Ajuntament de l Escala MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL D ORDENACIÓ URBANA. Regulació dels usos hotelers a la zona del Nucli Antic

13  Download (0)

Full text

(1)

Ajuntament de l’Escala

MODIFICACIÓ PUNTUAL

DEL PLA GENERAL D’ORDENACIÓ URBANA

“Regulació dels usos hotelers a la zona del Nucli Antic”

Setembre 2014

Núm. d’expedient Urbanístic 5/2014 Exp. 2014/3563

(2)

El present document de Modificació Puntual “Regulació dels usos hotelers a la zona del Nucli Antic”, ha estat redactat pels serveis tècnics municipals, i subscrit pels arquitectes Joaquim Ginesta i Meritxell Fontclara.

(3)

ÍNDEX

I . M E M Ò R I A 4

0. INTRODUCCIÓ 4

0.1. Antecedents 4

0.2. Iniciativa 4

0.3. Oportunitat de la modificació puntual 4

0.4. Contingut i determinacions 5

0.5. Avaluació ambiental 5

0.6. Legislació aplicable 5

Condicions especials que afecten a les modificacions puntuals de planejament 5

0.7. Documents. 5

1. OBJECTIUS DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL 6

2. ANÀLISI 6

2.1. - Anàlisi del sector turístic al municipi. 6

2.2. Estat del Parc hoteler del municipi 8

2.3. Anàlisi del planejament vigent 9

3. JUSTIFICACIÓ DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL 10

3.1. Increment de l’oferta de places hoteleres 10 3.2. Millora qualitativa de l’oferta de places hoteleres 10

3.3. Compatibilitat d’usos 10

3.4. Inexistència d’increment d’aprofitament 10

4. PROPOSTA DE MODIFICACIÓ PUNTUAL 10

4.1. Àmbit. 10

4.2. Criteris de la regulació proposada per la modificació puntual. 11

Supòsits d’aplicació 11

Intervenció al patrimoni arquitectònic 11

4.3. Mobilitat sostenible. 11

4.4. Informe mediambiental. 11

4.5. Avaluació de la sostenibilitat econòmica de la proposta. 11

I I . N O R M A T I V A 1 2

5. NORMATIVA VIGENT 12

(4)

I.

MEMÒRIA

0. INTRODUCCIÓ

0.1. Antecedents

La Comissió d’Urbanisme de Girona, en sessió de 2 de juny de 1993, va aprovar definitivament i donar conformitat al text refós del Pla general d’ordenació Urbana de L’Escala. L’acord es va publicar al DOGC de data 14 de juliol de 1993 i les Normes urbanístiques es van publicar al BOP núm. 109 de 4 de setembre de 1993 i al DOGC 4965 de data 10 de setembre de 2007.

En sessió celebrada el 15 de març de 2007, la Comissió Territorial d’Urbanisme de Girona, va aprovar definitivament la modificació puntual del Pla General d’Ordenació Urbana de l’Escala, que modificava la normativa dels articles 103 i 105. En la sessió celebrada el 15 de juliol de 2009, la Comissió d’Urbanisme de Girona, va aprovar definitivament la modificació puntual del Pla General d’Ordenació Urbana, que afectava els usos establerts a l’article 103. La Comissió Territorial d’Urbanisme de Girona, en sessió de 16 de març de 2011, dóna conformitat al Text refós de la modificació puntual del PGOU en l’àmbit del nucli antic. L’acord es va publicar al DOGC 5863 de data 20 d’abril de 2011.

0.2. Iniciativa

La iniciativa de la modificació puntual del Pla general d’ordenació urbana per la “Regulació dels usos hotelers a la zona del Nucli Antic” és de l’ajuntament de l’Escala.

0.3. Oportunitat de la modificació puntual

L’oportunitat de la iniciativa per part de l’ajuntament de la modificació de la normativa urbanística del Pla general de l’Escala està justificada per les següents circumstàncies:

- Actualment el municipi disposa d’un nombre insuficient de places hoteleres en comparació a altres modalitats majoritàries com els habitatges turístics, els apartaments turístics i els càmpings, conformant una oferta desequilibrada.

- L’aprovació del Pla estratègic de turisme de Catalunya 2013–2016 i les Directrius nacionals de turisme justifiquen l’oportunitat d’adaptar el planejament urbanístic general per adaptar-lo als seus objectius de millora de l’oferta.

- La normativa de l’article 103 del Pla General d’Ordenació Urbana i les seves modificacions que regulen la zona de Nucli Antic, clau 2,, limiten l’ús hoteler en planta pis a 500 m2. Pel llindar establert, aquesta limitació impedeix que es desenvolupi aquest ús en tot el Nucli antic i converteix en disconformes alguns dels establiments preexistents.

- Actualment ja hi ha diversos hostals i algun petit hotel en el nucli antic, amb dates de construcció superiors als 30 o 40 anys. Durant aquests anys, en aquests edificis s’han anat realitzant obres de manteniment i alguna petita ampliació. En algun cas, es constata la impossibilitat d’ampliar l’establiment per la limitació de superfície màxima de 500 m2 que determina la normativa urbanística vigent, impedint la renovació dels hotels.

(5)

0.4. Contingut i determinacions

El contingut analític de la modificació puntual comprèn:

- L’anàlisi del sector turístic i del parc hoteler al municipi. - L’anàlisi del planejament vigent.

El contingut normatiu de la modificació puntual de PG conté: - La normativa d’aplicació.

0.5. Avaluació ambiental

Aquesta modificació puntual no queda inclosa en cap dels supòsits d’avaluació ambiental.

0.6. Legislació aplicable

El marc jurídic urbanístic de la modificació puntual és el que estableixen pels següents textos legals:

- El Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme.

- La Llei 3/2012, del 22 de febrer, de modificació del text refós de la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, del 3 d’agost - El Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de

la Llei d’urbanisme.

Condicions especials que afecten a les modificacions puntuals de planejament

El Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme estableix la següent regulació de les modificacions de planejament urbanístic, que la modificació puntual adopta:

Artic le 96

Modif icac ió de les f igures del pla nejame nt urba níst ic

La modificac ió de qua ls evol dels e leme nts d’ una figura de l pla nejame nt urba níst ic se subjecta a les mate ixes dispos icions que en re geixen la f ormac ió, amb les excepc ions que s’e stableixin regla mentà riame nt i les pa rtic ula rita ts següents :

a) En e l ca s de modif icacions de plans urba níst ics plurimunicipals la incidè ncia territoria l de les quals que di limita da a un únic te rme munic ipa l, corres pon a l’ajunta ment afectat per la modificac ió d’acorda r-ne l’aprovac ió inic ial i l’aprovació provisiona l.

b) Les modificac ions dels s iste mes urba nís tic s d’es pais lliures, zone s verdes o d’equipa ment s es port ius , es s ubjecte n a l proce dime nt que esta ble ix l’article 9 8 i e n cas de manca de res olució def initiva dint re de termini s’e nté n denegada la modif icac ió.

c) Les modif icac ions d’inst rume nts de pla nejament urba nístic que comportin u n inc re ment de l s ost re e difica ble, de la de ns itat de l’ ús res ide nc ial o de la intensi ta t de l’ús indust ria l, o la tra ns formac ió de ls us os a nte riorme nt esta blerts, res ten subjectes a les partic ula ritats que esta bleixen e ls art icle s 99 i 100.

0.7. Documents.

La modificació puntual de El Pla general d’ordenació urbana de l’Escala estarà composada pels següents documents:

(6)

- Memòria

- Normativa urbanística

1. OBJECTIUS DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL

Els objectius de la modificació puntual són els següents:

- Diversificar l’oferta turística al municipi reequilibrant les diferents modalitats en què es desenvolupa a través de potenciar la més minoritària.

- Facilitar la renovació dels establiments preexistents i l’increment de categoria.

- Afavorir modalitats i ofertes que permetin una major durada de la temporada turística.

- Incrementar les activitats econòmiques al municipi.

2. ANÀLISI

2.1. - Anàlisi del sector turístic al municipi.

Al municipi de l’Escala la principal modalitat turística és la de l’habitatge turístic de lloguer.

La proporció entre habitatges principals, secundaris i buits l’any 2011 era la següent:

HABITATGES AL MUNICIPI DE L’ESCALA

Principals 4.072 Secundaris 9.929 Buits 993 Total 14.994 27% 66% 7%

Tipus d'habitatges

Principals Secundaris Buits

(7)

Fins el mes d’agost de 2014 han estat donats d’alta d’activitat i han regularitzat la seva situació uns 1.400 habitatges turístics, ús que es realitza en els habitatges secundaris.

D’altra banda, una part dels habitatges secundaris es de propietat d’estrangers no residents que l’utilitzen exclusivament en períodes de vacances. Aquest ús és similar al de l’habitatge turístic però en règim de propietat. Del creuament entre les dades de la titularitat dels immobles i del nombre de residents estranger s s’estima que un 30% habitatges secundaris també tenen aquesta utilització.

ALLOTJAMENTS TURÍSTICS A L’ESCALA

Hotels 16

Places d'hotels 720

Càmpings 5

Places de càmpings 6.351

Turisme rural 2

Places de turisme rural 12

Habitatges turístics 1.400

Places d’habitatges turístics1 4.900

6,01%

53,00%

0,10% 40,89%

Oferta turística per modalitats

Places d'hotels Places de càmpings Places de turisme rural Habitatges turístics

Font: Idescat, a partir de les dades del De partament d' Empresa i Ocupació.

Les places en establiments hotelers representen actualment un percentatge molt petit de l’oferta total després d’una progressiva disminució tal com s’observa a la taula següent:

(8)

Places hoteleres

Escala, l'. Sèrie temporal.

Hostals i

Any d'1 estrella 2 estrelles 3 estrelles 4 estrelles 5 estrelles Total pensions Total

2013 207 0 150 0 0 357 363 720 2012 207 0 219 0 0 426 363 789 2011 207 0 219 0 0 426 363 789 2010 207 0 219 0 0 426 363 789 2009 207 0 219 0 0 426 363 789 2008 207 0 219 0 0 426 374 800 2007 207 0 219 0 0 426 374 800 2006 207 0 219 0 0 426 358 784 2005 207 0 219 0 0 426 395 821 2004 207 0 219 0 0 426 395 821 2003 186 0 219 0 0 405 423 828

Font: Idescat, a partir de les dades del Departament d'Empresa i Ocupació. Institut d'Estadística de Catalunya

———————————————————————————————————————— Hotels

——————————————————————————————

————————————————————————————————————————

————————————————————————————————————————

2.2. Estat del Parc hoteler del municipi

D’acord amb les dades de la Guia oficial d'establiments turístics del Departament d’Empresa i Ocupació, al municipi hi ha 720 places hoteleres, distribuïdes en 16 establiments de la següent manera :

Hotel

Habitacions

Estrelles

Empúries - HG-000109

53

4

Nieves Mar - HG-001907

80

3

Bonaire - HG-002295

12

1

Cal Català - HG-001910

40

1

Rallye - HG-001908

16

1

Reina - HG-001974

11

1

Riomar - HG-001677

33

1

53 80 12 40 16 11 33

Nombre d'habitacions per

establiment - hotels

Empúries - HG-000109 Nieves Mar - HG-001907 Bonaire - HG-002295 Cal Català - HG-001910 Rallye - HG-001908 Reina - HG-001974 Riomar - HG-001677

(9)

Com es pot observar, els establiments hotelers majoritàriament són de categoria baixa i d’un total de 18 establiments, n’hi ha 8 que es troben situats al nucli antic.

Pensió

Habitacions

El Roser - HG-001205

22

Hostal Mediterrà - HG-001543

21

La Farandola - HG-002356

8

La Vinya - HG-002018

24

Miryam - HG-001936

14

Poch - HG-001530

7

Torrent - HG-001828

13

Vista Alegre - HG-002042

16

Solivent - HG-002232

13

22 21 8 24 14 7 13 16 13

Nombre d'habitacions per

establiment - pensions

El Roser - HG-001205 Hostal Mediterrà - HG-001543 La Farandola - HG-002356 La Vinya - HG-002018 Miryam - HG-001936 Poch - HG-001530 Torrent - HG-001828 Vista Alegre - HG-002042 Solivent - HG-002232

2.3. Anàlisi del planejament vigent

La normativa urbanística del planejament vigent, pel que fa als usos, de la modificació del Pla General d’Ordenació Urbana, aprovada definitivament per la Comissió Territorial d’Urbanisme de Girona, en sessió de 15 de juliol de 2009, permet l’ús hoteler en planta baixa sense cap restricció, però en planta pisos, limita la superfície de sostre d’aquest ús a 500 m2 en la zona de Nucli Antic, Claus 2 i 2a.

La memòria del Pla no justifica la necessitat d’aquesta limitació específica per a l a zona de nucli antic, on se situa la major concentració d’aquests establiments.

(10)

3. JUSTIFICACIÓ DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL

3.1. Increment de l’oferta de places hoteleres

La principal justificació de la modificació puntual de la normativa urbanística del Pla general és l’augment de l’oferta de places hoteleres al municipi de l’Escala. Una vegada aprovada la modificació puntual, els hotels podran augmentar la seva superfície en planta pis i per tant, el nombre de places hoteleres ofertades.

3.2. Millora qualitativa de l’oferta de places hoteleres

Una altra opció que es possibilitarà és l’increment de serveis dels establiments sense que necessàriament s’ampliï el nombre d’habitacions. Aquest increment de serveis ha de tenir dos efectes: el primer l’increment de categoria i el segon assolir les condicions per a allargar la temporada turística.

3.3. Compatibilitat d’usos

L’Escala és una destinació turística especialment dedicada al turisme familiar. Aquesta especificitat fa que sigui perfectament compatible la mixticitat d’usos en els teixits urbans ja que els usuaris dels hotels tenen un comportament similar al dels residents i als d’altres modalitats turístiques. No es constaten al municipi fenòmens de rebuig dels establiments hotelers per molèsties causades pels seus usuaris.

3.4. Inexistència d’increment d’aprofitament

En la darrera modificació puntual de Pla general per “Adaptació de l’ordenació dels terrenys de la Clota – les Planasses al Pla director urbanístic del sistema costaner, la xarxa natura 2000 i el Pla Territorial de les Comarques Gironines”, aprovada definitivament pel Conseller de Territori i Sostenibilitat en data 9 de desembre de 2013 es va considerar un valor residual del sòl urbanitzat (VS) sobre el sostre edificable de 200 €/m2st per a ús hoteler i de 250 €/m2st per a ús

residencial. Per tant, al municipi de l’Escala el sostre destinat a l’ús hoteler té un valor inferior al sostre dedicat a l’ús residencial.

D’altra banda l’ús hoteler no és un ús que s’incorpori de nou perquè ja està admès en el planejament vigent, tractant-se simplement de suprimir el llindar de superfície màxima. En conseqüència, la regulació proposada per a l’ús turístic no comporta un aprofitament lucratiu superior.

4. PROPOSTA DE MODIFICACIÓ PUNTUAL

4.1. Àmbit.

L’àmbit de la modificació puntual és el de la totalitat del nucli antic del municipi, zona qualificada amb la Clau 2 i 2a pel Pla General d’Ordenació Urbana, aprovat definitivament per la Comissió Territorial d’Urbanisme de Girona, en sessió celebrada en data 2 de juny de 1993.

(11)

4.2. Criteris de la regulació proposada per la modificació puntual. Supòsits d’aplicació

La normativa modificada s’aplicarà en qualsevol finca qualificada amb la clau 2 o 2a on es desitgi desenvolupar usos hotelers.

Intervenció al patrimoni arquitectònic

Pel que fa a l’ús hoteler en tots els edificis situats dins dels entorns de protecció, així com els propis Bens Culturals d’Interès Nacional (BCIN), estaran limitats pel que disposa la Llei 9/93 del Patrimoni Cultural Català en criteris d’intervenció.

4.3. Mobilitat sostenible.

Es considera que, per les característiques específiques d’aquesta modificació, no afecta ni modifica la mobilitat del territori afectat.

4.4. Informe mediambiental.

En ser l’àmbit el sòl urbà del municipi, la modificació puntual no comportarà ca p afectació ambiental.

4.5. Avaluació de la sostenibilitat econòmica de la proposta.

La proposta de modificació puntual no comporta cap afectació relativa a increment de despesa en el pressupost municipal. En conseqüència la proposta és sostenible econòmicament.

(12)

II.

NORMATIVA

5. NORMATIVA VIGENT

L’article 103 de la modificació puntual del Pla General d’Ordenació Urbana, aprovada per la Comissió Territorial d’Urbanisme de Girona, en sessió celebrada el 15 de juliol de 2009, estableix els usos per a zona qualifica amb la Clau 2 i 2a, zona de nucli antic.

L’apartat 103.6 enumera els usos permesos en aquesta clau : Usos permesos a plantes baixes :

Habitatge unifamiliar i plurifamiliar. Oficines.

Comercial. Hotels. Lleure.

Equipament comunitari.

Accés a aparcaments en planta soterrani. Aparcament.

Usos permesos a plantes pisos : Habitatge unifamiliar i plurifamiliar. Oficines.

Comercial.

Hotels de no més de 500 m2 de sostre. Equipament comunitari.

(13)

6. NORMATIVA MODIFICADA

La modificació puntual que es proposa en aquest document elimina la limitació de sostre en planta pisos en els usos hotelers.

Nova redacció de l’apartat 6 de l’article 103

Els usos admesos seran els que s’enumeren a continuació : Usos permesos a plantes baixes :

Habitatge unifamiliar i plurifamiliar. Oficines.

Comercial. Hotels. Lleure.

Equipament comunitari.

Accés a aparcaments en planta soterrani. Aparcament.

Usos permesos a plantes pisos : Habitatge unifamiliar i plurifamiliar. Oficines.

Comercial. Hotels.

Equipament comunitari.

Figure

Updating...

References

Related subjects :