TEMA 8 CONTRATOS EN PARTICULAR. COMPRAVENTA Y PERMUTA.
ARRENDAMIENTO DE COSAS, PRÉSTAMO Y COMODATO.
COMPRAVENTA
Está regulada en el CC del art 1445, que lo define, al 1537.
Se considera un contrato-tipo y por ello sus preceptos se aplican con frecuencia a los demás contratos de prestaciones recíprocas, aunque existen leyes que regulan contratos de compraventa especiales.
El contrato de compraventa es un contrato entre dos personas que se comprometen una a entregar una cosa y otra a entregar una cantidad a cambio por esa cosa. Las características del contrato de compraventa son:
- Consensual (art. 1450).
- Bilateral, ya que surgen obligaciones recíprocas para ambas partes.
- Oneroso, ya que ambas partes buscan recibir algo a cambio con la firma del contrato.
- Traslativo del dominio, ya que la persona que compra se convierte en nuevo propietario de la cosa vendida al transmitirle la propiedad el vendedor al comprador. Existen algunas excepciones, como la venta de cosa ajena.
- Típico, ya que viene regulado en el Código Civil.
- No formal o no solemne.
Los elementos objetivos del contrato de compraventa son la cosa y el precio.
La cosa puede ser de cualquier clase, con los requisitos de posible, lícita y determinada.
El precio es la obligación principal del comprador, pagar el precio.
- Ha de ser verdadero o real, ya que si no se consideraría simulación, como realizar una donación imitando una compraventa.
- Ha de ser cierto, acordado de mutuo acuerdo entre comprador y vendedor, aunque puede haber excepciones (art. 1447-1448), ya que se puede dejar el precio al arbitrio de un tercero. O también puede ser que el precio quede determinado al valor de un determinado índice o valor bursátil.
- No puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes (art. 1449).
- Debe consistir en dinero o signo que lo represente, como talones o pagarés.
El precio no tiene porqué ser justo, ya que las cosas valen lo que se paga por ellas y el precio lo marca el mercado, aunque en algunas comunidades, como Navarra o Cataluña, puede rescindirse un contrato si por una cosa se ha pagado más de la mitad de lo que cuesta. Se conoce como rescisión por lesión ultradimidium.
El precio tampoco ha de ser legal, ya que lo que se pague por la cosa vendida estará marcado por el mercado y no puede ser ilegal. Si el precio está fijado por ley, como el de las mascarillas, si se venden por un precio superior el contrato podría ser anulable.
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador suele entregar al vendedor al celebrarse el contrato.
Las arras penitenciales permiten desistir del contrato (precio del desistimiento), pero el comprador no recibirá el dinero de vuelta si lo rescinde él. Sin embargo, si el contrato lo rescinde el vendedor, tendría que devolver de vuelta el dinero al comprado el doble de lo que le dio.
Normalmente, las arras pueden configurarse como confirmatorias (anticipo precio), una manera de comprometerse a realizar el contrato y anticipar una cantidad como adelanto y se descontará del precio.
Si existen dudas sobre si las arras son penitenciales o confirmatorias, la jurisprudencia establece que las arras se considerarán confirmatorias si no se dijo lo contrario.
Las obligaciones del vendedor (art. 1461-1499) son conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia (art. 1094) y entregarla y responder por saneamiento (art.
1461).
Entrega o tradición o traditio (formas:
1. Poner la cosa en poder y posesión del comprador (art. 1462, 1º).
2. Otorgamiento escritura pública (art. 1462, 2º).
3. Si es cosa mueble, entrega de llaves donde están (art. 1463).
La primera es una traditio real y las otras dos son una traditio ficta.
La obligación de saneamiento es la responsabilidad que asume el vendedor frente al comprador respecto a la posesión del objeto vendido y de su idoneidad para el uso que le es propio. El vendedor debe responder al comprador de (art. 1474):
- La posesión legal y pacífica de la cosa (evicción).
- Los vicios y defectos ocultos que tuviese la cosa vendida (vicios ocultos).
La evicción consiste en que la cosa comprada pasa a ser propiedad de un tercero en virtud de una sentencia. Los requisitos para que se produzca son:
- Privación total o parcial por sentencia firme de la cosa.
- En virtud de un derecho ajeno anterior a la compra.
- Notificación al vendedor (art. 1481).
Si la evicción tiene lugar, el vendedor restituirá el precio de la cosa comprada al comprador al precio que tenga la cosa en el momento de la evicción y más (leer art.
1478).
Los vicios ocultos consisten en que la cosa vendida tiene defectos no visibles que la hacen impropia para su uso. Los requisitos para que responda el vendedor son (art.
1484):
- Que el vicio no esté a la vista o que el comprador no sea experto en lo que compra.
- Que el defecto haga inútil la cosa para su uso o lo disminuya notablemente.
Los efectos son:
- Si el vendedor es de buena fe, el comprador puede optar entre desistir del contrato (acción redhibitoria) o rebajar el precio (acción quanti minoris) (art.
1486, 1º).
- Si el vendedor es de mala fe porque conoce los vicios, el comprador puede optar por las dos acciones anteriores y además podrá exigir daños y perjuicios si opta por la resolución (art. 1486, 2º).
El plazo para exigir esta responsabilidad son 6 meses desde la entrega (art. 1490).
Existen reglas especiales en la venta de ganado y animales.
Las obligaciones del comprador (art. 1500-1505) son pagar el precio en el tiempo y lugar fijados en el contrato, que es la obligación principal. En otro caso, se pagará en el tiempo y lugar en que se haga la entrega (art. 1500).
LA PERMUTA
Está regulada por el CC en los arts. 1538-1541). Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra (art. 1538). No es más que un trueque. Si el precio de venta es parte en dinero y parte en otra cosa, se considerará permuta o compraventa según el art. 1446:
- Se considera permuta si el precio de la cosa excede a la cantidad de dinero.
- Se considera compraventa si la cantidad de dinero es mayor que el valor de la cosa.
DONACIÓN
La donación es un contrato basado en la generosidad por el cual una parte, el donante, dispone de una cosa en favor de la otra, el donatario, sin contraprestación (art. 618).
Las características de la donación son:
- Es consensual (art. 623 y 630), ya que no se perfecciona hasta que el donatario acepta la donación.
- Unilateral, ya que sólo genera obligaciones en una de las partes, el donante.
- Gratuito, ya que no existe una contraprestación.
- Traslativo del dominio en su totalidad, no existen excepciones como en la compraventa.
- Solemne, en el caso de los inmuebles.
Pueden ser objetos de donación todos los bienes del donante siempre que éste se reserve lo necesario para vivir (art. 634).
Se prohíbe expresamente la donación de:
- Bienes futuros (art. 635).
- Más de lo que se pueda dar o recibir por testamento (art. 636) a fin de salvaguardar el derecho de los legitimarios. En caso contrario, la donación se considerará como inoficiosa y se tendrá que rebajar la cantidad donada.
La donación es un contrato revocable, y podrá quedar sin efecto por la voluntad del donante en los siguientes casos:
- Supervivencia o superveniencia de hijos (art. 644). La supervivencia se refiere a que resulte vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto cuando hizo la donación, y la superveniencia se refiere a que el donante tenga, después de la donación, hijos, aunque sean póstumos.
- Ingratitud del donatario por conducta contraria al donante en los tres casos señalado en el art. 648.
- Incumplimiento de las cargas o condiciones que el donante le impuso (art. 647).
La donación de bienes muebles puede hacerse verbalmente o por escrito (art. 632).
La donación de bienes inmuebles ha de hacerse en escritura pública (art. 633).
ARRENDAMIENTOD DE COSAS EN EL CC
La definición de arrendamiento viene recogida en el art. 1543 del CC. Se define como el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar a la otra el uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Las características del contrato de arrendamiento son:
- Consensual.
- Oneroso.
- Bilateral.
- No formal.
- Temporal, ya que no se admite a perpetuidad.
- De tracto sucesivo, ya que su ejecución es prolongada en el tiempo.
Los bienes fungibles que se consumen con el uso no se pueden arrendar.
Las obligaciones del arrendador son:
- Entregar la cosa objeto del contrato.
- Hacer las reparaciones necesarias.
- Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa.
Las obligaciones del arrendatario son (art. 1555):
- Pagar el precio en los términos convenidos.
- Usar la cosa como un diligente padre de familia.
- Avisar al arrendador de toda usurpación o daño que sufra la cosa y necesidad de reparaciones (art. 1559).
- Responder del deterioro de la cosa por su culpa (art. 1563).
- Devolver la cosa tal como la recibió (art. 1561).
La extinción del contrato de produce cuando vence el plazo o por la resolución por incumplimiento de las obligaciones de las partes.
EL ARRENDAMIENTO EN LEYES ESPECIALES
Las normas vistas antes en el CC solo se aplican a los contratos de arrendamiento que no estén regulado por leyes especiales, aunque sí con carácter supletorio, por las lagunas que puedan existir en estas leyes especiales.
La ley de arrendamientos urbanos o LAU de 1994 contiene una modificación importante en duración por ley de 2018 (pasa de 3 años a 5 años el período mínimo del arrendamiento). No todos los arrendamientos de vivienda están sometidos a la LAU, como por ejemplo los arrendamientos suntuarios, que son arrendamientos de grandes sumas de dinero, como por ejemplo un piso en el barrio de Salamanca por 10.000 euros al mes. Interesa resaltar las siguientes cuestiones:
- Distinción entre arrendamiento de vivienda y de uso distinto de vivienda.
- Establece una duración mínima de 5 años en el arrendamiento de vivienda, que son 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
- Renta libremente pactada, aunque no en toda España, pero no se puede exigir pago anticipado de más de una mensualidad y la actualización está limitada.
- Subrogación mortis causa a favor de determinadas personas, es decir, que otra persona suceda a la persona que era arrendador aunque ésta persona no quiera.
- El arrendamiento debe prestar fianza. Una mensualidad en vivienda y dos mensualidades en arrendamiento distinto de vivienda.
Existe también una Ley de arrendamientos rústicos.
PRÉSTAMO Y COMODATO
La definición y las clases vienen recogidas en el art. 1740 del CC. Puede ser:
- Comodato, si una de las partes entrega a otra alguna cosa no fungible para que haga uso de ella durante un período de tiempo y se la devuelva. Es esencialmente gratuito.
- Préstamo, si una de las partes entrega dinero u otra cosa fungible con condición de devolver otro tanto de la misma especia y calidad. Puede ser gratuito o con pacto de pagar interés.
Al simple préstamo se le llama también mutuo (art. 1753, 1755 y 1756).
El contrato de préstamos es:
- Gratuito, salvo en el mutuo con intereses, lo que le distingue del arrendamiento de cosas.
- Real, ya que para su perfección se necesita la entrega de la cosa que constituye su objeto.
- Unilateral, ya que sólo crea obligaciones a cargo del prestatario - No formal.
Las obligaciones del comodatario son:
- Conservar la cosa con la diligencia de un buen pare de familia (art. 1094).
- Devolver la cosa a la terminación del préstamo (art. 1747).
- Satisfacer los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y conservación de la cosa prestada (art. 1743).
El comodatario responde por caso fortuito en los dos supuestos de los arts. 1744 y 1745:
- Si destina la cosa a un uso distinto de aquel para el que se prestó o si la conserva en su poder por más tiempo del convenido.
- Si la cosa prestada se entregó con tasación.
Sin embargo, no responde de los deterioros por el solo efecto del uso y sin culpa suya (art. 1746).
Las obligaciones (eventuales) del comodante vienen recogidas en los arts. 1751 y 1752:
- Debe abonar los gastos extraordinarios causados durante el contrato para la conservación de la cosa prestada, siempre que el comodatario lo ponga en su conocimiento antes de hacerlos, salvo cuando fueran tan urgentes que no puede esperarse el resultado del aviso sin peligro.
- Debe responder de los vicios de la cosa prestada si los conocía y no se los hizo saber al comodatario.
El comodante no puede reclamar la cosa prestada antes del uso para que la prestó, salvo urgente necesidad (art. 1749).
El precario es una modalidad de comodato en el que si no se pactó el tiempo y el uso de la cosa prestada el comodante puede reclamarla a su voluntad (art. 1750).
