UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES “UNIANDES - SANTO DOMINGO”
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
CARRERA DE DERECHO
EXAMEN COMPLEXIVO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA:
“LA COMPRAVENTA DE DERECHOS Y ACCIONES HEREDITARIOS, DE BIENES INMUEBLES INDIVISOS”
AUTOR: NARANJO VACA CELSO ARMAN
TUTORA: AB. HUERA CASTRO DENISSE ELIZABETH, MG.
APROBACIÓN DE LA TUTORA DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
CERTIFICACIÓN:
Quien suscribe, legalmente CERTIFICA QUE: El presente Trabajo de Titulación realizado por el señor CELSO ARMANNARANJO VACA, estudiante de la Carrera de
Derecho, Facultad de Jurisprudencia, con el tema “LA COMPRAVENTA DE
DERECHOS Y ACCIONES HEREDITARIOS, DE BIENES INMUEBLES INDIVISOS”, ha sido prolijamente revisado, y cumple con todos los requisitos establecidos en la normativa pertinente de la Universidad Regional Autónoma de los
Andes -UNIANDES-, por lo que se aprueba su presentación.
Ambato, octubre de 2019
_______________________________
Ab. Denisse Huera Castro Mg.
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
Yo, CELSO ARMAN NARANJO VACA, estudiante de la Carrera de Derecho, Facultad de Jurisprudencia, declaro que todos los resultados obtenidos en el presente
trabajo de investigación, previo a la obtención del título de ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA, son absolutamente originales, auténticos y personales; a excepción de las citas, por lo que son de mi exclusiva responsabilidad.
Ambato, octubre de 2019
_______________________________
Celso Arman Naranjo Vaca
CI. 1719915942
DERECHOS DE AUTOR
Yo, CELSO ARMAN NARANJO VACA, declaro que conozco y acepto la disposición
constante en el literal d) del Art. 85 del Estatuto de la Universidad Regional Autónoma
de Los Andes, que en su parte pertinente textualmente dice: El Patrimonio de la
UNIANDES, está constituido por: La propiedad intelectual sobre las Investigaciones,
trabajos científicos o técnicos, proyectos profesionales y consultaría que se realicen en la
Universidad o por cuenta de ella;
Ambato, octubre de 2019
_______________________________
Celso Arman Naranjo Vaca
CI. 1719915942
DEDICATORIA
En primer lugar, a Dios, nuestro señor Jesucristo, por ser mi fortaleza y la
luz que ilumina mi camino, por darme la sabiduría y entereza para alcanzar
esta meta y no abandonarme en los momentos más complicados que se
presentaron.
A mi esposa por ser mi compañera, y mi pilar, por darme su apoyo
incondicional, y cuidar de nuestro hogar.
A mi hijo por ser el amor de mi vida, y la inspiración que me mueve y
fortalece para vencer cualquier dificultad, y conquistar mis metas.
A mis padres, por formarme como persona y alentarme a alcanzar todos
mis propósitos, a mis hermanos por compartir mis logros y a mis suegros
por acogerme con cariño y ser un apoyo valioso para mí y mi familia.
A mi tía Mercedes, que vive en mi corazón, me motiva y enaltece mi
espíritu, pese a no encontrarse ya con nosotros en la tierra, ha sido un
apoyo fundamental para alcanzar esta meta.
AGRADECIMIENTO
A la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad Regional Autónoma de
los Andes “UNIANDES”, por la formación académica en la ciencia del
Derecho, y contribuir con mi crecimiento personal, mi más sincero
agradecimiento a mis distinguidos catedráticos, quienes con su saber y
atención permitieron culminar este proceso académico.
Un agradecimientoespecial a la Ab. Denisse Huera Castro Mg., como mi
tutora por su asesoramiento y guía constante.
ÍNDICE
Pág. APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
DERECHOS DE AUTOR
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
INDICE
RESUMEN
ABSTRACT
A) TEMA ... 1
B) PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN ... 1
C) JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD, ACTUALIDAD E IMPORTANCIA ... 1
D) OBJETIVOS DE INVESTIGACIÓN ... 2
IDENTIFICACIÓN DE LA LÍNEA DE INVESTIGACIÓN ... 3
E) FUNDAMENTACIÓN TEÓRICO CONCEPTUAL ... 4
EPÍGRAFE I ... 4
SUCESIÓN Y PARTICIÓN ... 4
1.1. La sucesión ... 4
1.2. La partición ... 5
1.3. Bienes indivisos ... 7
COMPRAVENTA DE ACCIONES Y DERECHOS ... 8
2.1. Acciones y derechos de bienes inmuebles ... 8
2.2. Compraventa de acciones y derechos ... 8
2.3. Prohibiciones ... 9
EPÍGRAFE III... 10
PROCESO NOTARIAL Y REGISTRAL ... 10
3.1. Compraventa ... 10
3.2. Requisitos ... 11
3.3. Inscripción y registro ... 11
F) METODOLOGÍA ... 18
G) DESARROLLO DE LA PROPUESTA ... 23
H) CONCLUSIONES ... 30
I) REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
RESUMEN
El presente trabajo investigativo se encuentra divido en tres capítulos sustancialmente
complementarios al tema investigativo, y estos se encuentran comprendidos de la
siguiente manera:
En la fundamentación teórico-conceptual, se incluye el sustento legal y la base
doctrinaria-jurídica que conlleva establecer lo que respecta a la sucesión y partición, sus
definiciones, contextualizando además los bienes indivisos, la compraventa de acciones
y derechos de esta clase de bienes que, de origen hereditario, se hallan indivisos, así como
además se explica el proceso notarial y registral correspondiente al trámite que ocupa esta
investigación.
Dentro de la metodología, se incluyeron las clases de métodos de investigación que
ayudaron al desarrollo de este trabajo, los cuales fueron inductivo-deductivo,
analítico-sintético e histórico-lógico. Además, se utilizó como técnica de investigación, el análisis
de un caso práctico referente al tema planteado.
Finalmente se encuentra el desarrollo de la propuesta, donde se diseña un documento de
análisis crítico jurídico sobre el procedimiento registral de la compra venta de derechos y
acciones hereditarios de bienes inmuebles indivisos, y se determinan acciones
estratégicas que regularicen este tipo de actos, en armonía con la Constitución de la
República y las leyes vigentes, garantizando así el derecho de propiedad.
ABSTRACT
The present research work is divided into three chapters substantially complementary to
the research topic, and these are included as follows:
In the theoretical-conceptual foundation includes the legal support and the doctrinal-legal
basis that entails establishing what concerns the succession and partition, its definitions.
Also contextualizing undivided assets, the sale of shares and rights of this class of goods
that, of hereditary origin, are undivided, as well as the notarial and registration process
corresponding to the procedure that this investigation occupies.
We included the kinds of research methods that, within the methodology, helped the
development of this work, which were inductive-deductive, analytical-synthetic and
historical-logical. In addition, it was used as a research technique, the analysis of a case
study concerning the issue raised.
Finally, there is the development of the proposal, where a legal critical analysis document
is designed on the registration procedure for the sale of rights and hereditary shares of
undivided real estate, and strategic actions are determined to regularize this type of acts,
in harmony with the Constitution of the Republic and the laws in force, thus guaranteeing
1 A) TEMA
La compraventa de derechos y acciones hereditarios, de bienes inmuebles indivisos
B) PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Cuando la partición no se ha definido en el testamento, y así mismo los herederos no han
procedido a realizarla en lo posterior, sino que, por el contrario, dejando de lado las
disposiciones legales, han pactado una repartición a voluntad, división que ante la Ley no
existe, y deciden dar en venta un bien inmueble indiviso, a través de los derechos y
acciones que, sobre él, le corresponde al vendedor, perjudican el derecho de propiedad
del comprador ante la imprecisión e irregularidad del contrato.
De lo analizado, se plantea el siguiente problema científico: La compraventa de bienes
inmuebles indivisos a través de los derechos y acciones hereditarios, vulnera el derecho
de propiedad del comprador.
C) JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD, ACTUALIDAD E IMPORTANCIA
Actualmente, en las diferentes oficinas a nivel nacional de Registrode la Propiedad, se
dan con frecuencia casos que, conforme a lo que se menciona, se inscriben compraventas
de derechos y acciones de bienes indivisos, procedentes de herencia, en donde uno de los
herederos vende el porcentaje de acciones y derechos que le corresponden del total del
bien, sin embargo, al no estar definida la partición, se inscribe la venta de uno de los lotes
prácticamente al azar, cuando lo ideal sería que se registre únicamente la venta del
porcentaje de participación en ese bien, para que en el futuro, el comprador pueda tener
2
Si bien existen protocolos y procedimientos legales que precautelan los derechos de los
contratantes, en relaciones de compraventa, y se verifica la legitimidad del acto, a través
de la observancia de los requisitos establecidos en la Ley, se produce el registro e
inscripción de contratos imprecisos, como el de los casos antes expuestos, por lo que es
necesario delimitar competencias, responsabilidades e identificar falencias jurídicas,
procedimentales y protocolarias, a fin de perfeccionar, limitar y armonizar
constitucionalmente actos de compraventa afines a la problemática de estudio.
Es importante que se definan, a través de un estudio pormenorizado, las causas,
consecuencias y posibles soluciones de la problemática identificada, en torno a la venta
de derechos y acciones de bienes que no ha sido divididos a través de la partición legal y
precautelar de esta manera el derecho de propiedad del comprador, y el adecuado
proceder en armonía con la Constitución y la Ley.
D) OBJETIVOS DE INVESTIGACIÓN
Objetivo General
Diseñar un documento de análisis crítico jurídico sobre el procedimiento registral de la
compra venta de derechos y acciones hereditarios de bienes inmuebles indivisos, a fin de
determinar acciones estratégicas que regularicen este tipo de actos, en armonía con la
Constitución de la República y las leyes vigentes, y garantizar así el derecho de propiedad.
Objetivos Específicos
• Fundamentar jurídica y doctrinariamente lo relacionado con la compra venta de
3
• Analizar un caso práctico relacionado y relevante en torno a la problemática de
investigación e identificar los puntos críticos que vulneran el derecho a la propiedad
del comprador.
• Diseñar un documento de análisis crítico jurídico sobre el procedimiento registral de
la compra venta de derechos y acciones hereditarios de bienes inmuebles indivisos, a
fin de que se garantice el efectivo derecho a la propiedad del comprador.
IDENTIFICACIÓN DE LA LÍNEA DE INVESTIGACIÓN
Retos, Perspectivas y Perfeccionamiento de las Ciencias Jurídicas en el Ecuador.
− Retos y perspectivas de las relaciones jurídicas civiles, agrarias y de familia. Su
4
E) FUNDAMENTACIÓN TEÓRICO CONCEPTUAL
EPÍGRAFE I
SUCESIÓN Y PARTICIÓN
1.1. La sucesión
A fin de contextualizar la problemática de estudio y como figura principal y originaria,
cabe definir a la sucesión, siendo un derecho y un proceso, se tiene y de acuerdo al criterio
del autor Francisco López (2008), como la transmisión de derechos, obligaciones y bienes
que integran el patrimonio de una persona, a su fallecimiento, por parte de quienes se
encuentran llamados a suceder, es decir recibir lo mencionado, sea por voluntad del
causante a través de un testamento o, a través del mandato de la Ley. (p. 123)
De lo mencionado, se puede destacar como elemento del que se desprende o nace la
sucesión, la muerte de una persona, denominado también como causante, es quien posee
determinado patrimonio y al fallecer, es donde inicia la sucesión entre quienes tienen
derecho y en el orden y bajos las reglas que establece la Ley, adquiriendo cada uno lo que
le corresponda sea pactado en testamento, o lo que de acuerdo a la ley sea su cuota ideal.
En el mismo contexto,Meza (2012), manifiesta:
En un sentido amplio, lato sensu, suceder a una persona es ocupar su lugar y
recoger sus derechos a cualquier título. Pero en sentido un poco más limitado, esta
expresión evoca la idea de muerte. La sucesión por causa de muerte es un modo
de adquirir el dominio, porque el derecho del sucesor emana o procede del que
tenía su antecesor. Es lógico que el sucesor no adquiera más derechos de los que
5
Se precisa en cuanto a la universalidad de la sucesión sobre el patrimonio del causante,
es decir se hereda todo, pero no más allá de lo que a élcorrespondía, incluyendo también
como se había indicado las obligaciones del causante, se indica además una idea muy
clara que es definir a la sucesión como una forma de adquirir el dominio, pues así que
constituye una vez posesionado el heredero y legalizada su propiedad, para lo cual y así
lo indica Larrea (2014), en el Ecuador y a fin de generar un equilibrio, se establecen
derechos sucesorios entre los familiares más estrechamente enlazados con el causante,
mismos que siendo legítimos se deben respetar en cualquier sucesión, haya o no
testamento. (p. 128)
1.2. La partición
Una vez definida la sucesión, y entendida que ha sido como la transmisión de derechos,
bienes y obligaciones, viene a intervenir la figura de partición, estrechamente vinculadas,
la sucesión y la partición operan de manera simultánea, o al menos así debería hacerse,
pues la partición, divide, individualiza y asigna de forma particular y legal la cuota que a
cada heredero le corresponde, transparentada en el título de propiedad de tal o cual bien.
A fin de argumentar de mejor manera esta figura, Coello (2002), considera que la
partición es una operación, que se realiza con el objeto de adjudicar el patrimonio común
dejado por el causante, al fallecer, a quienes les corresponda por derecho, a prorrata de
sus cuotas.
Partiendo de esta acepción, se entiende a la partición como el proceso de división y
asignación individual de lo sucedido, para con los herederos, y es posible así mismo,
señalar que la partición tiene como características que: es una acción personal, es decir
6
comprende un derecho total y absoluto; produce una transformación de la situación
jurídica previa; crea una nueva situación jurídica sobre las cosas partibles.
Puede enunciarse, además, y de acuerdo a Coello (2002), que la partición se puede llevar
a cabo de tres formas: por el causante; extrajudicialmente, puede ser solicitada de común
acuerdo por los herederos y beneficiarios; y, judicialmente, ante un Juez a pedido de
cualquiera de los coasignatarios, o de común acuerdo por todos ellos.
A este proceso, le corresponden dos operaciones esenciales: la liquidación y la
adjudicación, y precisamente al respecto, Suárez (1999), indica:
La liquidación comprende no solo el ajuste de lo que se debe a una sucesión por
terceros y de lo que esta les debe, sino también la verificación de los créditos y las
deudas de los partícipes, ya respecto de ella, ya entre los mismos interesados y por
esta razón la ley dispone que el partidor liquidara lo que a cada uno de los
coasignatarios se deba, y sobre esta liquidación se procederá a la distribución y
adjudicación individual de los bienes, o sea la formación de hijuela. (p. 374)
A todo lo mencionado, cabe acotar lo establecido en el Código Civil, que en su artículo
1338, precisa que los coasignatarios no están obligados a permanecer en la indivisión, y
la partición podrá pedirse siempre que no se haya estipulado lo contrario.
Se concluye respecto a la partición que es una acción que principalmente pretende poner
fin al estado de indivisión, singularizando el derecho que a cada coasignatario le
7 1.3. Bienes indivisos
De no haberse realizado la partición los bienes permanecen indivisos, es decir existe un
patrimonio común, y así lo define Cabanellas (2010), teniendo que, indivisión es lo que
se mantiene unido, aun siendo divisible, y se produce jurídicamente donde existe unidad
de cosa o derecho, y pluralidad de titulareso propietarios. (p. 196)
Así mismo, y de acuerdo al autor Ramírez (2013), la muerte del causante, origina la
comunidad de bienes, entre los herederos a titulo universal, sobre un patrimonio indiviso,
mientras no se proceda con la partición, a cada heredero le corresponde una cuota. La Ley
o el testamento llama a las personas beneficiarias a ser Coherederos, de un patrimonio en
común, es decir se origina la comunidad hereditaria, al aceptar los herederos los derechos
que así se le asignan, el heredero es dueño de un porcentaje, más no puede aún
individualizar e identificar la porción que en tal virtud le corresponde, pues el bien no ha
sido dividido por la partición.
El Código Civil, en su artículo 733, determina que cada uno de quienes son participes de
una cosa que se posee proindiviso, se entiende poseedor solo de la parte que por la
división le corresponde, mientras dure la indivisión. Es posible así concluir que, un bien
en articular se denomina indiviso, al ser transmitido por sucesión a quienes se constituyen
herederos, y a los que se les asigna una cuota del mismo, y que para ejercer la calidad de
titulares y propietarios es necesario se proceda a la partición, mientras esto no sucede, el
8 EPÍGRAFE II
COMPRAVENTA DE ACCIONES Y DERECHOS
2.1. Acciones y derechos de bienes inmuebles
De lo expuesto y dentro del contexto que ocupa al presente trabajo, los bienes que
conforman el patrimonio del causante, pasan a pertenecer a los herederos en las cuotas
respectivas, y precisamente es esa parte la que por derechos y acciones adquiere cada
beneficiario en el porcentaje respectivo, esto hasta que se proceda con la partición judicial
o extrajudicial, y por ende deje el bien de ser indiviso.
Precisa el Código Civil, en su artículo 597, que los derechos y acciones se reputan bienes
muebles o inmuebles, de acuerdo lo sea la cosa sobre la cual han de ejercerse o que se
debe. En conclusión, se tiene que los derechos y acciones, son la parte que tiene una
persona en un bien inmueble, que físicamente no se ha dividido, o puede tenerse como la
cuota ideal de un inmueble, y se da cuando existen dos o más personas que ejercen el
derecho de propiedad sobre un bien en común.
2.2. Compraventa de acciones y derechos
Es menester citar a Cabanellas (2010), quien define a la compraventa y menciona: "La
compraventa se da cuando una de las partes se obligue a transferir la propiedad de una
cosa a la otra, y este se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”.
Teniendo en cuenta este concepto y adaptando su figura a las acciones y derechos, se
analiza a continuación.
Definido que han sido las acciones y derechos, se puede sobrentender las situaciones
9
encuentra la compraventa como una forma de adquirir el dominio, y el Código Civil es
claro al establecer en su artículo 1732 que, la compraventa es un contrato en el que por
un lado un parte se obliga a dar determinada cosa y por otro, la otra parte a pagarla en
dinero, e intervienen el vendedor, el comprador y el precio.
Precisa además el Código Civil, en su artículo 1740, y es a fin al objeto de estudio, la
venta se reputa perfecta, al convenir las partes en la cosa, y el precio, salvo ciertos casos
y precisamente, la venta proveniente de una sucesión hereditaria, la cual no se reputa ante
la ley perfecta mientras no se ha otorgado escritura pública.
Como ya se había analizado, las acciones y derechos de acuerdo a la cosa, se reputan
muebles o inmuebles y por tanto pueden ser enajenados, y mediante compraventa
transmitidos a un comprador, su naturaleza es susceptibles de venta, en el mismo
contenido, características y condiciones establecidas para el propietario titular de las
mismas, y así mismo adquiere por ende la participación, derechos y efectos jurídicos,
provenientes de las acciones procedentes del bien, del que se desprenden tales acciones y
derechos.
2.3. Prohibiciones
Si bien la compraventa de acciones y derechos es legal y procedente, mas allá de
prohibiciones caben limitaciones e indicaciones establecidas en la Ley, específicamente
el Código Civil, en su artículo 1749, determina que se pueden vender todas las cosas
corporales e incorporales, que no tengan prohibida su enajenación por la Ley.
Respecto a la nulidad, se establece en el artículo 1750, que, es nula la venta de todos los
bienes presentes o futuros, o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota, pero será
10
pública, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no
comprenda objetos ilícitos. Las cosas que no se comprendan en esta designación, se
entenderán que no lo son en la venta, y toda estipulación contraria es nula.
Al tenor especifico del objeto aquí estudiado, el artículo 1752, establece que, si la cosa es
en común de dos o más personas proindiviso, entre quienes no intervenga un contrato de
sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin que medie el consentimiento
de las otras, y el artículo 1341, precisa que, si un coasignatario vende o cede su cuota a
otra persona, tendrá esta, igual derecho que el vendedor o cedente, para ejercer la
participación e intervenir en ella. Tal como se precisa los derechos y acciones hereditarios
son suscepciones de venta, y lo son bajo la naturaleza, condiciones y efectos que tienen
bajo la propiedad del vendedor y pasa el comprador a compartir con los coasignatarios
los derechos y posteriores acciones afines del bien que poseen en común y del que ahora
participa.
EPÍGRAFE III
PROCESO NOTARIAL Y REGISTRAL
3.1. Compraventa
La Ley de Registro establece en su artículo 25, literal a, que están sujetos al registro, todo
contrato o acto entre vivos que cause traslación de la propiedad de bienes raíces.
Ya comprendida jurídica y doctrinariamente la compraventa, se debe mencionar cual es
el proceso que se da en la Notaría Pública y en el Registro de la Propiedad del cantón
donde se ubica el bien, para legalizar el contrato y trasladar la propiedad, con justo título
al adquirente comprador, y para ello, a continuación, se sintetizan los requisitos y el
11 3.2. Requisitos
Dentro de los requisitos para la compraventa Zamora (2012), mencionan que el objeto:
debe existir en la naturaleza, aun siendo futuras; debe estar determinado, es decir
individualizado y especificada la cosa; debe ser determinable en especie, es decir
cantidad, calidad, datos de género, mediado o peso; y, debe estar en el comercio. (p. 132,
133)
A lo cual, además la Ley Notarial, en su artículo27, ordena que el notario antes de redactar
una escritura pública, debe examinar: 1.- La capacidad de los otorgantes; 2.- La libertad
con que proceden; 3.- El conocimiento con que se obligan; y, 4.- Si se han pagado los
derechos fiscales y municipales a que está sujeto el acto o contrato. La omisión de este
deber no surtirá otro efecto que la multa impuesta por la Ley al notario. (Registro Oficial
158 de 11/11/1966)
3.3. Inscripción y registro
El proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad, se establece en la Ley de
Registro y tiene como fin: servir de medio de tradición de dominio de bienes raíces y de
los derechos que de ellos se desprenden; dar publicidad a los actos y contratos que
trasladan el dominio, o imponen gravámenes o limitaciones; y, garantizar la autenticidad
y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y documentos que se deben registrar.
(Registro Oficial 150, 28-10-1966)
Revisión previa
Previo a la solicitud o ingreso de inscripción, los Registros de la Propiedad realizan la
revisión de los documentos presentados a fin de validar su legalidad y formalidad, se
12
antecedentes y origen de la propiedad, limitaciones vigentes, esta acción previa nace de
la iniciativa del Registrador, ya que la Ley es ambigua en ese sentido y no establece tal
obligación.
Es sin duda un paso muy importante pues de este depende el perfeccionamiento del
proceso y se evitan ilegalidades, que luego puedan comprometer un derecho o recaigan
incluso en procesos judiciales, este filtro si se lo puede llamar así permite alcanzar un
trámite más legítimo, sanearlo y descartar irregularidades.
Pago del Derecho Registral
Como un procedimiento administrativo financiero, se debe regular a través de una
ordenanza, el cobro de aranceles por los servicios, en armonía con el Código Orgánico de
Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, que en su artículo 566,
establece:
Objeto y determinación de las tasas.- Las municipalidades y distritos
metropolitanos podrán aplicar las tasas retributivas de servicios públicos que se
establecen en este Código. Podrán también aplicarse tasas sobre otros servicios
públicos municipales o metropolitanos siempre que su monto guarde relación con
el costo de producción de dichos servicios. A tal efecto, se entenderá por costo de
producción el que resulte de aplicar reglas contables de general aceptación,
debiendo desecharse la inclusión de gastos generales de la administración
municipal o metropolitana que no tengan relación directa y evidente con la
prestación del servicio.
Y el artículo 35 de la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, establece:
13
aranceles por los servicios de registro, y el remanente pasará a formar parte de los
presupuestos de los respectivos municipios”.
Recepción e ingreso de documentos
Una vez verificado el pago realizado, procede el interesado a ingresar la documentación,
de la cual no existe una congruencia entre los Registros del país, en torno a si se requieren
todos en sus originales, copias simples o copias certificadas. A este punto se hace presente
la tecnología, que al servicio de los Registros de la Propiedad y como fuente la
DINARDAP, se hace uso de la ficha simplificada, misma que vía internet y con el número
de cedula de los comparecientes, refleja los datos y permite identificar plenamente a los
mismos, con este proceso técnico se pretende estandarizar los requisitos, y evitar o
descartar el solicitar documentos como pueden ser la papeleta de votación e incluso la
misma cédula de identidad, descartar los homónimos. El economizar y agilizar es
imprescindible cuanto se trata de un servicio a la ciudadanía.
Ingreso al Repertorio
Una vez ingresado al Registro de la Propiedad el trámite, se continua con el paso de anotar
en el libro de Repertorio los datos, comparecientes y las observaciones que se desprenden
del tramites, si bien existe la herramienta tecnológica, no es sinónimo de seguridad
jurídica y hay aun la intervención de la forma manual, que se puede considerar un
respaldo y la verificación de un trámite adecuado. La existencia del Libro Repertorio, se
halla establecida en la Ley de Registro, en su artículo 18, en donde se determina:
El Registrador llevará un libro denominado Repertorio para anotar los documentos
cuya inscripción se solicite. El Repertorio será foliado. En la primera de sus
14
contiene el libro, la misma que será suscrita por el Registrador. Cada una de las
páginas del Repertorio se dividirá en cinco columnas para expresar, en la primera,
el nombre y apellido de la persona que presente el documento; en la segunda, la
naturaleza del acto en que se trate de inscribir; en la tercera, la clase de inscripción
que se pide; en la cuarta, la hora y mes de la inscripción; y en la quinta, el registro
parcial en que se debe hacer la inscripción, y el número que en éste le corresponda.
Si el Registrador se negare a practicar la inscripción por alguna de las razones que
constan en esta Ley, se expresará al margen del Repertorio la causa de la negativa,
dejando en blanco la quinta columna, para designar el registro parcial en que debe
inscribirse el documento y darle el número que le corresponde a la fecha en que
de nuevo sea presentado, si la autoridad competente ordenare la inscripción. Cada
una de las columnas del Repertorio se encabezará con un rótulo, que indicará lo
que ella contenga. Las anotaciones se harán en el Repertorio, en serie numerada,
como primero, segundo, tercero, etc., siguiendo el orden de presentación de los
documentos. El Repertorio se cerrará diariamente con una razón de la suma de las
anotaciones hechas en el día y con expresión de los números de la primera y de la
última. La razón, después de la fecha en que hubiere sido puesta irá firmada por
el Registrador. Si no se hubieren verificado anotaciones en el día, se hará constar
este particular.(Registro Oficial 150, 28-10-1966)
Es importante acotar que, al respecto, no es precisa la norma, pues no se define la
operatividad del libro Repertorio, y en cada Registro se lo lleva de acuerdo a su proceder
y comodidad, así mismo lo organizan como mejor consideran, pues lo que se requiere no
siempre responde al espacio y organización definido, así tampoco se establece una
estructura ideal, cada Registro ordena este libro de la forma en la que se ha venido
15 Revisión Jurídica
Como la institución que da validez a los actos jurídicos relacionados al dominio de la
propiedad inmobiliaria, el Registro de la Propiedad, debe revisar los documentos a
inscribir, establecer e identificar los comparecientes, el bien detallado, la autoridad ante
la cual se emitió el título, el pago de impuestos, la autenticidad de los documentos
presentados, y otorgándole el número de inscripción, cumpliendo con los requisitos
determinados por la Ley , del Registrador depende decidir si se Inscribe o se niega la
inscripción conforme lo establece el artículo 11 de la Ley de Registro, que en su literal
a), determina:
Inscribir en el Registro correspondiente los documentos cuya inscripción exige o
permite la Ley, debiendo negarse a hacerlo en los casos siguientes: 1.- Si la
inscripción es legalmente inadmisible, como en el caso de no ser auténtico el título
que se presente o no estar conferida la copia en el papel del sello correspondiente;
2.- Si los impuestos que causan la celebración del acto o contrato o su inscripción
no han sido pagados de acuerdo con la Ley; 3.- Si el inmueble a que se refiere el
acto, contrato o mandato judicial que debe inscribirse no está situado dentro del
Cantón; 23 4.- Si el título o documento que se trata de inscribir tiene algún vicio
o defecto que lo haga nulo; 5.- Si el título o documento no contiene los requisitos
legales para la inscripción; y, 6.- Si no se ha dado al público el aviso que
previamente a la inscripción de un título o documento prescribe la Ley
Esta facultad otorgada al designio del Registrador de la Propiedad, podría resultar en
transgresiones de derechos, por lo cual, a fin a esta potestad jurisdiccional, se requiere
16
y que de no ser adecuadamente sustentada la no inscripción repercute en perjuicios a las
partes interesadas, y vulnerar la seguridad jurídica.
Elaboración de la Partida o Acta de Inscripción
Seguido que ha sido el proceso, en el momento donde se decide inscribir el trámite, se
debe proceder con la elaboración de la partida o acta registral, la misma que debe cumplir
con los requisitos establecidos en el artículo 41 de la Ley de Registro, y son: fecha de
inscripción; Nombres, apellidos y domicilio de las partes; la naturaleza y fecha del título;
nombre y linderos del inmueble; t, la firma del Registrador, cumplidas que son estas
disposiciones del dan validez al acta o partida registral.
Esta inscripción produce dos efectos jurídicos, uno declarativo y otro constitutivo, a
través de la inscripción constitutiva se realiza la efectiva transferencia o constitución de
un derecho real, se perfecciona, es decir, la transmisión; y, la inscripción declarativa
consiste en publicar un cambio de forma independiente al registro, para lo que basta con
el simple título o la existencia de la acción para la trasmisión del derecho.
Marginación
Constituye una actividad de trascendental importancia, para la garantía jurídica de la
actividad registral, a partir de cual se tiene ya, el número de partida de inscripción, o de
repertorio, es preciso anotar en el margen derecho de la inscripción, la alteración que se
produce a lo anteriormente inscrito, puede ser en este caso la trasferencia de dominio, esta
operación es útil, en especial cuando se otorga certificados, precisa el Código Civil, en su
artículo 708: “Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito, se
mencionará la precedente inscripción en la nueva”. Con la marginación se procura el
17
procesos, y de información, la omisión o falta de marginación vulnera el derecho a la
seguridad jurídica, y los derechos implícitos en la transferencia no registrada,
Razón de Inscripción
Una vez que está elaborado la partida o acta registral adecuadamente firmada, se ejecuta
el acto de inscripción o registro, es entonces donde puede sentarse la razón de inscripción,
la cual debe cumplir con dispuesto en el artículo 48, en la Ley de Registro, que establece:
“El título se devolverá con nota de haberse inscrito designando el registro, número y fecha
de la inscripción. Se expresará la fecha de esta nota y la firmará el Registrador.”(Registro
Oficial 150, 28-10-1966)
Entrega del Documento
Al concluirse el proceso en el Registro, se hace la entrega del original del documento a la
18 F) METODOLOGÍA
Modalidad
La modalidad de la presente investigación es cualitativa, en torno al estudio de un acto de
relación civil, y establecer factores que propician la existencia de la problemática,
impactos que acarrea en el ámbito socio- jurídico y proyectar estrategias de solución,
adecuado a un análisis sistemático, ordenado y jurídicamente valido, con recursos
teóricos y bibliográficos amplios y suficientes.
El tipo de investigación será de teoría fundamentada, como un estudio con predominancia
teórica, se empleará para desarrollar la idea base de investigación, en base a datos
empíricos obtenidos en el desarrollo y fundamentación de la misma investigación. De
alcance descriptiva, la presente investigaciónpermitirá el análisis de como es y cómo se
manifiesta el objeto de estudio y sus componentes.
Métodos
Analítico- Sintético. -Siendo el análisis una operación intelectual que posibilita descomponer mentalmente un todo, es decir la problemática de investigación, en sus
partes y cualidades, y así realizar la división en el pensamiento del todo en sus
múltiplesrelaciones y componentes.A través de la síntesis, como una operación inversa al
análisis, se establecerá mentalmente la unión entre las partes previamente analizadas y
posibilitará descubrir relaciones y características generales entre los elementos de la
realidad. Ambos se complementan en el proceso de conocimiento y determinación de la
propuesta de solución.
19
y practicidad, así como de esta idea, a través del método deductivo se identificaron
factores que causan el problema, sus consecuencias jurídicas y las posibles soluciones, a
fin de descomponer el objeto de estudio en torno a la compraventa de bienes inmuebles
indivisos a través de derechos y acciones, y crear ideas de solución reales y concretas.
Histórico- lógico.-A través de lo histórico, fue posible estudiar la trayectoria real de los fenómenos y acontecimientos a lo largo de su desarrollo, es decir de la evolución del
registro y celebración de contratos de compraventa de derechos y acciones de bienes
inmuebles. La lógica, fue necesaria a fin de investigar las leyes generales de
funcionamiento y desarrollo de esos fenómenos, como un estudio del adecuado proceder
ante actos de compraventa ideales y legales, determinar lo esencial del problema y
cualificar el objeto de investigación.
Técnica
Estudio de Caso: Se analizóun caso referente, que evidencia la existencia de la
problemática de investigación y valide de igual manera, la necesidad de la propuesta aquí
planteada, en la presente investigación en específico se tendrá un título donde se aprecie
la compra venta de derechos y acciones de bienes indivisos.
ESTUDIO DE CASO
Resumen del Caso
Del Certificado de Gravámenes otorgado por el Registrador de la Propiedad del Cantón
Santo Domingo, se observa la venta de un lote de terreno realizada por dos mujeres que
en calidad de herederas dan en completa enajenación el 16.67% que por acciones y
derechos le corresponden a cada una, traducido en una superficie de 41.33 metros
20
los linderos y dimensiones al norte, sur, este y oeste del lote mencionado. De los
antecedentes se desprende que el Causante adquirió por adjudicación el inmueble, que
más tarde, y por posesión efectiva pro-indiviso adquieren derechos y acciones los cuatro
hijos, en calidad de herederos, de los cuales, se menciona en este caso a dos herederas
que han efectuado la venta del porcentaje que a cada una les corresponde. El mencionado
Certificado es otorgado de la revisión de los índices libros y registros y bases de datos
entregados al Registro de la Propiedad, sin pesar gravamen sobre el bien y consta inscrita
legalmente la escritura pública de compraventa.
Análisis del Caso
Del caso mencionado, y constante del Registro de la Propiedad del Cantón Santo
Domingo, se tiene que, del Certificado, como documento público, se ha procedido con la
inscripción de la escritura pública de compraventa de un lote de terreno, propiedad de dos
personas, que en calidad de herederas adquirieron mediante posesión efectiva en el
porcentaje definido como derechos y acciones del bien inmueble original, la venta se
realiza en una superficie definida de terreno, así como linderos y dimensiones.
Puntualmente, en relación a la compraventa se evidencia la venta de derechos y acciones
hereditarios sobre un bien inmueble indiviso, de lo cual no se evidencia irregularidad,
pues la ley permite este tipo de transacción, y se lo ha hecho respetando los
procedimientos legales, y a través de los tramites respectivos, en efecto existe un precio
que además ha sido ya saldado, la escritura inscrita especifica antecedentes, superficie,
linderos y dimensiones del lote, así como su ubicación, el Registro de la Propiedad ha
certificado que sobre el bien no pesa gravamen alguno, concluye así el análisis previo sin
21
De los herederos que poseen el bien indiviso, se tiene que son cuatro hermanos que han
recibido mediante posesión efectiva a su favor acciones y derechos del bien que, al
fallecimiento de su padre, heredan, es decir a cada uno le corresponde un porcentaje
representativo, que se traducirá en una superficie definida, efectuada que sea la partición,
en tanto, poseen únicamente dicha participación, de la cual pueden disponer y en caso de
vender, como se analiza, lo harán únicamente en ese sentido y para participar de dicha
propiedad como un porcentaje, mas no, sobre determinada superficie.
La venta se realiza y se inscribe legítimamente por el Registrador de la Propiedad,
figurando como bien libre de gravamen e inscrita la escritura pública que consta de la
venta de un bien inmueble con superficie definida, es ahí, donde la cuestión jurídica no
corresponde a la realidad, no se podría hablar de ilegalidad, pues se han respetado
procesos, tramites y cumplido requisitos, tampoco se han violentado normas civiles, sin
embargo, al definirse la superficie sin que se haya efectuado la partición, y se la venda
como tal se transgrede el derecho de propiedad del comprador, pues lo correcto, y lo que
le corresponde es adquirir un porcentaje y participar de la partición, anticipada que ha
sido la venta, la superficie y definición de la propiedad puede variar y transgredir su
derecho.
Conclusiones del Análisis del Caso
La legislación vigente es imprecisa respecto a los derechos y acciones hereditarios de
bienes indivisos, al no definirse límites al respecto, ni tampoco un manual, indicador,
proceso o directrices para el trámite adecuado que se debe llevar en relación a la venta de
estos bienes, el sentido en el que se los puede enajenar y hacer énfasis además en que si
22
si se hace importante, y en su defecto se adquiera y así se lo establezca, por el comprador,
solo la cuota de participación en porcentaje.
Se trata de un trámite común en la actualidad en los Registros de la Propiedad del país, la
venta de acciones y derechos, y la definición de la superficie, linderos y dimensiones al
momento de inscribir la escritura pública, ante el caso analizado si bien a las herederas
vendedoras les corresponde un porcentaje de 16.67% a cada una, se inscribe la venta no
solo del porcentaje, sino que, y sin haber existido una partición legal, se especifica la
superficie en un total de 248 metros cuadrados, la ubicación del lote, sus linderos y
dimensiones, perjudicando no solo al comprador, sino también al resto de herederos y
entorpeciendo el posterior proceso de partición.
Pese a ser un proceso legal y que se encuentra debidamente inscrito, vulnera derechos
constitucionales, específicamente el derecho de propiedad del comprador, y
evidenciadeficiencias en el sistema de Registro y falta de regulaciones legales en torno a
la problemática que representa la inscripción de la venta de derechos y acciones,
definiendo la superficie, ubicación y linderos de un bien indiviso, se valida así la
existencia de la problemática de estudio y la necesidad de desarrollar la propuesta aquí
23 G) DESARROLLO DE LA PROPUESTA
INTRODUCCIÓN
Al fallecimiento del propietario de un bien inmueble se origina el derecho de sucesión
para sus herederos, en el orden y conforme las reglas establecidas en la normativa vigente,
los herederos en tal virtud proceden a hacer posesión efectiva sobre los bienes del
causante y así les corresponde a cada uno, un porcentaje a manera de cuota o participación
sobre tal o cual bien, derechos y acciones que se transparentan en propiedad y en bien
especifico e inscrito al realizarse la partición, proceso por el cual se hace la división física
y legal del bien, otorgando mediante escritura a los beneficiarios la propiedad sobre un
bien definido en superficie, linderos y dimensiones.
En razón de tutelar el derecho de propiedad de quien adquiere o pretende adquirir un bien,
el cual integrará su patrimonio y porvenir, se hace necesario y trascendental que se
observen las disposiciones legales vigentes, se guarde un debido proceso, pero sobre todo
que se limite cualquier circunstancia irregular, que pueda llegar a generar un perjuicio, es
decir, aquel vacío legal o cabo suelto jurídico que, se permite o efectúa en base a una
interpretación parcial, o a una adaptación jurídica en lo más favorable a darle trámite y
facultar un aparente derecho.
Se origina precisamente la problemática cuando en el testamento no se ha definido la
partición y posterior a la posesión efectiva tampoco se la ha realizado, y han pactado una
repartición a voluntad, división que ante la Ley no existe, y deciden dar en venta un bien
inmueble indiviso, a través de los derechos y acciones que, sobre él, le corresponde al
vendedor, perjudicando de esta manera el derecho de propiedad del comprador ante la
24 DESARROLLO
Cabe iniciar indicando la importancia del derecho de propiedad, establecido en la
Constitución de la República, en su artículo 66, numeral 26, se reconoce este derecho en
todas sus formas, con responsabilidad y función ambiental y social, constituye parte del
patrimonio de una persona, y además fuente de economía, desarrollo y porvenir personal
y del país, la legitimidad de su adquisición, conservación y tradición, así como la tutela
judicial de este derecho, transparentan la idoneidad de su existencia.
Los derechos y acciones que de un bien se adquieren por medio de la sucesión representan
la propiedad de los herederos sobre parte de determinado bien, es decir la cuota ideal de
un bien que no ha sido dividido judicial o extrajudicialmente por la partición, siendo
indiviso el bien heredado, es cada heredero titular y poseedor legítimo de un porcentaje
el cual puede ser objeto de enajenación, y garantiza la participación de dichos herederos
en la partición e individualización de los títulos de propiedad del bien fraccionado.
Es necesario, se efectúe la partición en virtud de definir la propiedad, e individualizar los
títulos de propiedad de los herederos, ya que los derechos y acciones que poseen no
precisan la superficie, ubicación y linderos de la parte que por derecho les corresponde y
de la partición depende la legitimación del propietario y de la propiedad, pues ya se tiene
delimitada e inscrita la propiedad y por tanto son legítimas también todas las acciones
que sobre ese bien puedan originarse.
Al permanecer indiviso el bien del que el heredero posee derechos y acciones, el bien
figura como unidad, y sus partes son asignadas como cuota a cada uno de los herederos,
no es tangible el derecho individual y la propiedad precisa , pueden en efecto, y en
25
solo adquirente, más sin embargo no puede hacerse de cada una de las cuotas, o más bien,
si es posible, no necesariamente es afín con los derechos y disposiciones legales.
La compraventa que se pretende de la cuota o porcentaje que le pertenece al heredero, es
en efecto posible, no representa prohibición o vicio alguno, y puede efectuarse mediante
escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, del Cantón en el
que se halla ubicado el bien inmueble, los derechos y acciones que le correspondían al
heredero se dan en completa enajenación y pasan a pertenecer al comprador, en la misma
porción y derecho de participación definida de la posesión efectiva, convirtiéndose este
ahora en titular de tal cuota y de lo que esta representa en tanto no se realice la partición.
La denominación de cuerpo cierto, obvia la medición exacta y la precisión en cuanto a la
superficie del bien inmueble que se da en venta, originada del acuerdo de las partes en un
precio y la entrega del bien, sin que, para ello, exista un avalúo o cotización calculada en
base a los metros existentes, sino más bien, la propiedad como existe y sus límites, podría
encontrase como irregular, sin embargo, es legal proceder de esta manera, y se usa
frecuentemente, en especial respecto al problema jurídico aquí tratado, pues al no existir
delimitación y tasa precisa de la superficie, que se traduce del porcentaje de derechos y
acciones del heredero, permite dar en venta tal o cual superficie, y asignarle superficie,
linderos y dimensiones, la imprecisión, es correspondida con otra imprecisión
encubriendo la naturaleza indefinida de los derechos y acciones.
Es menester puntualizar en cuanto a la superficie que le corresponde a cada uno de los
herederos en virtud de sus derechos y acciones, que, esta solo puede ser definida con la
partición de lo contrario, y más allá de un tasación aproximada en metros, no se puede
ofrecer, vender y aún menos inscribir la tradición de un lote o terreno, con ubicación,
26
adquiere un determinado lotes, así como a quienes poseen el resto de derechos y acciones,
aventajándose el beneficiario que ha procedido a inscribir la transacción o siendo
perjudicado con un terreno que no corresponde a la descripción ofertada, no está en el
Registrador y menos en el vendedor o comprador el elegir y enajenar determinada
superficie, si el bien se halla indiviso, únicamente la partición judicial o extrajudicial lo
avala.
Ya en el trámite y en la inscripción de la compraventa, y haciendo alusión a la
problemática aquí estudiada, suele suceder y del caso analizado anteriormente, que se
registra la venta de estas acciones y derechos y se inscribe la titularidad sobre determinado
lote, con superficie, linderos y dimensiones, sin que exista la partición, lo cual legitima
un contrato impreciso, por tanto, irregular, y define como propietario al comprador de un
lote que posterior a la partición, podría cambiar en su extensión, ubicación y perder
incluso, lo invertido y proyectado en base a lo adquirido.
De lo indicado por el Código Civil ecuatoriano vigente, se tiene que la compraventa es
un contrato mediante el cual una parte se obliga para con otra a entregar una cosa,
mientras que la otra parte a cancelar el precio de la misma, la capacidad, voluntad de las
partes, así como la legalidad del objeto y el precio son necesarios y se verifican previo a
legalizar e inscribir la celebración del contrato, en relación a las acciones y derechos son
legítimos de vender así mismo lo indica el Código Civil siendo por su naturaleza bienes,
las mismas disposiciones, además de las regulaciones, condiciones y reglas para su
celebración, legalización e inscripción se hallan establecidas en la Ley Notarial y Ley de
Registro, la omisión de formalidades y procesos hace de estas operaciones aun tramites
27
Al producirse la inscripción de un bien que no ha sido definido y del que se posee
únicamente derechos y acciones, se vulneran los derechos del comprador, ya que,
adquiere un falso bien, o un derecho impreciso, que podría variar posteriormente, y no
solo cambiaria lo inscrito, sino que se origina una controversia en tonto al prestigio,
eficacia, eficiencia y legalidad de una institución garantista de derechos.
Y para concluir es necesario identificar puntualmente las inconsistencias jurídicas en
torno a esta problemática y son:
✓ La permanencia de un bien como indiviso, genera inseguridad jurídica, especulación
y perjuicios en torno a su transmisión, además de que impide a los propietarios ejercer
efectivamente su derecho de propiedad amplia y libremente.
✓ Adquiere el comprador de las acciones y derechos de un bien indiviso, una falsa
propiedad, que por ser imprecisa podría repercutir no solo en perjuicios económicos
presentes al no recibir el bien inmueble que se le prometió, sino que además en lo
posterior el daño sería mayor si en el invierte, y terminan habiendo cambios o si se
reclama sobre su derecho.
✓ Los Registros de la Propiedad del país, evidencian inestabilidad en varios aspectos, y
en cuanto a lo analizado respecto a unificar procesos e innovar y perfeccionar los
tramites que llevan, lo cual genera inseguridad jurídica, falencias en la inscripción,
derechos imperfectos o que no pueden ser ejercidos satisfactoriamente y que, ante la
falta de confianza, la ciudadanía opte por celebrar contratos ilegítimos o no llegue a
28
✓ La normativa vigente es deficiente, ambigua y no cubre las necesidades y expectativas
de la ciudadanía, pues no garantizan seguridad jurídica y facultan la interpretación, y
adaptación a criterios o procesos simplificados, cayendo en ilegalidades e incluso la
vulneración de derechos y la misma supremacía constitucional, a falta de limites
respecto a la venta de derechos y acciones hereditarios de bienes indivisos, y la
inscripción de dicha venta.
✓ Se vulnera el derecho de propiedad de la persona compradora y del resto de herederos
que poseen derechos y acciones sobre el mismo bien, pues al producirse la venta e
inscripción en la que se detalla la ubicación, superficie, límites y dimensiones de la
cuota o porcentaje de acciones y derechos de un bien que no ha sido dividido por la
partición judicial o extrajudicial, se altera precisamente los resultados que en lo
posterior va a tener este trámite, en el que se divide e individualiza la propiedad de
cada uno de los coasignatarios.
En base a lo detallado, se recomienda y se concluye como soluciones, prácticas, legales
y procedentes:
✓ Es pertinente en virtud del principio de progresividad, que se reforme la normativa
notarial y registral vigente, a fin de que sea idónea y atienda efectivamente las
necesidades de sus titulares, en armonía con la Constitución de la República, la
seguridad jurídica y la tutela judicial efectiva de los derechos y garantías, la
ambigüedad de la norma y los vacíos legales, ponen en riesgo y vulneran los derechos
29
✓ Crear un protocolo registral específico a los casos de compraventa, en el que se regulen
y plantee el trato y proceso que se debe dar en la inscripción de estos, conforme los
requisitos que aseguren su legalidad y en armonía con la Constitución y su supremacía,
promoviendo procesos y trámites legales y legítimos.
✓ Socializar y capacitar a través de campañas, proyectos, seminarios y programas
públicos y privados la naturaleza de los bienes hereditarios y la compraventa de
acciones y derechos, cuando los bienes permanecen indivisos, a fin de que se conozca
su origen, características, problemas jurídicos y los derechos relacionados, siendo la
materia notarial y registral, una rama publica jurídica, considerada como
administrativa, no se ha profundizado en su estudio y son reducidos los intereses por
innovar y crear recomendaciones, en relación a otras materias del derecho.
✓ Entre las partes que intervienen en la compraventa y los involucrados en el proceso de
su legalización, se guarde correspondencia con la ética, la ley y los buenos principios
a fin de actuar apegados a derecho, no transgredir las normas y respetar los derechos
y garantías constitucionales, proceder de buena fe y con legitimidad.
✓ En el caso específico estudiado, lo más recomendable es que en la compraventa de
derechos y acciones de bienes hereditarios indivisos, se realice la inscripción en el
sentido de cuota, es decir el porcentaje de derechos y acciones, a nombre del
comprador, y establecer su legal titularidad.
Por lo expuesto, se evidencia que existe un problema jurídico en relación a la compraventa
de bienes inmuebles indivisos a través de los derechos y acciones hereditarios, contrato
30
Propiedad, procedimiento que vulnera el derecho de propiedad del comprador, se
identifican así mismo inconsistencias en el procedimiento registral, en la legislación
vigente y la necesidad de emprender acciones estratégicas que regularicen limites,
excepciones y lineamientos básicos, que no solo impidan la continuidad de esta clase de
inscripciones, sino que además dinamice y efectivice la actividad del Registro de la
Propiedad en la tutela de los derechos constitucionales de los ciudadanos y la legitimidad
de los bienes.
H) CONCLUSIONES
• Fundamentada que ha sido jurídica y doctrinariamente la compra venta de derechos y
acciones hereditarios de bienes inmuebles, fue posible delimitar el objeto de estudio,
contextualizar la problemática de investigación y fundamentar el desarrollo de la
propuesta, identificando falencias e inconsistencias jurídicas y procedimientos
deficientes, que puedan ser revertidos, mejorados e innovados.
• Analizado que ha sido un caso práctico relacionado y relevante en torno a la
problemática de investigación, fue posible justificar la existencia del problema de
investigación, en la práctica, e identificar los puntos críticos que vulneran el derecho
a la propiedad del comprador, en base a lo cual se pudo estructurar de forma
argumentada la propuesta.
• Habiéndose diseñado un documento de análisis crítico jurídico sobre el procedimiento
registral de la compra venta de derechos y acciones hereditarios de bienes inmuebles
31
definir recomendaciones estratégicas tendientes a garantizar el efectivo derecho a la
I) REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS DOCTRINA
Cabanellas, G. (2010). Diccionario Jurídico Elemental. Buenos Aires, Argentina:
Heliasta.
Carral, L. (2007). Derecho Notarial y Derecho Registral. México: Porrúa.
Cevallos, V. (2005). Contratos Civiles y Mercantiles. Quito: Editorial Jurídica del
Ecuador.
Coello, H. (2002). La Sucesion por causa de muerte. Cuenca: Departamento de Cultura
de la Universidad de Cuenca.
García, J. (2009). Manual teórico-práctico en materia constitucional y civil . Quito:
Rodin.
Larrea, J. (1984). Derecho Civil del Ecuador, los bienes y la pocesión. Quito:
Corporación de Estudios y Publicaciones.Larrea, J. (2008). Manual Elemental de Derecho Civil del Ecuador. Quito: Corporación de Estudios y Publicaciones.
Lecaro, G. (2012). Los Actos Notariales. Guayaquil: Universidad Católica Santiago de
Guayaquil.
López, F. (2008). Derecho de Sucesiones. Caracas: Universidad Católica Andrés Bellos.
Meza, R. (2012). Manual de sucesión por causa de muerte. Santiago: Editorial Jurídica
de Chile.
Morán, R. (2016). Derecho Procesal Civil Práctico. Guayaquil: Murillo Editores.
O´Callagham, X. (2016). Compendio de Derecho Civil. Madrid, España: Editorial
Universitaria Ramón Areces.
Ojeda, C. (2010). Compendio de preguntas y respuestas en el Derecho Civil Ecuatoriano.
Quito: Editorial Jurídica LyL.
Parraguez, L. (2000). Manual de Derecho Civil Ecuatoriano; Personas y Familia.
Quito:Gráficas Mediavilla.
Ramírez, C. (2013). Derecho Sucesorio, Instituciones y Acciones. Loja: Industria Grafica
Amazonas.
Ramírez, C. (2013). Derecho Sucesorio, Instituciones y Acciones. Loja: Industria Gráfica
Amazonas.
Saavedra, P. (2013). Manual de derecho Procesal Civil. Colombia: EMPYDEA
PUBLISHING.
Savigny, F. (2012). Tratado de la Posesión. Según los principios del Derecho Romano.
Buenos Aires: Heliasta.
Suárez, R. (1999). Derecho de Sucesiones. Bogotá: Editorial Temis.
Torres, O., & Berol, M. (2013). Evolución y Práctica del Derecho Notarial y Registral.
Cuenca: Carpol.
Valencia, A. (2006). Derecho Civil-Derecho de Familia. Bogotá: Temis.
Vargas, L. (2006). Práctica Forense Civil, Derecho Notarial Ecuatoriano. Quito:
Pudeleco.
Zamora, M. (2012). Contratos Civiles. México: Porrua.
LINKOGRAFÍA
Fernández, O. (2018). La división de la copropiedad sobre un inmueble. Extraído de:
https://www.unir.net/derecho/revista/noticias/la-division-de-la-copropiedad-sobre-un-inmueble/549203649961/
Pérez, A. (2015). Partición de Bienes Hereditarios. Extraído de:
https://ecuador.leyderecho.org/particion-de-bienes-hereditarios/
CUERPOS LEGALES
ASAMBLEA NACIONAL. (2008). Constitución de la República del Ecuador. Quito-
ASAMBLEA NACIONAL. (2005). Código Civil. Quito Ecuador
PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA. (2010). Ley de Registro. Decreto Supremo No.
1405. Quito- Ecuador
PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA. (2014). Ley Notarial. Decreto Supremo 1404.
J) DATOS PERSONALES
Nombres:Celso Arman Naranjo Vaca Teléfono: 0990476814