Fiscalidad
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Rendimientos del Capital Inmobiliario y Mobiliario e
Imputación de Renta Inmobiliarias
Contenido
1 Rendimientos de capital inmobiliario e imputación de rentas 3
1.1 Rendimiento Íntegro ... 4
1.2 Rendimiento Neto ... 4
1.2.1 Los gastos fiscalmente deducibles: ... 4
1.3 Rendimiento Neto Reducido ... 6
2 Rendimientos del capital mobiliario 7 2.1 Rendimiento Íntegro ... 9
2.2 Gastos deducibles ... 13
Rendimientos del Tr abajo: - € Inmobiliario - € - € Rendimiento Neto - €
Rendimiento Neto Reducido - €
- Gastos Deducibl es
- Reducciones (30%) + Ingr esos Íntegr os
- Reducción Ar r endamiento Viviendas (60%)
1 Rendimientos de capital inmobiliario e imputación de rentas
Se considera rendimiento del capital inmobiliario, todas aquellas
rentas que procedan de inmuebles, rústicos o urbanos, exceptuando
la vivienda habitual y los solares, y que, además no estén afectos a actividades económicas.
Si el inmueble se tiene en propiedad, la renta que se obtiene puede
tener su origen en dos conceptos: el alquiler del inmueble o la cesión
de derechos, facultades de uso y disfrute del mismo, si por ello se obtiene una contraprestación. Si lo que se tiene es el usufructo1 del inmueble, la renta del usufructuario tendrá su origen en el alquiler de éste.
Si los inmuebles susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario se tienen en propiedad o usufructo pero no generan rentas, producirán una imputación de renta. Este aspecto lo analizaremos en el apartado siguiente (imputación de rentas inmobiliarias).
Los rendimientos del capital inmobiliario tributan de acuerdo con el siguiente esquema:
1 El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. La propiedad de la cosa sigue siendo del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravándola, enajenándola o mediante testamento. El usufructuario posee la cosa pero no es de él (tiene la posesión, pero no la propiedad). Puede utilizarla y disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios), pero no es su dueño. Por ello no podrá enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario.
1.1 Ambos se integran en la Base general del IRPF Rendimiento Íntegro
El rendimiento íntegro del capital inmobiliario coincide con el importe
que, por todos los conceptos, se reciba del arrendatario, subarrendatario, adquirente o cesionario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA. Por tanto si tenemos una vivienda y una plaza de garaje en propiedad que alquilamos, el rendimiento íntegro estará formado por las cantidades que recibamos durante el periodo impositivo en concepto de alquiler.
1.2 Rendimiento Neto
El rendimiento neto del capital inmobiliario se determina por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos necesarios para su obtención.
1.2.1 Los gastos fiscalmente deducibles:
Los intereses y demás gastos de financiación, así como los
gastos de reparación y conservación del inmueble (no la
ampliación o mejora). El importe total a deducir por estos conceptos no podrá exceder, por cada inmueble, de la cuantía del alquiler percibido por su arrendamiento. El exceso se podrá deducir en los 4 años siguientes. Ejemplo: si para reparar un piso que tenemos arrendado pagamos 4.000 € mientras que el alquiler que recibimos en el mismo periodo es de 3.500€ solo podremos deducir 3.500€. Sin embargo los otros 500€ que faltan hasta los 4.000€ podremos deducirlos durante los siguientes 4 ejercicios.
Los tributos y recargos estatales y no estatales que no tengan carácter sancionador (por ejemplo el IBI).
Los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia
quede suficientemente acreditada. Se entenderá cumplido este requisito cuando el deudor se halle en situación de suspensión de pagos, quiebra u otras análogas, o cuando entre el momento
de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito. Cuando un saldo fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio que se perciba.
Las cantidades devengadas por terceros como
consecuencia de servicios personales; incluyéndose, por tanto, los servicios de administración, vigilancia, portería o similares.
La amortización del inmueble y demás bienes cedidos con
el mismo siempre que responda a una depreciación efectiva. A tal efecto se considerará que la amortización cumple con el requisito de efectividad si no exceden el resultado de multiplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir, en ambos casos, el valor del suelo.
También serán deducibles, puesto que inciden en la
determinación de los rendimientos, los gastos ocasionados
por la formalización del arrendamiento, los de defensa de carácter jurídico, el importe de las primas de contratos de seguros de responsabilidad civil, incendio, robo, etc.
Además, el rendimiento neto se reducirá en un 30%cuando tenga
un periodo de generación superior a 2 años o sea calificado reglamentariamente como obtenido de forma notoriamente irregular en el tiempo, con un máximo de 300.000 euros.
A efectos de rendimientos irregulares, el Reglamento del IRPF
considera como tales exclusivamente los siguientes, cuando se imputen en un único periodo impositivo:
Los importes obtenidos por el traspaso o la cesión del
Las indemnizaciones percibidas del arrendatario por daños o desperfectos en el inmueble.
Los importes obtenidos por la constitución o cesión de
derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.
1.3 Rendimiento Neto Reducido
Si se arrienda un inmueble destinado a vivienda, al rendimiento neto
se le aplicará una reducción del 60%. La resolución de 8 de
septiembre de 2016 del TEAC establece la el derecho a reducción aunque se arriende a una persona jurídica, si su destino final es el de vivienda.
En el resto de los casos no será de aplicación esta reducción (ejemplo: locales, oficinas, garajes…).
La imputación de rentas inmobiliarias es el concepto por el que tributan las personas que tienen inmuebles urbanos que no constituyen ni la vivienda habitual ni generan rendimientos del capital inmobiliario o se hallan afectos a actividades económicas, así como, inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
Con estos inmuebles, aunque no generan rentas, hay que tributar por
ellos por el importe que resulte de aplicar sobre valor catastral del inmueble un porcentaje del 2% o del 1,1% si el valor catastral de los inmuebles ha sido revisado o modificado en los últimos 10 ejercicios. La imputación deberá realizarse en proporción al número de días del periodo impositivo en que se cumplan las condiciones exigidas para la imputación de la renta. Ejemplo: si un inmueble urbano estuvo arrendado durante los 6 primeros meses del ejercicio fiscal y durante los 6 últimos no tuvo inquilino alguno, la imputación de renta se realizará por los 6 últimos meses. Los 6 primeros meses generaron rendimientos del capital inmobiliario.
2 Rendimientos del capital mobiliario
Se considera rendimiento del capital mobiliario, todas aquellas
rentas que procedan de elementos patrimoniales, bienes o
derechos de naturaleza mobiliaria de los que es titular el contribuyente
y que, además, no estánafectos a actividades económicas.
Estos rendimientos pueden agruparse en 4 grandes categorías:
I. Rendimientos obtenidos por la participación en fondos propios de cualquier tipo de entidad
En esta categoría se incluyen los dividendos, primas de asistencia a
juntas, participaciones en los beneficios de sociedad y
asociaciones y, en general, cualquier renta percibida de una entidad en virtud de la condición de socio, accionista o partícipe.
II. Rendimientos obtenidos por la cesión a terceros de
capitales propios
Tienen esta consideración las contraprestaciones de todo tipo,
cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, como los intereses y cualquier otra forma de retribución pactada como remuneración por tal cesión; así como las derivadas de la transmisión, reembolso, amortización, canje, o conversión de cualquier clase de activos representativos de la captación y utilización de capitales ajenos.
A continuación destacamos algunos de los conceptos incluidos en esta categoría.
La contraprestación derivada de cuentas en toda clase de
instituciones financieras (por ejemplo, intereses), tales como cuentas corrientes, libretas de ahorro, cuentas vivienda, los depósitos, etc.
Las rentas derivadas de operaciones de cesión temporal de
activos financieros con pacto de recompra, o repos, ya sean sobre activos financieros con rendimiento implícito
(compra-venta de letras del Tesoro o pagarés) o explícito (compra-(compra-venta y cupones de Bonos u Obligaciones del Estado).
Los rendimientos procedentes de seguros de vida o
invalidez
En esta categoría se incluyen los rendimientos derivados de contratos de seguros de vida individuales (capitales asegurados en seguros de vida tradicionales y planes de jubilación, prestaciones obtenidas de seguros de ahorro y unit linked, etc.).
III. Otros rendimientos del capital mobiliario
Fuera de los rendimientos típicos del capital mobiliario, existen
otros como los procedentes de la propiedad intelectual cuando el
sujeto pasivo que perciba estos rendimientos no sea el autor de la obra o los precedentes de la propiedad industrial que no se encuentra afecta a actividades económicas.
El esquema aplicable para la determinación de los rendimientos netos del capital mobiliario será el siguiente:
R E N D I M I E N T O S D E L C A P I T A L M O B I L I A R I O + In g r e s o s Ín t e g r o s ( c a lc u la d o s s e g ú n c a d a c a s o ) - G a s t o s d e d u c ib le s = R e n d im ie n t o N e t o - R e d u c c io n e s ( d e l 4 0 % a l 7 5 % ) = R e n d im ie n t o N e t o R e d u c id o
Las partidas incluidas en las tres primeras categorías se incluyen dentro del cálculo de la base del ahorro mientras que las incluidas en la última categoría forman parte del cálculo de labase general. A continuación vamos a explicar la manera de calcular el rendimiento integro además de exponer aquellos gastos que se consideran fiscalmente deducibles. No obstante en las lecturas de “fiscalidad de los productos financieros” analizamos con más detalle las partidas que se incluyen en la base del ahorro, al tratarse de productos financieros.
2.1 Rendimiento Íntegro
Como norma general el rendimiento íntegro del capital mobiliario se
calcula:
Rendimientos obtenidos por la participación en fondos
propios e intereses, cupones y otras remuneraciones por la cesión a terceros de capital:
- Importe bruto de la contraprestación (importe
percibido + retención si existiese).
Rendimientos obtenidos por la transmisión, reembolso,
amortización, canje o conversión de activos
representativos de la utilización de capitales ajenos:
o Precio de venta – precio de compra – gastos
asociados a la compra – gastos asociados a la venta.
Rendimientos procedentes de seguros de vida o invalidez:
Los rendimientos íntegros procedentes de contratos de seguros
de vida o invalidez se calculan de manera diferente, dependiendo de la forma y el momento en el que se reciba la prestación:
Veamos a continuación como tributan cada uno de estos casos:
Obtención del rendimiento en forma de capital
El rendimiento del capital mobiliario vendrá determinado por la diferencia entre el capital percibido y el importe de las primas satisfechas.
Si el contrato de seguro combina la contingencia de
supervivencia con las de fallecimiento e incapacidad y el capital percibido corresponde a la contingencia de supervivencia, podrá detraerse también la parte de las primas satisfechas que correspondan al capital el riesgo por fallecimiento o incapacidad que se haya consumido hasta el momento.
Obtención del rendimiento en forma de renta inmediata
Cuando en el momento que se genere el derecho se perciba una renta vitalicia o temporal, siempre que no haya sido adquirida por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio, se generará para el perceptor de la misma un rendimiento
del capital mobiliario. Dicho rendimiento no vendrá
determinado por el importe de la totalidad de la pensión anual percibida sino por una parte de la misma; la otra parte se considera amortización o restitución del capital transferido
(aportado) y, en consecuencia, no se integra como rendimiento en la base imponible del IRPF.
Para determinar la parte de cada renta o pensión anual que se considera rendimiento del capital mobiliario se aplica un porcentaje fijo sobre cada anualidad percibida en función de la edad del rentista al tiempo de la constitución de la renta, si
se trata de una renta vitalicia, o en función de la duración de
la renta si es temporal.
Estos porcentajes serán los correspondientes a la edad del
rentista en el momento de la constitución de la renta y
permanecerán constantes durante toda la vigencia de la misma.
Obtención del rendimiento en forma de renta diferida
En el caso de rentas vitalicias diferidas en el tiempo, el
rendimiento del capital mobiliario vendrá determinado por la aplicación del porcentaje fijo que resulte sobre cada
anualidad según la edad (véase cuadro apartado anterior), incrementado en la rentabilidad acumulada al tiempo de constitución de la renta.
La rentabilidad acumulada vendrá determinada por la
diferencia entre el valor actual financiero-actuarial de la renta que se constituye y el importe de las primas satisfechas, y se repartirá linealmente durante los 10 primeros años de cobro de
la renta. El valor actual es el valor en el momento presente
del tiempo que tiene esa renta futura (se calcula descontando al tipo de interés de mercado).
En el caso de rentas temporales diferidas, el rendimiento de
capital mobiliario viene determinado por la aplicación del porcentaje fijo que resulte sobre cada anualidad (véase cuadro anterior), incrementado en la rentabilidad acumulada al tiempo de la constitución de la renta, calculada según lo expuesto en la renta vitalicia diferida; si bien, en este caso, la tributación de la rentabilidad acumulada se repartirá linealmente a lo largo del periodo de duración de la renta con el límite máximo de 10 años.
Obtención del rendimiento por la extinción de rentas
temporales o vitalicias
Cuando la extinción de las rentas tenga su origen en el ejercicio del derecho de rescate, se producirá para el rentista un rendimiento del capital mobiliario que vendrá determinado de acuerdo con el siguiente esquema:
2.2 Gastos deducibles
Una vez determinado el rendimiento íntegro debe procederse a la deducción de los gastos que la Ley califica como deducibles para determinar el rendimiento neto.
Los gastos más comunes y generales son los de administración y
depósito de valores negociables, es decir, los que cobran las entidades financieras por tener depositados los títulos (por ejemplo, los Bonos y Obligaciones).
No serán deducibles las comisiones satisfechas como contraprestación por la gestión discrecional de una cartera.
2.3 Reducciones
Como norma general los rendimientos netos del capital mobiliario
(rendimientos íntegros – gastos deducibles) se computan por su
totalidad. No obstante, en el caso de “Otros Rendimientos del Capital Mobiliario” si el rendimiento tiene un periodo de generación superior a 2 años o se obtiene de forma notoriamente irregular en el tiempo, tiene una reducción del 30%, como por ejemplo los importes obtenidos por el traspaso o cesión del contrato de arrendamiento o por la cesión de derechos de uso y disfrute.
