Bogotá D.C., Febrero 9 de 2017
Señores
SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN
Ciudad.
Apreciados señores:
De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, del Lote Nº 1-C, denominado Cóndor II, de la Vereda La Punta de la Zona de Uso Suburbano Industrial del municipio de Tenjo – Departamento de Cundinamarca.
Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento.
Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios.
Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL
C O N T E N I D O
1. INFORMACIÓN BÁSICA
2. ASPECTOS JURÍDICOS DE LOS INMUEBLES 3. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR 4. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE 5. CONDICIONES RESTRICTIVAS
6. CONSIDERACIONES GENERALES
7. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR 8. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
9. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
10. METODOLOGÍA VALUATORIA EMPLEADA 11. AVALÚO COMERCIAL
ANEXOS
MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES
AVALUO COMERCIAL
LOTE Nº 1 - C. CONDOR II
VEREDA LA PUNTA
ZONA SUELO RURAL SUBURBANO INDUSTRIAL
TENJO - CUNDINAMARCA
SOLICITADO POR
SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN
I.
INFORMACIÓN BÁSICA
1.1 SOLICITANTE
SALUDCOOP E.P.S EN LIQUIDACION
1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
1.2.1 UBICACIÓN : El inmueble se localiza en la Vereda La Punta del Municipio de Tenjo sobre la carretera que comunica a Tenjo con el municipio de Madrid, tomando como punto de partida la intersección de la Autopista Medellín con la carretera hacia Tenjo al norte en un recorrido aproximado de 1,06 kilómetros hasta encontrar al sur el predio objeto de avalúo.
1.2.2 NOMBRE PREDIO : Lote N° 1 C. Cóndor II.
1.2.3 VEREDA : La Punta.
1.2.4 MUNICIPIO : Tenjo.
1.2.5 DEPARTAMENTO : Cundinamarca.
1.3 TIPO DE INMUEBLE
Se trata de un globo de terreno, ubicado en la vereda La Punta denominado Cóndor II, el cual se encuentra dentro del suelo de Rural con uso Suburbano Industrial del municipio de Tenjo, el cual se caracteriza por contar con algunos predios ya urbanizados para industrias y otros que disponen del uso agrícola y ganadero.
1.4 MAYOR Y MEJOR USO
Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que su uso más probable, es el industrial, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.
1.5 ENCARGO VALUATORIO
Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.
1.6 BASES DE LA VALUACIÓN
El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.
1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN
De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.
En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:
• Enfoque o Método del Mercado (Market Approach). • Enfoque del Costo. (Cost Approach).
• Enfoque del ingreso. (Income Approach).
Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.
Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.
1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
• Certificado de Tradición y Libertad de la siguiente Matrícula Inmobiliaria 50N-1096988 del 20 de junio de 2.016.
• Escritura pública N° 937 del 20 de mayo de 1.991, otorgada en la Notaría 24 del circulo notarial de Bogotá.
1.9 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN
1.10 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS
Febrero 9 de 2017.
1.11 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)
De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
II.
ASPECTOS JURÍDICOS
2.1 PROPIETARIO
SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Y OTROS.
2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN
Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante, parte del predio fue adquirido por Saludcoop, mediante el oficio 405 - 007983 de agosto 09 de 2.012 de la Superintendencia de Sociedades de Bogotá D.C., Por lo tanto, el porcentaje que le corresponde a Saludcoop es del 0,10213% (Anotación Número 9).
2.3 MATRICULA INMOBILIARIA
50N-1096988.
2.4 CEDULA CATASTRAL
00-00-0001-0327-000.
2.5 INFORMACIÓN IGAC
NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no
III.
CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
3.1 MUNICIPIO DE TENJO
Es un municipio de Cundinamarca (Colombia), ubicado en la Provincia de Sabana Centro, se encuentra a 37 kilómetros de Bogotá. Hace parte del Área Metropolitana de Bogotá, según el censo DANE 2005.
Límites del municipio:
Se encuentra ubicado al noreste de Bogotá a 37 Km pasando por Chía, Cajicá y Tabio, puede llegarse también por la autopista Medellín a 21 Km de la capital, vía Siberia – Tenjo. Con una población de veinte mil (20.000) habitantes y una superficie de 108 Km2 de los cuales 106 se hallan en piso térmico frio y los 2 restantes corresponden al páramo.
Los actuales límites fueron definidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en 1941 y aprobados mediante ordenanza 36 de 1945, delimitándolo con los municipios de Subachoque, Tabio, Chía, Cota, Funza y Madrid. Dentro de su división administrativa cuenta con un casco urbano, una inspección de Policía en la vereda de la Punta y el sector rural conformado por 15 veredas.
Extensión total : 108 Km2 Extensión área urbana : 2 Km2 Extensión área rural : 106 Km2
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 2587 Temperatura media : 13º C
Distancia de referencia: 20
ECONOMÍA
Actualmente basa su economía en la agricultura y la ganadería y además gracias a su cercanía con la ciudad de Bogotá se está convirtiendo en una ciudad dormitorio. Y dentro del municipio se han establecido varios colegios que integran población estudiantil de Bogotá.
ASPECTOS ECONÓMICOS Y POBLACIÓN
La base de la economía de Tenjo son las actividades agropecuarias las cuales se presentan en el 86% de las veredas; el sector agropecuario es el principal generador del PIB municipal. Aproximadamente el 30% de la población económicamente activa del municipio, vive de las actividades agrícolas y pecuarias.
Hay un porcentaje del 32,6% de la población que trabaja en el área rural del municipio, pero que vive fuera de él, que son empleados en los cultivos de flores y que se considera población flotante.
DATOS DEMOGRÁFICOS
Población total : 19.176 habitantes. Población cabecera Municipal : 3.065 habitantes Población rural : 16.282 habitantes Población masculina : 49.92%
Población femenina : 50.08% Menores de 40 años : 78% En edad productiva : 49%
3.2 SECTOR DE LOCALIZACIÓN VEREDA LA PUNTA
El inmueble se localiza en el suelo rural del Municipio de Tenjo en la Vereda La Punta, vereda que ha venido teniendo unos cambios importantes en las últimas dos (2) décadas, como lo es la ampliación del suelo suburbano Industrial sobre las vías arterias como la Autopista Medellín principalmente y la vía Tenjo – Madrid, donde se observa el desarrollo de bastantes terrenos adecuados para parques industriales y algunos terrenos en proceso de desarrollo de los mismos. No obstante, a un se observan grandes extensiones de tierra destinadas principalmente al uso agrícola y ganadero, la zona de influencia o la vereda La
Punta de la cual hace parte el inmueble objeto de avalúo, se encuentra dentro de los siguientes límites generales:
3.3 DELIMITACIÓN DEL SECTOR
POR EL NORTE : Vereda Carrasquilla y Jacalito. POR EL SUR : Municipio de Funza Área Rural. POR EL ORIENTE : Municipio de Cota Área Rural. POR EL OCCIDENTE : Municipio de Madrid Área Rural.
3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES
Dentro del sector se observan el uso industrial sobre la Autopista Medellín y el uso agrícola y ganadero al interior de la Vereda.
El comercio se observa sobre la carretera nacional Autopista Medellín representado principalmente por contar con edificaciones destinadas a restaurantes, tiendas y estaciones de servicios.
3.5 VÍAS DE ACCESO
Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con la vía principal carretera nacional que comunica a Bogotá con el Municipio de La Vega, eje vial importante del municipio y dispone de la otra vía importante que comunica a Tenjo con el Municipio de Madrid que finaliza en la intersección con la Autopista Medellín. A continuación, relacionamos las vías más importantes del sector:
CARRETERA NACIONAL BOGOTA – LA VEGA
Eje vial importante, en la zona de influencia corresponde a una vía de doble calzada en un muy buen estado de conservación y mantenimiento. Dispone del transporte público intermunicipal y departamental.
CARRETERA NACIONAL TENJO – MADRID (TENJO – LA PUNTA)
Eje vial importante, en la zona de influencia corresponde a una vía de una sola calzada de doble sentido de circulación, presenta un regular estado de conservación y mantenimiento, el inmueble objeto de avalúo tiene frente a esta vía. De igual forma y conforme al estudio de normas urbanas expedido por el Departamento Administrativo de Planeación de Tenjo, esta vía será objeto de ampliación, toda vez que es una carretera de segundo orden conforme a la ley 1228 de julio 16 de 2.008. Es importante que por esta carretera también se encuentra el transporte público intermunicipal entre Tenjo y Madrid o municipios aledaños como el Rosal, Faca y Funza.
3.6 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA
El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de energía eléctrica.
En cuanto al servicio de acueducto es veredal y al alcantarillado este se suple con pozos sépticos.
El servicio de transporte público al sector se localiza sobre las vías mencionadas, para acceder directamente al predio se debe hacer en vehículo particular o en las rutas que transitan cada media hora aproximadamente de Tenjo a Madrid o el Rosal.
3.7 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
Departamento : Cundinamarca. Ciudad/Municipio : Tenjo.
Clase de suelo : Rural.
Vereda : La Punta.
Equipamiento Urbano : Industrial, agrícola y ganadero.
1. Reglamentación
Ley 9 de 1989: por el cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.
Ley 388 de 1997: por el cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 3 de 1991 y se dictan otras disposiciones.
Acuerdo 014 de 2.000 por medio del cual se adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial de Tenjo.
Acuerdo 010 de 2.014 por medio del cual se adoptó la Revisión General del Plan de Ordenamiento Territorial de Tenjo.
De conformidad con la revisión del POT (Acuerdo 010 de 2.014), el sector donde se localiza el bien inmueble objeto de avalúo hace parte del Suelo Rural, con Zonificación del Uso Suburbano Industrial.
USOS INDUSTRIALES EN SUELO SUBURBANO INDUSTRIAL (ARTICULO 124):
Corresponde a aquellos en los que se permite la localización de establecimientos destinados a la producción, elaboración fabricación preparación, recuperación, reproducción, ensamblaje, construcción, reparación,
transformación, tratamiento y manipulación de materias primas, para producir bienes o servicios materiales. Los usos industriales únicamente pueden desarrollarse en la Zona Suburbana, Área de Actividad Industrial, localizadas en el suelo Suburbano del Municipio y de acuerdo con las características y cubrimiento del establecimiento industrial y para los fines de asignación de espacios territoriales, se puede distinguir los siguientes tipos de industria: INDUSTRIA 1, INDUSTRIA 2, INDUSTRIA 3 y AGROINDUSTRIA.
ARTICULO 131 ASIGNACION DE USOS POR AEAS DE ACTIVIDAD EN SUELO RURAL Y SUBURBANO
Para cada una de las Áreas de actividad definidas y en las que ha sido zonificado el suelo rural y suburbano, se asignan los siguientes usos del suelo:
SUELO RURAL SUBURBANO USOS:
AFECTACIÓN VIAL DEL PREDIO
3.8 ACTIVIDAD EDIFICADORA
La dinámica edificadora del sector es poca, ya que se observan varios terrenos para el uso industrial sin ninguna destinación.
IV.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
Fuente: Imágenes plano google earth
4.1 TERRENO
4.1.1 UBICACIÓN
El predio objeto de avalúo corresponde a un lote de terreno localizado en la vereda La Puntal del Municipio de Tenjo, el cual se localiza a unos 1,06 kilómetros aproximadamente de la intersección de la Autopista Medellín con la Vía Tenjo – Madrid, tomado esta última hacia Tenjo en ese recorrido hasta encontrar el inmueble objeto de avalúo al costado oriental.
4.1.2 ÁREA DE TERRENO
El terreno en bruto tiene un área superficiaria de ciento veinte mil trescientos cuarenta y ocho metros cuadrados con veintidós decímetros cuadrados (120.348,22 m2)
Fuente: El área relacionada fue tomada del Certificado de tradición y libertad correspondiente y de la escritura pública 937 del 20 de mayo de 1.991, protocolizada en la Notaría 24 de Bogotá.
4.1.3 LINDEROS
Los linderos se encuentran registrados en la escritura pública N° 937 del 20 de mayo de 1.991, protocolizada en la Notaria 24 del Circulo de
A continuación, señalamos los linderos:
Por el Norte : Partiendo del mojón número 3, correspondiente al mojón número 11 de la Finca La Urelia, ubicado sobre la carretera que antiguamente conducía de Madrid a Tenjo, en dirección noroeste, hasta encontrar el mojón número 22, pasando por los números del 3 al 20, en una distancia de 200,50 metros, carretera de por medio con la finca Chitasuga.
Por el Oriente : Del mojón número 22, en línea recta, en dirección sureste, en una distancia de 650,49 metros, hasta encontrar el mojón número 23, lindando con predios de la Finca La Urelia.
Por el Sur : Del mojón número 23, en línea recta, en dirección suroeste, en una distancia de 184,53 metros, hasta encontrar el mojón número 24, lindando con predios de las fincas San Mateo y Tibaguya.
Por el Occidente : Del mojón número 24, correspondiente al mojón número 9 de la Finca La Urelia, en dirección noroeste, en línea recta, en una distancia de 221,34 metros, hasta encontrar el mojón número 25, lindando con predios de la finca San Mateo; del mojón número 25 en dirección noroeste, en línea recta, en una distancia de 174,06 metros, hasta encontrar el mojón número 1 correspondiente al mojón número 10 de la Finca La Urelia, en dirección noroeste, en línea recta, en una distancia de 262,22 metros, hasta encontrar el mojón número 2, lindando con los predios de la finca San Mateo y lotes de Ignacio Galvis y lote de Rafael Duarte. Del mojón número 2, en dirección noroeste, en línea recta, en una distancia de 125,19 metros, lindando con el lote de Rafael Duarte, hasta encontrar el mojón número 3 punto de partida y encierra.
4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA
El lote de terreno tiene forma irregular. Cuenta con topografía con plana con leves ondulaciones.
4.2 CERRAMIENTO
El lote de terreno cuenta con el cerramiento de cercas con postes en madera y alambre.
V. CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:
• La localización general del inmueble objeto de avalúo, en la vereda La Punta del municipio de Tenjo, en el suelo rural suburbano con Área de Actividad Industrial. • El transporte público al sector se considera acorde y es intermunicipal, para acceder
directamente al predio se debe realizar en vehículo particular o en rutas que transitan durante el día entre la vía Tenjo – Madrid- El Rosal.
• El sector se encuentra clasificado dentro del suelo rural suburbano con la mezcla de los usos industriales, agropecuario y ganadero.
• La actividad edificadora en el sector es poca, ya que se observaron escasas obras en la zona de influencia industriales.
• El inmueble objeto de estudio cuentan con frente a la vía carretera Tenjo La Punta- Madrid, la cual es una de las vías arterias importantes del Municipio y que será objeto de ampliación ya que se trata de una carretera de segundo orden tal como lo indica la ley 1228 de julio 16 de 2008. Con un perfil de 40,00 metros de ancho de doble calzada.
• El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 010 del 2.014 por el cual se adoptó la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio (P.O.T) de Tenjo, el cual lo clasifica dentro del suelo rural suburbano con Área de Industrial. • Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma,
topografía y linderos generales los cuales son acordes.
• El valor asignado se entiende como valor presente al inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.
• Es importante señalar que el predio en mayor extensión es de varios propietarios incluyendo al solicitante, para determinar el valor comercial del cual Saludcoop es propietario se tomó de la cifra proporcionada y registrad e los documentos jurídicos suministrada la cual es del 0,10213%.
VI.
HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO
De acuerdo a lo establecido por el Departamento Administrativo de Planeación de Tenjo y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) disponible, el predio objeto de estudio no presenta riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.
6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS
El inmueble cuenta con el área registrada en los documentos jurídicos vigentes.
6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD
El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental normal, debido a su localización geográfica, el cual es a un sector rural con la explotación del uso industrial y en la actualidad se observan bastantes superficies de terrenos explotados para la agricultura y la ganadería.
6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES
Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres, No obstante y conforme al documento soporte de la normatividad suministrado por el solicitante el predio cuenta con la afectación vial de la carretera de acceso denominada Tenjo – La Punta, la cual es una carretera de segundo orden con un perfil de 45,00 metros de ancho y de la afección vial rural denominadas VI-2ª ubicadas en los costados oriental y sur del terreno objeto de avalúo cuyo perfil es de 40,00 metros de ancho.
6.5 SEGURIDAD
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.
6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.
6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
Se observa poca oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización, por lo tanto, para nuestros análisis valuatorios específicamente del enfoque de mercado se han comparado con lotes rurales en la zona de la vereda La Punta con área de actividad industrial.
VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
• El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.
• El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.
• El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.
• El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto, no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
• La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.
• El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.
• El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.
• Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.
• Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
• El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.
• Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.
• El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.
• El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.
• El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.
IX.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE
LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto, no existe algún tipo de conflicto de interés.
De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe
X.
METODOLOGÍA VALUATORIA
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:
10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA
Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones.
Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.
Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual).
Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse.
En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.
Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.
10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO
Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y
alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.
10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS
10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO
El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido.
Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.
Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:
VA = VTo * (1-%C) En donde,
VA = Valor ajustado
VTo = Valor total de la oferta
Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:
VT = VA – VC Donde,
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la Construcción.
Se encontraron cinco (5) ofertas de lotes de terrenos ubicados en la vereda La Punta con norma de uso Industrial y comercial, del municipio de Tenjo. Tres (3) datos corresponden a lotes de terrenos ubicados sobre la Autopista Medellín después del peaje arrojando un valor por M2 promedio a razón de $215.000 y los otros dos (2) datos corresponden a lotes de terreno ubicados hacia el interior de la vereda La Punta con uso industrial, pero que no cuentan con vía de acceso principal como la del predio objeto de avalúo, por lo tanto, el valor por M2 promedio arrojado de estos terrenos es a razón de $165.000.
No obstante, los datos obtenidos, debido a que el mercado no reportó datos contundentes por no encontrar suficientes ofertas sobre el eje vial, con el objeto de corroborar el resultado anterior, se ha utilizado la técnica residual, definida por la Resolución 620 de 2008, cuyo desarrollo se presenta a continuación:
N° OFERTA LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO ÁREA TERRENO M² ÁREA CONST. M²
OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO VR M² TERRENO OBSERVACIONES CONTACTO FOTOGRAFIA
1 VEREDA LA PUNTA LOTE 186.760,0 0,0 $42.954.800.000 10,0% $38.659.320.000 $207.000
LOTE 1 KM DESPUES DEL PEAJE SOBRE LA AUTOPITA MEDELLIN INDUSTRIAL 6-167857 2 VEREDA LA PUNTA LOTE 266.000,0 0,0 $58.000.000.000 10,0% $52.200.000.000 $196.241 LOTE INDUSTRIAL INTERNO 8-635134 3 VEREDA LA PUNTA LOTE 21.767,0 0,0 $3.265.050.000 10,0% $2.938.545.000 $135.000 LOTE INDUSTRIAL A 3 KILOMEROS DE LA CALLE AUTOPISTAMEDELLIN DESPUES DEL PEAJE LOTE INTERNO 310-2477495 4 VEREDA LA PUNTA LOTE 186.922,0 0,0 $50.468.940.000 10,0% $45.422.046.000 $243.000 LOTE SOBRE AUTOPISTA MEDDELIN USO INDUSTRIAL Y COMERCIAL 3-102357729 5 VEREDA LA PUNTA LOTE 68.200,0 0,0 $14.633.000.000 10,0% $13.169.700.000 $193.104 LOTE SOBRE AUTOPISTA MEDDELIN USO INDUSTRIAL Y COMERCIAL 4-853000 Media $194.869 Desviación Estandar $44.904 % Desviación 23,04% Valor Mínimo $135.000 Valor Máximo $243.000 Int. Confianza Mínimo $149.965 Int. Confianza Máximo $239.773 Cof. De Asimetría -0,80
N° Datos 5
10.3.2 ENFOQUE O MÉTODO RESIDUAL
Como lo establece la resolución 620 de 2008, “Es el que busca establecer el
valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado”.
Para la aplicación de este método o técnica se han consultado las normas urbanísticas vigentes mencionadas en el capítulo correspondiente del presente informe, se ha obtenido el potencial de desarrollo que se presenta a continuación.
Para la utilización de esta técnica, se tuvo en cuenta el documento soporte suministrado por el solicitante correspondiente al oficio 250-14-002-0878-01082016 de agosto 01 de 2.016, otorgado por el departamento Administrativo de Planeación de Tenjo.
La información necesaria para realizar el Potencial de Desarrollo en cuanto a áreas se toma de dicho concepto de la norma urbanística del predio en estudio. Adicionalmente se tomaron algunos datos de la revista especializada Construdata, entre otras, para determinar la Estructura de Costos.
Para poder emplear la técnica residual es necesario definir los valores de venta de los posibles productos inmobiliarios a la venta en el hipotético desarrollo constructivo, por lo cual se mostrará a continuación las ofertas de lotes en parques industriales ya consolidados en zonas similares:
TIPO AREA LOTE VR PEDIDO VR PONDERADO VR LOTEM2 DESCRIPCION TELEFONO
LOTE 3600 $ 2.628.000.000 $ 2.496.600.000 $ 693.500 lote ind ant del peaje sobre aut mede 3-265222 LOTE 2300 $ 1.800.000.000 $ 1.710.000.000 $ 743.478 lote ind ant del peaje sobre aut mede 3-265222 LOTE 3200 $ 2.592.000.000 $ 2.462.400.000 $ 769.500 lote ind ant del peaje sobre aut mede 3-265222 LOTE 2278 $ 1.500.000.000 $ 1.425.000.000 $ 625.549 lote ind ant del peaje sobre aut mede 310-2136864 LOTE 588 $ 420.000.000 $ 399.000.000 $ 678.571 lote indu servicios interno 310-2136864 LOTE 2000 $ 1.620.000.000 $ 1.539.000.000 $ 769.500 lote indu en funza vereda la florida 8-260554
702.120 $ 52.482 $ 7% 754.601 $ 649.638 $ 700.000 VALOR MINIMO
VALOR AJUSTADO POR M2
VENTA DE LOTES EN PARQUES INDUSTRIALES
PROMEDIO DESVIACION ESTANDAR COEFICIENTE DE VARIACION
VALOR MAXIMO
A continuación, hacemos la demostración del ejercicio planteado bajo las normas urbanísticas máximas para el lote de terreno objeto de avalúo tomada del POT de Tenjo.
CONCLUSIÓN
Conforme con los escenarios expuestos en la metodología valuatoria, se ha podido concluir que por el enfoque del estudio comparativo de mercado el valor por M2 para predios internos llega a ser de $165.000 y por el método residual el valor arrojado por M2 es de $170.000. Por lo tanto, hemos determinado que el valor obtenido por el método residual es el más justo, debido a que los valores obtenidos en el método comparativo tienen dispersiones altas. De todas formas, el valor final se encuentra dentro del rango razonable del mercado investigado.
ÁREAS (m2) 120.348,22 19.500,00 100.848,22 30.254,47 20.169,64 50.424,11 2.000,00 25 700.000 $ 1.400.000.000 $ 35.296.877.000 $ 120.000 $ 6.050.893.200 $ 8.824.219.250 $ 20.421.764.550 $ 169.689 $ 170.000 $ COSTOS DE URBANISMO M2
TOTAL COSTOS DE URBANISMO UTILIDAD (25%)
VALOR RESIDUAL PARA EL LOTE VALOR M2 LOTE
VALOR M2 LOTE AJUSTADO
POTENCIAL DE DESARROLLO
VALOR TOTAL VENTAS LOTES INDUSTRIALES
ÍTEM
AREA BRUTA DEL TERRENO ÁREA NETA URBANIZABLE OCUPACION BÁSICA DEL 30% OCUPACIÓN TOTAL 50%
OCUPACIÓN ADICIONAL DEL 20% AFECTACION VIAL
VENTA M2 LOTE INDUSTRIAL
ÁREA LOTE TIPO EN PARQUE INDUSTRIAL NUMERO DE LOTES RESULTANTES VALOR VENTA POR LOTE INDUSTRIAL
XI.
AVALUO COMERCIAL
LOTE 1 – CONDOR II VEREDA LA PUNTA MUNICIPIO DE TENJO
CUNDINAMARCA
11.1 VALOR TOTAL DEL PREDIO
SON: VEINTE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MILLONES
CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS PESOS M/CTE. 11.2 VALOR PARTICIPACIÓN EN PROPIEDAD
SON: VEINTE MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL
NOVECIENTOS SETENTA Y OCHO PESOS M/CTE.
VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del
Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
Bogotá D.C., febrero 9 de 2017. Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL EDGAR JOSÉ DÍAZ RIVEROS
Gerente Profesional de Avalúos
RNA 2080 DE FEDELONJAS
ÁREA M2
TERRENO 120.348,22 $ 170.000 $ 20.459.197.400
$ 20.459.197.400 TOTAL AVALUO COMERCIAL
DESCRIPCIÓN VR. UNITARIO VR. TOTAL
PORCENTAJE DE PARTICIPACION 0,10213% $ 20.894.978
$ 20.894.978
DESCRIPCIÓN VALOR
PROPORCIONAL TOTAL AVALUO COMERCIAL
DETALLE INTERNO DEL PREDIO DETALLE INTERNO DEL PREDIO CARRETERA DE ACCESO LA PUNTA - TENJO
DETALLE INTERNO DEL PREDIO DETALLE INTERNO DEL PREDIO
