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FIBRA UNO, 10 AÑOS DE HISTORIA EN EL MERCADO DE FIBRAS EN MÉXICO

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F 21 C 03 Octubre, 2021

Caso elaborado por el profesor Carlos Humberto Muñoz Valdez, del área de Dirección Financiera del Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresa, con la colaboración de Mariana González Córdova, Sofia Viridiana Peña Campos y Pablo Peña Vázquez, para servir de base de discusión y no como ilustración de la gestión adecuada o inadecuada de una situación determinada.

Derechos Reservados © 2021 por Sociedad Panamericana de Estudios Empresariales, A.C. (Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresa, IPADE). Impreso en EDAC, S.A. de C.V., Cairo Nº 29, 02080 México, CDMX. El contenido de este documento no puede ser reproducido, todo o CARLOS HUMBERTO MUÑOZ VALDEZ

MARIANA GONZÁLEZ CÓRDOVA SOFIA VIRIDIANA PEÑA CAMPOS PABLO PEÑA VÁZQUEZ

FIBRA UNO, 10 AÑOS DE HISTORIA EN EL MERCADO DE FIBRAS EN MÉXICO

El 18 de marzo de 2011,1 Fibra Uno (FUNO), el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces, realizó su oferta pública inicial de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios o CBFI en México, en el que obtuvo recursos por 3,584 millones de pesos y aportó un portafolio inicial de 13 propiedades. Esto requirió un trabajo previo fiscal, legal y regulatorio de casi ocho años para instrumentar un vehículo atractivo para inversionistas y de interés para el gobierno federal, como instrumento de desarrollo del mercado de valores y del sector inmobiliario. Diez años después, 17 FIBRAS cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores2 y tan sólo Fibra Uno administra un portafolio de 6343 propiedades.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces o FIBRAS, tienen como objetivo recaudar recursos en Bolsa para conformar grandes portafolios de propiedades inmobiliarias. FIBRA es un vehículo enfocado tanto a la adquisición, operación y desarrollo de bienes inmuebles que se rentan en México y el resultado obtenido de su flujo de operación es distribuido a los inversionistas, a través de dividendos. Los FIBRAS se enfocan en distintos segmentos como lo son: oficinas, naves industriales, hoteles, centros comerciales, escuelas y edificios especializados.4 El FIBRA, como instrumento, representa para los poseedores de bienes raíces, un vehículo fiscalmente eficiente que facilita el acceso a los mercados de capitales para financiar adquisiciones, para el gobierno, un mecanismo de recaudación formal ya que se retiene a los inversionistas de los CBFI el 30% sobre los dividendos5 y para el público inversionista la opción de un activo especializado en bienes inmuebles administrado de manera institucional.

1 https://www.bmv.com.mx/docs-pub/prospect/FUNO-prosp3-17032011-115528-1.pdf

2 https://www.bmv.com.mx/en/issuers/issuers-information, fibra SOMA cotiza en BIVA

3 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-W6gADyhqsO.pdf

4 https://amefibra.com/conoce-las-fibras/que-son-las-fibras/

5 www.sat.gob.mx/normatividad/12883/leyes Artículo 188 LISR, fracción IV y Artículo 9

Para uso exclusivo de Ignacio Javier Saldaña Paz del programa CA V 2021-2022.

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Los FIBRAS tienen como referencia los REIT americanos, Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces por sus siglas en inglés, los cuales datan de 1960.6 En Estados Unidos, en el mercado de valores de Nueva York, cotizan 183 REIT con un valor de capitalización de 1.28 trillones de dólares.7 En México, el valor de capitalización de los FIBRAS se estima en 16.8 billones de dólares,8 donde las AFORES y los inversionistas institucionales internacionales son los más grandes tenedores de esta clase de instrumento. México como mercado emergente y al ser el segundo más grande de estos mercados a nivel global, sólo detrás de Sudáfrica, ofrece interesantes oportunidades tanto a desarrolladores como a inversionistas para el aprovechamiento de los FIBRAS, ya que son una alternativa para financiar proyectos de bienes raíces, que ofrecen transparencia y la protección de un marco legal.

Los FIBRAS están exentos del pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y están regulados por los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta,9 para lo cual deben cumplir entre otros con los siguientes requisitos: el fideicomiso debe estar registrado en México con el objetivo de adquirir, construir o financiar bienes raíces para renta o venta; conservar al menos cuatro años las propiedades previo a su venta; mínimo 70% de su capital debe ser invertido en bienes raíces; al menos 95% de su resultado fiscal se debe distribuir entre los tenedores de los certificados y finalmente emitir certificados en los mercados de valores.

Fibra Uno

La historia empresarial en México de la familia El-Mann inicia con establecimientos de venta de pintura.

Eventualmente, la familia se enfoca en los bienes raíces del punto de venta y después a la adquisición de terrenos para la construcción de bodegas industriales. Con disciplina en la inversión y procurando la plusvalía de sus propiedades, la familia El-Mann desarrolla un portafolio inmobiliario importante que a petición de sus mismos clientes también incursiona en oficinas y centros comerciales.10

El crecimiento de este portafolio presentaba tres grandes retos en su administración: la institucionalización de la compañía, el acceso a recursos de largo plazo para financiar el crecimiento y la estructura adecuada para facilitar la sucesión a la siguiente generación de la familia. Como respuesta, se trabajó en conjunto con el Dr. Pedro Aspe para adecuar la figura de los REIT americanos a México y conseguir las adecuaciones necesarias a la ley para poder crear el instrumento.11 Dicho proceso tomó ocho años y en marzo de 2011, Fibra Uno materializa la primera colocación en la Bolsa Mexicana de Valores de esta nueva categoría de instrumentos en México.

En la actualidad, Fibra Uno (FUNO) se dedica a la adquisición, desarrollo, construcción, arrendamiento y operación de propiedades industriales, comerciales y de oficinas. Es el FIBRA más grande de México y de Latino América medida en número de propiedades, activos totales, capitalización de mercado y área bruta rentable. Su portafolio incluye propiedades industriales, comerciales, de oficinas y uso mixto en México.

Su objetivo, la creación de valor sostenida de largo plazo principalmente a través de la apreciación de propiedades y la generación de flujos estables. Su estrategia se enfoca en mantener un portafolio diversificado de activos, en sectores y geografía, de alta calidad en ubicaciones premium, altos niveles de ocupación con rentas competitivas, orientada hacia la relación de largo plazo de sus clientes, los cuales cuentan con excelente calidad crediticia, lo que deriva en flujos más previsibles y estables, acompañados con un apalancamiento prudente de la compañía.

6 https://www.reit.com/what-reit/history-reits

7 https://www.reit.com/sites/default/files/reitwatch/RW2106.pdf

8 Billones de acuerdo con el término en inglés, en español serían millardos. Información estimada al cierre del segundo trimestre de 2021.

9 https://www.sat.gob.mx/normatividad/12883/leyes

10 Entrevista con el Sr. André El-Mann, socio director de Fibra Uno, el 6 de septiembre de 2021.

11 https://www.elfinanciero.com.mx/empresas/el-hombre-detras-del-exito-de-fibra-uno/

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El modelo de negocio de los FIBRAS requiere un crecimiento constante del portafolio de propiedades de inversión para generar economías de escala en su administración y también para poseer un valor relevante de capitalización en los mercados, que les permita generar liquidez y un tamaño adecuado para los inversionistas institucionales a nivel internacional. Desde su colocación en Bolsa, FUNO ha pasado de poco más de 500,000 metros cuadrados de área rentable, a más de 10.7 millones al cierre de 2020, a través de adquisiciones de propiedades estabilizadas y desarrollo propio (Anexo 3).

Este crecimiento en volumen busca una diversificación de sectores y geografía. Actualmente, FUNO tiene presencia en todo el país, lo que le permite balancear el riesgo de sus operaciones y al mismo tiempo profundizar su conocimiento local para aprovechar oportunidades de expansión (Anexo 4). La diversificación se complementa con altos niveles de ocupación y precios competitivos de renta, que se encuentran en el rango inferior del promedio del mercado.

Dado el reparto obligado de los resultados financieros que los FIBRAS distribuyen a los tenedores de CBFI, éstos recurren al apalancamiento para financiar proyectos de expansión y crecimiento. Por ello, el acceso a financiamiento es una ventaja competitiva para adquirir activos y desarrollar propiedades. El manejo financiero prudente de los FIBRAS se vuelve de vital importancia en etapas de recesión de los ciclos económicos. En su caso, FUNO mantiene el acceso a los mercados de valores para emitir deuda y capital para la obtención de fondos de largo plazo. Al cierre de 2020, FUNO había obtenido un financiamiento acumulado desde su oferta pública inicial de 186.6 mil millones de pesos, entre emisiones de CBFI, certificados bursátiles y senior notes denominados en dólares.12

Para mantener el acceso a los mercados de deuda, FUNO cuenta con calificaciones de Moody’s, Fitch Ratings y HR Ratings, al tener la más alta calificación crediticia en México y grado de inversión en el mercado internacional.13 Desde su inicio ha mantenido una estrategia de apalancamiento prudente, lo que le ha permitido tener una sólida estructura de capital. Su deuda actual tiene una mezcla de pesos y dólares de 45 y 55% respectivamente, 93% de la misma es no garantizada, 77% cuenta con una tasa fija y 71%

tiene un horizonte de vencimiento mayor a cuatro años con una vida promedio de aproximadamente 10 años. El apalancamiento de FUNO es de 41.5% medido como saldo de la deuda entre el valor total de los activos. Las obligaciones en dólares de la compañía quedan naturalmente cubiertas con los contratos de arrendamiento denominados en dólares.14

Otro aspecto fundamental en los FIBRAS es el manejo y correcta valuación de su activo fijo, específicamente las propiedades de inversión. Para valuación precisa y objetiva, FUNO utiliza tres diferentes metodologías: capitalización de rentas, costo de reposición y transacciones comparables. Este proceso se realiza de manera anual por un tercero calificado. Esta actualización en el valor de los activos en inversión es necesaria para el cálculo del NAV o Valor Neto de los Activos, que es el valor actualizado de los activos neto de los pasivos de la empresa, o lo que sería equivalente al patrimonio del FIBRA para después dividirlo entre la cantidad de certificados en circulación, los CBFI. Este cálculo sirve de referencia sobre el valor potencial de los certificados (Anexo 5).

Desde 2018, el sector inmobiliario en México experimentaba ya una desaceleración importante y la emergencia sanitaria de COVID-19 ha representado un reto adicional y extraordinario para el sector.

Durante la crisis, FUNO ha trabajado de manera muy cercana con sus clientes, al otorgar apoyos en cuidado de la viabilidad financiera y de largo plazo de la relación comercial. Esto ha permitido mantener altos niveles de ocupación y evitar caídas importantes en el flujo de efectivo de la empresa. El impacto ha afectado de manera desigual a los sectores donde la empresa trabaja, en el que toma relevancia la

12 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-oQn9kp6KAL.pdf

13 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/One_Pager_-_FUNO.pdf

14 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-W6gADyhqsO.pdf

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importancia de la diversificación. El nivel de ocupación promedio se encuentra en 91.8%, sin embargo, el sector comercial y de oficinas ha sido el más afectado, por su parte, el sector industrial se ha defendido de manera más firme (Anexo 6). Situación similar cuando se analiza el incremento de las rentas, donde nuevamente el sector industrial ha presentado un desempeño interesante con incrementos de 9.5%, el sector comercial con 3.5%, pero el sector oficinas ha mostrado una caída de -0.6%. Otro indicador relevante para los FIBRAS es la vigencia remanente de los contratos con sus clientes, FUNO tiene una vigencia de 4.1, 3.8 y 4.0 en su sector comercial, industrial y de oficina respectivamente. A pesar de los retos, la cobranza se mantiene en niveles saludables, que promedian 37 días.15

Por último, conscientes de su responsabilidad como empresa, FUNO mantiene y monitorea el avance de una serie de iniciativas ESG o ambientales, sociales y de gobernabilidad, que reflejan el compromiso de la compañía con las personas y el medio ambiente (Anexo 7). Esto se ha traducido también en acceso a financiamiento ligado a la sostenibilidad, en julio de 2019, FUNO obtuvo la primera línea de crédito revolvente comprometida multidivisa en México y Latinoamérica, bajo los principios Sustainability-Linked Loan Principles por un monto equivalente a 21,350 millones de pesos.16

A pesar de los retos actuales, FUNO mantiene su enfoque en el largo plazo y en las necesidades de infraestructura que México demanda. Las macrotendencias del país, el crecimiento de la población y el acceso a los mercados financieros presentan oportunidades interesantes que FUNO ha capitalizado en estos primeros años de historia.

Con un equipo altamente competente y motivado, una operación disciplinada y un manejo prudente de los riesgos, FUNO construye con paso firme la historia de las siguientes décadas de la compañía.

15 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-W6gADyhqsO.pdf

16 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-XnxEFAPiC7.pdf

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ANEXO 117

17 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-W6gADyhqsO.pdf https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-oQn9kp6KAL.pdf

Activos 30/06/2021 31/12/2020 31/12/2019

Activo circulante:

Efectivo y equivalentes en efectivo 3,714 7,747 3,043

Rentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 3,843 3,157 2,830

Impuestos por recuperar, principalmente Impuesto al Valor Agregado 2,629 3,294 4,128

Otros circulantes 1,427 1,039 1,484

Total de activo circulante 11,613 15,236 11,484

Activo no circulante:

Propiedades de inversión 280,886 278,253 259,485

Inversiones en asociadas 9,886 9,511 7,657

Otros activos no circulantes 6,247 5,054 3,487

Total de activo no circulante 297,019 292,818 270,630

Total de activo 308,632 308,054 282,114

Pasivo y patrimonio de los fideicomitentes / fideicomisarios Pasivo a corto plazo:

Préstamos 172 2,803 2,065

Pasivos acumulados, acreedores diversos, cxp adq de propiedades 5,718 4,986 4,748

Otros pasivos corto plazo 735 704 741

Total de pasivo a corto plazo 6,624 8,493 7,554

Pasivo a largo plazo:

Préstamos 127,937 122,727 104,994

Otros pasivos largo plazo 2,834 3,439 2,661

Total de pasivo a largo plazo 130,771 126,166 107,655

Total de pasivo 137,396 134,659 115,209

Patrimonio de los fideicomitentes / fideicomisarios:

Aportaciones de los fideicomitentes / fideicomisarios 105,909 106,184 109,935

Participación no controladora 4,993 4,862 4,012

Otros (derivados) -381 -997 -611

Utilidades retenidas y reservas 60,716 63,346 53,569

Total de patrimonio de los fideicomitentes / fideicomisarios 171,236 173,396 166,905 Total de pasivo y patrimonio de los fideicomitentes / fideicomisarios 308,632 308,054 282,114

Fibra Uno Balance General

Millones de MXN

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ANEXO 218

18 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-W6gADyhqsO.pdf https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-oQn9kp6KAL.pdf

Estado de Resultados 1er sem 2021 1er sem 2020 2020 2019

Ingresos brutos 10,591 10,166 20,979 19,189

Reserva por descuentos 64 -699 -1,786 0

Ingresos netos 10,655 9,468 19,193 19,189

Gastos operativos -2,194 -2,062 -4,267 -3,969

Ingreso neto operativo (NOI) 8,461 7,405 14,926 15,220

Honorarios de administración -446 -404 -861 -899

Utilidad antes de gastos e ingresos por intereses 8,015 7,001 14,065 14,321

Gastos por intereses -3,766 -3,757 -7,883 -5,690

Ingresos por intereses 108 154 307 648

Utilidad después de gastos e ingresos por intereses 4,357 3,398 6,489 9,279

Ajuste al valor razonable de propiedades de inversión y

de inversiones en asociadas -3,592 8,671 10,100 8,161

(Perdida) Utilidad cambiaria, Neta 504 -12,045 -2,159 1,560

Otros -89 -1,726 -470 -850

Utilidad (perdida) neta consolidada 1,181 -1,702 13,959 18,150

Fondos de Operación (FFO) 1er sem 2021 1er sem 2020 2020 2019

Utilidad (perdida) neta consolidada 1,181 -1,702 13,959 18,150

Ajuste al valor razonable de propiedades de inversión y

de inversiones en asociadas 3,592 -8,671 -10,100 -8,161

(Perdida) Utilidad cambiaria, Neta -504 12,045 2,159 -1,560

Otras partidas consistentes con la AMEFIBRA FFO 30 -1,613 -242 -698

Fondos de operación (FFO) 4,239 3,285 6,260 9,127

Utilidad en venta de propiedades de inversión 47 0

Fondos de operación ajustado (AFFO) 4,286 3,285 6,260 9,127

NOI % 79.4% 78.2% 77.8% 79.3%

FFO % 39.8% 34.7% 32.6% 47.6%

AFFO % 40.2% 34.7% 32.6% 47.6%

Utilidad neta % 11.1% -18.0% 72.7% 94.6%

NOI por CBFI 2.2131 1.8851 3.8192 3.8962

FFO por CBFI 1.1088 0.8363 1.6019 2.3364

Distribución por CBFI 0.6594 0.5723 1.2004 2.3492

Millones de MXN Fibra Uno Estado de Resultados

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ANEXO 319

19 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-oQn9kp6KAL.pdf

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ANEXO 420

20 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-W6gADyhqsO.pdf

ESTADO COMERCIAL INDUSTRIAL OFICINA OTROS TOTAL % % ACUM.

ESTADO DE MEXICO 442 2,811 72 141 3,466 35% 35%

CIUDAD DE MEXICO 489 45 713 235 1,481 15% 50%

NUEVO LEON 187 637 39 28 892 9% 59%

JALISCO 196 265 39 263 763 8% 67%

CHIHUAHUA 94 429 - 12 535 5% 73%

QUERETARO 136 290 27 2 455 5% 77%

TAMAULIPAS 19 404 3 7 433 4% 82%

QUINTANA ROO 207 29 13 24 273 3% 84%

BAJA CALIFORNIA - 187 4 14 205 2% 87%

COAHUILA 46 89 - 8 144 1% 88%

CHIAPAS 101 16 - 6 122 1% 89%

HIDALGO 55 52 - 1 108 1% 90%

PUEBLA - 98 1 1 100 1% 91%

SONORA 68 16 6 7 97 1% 92%

GUANAJUATO 54 28 - 13 96 1% 93%

AGUASCALIENTES 31 43 1 14 90 1% 94%

VERACRUZ 77 - 4 8 89 1% 95%

YUCATAN 61 - 4 12 77 1% 96%

GUERRERO 59 - - 5 64 1% 97%

NAYARIT 42 - - 0 42 0% 97%

MORELOS 14 5 - 23 42 0% 97%

ZACATECAS 7 31 - - 38 0% 98%

SAN LUIS POTOSI 7 28 - 2 37 0% 98%

TLAXCALA 35 - - - 35 0% 99%

OAXACA 27 - - 6 33 0% 99%

BAJA CALIF. SUR 27 - - 1 28 0% 99%

DURANGO - 23 - 1 24 0% 99%

TABASCO 20 - - 0 20 0% 100%

SINALOA 17 - 1 2 20 0% 100%

COLIMA 13 - 0 1 14 0% 100%

MICHOACAN - - - 2 2 0% 100%

CAMPECHE - - - 1 1 0% 100%

2,534 5,527 927 841 9,829 100%

Excluye el área rentable en desarrollo e In Service.

Información en miles de metros cuadrados.

AREA BRUTA RENTABLE OCUPADA

Para uso exclusivo de Ignacio Javier Saldaña Paz del programa CA V 2021-2022.

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ANEXO 521

21 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-W6gADyhqsO.pdf y reporte anual de la compañía 2020, 2017 y 2014

Cierre Max Min NAV/CBFI 2011 23.80 25.00 19.40 25.54 2012 39.00 39.00 23.89 28.52 2013 41.82 47.79 34.20 32.18 2014 43.48 47.89 39.31 36.51 2015 37.99 46.09 34.31 35.45 2016 31.76 41.70 29.71 37.18 2017 29.14 34.93 28.17 36.91 2018 21.84 31.59 20.60 40.64 2019 29.29 31.56 22.67 42.49 2020 22.50 32.77 15.69 44.78

Fibra Uno

Precio MXN de CBFIs

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1T 0.03 0.20 0.37 0.44 0.49 0.50 0.52 0.53 0.58 0.29 0.33 2T 0.30 0.30 0.41 0.40 0.49 0.48 0.51 0.54 0.58 0.28 0.33 3T 0.38 0.40 0.45 0.50 0.50 0.49 0.52 0.56 0.59 0.32

4T 0.37 0.42 0.48 0.49 0.51 0.51 0.51 0.58 0.59 0.31 Distribución trimestral de resultado fiscal a los tenedores de CBFIs

MXN por CBFI.

Para uso exclusivo de Ignacio Javier Saldaña Paz del programa CA V 2021-2022.

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ANEXO 622

22 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-W6gADyhqsO.pdf https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-oQn9kp6KAL.pdf

Propiedades 2018 2019 2020 2021**

Comercial 129 131 133 134

Industrial 115 190 191 191

Oficinas 91 93 94 93

Otros* 201 201 201 216

Total 536 615 619 634

*Hoteles, sucursales bancarias, campus universitarios, hospital

** 1er Semestre

Ocupación 2018 2019 2020 2021**

Comercial 94.8% 93.3% 90.9% 89.8%

Industrial 97.2% 96.6% 96.3% 95.5%

Oficinas 89.3% 83.6% 78.6% 74.4%

Otros* 99.7% 99.7% 99.7% 99.3%

Total 95.3% 94.0% 93.1% 91.8%

*Hoteles, sucursales bancarias, campus universitarios, hospital

** 1er Semestre

Fibra Uno

Información de Propiedades de Inversión

Para uso exclusivo de Ignacio Javier Saldaña Paz del programa CA V 2021-2022.

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ANEXO 7

Iniciativas ESG Fibra Uno23

23 https://funo.mx/panel/archivos_subidos/data-W6gADyhqsO.pdf

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