SÍNTESIS DEL PROYECTO (RESUMEN EJECUTIVO)... 7 I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO Y DEL PROMOVENTE II. USOS QUE SE PRETENDAN DAR AL TERRENO...

(1)

(2)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 2 PRESENTACIÓN 6

SÍNTESIS DEL PROYECTO (RESUMEN EJECUTIVO). ... 7

I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO Y DEL PROMOVENTE. ... 15

I.1.NOMBRE DEL PROYECTO. ... 15

I.2.NOMBRE O RAZÓN SOCIAL DEL PROMOVENTE ... 15

I.3.UBICACIÓN (DIRECCIÓN) DEL PROMOVENTE ... 15

I.4.SUPERFICIE SOLICITADA DE CAMBIO DE USO DE SUELO Y TIPO DE VEGETACIÓN FORESTAL ... 15

I.5.DURACIÓN DEL PROYECTO. ... 15

II. USOS QUE SE PRETENDAN DAR AL TERRENO ... 16

II.1.OBJETIVO DEL PROYECTO... 16

II.2NATURALEZA DEL PROYECTO. ... 16

II.3.TRABAJOS A DESARROLLAR PARA ESTABLECER LOS ELEMENTOS DEL PLAN MAESTRO. ... 28

3.1. Infraestructura ... 31

3.1.1. Infraestructura básica ... 31

3.1.2. Equipamiento urbano ... 32

3.2. Construcción ... 32

3.2.1. Urbanización ... 32

II.4.JUSTIFICAR POR QUÉ LOS TERRENOS SON APROPIADOS AL NUEVO USO. ... 34

II.5.PROGRAMA DE TRABAJO ... 37

III. UBICACIÓN Y SUPERFICIE DEL PREDIO O CONJUNTO DE PREDIOS Y DELIMITACIÓN DE LA PORCION EN DONDE SE PRETENDA REALIZAR EL CAMBIO DE USOS DE SUELO A TRAVES DE PLANOS GEORREFERENCIADOS ... 42

III.1.UBICACIÓN DEL PREDIO O CONJUNTO DE PREDIOS DONDE SE UBICA EL PROYECTO. ... 42

III.2.REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA UBICACIÓN GEOGRÁFICA Y GEOPOLÍTICA. ... 43

III.3.UBICACIÓN Y DELIMITACIÓN FÍSICA DE LA SUPERFICIE DEL PROYECTO ... 43

III.4INDICAR SI EL PROYECTO SE UBICA DENTRO DE ALGUNA MODALIDAD DE ÁREA NATURAL PROTEGIDA (ANP) ... 45

IV. DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS FISICOS Y BIOLOGICOS DE LA CUENCA HIDROLOGICO-FORESTAL EN DONDE SE UBIQUE EL PREDIO. ... 46

IV.1.DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO DONDE PRETENDE ESTABLECERSE EL PROYECTO. ... 46

IV.2.CARACTERIZACIÓN Y ANÁLISIS DE LA CUENCA HIDROLÓGICO-FORESTAL. ... 47

IV.2.1. CARACTERIZACIÓN Y ANÁLISIS RETROSPECTIVO DE LA CALIDAD AMBIENTAL DEL SISTEMA AMBIENTAL DE LA CUENCA. . 61

IV.2.1.1. Medio físico. ... 61

IV.2.1.1.1. Geomorfología ... 61

IV.2.1.1.1.1. Marco Geológico ... 61

IV.2. 1.1.1.2. Fisiografía ... 62

IV.2.1.1.1.3. Tipo de Carso ... 62

IV.2.1.1.1.4. Morfología ... 62

IV.2.1.1.2. Suelos ... 63

IV.2.1.1.3. Hidrología ... 65

IV.2.1.1.3.1. Acuífero Miocénico ... 65

IV.2.1.1.3.2. Acuífero Eocénico ... 66

IV.2.1.1.3.3. Acuífero ... 68

(3)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 3

IV.2.1.1.4.1. Temperatura ... 71

IV.2.1.1.4.2. Precipitación ... 71

IV.2.1.1.4.3. Fenómenos meteorológicos ... 72

IV.2.1.2. Medio biológico. ... 74

IV.2.1.2.1. Vegetación ... 74

IV.2.1.2.2. Plantas Nativas ... 78

IV.2.1.2.3. Fauna ... 80

IV.2.1.2.4. Estado de conservación de la fauna ... 81

V. DESCRIPCIÓN DE LAS CONDICIONES DEL PREDIO QUE INCLUYA LAS FINES A QUE ESTE DESTINADO, CLIMA, TIPO DE SUELO, PENDIENTE MEDIA, RELIEVE, HIDROGRAFIA Y TIPOS DE VEGETACION Y FAUNA. . 83

V.1CONDICIÓN ACTUAL DEL PREDIO ... 83

V.2CLIMA. ... 87 V.2.1. Clima ... 87 V.1.2. Temperatura ... 88 V.1.3. Precipitación ... 88 V.1.4. Meteorología ... 89 V.3. GEOLOGÍA ... 89 V.4SUELO: ... 90 V.5.PENDIENTE MEDIA ... 91 V.6.HIDROGRAFÍA: ... 92 V.7TIPOS DE VEGETACIÓN: ... 93 V. 7.1. Vegetación. ... 93

V. 7.1.1. Principales asociaciones vegetales ... 93

V. 7.1.1.1. Selva Mediana Subperennifolia. ... 94

V. 7.1.2. Metodología del inventario forestal en el predio del proyecto ... 96

V.7.1.2.1. Diseño de muestreo ... 96

V.7.1.2.2. Forma y tamaño de los sitios ... 96

V.7.1.2.3. Intensidad de muestreo ... 96 V.7.1.2.4. Parámetros considerados ... 97 V.7.1.2.5. Procesamiento de la información ... 98 V.7.1.2.6. Estimaciones realizadas ... 98 V.7.1.2.7. Caracterizando la vegetación. ... 99 V.7.1.2.8. Indicadores de Diversidad. ... 99 V.7.1.2.9. Indicadores de Estructura ... 99 V.5.1.2.10. Parámetros específicos ... 100

V.7.1.3. Los principales resultados_{... 101}

V.7.1.3.1. Especies y familias botánicas (Indice de riqueza de especies) ... 101

V.7.1.3.2. Función de acumulación de especies por sitio y estrato ... 109

V.7.1.3.3. Diversidad específica por sitio de muestreo y estrato_{... 109}

V.7.1.3.4. Cantidad de individuos por sitio de muestreo y estrato ... 110

V.7.1.3.5. Indices de Riqueza específica, de Simpson y, de Shannon-Wiener. ... 111

V.7.1.3.6. Índice de Valor de Importancia ... 112

V.7.1.3.7. Abundancia y densidad de arbolado ... 122

V.7.1.3.8. Diámetros ... 125

V.7.1.3.9. Alturas ... 128

V.7.1.3.10. Area basal ... 132

V.8FAUNA: ... 135

(4)

V.8.2. Especies en la NOM. 059-SEMARNAT-2010 ... 136

V.8.3. Distribución ... 137

V.8.4. Abundancia por grupo ... 138

V.8.5. Indices del valor de importancia (I.V.I) ... 142

V.8.6. Densidad absoluta ... 143

V.8.7. Índices de diversidad y equitabilidad ... 144

VI. ESTIMACION DEL VOLUMEN POR ESPECIE DE LAS MATERIAS PRIMAS FORESTALES DERIVADAS DEL CAMBIO DE USO DE SUELO ... 145

VII. PLAZO Y FORMA DE EJECUCIÓN DEL CAMBIO DE USO DE SUELO ... 150

VII.1.CARACTERÍSTICAS PARTICULARES DEL PROYECTO. ... 150

VII.1.1. Proceso de desarrollo de proyecto constructivo. ... 154

VII.1.1.1. Fase de elección del emplazamiento, planificación y conceptualización. ... 154

VII.1. 1.2. Fase de diseño. ... 154

VII.1. 1.3. Fases de construcción y trabajos preparatorios y de puesta en marcha. ... 155

VII.1. 1.4. Fase de ejecución. ... 155

VII.1. 2. Forma de ejecución del Cambio de Uso de Suelo ... 156

VII.1. 3. Plazo de ejecución del cambio de uso de suelo ... 158

VIII. VEGETACIÓN QUE DEBA RESPETARSE O ESTABLECERSE PARA PROTEGER LAS TIERRAS FRAGILES .... 160

IX. IDENTIFICACION, DESCRIPCION Y EVALUACION DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES ... 164

IX.1.IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS. ... 164

IX.1.1. Metodología para identificar y evaluar los impactos ambientales ... 164

IX. 1.2. Indicadores de impacto ... 164

IX.1.3. Lista indicativa de indicadores de impacto ... 165

IX.1.4. Criterios y metodologías de evaluación ... 166

IX.2.METODOLOGÍAS DE EVALUACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA SELECCIONADA ... 168

IX.2.1. Metodología ... 168

IX.2.2. Identificación de Impactos Potenciales. ... 170

IX.2.3. Descripción de los impactos. ... 179

IX.3.CONCLUSIONES. ... 191

X. MEDIDAS DE PREVENCION Y MITIGACION DE IMPACTOS SOBRE LOS RECURSOS FORESTALES, LA FLORA Y FAUNA SILVESTRE, APLICABLES DURANTE LAS DISTINTAS ETAPAS DE DESARROLLO DEL CAMBIO DE USO DE SUELO. ... 193

X.1.DESCRIPCIÓN DE LAS MEDIDAS DE PREVENCIÓN Y MITIGACIÓN ... 193

X.2.IMPACTOS RESIDUALES. ... 205

X.3.DESCRIPCIÓN Y ANÁLISIS DEL ESCENARIO SIN PROYECTO. ... 206

X.4.DESCRIPCIÓN Y ANÁLISIS DEL ESCENARIO CON PROYECTO. ... 206

X.5.DESCRIPCIÓN Y ANÁLISIS DEL ESCENARIO CONSIDERANDO LAS MEDIDAS DE MITIGACIÓN. ... 207

X.5.PRONÓSTICO AMBIENTAL. ... 209

XI. SERVICIOS AMBIENTALES QUE PUDIERAN PONERSE EN RIESGO POR EL CAMBIO DE USO DE SUELO PROPUESTO ... 210

XII. JUSTIFICACIÓN TÉCNICA, ECONÓMICA Y SOCIAL QUE MOTIVE LA AUTORIZACIÓN EXCEPCIONAL DEL CAMBIO DE USO DE SUELO. ... 217

(5)

XII.1. JUSTIFICACIÓN TÉCNICA ... 217

XII.2.JUSTIFICACIÓN ECONÓMICA ... 220

XII.3.JUSTIFICACIÓN SOCIAL ... 222

XIII. DATOS DE INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PERSONA QUE HAYA FORMULADO EL ESTUDIO Y EN SU CASO DEL RESPONSABLE DE DIRIGIR LA EJECUCION. ... 225

1. RESPONSABLE DE LA ELABORACIÓN DEL ESTUDIO ... 225

2. RESPONSABLE DE LA EJECUCIÓN DEL ESTUDIO ... 225

XIV. VINCULACION Y APLICACIÓN CON LOS ORDENAMIENTOS JURIDICOS APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL Y, EN SU CASO, CON LA REGULACION SOBRE USO DEL SUELO ... 226

XIV.1.PLANES DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO DEL TERRITORIO (POET) ... 226

XIV.1.1INSTRUMENTOS REGULADORES DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL EN EL ÁREA DEL PROYECTO. ... 226

XIV.1.1.1. Lineamientos y Estrategias ecológicas de las Unidades de Gestión Ambiental. ... 229

XIV.1.1.2. Criterios ecológicos ... 235

XIV.1. 1.2.1. Criterios de regulación ecológica de carácter general (CG) ... 236

XIV.1. 1.2.2.. Criterios de aplicación específica ... 248

XIV.2.DECRETOS Y PROGRAMAS DE CONSERVACIÓN Y MANEJO DE LAS ÁREAS NATURALES PROTEGIDAS. ... 258

XIV.3.NORMAS OFICIALES MEXICANAS ... 260

XIV.4.OTROS INSTRUMENTOS A CONSIDERAR ... 263

XV. ESTIMACION ECONOMICA DE LOS RECURSOS BIOLOGICOS FORESTALES DEL AREA SUJETA AL CAMBIO DE USO DE SUELO ... 267

XVI. ESTIMACION DEL COSTO DE LAS ACTIVIDADES DE RESTAURACION CON MOTIVO DEL CAMBIO DE USO DE SUELO ... 276

XVII. IDENTIFICACION DE LOS INSTRUMENTOS METODOLOGICOS Y ELEMENTOS TECNICOS QUE SUSTENTAN LA INFORMACION SEÑALADA EN LAS FRACCIONES ANTERIORES. ... 279

XVII.1PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN. ... 279

XVII.2CARTOGRAFÍA. ... 279

XVII.3 FOTOGRAFÍAS... 279

XVII.4VIDEOS ... 279

(6)

PRESENTACIÓN

El presente Documento Técnico Unificado Modalidad “A” está realizado con el objetivo de tramitar de manera conjunta ante la SEMARNAT, el cambio de uso del suelo en terrenos forestales de acuerdo a los establecido en la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable y la Ley General del equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente, para la lotificación del fraccionamiento Residencial Real Mallorca en la ciudad de Cancún, Quintana Roo.

El trámite de cambio de uso del suelo se sustenta en materia forestal, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 117 de la LGDFS y121 de su Reglamento, mientras que en materia ambiental, en el artículo 12 de la LGEEPA.

De esta manera y en base al Decreto publicado el 22 de diciembre de 2010 en el que se establece la procedencia de realizar un trámite único en materia forestal y ambiental para el cambio de uso del suelo en terrenos forestales, se ha realizado y estructurado el presente DTU modalidad “A”.

En base a lo anterior y a las competencias en materia de evaluación de impacto ambiental de orden federal y estatal, es que este DTU Modalidad “A” se presenta para su valoración en lo referente estrictamente al cambio de uso del suelo, ya que la evaluación ambiental del proyecto se promueve con el Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental (INIRA) del Gobierno del Estado en base a las atribuciones y acuerdos establecidos para y entre ambos órdenes de gobierno.

Así las cosas, el presente DTU modalidad “A”, se ha estructurado tomando en cuenta el “INSTRUCTIVO PARA LA ELABORACIÓN DEL DOCUMENTO TÉCNICO UNIFICADO (DTU) DEL TRÁMITE DE CAMBIO DE USO DE SUELO FORESTAL, MODALIDAD “A”, emitido por la SEMARNAT como una guía para verter la información necesaria para la evaluación del proyecto.

La promovente hace patente a la Autoridad, el interés de cumplir con las disposiciones ambientales que permitan llevar a cabo y a feliz término este importante proyecto.

(7)

SÍNTESIS DEL PROYECTO (Resumen ejecutivo).

El proyecto de Lotificación del Fraccionamiento Residencial Real Mallorca, ubicado en el Lote 227-20 (resultado de la fusión de los lotes 08,09,10,11,12,13), Manzana 01 de la Supermanzana 260 de la ciudad de Cancún, Municipio Benito Juárez, Quintana Roo cuenta con una superficie total de 26.527 hectáreas. La propietaria del predio y promovente del proyecto es la empresa inmobiliaria denominada Promotora de Viviendas Integrales S.A. de C.V.

El proyecto pretende establecer una lotificación del predio para posteriormente realizar la construcción de casas habitación para lo cual se procederá, de acuerdo a las competencias, a tramitar el desarrollo inmobiliario con el Gobierno del Estado a través del Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental.

De acuerdo a las características y distribución de los elementos que integrarán el proyecto de lotificación, el predio se subdividirá en 9 manzanas, con un total de 102 lotes habitacionales para el establecimiento posterior de viviendas y 6 lotes

destinados a áreas verdes y parques y 8 lotes comerciales.

La propuesta del proyecto está fundamentada en las consideraciones de carácter ambiental definidas por los criterios de regulación ecológica y urbanos establecidos por el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo publicado en el periódico oficio del Gobierno del Estado el 21 de julio del 2005; en la Modificación del Programa Parcial de Desarrollo urbano para el Polígono 11 del Mapa de Tendencias de Expansión de la Mancha Urbana de la Ciudad de Cancún, Quintana Roo, publicado el 28 de julio de 2008, así como en el Acuerdo mediante el cual se aprueba la corrección geográfica, actualización y estandarización de la cartografía del modelo del ordenamiento ecológico local de Benito Juárez, Quintana Roo, publicado el 15 de Octubre de 2009 de tal manera que el proyecto cumple con tales disposiciones normativas previstas las cuales están regulando el crecimiento de la ciudad de Cancún.

(8)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 8 El proyecto estará debidamente urbanizado y contará con vialidades, alumbrado público, drenaje sanitario y pluvial, zona comercial, áreas verdes tanto jardinadas como de donación y, casetas de vigilancia. El sembrado del plan maestro de la lotificación del predio se indica en el plano.

Superficies y distribución de los elementos del plan maestro.

El proyecto de lotificación consistirá en la delimitación de los diferentes tipos de lotes, como aquellos destinados a la vivienda, las áreas comerciales, las áreas verdes y de parques, las áreas para vialidades y banquetas y las de equipamiento.

Se incorpora en el proceso de lotificación el desarrollo de infraestructura primaria para como agua potable, drenaje, energía eléctrica, y urbanización, como vialidades, banquetas, señalamientos, alumbrado público, entre otros. Esto se llevará a cabo a través de un programa de construcción planteado en el capítulo correspondiente.

(9)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 9 En este tenor el proyecto de lotificación propone el cambio de uso del suelo en las 26.527 hectáreas del predio, a pesar de que ciertas áreas permanecerá totalmente arboladas y escasamente se harán trabajos de jardinería para facilitar acceso dentro de las áreas verdes y parques que se pretendes llevar a cabo.

El terreno donde se habrá de implementar el proyecto tiene ventajas competitivas importantes que definen la viabilidad ambiental y la toma de decisión para que dichos terrenos sean incorporados a la actividad habitacional, de acuerdo al objetivo del proyecto. Tales criterios son los siguientes:

 El predio muestra una vegetación fuertemente deteriorada derivado de impactos de fenómenos meteorológicos como el huracán Gilberto (1988) y el Huracán Wilma (2005) y la afectación de incendios forestales en el año de 1989 posterior al paso del Gilberto. La tala ilegal ha sido un factor de impacto reciente en arbolado adulto en pie o ya derribado por el huracán.  La cobertura forestal que aún queda está fuertemente deteriorada y la

biodiversidad encontrada en el predio es baja en comparación con zonas o áreas bien conservadas.

 La zona está fragmentada por lo que la condición ecosistémica del área del predio está limitada ya que la presión antropogénica es evidente en el área del proyecto, al encontrar infraestructura que “aisla” la zona del predio.  Existe un Programa de Desarrollo urbano en el cual se contempla a la zona

del predio, como parte del área de crecimiento de la ciudad de Cancún definida como el Polígono 11 de la ciudad de Cancún, creado para el desarrollo habitacional de esa ciudad.

 Por su parte, el Programa Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez establece que la ubicación del predio se circunscribe dentro de una UGA con política de Aprovechamiento como se describirá y quedará evidenciado posteriormente en el capítulo XIV de este documento.

(10)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 10  Una de las consideraciones importantes que el sitio tiene es que existen las condiciones propicias de logística que requiere un proyecto de esta naturaleza al encontrar la infraestructura para dotar de inmediato de servicios al proyecto como es la energía eléctrica, agua potable y drenaje sanitario municipal, la cual se encuentra disponible por ser parte de la planeación y desarrollo de la ciudad de Cancún ya que es la zona donde se están desarrollando diversos proyectos de carácter inmobiliario.

 Otra de las consideraciones importantes es que la propia LGEEPA establece en el tema de Regulación ambiental de los asentamientos humanos es precisamente reducir las tendencias a la suburbanización y evitar la afectación de áreas con alto valor ambiental. De ahí que el predio del proyecto esté alineado con estos criterios ya que el uso del predio está destinado para el crecimiento de la ciudad de Cancún; existe una fragmentación ecosistémica puesto que la vegetación identificada está fuertemente impactada y por tanto, no se considera una zona de alto valor ecológico.

 La cercanía a la ciudad reducirá la presión en las áreas forestales y el riesgo de fragmentación de otras áreas con mayor valor ecológico ya que el predio se localiza inclusive fuera de áreas consideradas por la CONABIO como de “regiones terrestres prioritarias” o de alguna Area Natural Protegida de carácter federal o estatal.

 En el proceso de largo plazo, se reducirán costos a la población y se reducirán las emisiones de carbono por movilidad en distancias cortas, comparado contra un proyecto que quede alejado de la ciudad y que requeriría mayores consumos de energía y tiempos aplicados para llegar al destino dentro de la ciudad de Cancún.

Debido a que la estrategia comercial prevé se lleve a cabo por etapas de comercialización, se solicita un tiempo para la ejecución por el cambio de uso del suelo por 48 meses, es decir, 4 años de acuerdo a la planeación del proyecto.

(11)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 11 Respecto a las condiciones físicas destaca que el predio, al igual que el resto de la Península de Yucatán, es de una era geológica reciente, con suelos jóvenes tipo Leptosol, con gran capacidad de infiltración , lo que motiva que no existan cuerpos de agua superficiales. La topografía del predio es plana, aunque se observan microdepresiones y microelevaciones, que son típicas en la Península de Yucatán. Respecto al clima, destaca que la región, como todo el resto del estado de Quintana Roo, está en una zona de impacto de Huracán de tal manera que la historia reciente indica que dos fenómenos de gran magnitud han influenciado sensiblemente las condiciones de vegetación en la zona, el huracán Gilberto (1988) y el Huracán Wilma (2005).

Respecto a la vegetación, el análisis demuestra que la selva original que allí se encontraba se consideraba típicamente del tipo selva mediana subperennifolia, con especies dominantes como Manilkara sapota, Vitex gaumeri, Bursera simaruba y Lysiloma latisiliqum, Metopium brownei entre otras. Actualmente es evidente una asociación de Lysiloma latisiliqum-Manilkara sapota y una dominancia en el estrato arbustivo de Thrinax radiata.

Entre los parámetros más importantes destaca que sólo se contabilizan 176 árboles/Ha, un área basal de poco más de 4.25 m2/ha y un volumen de 17.672 m3/Ha lo que indica claramente un fuerte deterioro en la masa arbolada del predio.

Se detectó como especie listada en la NOM-059-SEMARNAT-2010, con estatus de Amenazada, a Thrinax radiata, la cual es particularmente abundante en el predio y resulta ser la especie dominante para el estrato arbustivo. En caso de que se localicen otras especies listadas en esta norma oficial, éstas serán rescatadas para su posterior reubicación dentro del mismo predio.

Para el caso de la fauna silvestre, se detectó que existen pocas especies y que las más abundantes son las aves, mientras que no se reportaron mamíferos mayores.

(12)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 12 Se reportan en el predio dos especies de fauna listada en la NOM-059-SEMARNAT-2010, una pertenecientes a los reptiles y otra a las aves.

De los 70 impactos que podría ocasionar el proyecto, 13 fueron calificados como nulos, 53 como adversos y 4 como benéficos. Destacan entre los impactos más negativos la pérdida de cobertura forestal y de suelo.

Para garantizar un menor impacto por el proyecto en la flora y fauna silvestre del predio y de la región se han propuesto medidas de mitigación como es el caso de llevar a cabo los siguientes programas:

 Establecimiento de un vivero de carácter temporal.  Rescate de especies de flora

 Rescate de fauna silvestre

 Reforestación y arborización con especies rescatadas y otras especies nativas.

 Establecimiento de dos parques que mantendrán el estrato arbolado y casi

todo el arbustivo actual.

 Se mantiene poco más del 40% como áreas permeables en el predio.

Adicionalmente a ello, se seguirán prácticas adecuadas durante las diferentes etapas del proyecto en lo referente a:

 Manejo de residuos sólidos mediante colocación de depósitos en las áreas de trabajo y cunado el proyecto esté operativo.

 Manejo de residuos líquidos, particularmente el contrato de letrinas portátiles en las etapas de preparación de sitio y construcción. En la etapa operativa el proyecto estará conectado a la red de drenaje municipal.

 Manejo de residuos peligrosos: Se establecen criterios para el caso de requerir almacenar combustibles y manejo de “sucios” en el proceso de preparación del terreno y construcción.

(13)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 13  Señalización para el proceso en la obra: fauna silvestre, flora silvestre,

velocidad, áreas específicas, etc.

Respecto a la justificación técnica económica y social del proyecto se establece en la discusión principalmente los siguientes argumentos:

Que existe un programa de ordenamiento ecológico local (PELBJ) y un PPDU que han destinado a la zona del proyecto para el desarrollo y expansión de la ciudad de Cancún, y que el el proyecto de lotificación cumple con los criterios y límites establecidos para tales fines, por lo que no se contrapone ningún criterio, lo cual queda demostrado en el capítulo de vinculación con los ordenamientos aplicables.

Que si bien el proyecto causará afectaciones e impactos al predio, el ecosistema se encuentra sensiblemente deteriorado, presionado y aislado, de tal manera que el escenario de no hacer proyecto versus realizar el proyecto propuesto, no garantiza la permanencia y ni siquiera la recuperación de las condiciones originales que alguna vez existieron en el predio. De esta manera, el proyecto se inserta en una dinámica de urbanización debidamente planificada y prevista, considerando para ello, las afectaciones como las que el proyecto de lotificación está proponiendo.

La biodiversidad no se compromete en virtud de que el predio se encuentra en un estado de fuerte deterioro por lo que, al contrario, con el proyecto se establecerán áreas verdes arboladas que quedarán como parques, en los que se dejarán los individuos arbóreos y la mayor parte de los arbustivos, con lo cual se mantendrá el germoplasma y la biodiversidad encontrada en el predio. Esta actividad se refuerza con los programa de rescate de flora y de fauna y su posterior reubicación dentro del predio para el caso de las especies vegetales y la liberación, en su caso, en predios contiguos, en el caso de aquellas especies de fauna que pudieran capturase.

(14)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 14 La captación y calidad del agua y recarga de acuíferos no se verá afectada ya que el propio proyecto mantiene al menos el 40% de su superficie como áreas permeable, en tanto que se establecerán 40 pozos de absorción para desalojar aguas pluviales. No se debe perder de vista que las condiciones de suelos de la Península de Yucatán, permiten que la infiltración del agua de lluvia sea rápida y que los acuíferos subterráneos mantengan un nivel estable.

En términos económicos y sociales, el proyecto promueve la atención de una necesidad primordial en el estado, que es el de contar con vivienda, por lo que la adquisición de lotes y la posterior construcción de la vivienda, resultará en atender este tipo de demanda.

Lo anterior también se convierte en un motor de desarrollo económico que dinamiza la zona donde se implementan procesos constructivos ya que se generan empleos directos e indirectos.

Por todo lo anterior, se considera que el proyecto de Lotificación del Fraccionamiento Real Mallorca, tiene la viabilidad para autorizarse en materia de cambio de uso del suelo, tal y como se solicita a esa H. Autoridad.

(15)

I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO Y DEL PROMOVENTE.

I.1. Nombre del proyecto.

LOTIFICACIÓN DEL FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL REAL MALLORCA. UBICADO EN LA CIUDAD DE CANCÚN, QUINTANA ROO.

I.2. Nombre o Razón Social del Promovente

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. I.3. Ubicación (dirección) del promovente

Domicilio para oír y recibir notificaciones en:

I.4. Superficie solicitada de cambio de uso de suelo y tipo de vegetación forestal La lotificación para desarrollar un conjunto residencial se ubica en el Lote 227-20 (resultado de la fusión de los lotes 08,09,10,11,12,13), Manzana 01 de la Supermanzana 260 de la ciudad de Cancún, Municipio Benito Juárez, Quintana Roo con una superficie total por el orden de las 26.527 hectáreas. La legítima propiedad de los lotes se acredita en la escritura número 73,540 que se anexa en el apartado correspondiente a la documentación legal.

El tipo de vegetación localizado en el predio de interés corresponde a Selva Mediana Subperennifolia fuertemente deteriorada por impactos naturales y antropogénicos. Se solicita el cambio de uso del suelo en la totalidad del predio, es decir, en 26.527 hectáreas de selva mediana subperennifolia de acuerdo al planteamiento que se desarrolla a lo largo del presente documento.

I.5. Duración del proyecto.

Debido a que el proyecto corresponde a una lotificación para vivienda, se

considera una etapa de preparación y construcción de 4 años y una vigencia de operación por 90 años.

(16)

II. USOS QUE SE PRETENDAN DAR AL TERRENO

II.1. Objetivo del Proyecto.

El proyecto pretende establecer una lotificación del predio para posteriormente realizar la construcción de casas habitación para lo cual se procederá, de acuerdo a las competencias, a tramitar el desarrollo inmobiliario con el gobierno del estado a través del instituto de impacto y riesgo ambiental.

La propuesta del proyecto está fundamentada en las consideraciones de carácter ambiental definidas por los criterios de regulación ecológica y urbanos establecidos por el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo publicado en el periódico oficio del Gobierno del Estado el 21 de julio del 2005; en la Modificación del Programa Parcial de Desarrollo urbano para el Polígono 11 del Mapa de Tendencias de Expansión de la Mancha Urbana de la Ciudad de Cancún, Quintana Roo, publicado el 28 de julio de 2008, así como en el Acuerdo mediante el cual se aprueba la corrección geográfica, actualización y estandarización de la cartografía del modelo del ordenamiento ecológico local de Benito Juárez, Quintana Roo, publicado el 15 de Octubre de 2009 de tal manera que el proyecto cumple con tales disposiciones normativas previstas las cuales están regulando el crecimiento de la ciudad de Cancún.

En el Capítulo XIV del presente DTU modalidad “A” referente a la Vinculación con los Ordenamientos Jurídicos, se hace un análisis completo de la compatibilidad y el cumplimiento del proyecto con los criterios establecidos en dichos ordenamientos regulatorios.

Otra consideración importante para promover el proyecto de lotificación del fraccionamiento Residencial Real Mallorca está la definición de carácter socioeconómica ya que con este proyecto se pretende atender parte del déficit que actualmente se tiene en la demanda de vivienda para el segmento con nivel de ingreso medio y bajo, por lo que la promovente basa la decisión de inversión precisamente en el parámetro económico, sin perder de vista su viabilidad ambiental. En el Capítulo XII referido a la justificación técnica, económica y social del proyecto se hace un análisis amplio al respecto de la viabilidad del proyecto en términos ambientales, económicos y sociales.

II.2 Naturaleza del proyecto.

El terreno de referencia de acuerdo a las características y distribución de los elementos que integrarán el proyecto de lotificación se subdividirá en 9 manzanas, con un total de 102 lotes habitacionales para el establecimiento de viviendas y 6 lotes destinados a la donación municipal y 8 lotes comerciales de acuerdo al cuadro No. 1.

(17)

Cuadro No. 1. Manzanas y lotes del proyecto de lotificación

Mz. Lote Superficie en m2 No. de áreas verdes y parques Superficie en m2 No. de áreas comerciales Superficie en m2 1 1 1 2,141.69 2 2,643.81 3 2,929.71 4 1 322.36 5 135.67 6 135.67 7 135.67 8 135.67 9 135.67 10 135.67 11 5,612.49 12 5,618.35 2 1 3,748.25 2 4,065.00 3 4,065.00 4 211.81 5 211.81 6 211.81 7 211.81 8 211.81 9 2,172.51 10 2,172.51 11 2,172.51

(18)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 18 Mz. Lote Superficie en m2 No. de áreas verdes y parques Superficie en m2 No. de áreas comerciales Superficie en m2 12 2,172.51 13 201.30 14 164.70 15 164.70 16 164.70 17 164.70 18 164.70 19 164.70 20 224.56 21 3,408.96 22 6,022.39 23 6,288.64 24 3,924.62 3 1 1 2,538.57 2 211.81 3 211.81 4 211.81 5 211.81 6 211.81 7 211.81 8 211.81 9 1 449.33 10 4,360.00 11 3,161.00

(19)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 19 Mz. Lote Superficie en m2 No. de áreas verdes y parques Superficie en m2 No. de áreas comerciales Superficie en m2 4 1 1 8,723.45 2 2,879.26 3 3,971.40 4 3,971.40 5 3,971.40 6 3.971.40 7 2,879.26 5 1 1 2,730.42 2 3,210.59 3 4,360.00 4 1 449.33 5 211.81 6 211.81 7 211.81 8 211.81 9 211.81 10 211.81 11 211.81 6 1 1 460.85 2 164.70 3 164.70 4 164.70 5 164.70 6 2,172.51

(20)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 20 Mz. Lote Superficie en m2 No. de áreas verdes y parques Superficie en m2 No. de áreas comerciales Superficie en m2 7 2,172.51 8 2,172.51 9 2,172.51 10 211.81 11 211.81 12 211.81 13 211.81 14 211.81 15 4,065.00 16 5,780.00 17 4,203.87 18 1 4,080.58 19 4,439.00 20 2,329.99 7 1 204.86 2 135.67 3 135.67 4 135.67 5 135.67 6 135.67 7 135.67 8 135.67 9 135.67 10 135.67

(21)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 21 Mz. Lote Superficie en m2 No. de áreas verdes y parques Superficie en m2 No. de áreas comerciales Superficie en m2 11 135.67 12 135.67 13 135.67 14 135.67 15 135.67 16 135.67 17 135.67 18 135.67 19 135.67 20 160.60 21 1 5,027.45 22 1 17,035.50 8 1 2,688.04 2 2,683.89 3 1,877.75 4 1 7,812.05 5 1,877.75 6 2,683.89 7 2,685.55 9 1 1 2,500.05 2 1 10,137.22

El proyecto estará debidamente urbanizado y contará con vialidades, alumbrado público, drenaje sanitario y pluvial, zona comercial, áreas verdes tanto jardinadas como de donación y, casetas de vigilancia. El sembrado del plan maestro de la lotificación del predio se indica en el plano No. 1.

(22)

Plano No. 1. Plan maestro de lotificación del fraccionamiento Residencial Real Mallorca.

En lo particular, es preciso identificar la distribución de las áreas que ocupará cada uno de los elementos del plan maestro del proyecto, lo cual se indica en el cuadro No. 2.

Cuadro No. 2. Elementos del plan maestro con superficies y porcentajes de ocupación en el predio.

Tipo Sup.

(Ha)

Superficie del cambio de uso del suelo

(Ha) Areas verdes y permeables (Ha) Vialidad 4.876 4.876 Lotes habitacionales 4.955 6.45 1.355 Banquetas 1.014 0.975 Jardinados 6.066 6.066 6.066 Estacionamientos 3.225 3.225 3.225 Accesos 2.144 2.144 Comercial 1.543 1.543 area de equipamiento 1.248 1.248 Total 26.527 26.527 10.646 40.132695

(23)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 23 En el plano No. 2 se identifica la distribución de los elementos del plan maestro y las superficies correspondientes para cada uno de ellos.

Plano No. 2. Distribución y superficies del plan maestro en la lotificación del fraccionamiento Residencial Real Mallorca.

El predio donde se pretende realizar el proyecto tiene en lo general una vegetación de tipo selva mediana subperennifolia fuertemente impactada por fenómenos hidrometeorológicos de alto impacto como lo fueron el huracán Gilberto en 1988 y el huracán Wilma en el 2005 con categorías H5 y H4 al momento de pasar por la zona de estudio. Eventos ambos de características desastrosas para las áreas forestales de la zona norte del estado de Quintana Roo.

Figura No. 1. Ubicación del predio con respecto a la trayectoria de los huracnes Gilberto y Wilma. El predio se ubica ilustrado en el círculo rojo.

Trayectoria Huracán Wilma (2005) Trayectoria Huracán

(24)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 24 Posteriormente al paso del huracán Gilberto, se presentaron incendios de gran magnitud en el año de 1989 que afectaron al predio, motivo por el cual. Actualmente se pueden apreciar vestigios de arbolado que quedó derribado por el huracán y que no fue consumido totalmente por el fuego.

Ilustración 1. Zona del predio en recuperación afectada por huracanes y el incendio de 1989.

Adicionalmente a ello, dada la cercanía a la mancha urbana de la ciudad de Cancún, el predio ha sido fuertemente afectado por tala ilegal para la extracción de palmas, palizada y arbolado motoaserrado, lo que ocasiona que el predio acuse una condición de eveidente deterioro.

A pesar de ello, el antecedente histórico denota que el predio no ha sido sometido a procesos de cultivos o actividades agropecuarias, por lo que el terreno se considera en su totalidad de carácter forestal, pese a que existen accesos por dos lados del polígono, lo que implica cierta afectación “de orilla” que para efectos del presente análisis se ha despreciado y para la propuesta que se realiza, se considera que las 26.527 hectáreas del predio son de carácter forestal.

(25)

Ilustración 2. Areas con selva mediana subperennifolia fuertemente deteriorada

Ilustración 3. Presencia de Palma chit (Thrinax radiata) en el predio y áreas con arbolado mejor conservado.

(26)

Ilustración 5. Camino al Oeste que limita con el límite del predio.

Debido a que el predio estaba abandonado y sin vigilancia formal durante varios años y hasta antes de su adquisición por parte de la promovente del proyecto en diciembre de 2010, el acceso público al predio no tenia restricción de ahí que personas ajenas al predio lo hayan usado extraer madera (palizada y motoaserrada).

Existen también evidencias de los efectos que dejó el huracán Gilberto en 1988 y posteriormente el Huracán Wilma en el año 2005, con un alto porcentaje de arbolado derribado y que aún es posible observar para poder transitar a través del predio.

(27)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 27 Con el análisis de campo y revisión de imágenes de satélite y ortofotos se identificaron los tipos de vegetación. No se localizaron zonas desprovistas de vegetaicón fofrestal en el predio, por lo que se considera que las 26.527 hectáreas del predio son terrenos forestales con una cobertura forestal de selva mediana subperennifolia fuertemente deteriorada por fenómenos hidrometeorológicos y antropogénicos.

Plano No. 3. Cobertura forestal de selva mediana subperennifolia (fuertemente deteriorada) dentro del predio.

El predio se encuentra en una zona de alta presión antropogénica y con un sistema ambiental fraccionado debido a la presencia de dos accesos que colinda con el predio en su parte norte y oeste, así como a la cercanía de otros proyectos inmobiliaros cercanos al sitio del proyecto, ya que es una zona con un proceso de crecimiento urbano bastante dinámico.

Ilustración 7. Condición del predio (recuadro rojo) y zona de influencia. Notese la mancha urbana de la ciudad de Cancún, Quintana Roo en donde la presión de expansión hacia la zona del proyecto es evidente.

(28)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 28 Es a partir de éste análisis que se ha generado el plano No. 8 en el cual se identifican las áreas consideradas para el cambio de uso del suelo en terrenos forestales y que serán ocupadas por los elementos que integran el plan maestro del proyecto.

Plano No. 4. Vértices de la poligonal donde se pretende llevar a cabo el cambio de uso del suelo en el predio del proyecto (En el anexo se localiza el listado completo de coordenadas UTM y se incluye un archivo digital en el CD que también se incluye).

II.3. Trabajos a desarrollar para establecer los elementos del plan maestro.

Para las actividades de lotificación del predio que implica además el cambio de uso del suelo, se prevén las siguientes acciones

 Notificación de inicio de las actividades con motivo del cambio de uso de suelo; Previo al inicio de las actividades se procederá a presentar el aviso ante la delegación de SEMARNAT Y PROFEPA.

 Delimitación física de las áreas de desmonte; Se delimitaran físicamente las áreas de desplante con respecto al área arbolada que se dejará como área verde o parques.

Se colocarán letreros informativos y preventivos relacionados con las actividades de seguridad, peligro, respeto por la flora y la fauna, límites de velocidad y otros que se consideren necesarios para el buen desarrollo de la obra.

(29)

 Colocación de un tapial y/o Malla, Se colocara un tapial y/o malla u otro material que cumpla la función requerida para proteger las áreas de restauración y conservación

 Preparación y rescate de especies de flora a rescatar; Para el rescate de individuos de flora se procederá a su identificación, marcado y proceso de extracción y traslado hacia un área del predio donde se instalara el vivero provisional.

Antes de iniciar las obras se instalará un vivero temporal con el fin de que los ejemplares de la vegetación que se rescaten se mantengan en el predio hasta su reforestación, la cual se planea llevar a cabo cuando se concluya el proyecto.

En caso que en las áreas a desmontar existan especies que por su fase de crecimiento, estatus en la NOM-059-SEMARNAT-2010, endemismo o utilidad, serán rescatadas y conservadas en un vivero.

Una vez delimitadas las áreas de desplantes y de conservación se procederá a realizar el rescate ecológico de flora. El rescate estará dirigido por un Ingeniero Forestal con amplio conocimiento de la flora nativa se encargará de marcar con cinta de color visible las plantas que deberán ser rescatadas, tomando como base las disposiciones establecidas en el oficio de autorización y en su caso del ETJ y lo señalado por la autoridad ambiental Municipal; el rescate de flora incluirá tanto individuos completos como partes vegetativas o reproductivas (frutos y semillas).

 Rescate de fauna (solo en caso de detectarse); En caso de detectarse individuos de fauna silvestre se procederá a implementar el programa de rescate y su reubicación ya sea en áreas aledañas al predio o donde la autoridad juzgue conveniente.

En el caso de la fauna, un Biólogo se encargará de localizar los especímenes que por diversas razones no tengan posibilidad de desplazamiento cuando inicie el despalme de la vegetación. En estos casos se emplearán técnicas adecuadas de captura y transporte, según el grupo al que pertenezca la especie (reptiles, aves o mamíferos), para reubicarlos en las zonas que aseguren al máximo su sobrevivencia.

 Desmonte y despalme de las áreas de desplante previamente señalizadas; El desmonte del predio será dirigido por personal debidamente capacitado de acuerdo a los criterios ambientales que se emitan en las disposiciones oficiales y en este Estudio Técnico Justificativo.

(30)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 30 En las áreas liberadas se utilizará machete, hacha y motosierra para el corte de la vegetación en las áreas colindantes con las áreas de conservación y con maquinaria pesada en el resto de las áreas liberadas. Los individuos arbóreos de mayor talla se derribarán hacia las zonas de corte de vegetación y en ningún caso se realizará hacia las zonas de conservación. En el caso de los troncos de árboles, serán seccionados en dimensiones que permitan su traslado por trabajadores hacia zonas de acopio temporal. Los árboles con potencial de aprovechamiento como producto de escuadría o palizada serán seleccionados para aprovecharse en estructuras constructivas en el mismo proyecto.

Durante el proceso de despalme, se realizará acopio de tierra vegetal donde las condiciones de abundancia y/o espesor de la capa del suelo lo permitan. Este material será concentrado temporalmente en el sitio y transportado a la zona de vivero para su uso en la propagación de plantas o producción de composta.

La limpieza del terreno en la parte ya impactada, consistirá en remover los restos de escombros y la maleza, por medio de chapeo y limpieza con medios manuales y mecánicos.

En los sitios donde se ubicarán las instalaciones de apoyo, como almacén, bodega también se harán los trabajos necesarios para que el terreno quede en condiciones para establecer esta infraestructura de apoyo al proceso de construcción.

 Acopio y triturado del material vegetal resultante del desmonte; Los

troncos seleccionados obtenidos del derribo direccional se trasladarán a un sitio donde se almacenarán para su uso posterior en la construcción o bien serán sometidos a un triturado. El sitio de almacenamiento tendrá un acceso restringido para evitar que puedan presentarse accidentes o posibles incendios por descuido o negligencia.

Los troncos que no sean seleccionados para su uso en la construcción del proyecto serán triturados con la ayuda de un molino a fin de obtener composta para jardinados o bien el material se retirará a sitios de disposición de residuos sólidos autorizado por la autoridad municipal.

 Manejo de las especies vegetales para su conservación dentro del área del vivero provisional en el predio; El vivero provisional contara con las condiciones adecuadas para el mantenimiento de las especies rescatadas y posterior reforestación en sitios que se usarán para jardinería o para restauración dentro del predio.

(31)

 Entrega del informe de final del CUS. Una vez terminado el proceso de

despalme se precederá a presentar el informe final del cambio de uso del suelo avalado por el Responsable técnico (Ingeniero forestal), a la Delegación de la SEMARNAT y de la PROFEPA. Se redactarán los informes que a Autoridad considera necesarios durante el proceso de desarrollo del proyecto.

Posterior a la remoción de la vegetación y ya en la etapa constructiva del proyecto se procederá a realizar las siguientes acciones.

3.1. Infraestructura

3.1.1. Infraestructura básica

Red principal de agua potable.- Se realizarán la excavación de zanjas, plantillas

compactadas, instalación de tuberías del PVC en red principal, colocación de válvulas, rellenos compactados y cajas de válvulas.

NOTA: Se cuenta con la factibilidad para los servicios de agua potable y alcantarillado, por parte de la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado del Estado de Quintana Roo.

Red Principal de drenaje sanitario.- Se realizarán las zanjas necesarias con

excavadora o zanjadora, se colocarán las plantillas compactadas para la posterior colocación de las tuberías de PVC sanitaria, se rellenarán las zanjas con material de banco y con producto de la excavación y se construirán los pozos de visita. El drenaje se conectará al drenaje sanitario municipal.

Drenaje pluvial.- El drenaje pluvial será superficial por las vialidades y con descarga

a pozos de absorción con capacidad de 50 lts de acuerdo con las recomendación de la CNA, considerando la superficie a drenar, será necesario contar como mínimo con 40 pozos de 40 metros de profundidad y diámetro de perforación de 14 pulgadas, con ademe de 30 metros con tubería de 10 pulgadas de diámetro, cada pozo deberá contar con un desarenador y con trampa de grasas, el diseño deberá estar revisado por Comisión Nacional del Agua.

(32)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 32 Figura No. 2. Plano de ubicación de pozos de absorción.

Vialidades y acceso-. Las vialidades serán con terraplenes nivelados y

compactados al 95 % de la prueba Proctor y con base hidráulica compactada al 100% de la prueba Proctor sobre la cual se colocara una carpeta asfáltica de 5 cm de espesor compactad con rodillo liso.

3.1.2. Equipamiento urbano

Jardinería. Se conservarán los árboles más desarrollados en las áreas verdes y se

reforestaraá con las plantas rescatadas y las reproducidas en el vivero.

Zona deportiva y juegos infantiles.- Estarán ligados a las zonas verdes y tendrán

andadores.

Locales comerciales.- Tendrán cimientos de mampostería, rellenos compactados,

losas de concreto simple y armado, muros de block con cadenas y castillos de concreto armado, losas de azotea con vigueta y bovedilla de concreto o poliestireno.

3.2. Construcción

(33)

Formación de plataformas para edificación.- Los rellenos para la formación de

plataformas se realizaran con material de banco y producto de excavaciones y estarán compactados al 90% de la prueba Proctor.

Red de distribución de agua potable.- Se realizarán las excavaciones con

excavadora o zanjadora, se colocará la plantilla compactada con material de banco y/o producto de excavación, se colocarán las tuberías de PVC hidráulica y piezas especiales, así como las tomas domiciliarias, los rellenos compactados se realizarán con material de banco y producto de excavación.

Red de drenaje sanitario.- Se realizaran las excavaciones con excavadora o

zanjadora, se colocara la plantilla compactada con material de banco y/o producto de excavación, se colocaran las tuberías de PVC sanitaria y piezas especiales, así como las descargas de aguas negras, los rellenos compactados se realizaran con material de banco y producto de excavación.

Obra eléctrica media y baja tensión.- las instalaciones eléctricas se realizarán en

apego a la norma NOM 001 SEDE-1999.

Se contempla el zanjado para la instalación de este servicio, ya que se plantea una instalación de tipo híbrido (aéreo y subterráneo). Se tienden tuberías y se cablean las troncales con sus respectivas derivaciones. Se construyen registros de acuerdo con la norma CFA-TNFMA-S1B-PAD de la CFE. Se instalan postes metálicos de perfil tubular de 4” x 4”, con luminarias tipo OV-15, de 150 WVSAP. La interconexión para la acometida de energía eléctrica será en el punto que indique la CFE, debiendo ser este el más cercano al predio.

NOTA: Se cuenta con carta de Factibilidad para proporcionar el servicio de energía eléctrica, por parte de Comisión Federal De Electricidad (CFE).

Alumbrado público-. La instalación será en cumplimiento con la normatividad

municipal respecto a los niveles de iluminación y características de imagen urbana.

Pavimentos en arroyos y calles .- Las vialidades serán con terraplenes nivelados y

compactados al 95 % de la prueba Proctor y con base hidráulica compactada al 100% de la prueba Proctor sobre la cual se colocara una carpeta asfáltica de 5 cm de espesor compactada con rodillo liso.

Guarniciones y banquetas.- Serán de concreto simple de f’c= 100 kg/cm2 , las guarniciones serán de sección trapecial 10x15x30 y estarán en zanja sobre rellenos compactados, las banquetas serán de la misma calidad de concreto y estarán sobre rellenos compactados con juntas de dilatación a 2.00 metros, y acabado escobillado.

Jardinería y forestación.- Se conservaran los árboles más desarrollados en las

áreas verdes y se reforestarán con las plantas rescatadas y las reproducidas en el vivero.

(34)

Nomenclatura en vías públicas.- Se presenta en el proyecto y se realizo en

cumplimiento a la normatividad existente y los reglamentos municipales aplicables.

Señalización vial.- Se realizará en base al reglamento de tránsito del municipio de

Benito Juárez y con la nomenclatura correspondiente de acuerdo con catastro municipal.

II.4. Justificar por qué los terrenos son apropiados al nuevo uso.

El terreno donde se habrá de implementar el proyecto tiene ventajas competitivas importantes que definen la viabilidad ambiental y la toma de decisión para que dichos terrenos sean incorporados a la actividad habitacional, de acuerdo al objetivo del proyecto. Tales criterios son los siguientes:

El predio muestra una vegetación fuertemente deteriorada derivado de impactos de fenómenos meteorológicos como el huracán Gilberto (1988)y el Huracán Wilma (2005) y la afectación de incendios forestales en el año de 1989 posterior al paso del Gilberto. La tala ilegal ha sido un factor de impacto reciente en arbolado adulto en pie o ya derribado por el huracán.

La cobertura forestal que aún queda está fuertemente deteriorada y la biodiversidad encontrada en el predio es baja en comparación con zonas o áreas bien conservadas (Ver capítulo V).

La zona está fragmentada por lo que la condición ecosistémica del área del predio está limitada ya que la presión antropogénica es evidente en el área del proyecto, al encontrar infraestructura que “aisla” la zona del predio.

(35)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 35 Existe un Programa de Desarrollo urbano en el cual se contempla a la zona del predio, como parte del área de crecimiento de la ciudad de Cancún definida como el Polígono 11 de la ciudad de Cancún, creado para el desarrollo habitacional de esa ciudad.

Por su parte, el Programa Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez establece que la ubicación del predio se circunscribe dentro de una UGA con política de Aprovechamiento como se describirá y quedará evidenciado posteriormente en el capítulo XIV de este documento.

Una de las consideraciones importantes que el sitio tiene es que existen las condiciones propicias de logística que requiere un proyecto de esta naturaleza al encontrar la infraestructura para dotar de inmediato de servicios al proyecto como es la energía eléctrica, agua potable y drenaje sanitario municipal, la cual se encuentra disponible por ser parte de la planeación y desarrollo de la ciudad de Cancún ya que es la zona donde se están desarrollando diversos proyectos de carácter inmobiliario.

Ilustración 9. Desarrollo inmobiliario Villas Otoch en las inmediaciones del predio.

(36)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 36 Una de las consideraciones importantes que la propia LGEEPA establece en el tema de Regulación ambiental de los asentamientos humanos es precisamente reducir las tendencias a la suburbanización y evitar la afectación de áreas con alto valor ambiental. De ahí que el predio del proyecto esté alineado con estos criterios ya que el uso del predio está destinadoidentificado para el crecimiento de la ciudad de Cancún; existe una fragmentación ecosistémica puesto que la vegetación identificada está fuertemente impactada y por tanto, no se considera una zona de alto valor ecológico.

La cercanía a la ciudad reducirá la presión en las áreas forestales y el riesgo de fragmentación de otras áreas con mayor valor ecológico ya que el predio se localiza inclusive fuera de áreas consideradas por la CONABIO como de “regiones terrestres prioritarias”.

Figura No. 3. Ubicación del predio con respecto a las Areas Terrestres Prioritarias (CONABIO).

En el proceso de largo plazo, se reducirán costos a la población y se reducirán las emisiones de carbono por movilidad en distancias cortas, comparado contra un proyecto que quede alejado de la ciudad y que requeriría mayores consumos de energía y tiempos aplicados para llegar al destino dentro de la ciudad de Cancún.

(37)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 37 II.5. Programa de trabajo

El proyecto requiere de un calendario de trabajo que implicará un periodo de aproximadamente 48 meses (4 años). Se ha incluido el tiempo previsto para la construcción de vivienda puesto que ese será el fin y destino de los lotes. El proyecto de construcción de las casas se someterá, por competencia, al Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental del Gobierno del Estado de Quintana Roo, a quien le corresponde dictaminar el impacto ambiental del proyecto, ya que con el presente Documento Técnico Unificado Modalidad “A” sólo se solicita la autorización del cambio de uso del suelo en terrenos forestales para la lotificación del predio.

Para la etapa de operación, debido a que los lotes serán destinados al establecimiento de casas para vivienda, se prevé una duración de 90 años con los mantenimientos preventivos y correctivos que cada propietario otorgue a sus casas.

(38)

CONCEPTO MESES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 2 0 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 3 0 3 1 3 2 3 3 3 4 3 5 3 6 3 7 3 8 3 9 4 0 4 1 4 2 4 3 4 4 4 5 4 6 4 7 4 8 PROGRAMA DE INFRAESTRUCTURA PRIMARIA MOVIMIENTO DE TIERRAS a) Desmonte del terreno b) Despalme del terreno

AGUA POTABLE a) Redes y conexiones DRENAJE SANITARIO a) Redes y conexiones DRENAJE PLUVIAL a) Redes y conexiones VIALIDAD DE ACCESO

(39)

PROGRAMA DE TRABAJO REAL MALLORCA

CONCEPTO MESES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 2 0 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 3 0 3 1 3 2 3 3 3 4 3 5 3 6 3 7 3 8 3 9 4 0 4 1 4 2 4 3 4 4 4 5 4 6 4 7 4 8 a ) Vialidades de acceso EQUIPAMIENTO URBANO a ) Áreas Verdes b )

Zona deportiva y juegos

infantiles c ) Locales comerciales PLATAFORMAS a ) Formación de plataformas para edificación AGUA POTABLE a )

Red de distribución agua

potable DRENAJE SANITARIO a

) Red de drenaje sanitario

(40)

PROGRAMA DE TRABAJO REAL MALLORCA

CONCEPTO MESES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 2 0 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 3 0 3 1 3 2 3 3 3 4 3 5 3 6 3 7 3 8 3 9 4 0 4 1 4 2 4 3 4 4 4 5 4 6 4 7 4 8 ELECTRIFICACION a )

Obra eléctrica media y baja

tensión b ) Alumbrado público URBANIZACION SECUNDARIA a ) Pavimentos en arroyos y calles b ) Guarniciones y Banquetas c ) Jardinería y forestación d ) Nomenclatura en vías públicas e ) Señalización Vial VIVIENDAS a ) Viviendas N

(41)

PROGRAMA DE TRABAJO REAL MALLORCA

CONCEPTO MESES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 2 0 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 3 0 3 1 3 2 3 3 3 4 3 5 3 6 3 7 3 8 3 9 4 0 4 1 4 2 4 3 4 4 4 5 4 6 4 7 4 8 b ) Viviendas A c ) Viviendas B

(42)

CAMBIO DE USOS DE SUELO A TRAVES DE PLANOS GEORREFERENCIADOS

III.1. Ubicación del predio o conjunto de predios donde se ubica el proyecto.

El predio se ubica en la zona Oeste de la ciudad de Cancún, en la región conocida como Polígono 11 que corresponde a la zona destinada para crecimiento urbano de la ciudad de Cancún, Quintana Roo.

(43)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 43 III.2. Representación gráfica de la ubicación geográfica y geopolítica.

El proyecto de Lotificación del Fraccionamiento Residencial Real Mallorca quedará localizado en el Lote 227-20 (resultado de la fusión de los lotes 08,09,10,11,12,13), Manzana 01 de la Supermanzana 260 de la ciudad de Cancún, Municipio Benito Juárez, Quintana Roo con una superficie total por el orden de las 26.527 hectáreas. La legítima propiedad de los lotes se acredita en la escritura número 73,540 que se anexa en el apartado correspondiente a la documentación legal.

Plano No. 5. Ubicación geopolítica del predio.

III.3. Ubicación y delimitación física de la superficie del proyecto

Como ya se indicó, el predio cuenta con una superficie de 26.527 hectáreas y la poligonal georeferenciada en coordenadas UTM y DATUM WGS 84 se identifica en el Plano No. 12.

(44)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 44 Asi las cosas, el Plan Maestro de lotificación denominado Residencial Real Mallorca se puede identificar en el Plano No. 13, en el cual se pueden apreciar los distintos elementos que lo integran en el contexto de esta poligonal.

Plano No. 7. Distribución y superficie de los elementos que integran el plan maestro del proyecto de lotificación.

De esta manera y con el análisis realizado en el Capítulo II y Capítulo III se puede apreciar que el proyecto requiere un total de 26.527 hectáreas propuestas para el cambio de uso del suelo en terrenos forestales con selva mediana subperennifolia fuertemente deteriorada de acuerdo al presente DTU

(45)

Plano No. 8. Identificación de las áreas para el cambio de uso del suelo en terrenos forestales.

III.4 Indicar si el proyecto se ubica dentro de alguna modalidad de Área Natural Protegida (ANP)

El área del proyecto corresponde a una zona destinada al crecimiento urbano de la ciudad de Cancún por lo que no se identifica ninguna ANP dentro del predio ni alguna Región Terrestre Prioritaria definida por la CONABIO.

(46)

IV. DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS FISICOS Y BIOLOGICOS DE LA CUENCA HIDROLOGICO-FORESTAL EN DONDE SE UBIQUE EL PREDIO.

IV.1. Delimitación del área de estudio donde pretende establecerse el proyecto. El proyecto se encuentra ubicado en el límite Oeste de la ciudad de Cancún, Quintana Roo, municipio de Benito Juárez. Se ubica dentro de la Región hidrológica 32 ubicada en la Península de Yucatán y denominada R.H. Yucatán

Norte. Esta región hidrológica ocupa casi el 47% de la Península de Yucatán. La

parte Norte del estado se encuentra dentro de la cuenca (A) Quintana Roo dentro de la región RH32, y comprende las ciudades principales de Cancún, Cozumel e Isla Mujeres, con una superficie aproximada de 1,177,216 Ha.

La Región hidrológica (RH32) también denominada Yucatán Norte, comprende la parte norte de la Península y colinda: al oeste y norte con el Golfo de México, al este con el mar Caribe En ella se incluyen las islas de Cozumel e Isla Mujeres, ambas del estado de Quintana Roo. Además abarca gran extensión del estado de Yucatán y fracciones de los estados de Quintana Roo y Campeche. Queda comprendida entre los 19° 45´ a los 21° 40´ de latitud Norte, y entre los 86° 50´ y los 90° 30´ de longitud Oeste.

Figura No. 5. Identificación de la Región hidrológica Yucatán Este, en donde se ubica la ciudad de Cancún y el área del proyecto.

A su vez, la Región Hidrológica RH32 se subdivide en dos cuencas, a saber, la cueca Quintana Roo y la cuenca Yucatán. En la primera de éstas es donde se ubica el predio.

%

Nombre

Superficie Ha.

YUCATAN-NORTE

5,680,298.3

46.9 YUCATAN-ESTE

3,845,123.3

31.7 YUCATAN-OESTE

2,587,412.1

21.4 TOTAL

12,112,833.6

100.0 Región Hidrológica

(47)

Figura No. 6. Cuencas hidrológicas en la Península de Yucatán

IV.2. Caracterización y análisis de la Cuenca Hidrológico-Forestal. Fisiografía

Debido a la conformación de la Península de Yucatán, las condiciones generales son similares, sin embargo, algunos factores ambientales suelen variar, aunque los rangos de variación sueles ser limitados.

De esta manera, la ubicación de la zona de estudio está considerada dentro del área de la provincia Fisiográfica denominada Karts Yucateco, cuya extensión alcanza las 6.09 millones de hectáreas y que corresponde a un 50.0% de la superficie total de la Península de Yucatán.

(48)

PROMOTORA DE VIVIENDAS INTEGRALES S.A. DE C.V. Página 48 Geología y Geomorfología

Geológicamente la Península de Yucatán es una estructura relativamente joven, su origen sedimentario se remonta a las formaciones rocosas del Mesozóico, sobre las cuales se han depositado arenas y estructuras de origen orgánico marino que han dado forma a una gigantesca loza caliza. Los tipos de calizas sedimentarias que se encuentran en la formación son principalmente de tipo boundstone, grainstone y wackstone, dependiendo de las proporciones entre los elementos componentes y la velocidad de deposición que se dio en su momento en la zona. Sin embargo, lejos de permanecer estática, la formación empezó a ascender a pausas y retrocesos durante toda la era Cenozóica.

En la superficie de la Península de Yucatán ocupada por el estado de Quintana Roo se observan tres unidades o geosistemas principales (Lugo-hubp, 1992): • Al norte domina una planicie estructural altamente permeable con una ligera inclinación al norte y con un sistema de fallas dirección (NO-SE), Cozumel es una isla formada por una estructura de tipo anticlinal básico a manera de pilar, los estratos calizos que forman tanto la planicie principal como la estructura insular conservan su actitud casi horizontal, el drenaje superficial es típicamente cárstico debido a la naturaleza suave y porosa de los sedimentos que conforman la estructura, domina una planicie con lomeríos de poca altura y se manifiesta por la misma naturaleza del terreno una ausencia total de escurrimientos superficiales dificultando la delimitación de cuencas o subsistemas en la región.

• Al sur alternan planicies internas con mesetas de desarrollo cárstico que alcanzan los 380 m de sobre el nivel del mar, en ésta región se pueden observar diversas unidades litológicas de origen sedimentario con depósitos calcáreos y detríticos de diferentes edades, en esta unidad encontramos expuestos algunos afloramientos del terciario inferior que presentan en su base lutitas de color verde con abundantes formaciones yesosas.

• Al Oriente sobre la línea de costa se aprecia un geosistema conformado por bloques de hundimiento producto de actividad tectónica en el que abundan los depósitos detritícos, eólicos, litorales, lacustres y palustres, la conformación principal está dada por materiales ligeros sedimentados, arena con conchas, lodo calcáreo, arcilla y arena. Hacia el final del periodo Jurásico, hubo una extensa intrusión marina en la base de la península y toda la península quedó sumergida durante el cretáceo temprano convertida en un mar somero. Las rocas más antiguas de Yucatán son rocas metamórficas del paleozoico con un geosinclinal hundido en el Petén guatemalteco y Norte de Belice, la cual queda de manifiesto en los actuales terrenos bajos del norte de Belice y noroeste de Guatemala. El nivel del mar oscilante durante el cenozoico originó grandes depósitos someros de plataforma.