AVALUOS PARA EL ESTADO
LINCOLN INSTITUTE OF LAND
POLICY Y CIDER
OSCAR BORRERO OCHOA
Bogota, Mayo 25 y 26 /04
LEGISLACION DE AVALUOS
• DECRETO 2150 / 95 : entidades publicas
• LEY 9 /89 : Reforma Urbana
• LEY 388 / 97 : Ley ordenamiento territorial
• DECRETO 1420 / 98 : avaluos ley 388
• Resolucion IGAC 762 /98 : metodologias
• DECRETO 1599 / 98 : Plusvalia
OTRAS NORMAS DE
AVALUOS
• Ley 56/81: agua, distritos de riego,
generacion electrica.
• Decr. 222/83: predios con servidumbres
(Ecopetrol, Isa, redes electricas )
• Ley 80/93 y decr. 855/94: contratacion
administrativa. Avaluos IGAC.
• Ley 160/94: predios rurales (Incora, Incoder
depende de valores potenciales.
-Ley 99/93: avaluos medio ambiente y recursos
hidricos (art. 111). Daños ambientales.
- Decr 540/98 : titulacion predios de VIS (ley 9)
-Ley 546/ 99: vivienda y UVR. Avaluo hipotecario
-Ley 550/99: avaluos para sociedades
-Decr. 422/00: peritos y avaluos para bancos
-Decr. 466/00: tarifas de avaluos para bancos
-Circular 045/01 de la Contaduria: valorar activos
-Avaluos IGAC: administrativos
DECRETO 2150 /95
• ART. 27 : Avaluo de bienes inmuebles: Los avaluos de bienes inmuebles que deban realizar las entidades publicas o que se realicen en actuaciones administrativas, podran ser adelantados por el IGAC o por cualquier persona natural o juridica de carácter privado, que se encuentre registrada y autorizada por la Lonja de Propiedad Raiz del lugar donde esté ubicado el bien para adelantar dichos avaluos.
• Paragr : Si la entidad publica escoge la opcion privada, correspondera a la Lonja determinar en cada caso la persona natural o juridica que adelante el avaluo de bienes inmuebles.
AVALUOS para LEY 388/97
• ENAJENACION VOLUNTARIA
• EXPROPIACION FORZOSA
• EXPROPIACION ADMINISTRATIVA
• CALCULO DE PLUSVALIAS
• Transferencia de Derechos de Construccion
• Valoracion en PLANES PARCIALES
ENAJENACION
VOLUNTARIA
• ART. 61: El precio de adquisicion sera IGUAL al valor comercial determinado por el IGAC, la entidad que
cumpla sus funciones (Catastro), o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el decreto 2150/95, de
conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avaluos
expida el gobierno. El valor comercial se determinara
teniendo en cuenta la reglamentacion urbanistica
municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relacion con el inmueble a adquirir y en
Anuncio del proyecto
• Art. 61, paragr 1: Al valor comercial al que se
refiere el presente articulo, se le descontara el
monto correspondiente a la plusvalia o mayor
valor generado por el anuncio del proyecto u obra
que constituye el motivo de utilidad publica para
la adquisicion, salvo el caso en que el propietario
hubiere pagado la participacion en plusvalia o la
contribucion de valorizacion ,según sea el caso.
Parametros para los avaluos
• Paragr 2 : Para todos los efectos de que trata la presente ley el gobierno nacional expedira un reglamento donde se
precisaran los parametros y criterios que deberan observarse para la determinacion de los valores comerciales basandose en factores tales como la
destinacion economica de los inmuebles en la zona
geoeconomica homogenea, localizacion, caracteristicas y usos del inmueble, factibilidad de servicios publicos,
vialidad y transporte.
• Se producen los decretos 1420/98 y resolucion IGAC 762/98 y 149/02.
Expropiación Forzosa
• Determinacion del avaluo pericial por el juez.
Reglamentacion actual en proceso.
• Art 62, 6. : La indemnizacion que decretare el juez
comprendera el daño emergente y el lucro cesante.
El daño emergente incluira el valor del inmueble
expropiado, para lo cual el juez tendra en cuenta
el avaluo comercial elaborado de conformidad
con lo aquí previsto.
• El avaluo para enajenacion voluntaria es clave
para el proceso expropiatorio tambien.
Expropiacion via administrativa
• Art 67 : Indemnizacion y forma de pago. En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiacion se debera indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocera a los propietarios, el cual SERA IGUAL al
avaluo comercial que se utiliza para los efectos previstos
en el art 61. Igualmente se precisaran las condiciones para
el pago del precio indemnizatorio, las cuales podran
contemplar el pago de contado o el pago entre un 40% y 60% del valor al momento de la adquisicion voluntaria y el valor restante en 5 contados anuales sucesivos o iguales
CALCULO DE PLUSVALIA
• Plusvalia por incorporación al perímetro
urbano.
• Plusvalía por mayor aprovechamiento
(aumento de edificabilidad)
• Plusvalía por cambio de uso
• Plusvalía por obras públicas
Plusvalia en zonas de expansion
• Art 75 : Efecto plusvalia resultado de la
incorporacion del suelo rural al de expansion
urbana o de la clasificacion de parte del suelo
rural como suburbano. Cuando se incorpore suelo
rural al de expansion urbana :
• 1- Se establecera el precio comercial de los
terrenos... antes de la accion urbanistica
generadora de la plusvalia. Se hará una vez se
expida el acto administrativo que define la nueva
clasificación del suelo.
2- Una vez se apruebe el PLAN PARCIAL o las
normas específicas de las zonas, mediante las cuales
se asignen usos, intensidades y zonificacion, se
determinará el nuevo precio comercial de los terrenos
comprendidos en estas zonas ... Este precio se
denominará nuevo precio de referencia.
Incluso si es urbano y no hay posibilidad de
servicios ni infraestructura urbana debe valorarse
por el uso real permitido. Ej: caso de la franja
Precio en expansion urbana
• Art 22, res. 762: Plusvalia por incorporacion del suelo rural al de expansion urbana o clasificacion de parte del suelo rural como suburbano. “Se realiza investigacion de los precios del terreno aplicando la metodologia de
investigaacion de mercado planteada anteriormente,
teniendo en cuenta la condicion de tierra rural, o sea con
caracteristicas agronomicas, las aguas, la pendiente, la ubicación y en general la productividad y potencialidad del suelo visto en terminos de explotacion agricola o pecuaria”.
• Comparar con zonas similares en el municipio.
Transferencia de derechos
• Compensacion de inmuebles conservacion
arquitectonica, historica o ambiental por la
carga de protección (art 48)
• Fondos de Compensacion Municipal
• Zonas generadoras y receptoras de mayor
indice de edificabilidad.
Derechos adicionales de
construccion y desarrollo
• Emision de Titulos Valores de DCD (art 88)
• Unidad de medida: Derechos Adicionales
Basicos (DAB)
• Matriz de valores entre zonas generadoras y
receptoras relacionando los Precios de
Referencia por Aprovechamiento (P.R.A.)
• Correlacionar la TDCD y otros
Valoracion en Planes Parciales
• Determinar precios iniciales antes de la
norma urbana (precios rurales o expansion)
• Calculo de las cargas: cesiones gratuitas,
redes de servicios, vias, equipamiento.
• Estimacion del beneficio: valoracion de los
terrenos utiles según usos y edificabilidad
esperada y permitida por la norma
DECRETO 1420/98
• Reglamenta avaluos para enajenacion
forzosa
• Adquisicion por enajenacion voluntaria
• Valor por expropiacion judicial
• Inmuebles expropiacion via administrativa
• Avaluos para Plusvalia
• Transferencia de Derechos de construccion
• Compensaciones por afectacion
Definicion de Avaluo (art.2)
• Se entiende por valor comercial de un
inmueble el precio mas probable por el cual
este se transaria en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarian
libremente, con el conocimiento de las
condiciones fisicas y juridicas que afectan
el bien.
Zona geoeconomica homogenea
• Caracteristicas similares en: - Topografia
• Normas urbanisticas
• Servicios publicos domiciliarios
• Redes de infraestructura vial
• Tipologia de las construcciones
• Valor por unidad de area de terreno
• Areas morfologicas homogeneas
• La estratificacion socioeconomica
Avaluo y normas urbanisticas
• Art 7: “El potencial de edificacion sera el predominante en la zona geoeconomica homogenea o en la zona
homogenea fisica”
• Art 13: El avaluo debera incluir “copia de la
reglamentacion urbanistica vigente en el municipio o distrito, en la parte que haga relacion con el inmueble objeto del avaluo.”
• Art 14: El avaluador es responsable “de la concordancia de la reglamentacion urbanistica que afecte o haya
afectado el inmueble objeto del predio en el momento de la realizacion del avaluo”
Criterios para el avaluo
• Debe especificarse el metodo utilizado y el valor
comercial independizando los factores (lote, mejoras, etc) Art.20
• Para definir el valor comercial debe tenerse en cuenta “la reglamentacion urbanistica vigente al momento del
avaluo en relacion con el inmueble objeto del mismo (art.21)
• “La destinacion economica del inmueble” • “La estratificacion socioeconomica del bien”
• La compensacion por rentas (en inmuebles productivos) se calculara hasta por 6 meses.
Criterios para avaluar el terreno
• Articulo 22 decreto 1420:
• Aspectos fisicos: area, ubicación, topografia, forma • Suelo urbano, rural, expansion, suburbano, proteccion • Normas urbanisticas vigentes para el predio o zona • Tipo de construcciones en la zona
• Dotacion de redes y servicios publicos, vias y transporte • En zonas rurales: caracteristicas agrologicas del suelo y las
aguas
Criterios para las construcciones
• El area existente autorizada legalmente
• Elementos de estructura y acabados
• Edad de los materiales
• Estado de conservacion fisica
• Vida util economica y tecnica remanente
• Funcionalidad del inmueble
Metodos aplicables
• El método de comparacion o de mercado, el de
renta o capitalizacion por ingresos, el de costo de
reposicion y el residual. La determinacion de las
normas metodologicas sera materia de la
resolucion 762/98.( art. 25)
• Cuando las condiciones del inmueble objeto del
avaluo permitan la aplicación de uno o mas de los
metodos enunciados, el avaluador debe realizar
las estimaciones correspondientes y sustentar el
valor que se determine. (art. 26)
METODOS
VALUATORIOS
•COMPARATIVO
• DEL COSTO
• RESIDUAL
• DE LA RENTA
• DE CAPITALIZACION
METODOS
AVALUATORIOS
•COMPARATIVO
• DEL COSTO
• RESIDUAL
• DE LA RENTA
• DE CAPITALIZACION
1.
METODO COMPARATIVO
1.
METODO COMPARATIVO
¡ No confundir con la comparación
entre los precios de la oferta !
Se basa en comparar los
elementos del inmueble avaluado
con similares de otros inmuebles.
Se requiere aplicar la estadística y los
procedimientos de homogeneización.
a) Reducción a precio de contado:
contado para el vendedor no comprador.
b) Factor de fuente:
el propietario,
incrementa el precio entre el 10 y 15 %.
Factor de fuente de 0.85 a 0.9.
c) Factor de ubicación: Z.G.H.
d) Los siete factores propios del lote
:
Fondo, frente, forma, tamaño, proporción,
esquineros, topografía e integración.
Resol. 762/98: METODOS
• Art. 1: METODO DE COMPARACION O MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto del avaluo. Tales ofertas o
transacciones deberan ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacion del valor comercial.
• Aplicar tecnica de la HOMOGENEIZACION. • Preferible las transacciones recientes
2.
METODO DEL COSTO
2.
METODO DEL COSTO
Se aplica a
construcciones, obras
de infraestructura,
mejoras y adiciones.
Este método parte del
presupuesto económico
para obtener el costo de
reposición (precio de
nuevo) de un bien
Costo de Reposicion:
construcciones y mejoras
• Art. 3: Es el que busca establecer el valor comercial del
bien objeto de avaluo a partir de estimar el costo total para
construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto
de avaluo, y restarle la depreciacion acumulada. Al valor asi obtenido se le debe adicionar la UTILIDAD.
• Para Depreciacion recomienda el Metodo de Ross-Heideck (tablas de Fitto y Corvini) que aplica edad y estado de
conservacion.
• En construcciones populares existen prototipos de Construdata y Camacol. En mejoras y construccion
3.
METODO RESIDUAL
3.
METODO RESIDUAL
Obtiene el valor del
terreno como “residuo” o
saldo entre el precio de
venta del inmueble
restándole la utilidad y el
costo directo e indirecto
Metodo Residual o Potencial de
desarrollo
• Art. 4: “Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccion,
acorde con la reglamentacion urbanistica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el
terreno objeto del avaluo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del
proyecto constructivo. Es indispensable que ademas de la
factibilidad tecnica y JURIDICA se evalue la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo
4.
METODO DE LA RENTA
4.
METODO DE LA RENTA
Este método permite llegar al valor del inmueble
a partir de la renta líquida que produce. También
se lo conoce como Método de la renta
Directo.
0.5% Vt < Renta < 1.5% Vt;
Tendencia al 1%Vt
VIVIENDA:
Estratos altos: 0.7%Vt
Estratos medios: 0.8%
Estratos bajos: 1%Vt
Comerciales: tasas entre
5.
METODO DE CAPITALIZACION
5.
METODO DE CAPITALIZACION
Utiliza la capitalización de todas las rentas
futuras de un inmueble o negocio
trayéndolas a valor presente utilizando los
conceptos de las matemáticas financieras.
Este es el método de la renta
Indirecto
aplicada a obras especiales como hoteles,
hosterías, salas de cine, estaciones, etc..
Parametros Normativos
• Art 7: “Cuando la norma de uso defina tamaño minimo para adelantar construcciones es indispensable comparar dichos parametros legales con el del predio para determinar el
precio.”
• “Uso. Es indispensable tener en cuenta el uso que se le este dando al bien para compararlo con el legalmente permitido, pues cuando el uso no corresponda al permitido, se
manifestara esta situacion en un menor valor del bien.” • “Cuando se emplee el metodo de comparacion o de
mercado y se requiere utilizar ofertas o transacciones recientes, la informacion obtenida debera someterse a procesamiento estadistico”
Aplicación de los metodos
• Art 10: deben indicarse de donde salieron las ofertas. • Art. 11: Debe aplicarse el promedio aritmetico y medidas
de dispersion (varianza y desviacion estándar). Si la
variacion es inferior al 15% el promedio es aceptable.
• “Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las construcciones y se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresion, sera necesario hacer el ajuste para tres ecuaciones “(ej: lineal, parabolica, logaritmica, etc)
• Art 12: Metodo de reposicion a nuevo • Art 13: Aplicación del metodo residual
Avaluos masivos para VIS
• Art 19: establece el método masivo para valorar el terreno y la construccion. Se utilizan metodos de puntaje
(catastral) y ajustes de regresion para los datos. Se requieren minimo de 15 datos por zona. La variable dependiente es el precio y la independiente es la
calificacion o puntaje.
• Para los terrenos se toman zonas homogeneas fisicas vigentes en los ultimos dos años. Debe analizarse la titularidad (ocupacion, posesion) que desvaloriza al
inmueble. Las muestras deben ser representativas (3 o5) y la dispersion no mayor del 15% del promedio.
Otras disposiciones
• Decr 1420,Art 30: Cuando el inmueble objeto del avaluo cuente con obras de urbanizacion o construccion
adelantadas sin el lleno de los requisitos legales, estas no
se tendran en consideracion para la determinacion del valor comercial y debera dejarse expresa constancia de tal
situacion en el avaluo.
• Art 29: Banco de datos de informacion: Las lonjas
informaran acerca del precio de los inmuebles que hayan avaluado en aplicación del presente decreto. Tendran la misma informacion a disposicion de los observatorios inmobiliarios municipales que se conformen.
Valor de terrenos de
conservacion y proteccion
• Art 2, decr 151/98: “Se entiende por conservacion el tratamiento urbanistico que por razones ambientales,
historicas o arquitectonicas limita la transformacion de la
estructura fisica de areas del municipio…”
• Art 21, resol 762: Para determinar el valor comercial del suelo del inmueble limitado por conservacion. “En caso que solo sea parcial se calcula el precio de terreno por el
metodo residual tomando en cuenta el desarrollo permitido
o las rentas o ingresos potenciales que dicho uso pudiera generar. En caso que sea total deberan realizarse encuestas con personas especializadas”
Avaluo en zonas rurales (art 27)
• 1. Clasificacion de los suelos según capacidad y aptitud • 2. Fuentes de agua y disponibilidad
• 3. Vias internas y de acceso • 4. Topografia
• 5. Clima: temperatura, lluvias, etc • 6. Posibilidades de adecuacion
• 7. Cultivos: tipo, densidad y estado. Aplicar el metodo de flujo de caja descontado (utilidades futuras). Si son
bosques aclarar si son comerciales o de proteccion. • Aplicar homogeneizacion a los datos
Rondas de rios y zonas de
proteccion
• Decreto 2811/74 (codigo de recursos naturales): art 83: estos bienes son intocables y no generan ningun uso al propietario. Los municipios o la CAR los delimitan.
Examinar si los derechos adquiridos son anteriores a 1974. • Para zonas Rurales se aplica un Factor que depende del
uso: plantación, cultivo transitorio, ganaderia.
• Si es urbano el metodo propuesto por Catastro Distrital parte del Valor rural y aplica un factor que depende de la ubicación dentro de la ciudad más las mejoras urbanisticas • Si está legalizado se aplica el valor comparativo del barrio
Zonas de proteccion y reservas
hidricas
• El decr 151/98 establece un Valor Virtual o compensacion. El municipio debe definir la generacion de derechos
• Zonas de proteccion bosque nativo tienen el Metodo de
Valoracion Contingente. Muy dificil de aplicar en nuestro
medio por su costo y manejo matematico. Puede aplicarse también el Valor de uso directo. Es el TECHO del avaluo. • Metodo del recurso hidrico alterno. Es mejor pero
presenta estimaciones de costo dificiles de hacer.
• DAMA tiene una propuesta basada en el Valor agricola más mejoras ambientales por puntaje. El valor agricola por analogia es el PISO del avaluo.
CONCLUSIONES
• En zonas urbanas y zonas rurales la aplicación de los metodos es relativamente facil y solo se debe llegar a un valor por mercado o por otras tecnicas.
• En zonas de proteccion y rondas de rios se pueden
presentar dos valores: el de transacciones con ignorancia de la norma y el legal por el uso permitido.
• En zonas de expansion pueden existir dos valores: el de oferta que consagra la especulacion por el cambio de uso a urbano y el normativo por el uso actual rural. Si existen transacciones se genera un precio de mercado aunque el valor potencial normativo sea diferente. El Estado solo puede aceptar el valor que da la norma..
Problemas para la entidad publica
• En rondas de rios, suelo de proteccion y expansion urbana, si no hay transacciones la oferta distorsiona el valor
comercial. Pero el valor normativo estaria muy distante de la expectativa del propietario y la enajenacion voluntaria no se daria. Habria que acudir a la expropiacion forzosa. • La entidad publica no puede pagar un precio de oferta
especulativo sino el valor que tiene con base a la ley 388. Al señalar el perito los dos valores debe definir cual es el Valor para el Estado según las normas vigentes. El valor para el Estado es diferente a las expectativas privadas.
