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Ciudades Secundarias: el caso de Granada
Introducción a Christie & Co
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Christie & Co
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Establecidos en España desde el año 2000
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Oficinas en Barcelona y Madrid
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Ofrecemos servicios de asesoramiento en la compraventa, consultoría y valoración de activos hoteleros
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Regulados por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
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Más de 275 profesionales repartidos en 30 oficinas en 8 países de Europa
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Realizamos 450 valoraciones hoteleras al año y tenemos más de 400
operaciones actuales de venta de hoteles
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Nuestros Servicios
En Christie & Co ofrecemos una gama completa de servicios en todas las fases del ciclo hotelero
ASESORAMIENTO EN INVERSIÓN
CONTROL DEL PROCESO DE COMPRA DUE DILIGENCE COMERCIAL ASESORAMIENTO EN PRECIO
APOYO EN LA NEGOCIACIÓN COMERCIALIZACIÓN Y MARKETING
ASESORAMIENTO ESTRATÉGICO
PERFORMANCE MONITORING
REVISIONES Y PROYECCIONES OPERATIVAS
ESTUDIOS DE VIABILIDAD
NEGOCIACIÓN DE CONTRATOS BÚSQUEDA Y SELECCIÓN DE OPERADOR
VALORACIÓN DE ACTIVOS ANÁLISIS DE MERCADO Y TENDENCIAS
INTERMEDIACIÓN
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Ciudades Secundarias 2017
El Porqué de este Informe
Siguiendo nuestro informe anual “Los destinos urbanos más competitivos”, que analiza los destinos urbanos españoles con una mayor relevancia en cuanto a niveles de RevPAR, presentamos ahora nuestro análisis sobre las 7 ciudades que muestran los siguientes mayores niveles de rentabilidad: Santander, Alicante, Córdoba, Granada, Toledo, Santiago de Compostela y Valladolid.
Considerando la evolución de sus principales indicadores, sus perspectivas de futuro, así como el creciente interés inversor detectado respecto a estas ubicaciones en los últimos años (tal y como avanzamos en el informe “Análisis Inversión Hotelera España 2017”), bautizamos estos destinos urbanos como secundarios.
El creciente desarrollo turístico de estas ciudades, así como la recuperación de gran parte de la demanda doméstica, ha conllevado que éstas registren mayores volúmenes de demanda y que consoliden su planta hotelera, reivindicándose como destinos competitivos merecedores de un mayor reconocimiento y posicionamiento, tanto a nivel nacional como internacional.
Además, varias de las ciudades referidas como secundarias son una alternativa muy atractiva frente a las primarias, al ofrecer retornos de la inversión más altos, puesto que en el caso de las primarias el interés inversor de los últimos años los ha comprimido significativamente.
A lo largo de este informe analizaremos el marco económico, turístico y hotelero de cada una de ellas, utilizando fuentes de información pública que incluyen: Exceltur, el Instituto Nacional de Estadística (INE), AENA (Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea), Adif (Administrador de Infraestructuras Ferroviarias), el Ministerio de Fomento, Alimarket, y fuentes propias de Christie & Co.
Observaciones Clave
1. Aumento de la rentabilidad hotelera: todos los destinos analizados registraron en 2017 incrementos tanto en ocupación como en precio medio
2. Recuperación del turismo doméstico: acorde con la recuperación de la economía nacional, el turismo doméstico lidera el crecimiento de la demanda en cuatro de las siete ciudades analizadas
3. Crecimiento del turismo internacional: que ha ayudado a estas ciudades a diversificar su demanda y disminuir su dependencia nacional 4. Buena accesibilidad: cinco de ellas cuentan con aeropuerto propio,
cuatro tienen acceso a la línea ferroviaria de alta velocidad AVE, y dos disponen de conexiones marítimas
5. Significativos generadores de demanda: resultan turísticamente atractivas por su oferta cultural, su patrimonio histórico (tres de ellas han sido declaradas Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO) y su variada oferta gastronómica
6. Interés inversor: todas las ciudades incluidas cuentan con proyectos hoteleros en desarrollo
7. Infraestructura enfocada al sector servicios: en las provincias donde se ubican las ciudades estudiadas, lo que demuestra su capacidad para albergar y producir actividad turística
8. Nuevos desarrollos turísticos: tanto entidades públicas como privadas están desarrollando proyectos turísticos que generarán un aumento de la demanda, por ejemplo: la apertura de nuevas líneas de alta velocidad AVE que conectarán las ciudades de Santander y Granada con las principales ciudades del país o el desarrollo de un parque temático en Toledo
5
2013 2014 2015 2016 2017
Granada Sevilla Málaga
Granada: Destino Hotelero
Mejoras en su accesibilidad aumentan su potencial de crecimiento
Aeropuertos Rentabilidad Hotelera
Estacionalidad Oferta
Demanda
Nacionalidad de Viajeros 2016
Italia EEUU 6%
España 46%
Francia
5% 4%Fuentes: INE, AENA, Alimarket, Exceltur, Christie & Co.
9% 19% 66%
902k
3,7m 5,1m
1.543 1.645 1.6961.838 1.780
1.029 1.068
2013 2014 2015 2016 2017 YTD
2017 YTD 2018
Evolución de los Viajeros 2013 - YTD Julio 2018 (000') ene feb
mar
abr
may jun jul
ago sept oct
nov dic
638k
ADR 66,9€
(+4,2%/2016)
Occ
70,6%(+2,6%/2016)
RevPAR 47,2€
(+6,9%/2016)
2017
ADR 66,4€
(-0,7%/YTD 2017)
Occ
64,3%(-2,4%/YTD 2017)
RevPAR 42,7€
(-3,2%/YTD 2017)
YTD Abril 2018
12,9m
18,6m
31%
12% 18%
9%
9%
8%
7% 6% Independientes
Barceló Hotel Group Macià Hoteles Sercotel Hoteles Porcel Grupo Abades Hoteles Center
Melià Hotels International
Granada: Perfil Inversor
Dos nuevos proyectos hoteleros en Granada
Principales Operadores
Modelos de Gestión de los Hoteles Existentes Proyectos
Ref Nombre del Proyecto Categoría Hab 1 Hotel en Reyes Católicos* 4 estrellas 75 2 YIT Casa de Cadí (2019)* 3 estrellas 26
3 Casa Ágreda N/A N/A
4 Hotel Montecarlo N/A N/A
29% 58%
13%
Propiedad Alquiler Gestión
7
Granada Vs. Ciudades del Sur de España
Granada es la tercera ciudad del sur de España con el RevPAR más alto
Málaga Sevilla
Granada Almería
Jerez
69,7€
RevPAR
67,1€
RevPAR
47,2€
RevPAR 46,3€
RevPAR
39,8€
RevPAR
Fuentes: Exceltur, Christie & Co. 7
Granada Vs. Ciudades Secundarias
La segunda ocupación más alta de las siete ciudades
SANTANDER
VALLADOLID
ALICANTE
GRANADA CÓRDOBA
TOLEDO SANTIAGO
RevPAR
RevPAR Occ ADR
RevPAR Occ ADR
RevPAR
RevPAR
Occ
Occ Occ
ADR
ADR ADR CÓRDOBA
ALICANTE SANTANDER
TOLEDO GRANADA
RevPAR
RevPAR
Occ
Occ
ADR
ADR SANTIAGO DE
COMPOSTELA
VALLADOLID
9
Ciudades Primarias 2017
El aumento del precio medio impulsa los niveles de rentabilidad en 2017
1. Año récord del turismo: todas las ciudades han registrado el mayor número de viajeros y
pernoctaciones desde 2011. No obstante, el aumento ha sido menor que en 2016, reflejando una relativa desaceleración del crecimiento de la demanda 2. Presencia de la demanda internacional en hoteles:
los mercados extranjeros predominan en la mayoría de los destinos y lideran el crecimiento de las
pernoctaciones. En las siete ciudades estudiadas y en comparación con la tendencia nacional, las
pernoctaciones internacionales han crecido un 5,8% en 2017, por encima de la media nacional (+3,7%) 3. El precio como principal motor de la rentabilidad
hotelera: el ADR impulsa el aumento del RevPAR en todas las ciudades analizadas
4. Disminución de la demanda doméstica que se aloja en hoteles: el turismo nacional, más sensible al precio que el internacional, ha optado por alojamientos turísticos alternativos en 2017. Las pernoctaciones domésticas en hoteles han registrado un decrecimiento del 1,3% (vs. +1,2% media nacional)
5. Excelente accesibilidad: todas las ciudades cuentan con aeropuerto propio, cinco tienen acceso a la línea ferroviaria de alta velocidad AVE y tres de ellas (Barcelona, Málaga y Valencia), disponen de conexiones marítimas. Para los próximos años se esperan mejoras en la conectividad de algunas de estas ciudades, como son la ampliación del Aeropuerto de Barcelona y la llegada de la línea de alta velocidad AVE a Bilbao y San Sebastián
6. Nueva oferta de lujo: el 86% de las nuevas plazas hoteleras confirmadas para los próximos cinco años en las siete ciudades analizadas, pertenecerán a las categorías de cuatro y cinco estrellas
7. Influencia de los generadores de demanda de sol y playa: a excepción de Madrid, los cuatro destinos urbanos que presentan una mayor rentabilidad hotelera disponen de acceso directo a la costa
MÁLAGA SEVILLA
MADRID
VALENCIA
BARCELONA SAN SEBASTIÁN
BILBAO
Occ.: 73,6%
ARR: 84,2€
RevPAR: 61,9€
Occ.: 71,6%
ARR: 128,3€
RevPAR: 91,6€
Occ.: 79,2%
ARR: 128,2€
RevPAR: 101,5€
Occ.: 77,8%
ARR: 89,7€
RevPAR: 69,7€
Occ.:74,5%
ARR: 90,1€
RevPAR: 67,1€
Occ.: 75,6%
ARR: 95,8€
RevPAR: 72,4€
Occ.: 69,8%
ARR: 77,4€
RevPAR: 54,0€
Fuentes: Exceltur, Christie & Co.
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