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Acta de Comité Técnico No.114 Fecha de Comité Técnico: 05 de septiembre de 2008
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PATRIMONIO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS – PEI
ADMINISTRADO POR ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS S. A.
BRC INVESTOR SERVICES S. A.
Revisión Periódica Tramo I y II
Eficacia en la Gestión de Portafolios
G aaa
Cifras a Junio de 2008:
Valor Total de la emisión: $500.000 millones
Número de propiedades que componen el portafolio del PEI: (11 grupos de activos).
HISTORIA DE LA CALIFICACION:
Revisión Periódica Tramo I y Calificación inicial Tramo II: Octubre/07: G aa
Calificación inicial tramo I: Diciembre /06: G a Inicial
La información contenida en este documento se basa en el contrato de fiducia, el prospecto de colocación y demás información remitida por parte de Estrategias Corporativas S. A. en su condición de Administrador Inmobiliario y de Fiduciaria Corficolombiana S. A. en su condición de Agente de Manejo.
1. Fundamentos de la calificación
La calificación de G-aaa otorgada al Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI), indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares son excelentes.
La calificación otorgada al Patrimonio Estrategias Inmobiliarias se encuentra fundamentada en la consistencia del cumplimiento de los planes definidos desde el inicio del PEI, encaminados a la continuidad de políticas claras de inversión, que junto con la alta calidad y experiencia de los
agentes participantes del proceso (Comité Asesor,
Administrador Inmobiliario, Agente de manejo y Operador inmobiliario) y el fortalecimiento de la estructura administrativa, ha demostrado una adecuada gestión de la compañía reflejado en una estrategia de inversión apropiada, que le ha permitido consistencia en el flujo de caja y
generación de mejores retornos (20,39%1) a los
ofrecidos inicialmente por el vehiculo (15,5%) y una relación de rentabilidad/riesgo superior a
cualquier2 otro fondo o portafolio de inversiones
inmobiliarios existente en el mercado colombiano.
Ahora bien, aunque en Colombia no existen vehículos de inversión comparables directamente con el PEI, la calificadora incorporo dentro del análisis la comparación de la rentabilidad con
otros fondos inmobiliarios locales (benchmark),
donde se evidencio que la rentabilidad promedio3
obtenida por el PEI fue de 19,3% y un coeficiente
1
Rentabilidad del PEI en términos efectivos anuales
2Medida a través del Information Ratio.
3
Rentabilidad del Primer semestre de 2008
de variación4 de 7,7%, se compara
favorablemente frente a una rentabilidad de 16,3% y 48,4% de coeficiente de variación del
benchmark5, evidenciado en un information ratio
de 0,396. Para el mantenimiento de la presente
calificaciónla agencia calificadora hará seguimiento a la evolución de la rentabilidad de los títulos de tal forma que continúe superando su nivel objetivo ofrecido de 15,5% a los inversionistas y mantenga un desempeño superior al bechmark establecido por BRC.
La calificación se fundamenta en el análisis de los retornos obtenidos en comparación con la
rentabilidad objetivo (15,5%), debido a que no se
cuenta con índices de referencia o portafolios de características similares comparables al PEI, ya que éste es el primer REIT (Real Estate Investment Trust) emitido en Colombia, que permita incorporar la comparación de la volatilidad y la rentabilidad del portafolio de inversiones, como se encuentra establecido en la metodología de Eficacia en la Gestión de Portafolios. No obstante, se ha incorporado la comparación con un benchmark de fondos inmobiliarios con el fin de tener un espectro de comparación más amplio de la rentabilidad y volatilidad del PEI, lo cual permitió evidenciar una mayor rentabilidad y menor volatilidad del vehiculo con respecto a dicho benchmark.
4
Medido como la desviación estándar sobre el promedio de la rentabilidad
5
Otros fondos inmobiliarios en Colombia, aunque con características y políticas de inversión diferentes pero que se encuentran invertidos en activos inmobiliarios. Este benchmark ha sido definido por la calificadora.
6 Information ratio mide la rentabilidad extra obtenida por el fondo
Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
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La rentabilidad del PEI7, ha sido constantemente
superior a la estimada por el administrador al
inicio de la operación, de un lado, gracias al
excelente perfil crediticio de los arrendatarios que se ve reflejado en la estabilidad de los ingresos y donde se espera que este comportamiento se mantenga debido a la implementación de políticas de seguimiento crediticio para los arrendatarios; y de otro lado, a la alta calidad de los activos mediante la implementación de herramientas y procesos para preservar y adquirir nuevos activos que permite prever a futuro la continuidad en la calidad de los inmuebles y el ingreso por valorización de los mismos.
La rentabilidad presentada por el segundo tramo emitido en noviembre de 2007 fue de 24,73% (E.A.) al 30 de junio de 2008, generando un aumento de la rentabilidad del PEI (tramos I y II) a 20,39% en el mismo periodo, cifra superior comparada con la rentabilidad estimada por el administrador al inicio de la operación (15,5%) y a la presentada en la pasada revisión de la calificadora (19,5%) en agosto del 2007 (tramo I).
La demanda de los inversionistas en el mercado de valores colombiano fue de 4,53 veces para el tramo I (febrero de 2007) y de 11,88 veces para
el tramo II (noviembre de 2007). No obstante, la
liquidez de estos títulos es limitada por ser la mayoría de tenedores los fondos de pensiones quienes tienden a conservar en el largo plazo sus inversiones restringiendo la posibilidad de una negociación continua. En este sentido, es importante mencionar que el monto negociado en el mercado secundario ha venido incrementando8, aunque marginalmente, y que la
negociación de los títulos ha evidenciado una prima sobre su precio por valoración.
Otro aspecto que pondera la calificación positivamente es la calidad de los activos y de los arrendatarios del PEI, lo cual se espera que se mantenga debido a que Estrategias Inmobiliarias incorporó un sistema de control de prevención de
lavado de activos9 para las actuales y futuras
7
Dada por los ingresos por concepto del pago de cánones de arrendamiento de los activos y por la valorización de los activos principalmente. Contrato de Fiducia.
8
Desde la emisión del segundo tramo se han realizado transacciones por $45.038 millones en el mercado secundario a junio de 2008
9
La Administradora no se encuentra en la obligación regulatoria de establecer estos controles, y que este es un requerimiento normativo del agente de manejo. El PEI contrató una firma internacional: Kroll Associates, Inc para este proceso.
adquisiciones y arrendatarios. Lo anterior,
robustece la gestión de riesgos al mitigar este tipo de exposición.
Se destaca la contratación de Price Waterhouse
Coopers en el primer semestre del 2008, para
realizar los procesos de auditoría externa sobre
los estados financieros semestrales del PEI con el
propósito de brindar una mayor transparencia al proceso de distribución de rendimientos y consolidar aun más la confianza de los inversionistas. A la fecha la Administradora ha realizado tres pagos de rendimientos distribuibles semestralmente10.
Con el fortalecimiento de la estructura administrativa a través de la contratación de la Gerente Administrativa del PEI en el primer semestre de 2008, se ha venido trabajando en el desarrollo de la estandarización de los procesos para una gestión más eficiente de las partes involucradas y un mayor control sobre las
operaciones de facturación, recaudo y cartera, lo
que permite anticipar que la emisión de un tercer tramo además de contar con procesos más sólidos de análisis de calidad de los activos y riesgo crediticio, continuará fundamentada en los adecuados procesos administrativos y operativos que soportan la estructura actual y futura del vehiculo de inversión.
De acuerdo con la información registrada en las actas del Comité Asesor, presentaciones del Administrador Inmobiliario y reportes del operador inmobiliario, todas las partes del vehículo han cumplido en la manera prevista en el prospecto de colocación y en el contrato de fiducia con sus labores y funciones en el control, supervisión, administración, seguimiento y operación de los activos inmobiliarios y de las actividades relacionadas.
2. Estructura y descripción de la emisión
La consecución de los recursos para la constitución del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias se inicia con la emisión de títulos respaldados por los derechos y obligaciones de los contratos de promesa de compraventa de los activos inmobiliarios previamente firmados con los propietarios de los bienes. El patrimonio autónomo únicamente comprará aquellas propiedades que ya se encuentren arrendadas (en caso contrario deberá contar con la aprobación del comité asesor) condición que busca garantizar la estabilidad de
10i) 15 de agosto de 2007 un valor de $149.975 por título; ii) 14 de
Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
Página 4 de 10 los ingresos una vez se haya realizado la inversión en el
activo.
Con los recursos provenientes de la emisión se ejecutan los contratos de compra venta, y los activos pasan a ser propiedad del patrimonio autónomo, estos inmuebles constituyen el portafolio de inversiones que conforma el PEI, y son administrados por un operador profesional que se encarga de todos los procesos operativos asociados al mantenimiento y funcionamiento de las instalaciones (vigilancia, aseo, administración entre otros).
Con la titularidad de los bienes el patrimonio autónomo recibe como principal ingreso las rentas de las mencionadas propiedades, las cuales se traducirán luego de cancelar todos los costos y gastos de emisión, administración y operación, en la parte principal de los rendimientos distribuibles, que a su vez, junto con la valorización o desvalorización de los activos, determinarán la rentabilidad de los inversionistas.
3. Principales agentes del proceso
3.1 Comité Asesor
El Comité Asesor es el órgano director del patrimonio autónomo, y es el encargado de tomar las principales decisiones relacionadas con la composición del portafolio (aprobación de compra y venta de inmuebles), emisión de nuevos tramos, endeudamiento financiero, designación de nuevos agentes de colocación, y la aprobación de todas las transacciones y operaciones realizadas en nombre del PEI.
Este comité está conformado por el representante legal de los inversionistas, un representante de la administradora, el gerente general de la administradora, y dos profesionales independientes “quienes deberán tener una importante trayectoria en el sector inmobiliario y cumplir con los criterios establecidos por la administradora y el representante legal de los inversionistas”. El agente de manejo puede asistir a todas las reuniones del comité asesor con voz pero sin voto. El Presidente es el representante de la administradora.
Si bien el Comité Asesor es la máxima instancia administradora del PEI, este debe responder ante la asamblea de inversionistas, quienes son los encargados de verificar el cumplimiento de las políticas de inversión establecidas en el prospecto de colocación y en el contrato de fiducia.
A la fecha el comité asesor no ha tenido cambios en su estructura y de acuerdo con las actas de las reuniones del comité asesor (efectuadas mensualmente)
presentadas a la calificadora se evidencia el cumplimiento de sus funciones tanto del comité como del Administrador.
3.2 Administradora inmobiliaria
La Administradora inmobiliaria es la sociedad Estrategias Inmobiliarias EC S. A, compañía vinculada a la firma de banca de inversión Estrategias Corporativas S. A., originadora del vehículo.
Si bien Estrategias Inmobiliarias es una entidad independiente, está liderada y respaldada por varios de los socios de Estrategias Corporativas lo que evidencia el apoyo y soporte de su compañía matriz.
La Administradora Inmobiliaria es la encargada de la gestión permanente y continua del patrimonio autónomo en lo referente a la renovación y terminación de los contratos de compra venta y arrendamiento, a la elaboración de un plan estratégico para la administración del PEI, a la definición de estrategias de financiación y al monitoreo del mercado inmobiliario con el objetivo de maximizar los rendimientos de los inversionistas. Así mismo es la responsable de presentar ante el comité asesor (para su estudio y aprobación) todos los informes y propuestas concernientes al debido manejo del portafolio inmobiliario11.
El cumplimiento de sus funciones se evidencia en las actas del comité asesor y al seguimiento de las mismas. En el primer trimestre del 2008, la administradora contrató a la Gerente Administrativa del PEI para fortalecer su equipo de manejo inmobiliario. La Administradora ha venido estandarizando los procesos que permitan una gestión más eficiente del PEI y tener mayor control sobre las operaciones de facturación, recaudo, cartera y mantenimiento de inmuebles.
Como complemento para la administración y el manejo del PEI, la compañía ha establecido dos comités: El comité de Inversiones y el Comité de Auditoria, los cuales están conformados por los directivos de la empresa y uno o varios miembros de la Junta Directiva.
Estrategias Inmobiliarias ha desarrollado un Código de Buen Gobierno, el cual busca regular las diferentes relaciones entre la empresa y demás entidades en su calidad de Administrador, así como determinar el código de ética y conducta de los funcionarios de la organización. De la misma forma establece los
11 En este punto es importante aclarar que las obligaciones de la
Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
Página 5 de 10 diferentes mecanismos tendientes a mitigar cualquier
clase de conflicto de interés.
3.3 Estructurador
Estrategias Corporativas fue fundada en 1992 y desarrolla principalmente 3 líneas de negocios Finanzas corporativas, Mercado de capitales y Merchant Banking.
La sociedad ha prestado servicios de asesoría financiera, tanto en Colombia como en varios países de América Latina, incluyendo a Venezuela, Ecuador, Perú, Panamá, México, el Salvador, Brasil, Argentina y Chile. Así mismo, ha sido contraparte de empresas norteamericanas, canadienses, mexicanas, españolas y brasileras y ha actuado como banca de inversión para varias multinacionales.
Una de las principales fortalezas del proceso la constituyen los actuales miembros de la firma, quienes cuentan con una experiencia acumulada de más de 40 años en negocios de banca de inversión y finca raíz a nivel nacional e internacional. Tres socios trabajaron durante varios años en el área de banca de inversión de J.P. Morgan y Goldman Sachs en Nueva York. Otro socio trabajó en la financiación de proyectos de propiedad raíz en Estados Unidos y ha estado involucrado con el sector inmobiliario en Colombia durante varios años.
Operador Inmobiliario
La empresa de operación inmobiliaria (facility manager) RAIZ S. A., ha sido subcontratada por la Administradora para la prestación de los servicios relacionados con el mantenimiento y la operación de los inmuebles (servicios de vigilancia, aseo, reparaciones y administración entre otros). Cabe aclarar que si bien RAIZ es una entidad independiente, el responsable directo de los resultados de la operación inmobiliaria es la Administradora, es decir, Estrategias Inmobiliarias EC.
RAIZ lleva cerca de 10 años en el mercado de gestión de servicios corporativos y opera más de 1500 propiedades (4.350.000 M2) en 82 ciudades de Colombia y en algunos países de Centro y Sur América como Haití, Panamá, República Dominicana y Venezuela, principalmente para compañías multinacionales. Maneja un presupuesto anual de USD $12 millones y tiene la certificación ISO 9001-2000 en la gerencia y administración de facilidades, propiedades e instalaciones.
RAIZ S.A (Operador Inmobiliario) desarrolló un aplicativo que le permite almacenar en forma electrónica la documentación de cada uno de los activos, es decir, los contratos, los avalúos, facturación, impuestos, entre otros, para consulta de los agentes de manejo como la Administradora, los asesores jurídicos
(firma Brigard & Urrutia Abogados) y el mismo operador Inmobiliario. La documentación física de los activos se conserva en el agente fiduciario.
La Administradora asesorada por RAIZ desarrollo un formato de “Evaluación del estado actual del inmueble prospecto”, que le permite determinar parámetros y características físicas de los inmuebles potenciales en el proceso de compra de propiedades. Este formato pondera diferentes parámetros que van desde el arquitectónico y constructivo hasta sistemas hidráulicos y de seguridad, entre muchos otros. Lo anterior le permite a PEI contar con mecanismos que preserven y aumenten el valor de las inversiones lo que se vera reflejado en un beneficio para los inversionistas.
En el primer semestre de 2008 RAIZ contrató un analista administrativo para apoyar particularmente las labores de facturación, recaudo y cartera.
Adicionalmente, en su estructura organizacional se adiciono un técnico (arquitecto) que además de realizar visitas mensuales a los activos del PEI es el encargado de realizar un estudio detallado de las propiedades que le permitirá realizar seguimiento y mantenimiento de los activos para conservar sus políticas de calidad.
3.4 Agente de manejo
El agente de manejo es la Sociedad Fiduciaria Corficolombiana S. A. (antes Fiduvallle) y tiene a su cargo la administración y representación legal del patrimonio autónomo, la contratación de las colocaciones de nuevos tramos, la emisión de los títulos, y todos los trámites relacionados con la Superintendencia Financiera, el depósito central de valores, el registro nacional de valores y emisores, y en general actuar como contraparte para todas las operaciones relacionadas con el PEI.
A pesar que dentro de las obligaciones del agente de manejo estipuladas en el prospecto de colocación se tiene en cuenta la administración de las inversiones admisibles, la fiduciaria celebró un “Contrato de Administración Inmobiliaria” con Estrategias Inmobiliarias EC, con lo cual esta última queda en potestad del manejo y la gestión del portafolio de activos, es decir del manejo del PEI.
El Agente de Manejo ha generado la información necesaria de acuerdo a lo previsto en el contrato de fiducia y ha liquidado y cancelado adecuadamente la primera distribución de rendimientos a los inversionistas.
Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
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3.5 Representante legal de los tenedores
Se ha designado los títulos a la Fiduciaria Colmena S.A., como representante legal de los tenedores, sin embargo esta podrá ser reemplazada en cualquier momento por decisión de la Asamblea General de Inversionistas. Su principal función en relación al PEI será de la de defender y representar los intereses comunes o colectivos de los inversionistas, para lo cual cuenta con un puesto en el Comité Asesor. Así mismo es el encargado de citar las asambleas de inversionistas y realizar todos los informes derivados de las mismas.
3.6 Asesor legal
Se desempeña como asesor legal del proceso la firma Brigard & Urrutia Abogados quien cuenta con una amplia trayectoria y reconocimiento en la estructuración de procesos legales en el sector financiero. El hecho de contar con esta compañía dentro del proceso constituye una ventaja toda vez que brinda una mayor solidez al esquema jurídico y mitiga los posibles riesgos legales.
4. Resultados, rentabilidad y retornos del PEI
El primer tramo del PEI fue colocado en el mercado de valores el 27 de Febrero de 2007 por un monto de $107.605 millones, demandado por el mercado en 4,53 veces. Los principales inversionistas del título fueron los fondos de pensiones y cesantías con una participación del 88%, mientras que otros inversionistas (aseguradores, sector real, inversionistas extranjeros) obtuvieron el 12% restante.
El segundo tramo fue colocado el 22 de noviembre del 2007 por un monto de $127.555 millones, demandado en primera instancia por los mismos inversionistas del primer tramo, quienes hicieron uso de su derecho de suscripción preferencial en un 93% y el 7% restante distribuido entre nuevos inversionistas e inversionistas del tramo anterior. La colocación fue sobredemandada en 11,88 veces. A junio de 2008, el 81,4% de los tenedores son los Fondos de pensiones y cesantías del país y el 18,6% restante distribuido entre otras compañías del sector financiero, carteras colectivas e inversionistas del sector real.
Desde la emisión del segundo tramo se han realizado transacciones en el mercado secundario por $45.038 millones a junio de 2008, lo que ha evidenciado una evolución favorable de su liquidez en el mercado secundario. No obstante, ésta es limitada comparativamente con otro tipo de títulos y por ser la mayoría de tenedores los fondos de pensiones quienes tienen a conservar en el largo plazo sus inversiones limita la posibilidad de una negociación continua. Sin embargo, es importante mencionar que se espera que la
liquidez de los mismos se incremente en el mediano y largo plazo teniendo presente que la adquisición de los títulos en estos fondos ha sido para invertir en alternativas cerradas.
En el primer semestre de 2008, el flujo de caja ajustado12 fue de 7,9% superior al presupuestado, es
decir, $774 millones más respecto a lo originalmente presupuestado, lo anterior debido a la combinación de factores como: el ingreso por concepto de arrendamientos (cánones de arrendamiento); un índice inflacionario mayor al esperado13 y ahorros importantes
en los gastos operacionales, entre otros. (tabla 1).
Tabla 1. Ejecución presupuestal
Millones de Pesos Ejecutado PPTO % Ejecución
Ingresos Brutos 14.088 13.935 1,1% -Vacancias
Ingresos Netos 14.088 13.935 1,1%
Gastos Operativos 2.695 3.762 28,4% Utilidad Operativa 5.148 3.928 23,7% Utilidad Neta 5.983 4.762 20,4%
EBITDA 11.393 10.173 12,0% Rendimientos Financieros Operativos 21 117 -81,7% Flujo de Operación 11.414 10.290 10,9% Fondo de Operación (815) (465) 75,3%
Flujo de Operación Ajustado 10.599 9.825 7,9%
Fuente: Estrategias Inmobiliarias. Cifras a 30 de junio de 2008
La rentabilidad14 presentada por el segundo tramo
emitido por la Administradora en noviembre de 2007 fue de 24,73%15 al 30 de junio de 2008, generando un
aumento de la rentabilidad del PEI (tramos I y II) a 20,39% en el mismo periodo, cifra superior comparada con la rentabilidad estimada por el administrador al inicio de la operación de 15,5% y a la presentada en la pasada revisión de la calificadora (19,5%) en agosto del 2007 en el tramo I16 (Ver gráfico 1).
12 Flujo de caja ajustado: Flujo de caja de Operación menos las
inversiones en activos fijos
Flujo de caja de Operación: EBITDA menos los gastos financieros. Fondo de Operación: En esta cuenta se apropiarán mensualmente todos los ingresos del Patrimonio Autónomo que se destinarán al pago de los gastos de operación y costos de emisión. Prospecto de Colocación.
13IPC Real 5,69% vs 5% proyectado.
14 La rentabilidad de los títulos esta dada por la valorización de los
activos y los ingresos por concepto del pago de cánones de arrendamiento de los activos principalmente. Contrato de Fiducia.
15Calculada sobre una inversión inicial de $5.000.000 por título 16 La rentabilidad del PEI se asemeja a la rentabilidad de una
Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
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Gráfico 1. Rentabilidad desde el inicio del PEI
Fuente: Estrategias Inmobiliarias. Cifras a 30 de junio de 2008 en porcentaje.
Aunque en Colombia no existen vehículos de inversión comparables directamente con el PEI, la calificadora incorporo dentro del análisis la comparación de la rentabilidad con otros fondos inmobiliarios locales (benchmark17), donde se evidencio que la rentabilidad
promedio obtenida por el PEI fue de 19,3% y un coeficiente de variación de 7,7%, se compara favorablemente frente a una rentabilidad de 16,3% y 48,4% de coeficiente de variación del benchmark, evidenciado en un information ratio de 0,3918. Para el
mantenimiento de la presente calificación la agencia calificadora hará seguimiento a la evolución de la rentabilidad de los títulos de tal forma que continúe superando su nivel objetivo ofrecido de 15,5% a los inversionistas y mantenga un desempeño superior al
bechmark establecido por BRC.
Gráfico 2. Rentabilidad del PEI vs benchmark
5% 10% 15% 20% 25% 30%
01
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15
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20
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08
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20
08
Bench mark Pool PEI Polinómica (Bench mark Pool)
Fuente: Estrategias Inmobiliarias, Superintendencia Financiera de Colombia, Cálculos BRC Investor Services S.A.
17
Definido por la calificadora
18 Information ratio mide la rentabilidad extra obtenida por el fondo
como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el grupo de pares. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su grupo de comparación, con una volatilidad menor.
De acuerdo al prospecto de emisión y al contrato de fiducia la periodicidad de pago de rendimientos del PEI es semestralmente. Desde el inicio la Administradora ha realizado tres pagos de rendimientos: i) 15 de agosto de 200719 un valor de $149.975 por título; ii) 14 de febrero
de 2008 un valor de $122.492, y iii) el pasado 15 de agosto de 2008 un valor de $235.864 por título, dando como resultado un nuevo valor nominal del mismo de $4.798.300.
5. Composición y límites de concentración del portafolio de inversiones.
El prospecto de emisión y el contrato de fiducia estipulan los siguientes límites en la distribución del portafolio, los cuales deben ser cumplidos en un plazo no superior a 24 meses (2 años) a partir de la fecha de emisión (Febrero de 2007):
9 Límite por Arrendatario: Un arrendatario y sus sociedades relacionadas no podrá exceder el 40% del Valor Promedio del Patrimonio Autónomo o de sus ingresos en un año calendario.
9 Límite por tipo de activo (Grandes Superficies, Bodegas, Oficinas, etc.): La concentración en un tipo de activo no podrá exceder el 70% del valor del patrimonio o de sus ingresos.
9 Límite por ubicación: 70% en Bogotá, 50% en Medellín y Cali y 30% en otras ciudades.
La entrada del segundo tramo al portafolio del PEI, dio mayor diversificación en la composición de los arrendatarios y de los activos excepto por ubicación geográfica, donde Bogotá pasó de 52% a 75,5%, excediéndose en 5,5% en el limite para esta ciudad. La composición actual del portafolio de inversiones es la siguiente:
19 La rentabilidad del PEI se asemeja a la rentabilidad de una
Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
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Gráfico 3. Composición por Arrendatario
61,90%
29,51% 18,36%
8,75% 8,27%
3,95% 11,47%
5,47% 13,57%
8,23% 23,05%
5,29% 2,18%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Primer Tramo Primer y Segundo Tramo
Exito CEET
Cinemark Seguros del Estado
Ciplas Locales Comerciales las Américas Banco de Crédito Deloitte
Oficinas WBP
Fuente: Estrategias Inmobiliarias. Cifras a junio de 2008
Gráfico 4. Composición por tipo de activo
39,7%
18,9% 29,8%
39,7% 17,2%
22,2% 24,1%
8,3%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Primer Tramo Primer y Segundo Tramo
Grandes Superficies Oficinas Locales Comerciales Bodegas
Fuente: Estrategias Inmobiliarias. Cifras a junio de 2008
Gráfico 5. Composición por ubicación
48,0%
24,5% 52,0%
75,5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Primer Tramo Primer y Segundo Tramo
Medellín Bogotá Cali
Fuente: Estrategias Inmobiliarias. Cifras a junio de 2008
Una futura emisión del PEI en el segundo semestre de 2008 le permitirá, a través de un tercer tramo, consolidar la rentabilidad a los inversionistas y disminuir la actual concentración geográfica para cumplir con los
límites establecidos en el prospecto de emisión y el contrato de fiducia.
Para la consecución de un próximo tramo, la Administradora se encuentra en proceso de negociación con varias compañías para adquirir oficinas, grandes superficies y locales comerciales, en varias ciudades del país). La compra de estos activos se haría a través de la emisión del tercer tramo y con un crédito puente con un banco calificado AAA con que cuenta el PEI que le permite apalancarse en los anticipos de promesa de compra venta de los activos y tomar oportunidades de mercado sobre activos frente a otros competidores.
6. Aspectos administrativos y operacionales
A pesar de que Estrategias inmobiliarias no se encuentra en la obligación regulatoria de establecer un sistema de control de prevención de lavado de activos (la obligación la tiene el agente de manejo), en el primer semestre del 2008 contrató una firma internacional20 para la incorporación de este sistema, en
donde a través de una metodología que cubre la evaluación de los procedimientos establecidos por el PEI para la adecuada identificación de los clientes, evaluación de las áreas operativas del PEI más sensibles al tema de lavado de activos, identificación de riesgos existentes con inversionistas, vendedores de activos y arrendatarios, entre otros.
Un aspecto ponderado positivamente por la calificadora fue la contratación de Price Waterhouse Coopers para realizar los procesos de auditoría externa sobre los estados financieros semestrales, con el propósito de darle transparencia al proceso de distribución de rendimientos del PEI y mayor confianza para los inversionistas. Lo anterior refleja las prácticas de buen gobierno corporativo que viene implementando el administrador inmobiliario.
Estrategias Inmobiliarias ha desarrollado un Código de Buen Gobierno, el cual busca regular las diferentes relaciones entre la empresa y demás entidades en su calidad de Administrador, así como determinar el código de ética y conducta de los funcionarios de la organización. Pese a la no obligatoriedad de la incorporación al PEI tanto del sistema de control y prevención de lavado de activos como la contratación de un auditor externo sobre los estados financieros semestrales, la Administradora a través de estas actividades demuestra las buenas prácticas de gobierno establecidas inicialmente en su plan estratégico con el fin de brindarle mayor transparencia a los procesos y confiabilidad a los inversionistas.
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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
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CALIFICACIÓN DE LA EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS
Una calificación en la Eficacia en la Gestión de Portafolios emitida por BRC es una opinión sobre la consistencia en las políticas de inversión del portafolio, en el nivel de retornos absolutos y en los retornos ajustados por el riesgo. Portafolios que cuentan con políticas de inversión y gestión definidas y consistentemente aplicadas, como resultado de procesos internos de control disciplinados, tienen más probabilidades de proporcionar, a través del tiempo, retornos ajustados por riesgo por encima de la media del mercado, en relación con portafolios de características similares o con los índices de referencia, "benchmark".
La calificación está basada en la evaluación de los factores cualitativos y cuantitativos que contribuyen al desempeño (performance) de los retornos del portafolio. Los factores cuantitativos incluyen la evolución histórica, el portafolio de inversión (diversificación de emisores, sector) y la volatilidad de la rentabilidad, entre otros.
Grados de inversión:
G aaa Indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en
comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares con excelentes.
G aa Indica que la calidad de las políticas y procesos inversión, y la consistencia de sus retornos en
comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares son muy altas.
G a Indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en
comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares son altas.
G bbb Indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en
comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares son aceptables.
G bb Indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en
comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares son bajos.
G b Indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en
comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares son muy bajos.
