritaria del CT debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso podrá convocarse dentro del plazo de setenta y dos (72) horas sin necesidad de hacer una segunda convocatoria. Para el retiro de fondos destinados a obras urgentes bastará con que se le presente a la institución bancaria en que se deposite el fondo de reserva una certificación del Secretario del CT jurada ante notario en la que se haga constar la convocatoria y el acuerdo que autoriza el retiro, con indicación de la cantidad aprobada. Se entenderá por urgente toda obra cuya ejecución no pueda posponerse por razones apremiantes de seguridad o porque sea necesaria para restitución de los servicios esenciales, tales como el suministro de agua y de electricidad.
8 Tan pronto el balance del fondo baje del límite antes indicado, será obligación hacer las aportaciones necesarias para restituir dicho límite.
8 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 3. Obras de Mejoras9: Las obras de mejora sólo podrán realizarse mediante la aprobación de la mayoría cualificada de
dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. El retiro de los fondos ara estas obras se hará siguiendo el mismo procedimiento establecido en el inciso (1) anterior.
18. Los titulares que posean elementos comunes limitados podrán realizar, a su costo, y luego de obtener el consentimiento de todos los titulares beneficiados, aquellas mejoras o inversiones que estimen convenientes para tal elementos comunes, siempre y cuando, las mismas no afecten la seguridad y solidez del edificio, ni menoscaben el disfrute de ninguna de las restantes unidades.
19. El CT no podrá aprobar cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de algún apartamento sin contar con el consentimiento de su titular. Tampoco podrán aprobarse obras, por la mayoría calificada de dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez posean dos terceras partes (2/3) de los por cientos de participación en los elementos comunes que aquí se dispone, si las mismas, a juicio de perito, alteran la seguridad o solidez del edificio o su diseño arquitectónico del inmueble requerirá el consentimiento unánime de los titulares.
28. Intervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos de interés general para la comunidad así, como tomar aquellas medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común.
29. En la reunión o asamblea anual (Ordinaria), elegir un Comité de Conciliación (CCO) compuesto por tres (3) titulares, uno de los cuáles se escogerá de entre los integrantes de la JD, excluido el Presidente.
a) Las funciones del CCO serán atender única y exclusivamente querellas de cualquier titular impugnando cualquier acción u omisión de la JD.
b) Cuando algún Titular tenga alguna querella sobre cualquier acción u omisión de la JD o del Administrador, deberá formularla por escrito y presentarla al Presidente, si interesa que se tome acción sobre el asunto en controversia.
c) La JD podrá resolver el asunto o someterlo motu propio al CCO, salvo que el titular haya requerido que su reclamación pase directamente a la consideración de dicho Comité.
d) El Titular podrá requerir que su planteamiento sea referido al CCO.
e) De no solicitar el querellante la intervención del CCO, o de no haber configurado dicho Comité, la JD podrá tomar cartas en el asunto directamente, citando al Titular y a las partes afectadas, si así lo estimare conveniente, o podrá referir el caso al CCO para que investigue el asunto, y le rinda una recomendación a la JD.
f) La JD deberá tomar acción en un periodo no mayor de sesenta (60) días calendarios de presentada la querella, excepto que por anuencia del Titular se extienda ese plazo.
g) Ningún Titular acudirá al Tribunal o foro competente sin antes haber agotado este procedimiento.
h) En caso de que la decisión de la JD o del CCO sea adversa a éste podrá radicar una querella ante el DACO dentro de los treinta (30) días siguientes a la notificación por la JD o por el CCO de la decisión o dentro de los treinta (30) días desde que fuere evidente que la JD o el CCO no habría de tomar acción frente a la reclamación del titular, o en cualquier caso luego de transcurridos noventa (90) días desde que el querellante presentara su reclamación ante la JD.
Artículo 2. 3 Registro de Propietarios
1. El Secretario de la JD mantendrá un registro indicando el nombre completo del Titular, su firma, número de teléfono, número de apartamento, dirección postal y residencial10 a la cual se le enviaran todas las convocatorias, avisos y el porcentaje que le corresponde en los elementos comunes de acuerdo con la EM.
2. En caso de que el apartamento pertenezca a una sucesión esta información será provista a cada heredero y albacea testamentario y/o administrador judicial.
3. El Secretario llevará el Registro de Titulares a cada reunión del CT con el propósito de determinar el derecho a voto de cada Titular.
9 Se entenderá por mejora toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestión o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamentos o de las áreas comunales.
10 Será responsabilidad del Titular notificar los cambios de dirección cada vez que ocurran.
9 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 4. Como parte del Registro de Titulares el Titular entregará una copia simple de la escritura de compraventa o del documento
fehaciente que le acredita como Titular o del Contrato de Alquiler en su caso. El Registro de Titulares constituirá prueba “prima facie” de quienes son los Titulares de los apartamentos con todos los derechos que le garantiza la Ley de Propiedad Horizontal, según enmendada.
5. Es responsabilidad de cada Titular proveer la información sobre la institución financiera con quien mantiene su préstamo hipotecario y él número de préstamo, en caso de que el Titular haya saldado la propiedad también deberá informarlo. El Registro de Propietarios constituirá prueba prima facie de quienes son los titulares con derecho al voto. Este registro estará a la disposición y sujeto a la inspección de cualquier titular que lo solicite.
6. El Titular tiene que presentar evidencia escrita a la JD declarando su apartamento como “Hogar Seguro”.
Artículo 2.4 Traspaso de Propiedad
1. Los traspasos del título de la propiedad se efectuarán en el registro del CMR a través de la presentación de una copia simple o certificada de la escritura pública por la cual el apartamento respectivo se transfiere al titular. El nuevo titular tendrá además el informar su nombre, dirección postal y datos generales. En caso de que el titular sea un matrimonio, se dará la misma información respecto a ambos cónyuges.
2. Asimismo el titular deberá de informar cualquier arrendamiento de su apartamento, debiendo indicar su nombre, dirección, término de arrendamiento y opción de renovación, nombre de las personas adultas que habrán de ocuparlo, y cualquiera otra información que se exija en un futuro por la JD.
3. En caso de no tener disponible una copia simple o certificada de la escritura de compraventa la JD puede, a su discreción, solicitar una certificación Registral o estudio de título que se acredite que el título está presentado o inscrito en dicho registro de la propiedad. El Titular registrará su firma en el libro del Libro de Propiedades que estará disponible en la oficina de la JD.
Artículo 2.5 Asambleas del Consejo de Titulares 1. Tipos de Asambleas:
a) Asamblea Anual Ordinaria11. El CT se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar el presupuesto y los estados de cuentas anuales. La reunión será celebrada en o antes del décimo quinto (15) día de marzo, en el día y hora que determine la JD. Si la reunión anual no puede celebrarse en el mes asignado, la Junta citará para una asamblea ordinaria del CT dentro de los siguientes treinta (30) días. Siendo el año fiscal del CMR uno natural que transcurre de enero a diciembre.
b) Asambleas Extraordinarias12. El CT podrá reunirse, además, en asamblea extraordinaria previa convocatoria del Presidente o de una mayoría de los integrantes de la JD o del veinte por ciento (20%) de los titulares. El CT por voto mayoritario puede autorizar el reembolso de los gastos, incluyendo una suma razonable para gastos legales, incurridos por el Titular o Titulares en sus gestiones para lograr la celebración de una Asamblea Extraordinaria a cuya convocatoria se oponga el Presidente o la JD luego de haber cumplido con las firmas del veinte por ciento (20%) de los titulares y habiendo transcurrido treinta (30) días calendarios desde la fecha de solicitud sin que la Junta actuará.
2. En las Asambleas Extraordinarias no se podrá atender ningún otro asunto que no haya sido específicamente incluido en la Agenda de la convocatoria. Para la aprobación de cualquier asunto que requiere aprobación del CT, el mismo tendrá que haberse incluido en la agenda que se publica con la convocatoria, de manera que todos los Titulares queden informados de los asuntos sobre los cuales se tomaran decisiones en la Asamblea.
11La JD convocará en sesión ordinaria al CT por lo menos una vez al año para: Aprobar el presupuesto, estados de cuentas, gastos de administración, mantenimiento y reparación, y cualquier otro asunto pertinente que se someta a la consideración de la reunión; Elegir los integrantes de la JD; Elegir integrantes del CCO y los integrantes del Comité de Emergencias.
12 Extraordinarias: En cualquier momento o a petición escrita de cualquier persona o personas con derecho a convocar una reunión especial, corresponderá al Secretario el enviar a los titulares la convocatoria para tal reunión, a celebrarse en el lugar designado por la JD. Dicha reunión se celebrará en la fecha que determine la JD que será no menos de 10 ni más de 30 días después de recibir tal petición; Si dicha JD por cualquier razón no fijara el lugar, hora y la fecha, si se negare a citar o convocar a la reunión, se celebrará ésta en el lugar, fecha y hora que fije el Secretario u otro integrante de la JD; En las extraordinarias solamente podrán considerarse los asuntos específicamente indicados en la convocatoria y cualquier resolución aprobada sobre cualquier otro asunto no tendrá eficacia y se considerará como no aprobada para todos los fines legales.
10 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 3. Tanto las convocatorias a las Asambleas Ordinarias como Extraordinarias, la citación, contendrá la fecha, hora, sitio, agenda y la
fecha de la segunda convocatoria de no haber quórum en la primera. La fecha para la segunda convocatoria podrá ser transcurridas veinticuatro (24) horas de la fecha fijada para la primera Convocatoria.
4. El Secretario y/o el Presidente enviaran la convocatoria para las Asambleas por escrito, firmada por la persona o personas que convoquen la misma, haciendo constar el lugar, día y hora de la reunión, así como los asuntos a tratar. Las convocatorias se entregaran en el apartamento perteneciente a cada Titular o por medio de “carta certificada” a la dirección que a esos fines haya designado el Titular que no resida en su apartamento.
5. La citación para la Asamblea Ordinaria, se entregará con no menos de quince (15) días calendarios ni más de treinta (30) días calendarios de anticipación, y se publicará en el Tablón de Edictos del CMR. Esta convocatoria tiene que incluir una agenda que contenga los asuntos a discutirse.
6. Para la primera convocatoria de la Asamblea Extraordinaria la citación deberá ser hecha dentro de un término razonable que permita llegar a conocimiento de los interesados entendiéndose que dicho término no será menor de cinco (5) días calendarios de la fecha convocada.
7. Las citaciones serán por escrito y serán entregadas en el apartamento cuando el titular lo habite o serán enviadas por correo a la dirección, que a estos fines haya informado por correo certificado o en persona con acuse de recibo el titular que no resida en su apartamento. En caso de que el titular no residente, no haya dejado constancia ante la JD de su dirección postal, será válida la notificación en su apartamento según se especifica en este inciso.
8. A solicitud del CT y en la fecha de la celebración de la asamblea, la JD tendrá disponible la información sobre la fecha en que envió las citaciones por correo y las direcciones a las cuales remitió las mismas.
9. El CT podrá reunirse válidamente, aun sin convocatoria previa, siempre que concurran a la Asamblea la totalidad de los Titulares y estos decidan expresamente celebrar la Asamblea.
10. La asistencia a las Asambleas del CT será personal o por conducto de un representante legal o voluntario (Proxy - Poder), bastando para acreditar esta última un poder firmado por el Titular. El poder tendrá que estar fechado e indicar la fecha de la Asamblea para la que se utiliza la representación, excepto si se tratase de un poder general otorgado ante notario. La representación la podrán ejercer solamente personas mayores de edad que, a su vez sean: Titulares, familiares de este hasta el segundo grado de consanguinidad, el cónyuge o un arrendatario o usufructuario del apartamento; o que sean mandatarios del Titular en virtud de poder otorgado ante notario público; o que se trate de un representante legal del Titular que muestre poder otorgado ante notario. La firma del Titular que comparezca a cualquier asamblea, por si o mediante representación, se verificará mediante comparación con la firma que ofreció el Titular en el Registro de Titulares de conformidad con el Artículo 11 de la Ley. Aquel Titular que no haya cumplido con las disposiciones de dicho Artículo y por lo tanto no puede corroborarse su titularidad y firma, no podrá participar en una asamblea.
Cuando uno o más apartamentos pertenecen a una corporación, el representante designado deberá presentar la correspondiente certificación de la resolución corporativa en la que se le designa la representación en la reunión y el derecho al voto que le corresponde. Si algún apartamento pertenece pro indiviso a diferentes propietarios o herederos, estos nombraran a una persona para que les represente. Si la nuda propiedad y el usufructo de un apartamento pertenece a distintas personas, el derecho al voto corresponde al nudo propietario, pero si este no comparece personalmente, el usufructuario podrá representarlo atreves de un poder escrito y firmado por el nudo propietario. Cuando se trate de acuerdos que requieran la aprobación unánime de los Titulares o de obras extraordinarias o de mejoras, se requerirá poder expreso escrito y firmado por el propietario. Ninguna de las personas autorizadas a representar a un Titular podrá ejercer el derecho al voto en representación de más de un Titular.
11. La comparecencia de un Titular personalmente o por apoderado convalidara la falta de citación.
12. La Asamblea se conducirá mediante la adopción de un sistema de procedimiento parlamentario generalmente reconocido.
11 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 13. El Presidente de la JD podrá nombrar un moderador a los efectos de que los trabajos de la Asamblea se lleven a cabo siguiendo las
pautas del procedimiento parlamentario.
Artículo 2.6 Definición de Mayoría
1. Según requiere la Ley de Condominios y lo establecido en la EM sometiendo el CMR al Régimen de la Propiedad Horizontal, la definición de mayoría que regirá para el CMR es la siguiente: la mitad más uno de los Titulares.
Artículo 2.7 Definición de Consentimiento
1. Consentimiento Unánime. Se requerirá el consentimiento unánime de los Titulares de los apartamentos en el inmueble para:
a) Variar el destino y el uso al que se ha destinado en la EM cualquiera de las áreas comprendidas dentro del CMR;
b) Realizar cualquier obra o instalación que afecte adversamente los elementos comunes;
c) Adquirir nuevas porciones de terrenos colindantes para que formen parte de los elementos comunes del CMR;
d) Segregar y transmitir la titularidad sobre porciones del terreno común que forma parte del CMR;
e) Autorizar la reconstrucción del inmueble en caso de un desastre que hubiese afectado la totalidad del CMR o más de tres cuartas (3/4) partes, y para comenzar las obras de reconstrucción así autorizadas;
f) Hipotecar elementos comunes del CMR;
g) Enmendar la escritura de constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, excepto para conformar la EM a los planos inscritos, o para renunciar al Régimen de la Propiedad Horizontal al que fue sometido el CMR;
h) Cualquier otro asunto que por disposición legal o reglamentaria requiera el consentimiento unánime de los Titulares para su validez.
No obstante lo anterior, una vez se acuerde realizar determinado gasto, obra o proyecto que requiera el voto unánime de los Titulares, las medidas accesorias que requieran la aprobación de CT para su ejecución o realización podrán ser aprobadas por el voto mayoritario de los Titulares.
2. Consentimiento de Dos Terceras (2/3) Partes. Se requerirá el consentimiento de dos terceras (2/3) partes de los titulares para:
a) Habilitar o construir áreas adicionales de estacionamiento, siempre que no se afecten sustancialmente las áreas verdes, se obtenga el permiso de las agencias gubernamentales y se cumpla con los demás requisitos establecidos en la Ley de Condominios
b) Realizar mejoras permanentes dirigidas a aumentar el valor o mejorar los servicios a los apartamentos o áreas comunes, siempre que se cuente con el consentimiento del Titular de cualquier apartamento cuyo disfrute pueda menoscabarse y que la obra no afecte, a juicio de peritos, la seguridad o solidez del inmueble o su diseño arquitectónico;
c) Enmendar este Reglamento;
d) Aprobar el retiro de los fondos de reserva;
e) Cualquier otro asunto que por disposición legal o reglamentaria requiera el consentimiento de dos terceras partes de los Titulares para su validez.
f) Cualquier obra, instalación o mejora que constituya un cambio de fachada, siempre que cumpla con los requisitos establecidos por el artículo de ley.
3. Consentimiento Mayoritario. Para la validez de todos los demás acuerdos se requerirá el consentimiento de la mitad más uno de los Titulares incluyendo, aunque sin limitarse a ello, para:
a) Realizar obras necesarias para la conservación y el uso eficaz de los elementos comunes del inmueble y establecer la forma de pago de la cantidad proporcional que corresponda a cada apartamento para sufragar las mismas;
b) Adquirir elementos procomunales por vía de ejecución de cobro de deudas y su enajenación, si el producto de la venta o enajenación se destinara a cubrir deudas o gastos de las áreas comunes;
c) Autorizar la instalación de portones de reja en áreas comunes por uno o más Titulares siempre que obedezca a dotar de mayor seguridad a sus respectivos apartamentos y no afecten el disfrute o la seguridad de otros apartamentos u obstaculicen el acceso a otras áreas comunes;
d) Autorizar la instalación en áreas comunes de equipos o maquinarias para el disfrute de un número limitado de Titulares, siempre que estos se hagan cargo del costo de su instalación, operación y mantenimiento y que a juicio de perito no se alterara sustancialmente la fachada o el diseño arquitectónico del CMR, no se afectara la seguridad o solidez del mismo ni se menoscabará el uso y disfrute de ninguno de los restantes apartamentos. Los Titulares que originalmente no hubiesen
12 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 contribuido a dichas mejoras podrán beneficiarse de ellas si posteriormente aportan el costo que proporcionalmente les hubiese correspondido, a tenor con lo dispuesto en el Artículo 38 (e) de la Ley. En todo caso, si la ubicación del equipo afecta la fachada del edificio su instalación requerirá el consentimiento de todos los Titulares. El CT podrá imponer una cuota especial a los apartamentos que se beneficien de esta autorización, a tenor con lo dispuesto en el Artículo 38 (e) de la Ley;
e) Autorizar el estacionamiento de vehículos en las áreas de carga y descarga para el disfrute de todos los Titulares o de aquellos interesados, bajo condiciones y requisitos previamente establecidos, incluyendo el pago de un canon de arrendamiento que se determine;
f) Autorizar y reglamentar la instalación de tormenteras permanentes en el CMR y su diseño, tipo y color;
g) Aprobar obras necesarias para la conservación o seguridad del CMR, sin que menoscaben el derecho de algún Titular en particular que no preste su consentimiento;
h) Aprobar las normas reglamentarias que estimen necesarias o convenientes relativas al uso de cualesquiera de los elementos de uso común general del CMR, incluyendo el uso del área de juegos para niños, y de cualquier otra área recreativa para facilitar su aprovechamiento y la seguridad de los Titulares, residentes y visitantes;
i) Obtener y mantener en vigor las pólizas de seguro y finanzas que se requieren por disposición expresa de la escritura sometiendo el CMR al Régimen de Propiedad Horizontal;
j) Aprobar cualquier otro asunto que, por disposición legal o reglamentaria, requiera el consentimiento de la mayoría de los Titulares o para lo que no se establezca una proporción distinta;
k) Imponer una cuota al Titular del apartamento cuyos ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar a los demás Titulares, regularmente hagan uso tan intenso de cualquier elemento común que los gastos de operación, mantenimiento, o reparación de dicho elemento común sobrepasen lo que razonablemente deba incurrirse en el uso normal y corriente.
Artículo 2.8 Quórum
1. Constituirá quórum para las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias del CT una tercera parte (1/3), de los Titulares que asistan personalmente o por representante a la Asamblea. En el caso de las Asambleas Extraordinarias convocadas expresamente para la realización de Obras Urgentes cualquier número de Titulares constituirá quórum.
2. Si en cualquier Asamblea no se logra quórum en la primera convocatoria, se procederá a una segunda convocatoria, con los mismos requisitos que la primera. La fecha para la segunda convocatoria podrá incluirse en la primera pero no podrá celebrarse esta antes de transcurridas veinticuatro (24) horas de la fecha de la primera convocatoria. En tal asamblea constituirán quórum los presentes.
Artículo 2.9 Acuerdos del Consejo de Titulares
1. En reuniones celebradas en segunda convocatoria, la mayoría requerida para la adopción de los acuerdos se computará como el cien por ciento (100%) el número de titulares presentes o representados por apoderado al momento de adoptarse el acuerdo
2. Cuando todos los Titulares presentes en una reunión convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad adoptasen dicho acuerdo, aquellos que debidamente citados no hubieran asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado. Si en un plazo de treinta (30) días calendarios a partir de dicha notificación estos no manifestaren en la misma forma su oposición, quedarán vinculados por el acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra el plazo de treinta (30) días calendarios, salvo que manifestaren su conformidad por escrito antes del vencimiento de dicho plazo.
3. Se procederá de igual forma cuando en una Asamblea convocada para adoptar cualquier medida que requiera el voto de dos tercera (2/3) partes de todos los Titulares no pueda obtenerse aprobación. El voto de aquellos Titulares que no manifiesten su oposición después de ser notificados de los acuerdos dentro del plazo de treinta (30) días calendarios se entenderá a favor del acuerdo, que será ejecutable tan pronto se obtenga la aprobación de las dos terceras (2/3) partes de los Titulares.
4. La oposición de un Titular deberá fundamentarse expresamente, bien en la Asamblea o bien por escrito, y en ningún caso podrá basarse en el capricho o la mera invocación al derecho de propiedad. La oposición infundada se tendrá por no hecha.
5. Todos los acuerdos del CT deberán constar en un Libro de Actas. Las Actas estarán firmadas por el Presidente y el Secretario y en ellas deberá constar:
a) El lugar, fecha y hora de la reunión;
13 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 b) La forma en que fue convocada;
c) Los nombres y apellidos de los Titulares presentes y, en su caso, los nombres y apellidos de sus apoderados, y el porcentaje de participación que representa cada Titular;
d) Los asuntos propuestos en la convocatoria de la reunión13; e) El texto de las resoluciones propuestas y las adoptadas;
f) El número de votos a favor y en contra de cada resolución y las explicaciones ofrecidas para el voto;
g) Cualquier otra declaración de la que cualquier Titular quiera dejar constar.
Artículo 2.10 Procedimientos
1. La Agenda de la Asamblea Anual Ordinaria del CT, se discutirán los siguientes puntos:
1- Llamada al orden 2- Prueba de convocatoria para la reunión
3- Informes correspondientes 4- Determinación de quórum
5- Aprobación del Estado Financiero del Condominio 6- Aprobación del Estado de Ingresos y Gastos Previsibles
7- Elección de la JD 8- Elección del CCO
9- Elección de Comité de Planes de Emergencias 10- Otros asuntos14
Artículo 2.11 Derecho al Voto
1. Sin perjuicio de cualquier disposición en la Ley de Condominios o en su Reglamento, los Titulares tendrán derecho a un voto por cada apartamento en la consideración de cualquier asunto que requieran su consentimiento, con independencia de su porciento de participación en los elementos comunes del inmueble.
2. La votación sobre cualquier asunto puede ser a viva voz o conteo de manos, a menos que algún Titular solicite que la misma sea por papeleta.
3. El Secretario mantendrá el Registro de Titulares que requiere la Ley de Condominios a la disposición de los Titulares para su inspección en todas las reuniones del CT. El no cumplir con este requisito, no afectará la validez de cualquier acuerdo a que se llegue en la reunión.
4. Cada titular podrá ejercitar su derecho al voto personalmente o por representación, bastando para acreditar esta última un poder (Proxy) firmado por el titular y su representante, el cual tendrá que estar fechado y habrá de indicar las fechas de las reunión para la que se autoriza la representación, y tal autorización tendrá que ser entregada por el representante personalmente al Secretario de la reunión, disponiéndose que ninguna persona podrá representar para fines de asistencia, ni para ejercitar el derecho al voto por delegación (Proxy) en representación de más de un titular.
Tal representación la puede ejercer solamente personas mayores de edad, que a su vez sean titulares, familiares del titular hasta el segundo grado de consanguinidad, el cónyuge, o arrendatario del apartamento o su representante legal. Asimismo, la puede ejercer cualquier mandatario que haya sido así designado mediante Escritura de Poder ante Notario y debidamente registrada en el Registro de Poderes y Testamentos, debiendo acreditar sus facultades mediante la entrega de copia certificada de la escritura.
5. Cuando el título de un apartamento esté registrado a nombre de dos (2) o más personas una de ellas podrá asistir y votar en representación de apartamento.
6. Habiendo quórum, los acuerdos se tomarán por mayoría de los votos válidamente emitidos por los titulares o sus representados presentes. Se entiende por mayoría la mitad más uno de los titulares participantes con derecho al voto. La votación en cualquier elección o sobre cualquier asunto será a viva voz y por el conteo de las personas que votan a favor o en contra de la medida bajo consideración, a menos, que por moción debidamente presentada, secundada y aprobada por mayoría, se determine que la votación sea por papeleta o de otra forma.
13 Sólo se discutirán los asuntos que fueron establecidos en la Convocatoria.
14 El proceso a seguir para presentar de Otros Asuntos será establecido por la JD.
14 | REGLAMENTO DEL CONDOMINIO MONTE REAL – 2013 7. Si uno o más apartamentos pertenecieran a una persona jurídica, ésta designará a uno de sus oficiales para que asista a las
reuniones y ejercite el derecho al voto que le corresponda.
8. La oposición a un acuerdo que requiera unanimidad o 2/3 partes de los titulares que a su vez posean 2/3 partes de los por cientos de participación en los elementos comunes, deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, y en ningún caso podrá basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. Apuntamos que la oposición infundada se tendrá por no puesta.
9. Una vez se acuerde realizar determinado gasto, obra, o proyecto que requiera el voto unánime de los titulares, los detalles o medidas accesorias para la ejecución y realización final de tal obra o proyecto, no estarán sujetos a la aprobación de todos los titulares, bastando para ello, en caso de requerirse una consulta al CT, la autorización por voto mayoritario.
10. Cuando todos los titulares presentes en una reunión convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad, adoptasen dicho acuerdo, aquellos que debidamente citados no hubieren asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación no manifestaren su discrepancia en forma fehaciente y detallada, éstos quedarán vinculados por el acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra el plazo indicado, salvo que antes de la expiración de dicho plazo manifestaren su conformidad. La oposición a un acuerdo que requiera unanimidad, deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, en forma detallada y fehaciente, y en ningún caso podrá basarse en el capricho o mera invocación del derecho de propiedad. Recordando que la oposición infundada se tomará por no puesta.
11. En una reunión convocada para enmendar el Reglamento o para adoptar cualquier medida que requiera el voto de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez posean dos terceras (2/3) partes de los por cientos de participación en los elementos comunes, no pueda obtenerse la aprobación de dichas dos terceras (2/3) partes, aquellos que, debidamente citados, no hubieren asistido, serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por la mayoría de los presentes, concediéndoles un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación para manifestar en la misma forma su conformidad o discrepancia con el acuerdo tomado. La discrepancia con las medidas o con las enmiendas propuestas en asamblea no podrá fundarse en el capricho o en el mero ejercicio del derecho como titular. La oposición infundada se tendrá por no puesta. Disponiéndose que el voto de aquellos titulares que no manifestaren su discrepancia en la forma aquí dispuesta y dentro del plazo concedido se contará a favor del acuerdo. Dicho acuerdo será ejecutable tan pronto se obtenga la aprobación de las dos terceras partes de los titulares.
Artículo 2.12 Oficial que Preside - el Orden de la Agenda
1. Las reuniones del CT serán presididas por el Presidente y si no estuviera presente, será presidida en el siguiente orden de prelación: Vicepresidente, Tesorero, Secretario o Vocal o si ninguno estuviera presente, por un presidente designado por la mayoría del porcentaje de los titulares presentes, bien personalmente o representados por poder. El Secretario o en su ausencia la persona a tales fines designada por el Presidente, redactará15 las minutas de la misma.
Artículo 2.13 Impugnación de los Acuerdos16
1. Los acuerdos del CT y las determinaciones, omisiones o actuaciones de la JD o de titular serán impugnables ante el Tribunal de primera instancia por cualquier titular que estimase que el acuerdo, determinación, omisión o actuación en cuestión es gravemente perjudicial para él o para la comunidad de titulares o es contrario a la ley, a la escritura de constitución o al Reglamento. Las impugnaciones por los titulares de apartamentos destinados a viviendas se presentarán ante DACO.
2. En las reclamaciones contra el Administrador o la JD se observará el siguiente procedimiento:
a) Todo titular que presente una querella ante cualquier tribunal o foro pertinente impugnando cualquier acción u omisión de la JD, deberá demostrar que agotó el siguiente procedimiento.
i. Haber solicitado por escrito la dilucidación de su reclamo en primera instancia ante la JD y que ésta no atendió sus planteamientos en un plazo de treinta (30) días calendarios desde el acuse de recibo de la reclamación. Esta reclamación tendrá que presentarse ante la JD dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a la fecha en que
15 Las sesiones del CT se consignarán en un Libro de Actas, que expresará el lugar, fecha y hora de la reunión, número de Titulares presentes mediante una lista de asistencia, con expresión de sus nombres, forma en que fue convocada la reunión, asuntos tratados, resoluciones adoptadas, los votos a favor y en contra, y las explicaciones de votos o declaraciones de cualquier titular, si desea que se deje constancia de las mismas. Las actas serán firmadas al final del texto por el Presidente y el Secretario.
16 Según, Artículo 42. de la Ley Núm. 103 del 5 de abril del 2003 según enmendada.