Dinámica reciente
del Mercado Inmobiliario
de la Ciudad de Buenos Aires:
departamentos de
2
y
3
ambientes en venta
en julio de
2013
R.I. 9000-2482Informe
de resultados
586
Octubre de
2013
1
Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires|
Octubre de 2013 Estadísticas económicasDinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad
de Buenos Aires:
departamentos de
2
y
3
ambientes en venta
en julio de
2013
586
R.I. 9000-2482
Resumen
En julio de 2013 se publicaron para la venta un 9% más de departamentos de 2 y 3 ambientes (usados y a estrenar) respecto de julio de 2012.
Continúa la concentración de la oferta en los barrios de reciente desarrollo inmobiliario residencial (Caballito, Villa Urquiza y Villa Crespo) y en los del área Norte (Palermo y Belgrano).
La oferta de unidades (tanto nuevas como usadas) sigue siendo poco significativa en toda la zona Sur de la Ciudad. La oferta de unidades a estrenar se concentra en departa-mentos de 2 ambientes (70%). La de usados es fundamen-talmente de 3 ambientes (58%).
En julio de 2013 se observó una caída interanual (4%) en el valor promedio en U$ del m2 ofertado.
Los valores ofertados en U$ para las unidades nuevas se contrajeron más que en el segmento de las usadas (6,9% y 1,9%, respectivamente).
Flores y Palermo son los barrios con las caídas de precios más pronunciadas dentro del universo analizado. Caballito exhibe un menor ajuste en el segmento de pro-piedades nuevas (-5,5%) y un alza de 3% para el caso de unidades usadas.
A partir de la agudización de los controles cambiarios (noviembre 2011) se deterioró de manera continua y significativa el poder de compra de los asalariados con relación a inmuebles.
Así, en julio de 2013 un operario industrial necesitó 69
salarios para adquirir un departamento usado de 40 m2,
un 50% más que en 2011.
La renuencia de buena parte de los vendedores a aceptar mayores bajas en los precios explica en buena medida la fuerte contracción en las ventas del sector.
Ello se refleja en la cantidad de escrituras realizadas en el 2do. trimestre de 2013, que fue un 32,2% menos que en igual período de 2012.
2
Dirección General de Estadística y Censos gcbaDepartamentos en venta .
Oferta de unidades
Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco.
0 100 200 300 400 500 600 700
ene-12 abr-12 jul-12 oct-12 ene-13 mar-13 jul-13
2 estrenar
Eje Norte Tradicional Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial
Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial
Palermo Belgrano Recoleta
Eje Norte Tradicional
Almagro Caballito Villa Crespo Villa Pueyrredón Villa Urquiza Eje Oeste Zona Histórica Borde del Eje Norte Entorno Devoto Entorno Agronomía Eje Sur
Otros
3 estrenar 2 usados 3 usados
Cantidad de departamentos
11%
29%
20%
12%
11%
10%
7%
6%
3% 2%
En julio de 2013
el numero de departamentos ofrecidos
en venta fue 9% mayor al de un año atrás
3
Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires|
Octubre de 2013 Estadísticas económicasDepartamentos en venta .
Oferta por zonas
Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco.
0 100 200 300 400 500 600 700
ene-12 abr-12 jul-12 oct-12 ene-13 mar-13 jul-13
2 estrenar
Eje Norte Tradicional Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial
Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial
Palermo Belgrano Recoleta
Eje Norte Tradicional
Almagro Caballito Villa Crespo Villa Pueyrredón Villa Urquiza Eje Oeste Zona Histórica Borde del Eje Norte Entorno Devoto Entorno Agronomía Eje Sur
Otros
3 estrenar 2 usados 3 usados
Cantidad de departamentos
11%
29%
20%
12%
11%
10%
7%
6%
3% 2%
Dos áreas de la Ciudad
explicaron casi la mitad de
la superficie ofertada en julio de 2013…
4
Dirección General de Estadística y Censos gcbaDepartamentos en venta .
Oferta por barrios
45 %
de la oferta se concentra en 6 barrios
(Palermo, Belgrano, Caballito, Villa Crespo, Villa Urquiza y Flores)
Barrios como Villa Soldati y Lugano tienen una
participación marginal en la oferta de propiedades, al menos dentro del mecanismo de mercado que se utilizó en este trabajo
La oferta
de departamentos en venta es
notoriamente menos significativa en la zona Sur
10 Entre 1 y 50 Cantidad de departamentos en venta Entre 51 y 100 Màs de 100 8 Km 0 1 2 4 6
a
Recoleta Palermo Belgrano Núñez Villa Urquiza VillaDevoto Villa Crespo
Caballito
Flores
Balvanera
1 En base al Sistema Adinco
5
Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires|
Octubre de 2013 Estadísticas económicasDepartamentos en venta .
Composición de la oferta por barrios
Departamentos a estrenar
En los barrios de reciente desarrollo
inmobiliario predominan las unidades
de 2 ambientes…
Departamentos usados
En los barrios tradicionales predominan las
unidades de 3 ambientes…
Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco.
2 ambientes 3 ambientes 2 ambientes 3 ambientes Unidades en venta Unidades en venta 0 20 40 60 80 100 120 Caballito Villa Urquiza Flores Belgrano
Villa Crespo Villa Devoto
Palermo Boedo Nuñez
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Palermo Belgrano Caballito
Balvanera Recoleta
Villa Crespo Villa Urquiza
Flores Nuñez Almagro 2 ambientes 3 ambientes 2 ambientes 3 ambientes Unidades en venta Unidades en venta 0 20 40 60 80 100 120 Caballito Villa Urquiza Flores Belgrano
Villa Crespo Villa Devoto
Palermo Boedo Nuñez
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Palermo Belgrano Caballito
Balvanera Recoleta
Villa Crespo Villa Urquiza
Flores Nuñez
6
Dirección General de Estadística y Censos gcbajulio 2012 julio 2013
Precio promedio por m
2(U$)
3.117
-9,9% -8,2% -7,9% -5,5% -19,9%2.992
2.958
2.363
2.353
2.809
2.745
2.724
2.232
1.884
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500Palermo Belgrano Nuñez Caballito Flores
Departamentos en venta .
Precio promedio del m
2de 2 ambientes
a estrenar en dólares
Considerando toda la Ciudad, el
valor del m
2a estrenar registró
una baja promedio interanual
del 9,6%
En Palermo, el precio del
m2 bajó 9,9% en un año
Caballito fue el barrio de menor caída interanual (5,5%)
Flores fue el barrio con mayor
descenso del precio del m2
(casi 20%)
En Nuñez los precios descen-dieron 7,9% con relación a julio de 2012
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Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires|
Octubre de 2013 Estadísticas económicasDepartamentos en venta .
Precio promedio del m
2de 3 ambientes
usados en dólares
La mayoría de los 3 ambientes usados
sufrieron retrocesos en los precios. En
pro-medio para caba los precios cayeron 2,1%
Los precios en los barrios de Recoleta y Palermo
cayeron un 6,8% y un 5,5% respectivamente.
Los precios del Eje Sur cayeron casi un 10%
El único incremento fue en Caballito (2,7%)
Nota: el Eje Sur está integrado por Barracas, Boca, Constitución, Nueva Pompeya, Parque Patricios, V. Lugano, V. Riachuelo y V. Soldati.
Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco.
julio 2012 julio 2013
Precio promedio por m
2 (U$)
2.942
2.832
2.494
2.407
2.036
1.847
2.741
2.676
2.454
2.276
2.091
1.665
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500Recoleta Palermo Belgrano V.Urquiza Caballito Eje Sur -6,8% -5,5% -1,6% -5,5% 2,7% -9,9%
8
Dirección General de Estadística y Censos gcbaDepartamentos en venta .
Oferta en dos monedas (pesos y dólares)
El tipo de cambio
implícito en las propiedades
ofrecidas en dos monedas (1,8% del total) es
similar al “tipo de cambio blue”…
Nota: el valor del dólar blue se realizó en base a datos de dolarblue.net.
Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco y bcra.
Dólar implìcito Dólar blue Dólar oficial
6,2
6,3
7,3
7,7
8,2
6,3
6,3
7,9
8,3
8,5
4,6
4,8
5,0
5,1
5,5
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Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires|
Octubre de 2013 Estadísticas económicasSalarios
necesarios para la adquisición de un departamento
usado de 40 m
2A partir del cepo cambiario,
se produjo un
fuerte deterioro en la capacidad de acceso
a la vivienda por parte de los asalariados…
En julio de 2013, un trabajador de la industria necesitó
23 salarios más que en 2011 (50% más) para comprar un departamento
Un directivo de empresa privada precisó en julio de 2013 un 43% más que en 2011
Desde 2011 el aumento promedio en $ de los salarios resultó sensiblemente menor a la suba en el valor en $ de las propiedades
Nota: el promedio salarial de los directores y gerentes de área de empresas medianas y grandes se realizó con datos de encuesta anual Mercer y Adecco para 2009 a 2012 (salarios básicos brutos). El salario del operario de la industria, en base a datos del Ministerio de Trabajo para 2009 a 2012 (remuneración por todo concepto). Los datos de 2013, para todos los salarios, se realizaron en base a estimación propia.
Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco, Ministerio de Trabajo y encuesta anual Mercer y Adecco.
Cantidad de salarios
7
7
9
10
17
17
24
25
50
46
60
69
0 10 20 30 40 50 60 70 80 2010 2011 2012 201310
Dirección General de Estadística y Censos gcbaEscrituras
de compra – venta
En este contexto de
deterioro de capacidad de
compra y lento ajuste de precios
de oferta la
cantidad de operaciones realizadas cayó 32%
Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
Cantidad de escrituras de compra-venta Variación interanual
12.497
16.015
17.463
18.053
11.032
12.975
11.049
11.541
6.490
8.794
6,6
2,7
4,8
-1,5
-11,7
-19
-36,7
-36,1
-41,2
-32,2
-50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000 Trim. I 2011Trim.II Trim.III Trim.IV Trim.I
2012
Trim.II Trim.III Trim.IV Trim.I 2013
Trim. II
Variación interanual (%)
11
Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires|
Octubre de 2013 Estadísticas económicasAnexo
Departamentos en venta.
Precio promedio del m
2de
3 ambientes a estrenar en dólares
Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco.
Barrio julio 2012 julio 2013 Variación interanual
Villa Urquiza 2.546 2.492 -2,1
Caballito 2.618 2.432 -7,1
Total Ciudad 2.576 2.509 -2,6
Barrio julio 2012 julio 2013 Variación interanual
Palermo 2.872 2.636 -8,2 Belgrano 2.534 2.406 -5,0 Caballito 2.190 2.105 -3,9 Balvanera 1.773 1.820 2,6 Villa Urquiza 2.245 2.375 5,8 Total Ciudad 2.185 2.144 -1,9
Departamentos en venta.
Precio promedio del m
2de 2 ambientes
12
Dirección General de Estadística y Censos gcbaFicha técnica
Universo: departamentos de dos y tres ambientes usados
y a estrenar
Fuente: Sistema Adinco
Período analizado: julio de 2013
Variables analizadas:
∙ Cantidad de departamentos ofertados para la venta ∙ Superficie ofertada (m2)
∙ Precio promedio por m2 (dólares) en los barrios con
mayor oferta
∙ Tipo de cambio implícito en propiedades con valuación en $ y U$
∙ Información sobre salarios provista por Ministerio de Trabajo de la Nación, Encuesta Consultora Mercer S.A. y Adecco
∙ Registro de escrituras traslativas de dominio del Colegio de Escribanos de la Ciudad
También es posible acceder a información estadística sobre la Ciudad de Buenos Aires en www.estadistica.buenosaires.gob.ar
Para consultas diríjase al Departamento Documentación y Atención al Usuario a [email protected]