BOOM
INMOBILIARIO Y DINAMISMO HIPOTECARIO
Uno de los fenómenos económicos de mayor trascendencia, entre los acaecidos en España y en Aragón a lo largo de los últimos diez años, ha sido el boom de la construcción y el consiguiente desarrollo del mercado hipotecario.
El destacado vigor del sector inmobiliario se ha fraguado en base a la configuración de múltiples transformaciones en las coordenadas
económicas, demográficas y sociales. Por una parte, la superación de los
criterios de Maastricht, que garantizó el acceso de nuestro país al euro en su primera fase, proporcionó confianza sobre las perspectivas de estabilidad macroeconómica en la medida en que la pertenencia a un área monetaria fuerte otorga la protección necesaria ante eventuales “tormentas monetarias” o crisis sistémicas. Esta cobertura permite canalizar, sin estrangulamientos, los fondos exteriores precisos para seguir concediendo préstamos en un marco en el que la demanda de crédito crece más rápido que el ahorro nacional.
Asimismo, la economía española ha creado más de 7 millones de puestos de trabajo desde 1995. A la par, los tipos de interés han experimentado un marcado descenso en esta etapa. Tomemos como referencia el indicador del mercado interbancario a un año (el Mibor para la peseta y el Euribor para el euro), en función del que se revisan los precios de las hipotecas. Éste se movía en el entorno del 10% durante la primera mitad de la década de los 90, mientras que a finales de 2004 registró un mínimo de 2,30%. En definitiva, la capacidad de endeudamiento de las familias se ha
ampliado de manera ostensible por la vía de la expansión de sus ingresos
recurrentes y por la vía de menores costes de financiación.
Simultáneamente, la competencia en el mercado hipotecario entre las entidades financieras ha derivado en:
La posibilidad de prolongar los plazos a los que se suscriben.
La introducción de modalidades innovadoras (período de carencia, cuota creciente, etc.) que suavizan los pagos iniciales.
De igual modo, las sucesivas reformas implementadas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) consolidan el tratamiento fiscal favorable a la adquisición de la vivienda habitual con recurso al endeudamiento, en detrimento de la opción de alquiler.
Pero el empuje de la demanda de vivienda no sólo se explica por los argumentos económicos expuestos, sino que inciden también varios factores demográficos y sociales:
La llegada de aproximadamente 4 millones de inmigrantes a España entre 1995 y 2005.
El notable incremento de los hogares unipersonales, que hoy son un 50% más que en 1995.
El vertiginoso aumento de los divorcios y separaciones, cuyo número se ha duplicado desde 1995.
El gradual avance de la longevidad.
La creciente preferencia de los españoles y de los turistas extranjeros jubilados por la segunda residencia vacacional en propiedad, tanto en localidades costeras como cada vez más en zonas de interior que cuentan con atractivos turísticos y de ocio.
Las estadísticas confirman la relevancia del dinamismo en la actividad hipotecaria durante estos diez ejercicios. En primer lugar, en la tabla 1 constatamos que el número de viviendas hipotecas ha recorrido una continua senda de crecimiento. De hecho, en España se ha triplicado esta magnitud, desde 403.587 en 1995 hasta 1.232.973 en 2005, lo que representa una tasa
de crecimiento acumulativo anual del 11,83%. En Aragón, el ritmo ha sido inferior, un 9,65%, alcanzándose las 31.840 desde un nivel de partida de 12.676 viviendas hipotecadas al año. Por provincias, Zaragoza sobresale por encima de la media regional y Teruel muestra incluso una caída en el número de viviendas hipotecadas en este período.
1995 2000 2005 acumulativo anual (1995-2005)Tasa de crecimiento
Huesca 3.089 3.235 6.174 7,17
Teruel 1.344 1.168 1.236 -0,83
Zaragoza 8.243 11.088 24.430 11,48
ARAGÓN 12.676 15.491 31.840 9,65
ESPAÑA 403.587 612.852 1.232.973 11,82
Tabla 1. Número de viviendas hipotecadas durante el año
FUENTE: INE y elaboración propia
Si la evolución del número de viviendas ligadas a préstamos hipotecarios ha sido visiblemente ascendente, la trayectoria del importe conjunto de las nuevas hipotecas constituidas merece el calificativo de espectacular. En la tabla 2 observamos que el volumen de este epígrafe en España se ha multiplicado por 8,5 en esta etapa, concentrándose una elevada proporción del avance entre 2000 y 2005. La tasa acumulativa de crecimiento anual se sitúa casi en el 24%.
En Aragón, la progresión de las cifras es similar, aunque ligeramente menor en términos relativos. No obstante, la provincia de Zaragoza registra un crecimiento superior incluso al de la media española. Al contrario, Teruel se ubica nuevamente a bastante distancia del promedio de la Comunidad Autónoma.
Obviamente, el precio de la vivienda se erige como el determinante fundamental de esta ampliación de los importes prestados por las entidades financieras a los hogares para la compra de vivienda. En el gráfico 1, comprobamos que el encarecimiento de la vivienda en España y en Aragón
FUENTE: Ministerio de la Vivienda
En este contexto, como es lógico, el importe medio de las hipotecas nueva
describe una línea de constate crecimiento entre 1995 y 2005, con una pendiente más inclinada en los últimos años.
1995 2000 2005 acumulativo anual (1995-2005)Tasa de crecimiento
Huesca 119.325.000 200.708.000 635.176.000 18,20
Teruel 41.680.000 71.851.000 164.284.000 14,70
Zaragoza 363.005.000 805.921.000 3.159.473.000 24,16
ARAGÓN 524.010.000 1.078.480.000 3.958.933.000 22,41
ESPAÑA 17.899.907.000 42.325.622.000 153.552.300.000 23,98
Tabla 2. Importe conjunto de las nuevas hipotecas constituídas durante el año (€)
FUENTE: INE y elaboración propia
En particular, conviene subrayar también el proceso de convergencia entre los precios españoles y aragoneses que, en 2002, llegaron a ser prácticamente similares. No obstante, la intensidad de la carestía de la vivienda ha sido superior a nivel nacional en los últimos tres años, de manera que se ha reabierto de nuevo la distancia. En síntesis, en España se pasa de los 670,8 € por m2 de 1995 a los 1.685,4 € por m2 en 2005. En Aragón el salto se produce desde los 573,6 € por m2 de 1995 hasta los 1.493,8 € por m2 de 2005.
Gráfico 1. Evolución del precio de la vivienda (€ / m2)
0 400 800 1200 1600 2000 1995 1997 1999 2001 2003 2005 ARAGÓN ESPAÑA
s ha experimentado una escalada considerable entre 1995 y 2005, que se concentra en la segunda mitad del período. Lo comprobamos en el gráfico 2. Para el promedio nacional, la secuencia es la siguiente: 44.352,04 € (1995) ⇒
69.063,37 € (2000) ⇒ 124.538,25 € (2005). En el caso de Aragón, el crecimiento ha sido mayor, puesto que se partía de un préstamo hipotecario medio inferior en 3.000 euros al español, y en 2005 se equiparan ambos: 41.338,75 € (1995) ⇒ 69.619,78 € (2000) ⇒ 124.338,35 € (2005). Por su parte, los créditos medios en las provincias de Teruel y Zaragoza marcan en 2005 cotas superiores a la nacional.
FUENTE: INE y elaboración propia 0 30.000 60.000 90.000 120.000 150.000
Huesca Teruel Zaragoza ARAGÓN ESPAÑA
1995 2000 2005
Gráfico 2. Importe medio de hipotecas nuevas (€)
La construcción ha gozado de un ciclo de bonanza sin precedentes. El tirón de la demanda ha espoleado la actividad de edificación en todo el país. Así pues, conforme se recoge en la tabla 3, el número de visados de obra emitidos se ha incrementado en casi 200.000 unidades, desde los 594.820 de 2000 hasta los 786.257 de 2005. En Aragón, el crecimiento relativo ha sido más importante, desde los 12.066 de 1995 a los 17.651 de 2005, lo que significa una tasa de crecimiento acumulativo anual del 7,9% que bate en dos puntos porcentuales a la cifra nacional.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 Tasa de crecimiento
acumulativo anual (1995-2005)
ARAGÓN 12.066 12.599 15.079 16.024 16.795 17.651 7,90
ESPAÑA 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257 5,74
FUENTE: Ministerio de Fomento y elaboración propia
Por último, en la tabla 4 se evidencia que los cambios descritos en el mercado hipotecario tienen su repercusión en las cuotas que deben afrontar quienes adquieren su vivienda con financiación ajena. Si estimamos las cuotas para una hipoteca de importe medio en 1995 y 2005, al tipo de interés vigente en el mercado interbancario a un año más un recargo de 0,75% y con plazo de devolución de 25 años, los resultados son concluyentes. Un crédito con estas aracterísticas en 1995, traería consigo una cuota mensual -durante el primer año- de 399,47 € en España. Mientras, si efectuamos el cálculo para 2005, la cantid
ociente entre la cuota durante el primer año y el sueldo, obtenemos que la cuota gón Hipoteca media 44.352,04 41.338,75 124.538,25 124.338,35 Mibor / E ,78 Diferencia ,75 Tipo de in ,53
Cuota durante el primer año 399,47 372,33 625,47 624,67
Ta s)
c
ad a satisfacer se eleva hasta los 625,47 € mensuales. Para Aragón se obtienen magnitudes análogas: 372,33 € en 1995 y 624,67 € en 2005.
España Aragón España Ara
uribor a 1 año (%) del mes de diciembre 9,14 9,14 2,78 2
l sobre mibor / euribor (%) 0,75 0,75 0,75 0
terés de la hipoteca (%) 9,89 9,89 3,53 3
bla 4. Evolución de la primera cuota de la hipoteca media (a un plazo de 25 año
FUENTE: INE y elaboración propia
1995 2005
En definitiva, en idénticas condiciones de plazo de devolución de la financiación, pero con distintas coordenadas de tipos de interés y de precios de la vivienda, la cuota correspondiente al préstamo hipotecario medio se ha
multiplicado por 1,56 en España y por 1,67 en Aragón entre 1995 y 2005.
Tomemos, por ejemplo para Aragón, los salarios medios en ambos años que, según datos del INE, eran de 1.167,06 € en 1995 y de 1.523,74 € en 2005. Si ponemos en relación la carga financiera con este nivel salarial, efectuando el c
hipotecaria media absorbía en 2005 un 40,99% del salario medio,
