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Sandra Devia Gutierrez
sdevia@brc.com.co
Camilo de Francisco V.
cdfrancisco@brc.com.co
Comité Técnico: 27 de Agosto de 2009
Acta No: 186
PATRIMONIO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS PEI
ADMINISTRADO POR ESTRATEGIAS CORPORATIVAS S.A.
BRC INVESTOR SERVICES S. A REVISIÓN PERIÓDICA (Tramo I y II)
EFICACIA EN LA GESTIÓN DE
PORTAFOLIOS G aaa (Triple a)
Cifras a Julio de 2009:
Valor Total del programa: $500.000 millones.
Grupo de activos que componen el tramo uno, dos y tres del patrimonio: 19
HISTORIA DE LA CALIFICACION:
Calificación Inicial Tramo III: Junio 09: G aaa Revisión Periódica Tramo I y II: Octubre 08: G aaa
Revisión Periódica Tramo I y Calificación inicial Tramo II: Octubre/07: G aa Calificación inicial tramo I: Diciembre /06: G a Inicial
La información contenida en este documento se basa en el contrato de fiducia, el prospecto de colocación y demás información remitida por parte de Estrategias Inmobiliarias EC S.A.S. en su condición de Administrador Inmobiliario y de Fiduciaria Corficolombiana S. A. en su condición de Agente de Manejo.
1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
La calificación de G aaa otorgada al Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI), indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares son excelentes.
La calificación otorgada al Patrimonio Estrategias Inmobiliarias se encuentra fundamentada en el positivo desempeño en términos de rentabilidad resultado de la consistencia del cumplimiento de los planes definidos desde el inicio del PEI, la alta calidad y experiencia de los agentes participantes del proceso y el fortalecimiento de la estructura administrativa. Lo anterior demuestra
una adecuada gestión del patrimonio, así como un alto grado de efectividad en la estrategia de inversión, lo cual ha permitido consistencia en el flujo de caja, la
generación de retornos (18,36%1) por encima a los
ofrecidos inicialmente por el vehículo (15,5%) y una relación de rentabilidad/riesgo superior a cualquier otro fondo o portafolio de inversiones inmobiliarios existente en el mercado. A la fecha la administradora ha entregado rendimientos distribuibles por más de
$30.000 millones.
Al cierre del primer semestre del 2009, la rentabilidad promedio2 obtenida por el PEI fue de 27,28% con un coeficiente de variación3 de 5,81%, que se compara favorablemente frente a una rentabilidad de 13,3% y 38,8% de coeficiente de variación del benchmark.
1 Rentabilidad del PEI en términos efectivos anuales. Desde el inicio
del PEI hasta el 24 de junio de 2009.
2 Promedio de la rentabilidad a 180 días.
3 Medido como la desviación estándar sobre el promedio de la
Este positivo desempeño del patrimonio frente al grupo de pares comparables se vio reflejado en el valor del
information ratio4 el cual pasó de 1,59 en marzo del
2009 a 2,23 en junio del 2009. No obstante, para el
mantenimiento de la presente calificación la agencia calificadora hará seguimiento a la evolución de la rentabilidad de los títulos de tal forma que continúe superando su nivel objetivo ofrecido inicialmente a los inversionistas de 15,5% y mantenga un desempeño
superior al benchmark establecido por BRC
Un aspecto positivo del PEI es una rentabilidad5 constante y superior a la estimada por el administrador al inicio de la operación. Factores como estabilidad de los ingresos por el excelente perfil crediticio de los arrendatarios y continuo seguimiento a la estrategia de inversión reducen el nivel de exposición de la estructura a riesgos de tipo operativo. Al cierre del primer semestre del
2009, la rentabilidad6 acumulada del PEI (tramos I y
II) es de 18,36% (E.A.) influenciado positivamente por la baja volatilidad de los ingresos, la tendencia de valorización de los activos inmobiliarios en el mediano y largo plazo y el comportamiento histórico de la rentabilidad. La evolución de estos factores permite anticipar la continuidad de generación de retornos superiores a los ofrecidos inicialmente por la Administradora (15,5%).
4 Information ratio mide la rentabilidad extra obtenida por el fondo
como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el grupo de pares. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su grupo de comparación, con una volatilidad menor.
5 Dada por los ingresos por concepto del pago de cánones de
arrendamiento de los activos y por la valorización de los activos principalmente.
6 La rentabilidad de los títulos está dada por la valorización de los
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PORTAFOLIOS-Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en
El Patrimonio de Estrategias Inmobiliarias conserva una baja transaccionalidad secundaria, la cual se ha visto mitigada en el pasado gracias a la alta demanda de los inversionistas de las pasadas emisiones (4,53 veces para el tramo I y de 11,88 veces para el tramo II). Sin embargo, en el futuro se espera incrementar su negociabilidad por la colocación del tercer tramo en el mercado principal y lograr una mayor diversificación de sus inversionistas. Durante la
historia de vida del PEI la liquidez de estos títulos ha sido limitada, ya que los inversionistas son fondos de pensiones quienes tienden a conservar en el largo plazo sus inversiones restringiendo su capacidad de negociación.
El PEI, cuenta con políticas definidas de diversificación por tipo de activo, por ubicación geográfica y por arrendatario, los cuales se empiezan a cumplir con la adquisición de los activos incluidos en la emisión del tercer tramo.
El cumplimiento de estos indicadores supone una reducción del grado de exposición al riesgo de vacancia de los inmuebles, lo que garantiza una mayor estabilidad y sostenibilidad del flujo de recursos en el tiempo, así como los rendimientos a ser distribuidos a los inversionistas.
Desde el inicio del patrimonio, la Administradora ha venido robusteciendo la gestión de riesgos para mitigar su exposición y brindarle a los inversionistas mayor confianza y transparencia.
La implementación de mecanismos como sistemas de
control de prevención de lavado de activos7 para las
actuales y futuras adquisiciones y arrendatarios para continuar recibiendo oportunamente los ingresos por arrendamiento y la contratación de una firma de auditoría externa para auditar los estados financieros semestrales del PEI para el proceso de distribución de rendimientos.
En el último año, la Administradora junto con la Fiduciaria y el operador inmobiliario han venido desarrollando e implementando procesos en el PEI para optimizar el flujo de caja, garantizar la estabilidad comercial y la estabilidad física de los inmuebles. Para lograr lo anterior, se cuenta con un
conjunto de procedimientos e informes que les permite tener información actualizada y en línea, lo que generará un ahorro importante en términos de costos y tiempos y mayor capacidad para administrar un futuro crecimiento en el número de activos.
7 Contratación de una firma internacional: Kroll Associates, Inc
De acuerdo con la información registrada en las actas del Comité Asesor, presentaciones del Administrador Inmobiliario y reportes del operador inmobiliario, todas las partes del vehículo han cumplido de la manera prevista en el prospecto de colocación y en el contrato de fiducia con sus labores y funciones en el control, supervisión, administración, seguimiento y operación de los activos inmobiliarios y de las actividades relacionadas.
2. ESTRUCTURA DE LA TITULARIZACIÓN
La consecución de los recursos para la constitución del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (en adelante PEI) se inicia con la emisión de títulos respaldados por los derechos y obligaciones de los contratos de promesa de compraventa de los activos inmobiliarios previamente firmados con los propietarios de los bienes. El patrimonio autónomo únicamente comprará aquellas propiedades que ya se encuentren arrendadas (en caso contrario deberá contar con la aprobación del comité asesor) condición que busca garantizar la estabilidad de los ingresos una vez se haya realizado la inversión en el activo.
Con los recursos provenientes de las emisiones se ejecutan los contratos de compra venta, y los activos pasan a ser propiedad del patrimonio autónomo, estos inmuebles constituyen el portafolio de inversiones que conforma el PEI, y son administrados por un operador profesional que se encarga de todos los procesos operativos asociados al mantenimiento y funcionamiento de las instalaciones (vigilancia, aseo, administración entre otros).
Con la titularidad de los bienes el patrimonio autónomo recibe como principal ingreso las rentas de las mencionadas propiedades, las cuales se traducirán luego de cancelar todos los costos y gastos de emisión, administración y operación, en la parte principal de los rendimientos distribuibles, que a su vez, junto con la valorización o desvalorización de los activos, determinarán la rentabilidad de los inversionistas.
3. PRINCIPALES AGENTES DEL PROCESO 3.1 Comité Asesor
El Comité Asesor es el órgano director del patrimonio autónomo, encargado de tomar las principales decisiones relacionadas con la composición del portafolio (aprobación de compra y venta de inmuebles), emisión de nuevos tramos, endeudamiento financiero, designación de nuevos agentes de colocación, y la aprobación de todas las transacciones y operaciones realizadas en nombre del PEI.
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PORTAFOLIOS-Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en Está conformado por el representante legal de los
inversionistas, un representante de la administradora, el gerente general de la administradora, y dos
profesionales independientes8. El agente de manejo
puede asistir a todas las reuniones del comité asesor con voz pero sin voto. El Presidente es el representante de la administradora.
Si bien el Comité Asesor es la máxima instancia administradora del PEI, este debe responder ante la asamblea de inversionistas, quienes son los encargados de verificar el cumplimiento de las políticas de inversión establecidas en el prospecto de colocación y en el contrato de fiducia. A la fecha el comité no ha tenido cambios en su estructura y de acuerdo con las actas de las reuniones (efectuadas mensualmente) presentadas a la calificadora se evidencia el cumplimiento de sus funciones tanto del comité como del Administrador.
3.2 Administradora inmobiliaria
La Administradora inmobiliaria es la sociedad Estrategias Inmobiliarias EC S.A.S., compañía vinculada a la firma de banca de inversión Estrategias Corporativas S. A., originadora del vehículo. Encargada de la gestión permanente y continua del patrimonio autónomo en lo referente a la renovación y terminación de los contratos de compra venta y arrendamiento, a la elaboración de un plan estratégico para la administración del PEI, a la definición de estrategias de financiación y al monitoreo del mercado inmobiliario con el objetivo de maximizar los rendimientos de los inversionistas.
Es responsable de presentar ante el comité asesor (para su estudio y aprobación) todos los informes y propuestas concernientes al debido manejo del portafolio inmobiliario. El cumplimiento de sus funciones se evidencia en las actas del comité asesor y al seguimiento de las mismas.
Como complemento para la administración y el manejo del PEI, la compañía ha establecido dos comités: El comité de Inversiones y el Comité de Auditoría, los cuales están conformados por los directivos de la empresa y uno o varios miembros de la Junta Directiva. Estrategias Inmobiliarias ha desarrollado un Código de Buen Gobierno, el cual busca regular las diferentes relaciones entre la empresa y demás entidades en su calidad de Administrador, así como determinar el código de ética y conducta de los funcionarios de la organización. De la misma forma establece los
8 “quienes deberán tener una importante trayectoria en el sector
inmobiliario y cumplir con los criterios establecidos por la administradora y el representante legal de los inversionistas”.
diferentes mecanismos tendientes a administrar cualquier clase de conflicto de interés.
3.3 Estructurador
Estrategias Corporativas fue fundada en 1992 y desarrolla principalmente 3 líneas de negocios Finanzas corporativas, Mercado de capitales y Merchant Banking. La sociedad ha prestado servicios de asesoría financiera, tanto en Colombia como en varios países de América Latina, incluyendo a Venezuela, Ecuador, Perú, Panamá, México, el Salvador, Brasil, Argentina y Chile. Así mismo, ha sido contraparte de empresas norteamericanas, canadienses, mexicanas, españolas y brasileras y ha actuado como banca de inversión para varias multinacionales.
Una de las principales fortalezas del proceso la constituyen los actuales miembros de la firma, quienes cuentan con una experiencia acumulada de más de 40 años en negocios de banca de inversión y finca raíz a nivel nacional e internacional.
3.4 Operador Inmobiliario
La empresa de operación inmobiliaria (facility manager) RAIZ S. A., ha sido subcontratada por la Administradora para la prestación de los servicios relacionados con el mantenimiento y la operación de los inmuebles (servicios de vigilancia, aseo, reparaciones y administración entre otros). Cabe aclarar que si bien RAIZ es una entidad independiente, el responsable directo de los resultados de la operación inmobiliaria es la Administradora, es decir, Estrategias Inmobiliarias EC S.A.S.
RAIZ S.A (Operador Inmobiliario) desarrolló un aplicativo que le permite almacenar en forma electrónica la documentación de cada uno de los activos, es decir, los contratos, los avalúos, facturación, impuestos, entre otros, para consulta de los agentes de manejo como la Administradora, los asesores jurídicos (firma Brigard & Urrutia Abogados) y el mismo operador Inmobiliario. La documentación física de los activos se conserva en el agente fiduciario.
La Administradora asesorada por RAIZ desarrollo un formato de “Evaluación del estado actual del inmueble prospecto”, que le permite determinar parámetros y características físicas de los inmuebles potenciales en el proceso de compra de propiedades. Este formato pondera diferentes parámetros que van desde el arquitectónico y constructivo hasta sistemas hidráulicos y de seguridad, entre muchos otros. Lo anterior le permite a PEI contar con mecanismos que preserven y aumenten el valor de las inversiones lo que se verá reflejado en un beneficio para los inversionistas.
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3.5 Agente de manejo
El agente de manejo es la Sociedad Fiduciaria Corficolombiana S.A. y tiene a su cargo la administración y representación legal del patrimonio autónomo, la contratación de las colocaciones de nuevos tramos, la emisión de los títulos, y todos los trámites relacionados con la Superintendencia Financiera, el depósito central de valores, el registro nacional de valores y emisores, y en general actuar como contraparte para todas las operaciones relacionadas con el PEI.
A pesar que dentro de las obligaciones del agente de manejo estipuladas en el prospecto de colocación se tiene en cuenta la administración de las inversiones admisibles, la fiduciaria celebró un “Contrato de Administración Inmobiliaria” con Estrategias Inmobiliarias EC S.A.S., con lo cual esta última queda en potestad del manejo y la gestión del portafolio de activos, es decir del manejo del PEI.
El Agente de Manejo ha generado la información necesaria de acuerdo a lo previsto en el contrato de fiducia y ha liquidado y cancelado adecuadamente las distribuciones de rendimientos a los inversionistas. En el último año la Fiduciaria incorporó dos funcionarios de uso exclusivo para las operaciones del patrimonio con el fin de optimizar procesos y reducir la exposición a riesgos operativos. De esta forma, la implementación de procesos y procedimientos estandarizados le permiten a la Fiduciaria junto con la Administradora revisar los estados financieros mensuales del PEI y demás informes sobre el PEI mediante un comité de auditoría. Lo anterior permite anticipar que ante la emisión de un tercer tramo, donde el PEI incrementará tanto los activos como los arrendatarios, estarán soportados en procesos robustos de análisis de calidad de los activos y riesgo crediticio, así como en adecuados procesos administrativos y operativos.
3.6 Representante legal de los Inversionistas
Se ha designado los títulos a la Fiduciaria Colmena S.A., como representante legal de los inversionistas, sin embargo esta podrá ser reemplazada en cualquier momento por decisión de la Asamblea General de Inversionistas. Su principal función en relación al PEI será de la de defender y representar los intereses comunes o colectivos de los inversionistas, para lo cual cuenta con un puesto en el Comité Asesor. Encargado de citar las asambleas de inversionistas y realizar todos los informes derivados de las mismas.
3.7 Asesor legal
Se desempeña como asesor legal del proceso la firma Brigard & Urrutia Abogados quien cuenta con una amplia trayectoria y reconocimiento en la estructuración de procesos legales en el sector financiero.
“La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con la oportunidad suficiente por la disponibilidad del cliente y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de la Calificadora. Es necesario mencionar que se ha revisado
la información pública disponible para contrastar con la
información entregada por el Calificado.
Se aclara que la Calificadora de Riesgos no realiza funciones de Auditoría, por tanto, la Administración de la Entidad asume entera responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha
servido de base para la elaboración del presente informe.”
4. COMPOSICIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DEL PORTAFOLIO DE INVERSIONES
El prospecto de emisión y el contrato de fiducia estipulan los siguientes límites en la distribución del portafolio, los cuales debían ser cumplidos en un plazo no superior a 24 meses (2 años) a partir de la fecha de emisión (Febrero de 2007). Con la emisión del tercer tramo en el segundo semestre del 2009 el administrador tiene presupuestado disminuir la actual concentración geográfica para cumplir con todos los límites establecidos en el prospecto de emisión y el contrato de fiducia. La composición actual del portafolio de inversiones es la siguiente:
Límite por Arrendatario: Un arrendatario y sus
sociedades relacionadas no podrán exceder el 40% del Valor Promedio del Patrimonio Autónomo o de sus ingresos en un año calendario.
Gráfico 1. Composición por Arrendatario
63,19% 31,68% 17,33% 17,60% 8,82% 4,83% 9,13% 4,58% 10,08% 5,05% 20,93% 11,45% 20,97% 11,47% 5,91% 19,05% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
I Tramo I y II Tramo I, II y III Tramo
Exito CEET Cinemark Seguros del Estado Ciplas Banco de Crédito Deloitte Oficinas WBP Activo 1 tercer tramo Activo 2 tercer tramo Activo 3 tercer tramo Activo 4 tercer tramo Activo 5 tercer tramo Activo 6 tercer tramo Activo 7 tercer tramo Activo 8 tercer tramo
Fuente: Estrategias Inmobiliarias.
Límite por tipo de activo (Grandes Superficies, Bodegas, Oficinas, etc.): La concentración en un tipo
de activo no podrá exceder el 70% del valor del patrimonio o de sus ingresos.
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PORTAFOLIOS-Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en
Gráfico 2. Composición por tipo de activo
40% 20% 11% 28% 43% 25% 23% 25% 32% 9% 12% 7% 25% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
I Tramo I y II Tramo I, II y III Tramo
Centro Comercial Locales Comercialesl Bodega Oficinas Gran Superficie
Fuente: Estrategias Inmobiliarias.
Límite por ubicación: 70% en Bogotá, 50% en
Medellín y Cali y 30% en otras ciudades.
Gráfico 3. Composición por ubicación.
51% 74% 67% 49% 26% 20% 13% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
I Tramo I y II Tramo I, II y III Tramo Cali Medellín Bogotá
Fuente: Estrategias Inmobiliarias.
La conformación del tercer tramo supuso la compra de varios bienes inmuebles que permiten una mayor distribución geográfica de las inversiones del PEI. La compra de estos activos se hará a través de la obtención de recursos a través de la emisión del tercer tramo y con créditos puentes con bancos calificados entre AA y AAA con que cuenta el PEI que le permite apalancarse en los anticipos de promesa de compra venta de los activos y tomar oportunidades de mercado sobre activos frente a otros competidores.
Endeudamiento Financiero
De acuerdo al contrato de fiducia, el Patrimonio Autónomo, en desarrollo de su objeto, podrá obtener recursos en virtud de Endeudamiento Financiero con el propósito de (i) realizar mejoras a los Activos Inmobiliarios, (ii) financiar el Fondo de Operación y (iii) maximizar el retorno potencial para los Inversionistas. El valor total del Endeudamiento Financiero del Patrimonio Autónomo no excederá el treinta y cinco por ciento (35%) del Valor del Patrimonio Autónomo. A julio de 2009 este valor es de 15,68%.
5. CALIDAD DE LOS ARRENDATARIOS
Para el control del riesgo crediticio, la administradora diseñó una política de seguimiento la cual determina en primera instancia si la compañía arrendataria se encuentra o no calificada y si está en grado de inversión o especulación. Si la firma se encuentra calificada en grado de inversión por parte de una reconocida Agencia Calificadora no se toman medidas adicionales. Si por el contrario no se encuentra calificada o se encuentra en grado especulativo, el Administrador Inmobiliario procede a realizar un seguimiento trimestral de los principales indicadores financieros para determinar si éstos se encuentran en los niveles de alarma (previamente establecidos) y de ser así trasmitirle dichos resultados al Comité Asesor quién decidirá las
acciones pertinentes a tomar9.
BRC ha tenido acceso a los informes de riesgo crediticio presentados por Estrategias Corporativas al Comité Asesor en donde se evidencia el cumplimiento de la política de seguimiento crediticio, así como la no presencia de indicadores en los niveles de alarma para ninguno de los arrendatarios.
A continuación se presentan las calificaciones disponibles de los arrendatarios:
Tabla 1. Calificación de los arrendatarios:
Arrendatario Calificacion Entidad Calificadora
Calificados
Almacenes EXITO AAA Duff & Phelps de Colombia
Cinemark B Standard & Poors
Delima Mercer* BBB- Standard & Poors Banco de Crédito AA+ Duff & Phelps de Colombia
Mapfre A+ AM Best
* Calificación para Marsh Ɛt McLennan, compañía holding de Mercer
6. NIVEL DE RETORNOS Y RENTABILIDAD DEL PRODUCTO
El primer tramo de la emisión del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI) se colocó en el mercado de valores el día 27 de Febrero de 2007 por un monto de $107.605 millones, siendo demandado por el mercado en 4,53 veces. El segundo tramo del PEI se colocó en el mercado de valores colombiano el día 22 de noviembre del 2007 por un monto de $127.555 millones, demandado en primera instancia por los mismos inversionistas del primer tramo.
A julio del 2009, el desempeño financiero de este vehículo de inversión inmobiliaria fue positivo, donde el
9 Dentro de la política de seguimiento se encuentran contemplados
lineamientos que permiten determinar a qué arrendatarios se debe aplicar el análisis.
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– EFICACIA EN LA GESTION DE
PORTAFOLIOS-Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en
flujo de caja ajustado10 fue un 25,25% superior al
presupuestado, es decir, $2.769 millones adicionales, lo anterior debido a la combinación de factores como: una optimización en el gasto en inversión al postergar las inversiones programadas para el primer semestre de 2009 al segundo semestre del año y mantenimiento de activos, así como por ahorros importantes en los gastos operacionales por economías de escala que le han permitido obtener negociaciones favorables de las pólizas de seguros y descuento por pago anticipado de impuestos, entre otros. (Tabla 2). En el futuro se espera la continuidad de esta tendencia debido a la estandarización de procesos que ha implementado la Administradora que permite generar ahorros importantes de gastos y tiempos.
Tabla 2. Ejecución presupuestal a julio del 2009
jul-09 Proyectado Ejecutado %
Ingresos por arrendamiento 20.981 20.814 ‐0,80% Gastos Operativos 4.443 3.596 ‐19,06% Total Ingresos Operativos Netos 17.369 18.134 4,40% Gastos Administracion 2.700 2.101 ‐22,19%
EBITDA 14.491 16.009 10,48%
Rendimientos Financieros Operativos ‐2.190 ‐1.943 ‐11,28%
Flujo de Operación 12.301 14.065 14,34%
Capex 1.330 324 ‐75,64%
Flujo de Caja 10.971 13.741 25,25%
Fuente: Estrategias Inmobiliarias. Cifras a 30 de julio de 2009 De acuerdo con el prospecto de emisión y con el contrato de fiducia la periodicidad de pago de rendimientos del PEI es semestral. Desde el inicio la Administradora ha realizado cinco pagos de rendimientos: i) 15 de agosto de 2007 por un valor de $149.975 por título; ii) segunda distribución de rendimientos el 14 de febrero de 2008 por un valor de $122.492 por título; iii) tercera distribución de rendimientos el 15 de agosto de 2008 por un valor de $235.864 por título; iv) cuarta distribución de rendimientos el 13 de febrero del 2009 por una valor de $257.329 por título y v) quinta distribución de rendimientos por $231.935 por título el 18 de agosto de 2009.
Al cierre del primer semestre del 2009, la rentabilidad acumulada del PEI (tramos I y II) es de 18,36% (E.A.), cifra que resulta superior comparada con la rentabilidad estimada por el administrador al inicio de la operación de 15,5%. Acorde con la información suministrada por el Administrador, el tercer tramo de la emisión tiene un retorno esperado del 15,21% y espera realizarse en el segundo semestre de 2009. No obstante, la baja volatilidad de los ingresos, la tendencia de valorización de los activos inmobiliarios en el mediano y largo plazo,
10 Flujo de caja ajustado: Flujo de caja de Operación menos las
inversiones en activos fijos. Flujo de caja de Operación: EBITDA menos los gastos financieros
así como el comportamiento histórico de la rentabilidad generan confianza para un cumplimiento superior al presupuestado.
Gráfico 4. Rentabilidad desde el inicio del PEI
-5 5 15 25 35 45 55 65
Fuente: Estrategias Inmobiliarias. Cifras a 30 de julio de 2009 El portafolio de Estrategias Inmobiliarias guarda una
volatilidad inferior a la observada por su benchmark
(Grafico 5). En el futuro se espera que este comportamiento se conserve, toda vez que la alta diversificación de los activos inmobiliarios del PEI, así como la configuración de contratos de arrendamientos de los bienes administrados permite una alta estabilidad de los retornos.
Grafico 5: Volatilidad Rentabilidad PEI vs. Benchmark
5% 10% 15% 20% 25% 30% en e-08 m a r-0 8 ma y -08 ju l-0 8 se p -0 8 no v -0 8 en e-09 m a r-0 9 ma y -09 ju l-0 9
Bench mark Pool PEI Polinómica (Bench mark Pool)
Fuente: Estrategias Inmobiliarias. Cifras a 30 de junio de 2009. Las caídas en el valor del título corresponden a la distribución de rendimientos del PEI.
7. ASPECTOS ADMINISTRATIVOS Y OPERACIONALES
El Patrimonio de Estrategias Inmobiliarias cuenta con diversos mecanismos de control y órganos externos que permite hacer un seguimiento continuo a la estrategia de inversión y reduce el nivel de exposición de la estructura a riesgos operativos. El cumplimiento de las actividades planteadas en el plan estratégico de la Administradora desde su inicio permite anticipar que la calidad de los activos y de los arrendatarios se
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PORTAFOLIOS-Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en mantendrá así como el perfil crediticio del vehículo, lo
cual mitiga los posibles efectos negativos en los flujos de caja por exposición a riesgos no crediticios como es el caso de mitigar al máximo la exposición al lavado de activos. Este último se realiza mediante un seguimiento al control de prevención de lavado de activos, realizado
por una firma internacional11 contratada para este fin.
En el último año, la compañía junto con la Administradora y el operador inmobiliario han venido desarrollando e implementando procesos en el PEI con el fin de optimizar el flujo de caja, garantizar la estabilidad comercial y la estabilidad física de los inmuebles. Para lograr lo anterior, se cuenta con un conjunto de procedimientos e informes que les permite tener información actualizada y en línea, lo que generará un ahorro importante en términos de costos y tiempos y mayor capacidad para administrar un crecimiento en el número de activos.
Teniendo presente que para el tercer tramo del PEI se adquirieron como activos dos centros comerciales, el operador inmobiliario adquirió en mandato la administración de esos activos (más de 200 locales). De esta forma, Raiz es el encargado de generar las facturas y llevar a cabo el proceso de recaudo de cartera. Así, con la implementación de los procesos mencionados anteriormente, el operador inmobiliario está en la capacidad de administrar adecuadamente los estos activos. Los demás inmuebles del PEI son administrados por el agente fiduciario.
Los estados financieros semestrales del PEI son auditados por la firma Price Waterhouse Coopers, para darle mayor transparencia al proceso de distribución de rendimientos del PEI y confianza a los inversionistas lo que refleja las prácticas de buen gobierno corporativo que viene implementando el administrador inmobiliario desde su inicio.
Estrategias Inmobiliarias ha desarrollado un Código de Buen Gobierno, el cual busca regular las diferentes relaciones entre la empresa y demás entidades en su calidad de Administrador, así como determinar el código de ética y conducta de los funcionarios de la organización. Pese a la no obligatoriedad de la incorporación al PEI tanto del sistema de control y prevención de lavado de activos como la contratación de un auditor externo sobre los estados financieros semestrales, la Administradora a través de estas actividades demuestra las buenas prácticas de gobierno establecidas inicialmente en su plan estratégico con el fin de brindarle mayor transparencia a los procesos y confiabilidad a los inversionistas.
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8. ANEXOS
CALIFICACIÓN DE LA EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS
Una calificación en la Eficacia en la Gestión de Portafolios emitida por BRC es una opinión sobre la consistencia en las políticas de inversión del portafolio, en el nivel de retornos absolutos y en los retornos ajustados por el riesgo. Portafolios que cuentan con políticas de inversión y gestión definidas y consistentemente aplicadas, como resultado de procesos internos de control disciplinados, tienen más probabilidades de proporcionar, a través del tiempo, retornos ajustados por riesgo por encima de la media del mercado, en relación con portafolios de características similares o con los índices de referencia, "benchmark".
La calificación está basada en la evaluación de los factores cualitativos y cuantitativos que contribuyen al desempeño (performance) de los retornos del portafolio. Los factores cuantitativos incluyen la evolución histórica, el portafolio de inversión (diversificación de emisores, sector) y la volatilidad de la rentabilidad, entre otros.
Grados de inversión:
G aaa Indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares
con excelentes.
G aa Indica que la calidad de las políticas y procesos inversión, y la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares
son muy altas.
G a Indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares
son altas.
G bbb Indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares
son aceptables.
G bb Indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares
son bajos.
G b Indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares
