Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

Texto completo

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Bogotá D.C. Mayo 31 de 2016.

Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

Ciudad.

Apreciados señores.

De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, del predio denominado como Clínica La Salle ubicado en la Calle 8 N° 1E – 116/130, Barrio Popular, de la ciudad de San José de Cúcuta, departamento de Norte de Santander.

Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios.

Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

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AVALÚO COMERCIAL

CLÍNICA LA SALLE

CALLE 8 N° 1E – 116/130

BARRIO POPULAR

SAN JOSÉ DE CÚCUTA – NORTE DE SANTANDER

SOLICITADO POR

FIDUPREVISORA S.A.

COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO

ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

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C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS VII. CONSIDERACIONES NORMATIVAS

VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

XI. METODOLOGÍA VALUATORIA XII. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS

MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

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I.

INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE

FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 como vocera del encargo fiduciario ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : El predio se ubica al norte de la Calle 8ª, entre las Avenidas 0 y la 1 Este.

1.2.2 DIRECCIÓN : Calle 8 N°1E – 116/130. 1.2.3 BARRIO : Popular

1.2.4 CIUDAD : San José de Cúcuta

1.2.5 DEPARTAMENTO : Norte de Santander

1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un predio urbano, destinado al uso dotacional donde actualmente se encuentra funcionando la “Clínica La Salle”.

1.4 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.5 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.6 PREMISAS DE LA VALUACIÓN

En el capítulo VII del presente informe se hacen una serie de planteamientos, aclaraciones y explicaciones sobre las condiciones en las cuales de basaron los análisis respectivos.

1.7 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.

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1.8 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

 Enfoque del Costo. (Cost Approach).

 Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Certificado de Tradición y Libertad Matrícula Inmobiliaria número 260-175697, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta.

 Copia de la Escritura Publica número 1034 de junio 11 de 2002, protocolizada en la Notaria Sexta del Circulo de Cúcuta.

 Impuesto Predial Unificado para el año gravable 2016

 Copia de Licencia de construcción número 0150, expedida en marzo 06 de 1998, tipo de proyecto: construcción centro de atención integral.

 Copia de Licencia de construcción número 0375, expedida septiembre 16 de 1999, tipo de proyecto: ampliación - modificación.

 Diecisiete planos del proyecto Centro de Atención Integral Cúcuta – IPS, 26 de abril de 1999.

1.10 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Marzo 31 de 2016.

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1.12 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

Mayo 31 de 2016.

1.13 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

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II.

ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

SALUDCOOP EPS OC.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y Libertad aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 1034 del 11/6/2002, Notaría 6ª de Cúcuta, mediante Adjudicación Liquidación Sociedad Comercial de Sociedad Saludcoop Norte de Santander IPS S.A. en liquidación a Saludcoop EPS OC y registrada el 17/9/2002. (Anotación Número 4).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

260-175697, Oficina De Registro De Instrumentos Públicos de Cúcuta.

2.4 INFORMACIÓN CATASTRAL

Según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi el predio cuenta con la siguiente información catastral:

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

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III.

CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR BARRIO POPULAR

Sector consolidado para actividades múltiples de la ciudad de Cúcuta, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

POR EL NORTE : Calle 4ª

POR EL SUR : Calle 10ª (La Gran Colombia) POR EL ORIENTE : Avenida 6ª Este.

POR EL OCCIDENTE : Avenida 4ª.

3.3 SECTORES O BARRIOS PRÓXIMOS

POR EL NORTE : Barrio la Ceiba. POR EL SUR : Barrio los Caobos. POR EL ORIENTE : Barrio la Riviera. POR EL OCCIDENTE : Barrio Latino.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medios, comercio sobre las vías principales de acceso, hoteles y centros comerciales, Instituciones educativas y de servicios del sector salud, así como edificaciones que corresponde a entidades del estado.

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El uso residencial se desarrolla en casas antiguas de las cuales fueron desarrolladas por urbanización, con alturas de entre uno (1) y dos (2) pisos, con aceptables especificaciones constructivas en lotes medianos.

En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector y sirven de acceso como es el caso de la Avenida Diagonal Santander, y la Avenida 0. Dicho comercio es de carácter local y zonal, el cual satisface las necesidades de los habitantes del sector y de toda la cuidad.

Las instituciones educativas que se observan en el sector son el Colegio La Salle y el Colegio Salesiano.

La Clínica de la Salle es la principal edificación de uso dotacional con la que cuenta el sector. Alrededor de esta, se concentran consultorios médicos, laboratorios clínicos y odontológicos en complemento al servicio que presta la entidad.

3.5 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector:

AVENIDA DIAGONAL SANTANDER

Eje vial principal, conformado por cuatro (4) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Oriente - Occidente y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Además recorre gran parte de la ciudad.

AVENIDA 0

Vía principal de gran importancia del sector, consta de dos (2) calzadas de dos (2) carriles cada una en sentido de circulación Norte-Sur y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno. Sobre ella se encuentran dispuestos gran variedad de locales comerciales.

AVENIDA LA GRAN COLOMBIA

Eje vial, conformado por cuatro (4) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Oriente - Occidente y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.

VÍAS ZONALES Y LOCALES

La mayoría de las vías internas son de tipo local, con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.

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3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

Conforme a las disposiciones del Departamento Administrativo de Planeación Municipal, el cual adopta la estratificación en municipio de San José de Cúcuta y se determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se encuentra clasificada dentro del estrato cuatro (4) para vivienda, correspondiente a un nivel socioeconómico medio de la población.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.

En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización.

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses, busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Departamento : Norte de Santander. Ciudad/Municipio : San José de Cúcuta Clase de suelo : Urbano.

Localidad : Popular.

Barrio : Popular.

1. Reglamentación

Acuerdo N° 083 de Enero de 07 de 2001 por el cual se aprueba y adopta el Plan de Ordenamiento Territorial del de Municipio de San Juan de Cúcuta.

Acuerdo N° 089 de 2011 “Por medio del cual se adopta y modificación excepcional al Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de San José de Cúcuta”.

Sector Normativo : Comuna 2 Centro oriental.

Área de Actividad : Área de uso comercial y de servicios.

Zonas de Actividad : Comercial y de Servicios: Corredores arteriales. Tratamiento : Consolidación.

Zona : Corredores viales arteriales. Edificabilidad

Índice de Ocupación : 0.90 Índice de Construcción : 8.00.

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52.1.1. Corredores arteriales

El modelo de ordenamiento identifica en el territorio urbano, la existencia de los ejes o corredores arteriales, que sirven de enlace entre los componentes del sistema estructurante, los cuales se organizan como corredores en los que se diversifican los usos, situación que busca consolidar el soporte de la productividad y movilidad urbana. Se acepta la mezcla característica de usos de esta zona, garantizando el mantenimiento de las calidades ambientales y funcionales del espacio público, y su futura adecuación con el sistema de tránsito y transporte público.

Estos corredores permiten la conexión de centralidades urbanas sobre los cuales se desarrollan actividades de intercambio de bienes y servicios en la ciudad. En este grupo se incluyen los Corredores Metropolitanos, localizados sobre los anillos viales oriental y occidental, franjas de terrenos que pueden ser desarrolladas con frente sobre los anillos viales, permitiendo la consolidación de actividades de diversa índole, que no interfieran con el normal flujo sobre el eje vial, garantizar la ágil fluidez del tráfico circulante.

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Altura máxima: Nivel máximo permitido para edificar. Esta condición quedará

sujeta a restricciones de orden técnico tales como: Capacidad de soporte de suelos, conceptos de Aeronáutica Civil, norma de empates, entre otras. La altura máxima permitida expresada en pisos, será la resultante de la correcta aplicación de los índices y aislamientos estipulados en el Plan de Ordenamiento Territorial.

ZONA INDICE OCUPACION CONSTRUCCIÓN INDICE

1. AREA DE ACTIVIDAD COMERCIAL Y DE SERVICIOS

1.1. Corredor Arterial 0.90 8.00

1.2. Corredor Zonal 0.80 7,00

1.3. Zona Multiple 0.90 8.00

1.4.Zona Central 0.95 8.00

2. AREA DE ACTIVIDAD INDUSTRIAL 0.90 6.50

3.AREA DE USO DOTACIONAL E INSTITUCIONAL 0.70 7.00

OTRAS ZONAS Los índices variarán según sean las exigencias

de los equipamientos. En todo caso se deben respetar las áreas mínimas correspondientes a patios, aislamientos, antejardines y alturas máxima y mínima permitidas en la zona.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es baja, no se observaron proyectos de desarrollos nuevos., solo modificaciones y adecuaciones a las edificaciones existentes.

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IV.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google earth

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN

El predio objeto de avalúo es un predio medianero y se localiza en el costado norte de la Calle 8ª entre las Avenidas. 1 Este, Diagonal Santander y la Avenida 0 de esta ciudad.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

El terreno sobre el cual se levanta la construcción según la información suministrada es:

Fuente Área (m2)

Escritura Publica número 1034 de junio 11 de 2002, protocolizada

en la Notaria Sexta del Circulo de Cúcuta. 1.288,00 Certificado de Tradición y Libertad Matrícula Inmobiliaria número

260-175697, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta

1.288,00 Área del Terreno de la Base Catastral del IGAC 1.307,00

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Fuente Área (m2) Licencia de construcción número 0150, expedida en marzo 06 de

1998, tipo de proyecto: construcción centro de atención integral. 1.223,03 Licencia de construcción número 0375, expedida septiembre 16 de

1999, tipo de proyecto: ampliación - modificación 1.223,03

ÁREA ADOPTADA 1.288,00

Nota: Existe una diferencia entre el área de la documentación jurídica, la

Licencia de Construcción y la base catastral, por lo cual se recomienda la verificación e incorporación de ésta. Por lo anterior, el área queda sujeta a verificación de la entidad solicitante.

4.1.3 LINDEROS

POR EL NORTE : Con parte de la casa 7-50 de la Avenida 2E del Barrio Popular y el Colegio La Salle.

POR EL SUR : Con la Calle 8 de la ciudad.

POR EL ORIENTE : Con la casa 1E -150 de la misma calle 8. POR EL OCCIDENTE : Con el mismo Colegio La Salle

Fuente: Escritura Publica número 1034 de junio 11 de 2002, protocolizada en la Notaria Sexta del Circulo de

Cúcuta

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

El lote de terreno donde actualmente funciona la Clínica La Salle, tiene forma geométrica irregular y presenta topografía plana.

4.2 CONSTRUCCIÓN

Corresponde una edificación de cuatro (4) pisos, la cual fue concebida para usos de dotacional de salud.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente

Área m

2

Área de Construcción de la Base Catastral del IGAC 4.714,00 Licencia de construcción número 0150, expedida en marzo 06 de

1998, tipo de proyecto: construcción centro de atención integral. 3.419,89 Licencia de construcción número 0375, expedida septiembre 16

de 1999, tipo de proyecto: ampliación - modificación 654,34 Sumatoria de Áreas por licencias aportadas 4.074,23

ÁREA ADOPTADA 4.074,23

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4.2.2 DISTRIBUCIÓN

Primer Piso: Recepción, hall de espera, área de ascensor y escaleras, urgencias pediátricas, cuatro salas de cirugía, sala de partos, cuatro consultorios, área toma de muestras, sala de radiología, sala de ecografía, sala de recuperación, reanimación, lavado de pacientes, central de esterilización, área de medicamentos, catorce baños, cocina, despensas, cuartos de aseo.

Segundo Piso: Veintidós habitaciones, oficina de coordinación, área de enfermeras, dos baños, cuarto de aseo. hall de espera.

Tercer Piso: Veintidós habitaciones, oficina de coordinación, área de enfermeras, dos baños, cuarto de aseo. hall de espera.

Cuarto Piso: Ocho habitaciones, unidad de cuidados intensivos, adultos, unidad de cuidados intensivos neonatos, oficina de soporte nutricional, área de lactancia, estar médico, oficina telemedicina, estar de enfermería, radiología, cuartos de aseo.

A nivel de la cubierta hay cuatro oficinas: Epidemiologia, coordinación administrativa, coordinación médica, dirección médica y cuarto de máquinas. Sótano: Doce cupos de estacionamientos, cafetería médicos, cuarto llenado de tanques de oxígeno, cuarto bombas hidráulicas, cuartos eléctricos, cuartos de aseo, área planta eléctrica y transición de cadaveres, según lo observado los demás cupos de parqueo planteados en las licencias en la actualidad no están disponibles, ya que algunos se están empleando para otras actividades como almacenaje o depósito.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD)

Según la aprobación de las licencias de construcción y modificación, las cuales están registradas con fechas de 1998 y 1999 respectivamente, además de las indagaciones realizadas de la terminación de la edificación, ésta contaría con una edad aproximada de 16 años.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

ESTRUCTURA : Placas, columnas y vigas en concreto

FACHADA : Bloques pañetados y pintados, ventanería con marcos metálicos y vidrio.

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4.2.5 ACABADOS INTERIORES

PISOS : Cerámicas tipo porcelanato en oficinas, cerámica común en zonas de circulación, vinisol en algunas salas de recuperación, mármol y granito en las escaleras internas.

MUROS : En bloque o tolete con pañete, estuco y pintura como acabado final.

CIELO RASO : Cielos rasos en pañete liso, estuco y pintura, como acabado final, la iluminación esta incrustada al cielo raso con rosetas de porcelana.

BAÑOS : Baños individuales, con enchape en pisos y muros, aparatos y accesorios sanitarios en porcelana. PUERTAS : Interiores de madera, exteriores metálicas. VENTANERÍA : Metálica aluminio con vidrio 2 milímetros.

ESCALERAS : En concreto con recubiertas con mármol y otras con granito pulido.

CALIDAD Y ESTADO

DE CONSERVACIÓN : Usada, regular estado de conservación, se evidencia falta de mantenimiento y enlucimiento.

4.2.6 EQUIPOS ESPECIALES

Para el buen funcionamiento de la clínica adicionalmente cuenta con algunos equipos especiales como: Subestación eléctrica con transformador, totalizadores, condensadores, plantas eléctricas, cableado estructurado, ascensores para pacientes y carga, sistema de aire acondicionado central con unidades condensadoras, manejadoras, polo a tierra en cada sala de cirugía, redes internas de gases medicinales (oxigeno, aire y vació), para cada sala de cirugía y áreas especializadas, red eléctrica e hidrosanitaria especial, alarma detección de humo con sensores, estaciones manuales de incendio.

Cabe aclarar que parte de los equipos periféricos (no médicos) se encuentran en regular y mal estado de conservación y mantenimiento, los cuales requieren de una intervención importante e inmediata para operar la clínica en condiciones de funcionamiento normales.

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V.

CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

 La localización general del inmueble objeto de avalúo, al oriente de la ciudad, en el barrio denominado comúnmente como “Popular o La Salle” de la Comuna dos (2), delimitado por vías arterias de la ciudad como las Avenidas cero (0), Gran Colombia y Diagonal Santander.

 El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por las vías que se mencionaron anteriormente, transita el servicio tradicional con buses, busetas y colectivos que recorren toda la ciudad.

 El sector se encuentra clasificado dentro del estrato socioeconómico cuatro (4), correspondiente a una clase social media.

 La actividad edificadora en el sector es baja, encontrando obras de adecuación de tipo locativo a las edificaciones ya existentes.

 Los inmuebles objeto de estudio cuentan con frente a vía de tipo arterial como la Calle 8A, vía que desemboca a la Diagonal Santander.

 El inmueble se encuentra reglamentado por Acuerdo No 089 de 2011 “Por medio del cual se adopta y modificación excepcional al Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de San José de Cúcuta”.

 Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación del sector.

 La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para las actividades que actualmente se desarrollan, además del regular estado de conservación y los acabados con los que cuenta. Vale aclarar, que no se tuvo en cuenta que este predio se encuentra unido físicamente (no jurídicamente) con otros dos predios vecinos donde se complementan los servicios del uso dotacional de salud, por considerarse predios independientes.

 El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraban al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.

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VI.

HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo con el plano de Riesgos Geológicos anexo al Plan de Ordenamiento Territorial de la Ciudad, no presenta riesgo por inundación y socavación lateral de cauce, ni riesgo por remoción en masa.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

Las áreas construidas valoradas en el presente informe, corresponden a las aprobadas en las licencias de construcción suministradas.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según los certificados de tradición y libertad suministrados, los inmuebles no cuentan con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

6.5 SEGURIDAD

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se observa una baja oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.

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VII. CONSIDERACIONES NORMATIVAS

Adicionalmente a las consideraciones planteadas y tenidas en cuenta en el capítulo anterior, se han definido puntualmente los siguientes criterios para todas las clínicas analizadas, respecto a los tipos de normatividad a tener en cuenta para el avalúo de este tipo de inmuebles:

7.1 NORMATIVIDAD URBANÍSTICA

Corresponde básicamente al estudio de las normas urbanísticas definidas en los planes o esquemas de ordenamiento territorial de cada municipio y sus decretos reglamentarios. El análisis se centra en el cumplimiento o no, de los usos determinados para la zona en que se ubica el inmueble.

Existe diferencia entre si se trata de predios de entidades públicas o privadas. En las primeras el uso puede ser asignado con anterioridad a la construcción de la edificación y su duración es permanente, en donde en mayoría de los casos y según la escala del dotacional o institucional, busca suplir una necesidad de la comunidad, para cumplir una función social. Mientras en los segundos, el desarrollo se hace porque la norma lo permite generalmente en una zona de usos múltiples, donde se busca suplir la demanda de servicios sociales con algún lucro correspondiente al servicio prestado, pero su destinación dotacional la definió el propietario. Lo que ocurre con el privado, es que existe también la posibilidad que sea declarado como de uso institucional o dotacional después de estar construido y destinado a dichos usos, garantizando así su permanencia.

Lo anterior quiere decir que el uso dotacional puede ser determinado antes o después de la respectiva construcción, volviéndolo permanente y reduciendo las posibilidades del nicho de mercado. Por esto, el uso permitido suele confundirse con la destinación y generalmente los predios dotacionales tienden a ser “castigados” en el valor del terreno por el tipo de construcción que soporta y su calidad de permanencia.

El otro aspecto a revisar es la volumetría, que generalmente está definida por una licencia de construcción. Pero encontramos casos en los que las condiciones de la licencia cambiaron, p.ej: pudo aumentar el área construida, la altura, el área de ocupación, el índice de construcción o la exigencia de parqueaderos, entre otras.

Se analizaron las áreas construidas y se determinó si correspondían a lo que la norma permite, a lo consignado en la licencia de construcción original, o en posteriores licencias de ampliación y/o modificación, en caso que éstas existan.

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Allí las diferencias entre lo reglamentado o aprobado mediante licencias de urbanismo y construcción, son definidas en cada caso y descritas en el cuerpo de cada informe de avalúo. De todas formas hay que aclarar que la normatividad vigente a la fecha de realización de las inspecciones a los inmuebles, pueden ser o no las mismas condiciones originales determinadas en la licencia.

Cuando evidenciamos que la construcción físicamente difería de la licencia aprobada, se determinó lo siguiente:

Área legal: Corresponde al área que por licencia de construcción fue aprobada y soportada con planos arquitectónicos.

Área legalizable: Es el área que excede a la aprobada en la licencia o el documento legal existente, pero que de acuerdo con la norma vigente es susceptible de legalizar. Es claro que estas áreas solo se pueden calcular en los casos en que la normatividad vigente es aplicable, tienen definidos los índices de ocupación y construcción, o condiciones de volumetría. En este caso deberían ser verificadas y corroboradas indispensablemente con la entidad pertinente para evaluar su posibilidad de legalización. Como no es nuestra competencia determinar estos aspectos, no nos hacemos responsables por las áreas indicadas según nuestra medición, pues siempre se ha determinado que estas son aproximadas y deben ser verificadas por el peticionario.

Área por fuera de norma: Es el área que está excediendo las aprobadas por licencia o por legalizar, que no cumple con la reglamentación urbanística vigente y por lo tanto no es objeto de valuación, hasta tanto no se realice el proceso de legalización o se presente algún acto normativo que avale dichas áreas. Por lo anterior, la omisión por parte del peticionario de cualquier documento que certifique la existencia legal de dichas áreas, no responsabiliza al avaluador y no podría argumentarse detrimento por desconocimiento. Es decir, la responsabilidad recae totalmente en el solicitante del avalúo.

En este orden de ideas, todo incumplimiento de las licencias originales o de posteriores modificaciones, ampliaciones o remodelaciones, que no sean susceptibles de legalización de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes, no serán tenidas en cuenta en la presente valuación. De todas formas, su valor se presenta por fuera de la liquidación del avalúo total para que la entidad peticionaria analice la conveniencia de incorporarlas o no en la negociación.

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7.2 NORMATIVIDAD CONSTRUCTIVA

En este aspecto separamos el análisis en dos partes: Lo que tiene que ver con la reglamentación de construcción nacional, determinada en las Normas de Sismo Resistencia (NSR) y de otra parte, con las normas de construcción específicas para entidades prestadoras de servicios de la salud, particularmente hospitales o clínicas. En el primer caso, partimos del supuesto que todas las construcciones avaluadas han tenido que cumplir con las exigencias de la versión de la NSR vigente a la fecha de construcción y que por tal razón, en nuestro caso, no son revisables.

En resumen, respecto de esta normatividad, tenemos las construcciones levantadas después del año 2.010 (NSR-10), las que fueron construidas entre los años 1998 y 2.010 (NSR-98) y las anteriores a 1998 que cumplían con el código nacional de construcciones (Decreto 1.400 de 1984), según la fecha de su construcción. Es decir, en este aspecto no entramos a cuestionar ni a hacer planteamientos sobre el cumplimiento de dichas normas constructivas ya que no es el objetivo del avalúo, por lo cual se recomienda que la evaluación y revisión técnica constructiva -con sus debidos parámetros- la realice un experto en el tema ya sea persona natural o jurídica.

Adicionalmente, al asumir que en su momento tuvieron que cumplir con las normas de construcción y de sismo resistencia vigentes a la fecha de su construcción, en la asignación del valor, esta condición queda contemplada en el cálculo del costo de reposición, toda vez que el resultado obedece a las características constructivas y arquitectónicas, actuales y específicas de cada una.

En cuanto a la segunda parte del análisis, lo que se determinó es que la construcción de nuevas clínicas, está definida en la siguiente reglamentación: Resolución N° 4445 de 1996, por la cual se dictan las normas para el cumplimiento del contenido del Título IV de la ley 09 de 1979, en lo referente a las condiciones sanitarias que deben cumplir los establecimientos hospitalarios y similares.

Resolución 4252 de 1997, por la cual se establecen las normas técnicas, científicas y administrativas que contienen los requisitos esenciales para la prestación de los servicios de salud, se fija el procedimiento de registro de la Declaración de Requisitos Esenciales y se dictan otras disposiciones.

Resolución 238 de 1999, por la cual se modifican parcialmente las Resoluciones 4252 de 1997 4445 de 1996 y se dictan unas disposiciones complementarias.

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En este caso, el planteamiento es el mismo que el determinado en el punto anterior, pues suponemos que la construcción destinada a prestar servicios de salud (clínica, hospital, EPS, IPS, o similares), independientemente del Nivel al que corresponda, fue autorizada, revisada y aprobada al momento de entrar en operación por la entidad competente que tenga la territorialidad de acción. De hecho, se tiene en cuenta que en la actualidad continúan en funcionamiento, independientemente del estado de conservación y mantenimiento que presenta y de si cumple o no con las demás exigencias.

Adicionalmente, en esta consideración se tiene en cuenta que la mayoría de las clínicas analizadas, los equipos periféricos se encuentran entre regular y mal estado de conservación y que al pretender llevar a la clínica a su mejor estado posible, estos deberán ser actualizados casi en su totalidad para cumplir con la normatividad vigente.

7.3 NORMATIVIDAD EN NIVELES DE RESPONSABILIDAD Y SERVICIOS

Corresponde a la revisión del Nivel de responsabilidad de la atención en salud en el país, asignado por el Ministerio de Salud, el cual fue reglamentado por la resolución 5261 de 1994, por la cual se establece el Manual de Actividades, Intervenciones y Procedimientos del Plan Obligatorio de Salud en el Sistema General de Seguridad Social en Salud, a cada clínica en particular.

La información sobre la asignación o determinación del nivel de cada clínica de Saludcoop EPS En Liquidación, no fue entregada por el peticionario, razón por la que en cada caso y de acuerdo con los servicios ofrecidos, realizamos una estimación aproximada del nivel de cada clínica, sin que esto nos genere responsabilidad alguna en tal decisión.

De todas formas, aclaramos que no estamos analizando ni el tipo de servicio, ni la calidad de prestación del mismo, sino la trascendencia de este tipo de información que está ligada a la estimación de los presupuestos de costos de construcción acordes a los servicios que presta. Es decir, cada nivel de servicio y de responsabilidad en la atención, generan áreas y condiciones constructivas y arquitectónicas específicas, para cada época en que fueron puestas en funcionamiento.

Esta situación es analizada en el cálculo del costo de reposición de la construcción en estudio, pero en las condiciones en las que fue desarrollada, es decir, al momento de su construcción. No se puede estimar el costo de llevar las edificaciones a un estado óptimo de funcionamiento por cuanto eso significaría un replanteamiento total en áreas, distribución, espacios y demás diseños que las normas actuales contemplan.

(23)

Sabiendo de antemano que dependiendo del nivel definido por el Ministerio -o la entidad que haga sus veces-, de acuerdo con los servicios a prestar a la comunidad en cada clínica, el costo de construcción actual está dado además por las exigencias de la normatividad urbanística mencionada en los puntos anteriores y que además deben cumplir con las normas de sismo resistencia vigentes.

En este aspecto es muy probable que las clínicas analizadas, por una u otra razón, actualmente no cumplan con algunas de estas normas y que por lo tanto no podrían prestar los servicios de salud en toda su extensión y exigencia.

Como los niveles definidos hacen referencia más al tipo de servicios a prestar, que se traduce en términos económicos al negocio como tal, aclaramos que el avalúo no contempla ni los aciertos ni las deficiencias del operador o del arrendatario de las clínicas y por lo tanto no repercuten en la aplicación de la metodología utilizada para el cálculo del valor de la construcción.

También es necesario aclarar que la presente valuación no contempla equipos médicos como tal, ni la dotación mobiliaria que tienen las clínicas por considerarlas bienes muebles que no son objeto de valuación.

En conclusión, el valor asignado a la construcción se calcula de acuerdo con la metodología del costo, establecida en la resolución 620 de 2008 del IGAC, y que será referida en el punto respectivo de cada informe.

Al respecto, los costos de reposición de las construcciones fueron estructurados mediante presupuestos establecidos de acuerdo a las especificaciones actuales de la cada clínica analizada y no corresponden a los costos que actualmente tendría una construcción nueva que cumpla con todas las exigencias vigentes. Dentro de la investigación realizada estos costos son superiores a los que comprendería reponer la clínica objeto de avalúo, lo que significaría una sobrevaloración.

Como lo que se pretende es estimar el valor de la construcción usada conforme a las condiciones actuales, esto implica calcular un costo de reposición bajo la misma situación. De esta forma, si se quisiera estimar el valor de las edificaciones para que cumplan totalmente con las condiciones y exigencias en que actualmente puedan ser normativamente viables, tanto en construcción como en nivel de servicios, prácticamente, la mayoría no podría funcionar porque sería muy alto el valor de ponerlas en dichas condiciones de operación.

(24)

VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

IX.

DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

(25)

 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

X.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés.

De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.

Para este caso, el profesional de avalúos designado para realizar la inspección y la elaboración del presente informe fue el Sr. SERGIO AURELIO GUIO MAZ, identificado con C.C. 79.480.261, de quien se puede solicitar para consulta, la hoja de vida en los archivos de la compañía.

Adicionalmente el valor fue revisado por el comité interno de avalúos de la compañía, conformado por tres (3) profesionales, incluido el representante legal, y han participado en la ejecución del presente contrato.

(26)

XI.

METODOLOGÍA VALUATORIA

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

11.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones.

Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.

Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado.

Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual).

Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse.

En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

(27)

Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

11.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN

Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones, a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

11.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

11.4 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido.

Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.

Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

(28)

En donde,

VA = Valor ajustado

VTo = Valor total de la oferta

%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde,

VT = Valor del terreno

VC = Valor de la Construcción.

Se encontraron varias ofertas en el sector y en sectores aledaños, utilizando finalmente los más comparables. Se trata de cuatro (4) ofertas de predios, en donde se tiene un rango de valores entre $1.030.000 y $1.120.000 por m2 de terreno. LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO ÁREA TERRENO ÁREA CONST.

OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCIÓN VR. CONSTRUCCIÓN VR M²

TERRENO FOTOGRAFÍA OBSERVACIONES CONTACTO

1 LA SALLE 5-47 Casa 291,0 181,0 $450.000.000 5,0% $427.500.000 $2.361.878 $135.750.000 $1.002.577 Casa de 2 plantas

con antejardín.

INMOBILIARIA LA RENDADORA

2 LA SALLE 5-33 Casa 264,0 264,0 460.000.000,0 5,0% $437.000.000 $1.655.303 $171.600.000 $1.005.303 casa de 2 plantas para remodelar

Ima Rivas 3162076979

3 AV2ESTE No. 5-89 Casa 337,0 250,0 $600.000.000 5,0% $570.000.000 $2.280.000 $200.000.000 $1.097.923

Casa de 2 plantas en aceptable estado, esquinera Ima Rivas 3162076979 4 FRENTE A LA CLÍNICA Casa 96,0 136,0 $250.000.000 5,0% $237.500.000 $1.746.324 $129.200.000 $1.128.125 casa ubicada enfrente de la clínica, buen estado en general mismo Tonchala 3506671188 $1.058.482 $64.185 6,06% $1.002.577 $1.128.125 $994.297 $1.122.667 0,19 4 Int. Confianza Máximo

Cof. De Asimetría N° Datos Desviación Estándar % Desviación Valor Mínimo Valor Máximo Int. Confianza Mínimo

MERCADO SECTOR POPULAR (POPULAR - LASALLE )- SAN JOSÉ DE CÚCUTA - ABRIL DE 2016.

Media

De acuerdo con lo anterior, debido a que el predio esta ubicado sobre la Calle 8ª, el valor del terreno adoptado corresponde al límite superior $1.120.000 por m2 considerando, además la vocación comercial que ha desarrollado.

(29)

11.5 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno

Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.

Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini:

Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530

Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

(30)

Además:

X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100.

Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde:

A = Avalúo del bien

Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno.

Y = Valor porcentual a descontar.

Para hallar el valor del M2 de construcciones usadas, el punto de partida es el enfoque o método del Costo.

Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, nos basamos en los planteamientos enunciados en el capítulo VI del presente informe, teniendo en cuenta los tipos de construcción existentes.

El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva como se anotó en el mencionado capítulo VI, a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basados en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.

A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:

ÍTEM EDAD VIDA ÚTIL EDAD EN % DE VIDA ESTADO DE CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN VALOR REPOSICIÓN VALOR DEPRECIADO VALOR FINAL VALOR ADOPTADO

Construcción Principal Clínica 16 100 16,00% 3,0 25,70% $ 2.500.000 $642.523 $1.857.478 $ 1.855.000

CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor del inmueble conformado por la suma del valor asignado al terreno y a la construcción de la siguiente forma:

(31)

XII. AVALÚO COMERCIAL

CLÍNICA LA SALLE

CALLE 8 N° 1E 116-/130

BARRIO POPULAR

SAN JOSÉ DE CÚCUTA – NORTE DE SANTANDER

TERRENO 1.288,00 $1.120.000 $1.442.560.000

CONSTRUCCION CLINICA 4.074,23 $1.855.000 $7.557.696.650

$9.000.256.650

DESCRIPCION VR TOTAL

TOTAL AVALUO COMERCIAL

AREA m2 VR UNITARIO $/m2

SON: NUEVE MIL MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del

Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Bogotá D.C. Mayo 31 de 2016 Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

Gerente

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HALL PISO 1 SALA CIRUGÍA SALA CIRUGÍA CALLE 8 1E 116/130

ABRIL DE 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CLÍNICA LA SALLE CALLE 8 N° 1E – 116/130

BARRIO POPULAR

SAN JOSÉ DE CÚCUTA – NORTE DE SANTANDER

VISTA CALLE 8A VISTA CALLE 8A

ÁREA DE RADIOLOGÍA ÁREA ECOGRAFÍA SALA DE PARTOS

(33)

ABRIL DE 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CLÍNICA LA SALLE CALLE 8 N° 1E – 116/130

BARRIO POPULAR

SAN JOSÉ DE CÚCUTA – NORTE DE SANTANDER

HALL ESPERA PISO 2 HABITACIONES PISO 3 HABITACIONES PISO 3

HABITACIONES PISO 2 BAÑO HABITACIÓN HALLA HABITACIONES

CUIDADOS INTENSIVOS NEONATOS OFICINAS OFICINAS

(34)

SISTEMA AIRE ACONDICIONADO SISTEMA AIRE ACONDICIONADO CAFETERÍA CUARTOS DE ASEO CUARTO EQUIPOS HIDR. CUARTO EQUIPOS HIDR. CUARTO DE OXÍGENOS ÁREA PLANTA ELÉCTRICA ÁREA TRANSFORMADOR

ACCESO SÓTANO VISTA GENERAL SÓTANO VISTA GENERAL SÓTANO

ABRIL DE 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CLÍNICA LA SALLE CALLE 8 N° 1E – 116/130

BARRIO POPULAR

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