USO Y HABITACIÓN
DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN Elba FRONTINI
INTRODUCCIÓN
El Código Civil y Comercial vigente desde el mes de agosto de 2015, realizo modificaciones en la estructura de los derechos reales de disfrute. Así, los derechos de uso y habitación cuentan con una regulación separada a diferencia del Código de Vélez que los trataba en conjunto. Con respecto al derecho real de usufructo innova en la estructura del derecho regulando la posibilidad de la transferencia del derecho (art. 2142 CCyC), asimismo, y como consecuencia de lo anterior, permite la ejecución del derecho real de usufructo (no solamente de los frutos) y en consecuencia la posibilidad de su adquisición por un tercero (art. 2144 CCyC).
El objetivo del presente trabajo será conceptualizar y analizar los derechos de uso y habitación, a efectos conocerlos y por ende utilizarlos. También serán analizados los derechos reales de habitación del cónyuge y del conviviente supérstites.
DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN
Los derechos de uso y habitación son derechos reales, en los que se establece, en beneficio exclusivo de una persona (el titular del derecho), la facultad de utilizar o habitar una cosa ajena aprovecharse de sus productos.
La legislación civil vigente trata estos derechos como derechos reales sobre cosa ajena (art. 1888 CCyC). El uso se trata en el título X, en los arts. 2154 al 2157. El derecho de habitación se encuentra legislado en el título XI, desde el art. 2158 hasta el 2161. Ninguno de los títulos se divide en capítulos.
1) DERECHO REAL DE USO a) CONCEPTO
El uso es el derecho real que confiere a su titular la facultad de usar y gozar (ius utendi y ius fruendi) una cosa ajena, en su totalidad o una parte material o una parte indivisa con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. El art. 2155 del CCyC lo conceptualize remitiendo a las normas del usufructo.
En apariencia, no existe diferencia con el usufructo, pero el derecho de uso presenta caracteres que lo individualizan.
b) CARACTERES
i) Extensión de facultades. Es esencial que “la extensión del derecho de uso y sus límites ”queden establecidos en el título de constitución. En la actual regulación las facultades materiales y jurídicas resultan más amplias, que las tradicionalmente entendidas, pero deben surgir claramente del título constitutivo. Es esta una de las modificaciones más importantes que se han realizado en el nuevo Código.
La “extensión” del uso y goce puede consistir en la cantidad o calidad de los frutos que puede gozar el usuario que pueden ser tanto naturales o civiles (alquileres).
Es necesario tener en consideración que de acuerdo con el art. 2154 del CCyC que, si no se ha previsto en el título constitutivo la “extensión del uso y goce, sera considerado un derecho de usufructo con las consecuencias que ello acarrea. Al decir de Mariani de Vidal “el uso es un usufructo de grado menor, que autoriza el uso y goce con limitaciones (las que surjan del título)”1.
La tarea de los notaries en la elaboración del contrato es de especial importancia a efectos de determinar la extensión para el uso y goce del inmueble que hayan pactado las partes, para las cuales siempre se deberá respetar que nos encontramos dentro del ámbito de los derechos reales, con preeminencia del orden público no pudiendo alterar su estructura (art. 1884 CCyC).
ii) Inalterabilidad de la sustancia del objeto. Este límite surge del art. 2154 al definir al derecho de uso.
Igual prohibición existe en el usufructo (art. 2129 del CCyC). El Código determina que “Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino…” (art. 2129 CCyC).
1 Mariani de Vidal, Marina; Abella, Adriana, Reales en el Código Civil y Comercial, Tº 2, Ed Zavalía, Buenos Aires, 2016.
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Estos mismos conceptos son los que se deben aplicar al derecho de uso (art. 2155 CCyC).
iii) Derecho temporario. La temporalidad es uno de los caracteres típicos de los derechos sobre cosa ajena (usufructo uso y habitación). Aplicando las normas del derecho de usufructo, el uso se extingue con la muere del titular y existe también la posibilidad de constituirlo por un plazo o condición resolutorias (arts. 2140 y 2152 CCyC).
iv) Sujeto titular. A diferencia del derecho de usufructo, que puede constituirse a favor de personas jurídicas, los titulares del derecho de uso deben ser personas físicas (ahora “personas humanas”) (art.
2153 CCyC).
Otro tema a analizar es la posibilidad de constituir el derecho de uso a favor de varias personas.
Al posibilitar la constitución de uso sobre partes indivisas se deriva la posibilidad que existan varios derechos de uso sobre una misma cosa, habría un “co-uso”.
v) Derecho de acrecer. Son aplicables las disposiciones del art. 2132 CCyC, para el uso a favor de varias personas, en consecuencia:
- Si se extingue para uno de los titulares, prosigue para los demás;
- No existe el derecho de acrecer a menos que se estipule expresamente;
- No puede constituirse sucesivamente a favor de varias personas.
Al redactar la escritura de constitución del derecho debe tenerse presente que el derecho de acrecer es concedido por el constituyente (nudo propietario) no es pactado por los usuarios entre sí.
c) OBJETO
Se puede constituir sobre cosas muebles o inmuebles (arg. art. 2154 del CCyC), las cosas muebles deben ser no fungibles, no pueden ser objeto del uso las universalidades y los derechos, a diferencia del usufructo que los admite como objeto (art. 2130 incs. b y d) Puede constituirse sobre una parte material de la cosa objeto del derecho cuando sea posible la división material de la cosa, y esta tenga independencia funcional.
d) NORMAS APLICABLES
Como una innovación de tipo sistémico el Código Civil y Comercial ha incorporado el art. 2155 que dice: “Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de las disposiciones particulars establecidas en el presente”. Es decir, remite a las normas del usufructo, siempre que la naturaleza del derecho lo permita.
Esta remisión produce que al referirse al derecho de uso, en algunos aspectos hay que tener en consideración las reglas para situaciones no tratadas expresamente.
e) LEGITIMACIÓN
Se aplican las normas del art. 2131 del CCyC, por lo que se encuentran legitimados para constituir el derecho de uso: el titular de dominio, los comuneros (condominio), los titulares del derecho real de propiedad horizontal, los titulares de conjuntos inmobiliarios, el superficiario y el usufructurario.
f) CONSTITUCIÓN
El derecho de uso se constituirá por contrato o por disposición de última voluntad (testamento), por el juego de artículos del CCyC (arts. 441,441, 1891, 1892, 1896, 1897 y 2131 inc. d)); el art. 2133 del CCyC prohíbe la constitución del usufructo por la vía judicial, por lo cual tampoco existe la posibilidad de la constitución del uso por esta vía.
Si se cumplen los requisites previstos en la legislación, el derecho de uso puede ser adquirido por prescripción adquisitiva (arg. art. 2156 CCyC).
g) TRANSMISIBILIDAD
Dentro del título del derecho de uso no existe norma alguna sobre la posibilidad o imposibilidad de su transmisión, a diferencia de lo que ocurre con los derechos de usufructo (permitido) o de habitación (no permitido).
Nos detendremos en el análisis. De acuerdo con los arts. 1906 y 1616 del CCyC, todos los derechos reales son transmisibles, excepto que exista una prohibición expresa en contrario; por la ley o la convención que lo origina o por la naturaleza del derecho.
En consecuencia, por principio general y por la supletoriedad de las normas del usufructo, el derecho de uso es transmissible ya sea por acto entre vivos a título oneroso (arg. art. 1224 inc. a CCyC) o por actos a título gratuito (art. 1543 CCyC). La transmisión del derecho de uso, cuando tenga por objeto un inmueble, deberá realizarse en escritura pública.
Para el acto de transmisión del derecho de uso deben ser solicitados los certificados registrales y demás recaudos formales, asimismo debe ser solicitado el asentimiento conyugal o en del conviviente
cuando corresponda (arts. 456, 470 y 522 CCyC). En este sentido, la comisión del tema 2 del XX Congreso Nacional de Derecho Registral concluyó: “Para la constitución, transmisión, modificación o extinción por cualquier medio (incluida la renuncia) de estos derechos reales de disfrute, resulta imprescindible el cumplimiento de las certificaciones registrales y demás recaudos formales, incluido el asentimiento conyugal/convivencial en caso de corresponder; contando el registrador con facultades suficientes para efectuar las observaciones del caso”.
La orden de servicio 45/2015 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires con respeto al derecho de uso admite expresamente la posibilidad de transmisión2.
Por aplicación del art. 2142 del CCyC, si se transmite el derecho de uso “con character previo a la transmission el adquirente debe dar al nudo propietario, garantía suficiente de la conservación y restitución del bien”.
h) EXTINCIÓN
El derecho de uso se extingue: a) por la muerte de su titular, aun cuando no se haya cumplido con el plazo o la condición que pudieran haberse pactado. b) por el no uso por persona alguna durante el plazo de 10 años; c) el uso abusivo o alteración de la sustancia, estas dos últimas causales deben ser comprobadas judicialmente (aplic. art. 2152 CCyC).
Asimismo, el derecho de uso también se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales (art. 1907 del CCyC): la destrucción de la cosa, el abandono y la consolidación.
i) LIMITACIONES DE FACULTADES DEL USUARIO
Recordemos que el usuario tiene el uso y goce de la cosa, pero con los límites y extensión que surjan de su título (art 2154 CCyC), sino habría usufructo.
“El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa” (art 2156 del CCyC); la constitución de derechos personales se encuentra permitida, es decir pueden celebrarse contratos de locación, comodato, depósito. Los derechos personales constituidos se extinguen juntamente con el derecho de uso.
j) EJECUCIÓN POR ACREEDORES
El derecho de uso, a diferencia del usufructo, no puede ser ejecutado por los acreedores del usuario (aplic. art. 744 inc. e CCyC).
Los frutos podrán ser embargados cuando excedan necesidades familiares del usuario y su familia, es decir que son considerados de character alimentario y debe establecerse en el título constitutivo (art.
2157 CCyC) Los acreedores deberán probar judicialmente que los frutos percibidos excedan las necesidades familiares, a efectos de ser ejecutado el remanente (art. 2157 CCyC).
2) DERECHO REAL DE HABITACIÓN a) CONCEPTO
El art. 2158 del CCyC, define a la habitación como: “…el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia…”.
b) CARACTERES
i) Legitimados: pueden constituirlo los titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, superficie cuando existiera propiedad superficiaria sobre una vivienda y usufructo.
ii) Objeto: queda limitado a inmuebles y estos deben estar construidos,
iii) Sujeto: el art. 2158 CCyC. determina: “El derecho real de habitación solo puede constituirse a favor de persona humana”.
Hay un corrimiento del objeto de protección, con respecto al Código velezano, ya no es solamente la persona y su núcleo familiar los elementos del derecho real, sino que se valoriza al ser humano en su dimensión individual.
iv) Transmisibilidad art. 2160: ”Limitaciones. La habitación no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte…”.
Es un derecho estrictamente personal (intuitu personae) y está destinado para satisfacer las necesidades de vivienda de una persona humana. Es temporario y vitalicio, ya que tiene una limitación
2 Transmisión de uso. Son susceptibles de registración los documentos de transmisión de uso por aplicación de las normas supletorias del usufructo (arts. 1906 y 2155 CC). Solamente es posible realizarla a favor de persona humana (art. 2154 CCyC).
Para ello, se deberá requerir la expedición de certificados de dominio e inhibición general de bienes (art. 23, ley 17.801). No se solicitará certificado catastral (arts. 12 y 13 ley 26.209, y 50/52 ley 10.707y sus modif.).
en el tiempo, sigue la naturaleza del usufructo, pudiendo extenderse como máximo a la vida del habitador.
Supletoriamente se aplican las normas del usufructo (art. 2159 CCyC).
vi) Facultades del habitador. Al habitador la ley le otorga el derecho a “morar (vivir) en el inmueble”, no tiene derecho a los frutos ni naturales ni civiles de tenerla no sería habitación sino uso. Es un derecho inalienable, no se puede transmitir, graver ni enajenar.
El derecho de habitación queda excluido de la garantía común de los acreedores y de la ejecutabilidad ante el caso de incumplimiento de alguna obligación (arts. 743 y 744 CCyC).
Tiene un carácter alimentario que lo torna inembargable e inejecutable, es decir subyace la idea de protección del habitador y su familia.
c) OBLIGACIONES
El habitador no puede constituir derechos reales ni personales (art. 2160 CCyC). Permitirlo desvirtuaría el fin que tiene la institución.
Toma a su cargo el pago los impuestos, contribuciones que graven el inmueble que habita y las reparaciones del mismo que sean necesarias para continuar con el ejercicio del derecho. (arg. art.
2161 CCyC). Si solo habita una parte material contribuirá a prorrata (art. 2161).
d) EXTINCIÓN
El derecho de habitación se extingue: a) por la muerte de su titular, aun cuando no se haya cumplido con el plazo o la condición que pudieran haberse pactado; b) por el no uso por persona alguna durante el plazo de 10 años; c) el uso abusivo o alteración de la sustancia, estas dos últimas causales deben ser comprobadas judicialmente (aplic. art. 2152 del CCyC).
También se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales (art. 1907 del CCyC): la destrucción de la cosa, el abandono y la consolidación.
3) DERECHO REAL DE HABITACIÓN PARA EL CÓNYUGE Y EL CONVIVIENTE SUPÉRSTITE Siguiendo lo ya consagrado por la legislación anterior (art. 3573 bis CC) y lo normado constitucionalmente (art. 14 bis CN), el Código Civil y Comercial legisla en el art. 2383 un instituto de protección a la vivienda del cónyuge viudo. Es un derecho real de habitación de origen legal, y tiene un carácter asistencial.
Se le aplican, en consecuencia, las normas del derecho real de habitación (arts. 2158 y ss. CCyC) con excepción de lo determinado en el art. 2383 en estudio. Esto implica que el titular de este derecho debe conservar la cosa sin alterar la sustancia; no puede constituir derechos reales ni personales; no es transmisible por actos entre vivos o por causa de muerte (art. 2160 CCyC).
Es un derecho conferido in iure propio, no tiene character hereditario, es decir el cónyuge viudo no recibe este derecho por herencia; no integra la masa hereditaria y su valor no se tiene en cuenta para la fijación de la legítima ni para determinar las porciones hereditarias. Participamos de esta opinión, sustentada por una gran parte de la doctrina y así lo sostuvo la XIX Jornada Notarial Bonaerense (Pergamino, 1975) al concluir: “…que el derecho real de habitación del cónyuge supérstite es un derecho in iure propio, extra sucesorio, renunciable y susceptible de registración”.
a) REQUISITOS
- Que el inmueble sea propiedad del causante. Por el término“propiedad” cabe entender, dominio, propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios. Así, no podría invocar el derecho real de habitación el/la viuda/da del superficiario, usufructuario, usuario o habitador. El inmueble puede ser bien propio o ganancial, de titularidad del supérstite, del causante o de ambos. No es necesario que sea el único inmueble del causante.
- El inmueble debe haber sido la última sede del hogar conyugal. Esdecir, el lugar donde habitaban al momento del fallecimiento del causante, lo cual descarta que pueda ser solicitado por el supérstite sobre algún otro bien de la sucesión y también la posibilidad que este derecho exista si mediara separación de hecho o divorcio, anteriores a la muerte.
- El inmueble no puede encontrarse en condominio con otras personas. Se está refiriendo a que el causante no hubiera sido condómino con terceros extraños a la relación sucesoria nacida del fallecimiento, sean estos terceros parientes o no.
b) CARACTERES
- Vitalicio y gratuito. El cónyuge supérstite podrá habitar el inmueble hasta su muerte, solo o con su familia.
La gratuidad significa que los coherederos no podrán exigir compensación alguna por la habitación, ya dijimos que deberá cumplir de las obligaciones del habitador, entre ellas la de hacerse cargo de los impuestos cargas y contribuciones (art. 2161 CCyC).
- Nacimiento de pleno derecho. Este derecho, de fuente legal, nace a favor del cónyuge desde el momento del fallecimiento del causante. De esta forma, la adquisición legal no opera desde la invocación u oposición del derecho en el sucesorio. Ello tan solo tiende a declarer el derecho y no a constituirlo.
- Reconocimiento en sede notarial o judicial. A pesar del nacimiento ipso iure será necesario acreditar que se ha operado el nacimiento de este derecho de habitación en cabeza del cónyuge supérstite, reiterando que el reconocimiento judicial tendrá un efecto meramente declarativo y no constitutivo del derecho. Se deberá acreditar en el expediente sucesorio cuál es el inmueble que reúne los requisitos del art. 2383, es decir que era la sede del hogar conyugal. Una vez probado y reconocido, tundra efecto retroactivo al momento de la muerte del causante.
Sostenemos el criterio sustentado por los doctores Costanzo y Posteraro Sánchez3, de que el trámite judicial puede obviarse, si todos los herederos declarados y el cónyuge supérstite están de acuerdo y reconocen el inmueble como último asiento del hogar conyugal mediante declaración en escritura pública, que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad a efecto de la oponibilidad a terceros.
Igualmente puede el cónyuge supérstite manifestar por escritura pública la renuncia al derecho de habitación que le concede la ley ipso iure, con lo cual se evitarán dudas y reclamos posteriores.
- Oponibilidad. Debemos distinguir: a) Acreedores del causante (acreedores de la sucesión). De acuerdo con lo dispuesto por el art. 2383 CCyC el derecho en estudio le resulta inoponible, es decir que podrán ejecutar el bien como si el derecho de habitación no existiera. b) Acreedores de los herederos. A éstos el derecho de habitación les es oponible, dado que al patrimonio de los herederos ingresará la nuda propiedad del inmueble, siendo solo ésta la que podrá ser embargada y ejecutada.
- Extinción. El derecho real de habitación del cónyuge supérstite se extingue: a) por la muerte de su titular; b) por el no uso por persona alguna durante el plazo de 10 años; c) el uso abusivo o alteración de la sustancia, estas dos últimas causales deben ser comprobadas judicialmente.
También se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales (art. 1907 del CCyC): la destrucción de la cosa, el abandono y la consolidación.
4) DERECHO REAL DE HABITACIÓN DEL CONVIVIENTE SUPÉRSTITE
El Código Civil y Comercial otorga derecho de habitación para el conviviente, si bien en forma limitada y temporal, legislado por el art. 527.
El titular del derecho real de habitación es el conviviente supérstite. Se entiende por unión convivencial a “la basada en relaciones afectivas de carácter singular, pública, notoria, estable y permanente por parte de dos personas que conviven y comparten un proyecto de vida común, sean del mismo o de diferente sexo” (art. 509 del CCyC).
La atribución de la habitación se basa en el derecho humano a la vivienda, para el conviviente que carece de ella o de medios para acceder a una. Con ello se impide, en forma temporal, que los herederos del causante lo excluyan del hogar convivencial, luego de la muerte de su pareja, asegurándole una vivienda.
a) REQUISITOS
Los requisitos para la admisibilidad del derecho serían los siguientes: a) el conviviente no debe ser propietario de una vivienda o carecer de fondos para acceder a ella. b) El conviviente debe solicitar este derecho en tiempo y forma, en el sucesorio del causante. c) El inmueble debe haber constituido el último “hogar familiar”. d) Dicha propiedad debe ser exclusiva, es decir, que a la apertura de la sucesión no debe encontrarse en condominio con otras personas (entiéndase otras personas distintas del conviviente supérstite).
b) CARACTERES
- Derecho real de habitación de origen legal (art. 1894 CCyC) lo que significa que se le aplica la normativa del derecho real de habitación.
- Plazo de duración: dos años de máximo contados desde el momento de la apertura del sucesorio (muerte del causante).
3 Costanzo, M.; Posteraro Sánchez, L., Código Civil y Comercial Comentado…, Dir. Gabriel Clusellas, T8,comentario art. 2383, p.
163.
- Gratuito. Los herederos no podrán reclamar canon alguno por la habitación del inmueble. Pero debe cumplir con las obligaciones que surgen del art. 2161.
- Extinción
El art. 527 tiene previstas causales especiales de extinción: si el habitador constituye una nueva union convivencial, contrae matrimonio, adquiere una vivienda habitable, adquiere bienes suficientes para acceder a una vivienda, por vencimiento del plazo máximo de dos años.
Si el habitador muriera antes del plazo de dos años, el derecho se extingue ya que no es transmisible por causa de muerte. Asimismo, el derecho de uso también se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales (art. 1907 del CCyC): la destrucción de la cosa, el abandono y la consolidación.
CONSECUENCIAS PRÁCTICAS DE LAS REFORMAS
En la Argentina el derecho de usufructo se ha utilizado preferentemente para la realización de negocios familiares y como complemento de particiones patrimoniales en las familias. En nuestras escribanías las consultas sobre la posibilidad de “donar” bienes a los hijos o sobrinos juntamente con “la reserva o constitución” del usufructo a favor de los donantes durante la vida de los donantes ha sido muy común, y así, se han instrumentado centenares de negocios siguiendo esas pautas.
El nuevo régimen expuesto de estos derechos deberá indudablemente provocar un cambio en el asesoramiento que como notarios brindemos y en consecuencia una modificación en los derechos de disfrute a constituir.
Consideremos que el derecho de usufructo es ejecutable y los acreedores de los usufructuarios podrán ejecutar y subastar dicho derecho, pudiendo un tercero ser parte de un negocio que nació siendo
“familiar”.
Hemos analizado que, en la actual regulación del derecho de uso, han sido modificadas sus posibilidades de uso y se añade la posibilidad de goce. Este derecho no es ejecutable por los acreedores del usuario.
Las modificaciones introducidas en Código Civil y Comercial tienen como finalidad que el derecho de usufructo sea un derecho real utilizado para negocios fuera de la órbita estrictamente familiar en la que generalmente se constituía, pudiendo ser utilizado para emprendimientos negociales. El derecho de uso pasaría a ser un derecho real que cubra las necesidades de estructuración del patrimonio familiar.
Asimismo, al dar una estructura mayor al derecho de habitación que ha quedado como el único derecho de disfrute sobre cosa ajena no transmisible y destinado exclusivamente a la obligación de morar en el inmueble, es necesario que como notarios indaguemos a los requirentes sobre cuál es el
“objetivo” del negocio a realizar.
