En sesión celebrada por la Mesa de Contratación el día 1 de julio de 2020 fueron admitidas las proposiciones presentadas por las empresas:

(1)

1 Fecha:

10 de julio de 2020

Destinatario:

Presidente de la Mesa de Contratación

S/R:

N/R:

E.20-0056

JIA

Asunto:

Informe de la Comisión Técnica

constituida para informar de las ofertas admitidas

para la contratación de “ASISTENCIA TÉCNICA PARA LA VALORACIÓN DE

LOS TERRENOS Y LA LÁMINA DE AGUA DE LOS 5 PUERTOS Y DE LOS

TERRENOS ADSCRITOS A LA SEÑALIZACIÓN MARÍTIMA (FAROS)

GESTIONADOS POR LA APB”.

En sesión celebrada por la Mesa de Contratación el día 1 de julio de 2020 fueron

admitidas las proposiciones presentadas por las empresas:

- TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.U.

- GLOVAL VALUATION, S.A.U.

- MC VALNERA, S.L.

- ALDEBARAN 2.0 IT PROJECTS & SERVICES, S.L.

Remitida la documentación contenida en el sobre nº B a la Comisión Técnica

constituida al efecto, se ha procedido a su examen y valoración.

CONSIDERANDO:

Que las empresas admitidas han presentado ofertas según el Pliego de Condiciones.

Que reunida la Comisión Técnica constituida por el Jefe del Departamento de Planificación

y Estrategia, Jorge Nasarre López y por el Jefe de División de Planificación Física e

Interacción Puerto Ciudad, José Ignacio Arroyo Cabeza, según lo dispuesto en el artículo

157 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, para informar

las ofertas presentadas para la contratación de “ASISTENCIA TÉCNICA PARA LA

VALORACIÓN DE LOS TERRENOS Y LA LÁMINA DE AGUA DE LOS 5 PUERTOS

Y DE LOS TERRENOS ADSCRITOS A LA SEÑALIZACIÓN MARÍTIMA (FAROS)

GESTIONADOS POR LA APB”, se ha procedido a estudiar y valorar las propuestas

técnicas admitidas conforme a los criterios establecidos en el Pliego de Prescripciones

Técnicas.

(2)

2

ESTA COMISIÓN ACUERDA:

Que tras analizar las correspondientes propuestas por los abajo firmantes, según la

tabla de valoración y justificación adjunta, las Puntuaciones Técnicas son las siguientes:

Lote 1: Valoración terrenos y lámina de agua en los Puertos

EMPRESA

PUNTUACIÓN TÉCNICA

GLOVAL VALUATION SAU

27,00

MC VALNERA S.L

34,00

TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.U

22,50

Lote 2: Valoración de los terrenos de la señalización marítima

EMPRESA

PUNTUACIÓN TÉCNICA

ALDEBARAN 2.0 IT PROJECTS & SERVICES, S.L.

20,50

GLOVAL VALUATION SAU

28,00

MC VALNERA S.L

34,00

TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.U

22,50

LA COMISIÓN TÉCNICA,

El Jefe de Departamento de Planificación y

Estrategia,

Jorge Nasarre López

El Jefe de División de Planificación Física e

Interacción Puerto-Ciudad,

(3)

Exp: E20-0056 LOTE 1

Valoración

CALIDAD TÉCNICA:

INACEPTABLE < 17,5 La Comisión Técnica:

ACEPTABLE ≥ 17,5

Presenta 59 páginas. El PPTP especifica que "Las empresas o entidades licitadoras cuya extensión o formato incumpla significativamente estas previsiones podrá resultar excluida." siendo el límite de 50 páginas. Dado que las dos primearas páginas de los tres documentos que presenta se corresponden con portada y hoja de control que no aportan información que pudiera suponer posición de ventaja sino más bien con función estética, las hojas que se podría considerar presentadas se corresponden a 53 hojas, que no suponen incumplimiento significativo.

Además, aporta anejo de 56 páginas con los CV del equipo. No se ha considerado para la valoración técnica la información contenida en el mismo.

“ASISTENCIA TÉCNICA PARA LA VALORACIÓN DE LOS TERRENOS Y LÁMINA DE AGUA DE LOS 5 PUERTOS, Y DE LOS TERRENOS ADSCRITOS A LA SEÑALIZACIÓN MARÍTIMA (FAROS), GESTIONADOS POR LA APB”.

35% VT ACEPTABLE ACEPTABLE 3,50 ACEPTABLE

TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.U GLOVAL VALUATION SAU

MC VALNERA S.L

27,00

EMPRESAS 1.- Memoria descriptiva y metodológica de _{los trabajos} 2.-Programa de trabajos

20% 12,25 14,50 5% 22,50 34,00 19,00 10% 9,00 2,00 3.-Organigrama 5,00 8,25 10,00

El Jefe del Departamento de Planificación y Estrategia

Jorge Nasarre López

El Jefe de División de Planificación Física e Interacción Puerto-Ciudad

(4)

E 20-0056

20%

14,5000

5%

4,5

-Puntuación: + 4,5 (Descripción correcta, demuestra conocimiento del procedimiento)

Procedimiento

LOTE 1

1.-Memoria descriptiva y metodológica de los trabajos

LOS 5 PUERTOS, Y DE LOS TERRENOS ADSCRITOS A LA SEÑALIZACIÓN MARÍTIMA (FAROS),

GESTIONADOS POR LA APB”.

GLOVAL VALUATION SAU

LA DOCUMENTACIÓN PRESENTADA NO SE AJUSTA A LOS APARTADOS DE VALORACIÓN DEFINIDOS EN EL CUADRO DE CARACTERÍSTICAS. ESTO NO PERMITE AL COMITÉ TÉCNICO EVALUADOR IDENTIFICAR EL TEXTO CONCRETO DE LA OFERTA, CORRESPONDIENTE A CADA CRITERIO A VALORAR. PARA EVITAR INTERPRETACIONES POR PARTE DE LA COMISIÓN TÉCNICA QUE PUEDAN SUPONER DE SESGO, SE REALIZA LA VALORACIÓN DE CADA UNO DE LOS CRITERIOS A VALORAR (PROCEDIMIENTO, DESCRIPCIÓN DE ACTIVIDADES, METODOLOGÍA DE VALORACIÓN) EN BASE AL ANÁLISIS DE LA TOTALIDAD DEL DOCUMENTO Y NO A APARTADOS QUE SE PUDIERAN CORRESPONDER CON LOS CRITERIOS EVALUABLES.

+METODOLOGÍA GENERAL DE VALORACION A APLICAR

-Finalidad y Antecedentes: elaborar el conjunto de documentación que motive el establecimiento de los valores de terrenos y lámina de agua en los 5 puertos gestionados por la APB para poder determinar la tasa de ocupación privativa del dominio público portuario (art. 175 y 177 del RD 2/2011 Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante ( en adelante Ley de Puertos o TRLPEMM )).

Aporta apartados 1,2,3 del art. 177 de la Ley de Puertos.

Aporta extracto de Ley de Puertos en su artículo 175 donde define como base imponible así como su determinación (ocupación de terrenos y de aguas del puerto).

Supone que la actual configuración de la Zona de Servicio Portuaria, en cuanto a los usos desarrollados y vigentes según el planeamiento también recomienda realizar una revisión de la valoración para tener en cuenta las modificaciones acaecidas en los últimos años

+METODOLOGÍA MULTICRITERIO DE EVALUACIÓN DE CARACTERÍSTICAS PONDERADAS:(fases del proceso valorativo) 1. Definición áreas funcionales: división de los terrenos/aguas de la zona de servicio de cada Puerto en áreas homogéneas de usos similares. 2. Caracterización áreas funcionales: selección de características terrestres y portuarias que han de servir como elementos de evaluación de los terrenos.

3. Determinación costes de construcción: para calcular el valor residual del suelo a partir de los valores de venta-alquiler de los datos testigo de producto terminado localizados en los polígonos comparables.

4. Identificación y Caracterización polígonos comparables: evaluación características (consolidación, urbanización, tamaño medio parcelas, tamaño medio construcciones, servicios e infraestructuras, distancia punto entrada polígono-punto acceso al eje de atracción, atracción al tráfico del eje en el que se localiza el polígono, distancia al Puerto desde punto de conexión eje-polígono).

5. Estudio de mercado: elección de ejes de atracción, elección de polígonos comparables a los terrenos del Puerto, distribución polígonos por ejes de atracción. 6. Caracterización testigos obtenidos en el estudio de mercado: antigüedad, calidad, conservación, superficies.

7. Obtención valor unitario de repercusión del suelo de cada muestra testigo obtenida en el estudio de mercado. Corrección del valor obtenido en función de la distancia al punto de acceso al polígono objeto de estudio.

8. Matriz ponderación evaluatoria de características de los polígonos comparables. Obtención del punto evaluatorio ponderado en cada uno de los datos testigo, corregido teniendo en cuenta edificabilidad del polígono en el que se localiza el testigo. 9. Obtención valor promedio del punto evaluatorio.

10. Matriz caracterización áreas funcionales de cada Puerto. Evaluación y ponderación de las características de cada Puerto evaluado teniendo en cuenta la distancia al punto de salida al mar, uso del área funcional, proximidad a los puntos de atraque, distancia desde la esclusa por agua, distancia al punto de acceso portuario más cercano, consolidación y grado de urbanización del área funcional, centralidad de la zona de servicio.

11. Determinación valor unitario zona terrestre de cada uno de los Puertos objeto de estudio. Corrección por edificabilidad, uso urbanístico, dominio público y no posibilidad de incorporación a mercado libre.

12. Determinación valor unitario zona aguas de los Puertos objeto de estudio: Según el valor de los terrenos colindantes se calcula un valor promedio en función de las superficie de las áreas funcionales, considerándose también las características de profundidad, localización y abrigo de las aguas.

Considera necesario efectuar la consulta de:

-Estudio de valoraciones de los terrenos de la Zona de Servicios de los puertos: Ordenes FOM/305/2011 (13 enero) , 306/2011, 307/2011, 308/2011 (19 enero). OMITE 309/2011 DE 20 ENERO. -P.U.E.P de cada puertos.

-Modificados del Plan Especial de Ordenación de los 5 Puertos (Áreas Funcionales actuales). -Estudios de Detalle de parcelas incluidas en las diferentes Áreas Funcionales de los diferentes Puertos

-Convenios de colaboración, de contenido urbanístico o patrimonial entre la Gerencia de Urbanismo/Departamento correspondiente de cada uno de los municipios donde se ubican los 5 Puertos y la Autoridad Portuaria y que fueran de aplicación en el ámbito portuario.

-Documentación gráfica delimitación y usos del cada uno de los Puertos objeto de estudio. -Mapas IMD.

-Documentación relativa al documento más actualizado relativo a los métodos para el cálculo simplificado de los presupuestos estimativos de ejecución material de los distintos tipos de obras publicado por el Colegio Oficial de Arquitectos de las Islas Baleares.

Información a usuarios y consumidores sobre estadística de los costes medios de ejecución material de los distintos tipos de obras, publicada por Colegio Oficial de Arquitectos o Ingenieros. -Descripción catastral (unificar los criterios de homogeneización de las muestras de mercado).

-Memorias anuales de cada uno de los 5 Puertos: Informe corporativo. Memoria anual. Informe sostenibilidad.

-Otra documentación específica relativa a posibles concesiones de calado, modificaciones puntuales del DEUP para su afectación a un uso público diferenciado. Las valoraciones se realizan sobre la base de criterios de mercado.

Explica el alcance del criterio de mercado aportando la definición de las normativas de valoración:

-Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de Bienes Inmuebles y de determinados derechos para determinadas finalidades financieras. -Normas Europeas de Valoración (EVS) y Libro Rojo del RICS.

Indica que el TRLPEMM no define la metodología de cálculo del valor de mercado.

-no considera procedente utilizar el método de comparación ya que no existen suficientes datos de transacciones reales de ventas u ofertas de suelo del mismo tipo que los que son objeto de valoración, o los que existen no son suficientemente homogéneos o representativos.

-propone la utilización del método residual a partir del valor de venta del producto inmobiliario terminado, descontando los costes necesarios y teniendo en cuenta el margen de beneficio del promotor. Aporta fórmula y explica cada elemento de la misma. +propone que el margen del beneficio del promotor (fla anterior) venga marcado por la Orden EHA/3011/2007. Aporta tabla con importes.

Tras el análisis de cada puerto, lleva a cabo una división funcional y recurre al art. 175 TRLPEMM:

-“…se asignará un valor por referencia a otros terrenos similares del término municipal o de los términos municipales próximos, con similares usos y condiciones…”

-Aguas del puerto: “…se determinará por referencia al valor de los terrenos de las áreas de la zona de servicio con similar finalidad o uso, o en su caso, al de los terrenos más próximos…sin que pueda exceder del valor de los terrenos de referencia” Obtiene el valor unitario de los terrenos y de la lámina de agua de los dos Puertos teniendo en cuenta las subdivisiones de cada uno de ellos en diferentes áreas funcionales y basándonos en un estudio de mercado realizado en los términos municipales donde se ubiquen los puertos o en términos municipales próximos. HACE REFERENCIA A DOS PUERTOS CUANDO EL EXPEDIENTE CONTEMPLA 5.

+Descripción detallada de cada puerto. Definición y caracterización de áreas funcionales: Propone tres fases para la la identificación y definición de las DIFERENTES ÁREAS FUNCIONALES -TRABAJO DE CAMPO

-TRABAJO DE GABINETE: Análisis de la información, Propuesta y Definición de las diferentes Áreas y Redacción de Conclusiones. -EMISIÓN DEL INFORME/ANEXO CORRESPONDIENTE.

+TRABAJO DE CAMPO:

Vista de los técnicos para identificar realmente las áreas funcionales mediante toma de datos (fotos, planimetría actualizada de usos predominantes, proximidad de atraques, usos, accesos). +TRABAJO DE GABINETE:

Definición de las diferentes áreas funcionales de cada puerto. Lo incluye como información en la introducción de la memoria.

Descripción de los diferentes instrumentos de planeamiento que afectan al ámbito del Puerto (municipio donde se ubique cada Puerto), como puedan ser Plan Especiales, redactados con posterioridad a la valoración actualmente en vigor. Breve reseña relativa a las motivaciones que produjeron dicha modificación así como los diferentes usos, edificabilidades descritos en la modificación.

Descripción de los usos en base a la DEUP de cada puerto.

Tomando como referencia las zonas de la DEUP, y modificándolas en función de los usos realmente detectados en la inspección, del grado de consolidación de la zona, de la vocación portuaria o ciudadana que en ella se distingan, de la presión de la ciudad sobre los terrenos, procederá a efectuar una modelización de los terrenos así como de las aguas pertenecientes a la lámina (tanto interiores como exteriores). Adjunta plano zonificado como ejemplo.

+REDACCIÓN Y EMISIÓN DEL ANEXO CORRESPONDIENTE:

Define las áreas funcionales en unas fichas donde identifica: denominación del área, superficie del área, usos de la zona, proximidad al atraque, punto de acceso al puerto, centralidad a la zona de servicio, consolidación y grado de urbanización, descripción fotográfica, identificación sobre planimetría, identificación del área sobre foto aérea actualizada. Adjunta ficha ejemplo del Puerto de Sevilla.

Ofrece efectuar planimetría digital en el formato especificado por la APB de cada uno de los Puertos con expresión de los resultados descritos. +Determinación de los Costes de Construcción:

De forma motivada. Tendrá en cuenta los ratios facilitados por el Colegio de Arquitectos de Baleares ya que, por su experiencia, arrojan el rango de costes más habitual y representativo en la zona. Indica que se podrá tener de referencia la diferente graduación/categoría expresada en la Norma 20 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio.

+Identificación y Caracterización polígonos industriales/zonas comparables:

-Considera procedente plantear un estudio de mercado, analizando el hinterland de cada uno de los Puertos y localizando los polígonos, principalmente industriales que son los que en un principio más pueden asemejarse a los usos más corrientes presente en el puerto, complementarios industriales, logísticos, carga y descarga, así como de almacenamiento presentes en las áreas funcionales

-usos terciarios, dotacionales y ciudadanos podrán ser obtenidos a partir de estudios de mercado específico o bien por medio de la aplicación del coeficiente de homogeneización que los relaciona con los usos industriales, obtenido del Plan General de Ordenación Urbanística/Normas Subsidiarias de cada uno de los 5 Puertos

-casos específicos de áreas destinadas a la manipulación de mercancías, tomará también en consideración el valor unitario de superficies de terreno y/o lámina de agua que pudieran ser alternativos en otros Puertos de Interés General en las Islas Baleares, en el resto del sistema Portuario Español (tráfico de contenedores, cruceros, Ro-Ro de Cabotaje, bunkering, o náutico-deportivo). Propone consensuar datos de los puertos de Barcelona, Tarragona, Castellón, Valencia, Alicante, Cartagena, Almería, Motril, Málaga, Algeciras.

-Suelo Logístico/Industrial, si no existe un amplio mercado de suelo comparable con el objeto de estudio, estima conveniente trabajar con datos de producto finalista para posteriormente y mediante la aplicación del método residual estático, obtener el valor residual del suelo de cada una de las muestras localizadas.

Con estos valores llega a la obtención del valor unitario de las diferentes áreas funcionales.

En el análisis del Hinterland del Puerto considera que este abarca toda la isla. Por ello, realizará un estudio del territorio (identificación ejes atracción por las vías de comunicación, modelos de gravitación comercial, identificación y caracterización de zonas comparables). Análisis de los corredores de transporte que puedan conectar los posibles polígonos alternativos a cada uno de los Puertos analizados, con los principales nodos de su hinterland.

Indica ejemplo de identificación de ejes de atracción con los que compite el Puerto de Sevilla. +CARACTERIZACIÓN DE ZONAS COMPARABLES:

Ejemplo de Sevilla: identificaron 144 polígonos industriales comparables. De cada uno realiza ficha descriptiva que identifique los servicios existentes así como los categorice entre ellos. Adjunta ficha ejemplo. Se aporta información relativa a Servicios e infraestructuras, distancia a Puerto a cada uno de los Puertos, distancia al eje de atracción, antigüedad media del polígono, tamaño medio de las parcelas, edificabilidad representativa, IMD y vehículos pesados en eje de atracción (EXPLICA CADA UNO). Usos diferente al industrial, comercial, identificadas las zonas representativas (modelos de gravitación comercial), llevará a cabo estudios de mercado de locales comerciales/espacios con uso terciario.

Uso deportivo, analizará los valores aprobados de otros puertos dependientes de Comunidad Autónoma (Baleares y Valencia). +Estudio de Mercado y Caracterización del Testigo:

Tras el análisis de las diferentes polígonos industriales/zonas comparables, efectuará una búsqueda en los diversos portales inmobiliarios existentes. ESTUDIO DE MERCADO de las diferentes tipologías inmobiliarias analizadas correspondiente de cada uno de ellos.

Dispone de herramienta de desarrollo propio para la búsqueda y rastreo de muestras en páginas web/portales inmobiliarios mediante tecnología Uipath basada en la automatización robótica de procesos. (EPXPLICA SU FUNCIONAMIENTO) Cuenta con procesos de contraste y auditoría tanto de las fuentes de datos propias como externas. NO INDICA CUALES.

Afirma disponer de una de las bases de datos más completa del mercado.

Inscrita con el número 11 (Código 4311) en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación del Banco de España. Acreditada por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) Registrada en la CNMV.

Dará por bueno todo dato obtenido de fuentes solventes de origen público (Catastro, INE).

Proceso de caracterización consistente en cuantificar las características consideradas en cada testigo: Antigüedad (RD1020 para depreciar el valor por antigüedad), Conservación (coeficiente según RD1020), Superficie construida (coeficiente 0,85 a 1,15 sobre superficie media construida real según oficina virtual de catastro), Superficie de parcelas (la especificada en catastro).

Se obtiene así una muestra de mercado identificada lo más homogénea posible que permitan una comparación de los datos para extrapolar valores. Adjunta ejemplo de muestra de mercado de uso industrial. +Obtención de un Valor promedio del Punto Evaluatorio:

Para cada muestra: Obtención unitario repercusión suelo, aplicación del método residual estático, corrección por ubicación. Ponderación evaluatoria de características de los polígonos comparables, obteniéndose el punto evaluatorio ponderado en cada uno de los datos testigo, corregido teniendo en cuenta edificabilidad del polígono en el que se localiza el testigo.

Para uso industrial pondera 8 características: consolidación/renovación, urbanización, tamaño medio parcelas y construcciones, servicios e infraestructuras existentes, distancia acceso a eje, atracción del eje, distancia al puerto. (LAS EXPLICA). Adjunta ejemplo del puerto de Sevilla.

+Matriz caracterización de las Áreas Funcionales del Puerto:

En base al artículo 175 del TRLPEMM para cada Área Funcional elegirá 9 características representativas, evaluando y otorgando una puntuación de cada una de ellas según las zonas objeto de valoración. Corrección en función de la relación entre parámetros. ENUMERA Y EXPLICA 8 PARÁMETROS. Adjunta ejemplo del Puerto de Sevilla.

+Determinación del valor unitario de la zona terrestre y zona de aguas del Puerto:

A partir del valor obtenido para el punto evaluatorio según el uso más representativo y la evaluación ponderada de características. Corrección mediante coeficiente de edificabilidad. Corrección final aplicando coef. 0,85 y 1.

Para la lámina de agua tiene en cuenta: Valor terrenos colindantes, ponderación valor terrenos en función superficie zona terrenos colindantes, valor lámina de agua = valor promedio ponderado, aplicar coeficiente corrector por interés y fomento del uso. +FASE DE ALEGACIONES-INFORME DE RESPUESTA A ALEGACIONES:

Tras aprobación por la AP de Las Palmas (EXPEDIENTE DE BALEARES, NO LAS PALMAS) Del documento de propuesta de valoración de los terrenos y lámina de agua, se procederá a someterlo al trámite de información pública por el plazo mínimo que indica el TRLPEMM en su artículo 177 de 20 días.

Durante esta fase de información pública se recogerán las alegaciones presentadas por los grupos de interés.

Clasificación de alegaciones por temáticas (INDICA 6 COMO EJEMPLO) para dar respuesta homogénea a todas estudiando la pertinencia y justificación de las diferentes alegaciones, analizando su encaje o no en las directrices generales de la APB. Tiene en cuenta las repercusiones sobre el estudio económico financiero.

Presentación de propuestas de contestación, aprobación de las mismas por la APB y contestación a cada interesado.

De acuerdo con las alegaciones estimadas así como el resultado de la información pública, procederá a modificar, completar y adaptar todos los documentos técnicos, estudios y anexos necesarios para la formulación y tramitación administrativa para su elevación definitiva al Organismo Público Puerto del Estado y del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

+ADAPTACIÓN O MODIFICACIÓN DE DOCUMENTOS PREVIO INFORME PUERTOS DEL ESTADO, MINISTERIO DE TRANSPORTES, MOVILIDAD Y AGENDA URBANA Y MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA:

En base a las alegaciones procederá a la modificación del informe de valoración si procede. En el caso de que supongan cambios sustanciales, se determinará con la Autoridad Portuaria la idoneidad o no de establecer un nuevo periodo de información pública y de repetir el proceso de alegaciones o no, repitiéndose el proceso anterior.

Definido el nuevo documento que incorpore las modificaciones y aprobado este por la Autoridad Portuaria, se procederá a nuevo envío. +ADAPTACIÓN O MODIFICACIÓN DE DOCUMENTOS TRAS INFORME PUERTOS DEL ESTADO Y MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA: Responderá a las consultas y requerimientos de información adicional o justificaciones que se realicen.

Recibidos los informes definitivos del Ministerio de Economía y Hacienda y de Puertos del Estado se procederá, en el caso de que sea preceptivo, a la adaptación y modificación del documento de valoración en todos aquellos puntos en los que sea necesario, mediante la redacción de adendas, anexos o mediante la adaptación y nueva redacción de los epígrafes afectados.

+DOCUMENTO DEFINITIVO DE APROBACIÓN DE LOS TRABAJOS:

Presentación de informe definitivo, preparación de documentación completa (documentación gráfica, anexos, informes de alegaciones, informes sectoriales que se hayan presentado e informes positivos del Ministerio de Economía y Hacienda, así como de Puertos del Estado) para su envío al Ministerio de Fomento (TRANSPORTE, MOVILIDAD Y AGENDA URBANA) para su aprobación.

+DOCUMENTOS, INFORMES Y ANEXOS DEL INFORME DE VALORACIÓN: Entregables en formato editables y documentos completamente montados y copias en papel.

Planimetría en archivos digitales compatible con SIG y Posidonia del puerto generando los correspondientes ficheros en formato .shp conteniendo tanto la información gráfica de las parcelas afectadas como la base de datos asociados al objeto del contrato. Para cada zona a valora confecciona una ficha individualizada con: Superficie, método de valoración, valoración, criterios, parámetros, valores, periodo de actualización, coeficientes de actualización.

La documentación gráfica permite su publicación en la web de la APB con acceso intuitivo y fácil a los datos de cada zona valorada para una adecuada información pública posterior de los resultados de las valoraciones. Entrega plano de cada puerto y de cada faro agrupados por islas.

+PLAZO DE VALIDEZ DE LAS VALORACIONES:

Un (1) año desde el momento de la aprobación inicial del informe previo a la información pública

Planteará en el informe de valoración mecanismos de actualización de los valores, mediante aplicación del IPC, por si el plazo de tramitación excediera del plazo de validez de las valoraciones. Incluirá una propuesta de actualización de los valores durante el periodo de vigencia de la valoración aprobada por la Orden Ministerial.

+MEDIOS MATERIALES:

Pone a disposición oficinas de Palma y Central de Madrid, que disponen de los medios necesarios. Indica los medio materiales de los agentes de campo. Proyectores para presentaciones.

+Descripción del procedimiento para la elaboración, tramitación y aprobación de las valoraciones: 0-5 puntos. -Descripción detallada y completa, demostrando muy buen conocimiento, a juicio de la Comisión Técnica:+5 puntos.

-Descripción genérica, incompleta, pero demostrando conocimiento suficiente:+2,5 puntos.

La Comisión Técnica podrá asignar puntuaciones intermedias (o por debajo de los 2,5 puntos), de forma que reflejen adecuadamente las diferencias -a su juicio- entre unas y otras propuestas.

(5)

LOTE 1

GESTIONADOS POR LA APB”.

GLOVAL VALUATION SAU

5%

3

-Puntuación: + 1,75 (descripción correcta, concisa) + 1,25 (omite trabajos de memoria económica financiera que en su mismo marco legal se establece como necesario) = 3

10%

7

-Puntuación: + 7 (afirma que "…no considera procedente utilizar el utilizar el método de comparación ya que no existen suficientes datos de transacciones reales de ventas u ofertas de suelo del mismo tipo que los que son objeto de valoración…"(pág. 5 memoria) y por lo tanto propone el método residual estático. Los puertos objeto de estudio están muy integrados en los núcleos urbanos donde se ubican por lo que no se considera adecuada la premisa de insuficiencia de datos de transacciones para utilizar el valor de comparación basado en estudio de mercado. No explica suficientemente la aplicación de los coeficientes de ponderación a aplicar para la particularización del valor base de la parcela. En el desarrollo de la metodología si que considera datos de parcelas del entorno, contradictorio con premisa inicial pero consta como metodología)

3,5000

5%

3,5

-Puntuación = +3,5 (descripción esquemática, descripción muy sucinta. Se aprecia coherencia metodología-medios-plazo)

10%

9,0000

2,5%

2,5

-Puntuación= 2,5 (Composición del equipo propuesto coherente con los trabajos a desarrollar. Se justifica. Coordinador técnico mejora sustancialmente experiencia solicitada en valoración)

2,50%

2,5

TEXTO PARA LA VALORACIÓN EN EL CRITERIO DE "COMPOSICÓN" DEL ORGANIGRAMA

-Puntuación = 2,5 (Titulaciones del equipo coherentes con funciones asignadas y trabajos a realizar)

Titulación

+Explicación somera de los trabajos que realiza en: -Fase previa (1 semana).

-Trabajos identificativos (6 semanas)

+Comprobación, Definición y Caracterización de las Diferentes Áreas Funcionales (1 semana y 3 días) HACE REFERENCIA A 2 PUERTOS CUANDO EL EXPEDIENTE CONTEMPLA 5. +Trabajo relativo a la Identificación y Caracterización del Hinterland/Polígonos comparables. (3 semanas Y 1 día).

+Trabajo de campo relativas al Estudio de Mercado. (4 semanas) -Trabajos de gabinete: obtención de valores (6 semanas)

+Homogeneización de muestras, Obtención de matriz de valores: (4 semanas Y 2 días) +Definición de las Áreas Funcionales con expresión de su valor: (2 semanas y 2 días) +Memoria Económica-Financiera: (1 semana y 3 días)

Emisión del Informe previo y Presentación ante la APB. +INFORME DE RESPUESTA A ALEGACIONES (6 semanas) +ADAPTACIÓN Y MODIFICACION DE DOCUMENTOS (2 semanas) +EMISIÓN PARA APROBACIÓN PIUERTOS DEL ESTADO (42 semanas) PRESENTA LA DISTRIBUICIÓN TEMPORAL EN DÍAS HÁBILES (GRÁFICO)

EL TEXTO SOBRE EL QUE SE REALIZA LA VALORACIÓN SE EXPONE EN EL ANTERIOR CRITERIO DE DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO

Desglose de tareas y recursos

3.-Organigrama:

RESUMEN DE OFERTA PARA LA CORRECCIÓN DE TODOS LOS CRITERIOS DEL ORGANIGRAMA (CONPOSICIÓN, TITULACIÓN, EXPERIENCIA Y DEDICACIÓN)

+COORDINADOR TÉCNICO: J.L.E.L./Dr. Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 45 años./Ded: 70%. +DIRECTOR VALORACIONES: A.A.A./Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 35 años/Ded: 50%. +DIRECTORA EQUIPOS: B.C.H./Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 20 años/ Ded: 50%. +EQUIPO TÉCNICO: S.M./Arquitecta/Exp: 25 años./Ded: 35%/Describe funciones y experiencia. +EQUIPO TÉCNICO: J.M.C.G./Arquitecto Técnico./Exp: 27 años./Ded: 35%/Describe funciones y experiencia. +EQUIPO TÉCNICO: V.S.L.F.A./Arquitecto/Exp: 35 años/Ded: 20%.

+EQUIPO TÉCNICO: S.P.S./Arquitecto/Exp: 22 años/Ded: 20%. +EQUIPO TÉCNICO: J.L.P.M./Ingeniero Técnico Industrial/Exp: ¿?/Ded: 20%. +EQUIPO TÉCNICO: A.E.L./Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 10 años/Ded: 25%. +EQUIPO TÉCNICO: A.M.R./Arquitecta superior/Exp: 9 años/Ded: 25%.

+EQUIPO TÉCNICO: D.P.G./Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 6 años/Ded: 25%. +DELINEACIÓN: E.G.V./Delineante/Exp: 30 años./Ded: 15%.

+DELINEACIÓN: D.U.C../Delineante/Exp: 30 años/Ded: 15%.

+COORDINADOR JURÍDICO: J.B./Licenciado en Derecho/Exp: 25 años./Ded: 10%. +EQUIPO JURÍDICO: V.R.E./Licenciada en Derecho/Exp: 12 años./Ded: 10%.

+COORDINADOR FINANCIERO: J.E./Licenciado en Económicas y Empresariales/Exp: 11 años./Ded: 10%. +EQUIPO FINANCIERO: J.R.S.R./Diplomado en Ciencias Empresariales/Exp: 25 años./Ded: 10%. +COORDINADOR DE LOS AGENTES DE CAMPO: M.M./Arquitecto Técnico/Exp: 20 años./Ded: 20%. +AGENTES DE CAMPO: técnicos en BALEARES./Ded: 15%.

+CONTROL DE CALIDAD: Comisión formada por Directora de los Equipos, Coordinadora de Faros, Coordinador de Terrenos, Integrantes del Equipo Técnico con mayor experiencia. DESCRIBE FUNCIONES Y EXPERIENCIA RELACIONADA EN TODOS LOS PERFILES.

+JUSTIFICACIÓN IDONEIDAD TITULACIONES ELEGIDAS: ha considerado conveniente contar con un equipo multidisciplinar que integre titulaciones técnicas, gráficas, económicas, financieras, legales y administrativas. EXPLICA LA APORTACIÓN DE LA FORMACIÓN DE CADA TITULACIÓN OFERTADA AL CONTRATO.RESLATA QUE HA SELECCIONADO LOS PERFILES CON CONOCIMIENTOS ESPECÍFICOS EN EL ÁMBITO PORTUARIO.

+ADJUNTA ORGANIGRAMA FUNCIONAL.

.

Desarrollo de los trabajos

EL TEXTO SOBRE EL QUE SE REALIZA LA VALORACIÓN SE EXPONE EN EL ANTERIOR CRITERIO DE DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO

Metodología

Composición

2.-Programa de trabajos

+Descripción general del desarrollo de los trabajos. Descripción de cada actividad o fase a realizar por el licitador desde el inicio de los trabajos hasta la aprobación de las valoraciones con su publicación en el BOE: 0-5 puntos.

-Descripción detallada. Demuestra, a juicio de la Comisión Técnica, conocimiento profundo y muy buen entendimiento del objeto del contrato: + 2,5 puntos.

-Descripción genérica. No refleja conocimiento profundo, aunque sí entendimiento suficiente, del objeto del contrato: + 1,25 puntos. -Contempla y plantea adecuadamente, a juicio de la Comisión Técnica, todos los trabajos en su descripción:+ 2,5 puntos.

-Omite trabajos en la descripción, pero esta resulta suficiente: +1,25 puntos.

+Descripción y adecuación de la metodología que va a utilizar para la valoración de los terrenos y láminas de agua. Plazo de validez de las valoraciones. Coeficientes: 0-10 puntos.

-Describe con claridad la/s metodología/s de valoración de los terrenos y láminas de agua que propone, y resulta/n muy adecuada/a, a juicio de la Comisión

Técnica: +10 puntos.

-Descripción escueta, genérica, poco clara, aunque suficientemente adecuada: + 5 puntos.

La Comisión Técnica podrá asignar puntuaciones intermedias (o por debajo de los 5 puntos), de forma que reflejen adecuadamente las diferencias -a su juicio- entre unas y otras propuestas.

+Descripción de la secuencia de las actividades que componen el programa de trabajos presentado y su relación con los medios ofertados para la ejecución de los trabajos en plazo. 0-5 puntos.

-Descripción clara y detallada de la secuencia de los trabajos y su relación con los medios ofertados. Coherente con el plazo ofertado. Aborda todas las tareas. Muy adecuado, a juicio de la Comisión Técnica: + 5 puntos.

-Descripción poco clara, sucinta, medios más o menos acordes al plazo ofertado. Algunas incoherencias con el plazo ofertado. Omite alguna tarea: + 2,5 puntos.

+Composición: 0-2,5 puntos.

-Equipo propuesto coherente con el alcance de los trabajos y los plazos de las actividades. Muy justificado, a juicio de la Comisión Técnica: +2,5 puntos. -Equipo propuesto poco coherente con el alcance de los trabajos y los plazos de las actividades. Medianamente justificado: +1,25 puntos.

+Titulación de cada uno de los miembros del equipo: 0-2,5 puntos.

-Adecuadas, a juicio de la Comisión Técnica, a los trabajos a desarrollar dentro del organigrama. Se explican competencias o capacidades de la titulación en relación al contrato y sus funciones:+2,5 puntos.

-Se generan dudas en cuanto a la adecuación de alguna titulación. Explicación no tan buena de competencias y capacidades en relación al contrato: + 1,25 puntos.

(6)

E 20-0056

LOTE 1

GESTIONADOS POR LA APB”.

GLOVAL VALUATION SAU

2,5%

1,5

-Puntuación = 1,5 (Aporta experiencia de varios miembros en al menos dos valoraciones de terrenos y lámina de agua en puertos de interés general, varios perfiles en valoración de terrenos adscritos a señalización marítima de Interés General. No se aprecia en la documentación presentada perfiles con experiencia en valoración de terrenos en puertos que no son de interés general)

2,5%

2,5

-Puntuación = 2,5 ( La dedicación especificada de cada perfil, en base a sus funciones, los trabajos a realizar y la composición del equipo se considera coherente)

GLOVAL VALUATION SAU

27,00

Experiencia

+Experiencia: 0-2,5 puntos.

-Justifica experiencia adecuada, a juicio de la Comisión Técnica, de al menos de un perfil del equipo en dos valoraciones de terrenos en otros puertos de Interés

General del Estado + 1 punto. +(Sólo justifica una valoración:+0,5 puntos)

-Justifica experiencia adecuada de al menos un perfil del equipo en dos valoraciones de terrenos adscritos a señalización marítima en otros puertos de Interés General del Estado. + 1 punto.

+(Sólo justifica una valoración:+0,5 puntos)

-Justifica experiencia adecuada de al menos uno de los miembros del equipo en valoraciones de terrenos en puertos que no incluidos en el Interés General del Estado:+0,5 puntos.

+Dedicación: 0- 2,5 puntos.

-La dedicación especificada se considera muy coherente con el alcance de la oferta y los medios propuestos para su ejecución:+2,5 puntos. -La dedicación especificada se considera medianamente coherente con el alcance de los trabajos y los medios propuestos para su ejecución:+1,25 puntos.

Dedicación

(7)

E 20-0056

20%

5%

Procedimiento

LOTE 1

1.-Memoria descriptiva y metodológica de los trabajos

LOS 5 PUERTOS, Y DE LOS TERRENOS ADSCRITOS A LA SEÑALIZACIÓN MARÍTIMA (FAROS),

GESTIONADOS POR LA APB”.

+Descripción del procedimiento para la elaboración, tramitación y aprobación de las valoraciones: 0-5 puntos. -Descripción detallada y completa, demostrando muy buen conocimiento, a juicio de la Comisión Técnica:+5 puntos.

-Descripción genérica, incompleta, pero demostrando conocimiento suficiente:+2,5 puntos.

19,0000

5

-Puntuación = 5 (Secuencia claramente el procedimiento, demuestra muy buen conocimiento, explicación detallada)

MC VALNERA S.L

LA DOCUMENTACIÓN PRESENTADA NO SE AJUSTA A LOS APARTADOS DE VALORACIÓN DEFINIDOS EN EL CUADRO DE CARACTERÍSTICAS. ESTO NO PERMITE AL COMITÉ TÉCNICO EVALUADOR IDENTIFICAR EL TEXTO CONCRETO DE LA OFERTA, CORRESPONDIENTE A CADA CRITERIO A VALORAR. PARA EVITAR INTERPRETACIONES POR PARTE DE LA COMISIÓN TÉCNICA QUE PUEDAN SUPONER DE SESGO, SE REALIZA LA VALORACIÓN DE CADA UNO DE LOS CRITERIOS A VALORAR (PROCEDIMIENTO, DESCRIPCIÓN DE ACTIVIDADES, METODOLOGÍA DE VALORACIÓN) EN BASE AL ANÁLISIS DE LA TOTALIDAD DEL DOCUMENTO Y NO A APARTADOS QUE SE PUDIERAN CORRESPONDER CON LOS CRITERIOS EVALUABLES.

+OBJETO: DESCRIBE EL OBJETO DEL CONTRATO. REALIZA DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA. DESCRIBE EL ENFOQUE Y EL EQUIPO.

+ANTECEDENTES: APORTA LOS ARTÍCULOS 175 Y 177 DEL TRLPEMM. ENUMERA LAS ÚLTIMAS VALORACIONES Orden FOM/305/2011 (13 enero),306/2011, 307/2011, 308/2011 (19 enero), 309/2011 (20 enero).

Los terrenos afectados a la señalización marítima gestionados por la APB no tienen aprobada su valoración de terrenos. Revisión cada 5 años u obligatoria cada 10 años. También cuando se apruebe o modifique la D.E.U.P. En el año 2021 se cumple plazo de revisión y se tendrá actualizado la DEUP de todos los puertos.

+METODOLOGÍA PARA EL DESARROLLO DE LOS TRABAJOS: La estructura en siete fases o hitos.

-1.-RECOPILACIÓN Y ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN Y ELABORACIÓN DE LA VERSIÓN PRELIMINAR:

Recopilación de toda la documentación de interés, desarrollo de la zonificación de la zona de servicio, elaboración del estudio de mercado y la valoración de cada una de las áreas de valoración. Información que considera relevante:

-DEUP de los 5 puertos./ -Valoración de terrenos y lámina de agua vigentes en los cinco puertos. Orden FOM/2234/2009 y FOM/2686/2009. SE DESCONOCE QUE APORTA INFORMACIÓN DE PUERTO DE FERROL Y SAN CIBRAO./Plan Especial de Ordenación de la Zona de Servicio./-Plano de concesiones otorgadas.

Recurrirá a la documentación pública, (Autoridad Portuaria y otras fuentes de datos pública)s.

-Tareas a desarrollar por parte del equipo consultor hasta conseguir una versión preliminar de la valoración de terrenos y lámina de agua: +ÁMBITO Y MARCO NORMATIVO:

-R.D. 2/2011. Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante. TRANCRIBE EL ARTÍCULO 175 Y 177 (ESTE SIN INDICAR).

ADJUNTA CROQUIS EXPLICANDO LA FORMA QUE ESTABLECE EL TRLPEMM PARA DETERMINAR EL VALOR DE LOS TERRENOS EN PUERTOS Y LÁMINA DE AGUA. MUY CLARO.

-Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales, su “Sección 8ª Normas de valoración de los bienes inmuebles de características especiales puertos comerciales” y sus artículos “23 Normas para la valoración de puertos comerciales” y el “Artículo 24 Coeficiente corrector del módulo de coste unitario aplicable a los puertos comerciales” y el “Anexo Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones singulares. -Valoración actual de la zona de servicio de los 5 puertos: lo toma como referencia. Valores en FOM enumeradas.

+ANÁLISIS DE LA ZONA DE SERVICIO: caracterización de los cinco puertos: descripción técnica de cada uno, los límites de su zona de servicio, las dársenas o muelles de atraque existentes, así como sus principales tráficos y actividades. Primer paso para realizar una correcta definición de las áreas de valoración. Analizará las actividades comerciales que se llevan a cabo en cada uno y expondrá la situación de partida de la que se dispone en cuanto a valoración de terrenos y lámina de agua, así como los motivos que empujan a la APB a su revisión.

La descripción incluye la delimitación exacta de los terrenos que se van a valorar, así como sus lindes, ya que esa será la parte que se publique en el BOE (Orden Ministerial de aprobación), al que no acompañarán planos.

Análisis de todos los documentos de planificación desarrollados desde la aprobación de la valoración anterior, para evaluar cómo ha evolucionando el Puerto (la propia valoración de terrenos vigente en cada Puerto, la DEUP y el Plan Especial). -Delimitación de espacios y usos portuarios: posterior a la última valoración en todos los puertos o en redacción. Su análisis permite realizar la definición funcional de la zona de servicio desde dos perspectivas.

+determinación de los límites de la zona de servicio: la DEUP es posterior a la valoración vigente, las modificaciones en los límites de la zona de servicio del Puerto, deberán ser incorporadas a la nueva valoración de terrenos.

+definición de las áreas funcionales: La DEUP constituye el documento de referencia en los puertos para definir y delimitar las áreas funcionales en las que el mismo se estructura, por lo que esta documentación constituye la base de partida para el necesario análisis funcional del Puerto para la delimitación de las áreas de valoración.

-Valoración de terrenos vigentes: analizar las áreas de valoración existentes en la valoración vigente y su vigencia en la actualidad, en virtud de la evolución que haya experimentado la zona de servicio y los tráficos del puerto. Propondrá las modificaciones pertinentes. -Planes Especiales: aprobados en los 5 puertos. Revisión tras aprobación de últimas DEUP. Análisis de la zonificación de la zona de servicio y su compatibilidad con la zonificación prevista en la DEUP y en la valoración de terrenos vigente. Análisis de los parámetros de ordenación y edificación establecidos en las normas urbanísticas de cada puerto (constituyen criterios de aplicación en el proceso de valoración).

+ZONIFICACIÓN A EFECTOS DE LA VALORACIÓN: Para el cálculo de la valoración es necesario dividir la zona de servicio en áreas de valoración homogénea para asignar un valor de referencia en función de unos coeficientes a aplicar en cada caso. Primera división a gran escala para diferenciar la zona de servicio terrestre y la lámina de agua. Partiendo de las áreas de valoración existentes en la valoración vigente de cada Puerto y teniendo en cuenta las áreas funcionales (definido en fase anterior), apoyándose en los instrumentos de ordenación existentes, se lleva a cabo una nueva propuesta de redefinición de las áreas de valoración.

Durante el proceso de definición de las áreas de valoración, se tendrá en cuenta la homogeneidad de la zona de servicio con respecto a los criterios de valoración (mismos parámetros urbanísticos, misma urbanización, misma localización, misma cercanía a atraque, etc.). Las áreas de valoración se definen gráficamente incluyendo descripción pormenorizada lo suficientemente precisa, que permita su entendimiento, y total definición, en la posterior publicación en el BOE (no permite planos, subsanación habitual).

+ESTUDIOS DE MERCADO: determinación del valor de referencia sobre el que se desarrolla el proceso de valoración que finaliza con la determinación del valor de los terrenos de las diferentes áreas de domino público. De acuerdo con el TRLPEMM dicho valor de referencia debe establecerse en función criterios de mercado tomando como referencia el valor de los terrenos industriales, comerciales y logísticos del término municipal o de los términos municipales cercanos. Desarrollo del número de estudios de mercado que en su caso resulten necesarios.

-Metodología: Tal y como se especifica en el TRLPEMM llevará a cabo la elaboración de un estudio de mercado inmobiliario en referencia a otros terrenos del término municipal o de los términos municipales cercanos, con similares usos y condiciones, en particular los calificados como logísticos, comercial o industrial, tomando en consideración el aprovechamiento que les corresponda.

En el caso de áreas destinadas a la manipulación de mercancías, se llevará a cabo un análisis adicional consistente en determinar el valor de otras superficies portuarias nacionales o extranjeras que pudieran resultar alternativas para los tráficos de este puerto. +Alcance y ámbito geográfico: determinación de ámbito geográfico donde se analiza el suelo en el que se pueda desarrollar actividades similares a las que se desarrollan en los terrenos de los puertos. Según apartado a) del artículo 175 del TRLPEMM (LO APORTA) tras realizar el análisis y la división en áreas funcionales de la Zona de Servicio de los puertos, llevará a cabo un estudio de mercado de los terrenos y superficies destinados a usos similares en el área de influencia de cada puerto.

-consiste en la recopilación de muestras de terrenos a la venta destinadas a usos industriales, comerciales y logísticos dentro del área de influencia del Puerto en cuestión y su área de influencia. Fuentes de datos públicos (sociedades de gestión) y privadas (sector mobiliario industrial).

+Valor de mercado del suelo en polígonos cercanos:

-Identificación de terrenos en venta: identificación de polígonos industriales, áreas logísticas y comerciales con terrenos a la venta ubicadas en los términos municipales en los que se ubican y próximos a los puertos.

-Contacto y solicitud de información: con promotores, agencias inmobiliarias, organismos, administraciones o empresas públicas encargadas de la comercialización y venta de dichos terrenos para la recopilación de los datos. Información para cada parcela: Superficie (total, ocupada, libre, en venta), parcelas en venta, precio de venta (€/m2), usos existentes, distancia al Puerto. Por escrito para poder adjuntarla como documentación justificativa.

-Fichas de cada parcela: adicional a la indicada, información relativa a la distancia con centro de relevancia logística o industrial, su grado de urbanización y las condiciones de accesibilidad. Distancia (al Puerto y al aeropuerto, grandes núcleos urbanos), Ordenación y urbanización (Grado de urbanización, características del viario interior y relación con las necesidades reales, infraestructura de redes de servicios, señalización y seguridad, comodidad de uso, zonas de esparcimiento, zonas de aparcamiento, equipamientos, etc.), Accesibilidad (conexión con vías de alta capacidad, conexión con puertos y aeropuerto).

+Cálculo del precio base de mercado para la valoración de terrenos: con el valor de mercado de terrenos equivalentes, el precio variará y oscilará en función de diferentes parámetros (distancia a los centros de producción, consumo o distribución logística, condiciones de urbanización y accesibilidad).

Tratamiento de la muestra bruta de valores recopilados para su homogenización, aplanando el efecto de fluctuación en el valor, (ubicación geográfica, urbanización y accesibilidad). Formulación matemática con herramientas estadísticas de tratamiento de muestras de datos, que permite homogeneizar la muestra obtenida, en base a los parámetros anteriores, para obtener un valor de mercado del suelo con un grado de robustez suficiente que pueda ser aplicado en el ejercicio de valoración. El resultado es el precio base de mercado.

En función del puerto se aplican diferentes coeficientes establecidos en el TRLPEMM para determinar el valor final de cada área de valoración.

+FÓRMULA DE LA VALORACIÓN: valor final para cada zona mediante fórmula polinómica que parte del Precio Base de Mercado calculado y se multiplica por los factores correspondientes de cada criterio. APORTA LA FÓRMULA. -Metodología que se seguirá para la definición de la fórmula de valoración:

+Valoración de la zona de servicio terrestre: apartado a) del artículo 175 (LO APORTA). Cada criterio del artículo del TRLPEMM se parametrizarán en forma de factores numéricos que incrementarán o reducirán el valor de cada área definida con respecto al Precio Base de Mercado. LO EXPLICA DETALLADA Y CLARAMENTE.

-Grado de urbanización: aspecto de notable importancia a la hora de determinar su valor por la disponibilidad inmediata. La disponibilidad inmediata de servicios urbanos y de una superficie pavimentada incrementa en gran medida su atractivo ya que permite inicio de actividad inmediata y sin inversión. EXPLICA EL CRITERIO DE PONDERACIÓN.

-Características de ordenación establecidas en el Plan Especial (artículo 175 del TRLPEMM): análisis de la Normativa del Plan Especial de cada puerto. Define las posibilidades de construcción sobre cada parcela de suelo dentro de la zona de servicio del Puerto. Áreas de Normativa (delimita espacialmente las áreas a las que se aplicará una misma normativa), Normas Particulares para cada área (Condiciones de parcelación, edificación, uso, acceso y estacionamiento, tramitación y desarrollo). Define las posibilidades de construcción sobre cada parcela de suelo

Cuantificación del criterio relativo a la ordenación urbanística (ocupación máxima, edificabilidad y altura máxima). EXPLICA EL CRITERIO DE CUANTIFICACIÓN.

-Centralidad en la zona de servicio: (ART 175). evalúa la distancia desde el centro de gravedad de cada una de las áreas funcionales, al centro de gravedad de la totalidad de la zona de servicio del Puerto, se otorgará la máxima puntuación a la que se encuentre más cerca del centro. Disminución proporcional a distancia.

-Cercanía al atraque: ÁPORTA DEFINICIÓN DE PUERTO MARITIMO PARA EXPLICAR EL GRAN VALOR DE LAS SUPERFICIES CERCANAS A LINEA DE CANTIL. define unos coeficientes para aplicar en función de la distancia al muelle comercial más próximo (a menos distancia menor coste de acarreo de la mercancía y mayor valor del terreno.

-Características técnicas del atraque: HACE REFERENCIA A LOS PUERTOS DE Ferrol y San Cibrao. EXPLICA LA INFLUENCIA EN LAS CARACTERÍSTICAS DEL PUERTO EN LA CAPACIDAD PARA DAR SERVICIO QUE INFLUYE EN EL VALOR DE LOS TERRENOS (calado y línea de atraque. Tamaño de buque). Definición de coeficiente que pondere estos aspectos sobre las parcelas.

-Conexiones viarias: EXPLICA INFLUENCIA SOBRE EL VALOR. Definición de coeficiente que pondere coste transportes en función de distancia a acceso.

-Aplicación de la fórmula y resultado de la valoración: obtenidos los coeficientes (criterios), se aplican en la fórmula indicada al precio base del mercado, obteniendo el precio de la valoración.

+Valoración de la lámina de agua: superficie de agua del puerto, que deberá contar con unas condiciones de abrigo y profundidad adecuadas para el tipo de buques que hayan de utilizar el puerto y para las operaciones de tráfico marítimo que en él se pretendan realizar. Proceso de valoración: tomar el valor de los terrenos adyacentes y aplicar los criterios establecidos en el TRLPEMM para la determinación del valor final.

-Determinación del precio de referencia: EXPLICA LAS ESPECIFICACIONES DEL TRLPEMM para su cálculo. Toma valor de terrenos adyacentes al agua. Calcula valor promedio ponderado (en base a la longitud de costa de cada una de las áreas en contacto con la lámina de agua). APORTA LA FÓRMULA. Se obtiene así el precio base para aplicar los coeficientes a obtener mediante los criterios de ponderación definidos.

-Grado de abrigo: afecta de forma directa a la navegabilidad y operatividad. Parámetros viento y del oleaje. Análisis del régimen de vientos y la altura de ola significante en cada bocana para calcular el coeficiente de abrigo a aplicar a cada una de las zonas en las que se ha dividido la lámina de agua.

-Profundidad de la lámina de agua: factor limitante (maniobrabilidad), determina competitividad (mayores calados permiten la entrada a puerto de barcos de mayores dimensiones=ahorros).

-Profundidad de la lámina de agua: factor limitante, determina competitividad, mayor calado=mayor tamaño buque=ahorro. EXPLICA LA IMPORTANCIA DEL CALADO SOBRE MANIOBRBILIDAD Y SU INFLUENCIA SOBRE EL VALOR DE LA LAMINA DE GUA. EXPLICA LEL CONCEPTO DE AGUAS PROFUNDAS EN RELACIÓN AL VALOR. <concluye que el coeficiente para este criterio depende de la profundidad y el calado.

-Localización: EXPLICA LA IMPROTANCIA DEL EMPLAZAMIENTO EN RERLACIÓN AL VALOR. criterio de localización (usos y características emplazamiento). Cálculo del coeficiente como el promedio de los dos coeficientes parciales anteriores (uso y localización y emplazamiento).

-Maniobrabilidad: valora la disponibilidad de superficie de flotación existente. mayor disponibilidad supone mejores condiciones de operatividad. EXPLICA SU RELACIÓN CON EL VALOR DE LA LÁMINA DE AGUA. Establece cuatro formulaciones según zonas que define. APLICA METODOLOGÍA EN FUNCIÓN DE LA ZONA. INDICA EL PARÁMETRO A CONSIDERAR PARA CADA ZONA.

-Aplicación de la fórmula y resultado de la valoración: a los precios base de mercado aplica los coeficientes definidos con los criterios explicados. -Valoración de bienes patrimoniales: incluye la valoración de los bienes desafectados.

+APLICACIÓN DE LA FÓRMULA Y RESULTADO DE LA VALORACIÓN: aplicación de fórmula para terrenos y lámina de agua en terrenos adscritos a puertos y señales marítimas. +MEMORIA ECONÓMICO-FINANCIERA Y ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD: especificado en el art. 177. Evalúa el impacto de la nueva propuesta de valoración.

-Metodología para el desarrollo de la memoria económico-financiera: desarrollo de un modelo comparativo de los estados financieros de la Autoridad Portuaria en concepto de tasas de ocupación en el escenario de continuidad de la valoración vigente y en el escenario de aprobación de la nueva valoración de terrenos. Análisis de flujos de caja del periodo que se indique.

+Hipótesis: Periodo (10 años, JUSTIFICA EN BASE A TRLPEMM)/Plazo concesiones (EXPLICA que no considera que caduquen en el periodo de 10 años)/Aplicación art. 178(EXPLICA DOS ESCENARIOS)/Partidas consideradas para el cálculo (cuota íntegra anual de la tasa de ocupación, importe anual, No se considerará el importe de la tasa de actividad EXPLICA CADA CONEPTO)/Diferencia de ingresos para la APB (explica los dos escenarios que propone: ACTUAL Y PROPUESTO)/Cálculo de la rentabilidad de la diferencia de ingresos (cálculo del VAN con td=5%).

+Análisis de sensibilidad: elaboración de una hoja de cálculo formulada y programada con todas las concesiones existentes que permite analizar la variación del importe de las tasas de ocupación a abonar por cada título concesional tanto para la valoración vigente como para la valoración propuesta. Realización de análisis de sensibilidad global y particularizado (EXPLICA CADA UNO).

+PLANOS Y DOCUMENTACIÓN GRÁFICA: elaborados con software de dibujo y diseño, AutoCAD y serán entregados a la APB en formato *.PDF y también en su versión editable a través de los archivos en *.DWG. Escala según indicación de la APB. Ofrece también la elaboración de los planos en formato SIG( formato .shp, geometría, características, concesiones). Fichas y planos auxiliares. LISTA 10 ENTREGABLES QUE SE COMPROMETE A PRESENTAR .

-2.-PRESENTACIÓN A LA AUTORIDAD PORTUARIA DE LA VERSIÓN PRELIMINAR: primera versión borrador completa de la valoración de terrenos. Reunión con la APB (LISTA 5 ASPECTOS A REVISAR). Propone reunión con Área de Domino Público de Puertos del Estado antes de la información pública para incorporar sus posibles sugerencias y agilizar el proceso.

-3.-ELABORACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN QUE INTEGRA LA VALORACIÓN DE TERRENOS: LOS EXPLICA Y PROPONE UN ÍNDICE COMPLETO Y DETALLADO PARA LA DOCUMENTACIÓN. Documentación en formato editable y en un único documento de formato accesible para su difusión y comprensión (*.pdf). Realización de las modificaciones necesarias.

-4.-ASISTENCIA TÉCNICA AL PROCESO DE INFORMACIÓN PÚBLICA: elaborando toda la documentación técnica y administrativa necesaria para dar respuesta a las alegaciones que pudieran ser formuladas por parte de los actores implicados. Para minimizar alegaciones, en base a su experiencia, desarrollará y justificará los aspectos más controvertidos para dotarlos de mayor soporte.

Proceso: Registro y seguimiento/Gestión de la documentación generada/contacto continuo (teléfono)/elaboración de documentos de respuesta.

-5.-SUBSANACIÓN DE LAS ALEGACIONES Y CONSOLIDACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN: correcciones necesarias, completando todos los documentos técnicos, estudios y adendas necesarios. Informe específico con el análisis de todas las alegaciones recibidas y, en su caso, la elaboración del escrito de respuesta (informe de respuesta para respuesta oficial). Redacción de versión consolidada con las modificaciones por alegaciones.

-6.-ASISTENCIA TÉCNICA AL PROCESO DE TRAMITACIÓN: proceso complejo. Elaborando toda la documentación técnica y administrativa necesaria para dar respuesta a las posibles solicitudes de subsanación y asistencia a las reuniones necesarias. Expone la tipología de requerimientos que suelen realizar Hacienda y Puertos del estado. Indica que su experiencia le permite abordar estos aspectos desde la redacción y elaboración de las valoraciones. Asistencia integral y elaboración de subsanaciones durante el proceso.

-7.-PRESENTACIÓN DE LA VALORACIÓN DE TERRENOS: ante los diferentes organismos, administraciones y miembros de la Comunidad Portuaria. Elaboración de presentación PowerPoint de unos 20 minutos. PROPONE 4 PRESENTACIONES ANTES ENTIDADES CONCRETAS. ADJUNTA EJEMPLO.

+MEJORAS A LA METODOLOGÍA: presentación y divulgación (documentación para los concesionarios, efectos en las tasas), plazo (5,5 meses), Reuniones de seguimiento (presenciales o videoconferencia), Personal en el equipo con un gran conocimiento del entorno (ha participado en asistencias para la APB), Análisis de sensibilidad (global y particularizado), Resolución de consultas (disposición 24/7, resolución en 24h), Proximidad y cercanía, contacto continuo, Puesta a disposición de una carpeta específica dentro del servidor interno de la empresa, Control de calidad (de todos los documentos y actividades, designa coordinador de calidad, adjunta tablas con procedimientos a implementar, acceso total al control por parte de la APB.

+MEDIOS MATERIALES

-MEDIOS MATERIALES A DISPOSICIÓN DE LOS TRABAJOS: LOS INDICA. -MEJORAS DESTACABLES: LAS INDICA.

(8)

LOTE 1

GESTIONADOS POR LA APB”.

5%

10%

5%

10%

2,5%

2,50%

Titulación

Desglose de tareas y recursos

3.-Organigrama:

Desarrollo de los trabajos

Metodología

Composición

2.-Programa de trabajos

+Descripción general del desarrollo de los trabajos. Descripción de cada actividad o fase a realizar por el licitador desde el inicio de los trabajos hasta la aprobación de las valoraciones con su publicación en el BOE: 0-5 puntos.

-Descripción detallada. Demuestra, a juicio de la Comisión Técnica, conocimiento profundo y muy buen entendimiento del objeto del contrato: + 2,5 puntos.

-Descripción genérica. No refleja conocimiento profundo, aunque sí entendimiento suficiente, del objeto del contrato: + 1,25 puntos. -Contempla y plantea adecuadamente, a juicio de la Comisión Técnica, todos los trabajos en su descripción:+ 2,5 puntos.

-Omite trabajos en la descripción, pero esta resulta suficiente: +1,25 puntos.

+Descripción y adecuación de la metodología que va a utilizar para la valoración de los terrenos y láminas de agua. Plazo de validez de las valoraciones. Coeficientes: 0-10 puntos.

-Describe con claridad la/s metodología/s de valoración de los terrenos y láminas de agua que propone, y resulta/n muy adecuada/a, a juicio de la Comisión

Técnica: +10 puntos.

-Descripción escueta, genérica, poco clara, aunque suficientemente adecuada: + 5 puntos.

La Comisión Técnica podrá asignar puntuaciones intermedias (o por debajo de los 5 puntos), de forma que reflejen adecuadamente las diferencias -a su juicio- entre unas y otras propuestas.

+Descripción de la secuencia de las actividades que componen el programa de trabajos presentado y su relación con los medios ofertados para la ejecución de los trabajos en plazo. 0-5 puntos.

-Descripción clara y detallada de la secuencia de los trabajos y su relación con los medios ofertados. Coherente con el plazo ofertado. Aborda todas las tareas. Muy adecuado, a juicio de la Comisión Técnica: + 5 puntos.

-Descripción poco clara, sucinta, medios más o menos acordes al plazo ofertado. Algunas incoherencias con el plazo ofertado. Omite alguna tarea: + 2,5 puntos.

+Composición: 0-2,5 puntos.

-Equipo propuesto coherente con el alcance de los trabajos y los plazos de las actividades. Muy justificado, a juicio de la Comisión Técnica: +2,5 puntos. -Equipo propuesto poco coherente con el alcance de los trabajos y los plazos de las actividades. Medianamente justificado: +1,25 puntos.

+Titulación de cada uno de los miembros del equipo: 0-2,5 puntos.

-Adecuadas, a juicio de la Comisión Técnica, a los trabajos a desarrollar dentro del organigrama. Se explican competencias o capacidades de la titulación en relación al contrato y sus funciones:+2,5 puntos.

-Se generan dudas en cuanto a la adecuación de alguna titulación. Explicación no tan buena de competencias y capacidades en relación al contrato: + 1,25 puntos.

MC VALNERA S.L

5

-Puntuación: + 2,5 (descripción muy detallada, explica conceptos técnicos y jurídicos y su influencia en la valoración, relaciona actividades tempranas y tardías reflejando la influencia entre las mismas al objeto de evitar inconvenientes o producir ahorros dejando patente gran conocimiento) + 2,5 (contempla todos los trabajos) = 5

9

-Puntuación = 9 (explica detalladamente la metodología de cálculo, los coeficientes de ajuste para cada zona y la memoria económica financiera. No aborda la situación de que los valores de mercado puedan exigir definir el precio base por vía diferente a la comparación).

5,0000

5

-Puntuación = 5 (Descripción muy detallada de la programación de los trabajos, sus fases y actividades, especificando y concretando pormenorizadamente las dedicaciones de los perfiles ofertados)

10,0000

2,5

-Puntuación= 2,5 (Composición del equipo propuesto coherente con los trabajos a desarrollar. Se justifica . Coordinador técnico mejora sustancialmente experiencia solicitada en valoración)

2,5

-Puntuación = 2,5 (Titulaciones del equipo coherentes con funciones asignadas y trabajos a realizar)

RESUMEN DE OFERTA PARA LA CORRECCIÓN DE TODOS LOS CRITERIOS DEL ORGANIGRAMA (CONPOSICIÓN, TITULACIÓN, EXPERIENCIA Y DEDICACIÓN) +ENUMERA LOS SERVICIOS QUE OFRECE LA EMPRESA (NO ES OBJETO DE VALORACIÓN).

+INCLUYE LISTADO DE TRABAJOS REALIZADOS DE LA MISMA NATURALEZA. +ADJUNTA ORGANIGRAMA FUNCIONAL.

+Delegado del Consultor: M.F.A.T./Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 39 años/Ded: 44h.

+Especialista en Derecho Administrativo y Urbanismo en el ámbito portuario: J.E.G.R./Licenciado en derecho/Exp: 43 años./Ded: 80h. (ARIÑO Y VILLAR-COLABORADOR) +Técnico Especialista en Ordenación del Territorio y Planes Especiales: A.R.S./Arquitecto superior/Exp: 22 años./Ded: 104h. (Rodríguez Valbuena Arquitectos-COLABORADOR) +Técnico Especialista en Planificación Portuaria y urbanística. Gestión portuaria: S.C.F./Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 9 años./Ded: 552h. (568h en Tabla de dedicación.) +Técnico Especialista en Análisis Financiero y en Análisis de Impacto Económico-financiero/social: A.G.G./Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 9 años./Ded: 238h. (250 h en Tabla de dedicación) +Técnico Especialista desarrollo estudio de mercado y análisis de fuente de datos: J.S.M./Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 6 años./Ded: 248h.

+Técnico Especialista en Planificación Portuaria y urbanística. Gestión portuaria: N.F.L./Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos/Exp. 5 años./Ded: 794h. (810 h en Tabla de dedicación) +Técnico Especialista en delineación y representación gráfica: A.M.P./Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 2 años./Ded: 360h. (416 h en Tabla de dedicación) +Coordinadora de Calidad: C.G.F/Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos/Exp: 4 años./Ded: 152h.

COMO FUNCIONES DE CADA PERFIL ÚNICAMENTE INDICA EL CARGO, NO DETALLA TRABAJOS A REALIZAR. +MEJORAS: indica que oferta medios que superan con creces los mínimos exigidos el el PPTP.

Destaca experiencia de M.F.A.T. y J.E.G.R. en puertos. Resalta la experiencia en puertos del equipo que oferta.

+EXPERIENCIA: enumera por conceptos trabajos similares (terrenos y lámina de agua). ADJUNTA TABLA CON LAS HORAS DE DEDICACIÓN DE CADA PERFIL EN CADA FASE.

EN EL LISTADO DE PERSONAL SE OFERTAN 100 H MENOS QUE EN LA TABLA DE DEDICACIONES Y PROGRAMA DE TRABAJOS. +MEDIOS MATERIALES: NO ES OBJETO DE VALORACIÓN EN EL ORGANIGRAMA.

+MEDIOS AUXILIARES A DISPOSICIÓN DEL PERSONAL ADSCRITO AL CONTRATO: NO ES OBJETO DE VALORACIÓN EN EL ORGANIGRAMA. EL TEXTO SOBRE EL QUE SE REALIZA LA VALORACIÓN SE EXPONE EN EL ANTERIOR CRITERIO DE DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO

-Oferta plazo máximo de CINCO (5,5) MESES Y MEDIO.

ADJUNTA CRONOGRAMA DETALLADO (DEESGLOSE DE ACTIVIDADES MUY DETALLADO, PLAZO EN SEMANAS Y MESES DE CADA ACTIVIDAD, HORAS DE DEDICACIÓN DE CADA PERFIL OFERTADO EN CADA ACTIVIDAD DE CADA FASE) +HITOS Y ENTREGABLES:

-Fase 1: Recopilación y análisis de la información y elaboración de la versión preliminar de la valoración. -Fase 2: Presentación a la autoridad portuaria de la versión preliminar.

-Fase 3: Elaboración de la documentación que integra la valoración de terrenos -Fase 4: Asistencia al proceso de información pública

-Fase 5: Subsanación de las alegaciones y consolidación de la documentación -Fase 6: Asistencia al proceso de tramitación

-Fase 7: Presentación de la valoración de terrenos

REALIZA EXPLICACIÓN CONCISA DE CADA FASE (ALGUNA SUCINTA) +DEDICACIÓN PREVISTA

ADJUNTA TABLA CON DEDICACIÓN EN HORAS DE CADA PERFIL OFERTADO PARA CADA FASE. ADJUNTA DESGLOSE MUY DETALLADO DE LOS PERFILES OFERTADOS EN CADA FASE.

(9)

E 20-0056

LOTE 1

GESTIONADOS POR LA APB”.

2,5%

Experiencia

+Experiencia: 0-2,5 puntos.

-Justifica experiencia adecuada, a juicio de la Comisión Técnica, de al menos de un perfil del equipo en dos valoraciones de terrenos en otros puertos de Interés

General del Estado + 1 punto. +(Sólo justifica una valoración:+0,5 puntos)

-Justifica experiencia adecuada de al menos un perfil del equipo en dos valoraciones de terrenos adscritos a señalización marítima en otros puertos de Interés General del Estado. + 1 punto.

+(Sólo justifica una valoración:+0,5 puntos)

-Justifica experiencia adecuada de al menos uno de los miembros del equipo en valoraciones de terrenos en puertos que no incluidos en el Interés General del Estado:+0,5 puntos.

+Dedicación: 0- 2,5 puntos.

-La dedicación especificada se considera muy coherente con el alcance de la oferta y los medios propuestos para su ejecución:+2,5 puntos. -La dedicación especificada se considera medianamente coherente con el alcance de los trabajos y los medios propuestos para su ejecución:+1,25 puntos.

Dedicación

Valoración Total

MC VALNERA S.L

2,5

-Puntuación = 2,5 (Aporta experiencia de varios miembros en al menos dos valoraciones de terrenos y lámina de agua en puertos de interés general. Indica experiencia en valoración de terrenos adscritos a señalización marítima en dos puertos de interés general. Aporta experiencia de valoración de terrenos en puertos que no son de interés general)

2,5

-Puntuación = 2,5 ( La dedicación especificada de cada perfil, en base a sus funciones, los trabajos a realizar y la composición del equipo se considera coherente)