GUIA DE LES
COMUNITATS DE
PROPIETARIS
DE CATALUNYA
A
TS DE PROPIET
ARIS DE C
A
T
ALUNY
A
Autors, Coordinadors i revisors: Joan Planas Comerma, advocat i
secretari de la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa i Comarca. Jaume Torras Balcell: advocat i Secretari de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca.
Edita: Cambres de la propietat Urbana de Terrassa i Sabadell. Impressió: Serafí Indústria Gràfica Publicitària S.A.
Reservat tots els drets. Cap part d’aquesta publicació pot ésser reproduïda, emmagatzemada en un sistema informàtic, transmesa de cap forma electrònica ni mecànica ni fotocopiada o grabada sense la prèvia llicència del propietari del copyright.
Dipt. Legal: B-27324-2007 © 2007
PRESENTACIÓ
Aquesta “GUIA DE LES COMUNITATS DE PROPIETARIS DE CATALUNYA” és fruit de la voluntat de les Cambres de la Propietat Urbana de Sabadell i Terrassa, de facilitar a les Comunitats una renovada eina que les ajudi a resoldre els problemes que els hi planteja el dia a dia. Les dues Cambres han tingut anteriorment aquesta voluntat, que s’ha expressant en l’edició d’altres Guies.
Ara, en torna a ser motiu el fet que el Parlament de Catalunya ha dotat les Comunitats de Propietaris de Catalunya d’una nova regu-lació, important i de trascendència social, reconeixent amb ella que la propietat horitzontal ha permès, els darrers cinquanta anys, una extraordinària generalització del dret de la propietat, fins al punt de convertir-se en un dels instruments jurídics fonamentals que garan-teixen l’accés dels ciutadans a la propietat de l’habitatge.
L’establiment d’aquest nou règim normatiu de la propietat horitzontal a Catalunya, planteja així la necessitat d’editar aquesta Guia, que ha de facilitar la seva autogestió o complementar-la, sense perjudici de l’assessorament necessari dels problemes més trascendentals que es plantegen a la vida comunitària, que les Cambres de la Propietat també realitzen.
La Guia ha estat elaborada, redactada i revisada de forma conjunta pels Secretaris de les respectives Cambres de la Propietat Urbana de Sabadell i Terrassa, els advocats Srs. Jaume Torras Balcell i Joan Planas Comerma, amb l’ànim de fer-la de fàcil i àgil consulta, amb el major rigor tècnic i incorporant alhora diversos formularis amb els que ajudar als Presidents i Secretaris de les Comunitats en la seva tasca diària.
Les Cambres de la Propietat Urbana de Sabadell i Terrassa i les seves comarques volen amb l’edició d’aquesta “GUIA DE LES COMUNITATS
DE PROPIETARIS DE CATALUNYA” reiterar el seu decidit i continuat
esperit de servei i col·laboració amb els problemes que afecten als seus associats i als propietaris en general.
Els Presidents de les Cambres de la Propietat Urbana de Sabadell i Terrassa
I.
NORMATIVA REGULADORA
II.
CONSTITUCIÓ DE LA COMUNITAT
III.
ÒRGANS DE LA COMUNITAT
IV.
DRETS I OBLIGACIONS DE LA
COMUNITAT
V.
DRETS, OBLIGACIONIS
I PROHIBICIONS DE CADA PROPIETARI
VI.
REQUISITS PER A LA TRANSMISSIÓ
D’UN HABITATGE O LOCAL
VII.
INFRACCIONS I PROCEDIMENTS
JUDICIALS
VIII.
EXTINCIÓ DE LA COMUNITAT
IX.
LA COMUNITAT HORITZONTAL
COMPLEXA:
LES SUBCOMUNITATS
X.
FORMULARIS
XI.
LEGISLACIÓ
6
I.
NORMATIVA REGULADORA
. . .9
II.
CONSTITUCIÓ DE LA COMUNITAT
. . . .13
III.
ÒRGANS DE LA COMUNITAT
. . . .17
IV.
DRETS I OBLIGACIONS DE LA
COMUNITAT
. . . .29
1.- Drets de la Comunitat . . . .30 2.- Obligacions de la Comunitat . . . .31
V.
DRETS, OBLIGACIONIS
I PROHIBICIONS DE CADA PROPIETARI
. .33
1.- Drets de cada Propietari. . . .34 2.- Obligacions de cada Propietari. . . . .36 3.- Prohibicions als Propietaris i Usuaris . . . .37
VI.
REQUISITS PER A LA TRANSMISSIÓ
D’UN HABITATGE O LOCAL
. . . .39
VII.
INFRACCIONS I PROCEDIMENTS
JUDICIALS
. . . .41
1.- Impagament de quotes, despeses o fons de reserva . . .42 2.- Realització d’activitats no permeses . . . .44 3.- Responsabilitats dimanants de les infraccions . . . .45 4.- Procediment per a la impugnació d’acords
VIII.
EXTINCIÓ DE LA COMUNITAT
. . . .47
IX.
LA COMUNITAT HORITZONTAL
COMPLEXA:
LES SUBCOMUNITATS
. . . .49
1.- Constitució . . . .50
2.- Funcionament . . . .51
3.- Comunitat i Subcomunitats per a garatges i trasters . .51
X.
FORMULARIS
. . . .53
1.- Convocatòria de Junta i Delegació de vot . . . .54
2.- Petició de convocatòria de Junta . . . .55
3.- Acta de Junta . . . .56
4.- Certificació de liquidació de deute prèvia a la reclamació judicial dels morosos . . . .59
5.- Certificació acreditativa d’estar al corrent de pagament de quotes en relació a la transmissió d’un habitatge o local . . . .60
6- Certificació acreditativa de no estar al corrent de pagament de quotes en relació a la transmissió d’un habitatge o local . . . .61
XI.
LEGISLACIÓ
. . . .63
1.- Legislació pròpia de Catalunya . . . .64
I.
NORMATIVA
REGULADORA
I
II
III
10
El Codi Civil de Catalunya1 regula les situacions de comunitat en
propietat horitzontal que es trobin en l'àmbit territorial de Catalunya i entrà en vigor l’1 de juliol de 2006.
Aquesta llei és aplicable fins i tot als edificis o conjunts constituïts abans de la seva entrada en vigor2
.
La llei configura la comunitat de propietaris com una modalitat de comunitat3
i de forma genèrica, defineix que existeix comunitat “quan dues o més persones comparteixen de manera conjunta i concorrent la titularitat de la propietat o d'altre dret real sobre un mateix bé o patrimoni”.
En la propietat horitzontal es confereix als propietaris dues classes de drets:
Un dret singular i exclusiu de propietat en relació a un espai
físic i determinat (pis, local, traster, etc), susceptible d'aprofi-tament privatiu i amb independència funcional en tant disposa d'accés propi al carrer, ja sigui directament o a través d'un ele-ment comú de gaudi no restrictiu. Aquest dret ve determinat en el propi títol de propietat (escriptura).
Un dret inseparable de comunitat o copropietat amb la resta
dels propietaris de pisos i locals, sobre els elements i serveis comuns. Aquest dret de comunitat o copropietat ve determinat en un coeficient o quota que representa la participació en els elements comuns (càrregues, beneficis, gestió, govern). La llei diu que són elements comuns el solar, jardins, piscines, estructures, façanes, cobertes, vestíbuls, escales i ascensors, antenes i, en general, amb caràcter residual, les instal·lacions i serveis situats fora dels elements privatius que es destinen a l’ús comunitari o a facilitar l’ús i gaudi dels dits elements privatius.
1 que és la normativa aplicable als presents efectes, concretament el títol V, capítol III de la llei 5/2006, de 10 de maig, per la que s’aprova el llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya 2D.T. 6ª: “Els edificis i els conjunts establerts en règim de propietat horitzontal abans de
l'en-trada en vigor d'aquest llibre es regiran íntegrament per les normes d'aquest, que, a partir de la seva entrada en vigor, s'aplicaran amb preferència a les normes de comunitat o als estatuts que les regeixin, fins i tot si consten inscrites, sense que sigui necessari cap acte d'adaptació específic”.
La Llei és d'aplicació:
A les comunitats de propietaris simples (una sola comunitat de propietaris per a tot un edifici).
A les comunitats de propietaris complexes: Situació de coexistèn-cia de subcomunitats integrades en un edifici o un conjunt o complex immobiliari (diferents escales, pluralitat d’edificis independents que comparteixen elements comuns).
Les Comunitats de Propietaris es regeixen:
Pel seu títol de constitució (escriptura de divisió de propietat horitzontal), sempre que no contradigui les normes legals obligatòries.
Subsidiàriament, per la resta de les disposicions del Codi Civil de Catalunya.
En definitiva, i excepte per a aquells temes en els quals la llei disposa que la seva aplicació és obligatòria (com per exemple exigir la una-nimitat per a modificar les quotes contingudes en el títol constitutiu) el funcionament de la Comunitat es regirà pels seus Estatuts si disposa d'ells4pels acords degudament adoptats per la Junta de propietaris i
si no, per l'establert en la pròpia llei.
I
II
III
II
III
II.
CONSTITUCIÓ DE LA
COMUNITAT
A) QUAN L'EDIFICI ÉS DE NOVA CONSTRUCCIÓ:
Una vegada atorgada l'escriptura de Divisió en Propietat Horitzontal, atribuint als diversos departaments una quota general de participa-ció, els propietaris dels pisos o locals que hagin pres possessió dels mateixos, han de reunir-se per a constituir la Comunitat, tret que ja hagi estat constituïda pel promotor de l'immoble.
Junta Constituent: És la Junta de Propietaris quan es reuneix per
pri-mera vegada per a constituir formalment la comunitat. Habitualment és convocada pel promotor de l'immoble o per l’administrador desig-nat i és molt important assistir-hi perquè:
en aquesta primera reunió es poden prendre decisions trans-cendentals per al futur de la Comunitat5
.
seran designats els càrrecs dels òrgans de govern de la Comunitat: President i, si escau, Vicepresident, Secretari i/o Administrador.
pot establir-se també, amb els requisits legals corresponents6,
una quota ordinària (mensual, trimestral, etc.) per atendre les despeses de manteniment de l'edifici, pel càlcul de la qual s'haurien de tenir en compte les despeses ordinàries anuals previstes per la Comunitat i també, com a mínim, un 5% més d'aquest pressupost per a contribuir al Fons de Reserva que es dipositarà en un compte bancari especial.
tot s’ha de reflectir a l'Acta que s'aixequi d'aquesta primera reunió en la forma que més endavant s’exposa.
B) QUAN L'EDIFICI JA FUNCIONA COM UNA COMUNITAT:
Aquest cas es dona quan es tracta de situacions anteriors a les nor-mes especials i/o derivades de situacions de fet (per exemple here-ditàries).
Suposa que no s’ha procedit a la seva constitució formal, no disposant d’Estatuts propis o normativa de règim interior.
14
5Per exemple, es podrien aprovar els Estatuts o Normes de Règim Interior de la Comunitat, l’establiment de serveis de neteja, conserge, etc.
6amb quins requisits legals moltes vegades no es té prou cura i aleshores poden originar-se problemes que s’arrosseguen en el temps i creen una mala convivència.
En ambdòs cassos han de seguir-se els següents passos per a cons-tituir-la legalment:
Convocatòria
Seguint la normativa
Acta de constitució
Aixecament de l’acta amb nomenament de càrrecs i aprovació d’Estatuts i llur modificació o aprovació d’un reglament de règim inte-rior, si s’escau i s’estima adient
Llibre d’Actes
La Comunitat ha de tenir un Llibre d'Actes amb els fulls numerats que haurà de presentar-se per la seva legalització davant el Registre de la Propietat que correspongui en relació al lloc on estigui situada la finca.
Legalització del llibre d’actes
El llibre d'actes, a més de necessari, és de gran utilitat doncs permet repassar i verificar els acords de la Comunitat des de la seva consti-tució, així com per a determinats tràmits o requisits legals davant organismes públics o judicials i poder certificar els acords que figu-ren quan sigui necessari.
El llibre d'actes l’ha de custodiar el Secretari de la Comunitat. Les actes s’han de redactar a Catalunya almenys en català7
N.I.F. de la Comunitat
Una vegada constituïda la Comunitat, és imprescindible sol·licitar el N.I.F. 8
a la Delegació d'Hisenda que correspongui, havent de compli-mentar la declaració censal model 036.
Tramitació
El N.I.F. és obligatori a efectes fiscals i necessari per a l'obertura de comptes bancaris i per a què les diverses empreses o professionals, proveïdors de la Comunitat, que hagin de prestar serveis o efectuar reparacions, puguin lliurar factures degudament.9
II
7Codi Civil de Catalunya: article 553-27.3 (ó en aranès a les Comunitats de Propietaris de la Vall d’Aran)
8
N.I.F. és Número d’Identificació Fiscal
9La Comunitat, depenent de la seva activitat ha de complir altres obligacions fiscals i també censals.
III
III.
ÒRGANS DE LA
COMUNITAT
Els òrgans són els següents: a) Junta de Propietaris b) President10 c) Vicepresident d) Secretari e) Administrador
III. 1. LA JUNTA DE PROPIETARIS.
La Junta és, sens dubte, l'òrgan que té major pes específic. Es tracta de l'òrgan suprem que conforma la voluntat de la Comunitat de Propietaris.
La Junta està formada per tots els propietaris d'elements privatius sense excepció, al marge, òbviament, que aquests decideixin assistir o no a les convocatòries de la Comunitat.
COMPETÈNCIES DE LA JUNTA:
1ª.-Nomenar i remoure al President, Vicepresident, Administrador, Secretari i altres càrrecs previstos per Llei o Estatuts i resoldre les reclamacions que els titulars dels pisos o locals formulin contra l'actuació d'aquells.
2ª.-Modificar el títol constitutiu.
3ª.-Aprovar dels estatuts i del reglament de règim interior. 4ª.-Aprovar el pressupost anual de la comunitat sobre la base
de les despeses previsibles, així com la liquidació dels comptes corresponents.
5ª.-Aprovar els pressupostos i l'execució de totes les obres de reparació ordinàries no pressupostades i les de caràcter extraordinari o de millora, el seu import i imposició de der-rames per al seu finançament.
6ª.-Establir o modificar de les quotes.
18
10
dels òrgans que es diuen unipersonals, l’únic que obligatòriament és imprescindible és el President. L’elecció i nomenament de Vicepresident, Secretari i Administrador són optatius.
7ª.-Conèixer i decidir en els altres assumptes d'interès general per a la comunitat, acordant les mesures necessàries o convenients per al millor servei comú.
8ª.-Amb caràcter residual, les altres no atribuïdes a altres òrgans.
NORMES DE FUNCIONAMENT DE LA JUNTA:
III.1.1.- CLASSES DE JUNTES:
Ordinàries: A celebrar almenys una vegada a l'any, havent de
notificar-se la convocatòria amb un mínim de 8 dies naturals d'antelació.
Extraordinàries: Quan es consideri convenient, havent de
notificar-se amb l'antelació que sigui possible perquè arribi a coneixement de tots els propietaris.
III.1.2.- CONVOCATÒRIA DE LES JUNTES
Perquè una Junta sigui vàlida, la convocatòria haurà de redactar-se de forma clara i detallada, complint els següents requisits:
a) Ser convocada pel president, però en cas d’inactivitat o negativa, la pot convocar la vicepresidència, si n’hi ha, o la secretaria o, en cas de vacant, negativa o inactivitat d’aquestes, els propietaris que pro-mouen la reunió.
b) Indicació dels assumptes a tractar (ordre del dia)
c) Que en la mateixa es fixi l'hora, dia i lloc de la reunió –ha de cele-brar-se en un municipi de la comarca on es troba l'immoble -, i han de transcórrer com a mínim trenta minuts entre la 1ª i la 2ª convo-catòria11.
d) Ha d'advertir-se que els propietaris que no assisteixin es com-putaran com vots favorables, sense perjudici del dret d'oposició. e) La convocatòria contindrà la relació dels propietaris que no estiguin
al corrent en el pagament dels deutes vençuts a la comunitat, advertint de la privació del dret de vot als mateixos, no de veu. f) Signatura del president o dels convocants (vicepresident, secretari
o dels qui promouen la reunió).
g) Que tots els propietaris siguin degudament citats.
11
A l’apartat de Formularis d’aquesta Guia consta un model de convocatòria.
III.1.3.- LLOC ON FER LES CONVOCATÒRIES, CITACIONS I NOTIFICACIONS
La convocatòries, citacions i notificacions s’hauran de realitzar per escrit, al domicili a Espanya que a aquest efecte tingui designat el propietari.
En defecte d'això, en el pis, local o en l'element privatiu de l'immoble.
A més, la convocatòria de la reunió haurà de publicar-se en el tauler d'anuncis de la comunitat o en un lloc visible habilitat a aquest efecte, signat pel secretari de la comunitat amb el vis-tiplau del president. De no haver-se pogut realitzar la notifi-cació personal, aquest anunci tindrà plens efectes de citació als tres dies naturals d'haver-se fet públic12.
Es recomana que les citacions s'efectuïn per mitjans que en quedi con-stància i pugui acreditar-se el seu enviament o recepció.
També és convenient incloure una delegació de vot per als no assis-tents13
.
III.1.4.- LLOC ON CELEBRAR LA JUNTA
El lloc de celebració de la Junta és on s’acordi, però sempre en un municipi de la comarca on hi ha l’immoble.
III.1.5.- FORMA D'ASSISTÈNCIA A LES JUNTES
L'assistència a la Junta serà personal o per representació legal14
o voluntària15
.
Si algun pis pertany proindivís a diversos propietaris16
, aquests nomenaran un representant17
.
Si existeix un dret real de gaudi o ús, excepte el l’usdefruit, l'assistència i vot correspon al propietari.
20
12
Advertiment: Una vegada complerts els 3 dies, han de transcórrer com a mínim 8 dies més per a la seva celebració.
13A l’apartat de Formularis d’aquesta Guia, s’inclou la delegació de vot a la pròpia convo-catòria, la qual cosa facilita la feina.
14En els cassos que preveu la llei de menors, incapacitats, societats, etc., i s’ha de justificar.
15
En aquest cas, és suficient un escrit signat pel propietari.
16Per exemple matrimonis o parelles o hereus de l’anterior propietari, etc.
17
Només una persona pot representar a un departament encara que hi hagi diversos propietaris i el vot és indivisible.
Si l'habitatge o local es trobés en usdefruit, l'assistència i vot corresponen al nu propietari qui, excepte manifestació en con-trari, s'entendrà representat per l'usufructuari18.
La delegació ha de ser expressa per a la reunió concreta de la Junta i s’ha de rebre abans de l’inici de la reunió.
III.1.6.- CONSTITUCIÓ DE LES JUNTES
La Junta quedarà legalment constituïda en els següents supòsits:
En 1ª convocatòria: si concorren la meitat dels propietaris que,
al seu torn, representin la majoria de quotes de participació.
En 2ª convocatòria: si no hi ha quorum en la 1ª i sempre que
hagi passat un mínim de mitja hora des que s’havia de celebrar la 1ª i s’hagi fet constar conjuntament. En 2ª convocatòria són vàlids els acords adoptats per la majoria dels assistents que alhora representin la majoria de quotes dels presents. També s'entendrà degudament constituïda la Junta, quan tots els propietaris es trobin presents i acceptin per unanimitat la celebració de la mateixa.
Si no assisteix el president o vicepresident, si n’hi ha, es designarà el propietari que hagi de presidir-la.
Així mateix, si no assisteix el secretari, es designarà un secretari acci-dental.
III.1.7.- DRET DE VOT
Tenen dret a votar els propietaris que no tinguin deutes pendents19.
El dret de vot s'exerceix:
Personalment o per representació
Per delegació expressa per a la reunió de què es tracti al president o a un altre propietari, que ha de formalitzar-se de forma escrita i designant nominativament a la persona delegada i lliurar-se abans de l'inici de la reunió.
18 En aquest cas concret la llei exigeix que la delegació del nu propietari a l’usufructuari ha de ser expressa si s’han d’adoptar acords sobre obres extraordinàries o de millora
19 Els que tinguin deutes pendents tindran dret a votar en tant acreditin que han impugnat judicialment els comptes i han consignat judicial o notarialment el seu import.
III.1.8.- NORMES PER A LA VALIDESA DELS ACORDS DE JUNTA
Només poden adoptar-se acords sobre els assumptes inclosos en l'ordre del dia.
Per excepció, poden adoptar-se acords, encara que no figurin a l’or-dre del dia, per destituir al president, vicepresident, administrador o secretari, emprendre accions contra ells o nomenar persones perquè els supleixin.
Pel que fa al quòrum necessari:
1.- QUATRE CINQUENES PARTS dels propietaris que al seu torn representin a les 4/5 parts de les quotes de participació, per a adoptar acords de modificació del títol constitutiu o estatuts, tret que el títol estableixi una altra cosa.
2.- QUATRE CINQUENES PARTS dels propietaris que a la vegada representin a les 4/5 part de les quotes de participació, per adop-tar acords relatius a innovacions físiques en l'edifici i que afectin a la seva estructura o configuració exterior i a la construcció de piscines i instal·lacions recreatives.
3.- Si l'acord a prendre disminueix les facultats d'ús i gaudi d'un propietari, es requereix el consentiment exprés d'aquest.
4.- MAJORIA SIMPLE del total de propietaris i quotes, en primera convocatòria, o dels propietaris i quotes dels presents o represen-tats, en segona convocatòria, per a adoptar els següents acords:
a) Per a l'execució d'obres o l'establiment de serveis que tin-guin per finalitat la supressió de barreres arquitectòniques o instal·lació de l’ascensor.
b) Les innovacions exigibles per a la viabilitat o la seguretat de l'immoble.
c) L'execució de les obres necessàries per a instal·lar infrastruc-tures comunes, connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per individualitzar els serveis d'aigua, gas o electricitat.
d) Establir o modificar les normes del reglament interior. e) De forma residual, els altres acords, excepte els esmentats
als quals s'exigeix una majoria qualificada.
TIPUS D’ACORD MAJORIA REQUERIDA
• Establiment i modificació de quotes de participació
• Alienació o gravamen d’un element privatiu de benefici comú
• Vinculació de l’ús d’un element comú a un element privatiu
• Disposició d’elements comuns
• Celebració de junta de propietaris sense convocatòria prèvia
• Extinció voluntària del règim de propietat horitzontal
UNANIMITAT
• Modificació del títol constitutiu i dels estatuts
• Innovacions que afectin l’exterior de l’edifici
• Increment de la participació en les despeses comunes per ús o gaudi desproporcionat
4/5 parts dels propietaris que a la
vegada representin 4/5 parts de les quotes de propietat.
• Supressió de barreres arquitectòniques o la instal.lació d’ascensor
• Innovacions per viabilitat o seguretat
• Infraestructures comunes
• Reglament de règim interior
• Altres acords Majoria simple de propietaris que a la vegada representen majoria de quotes de propietat • Resta d’acords en 1ª Convocatòria en 2ª Convocatòria Majoria de propietaris amb majoria de quotes Majoria d’assistents amb majoria de quotes presents observacions OBSERVACIONS
• No podrà votar el morós amb la Comunitat, excepte si consigna les quantitats degudes o impugna els comptes judicialment.
• Tenen la consideració de vots favorables els dels propietaris absents de la Junta, que degudament citats, no facin cap manifestació expressa en contra, en escrit dirigit fefaentment al secretari, dins el mes següent a la notificació dels acords.
• Si l’acord disminueix les facultats d’ús i gaudi d’un propietari, es requereix el consentiment exprés d’aquest.
III.1.9.- AUTORITZACIÓ JUDICIAL
Els propietaris amb discapacitat física o les persones amb qui con-viuen, si la Comunitat no acorda suprimir barreres arquitectòniques, instal·lar l'ascensor o innovar per a la viabilitat o seguretat de l'edifi-ci, poden demanar a l'autoritat judicial que obligui a la comunitat a establir aquests acords.
III.1.10.- CONTINGUT DE LES ACTES
L'acta de cada reunió haurà de redactar-se almenys en català ( o en aranès a la Vall d’Aran ) i haurà de contenir, com a mínim, les següents circumstàncies:
a) Data i lloc de la celebració, el caràcter ordinari o extraordi-nari de la reunió, autor de la convocatòria i si s'ha portat a terme en primera o segona convocatòria..
b) Ordre del dia.
c) La indicació de la persona que l'ha presidit i de la persona que ha actuat com secretari.
d) Relació de propietaris que han assistit a la reunió personal-ment o per representació, amb indicació dels seus coefi-cients o quotes de participació.
e) Els acords adoptats, amb indicació del resultat de les vota-cions, i si algun dels assistents ho sol·licita, la indicació dels que han votat a favor o en contra.
El president, per iniciativa pròpia o a sol·licitud escrita presentada almenys amb cinc dies abans de la reunió per una quarta part dels propietaris o almenys que representin una quarta part de les quotes de participació, podrà requerir a un notari perquè estengui a l'acta de la reunió, la qual no necessita aprovació, i en el llibre d'actes serà suficient una referència a la data de la reunió i del nom i residència del notari que va assistir.
L'acta haurà de tancar-se amb les signatures del President i del Secretari a l’acabar la reunió o dintre dels cinc dies següents. L'acta de la reunió haurà de transcriure's al Llibre d'Actes i els acords adop-tats seran executius des de la data que hagin estat notificats als propietaris.
III.1.11.- REMISSIÓ DE L'ACTA
L'Acta ha de remetre's als propietaris pel mateix procediment establert per a les convocatòries de les Junta i en el mateix domicili dins els deu dies següents a la seva celebració.
III.1.12.- IMPUGNACIÓ D'ACORDS
Es desarrolla aquesta qüestió al capítol VII.4 d’aquesta Guia
III. 2. EL PRESIDENT
EL PRESIDENT: És nomenat entre els propietaris per elecció, i
man-cant candidat, per torn rotatori o per sorteig entre els que no han exercit el càrrec.
L'exercici del càrrec és obligatori i gratuït, tret que la junta consideri que concorren motius d'excusa per al·legació fundada i que la per-sona que ho exerceix té dret a rescabalar-se de les despeses que li ocasioni.
El càrrec que és reelegible, dura un any i s'entén prorrogat fins que es celebra la següent Junta ordinària.
Competències:
Convocar i presidir les reunions de la Junta.
La representació de la comunitat, en judici i fora d'ell, en tots els assumptes que li afectin.
Elevar a públics els acords, si escau.
Vetllar per la bona conservació i el bon funcionament dels ele-ments i serveis comuns.
Vetllar pel compliment dels deures dels propietaris i dels titu-lars de la secretària i administració.
Donar el vistiplau a les certificacions emeses pel secretari sobre l'estat de deutes d'algun co-propietari enfront de la comunitat, tret que el càrrec d'administrador l’exerceixi un professional col·legiat.
Signar les actes de la Junta de Propietaris.
III. 3. EL VICEPRESIDENT
És un càrrec facultatiu.
La seva funció és substituir al President i li assistirà en les seves fun-cions en els termes que estableixi la Junta.
III. 4. EL SECRETARI
És un càrrec facultatiu que serà exercit pel President, tret que els Estatuts o la Junta proveeixi aquest càrrec de forma separada de la Presidència.
El nomenament d'aquest càrrec serà inicialment per un any, prorro-gable, tret que els Estatuts disposin el contrari i podrà ser remogut abans d'aquest termini per acord de la Junta.
Competències del Secretari:
Estendre les actes de les reunions. Realitzar les notificacions.
Emetre les certificacions que se sol·licitin a la comunitat sobre l'estat dels deutes de qualsevol propietari enfront de la comu-nitat.
Custodiar i conservar, durant el termini de deu anys, la docu-mentació de la comunitat, especialment les convocatòries, comunicacions, poders i altres documents.
Signar els anuncis de les convocatòries que s’hagin de publicar al tauler d'anuncis de la comunitat.
Signar les actes de les Juntes de propietaris.
Custodiar els llibres d'actes de la Junta de propietaris, que han de conservar-se durant 30 anys mentre existeixi l'immoble. Emetre les certificacions necessàries dels acords de la Junta per a poder acudir a la reclamació judicial dels deutes. Rebre les notificacions relatives al canvi de domicili a efecte de citacions i les realitzades pel transmetent en els supòsits de canvi de titularitat del pis o local.
III. 5. L’ADMINISTRADOR
És un càrrec facultatiu que serà exercit pel President, tret que els Estatuts o la Junta proveeixi aquest càrrec de forma separada de la Presidència.
El càrrec d’Administrador pot ser exercit per qualsevol copropietari, així com per persona amb qualificació professional suficient.
El nomenament d'aquest càrrec serà inicialment per un any, prorro-gable, tret que els Estatuts disposin el contrari i podrà ser remogut abans d'aquest termini per acord de la Junta.
Competències de l'Administrador:
Adoptar les mesures convenients i realitzar els actes neces-saris per a conservar els béns i el funcionament correcte dels serveis de la Comunitat.
Vetllar perquè els propietaris compleixin les obligacions i fer-los els advertiments pertinents.
Preparar els comptes anuals de l'exercici precedent i el pres-supost.
Executar els acords adoptats i efectuar els cobraments i paga-ments que corresponguin.
Decidir l'execució de les obres de conservació i reparació de caràcter urgent, havent de donar immediatament al President. Pagar, amb autorització del President, les despeses de caràc-ter urgent que poden ésser a càrrec del fons de reserva. Actuar, si escau, com Secretari de la Junta i custodiar a la dis-posició dels titulars la documentació de la comunitat.
Totes les altres atribucions que li confereixi la Junta.
IV.
DRETS I OBLIGACIONS
IV. 1.- DRETS DE LA COMUNITAT:
A) Exigir i reclamar els deutes als morosos comunitaris.
B) Exigir i reclamar a l’adquirent de qualsevol departament les quan-titats degudes per raó de les despeses comunes, ordinàries o extraordinàries, de l’anualitat corrent, acreditades al moment de produir-se la transmissió i les de l’any natural anterior, en el cas que siguin adeutades.
Els departaments i els seus annexos, com a elements privatius, estan afectats amb caràcter real a aquells deutes i responen del pagament de les quantitats que deuen els titulars, a banda del que s’especifica al paràgraf precedent.
C) Reclamar qualsevol altre crèdit que pugui tenir la Comunitat davant un propietari o davant tercers.
D) Exigir als propietaris i ocupants dels elements privatius que no portin a terme activitats contràries a la convivència normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l’edifici.
E) Exigir que els propietaris i ocupants del elements privatius no real-itzin activitats que els estatuts o la normativa urbanística i d’usos del sector on hi ha l’edifici exclouen o prohibeixen de manera expressa.
F) Exigir la indemnització corresponent pels perjudicis que es causin a la comunitat per activitats prohibides.
G) Exigir la constitució de servituds permanents sobre els elements d’ús privatiu diferents de l’habitatge estricte si són indispensables per a l’execució dels acords de millorament adoptats per la Junta o per l’accés a elements comuns que no en tinguin cap altre. H) Exigir la reposició a l’estat originari dels elements comuns alterats
sense consentiment de la Comunitat.
I) Exigir als propietaris d’elements privatius que els conservin i mantinguin en bon estat, parets endins, mantenint els serveis i les instal·lacions que s’hi emplacin.
J) Exigir als propietaris d’elements privatius que pateixin les limita-cions imprescindibles per a efectuar les obres de conservació i manteniment dels elements comuns i dels altres elements pri-vatius quan no hi ha cap altra manera d’efectuar-les o l’altra manera és desproporcionadament cara o carregoda
K) Reclamar el compliment de qualsevol obligació que procedeixi vers la Comunitat, tant contra qualsevol propietari com contra tercers. 30
IV.2.- OBLIGACIONS DE LA COMUNITAT:
IV. 2.1.- CONSTITUCIÓ DEL FONS DE RESERVA
El fons de reserva té per objecte atendre les despeses imprevistes de reparació de caràcter urgent o, amb l’autoritzaciuó de la Junta, per a contractar una assegurança.
El fons es constituirà anyalment en el moment d'aprovar-se per la Junta el Pressupost de la Comunitat.
El fons és una quantitat no inferior al 5% de les despeses comunes pressupostades.
Les aportacions al fons s'han de fer pels propietaris en proporció a les seves respectives quotes de participació.
La seva titularitat correspon a tots els propietaris però resta afecta a la Comunitat.
El romanent del fons de reserva d’un any s’integra en el de l’any següent i, si els Estatuts o la Junta no disposen el contrari, les aportacions dels propietaris es redueixen fins a constituir aquell 5%.
IV. 2.2.- REALlTZACIÓ D'OBRES NECESSÀRIES
La Comunitat ha de conservar els elements comuns de l’immoble i mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal.lacions. La Comunitat ha de fer les obres necessàries per a la conservació integral de l’immoble i dels seus serveis, de manera que compleixi les condicions estructurals d’habitabilitat20, d’accessibilitat, d’estanquitat
i de seguretat necessàries.
IV. 2.3.- ADAPTACIÓ ESTATUTS
En edificis i conjunts establerts en règim de propietat horitzontal abans de l’1 de juliol de 2006, tot i que s’apliquen les normes del codi civil català amb preferència a les comunitàries o estatutàries preexis-tents, la Junta de propietaris ha d’adaptar els estatuts i, si s’escau, el títol de constitució a aquell codi si ho demana una desena part dels propietaris21
.
20Els requisits mínims d’habitabilitat els regula expressament el Decret 259/2003, de 21 d'oc-tubre (DOGC núm. 3999, de 30 d'ocd'oc-tubre de 2003)
21Per a adoptar l’acord és suficient, en primera convocatòria, la majoria de quotes i, en sego-na, la majoria de quotes dels presents o representats; si l’adaptació proposada no s’aprova, qualsevol dels propietaris que l’ha proposada pot demanar al jutge que obligui a la comuni-tat a fer l’adaptació.
V.
DRETS, OBLIGACIONS
I PROHIBICIONS DEL
PROPIETARI
V. 1.- DRETS DEL PROPIETARI:
1. De propietat, sobre els seus elements privatius (habitatge, local, plaça de parquing i els seus annexos).
2. De propietat conjunta i en comunitat amb els altres propietaris, sobre elements comuns.
3. A participar en els beneficis de la Comunitat d’acord amb la quota que tingui assignada.
4. A ser titular, mancomunat amb els altres, respecte dels crèdits constituïts a favor de la Comunitat.
5. A ser titular del fons de reserva, encara que el fons resta afecta a la Comunitat.
6. A realitzar, en els seus elements privatius, obres de conservació i de reforma, sense perjudicar els altres propietaris ni la Comunitat i sense disminuïr la solidesa de l’edifici ni alterar la composició o l’aspecte exterior del conjunt.
7. A exercir totes les facultats del dret de propietat sobre els seus ele-ments privatius sense cap altra limitació que les que es deriven del règim de propietat horitzontal.
8. A modificar, alienar i gravar els seus elements privatius (habitatge, local, plaça de parquing i annexos), podent fer tota mena d’actes de disposició ordinària i extraordinària.
9. A dissentir i no obligar-se als acords relatius a noves instal.lacions o a serveis comuns, si el valor total de la despesa acordada és superior a la quarta part del pressupost anual de la comunitat, sempre que no es tracti d’acords relatius a la supressió de barreres arquitectòniques o a la instal.lació d’ascensors i els que calguin per garantir l’accessibilitat, l’habitabilitat, l’ús i la conservació adequats i la segueretat de l’edifici.
10. A utilitzar les noves instal.lacions i serveis comuns dels que hagin dissentit, satisfent l’import de les despeses d’execució i de les de manteniment amb l’actualització que correspongui aplicant l’índex general de preus de consum.
11. El dret a dissentir i a ser exonerat de contribuir a les despeses que un servei o instal.lació nous comportin, en cas d’impugnació judi-cial de l’acord de la Junta i l’obtenció d’una sentència favorable.
12. A assistir a les Juntes de propietaris (es pot delegar la repre-sentació acreditant-se per escrit, llevat del cas d’usdefruit en que si assisteix l’usdefructuari s’entén que aquest representa la nua propietat, si aquesta no s’hi ha oposat). En cas de varis propietaris s’ha de nomenar un representant (això també és aplicable als cas-sos de copropietat matrimonial en règim català de separació de bens). 13. A votar en la Junta de propietaris, sempre que no tingui deutes pendents amb la Comunitat (a menys que acrediti haver impugnat judicialment els comptes i haver consignat l’import dels deutes judicialment o notarialment).
14. A que la comunitat l’indemnitzi dels danys i perjudicis que li oca-sionin les reparacions i servituds que hagi de tolerar en benefici de la Comunitat.
15. A exigir la constitució de les servituds, permanents o temporals, absolutament imprescindibles per a efectuar obres de conser-vació i subministrament de llur element privatiu.
16. A ser rescabalats pels titulars les servituds anteriors dels danys que causin en els elements privatius o comuns afectats i, si s’escau, el menyscabament que els produeixin.
17. A consentir expressament, si ho considera adient, els acords que disminueixin les seves facultats d’ús i gaudi.
18. El propietari amb una discapacitat física, o les persones amb qui conviu, si la Junta no assoleix acords de supressió de barreres arquitectòniques o de transitabilitat, pot demanar al jutge que obligui a la Comunitat.
19. A rebre al domicili que hagi dessignat les convocatòries, citacions i notificacions de la Comunitat, o a rebre-les, cas de no dessignar-ne cap de forma expressa, a l’element privatiu del qual n’és titu-lar amb una antel.lació mínima de vuit dies naturals.
20. A oposar-se als acords adoptats per la Junta de propietaris, a la que no hagi assistit, en el termini d’un mes comptat des de la data de notificació dels acords, per tal que no es computi com a favorable el seu vot.
21. A examinar la documentació relativa als assumptes dels quals s’ha de tractar a la Junta de propietaris, ja sigui perque els hi sigui tramesa o perque la tinguin a llur disposició els administradors des del moment en què es fa la convocatòria (la qual cosa s’ha de fer constar en la convocatòria).
22. A impugnar els acords de la Junta de propietaris.
23. A ser requerit de pagament prèviament a l’embarg i a ser deman-dat personalment, tant per deutes de la Comunitat com per deutes propis front a aquesta.
24. A fer en el seu pis o local o en la resta de l’immoble, activitats no prohibides en els Estatuts, ni perjudicials per a les finques o que vagin en contra de les disposicions generals sobre activitats que molesten, insalubres, nocives, perilloses o il.lícites.
V. 2.- OBLIGACIONS DEL PROPIETARI:
1. Respectar les instal·lacions generals i resta d'elements comuns. 2. Conservar i mantenir en bon estat, parets endins, el seu
departa-ment i mantenir els serveis i les instal·lacions que s’hi emplacin. 3. Comunicar prèviament a llur realització al President o Presidenta
o, si s’escau, a l’administrador o administradora les obres que es proposin fer en llur element privatiu.
4. Reposar al seu estat originari els elements comuns alterats sense el consentiment de la Comunitat.
5. Admetre en el seu departament les limitacions i servituds imprescindibles per a efectuar obres de conservació i manteni-ment dels elemanteni-ments comuns i les d’altres departamanteni-ments quan no hi hagi cap altra manera d’efectuar-les o l’altra manera és despro-porcionadament cara o carregosa.
6. Contribuir a les despeses comunes segons l’acord de la Junta de propietaris i la liquidació del deute segons la seva quota de par-ticipació. Les derrames per al pagament de les millores seran a càrrec de qui sigui propietari en el moment de l’exigibilitat dels seus imports.Tot propietari és titular mancomunat de les obliga-cions contretes vàlidament en la gestió de la Comunitat, d’acord amb la seva quota de participació.
7. Contribuir, d'acord amb la seva quota de participació, a la dotació del Fons de reserva per atendre les obres de conservació i reparació de la finca.
8. Aportar, en el moment d'efectuar-se la transmissió del pis o local, una certificació sobre l’estat de deutes amb la Comunitat, no podent-se atorgar l’escriptura de venda, a menys que l’adquirent renunciï a aquesta certificació.
9. Comunicar a la Comunitat un domicili, a efectes de convocatòries, citacions i notificacions.
10. Comunicar com a adquirent d’un element privatiu (habitatge, local o parking) al Secretari de la Comunitat el canvi de titularitat de l’habitatge o local.
11. Respondre davant la Comunitat pels actes propis i pels realitzats per persones a qui s’ha cedit el dret d’ús i/o gaudi (llogaters, pre-caristes, etc.) de les obligacions derivades del règim de propietat hotizontal.
12. Exercir els carrecs de la Presidència, la Secretaria o l’Administració (la Junta pot excusar-ne l’exercici).
V. 3.- PROHIBICIONS ALS PROPIETARIS I USUARIS:
1. A fer en el seu pis o local o en la resta de l’immoble, activitats pro-hibides en els Estatuts, perjudicials per a les finques o que vagin en contra de les disposicions generals sobre activitats que molesten, insalubres, nocives, perilloses o il.lícites.
2. Usar i gaudir dels elements comuns sense adequar-se a la desti-nació que estableixen els Estatuts o la que resulti normal i adequa-da a llur naturalesa, perjudicant l’interès de la Comunitat.
3. Dividir materialment qualsevol pis o local i augmentar-los per agrupació, agregació, segregació i divisió d’elements privatius i les de desvinculació d’annexos, sense el consentiment de la Junta de propietaris,excepte que sigui especialment permès pels Estatuts.
VI.
REQUISITS PER A LA
TRANSMISSIÓ D’UN
HABITATGE O LOCAL
40
A l’escriptura de transmissió onerosa (per exemple una venda), el transmitent (p. ex. el venedor) haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què degui a la comu-nitat. Si s’escau, haurà de consignar els pagaments que tingui pen-dents.
El transmitent haurà d'aportar certificació sobre l’estat de deutes lliurada per qui desempenyori la secretaria, en la qual han de constar, a més, les despeses ordinàries aprovades per la Junta però pendents de repartir.
Si no s'aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors,
no pot autoritzar-se l’escriptura, excepte que l’adquirent hi
renun-ciï expressament.
La certificació haurà de ser emesa pel Secretari amb el vist-i-plau del President, llevar que qui exerceixi la secretaria sigui un admin-istrador professional, en quin cas no cal aquell vistiplau.
L'habitatge o local o pàrquing i els seus annexos, queden afectes i responen de les quantitats que deguin a la Comunitat correspo-nents al present exercici i a l’any anterior.
L’adquirent ha de comunicar al Secretari el canvi de titularitat i designar un domicili per a comunicacions.
VII.
INFRACCIONS
I PROCEDIMENTS
JUDICIALS
VII. 1.- IMPAGAMENT DE QUOTES, DESPESES O FONS DE
RESERVA
Entre altres, són obligacions dels propietaris vers la Comunitat: a) Contribuir a les despeses comunes segons l’acord de la
Junta de propietaris i la liquidació del deute segons la seva quota de participació.
b) Contribuir, d'acord amb la seva quota de participació, a la dotació del Fons de reserva per atendre les obres de conser-vació i reparació de la finca.
En el cas de donar-se l’incompliment el President podrà exigir-ho judicialment.
PROCEDIMENT JUDICIAL: PROCÉS MONITORI
Requisits previs.- Acord pres per la Junta de Propietaris de procedir
judicialment contra un propietari per exigir-li el compliment de les seves obligacions contributives. Certificació de l’acord de Junta aprovant la liquidació, emesa pel Secretari amb el vistiplau del President (acord majoria simple).
El referit acord, amb caràcter previ a l’inici del procediment, haurà de ser notificat fefaentment al deutor.
Recordem on ha de ser notificat:
Al domicili, que a efectes de comunicacions haurà de designar el propietari; o en el seu defecte, al departament; i en el seu defecte, en el tauler d'anuncis o en un lloc visible, amb diligèn-cia expressiva de la data i motius pels quals es procedeix a aquesta forma de notificació.
Competència: Jutjat de Primera Instància del lloc on es trobi ubicada
la finca.
Tramitació:
- El tràmit s’iniciarà per petició inicial del procediment monitori i s’acompanyarà certificació dels acords de Junta aprovatoris de la liquidació del deute.
- No és necessària la intervenció d'Advocat ni de Procurador, però la seva utilització es recomana i a més si es fan servir es condemnarà al deutor al seu pagament en costes.
- L'acció es dirigirà contra: El propietari actual
Si es dirigeix contra el propietari anterior, l’actual també haurà de ser demandat.
En tot cas, contra el titular registrat.
Un cop admesa la demanda, el Jutge requerirà de pagament al demandat per termini de 20 dies, amb l’advertiment que, si en el mateix termini no es demostra estar pagat el deute que es reclama o no es paga el mateix, o no es presenta oposició a la demanda, es pro-cedirà a l’embarg dels bens del mateix deutor per la quantitat degu-da, més els seus interessos, les costes judicials inclòs advocat i procurador i les despeses extrajudicials prèvies que s'hagin produït. Si el demandat demostra dins del termini concedit tenir pagada la quantitat amb anterioritat que se li reclama, el Jutge declararà desestimada la petició i imposarà les costes judicials al demandant, incloses les corresponents a Advocat i a Procurador si hi haguessin intervingut.
Si el demandat paga el seu deute dins el termini concedit, haurà de pagar també les costes judicials (incloent-hi les corresponents a l’Advocat i al Procurador) i les despeses extrajudicials, cloent-se seguidament el procediment judicial sense cap més tràmit.
Si el demandat no compareix o, havent comparegut, no s'oposa a la demanda, el Jutge disposarà l’embarg per la quantitat reclamada, més els interessos, les costes judicials, i les despeses prèvies de noti-ficació si s'haguessin produït.
Si el demandat s'oposa a la demanda:
si la reclamació és fins a 900 € es segueix en judici verbal (ho convoca el jutge).
si és superior s'ha de presentar demanda en judici ordinari en 1 mes (o s’imposaràn les costes).
Durant la tramitació del judici podran acumular-se noves quotes que s'esdevinguin després de la presentació de la demanda, si són de la mateix naturalesa, fins i tot en el tràmit d'execució de sentencia, prèvia presentació de la corresponent certificació.
VII. 2.- LA REALITZACIÓ D' ACTIVITATS NO PERMESES
Es tracta d’alguna de les següents activitats:
Contràries a la convivència normal en la Comunitat. Que malmetin o facin perillar l’edifici.
Les excloses o prohibides expressament pels Estatuts, o la normativa urbanística i d’usos del sector on hi ha l’edifici. Perjudicials per a les finques.
Contràries a les disposicions generals sobre activitats que molesten, insalubres, nocives, perilloses o il.lícites.
Si es realitza alguna d’aquestes activitats, el President, a iniciativa pròpia o a petició d’una quarta part dels propietaris requerirà fefaent-ment a qui les faci que les deixi de fer.
Si es persisteix en l’activitat, la Junta podrà instar el procediment de l' acció de cessació contra els propietaris i ocupants.
PROCEDIMENT JUDICIAL.
La Junta, i en llur representació el President, podrà exercitar aques-ta acció pel procediment previst pel judici ordinari.
El procediment s’iniciarà amb la demanda, a la qual s’acompanyarà el requeriment fefaent que s’haurà fet a l’infractor per a què cessi l’ac-tivitat i la certificació de l’acord de la Junta de Propietaris. La deman-da es dirigirà contra el propietari i, en el seu cas, contra l’ocupant si és aquest l’infractor.
El Jutge podrà acordar amb caràcter cautelar les mesures que con-sideri convenients, entre les quals la cessació immediata de l’activitat de què es tracti.
La Sentencia podrà:
Ordenar el cessament de l’activitat.
Indemnitzar la Comunitat pels perjudicis que se li causin. Privar l’ús i gaudi del pis, local o plaça de parquing per un període màxim de dos anys.
Extinguir el contracte d’arrendament o de qualsevol altre con-tracte que atribueixi un dret als ocupants, cas de no ser el mateix propietari o propietària el realitzador de l’activitat de què es tracti.
VII. 3.- RESPONSABILLTATS DIMANANTS
DE LES INFRACCIONS
La propietat privativa, independentment de qui sigui el seu titular, respon:
a) En cas de transmissió, del pagament de les quantitats de l’exercici corrent acreditades fins el moment de la venda, i totes les de l’any natural anterior.
b) De les infraccions del titular. c) De les infraccions de l’ocupant.
VII. 4.- PROCEDIMENT PER A LA IMPUGNACIÓ
D' ACORDS DE LA JUNTA
Supòsits:
Quan aquests acords siguin:
a) contraris a la Llei o al títol de constitució de la Comunitat o als Estatuts o, si ateses les circumstàncies, els acords impliquen un abús de dret.
b) Contraris als interessos de la Comunitat o són greument perjudicials per a un propietari o propietària.
Poden impugnar:
Els propietaris que han votat en contra.
Els propietaris absents que no s’han adherit a l’acord.
Els propietaris que han estat privats il.legítimament del dret de vot. Tot propietari o propietària, si l’acord és contrari a les lleis.
Termini per al seu exercici.
General: Dos mesos des de la data d'adopció de l'acord. Especial: Un any si es tracta d'acords contraris al títol de
constitució de la Comunitat o als Estatuts.
Altres consideracions:
La impugnació d'acords no suspèn la seva execució, excepte suspensió cautelar disposada judicialment, si el jutge entén que l’acord és manifestament il.legal o pot provocar un perju-dici la reparació del qual comportaria un cost econòmic desproporcionat.
La resta del procediment es remet a la legislació processal general.
VIII.
EXTINCIÓ DE LA
COMUNITAT
La Comunitat s’extingeix:
a) Per conversió en comunitat ordinària22
.
b) Per destrucció de l’edifici, llevat que al títol de constitució de la comunitat s’hagi estipulat la reconstrucció de l’edifici en tal supòsit.
c) Per declaració de ruïna de l’edifici, llevat que al títol de constitu-ció de la comunitat s’hagi estipulat la rehabilitaconstitu-ció de l’edifici en tal supòsit.
d) Per expropiació forçosa.
48
22Deixen d’existir els diversos departaments com a finques independents al Registre de la Propietat
IX.
LA PROPIETAT
HORITZONTAL
COMPLEXA:
LES SUBCOMUNITATS
IX
Hi ha una situació de Comunitat horitzontal complexa quan coexis-teixent subcomunitats integrades en un edifici o en un conjunt immo-biliari format per diverses escales o portals o per una pluralitat d'edificis independents i separats que es connecten entre ells i com-parteixen zones enjardinades i d'esbarjo, piscines o altres elements comuns semblants.
En aquest cas, cada escala, portal o edifici, en el règim de propietat horitzontal complexa, constitueix una subcomunitat que es regeix per les normes de la secció primera.
També es poden configurar com a subcomunitat una o diverses naus destinades a places d'aparcament o a trasters i altres elements pri-vatius d'un edifici o de més d'un connectats entre ells i dotats d'uni-tat i independència funcional o econòmica.
Als efectes de pagaments i participació, s'ha d'assignar la quota par-ticular de participació, independent de la quota general en el conjunt de la propietat horitzontal, a cadascun dels elements privatius que integren la subcomunitat.
IX. 1.- CONSTITUCIÓ
La propietat horitzontal complexa es pot constituir inicialment en una sola comunitat amb subcomunitats, o bé per associació de diverses comunitats preexistents.
És necessari per a llur constitució que els propietaris únics dels diversos edificis o els presidents de les respectives comu-nitats de propietaris autoritzats per un acord de les juntes respectives atorguin el títol de constitució de la propietat horit-zontal complexa en el cas d'associació de diverses comunitats preexistents. En aquest cas, el títol, que ha de constar en una escriptura pública i s'ha d'inscriure en el Registre de la Propietat, ha de descriure el complex immobiliari en conjunt, els elements, els vials, les zones enjardinades i d'esbarjo i els serveis comuns i la quota de participació que correspon a cada comunitat. L'import de les despeses de conservació, manteni-ment i reparació dels elemanteni-ments comuns s'ha de repercutir a les diferents comunitats d'acord amb llur quota, i aquestes l'han de repercutir als propietaris dels elements privatius d'acord amb la quota que els correspon en cada comunitat.
IX. 2.- FUNCIONAMENT
Cada subcomunitat pot tenir els seus òrgans específics i adop-tar els acords que la concerneixen amb independència de les altres subcomunitats, si això és possible d'acord amb el títol de constitució, l'existència d'elements comuns exclusius d'una comunitat i la realitat física del conjunt.
Els estatuts poden regular un consell de presidents d'escala o d'edifici, que ha d'actuar de manera col·legiada per a l'adminis-tració ordinària dels elements comuns a tot el conjunt i s'ha de regir per les normes de la junta de propietaris adaptades a l'específica naturalesa del cas, si la complexitat del conjunt immobiliari i dels elements, els serveis i les instal·lacions comuns, el nombre d'elements privatius o altres circumstàn-cies ho fan aconsellable.
IX. 3.- COMUNITATS I SUBCOMUNITATS PER
A GARATGES I TRASTERS
La comunitat de garatge o trasters, llevat de previsió estatutària en contra, funciona amb independència de la comunitat general pel que fa als assumptes del seu interès exclusiu en els casos següents:
a) Si es configura en règim de comunitat com a element privatiu d'un règim de propietat horitzontal i l'adquisició d'una quota indivisa atribueix l'ús exclusiu de places d'aparcament o de trasters i la utilització de les rampes d'accés i sortida, les escales i les zones de maniobres. En aquest cas, els titulars del local no poden exercir l'acció de divisió de la comunitat ni gaudeixen de drets d'adquisició preferent.
b) Si les diverses places d'aparcament o els trasters d'un local d'un immoble en règim de propietat horitzontal es constitueix-en com a elemconstitueix-ents privatius. S'assigna a cada plaça, a més del número d'ordre i de la quota que li correspon en la divisió horitzontal, un número o lletra d'identificació concrets. En aquest cas, les rampes, les escales i les zones d'accés, maniobra i sortida dels vehicles es consideren elements comuns del garatge o traster.
No hi ha subcomunitat especial per al local de garatge o trasters en els casos següents:
a) Si les diverses places d'aparcament o els trasters es configuren com a annexos inseparables dels elements privatius de la comunitat.
b) Si el local destinat a garatge o trasters es configura com a element comú de la divisió horitzontal (en aquest cas, l'ús concret de les places d'aparcament o dels trasters no es pot cedir a terceres persones amb independència de l'ús del ele-ment privatiu respectiu.)
És obligatòria la constitució d’una subcomunitat especial per al local destinat a garatge o trasters si diversos edificis subjectes a
règims de propietat horitzontal en comparteixen l'ús, tenint present que:
a) En aquest cas, el local forma part, a més, de cada propietat horitzontal en la projecció vertical que hi correspon.
b) Si unes normes estatutàries concretes no estableixen el con-trari, els titulars de les places tenen dret a utilitzar totes les zones d'accés, distribució, maniobra i sortida de vehicles situades al local amb independència de l'edifici concret en la vertical o la façana del qual estiguin situades.
X.
FORMULARIS
54
CONVOCATÒRIA DE JUNTA I DELEGACIÓ DE VOT
Sr/Sra. (Nom i cognoms del propietari o propietaris del departament) Carrer (identificació de l’adreça amb pis i porta)
Ciutat
Per la present, es convoca Junta General Ordinària (o Extra-ordinària) de Propietaris de la Comunitat de l’edifici del carrer ... número .. de ... que tindrà lloc al vestíbul de l’edifici de la Comunitat el dia ...de ... a les ...hores en primera convocatòria i a les ... hores en segona convocatòria per a celebrar reunió ordinària/extraordinària, en la qual es tractarà el següent
Ordre del dia:
1.- Lectura de l’Acta de la Junta anterior (per exemple) 2.- Aprovació del comptes de la Comunitat.
3.- Aprovació del pressupost ordinari del proper exercici i les quotes. 4.- Reclamació de deutes a propietaris morosos.
5.- Renovació dels òrgans de la Comunitat. 6.- Assumptes de tràmit.
7.- Precs i preguntes.
S'adverteix expressament que els propietaris que s'indiquen a continuació són deutors de la comunitat i en conseqüència
NO TINDRAN DRET A VOT EN LA REUNIÓ, excepte que
prèvi-ament paguin o consignin l’import del deute
Els vots del propietaris que no assisteixin, es computen com a favorables, sense perjudici del seu dret d’oposició en el
termini d’un mes.
Data: ... El President, (nom i cognom i firma)
_________________________________________________________
DELEGACIÓ DE VOT
El Sr./Sra. (nom i cognom) propietari del departament (planta-porta) situat al carrer ... delego la meva repre-sentació amb veu i vot a tots els efectes per a la Junta de Propietaris a celebrar el dia ... a favor de (nom i cognom de la persona que es vulgui el representi).
Data: ... Signar
DNI (fer constar)
Departament Nom titular Import degut
PETICIÓ DE CONVOCATÒRIA DE JUNTA EXTRAORDINÀRIA
Data: ... Sr. President de la
Comunitat de Propietaris de l’edifici del carrer ... número .. de ... Ciutat
Senyor/a,
Els sotasignants, en tant que copropietaris d'aquesta comunitat sol·licitem, que es convoqui el més aviat possible, amb caràcter extraordinari, la Junta de Propietaris, amb la finalitat de tractar sobre ... (especificar l’assumpte o assumptes de què es tracti) atès que la seva resolució es considera urgent i inajornable.
Si no convoca la referida Junta dins del termini de...dies comptats a partir de la recepció del present escrit, entendrem que s'hi nega i procedirem a convocar la reunió els propis sotasignants d'aquesta sol·licitud de conformitat amb el que preveu la normativa vigent.
Atentament23
,
23
La presidència convoca les reunions de la Junta, però, en cas d’inactivitat o negativa, la pot convocar la vicepresidència, si n’hi ha, o la secretaria o, en cas de vacant, negativa o
56
ACTA DE JUNTA
A la ciutat de , a ... de... de... , essent les ... hores, es reuneixen al vestíbul de l’edifici en –primera/ segona- convocatòria, sota la Presidència del Sr..., els titulars integrants de la Comunitat de Propietaris de l’edifici situada al carrer ..., ....número ... per celebrar la Junta -ordinària/ extraordinària- convo-cada en deguda forma pel President..., amb les següents assistències:
A més, el Sr...té la representació amb delegació de vot dels següents senyors :
Sumen el total de coeficients entre presents i representats: * %
Es fa constar que, els Srs... només podran participar en les deliberacions dels assumptes, sense que els sigui computat el seu vot a l’hora de prendre els acords, atès que en aquesta data tenen imports pendents d'abonar a la Comunitat. Tots ells es reuneixen per tractar dels següents punts de l’ordre del dia:
1 - Aprovació de l’acta anterior.
2 - Proposta d’instal·lació del servei d'ascensor. 3 - Liquidació de comptes de l’exercici.
4 - Proposta pressupost exercici.
5.- Reclamació de deutes a propietaris morosos. 6.- Renovació de càrrecs.
7.- Precs i preguntes.
Prenent-se els següents acords :
Departament Nom titular Coeficient
baixos 1ª Nom i cognoms * %
baixos 2ª Nom i cognoms * %
1er-1ª Nom i cognoms * % 2n -2ª Nom i cognoms * % 3er -2ª Nom i cognoms * % total coeficients * %
Departament Nom titular Coeficient
1er
-2ª Nom i cognoms * %
3er-1ª Nom i cognoms * %
1 - APROVACIÓ DE L'ACTA ANTERIOR
... 2 - PROPOSTA D’INSTAL·LACIÓ DEL SERVEI D'ASCENSOR
Els assistents procedeixen a deliberar sobre la procedència o no d’instal·lar un ascensor, amb les intervencions que tot seguit es ressenyen :
... Finalment, es procedeix a votar la proposta amb el resultat següent : Vots favorables
Vots contraris
Vots no computables
Atès que el nombre de vots favorables depassa l’exigible segons la legislació vigent, es dóna per aprovada la proposta presentada. 3 - LIQUIDACIÓ DE COMPTES DE L'EXERCICI
... 4 - PROPOSTA PRESSUPOST EXERCICI
... 5 – RECLAMACIÓ DE DEUTES A PROPIETARIS MOROSOS
El President informa que el propietari del local situat als baixos-3ª, que és el departament registral número Ú, propietat del Sr. (identi-ficar el propietari amb nom i cognoms), no ha pagat a la Comunitat i li deu la quantitat de ... EUROS (... €), corresponent a les quotes dels darrers dotze mesos, per import de ... € cada mes, i la quantitat de .... € corresponent a les obres de la façana.24
Departament Nom titular Coeficient
baixos 1ª Nom i cognoms * %
1er-1ª Nom i cognoms * %
1er-2ª Nom i cognoms * %
total coeficients * %
Departament Nom titular Coeficient
baixos 2ª Nom i cognoms * %
Departament Nom titular Coeficient
3er
-2ª Nom i cognoms * %
24és un exemple
El President informa que se li han dirigit diverses cartes i requeri-ments –també verbals- però el propietari esmentat continua sense pagar el deute esmentat.
El President sotmet a la Junta la necessitat de procedir formalment a reclamar-li el pagament d’acord amb el que disposa la llei. Prèvies les corresponents deliberacions per unanimitat s’adopta l’acord següent:
“5.- RECLAMACIÓ DE QUOTES PENDENTS DE PAGAMENT: Es proposa, després d'haver realitzat totes les gestions possibles, trametre un requeriment al propietari/a del ..., per al pagament del deute pendent, que importa la quantitat de ... EUROS (...,- €), d'acord amb la següent liquidació: ...(explicar l’origen del deute) “En el supòsit que l’esmentat propietari/a no efectui el paga-ment del deute, en un termini de quinze dies, a comptar des de la recepció de l’esmentat requeriment, s'autoritza per majo-ria/unanimitat al President i al Secretari - Administrador, indistintament, perquè en nom de la Comunitat procedeixin a la reclamació de les esmentades quotes degudes, facultant-Ios també indistintament perquè puguin atorgar poders per a plets a favor dels Procuradors dels Tribunals i dels Advocats que estimin oportuns, en ordre a la reclamació judicial o extrajudi-cial del saldo degut per l’indicat copropietari.”
6 - RENOVACIÓ DE CÀRRECS
... 7- PRECS I PREGUNTES
... No havent-hi més assumptes a tractar, el President aixeca la sessió de la que se n’exten la present acta.
El President El Secretari,
CERTIFICACIÓ DE LIQUIDACIÓ DE DEUTE PRÈVIA A LA RECLAMACIÓ JUDICIAL DELS MOROSOS
El Sr..., Secretari de la COMUNITAT DE
PROPIETARIS DE ... CERTIFICA:
I.- Que a la Junta de Propietaris legalment convocada i celebrada per l’esmentada Comunitat de..., el (dia) de (mes) de (any), es va adoptar per majoria/unanimitat, entre d'altres, el següent ACORD:
“RECLAMACIÓ DE QUOTES PENDENTS DE PAGAMENT: Es proposa, després d'haver realitzat totes les gestions possibles, trametre un requeriment al propietari/a del ... , per al pagament del deute pendent, que importa la quantitat de ... EUROS (...,- €), d'acord amb la següent liquidació: ... “En el supòsit que l’esmentat propietari/a no efectui el pagament del deute, en un termini de quinze dies, a comptar des de la recepció de l’esmentat requeriment, s'autoritza per majoria/unanimitat al President i al Secretari - Adminis-trador, indistintament, perquè en nom de la Comunitat procedeixin a la reclamació de les esmentades quotes degudes, facultant-Ios també indistintament perquè puguin atorgar poders per a plets a favor dels Procuradors dels Tribunals i dels Advocats que estimin oportuns, en ordre a la reclamació judicial o extrajudicial del saldo degut per l’indicat copropietari.”
II.- Que el saldo deutor a què es refereix l’acord anterior prové de l’es-mentada liquidació, aprovada per la Comunitat per majoria/unanimi-tat, en la Junta de data(dia) de (mes) de (any), que ha estat notificada fefaentment al propietari Sr(nom i cognoms) amb els requisits establerts a la legislació vigent.
I perquè així consti, lliuro la present certificació, a la ciutat de ... el (dia) de (mes) de (any).
Vistiplau
El President El Secretari,
CERTIFICACIÓ ACREDITATIVA D'ESTAR AL CORRENT DE PAGAMENT DE QUOTES EN RELACIÓ DE LA TRANSMISSIÓ DE L'HABITATGE O LOCAL.
El Sr. ..., Secretari de la Comunitat de Propietaris de ...
CERTIFICA:
Que als efectes legals corresponents, es fa constar que el Sr./Sra. (nom i cognoms), propietari del departament (identificar correcta-ment pel pis i planta i si pot ser número de departacorrecta-ment que correspon segons la divisió horitzontal) ES TROBA AL CORRENT EN
EL PAGAMENT DE LES DESPESES COMUNES DE LA COMUNITAT.
I perquè així consti, lliuro la present certificació, a la ciutat de ... el (dia) de (mes) de (any).
Vistiplau
El President El Secretari,
