NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL DE NAVAS DE RIOFRIO (Segovia)
CONSTRUCCIONES DESMONTABLES SUELO RÚSTICO PROTEGIDO
Promotor: Ayuntamiento de Navas de Riofrío (Segovia).
Arquitecto Redactor: Hermes Serrano Gutiérrez.
SEPTIEMBRE 2016
M E M O R I A V I N C U L A N T E
JUSTIFICACIÓN Y ANTECEDENTES DE LA MODIFICACIÓN. INTERÉS PÚBLICO DE LA PROPUESTA.
Las actuales NORMAS SUBSIDIARIAS en vigor desde mayo de 1993 prevén en su artículo 1.5. dentro de las disposiciones de carácter general, la Revisión, Modificación y Suspensión de dichas Normas. La Modificación del planeamiento está igualmente recogida en concordancia con lo anterior en los Artículos 58 y 169 de la Ley 5/1999 de 8 de abril, de Ley de Urbanismo de Castilla y León (LU) y del Decreto 22/2004 de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (RU), y sus respectivas modificaciones posteriormente aprobadas.
1) Desde la aprobación de las Normas Subsidiarias hasta la fecha actual, se han aprobado numerosos instrumentos de protección y gestión del suelo rústico del término municipal, que ponen de manifiesto la enorme riqueza medioambiental del mismo:
___Red Ecológica Europea NATURA 2000, abarcando la práctica totalidad del término municipal incluye denominaciones LIC. (Lugar de Importancia Comunitaria) nºs.
ES4160109 “Sierra de Guadarrama” y ES4160111 “Valles del Voltoya y el Zorita” y ZEPA.
(Zona de Especial Protección para las Aves) nºs. ES0000010 “Sierra de Guadarrama” y ES0000188 “Valles del Zorita y del Voltoya”.
___DOTSE (Directrices de Ordenación Territorial de Segovia y Entorno D.74/2005, de 20 de octubre), incluye áreas ASVE. (Área de Singular Valor Ecológico): ASVE04. Alturas de la Mujer Muerta, ASVE08 Matas de Valsaín-Matabueyes y Pinares de Valsaín-La Acebeda-La Mujer Muerta, ASVE12 Fresnedas, encinares y dehesas de Piedemonte de la Mujer Muerta; y áreas PV. (Paisaje Valioso); PV08. Piedemonte de la Mujer Muerta;
además confluyen varios LIN (Lugares de interés natural). Árboles monumentales. W.10 Chopo del Rancho Mantecas.
___ Parque Natural de la Sierra Norte de Guadarrama. El PORN (Plan de Ordenación de Recursos Naturales del Espacio Natural "Sierra de Guadarrama". D. 4/2010 de 14 de enero), establece dentro del término municipal: zonas ZULCU (Zonas de Uso limitado de Cumbres) y zonas ZULCO (Zonas de Uso Limitado Común);
___Parque Nacional de Cumbres de Guadarrama (L. 7/2013 de 25 de junio). Engloba dentro del término municipal: áreas PN (de Parque Nacional) y ZZP (Zona Periférica de Protección).
___Plan de Recuperación del Águila Imperial Ibérica (D. 4/2010, de 14 de enero).
Existiendo dos Áreas Criticas para la nidificación y alimentación que afectan al término: SG-3 y SG-7.
Se adjunta como anexo nº1 a la modificación, planimetría que ilustra las protecciones ambientales aplicables al suelo rústico del término municipal.
2) Se requiere una larga tramitación y el cumplimiento de una normativa muy restrictiva para la obtención de autorización de uso excepcional y licencia para la construcción de edificaciones en suelo rústico protegido; pero una vez obtenida dicha licencia/autorización, estará vigente durante toda la vida útil del edificio, con frecuencia más prolongada que la de propia explotación que le da cobertura legal.
Cada vez es más frecuente, la existencia de construcciones asociadas a usos permitidos o autorizables en suelo rústico protegido que a lo largo del tiempo se quedan sin uso, convirtiéndose en edificios abandonados o que por el contrario, generan expectativas como espacios de almacenamiento asociados a otros usos impropios del suelo rústico, o bien para evitar su abandono, terminan dando lugar a interpretaciones forzadas de la norma; autorizándose, la implantación de usos de cuestionable relación con la naturaleza del suelo rústico.
Numerosas consultas efectuadas por particulares al ayuntamiento parten de la base de que se pretende construir una edificación en suelo rústico de ciertas características volumétricas sin definir claramente el uso, y con posterioridad se buscan los requisitos normativos a cumplir como: superficie mínima de parcela, ocupación máxima, tipo de explotación o uso que la ampararía, etc. como si se tratase de una licencia en suelo urbano que se otorga con unas condiciones regladas, en lugar de tener su origen en las necesidades derivadas de la constitución de una explotación agroganadera u otro uso autorizable, obviando por completo que se trata de una autorización de uso excepcional y que el interés público y su vinculación al medio rural debe presidir la propuesta.
De igual modo, se ha observado en el entorno que se está incrementando la presión por construir edificaciones de usos no asociados a explotaciones agroganaderas, sino más bien vinculados al esparcimiento: como merenderos, espacios de recreo, incluso usos residenciales más o menos precarios, que atraídos por la riqueza del entorno, el precio más reducido del suelo rústico y la posibilidad/necesidad de adquirir importantes extensiones de terreno para poder construir, hacen que se camuflen bajo el amparo de explotaciones ficticias. Estas explotaciones, pueden incluso llegar a funcionar unos años y que con posterioridad, en el mejor de los casos buscan la
manera de reconvertir legalmente los edificios a otros usos autorizables, cuando no quedan como edificios independientes que se disocian de las explotaciones que les dieron origen.
Además, en función de la normativa local aplicable, estas construcciones sin uso o con un uso ya disociado de la explotación que les dio origen, pueden llegar a impedir que se asienten otras construcciones vinculadas a explotaciones próximas, por incumplimiento de las distancias mínimas entre edificaciones (para evitar la formación de núcleos de población), devaluando las opciones constructivas de las fincas contiguas.
3) Actualmente no está regulado legalmente la caducidad de las autorizaciones de uso excepcional en suelo rústico ni tampoco la revisión programada de las mismas en el tiempo.
Algunos juristas interpretan que la autorización se encontraría vinculada a la vigencia de las licencias que amparan las construcciones. Mediante esta interpretación, la autorización de uso excepcional permanecería vigente en tanto tenga vigencia la licencia que las ampara.
El cumplimiento de la legalidad en el uso de las construcciones acorde al fin de interés público con que fue concedido, se da por supuesto y queda relegado a la posible inspección por parte de la administración de las construcciones, que muchas veces son de difícil acceso o visibilidad, por encontrarse en grandes extensiones de terreno o estar ubicadas en lugares retirados, sin que exista de igual modo legalmente una revisión periódica o control preestablecido.
La inexistencia o quiebra de una explotación agropecuaria, no impide que se sigan usando las construcciones asociadas a la explotación, como usos residenciales, locales de servicio para trabajadores, oficinas, almacenes, etc; que serán legales durante la vida útil de las construcciones, aunque ya carezcan de vinculación a la explotación que les dio origen.
La situación privilegiada de estas construcciones puede suponer un incremento sustancial del valor del suelo, pues genera expectativas especulativas que difieren sustancialmente del espíritu de la norma, que procura facilitar la implantación de los usos de interés público asociados a la naturaleza rústica del suelo, pero que una vez acaba el uso que les dio origen carece de sentido la propia permanencia de dichas construcciones.
4) La ilegalidad en el uso de las construcciones autorizadas, salvo que se lleve a cabo un incumplimiento en los parámetros edificatorios normativos (altura, número de plantas, volumen, acabados, etc), muy raramente lleva aparejada la demolición de las edificaciones. Puesto que el incumplimiento en el uso de las edificaciones es algo que supone una ilegalidad en el destino de las mismas, y en apariencia se puede reconducir con la demolición selectiva de aquellos elementos, particiones interiores o instalaciones que no son coherentes con el uso; aunque algunas veces, ya desde la propia concepción de estas edificaciones va implícita la finalidad de albergar usos no autorizables.
5) Las construcciones vinculadas al uso agropecuario, en general son construcciones muy sencillas, que tuvieron su origen en la autoconstrucción e incluso tradicionalmente en el aprovechamiento de materiales de construcción reutilizados.
La mayor parte de estas construcciones/instalaciones podrían ser construidas empleando elementos desmontables, entendiendo por elementos desmontables que empleen un sistema constructivo que permita su montaje/desmontaje y transporte;
bien sean prefabricados por módulos o simplemente compuestos por piezas desmontables. Poseyendo unas dimensiones y peso adecuados que faciliten su transporte.
El resto de los usos asociados a la explotaciones, aunque sea más complejo que sean desmontables, es factible su ejecución si son proyectados como tales desde un inicio.
En suelo rústico protegido se considera razonable que se exija ese plus de esfuerzo con el fin de la preservación del medio.
Que se trate de construcciones/instalaciones desmontables, tiene una triple ventaja:
Por un lado la edificación posee un valor en si misma desvinculado del lugar en el que se implanta, lo que aunque pueda aumentar el desembolso inicial en la construcción tiene un componente de retorno de la inversión en caso de que no continúe la explotación. Por otro lado que sean construcciones desmontables, facilita su ampliación y reducción para adaptarse a las necesidades de la explotación, y por último poseen un ciclo de vida mucho más prolongado que las construcciones/instalaciones tradicionales, puesto que concurre la facilidad de reparación de las construcciones por sustitución de elementos puntuales deteriorados u obsoletos haciéndola más flexible para adaptarse a los cambios de uso, diferentes compartimentaciones... etc.
La Corporación Municipal dentro de la legitimidad que le otorga el “ius variandi” de la Administración a la hora determinar el modelo de desarrollo territorial y urbanístico,
siempre guiado por el interés general, para una mejor defensa y protección del medio ambiente privilegiado que conforma su término, considera que las construcciones/instalaciones que se implanten en suelo rústico protegido de Navas de Riofrío deberían ser desmontables. Debiendo su permanencia en el tiempo quedar vinculada al uso efectivo de las mismas a la autorización de uso/licencia que les fue concedida.
Por tanto el OBJETIVO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN ES: QUE LAS CONSTRUCCIONES/INSTALACIONES QUE SE LLEVEN A CABO EN SUELO RÚSTICO PROTEGIDO SEAN DESMONTABLES, de forma que quede vinculada su permanencia en el tiempo al uso efectivo de las mismas asociado a la naturaleza del suelo rústico y al interés público con los que fue concedida la autorización/licencia. Programando una revisión en el tiempo de dichas licencias y procediendo mediante un sistema de plazos a ordenar la retirada de las construcciones que no tengan cabida cuando varíen significativamente sus condiciones o desaparezcan las explotaciones que les dieron amparo.
La modificación es de aplicación a todas las categorías de suelo rústico protegido contenidas en las Normas Subsidiarias, esto es:
- Suelo No Urbanizable de Interés Agropecuario y Forestal.
- Suelo No Urbanizable Protegido de Encinar y Monte Bajo.
- Suelo No Urbanizable de Especial Protección.
También será de aplicación en aquellas áreas de suelo del municipio que se clasifiquen como suelo rústico con protección natural como consecuencia de la aplicación de cualquier otra norma de rango superior a las Normas Subsidiarias Municipales.
La modificación no es de afección a las infraestructuras de redes públicas de comunicaciones electrónicas, telecomunicaciones, redes eléctricas, e instalaciones asimilables.
La modificación posee interés público puesto que dada la alta calidad medioambiental del término municipal, se eleva la protección del suelo rústico protegido dotando de coherencia constructiva y revisando en el tiempo el uso de las construcciones.
Esta modificación facilita la restitución al estado original del terreno cuando finaliza el uso de las explotaciones, además de desincentivar la construcción de edificaciones que tienen por objeto albergar usos no autorizables o expectativas de
aprovechamiento basadas en la vida útil de las edificaciones, facilitando la restauración de la legalidad con la retirada de las construcciones que sustenten usos no aparados por la licencia/autorización;
IDENTIFICACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES MODIFICADAS. ESTADO ACTUAL Y MODIFICADO.
A continuación se detalla el apartado afectado por la modificación. La cual, no modifica las ordenanzas aplicables a cada una de las categorías de suelo no urbanizable protegido, sino que se incorpora dentro del capítulo de Normas Particulares para el Suelo No Urbanizable.
Se incorporan cinco nuevos puntos dentro del Apartado 9.5. CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES *Obras, instalaciones y edificaciones - Otras limitaciones, perteneciente al CAPÍTULO 9.- NORMAS PARTICULARES PARA EL SUELO NO URBANIZABLE.
En la presente modificación, se recoge el texto del apartado *Obras, instalaciones y edificaciones - Otras limitaciones en su estado actual y modificado. El resto de las determinaciones particulares para el Suelo No Urbanizable, no se modifican, y aparecen recogidas en el capítulo 9, entre las págs. 100 y 117 de las Normas Subsidiarias de Navas de Riofrío.
E S T A D O A C T U A L
E S T A D O M O D I F I C A D O
- Las construcciones/instalaciones que se lleven a cabo en suelo rústico protegido serán desmontables. Entendiendo por tales, aquellas que posean un tectónica tal que permita su montaje, desmontaje, transporte y nuevo montaje en otra ubicación. Únicamente se permite que un máximo del 10% en volumen de los elementos que componen construcción no sea desmontable/reutilizable, debiendo estar debidamente argumentado el motivo por el cual se opta por dichos elementos.
- Las condiciones estéticas de las construcciones/instalaciones desmontables serán mismas que las establecidas dentro de las normas subsidiarias para cualquier edificación en suelo no urbanizable.
- Los proyectos de las construcciones/instalaciones en suelo rústico protegido contendrán y programarán todo el ciclo de vida de la construcción/instalación, incluyendo no sólo el montaje e instalación de la misma sino también el desmontaje, transporte y restitución de la finca para devolverla a su estado original. Conteniendo además entre los documentos de proyecto, una separata del presupuesto que desglose y valore acorde a precios de mercado dichas actuaciones.
En el caso de que la edificación contenga una fracción de elementos no desmontables, se incluirá dentro de dicha separata su demolición, tratamiento de residuos y la reposición de los elementos en su nueva ubicación.
- El Ayuntamiento establecerá un control periódico al menos cada dos años de las construcciones e instalaciones existentes en suelo rústico protegido, llevando un registro independiente de las mismas en el que consten además de la ubicación, superficie construida, altura, nº de plantas y superficie interior asignada a los distintos usos de las construcciones, fotografías,.... ; al objeto de verificar el efectivo funcionamiento de explotación, controlar en las variaciones sustanciales que se acometan, e intervenir si procede el inicio de caducidad de la licencia/autorización que implique en caso extremo el desmontaje de la misma. De igual modo, no es necesario que desaparezca la explotación pero, si su dimensión se reduce de forma que se desvirtúe la concesión original podría reducirse la superficie edificada autorizada, o eliminar los usos/construcciones que carezcan de motivación a la vista del nuevo funcionamiento de la explotación.
- Se establece un tiempo máximo de inactividad de las construcciones/instalaciones de tres años desde que el uso autorizado haya desaparecido (entendiendo por uso, la existencia de una explotación viable o uso autorizable, que cumpla iguales condiciones a la que generó la autorización de uso original, o modificaciones de la explotación autorizadas que amparen la existencia de dicha construcción). Superado este plazo sin un uso con autorización asociado la construcción/instalación, la licencia perdería su vigencia, debiendo procederse a retirar la construcción y restituir la parcela a su estado original en un plazo máximo de seis meses desde que se decrete la caducidad de las construcciones.
Las licencias que se concedan en suelo rústico protegido poseerán un carácter indefinido pero determinable, vinculadas al mantenimiento del interés público que generó la autorización de las construcciones y que no debe desaparecer. Estas licencias serán gravadas con dicho condicionante de revisión en el tiempo, condición que deberá ser inscrita registralmente junto con el resto de los condicionantes impuestos en la autorización conforme al art.
308c)2º del RU, comprometiéndose el promotor a la retirada de las construcciones en el caso que concurran las circunstancias anteriormente expresadas.
JUSTIFICACIÓN PORMENORIZADA DE LA MODIFICACIÓN
La presente modificación:
__no altera espacios libres públicos ni equipamientos por lo que no es aplicable el art.
172 del RU.
__ no aumenta el volumen edificable ni el número de viviendas previstas, ni cambia el uso del suelo, por lo que no es aplicable el art. 173 del RU.
__ no incrementa el aprovechamiento real en el ámbito de aplicación, por lo que no es de aplicación el art. 40.1. del RU.
ANÁLISIS DE LA INFLUENCIA SOBRE EL MODELO TERRITORIAL.
La modificación no tiene una influencia relevante sobre el modelo de ordenación territorial vigente. Se sigue permitiendo autorizar edificaciones e instalaciones asociadas a los usos permitidos conforme a la naturaleza y destino del suelo rústico protegido, delimitando que su sistema constructivo debe ser desmontable y programando la revisión en el tiempo de la vigencia de las licencias de dichas edificaciones vinculadas al interés público con el que fueron autorizadas.
RESUMEN EJECUTIVO: ÁREAS AFECTADAS POR LA MODIFICACIÓN
Se aporta adjunto al documento, el anexo 2.- Plano 1. de las NNSS. de Clasificación de Suelo. Ordenanzas en suelo no urbanizable, sistemas generales. y anexo 3.- Plano que detalla las áreas afectadas por la modificación, superpuesto sobre el plano 1. de las NNSS.; con el que fin de delimitar el área de suspensión del otorgamiento de licencias recogido en el art. 156 del RU.
Navas de Riofrío (Segovia), a 23 de septiembre de 2016.
Arquitecto redactor Ayuntamiento de Navas de Riofrío
D. Hermes Serrano Gutiérrez Dª. Mª. Pilar Reques Heras.
