1. Preus, rendes i accessibilitat a l habitatge a Barcelona: una anàlisi per grups socials i zones estadístiques. *

1. Preus, rendes i accessibilitat a l’habitatge a Barcelona:

una anàlisi per grups socials i zones estadístiques.

Joan-Ramon Borrell

Clara Costas

Ernest Enríquez

Josep Serra

Maria Jesús Calvo

15 de desembre 2006

S’agraeixen els comentaris i suggeriments del grup d’experts del llibre blanc de l’habitatge a Barcelona, especialment d’Antón Costas i Ricard Frigola, així com els de Xavier Güell i Dolors Cotrina de l’Ajuntament de Barcelona. També s’agraeix la disponibilitat a col·laborar en el projecte del Departament d’Estudis Fiscals de l’Ajuntament de Barcelona. El contingut d’aquest treball reflexa només l’anàlisi i les opinions dels seus autors i no de les institucions a les que estan vinculats o que han fet possible aquesta investigació. Així mateix, els errors i omissions són d’exclusiva responsabilitat dels autors del treball.

INDICE

1. Resum ... 3

2. Introducció ... 3

3. Indicadors d’esforç: definicions ... 4

4. Indicadors d’esforç a Espanya: experiència comparada ... 6

5. Dades ... 8

6. Resultats ... 9

7. Conclusions... 30

1.

Resum

Aquest treball mostra a partir del creuament de microdades individuals de renda familiar i de preus i lloguers d’habitatges com l’esforç per accedir a la propietat o al lloguer d’un habitatge a Barcelona ha augmentat entre 2001 i 2004 més intensament per uns grups socials que uns altres. Així mateix, els canvis en l’esforç per accedir a l’habitatge han estat més intensos a uns barris de la ciutat que no pas en d’altres. Aquest és el resultat d’una evolució asimètrica entre rendes i preus: han crescut de forma molt més intensa els preus i lloguers dels habitatges més assequibles, mentre que les rendes han crescut de forma bastant homogènia entre els diversos grups socials, barris, i trams d’edat dels barcelonins. Davant d’aquesta evidència, el treball discuteix la orientació que haurien de prendre les polítiques directes i indirectes d’ajut a l’habitatge per atendre les necessitats més intenses dels col·lectius més afectats per l’increment dels preus i lloguers a la ciutat.

Paraules clau: Habitatge; Accessibilitat; Rendes; Preus; Lloguers; Microdades.

2.

Introducció

L’increment de preus dels habitatges en nombrosos països del món durant els darrers anys ha posat en l’agenda de discussió la qüestió de com s’ha deteriorat la capacitat de les famílies de fer front a les despeses associades a disposar d’un habitatge, i de com s’han de dissenyar les polítiques per atendre efectivament a les famílies amb majors dificultats.

Tal i com assenyalen Chaplin i Freeman (1999), la qüestió de la capacitat de les famílies per afrontar les despeses associades a l’habitatge (affordability) ha emergit com un problema que afecta a la població de rendes més baixes des de finals de la dècada de 1980.

Més recentment Bajari, Benkard i Krainer (2005) indiquen que les llars del EUA en la part més baixa de la distribució de la renda tenen ara més dificultats que fa una dècada per fer front a l’adquisició d’un habitatge. La manca d’habitatges assequibles és una causa de preocupació especialment entre els governs locals ja que la propietat s’associa amb un conjunt de resultats socials positius com el benestar, l’educació dels infants o el capital social local (civisme i participació ciutadana).

En paral·lel al creixement de la preocupació, les polítiques de provisió pública d’habitatges pels grups de renda baixa han estat en part substituïdes per polítiques especialment dirigides a assistir als menys afavorits en sistemes d’habitatge més orientats per les regles del mercat en la majoria dels països de la OCDE.

Així doncs, tant pel seguiment de la conjuntura dels mercats residencials com pel disseny i aplicació de les polítiques és rellevant conèixer quina és l’evolució de la capacitat de les persones per afrontar els pagaments relacionats amb l’habitatge. Des del punt de vista de les polítiques públiques, interessa especialment saber si el canvi en l’esforç per disposar d’un habitatge ha estat homogeni pels diversos grups socials i territoris, o si pel contrari les alces de preus estan tenint impactes diversos sobre els diferents grups socials, sobre els ciutadans de diversos territoris, o els ciutadans de diverses edats.

Aquest treball té com a objectiu mostrar quina ha estat l’evolució de l’accessibilitat a l’habitatge a la ciutat de Barcelona entre els anys 2001 i 2004 de forma desagregada tant territorialment (districtes i zones estadístiques grans) com per trams de renda i edat.

Aquest treball mostra a partir del creuament de microdades de renda i de dades de preus i lloguers com l’esforç per accedir a l’habitatge en règim de lloguer o de propietat a Barcelona ha evolucionat entre 2001 i 2004. El treball conclou que l’esforç ha crescut més intensament per uns grups socials que uns altres. Així mateix, els canvis en l’esforç per accedir a l’habitatge han estat més intensos a uns barris de la ciutat que no pas en d’altres.

Aquest és el resultat d’una evolució asimètrica entre rendes i preus: han crescut de forma molt més intensa els preus i lloguers dels habitatges més assequibles, mentre que les rendes han crescut de forma bastant homogènia entre els diversos grups socials, barris, i trams d’edat dels habitants de la ciutat.

Davant d’aquesta evidència, el treball discuteix la orientació que haurien de prendre les polítiques directes i indirectes d’ajut a l’habitatge per atendre les necessitats més intenses dels col·lectius més afectats per l’increment dels preus i lloguers a la ciutat.

El treball s’estructura en sis seccions. Després d’aquesta primera secció introductòria, en la secció 2 es revisen les definicions i la metodologia de càlcul dels indicadors d’esforç per disposar d’un habitatge. En la secció 3 es repassen quins són els estudis que mostren l’esforç per l’adquisició d’un habitatge a Espanya i es comparen amb estudis internacionals en els que es desagreguen els indicadors per trams de renda, de forma territorial i per trams d’edat. En la secció 4 es descriuen les dades de preus i rendes que per primera vegada ha estat possible utilitzar per construir els indicadors d’esforç desagregat per la ciutat de Barcelona. En la secció 5 es mostra l’evolució dels preus, els lloguers, les rendes i els indicadors d’esforç per accedir a l’habitatge a la ciutat de Barcelona per grups socials, per barris i per trams d’edat. I la secció 6 conclou discutint alguns aspectes que caldria tenir presents alhora de dissenyar les polítiques públiques per atendre les necessitats dels col·lectius més afectats per l’increment en l’esforç per accedir a l’habitatge a Barcelona.

3.

Indicadors d’esforç: definicions

Per mesurar quin és l’impacte d’un increment dels preus o dels lloguers dels habitatges sobre la capacitat de pagament de les persones per accedir a un allotjament s’utilitzen diversos indicadors. Tots ells tenen com objectiu aproximar-se a l’esforç que haurien de realitzar les famílies que necessitessin accedir a un habitatge, tant en règim de compra com en règim de lloguer.

A Espanya, són molt pocs els estudis que centren el seu interès en mostrar quin és l’esforç que representa el lloguer per les economies familiars. L’indicador de l’esforç de lloguer és un indicador senzill. Es tracta de mesurar quin és el percentatge de la renda o dels ingressos familiars que es dedica a satisfer el lloguer. Els diversos estudis realitzats per d’altres països difereixen en aquest cas tant sols respecte la font d’informació sobre els lloguers que es prenen com a referència, així com la informació sobre la renda de les famílies. Per contra, a Espanya els estudis es centren en mesurar l’esforç que representa la compra d’habitatge en relació a la renda familiar. Podem mesurar aquest esforç de formes diverses. AFI (2003) té un recull molt didàctic sobre els conceptes bàsics d’accessibilitat per compra d’un habitatge. Chaplin i Freeman (1999) examinen les propietats desitjables dels diversos estadístics de l’anomenada affordability de l’habitatge. En primer lloc, l’indicador que mesura de forma més directa l’esforç és el que el Ministeri de l’Habitatge anomena esforç econòmic, i en la literatura es coneix com el rati preu-renda o rati de solvència. Aquest rati mostra la relació entre el preu de l’habitatge i els ingressos o rendes de la llar. Aquest és un dels indicadors més utilitzats perquè és relativament fàcil de calcular i perquè és rellevant. Es tracta d’un indicador que aproxima la duració total de l’esforç a realitzar en forma de número d’anys d’ingressos anuals totals que ha de dedicar una família per accedir a la propietat de l’habitatge. A més entre les entitats financeres s’utilitza un rati de solvència de 3,5 salaris bruts anual com a llindar per sobre del qual l’endeutament que genera l’accés al habitatge és arriscat.

En segon lloc, l’indicador que mesura no només el pes econòmic de la compra d’un habitatge sinó també la càrrega financera que se’n deriva és l’anomenat indicador de l’esforç financer. Aquest és un indicador una mica més ric: requereix establir un conjunt de supòsits financers sobre el tipus d’interès, el termini d’amortització i el rati crèdit-valor dels préstecs per la compra d’habitatges. Donades unes condicions inicials, l’esforç financer mostra quina és la proporció que representen els pagaments derivats de l’adquisició de l’habitatge amb finançament aliè sobre els ingressos o rendes de la llar.

Normalment l’indicador es construeix sobre l’anualitat a pagar durant el primer any de vida del préstec. Aquest indicador permet visualitzar l’esforç de les famílies en diversos escenaris financers, com per exemple diversos escenaris de tipus d’interès, terminis de vigència dels préstecs, i ratis crèdit-valor. Amb tot, aquest

canvis d’escenari financers poden no oferir una imatge fidel del veritable esforç econòmic de les famílies durant tota la vida del préstec. L’esforç financer amb un augment del termini dels préstecs pot reduir-se mentre l’esforç econòmic augmenta.

El sector financer sol utilitzar llindars d’entre un 35% i un 40% de l’esforç financer a partir del qual augmenta substancialment el risc d’insolvència del contraent d’un préstec per accedir a la compra de l’habitatge habitual. Genworth Financial a partir de les dades de l’Associació Hipotecària Espanyola mostra que la mitjana d’esforç financer en les concessions d’hipoteques tant de primer habitatge, com de segon habitatge o per finançar altres despeses (rehabilitació, reformes, ...) a Espanya entre 1995 i 2005 ha estat del 34%,

encara que l’Associació Hipotecària Espanyola calcula que l’esforç financer en la constitució d’hipoteques per l’adquisició del primer habitatge habitual a Espanya ha arribat a ser del 38% al 2004.1

Una forma alternativa d’expressar l’esforç financer és mostrar quin és l’anomenat llindar d’accés o preu assequible. Aquest és el preu que podria afrontar una família que no dediqués més d’un percentatge raonable de la seva renda anual (d’entre un 35 i un 40%) al pagament de l’amortització d’un préstec de compra d’un habitatge. A partir del preu mig dels habitatges i del preu assequible es calcula també l’anomenat índex d’accessibilitat o household affordability index com el quocient entre el que podrien arribar a pagar les famílies (preu assequible) i el preu mig d’un habitatge.

Complementàriament al càlcul de l’indicador d’esforç, s’acostuma a avaluar quin és el requeriment d’estalvi previ. Si s’imposa un rati crèdit-valor del 80% en el càlcul de l’esforç financer, és interessant conèixer quin és l’estalvi per afrontar la part no finançada de la compra d’una habitatge. L’Associació Hipotecaria Espanyola calcula que el percentatge de finançament hipotecari en l’adquisició del primer habitatge habitual va ser del 78% a Espanya al 2004.2

Aquest esforç d’estalvi es sol calcular en forma de percentatge sobre la renda familiar, o bé en forma de temps necessari per acumular-lo donats uns ingressos familiars, una taxa d’estalvi, el preu de l’habitatge que es compra i els costos de transacció associats a la formalització del contracte de compra.

En síntesi, se suposa en aquests càlculs que la part de la compra d’habitatge no finançada és de l’entorn del 30%, del qual un 20% correspon a la part no finançada de forma aliena del preu de compra; i un 10% addicional a les càrregues fiscals (IVA o ITP i AJD), despeses de constitució del préstec, despeses d’intermediació, i despeses notarials i registrals.

Cal advertir que tots aquests indicadors ens mostren quin és l’esforç en la primera compra d’un habitatge, i en el cas dels indicadors financers prenen en consideració tan sols les condicions del primer any del préstec hipotecari. No hi ha estudis de seguiment del mercat residencial que intentin aproximar-se a l’esforç condicionat al valor dels actius immobiliaris del que poden disposar els compradors d’habitatge (que de fet tendeixen a augmentar de preu a un ritme similar al preu de l’habitatge que es compra), ni ajustats als canvis en les condicions financeres durant la vida del préstec, o als canvis en les rendes futures dels compradors. Abordar qüestions com aquestes queda lluny de l’objectiu d’aquest treball, tant pel requeriment de dades que aquests treballs suposen, com per les dificultats metodològiques que un esforç d’aquest tipus representaria.

En aquest treball calcularem l’esforç econòmic, l’esforç financer, l’esforç en pagament del lloguer i el preu assequible per aproximar-nos a l’evolució de l’accessibilitat a l’habitatge tant en règim de lloguer com de compra a la ciutat de Barcelona.

Veure les referències a aquestes estadístiques a la plana web www.ahe.es. 2 _{Informació procedent de la plana web www.ahe.es.}

4.

Indicadors d’esforç a Espanya: experiència comparada

A Espanya, el servei d’estudis del BBVA (i anteriorment els serveis d’estudis d’Argentaria i del BBV) i l’antic Ministeri de Foment van iniciar el càlcul i la publicació d’indicadors d’esforç per accedir a la compra d’un habitatge.3

El Ministeri ha estat rellevat en aquesta tasca pel Banc d’Espanya que ha incorporat a les seves series estadístiques periòdiques els indicadors d’esforç econòmic de compra de l’habitatge (o rati preu/renda), d’esforç financer teòric anual sense deduccions fiscals, i d’esforç financer teòric amb deduccions fiscals.

Aquests indicadors mostren quin és el preu o quota hipotecària per l’amortització d’un préstec per la compra d’un habitatge tipus (de 93,75 m2

construïts) en relació a una estimació de la renda bruta d’una llar en la mediana de la distribució (renda mediana).4

Més recentment, tant García Díaz i Zarapuz Puertas (2003) de CCOO com Metrovacesa (2005) també han calculat ratis preu-renda d’esforç econòmic, i l’esforç financer a partir de les dades de preus mitjos per un habitatge tipus del Ministeri de l’Habitatge i les dades de salari anual mig de l’INE pel conjunt d’Espanya i per Comunitats Autònomes.

Tots els indicadors d’esforç utilitzen preus d’oferta de venda o preus de taxació, no els preus efectivament realitzats a les transaccions. No s’inclouen ni els impostos ni les despeses relacionades amb la compra-venda o el lloguer.

El BBVA publica des de fa anys de forma periòdica els ratis preu-renda i d’esforç financer. Alhora, el BBVA calcula un indicador de preu assumible utilitzant una mesura de capacitat de compra que té en compte el salari anual mig de l’INE i el nombre d’ocupats a cada llar, així com els preus de taxació del Ministeri de l’Habitatge. A partir d’aquest indicador de preu assumible i el preu mig, el BBVA també publica un índex d’accessibilitat com a quocient de la mesura de capacitat de pagament i el preu de mercat.5

Els indicadors d’esforç econòmic i d’esforç financer els ha calculat també Sala (2004) pel conjunt de les Comunitats Autònomes espanyoles a partir de les dades de preus de taxació del Ministeri d’Habitatge i la renda familiar mitjana aproximada a partir de dividir la renda bruta disponible de cada Comunitat Autònoma que ofereix la Comptabilitat Regional de l’INE i el nombre de llars de cada CCAA que ofereix l’Enquesta Contínua de Pressupostos Familiars de l’INE. Caixa Catalunya (2003) també va estimar la l’esforç financer sobre la renda de les llars a les diverses Comunitats Autònomes per accedir a un habitatge tipus de 100 m2

. I Caixa Catalunya (2004) va estimar el nombre d’anys de salaris mitjans necessaris per la compra d’un habitatge tipus per cada Comunitat Autònoma.

Per la ciutat de Barcelona són Barcelona Economia des de 1995 i el Patronat Municipal de l’Habitatge des de 1998 els que calculen els indicadors d’esforç pel conjunt de la ciutat i per districtes.6 En aquestes càlculs s’aproxima la renda de les llars a partir de les dades de renda familiar bruta disponible que facilita la Comptabilitat Regional de l’INE o les Macromagnituds municipals de l’Idescat dividida per una aproximació al nombre de llars.7

La utilització d’una aproximació a la renda bruta mediana com a quocient de l’indicador de l’esforç és una novetat que és possible gràcies a l’explotació de la nova Enquesta Financera de les Famílies de 2001. El Banc d’Espanya ha extrapolat aquesta renda mediana pels períodes anteriors i posteriors a l’enquesta a partir del perfil trimestral de la renda bruta disponible del sector de llars i de les Institucions Sense afany de Lucre al servei de les Llars (ISFLH en les seves sigles en castellà) abans de deduir els impostos corrents sobre renda i patrimoni de la Comptabilitat Nacional. Anteriorment el Ministeri de Foment havia utilitzat els ingressos anuals per llar, i el Banc d’Espanya el salari anual mig de l’Enquesta Trimestral de Cost Laboral de l’INE.

5 _{Veure les nota metodològiques publicades a BBVA (2003) i BBVA (2005) on es dona compte que els indicadors d’esforç del BBVA segueixen la} metodologia publicada pel Banco Hipotecario al 1992. L’indicador d’accessibilitat del BBVA segueix la metodologia de la International Association of Realtors.

6

Veure els números més recents de les publicacions periòdiques de Barcelona Economia (2006) i del Patronat Municipal de l’Habitatge (2005). Barcelona Economia ha calculat i publicat sèries d’esforç des de 1989 fins a l’actualitat.

7

El Patronat Municipal de l’Habitatge aproxima el nombre de llars de Barcelona com la població dividida per una estimació del nombre de persones a la llar diferent (1,5 persones), i Barcelona Economia aproxima el nombre de llars com la població de Barcelona dividida pel nombre mig persones als habitatges principals segons el cens.

Com veiem, la majoria d’institucions a Espanya que calculen els indicadors d’esforç per accedir a l’habitatge en propietat utilitzen dades mitjanes tant de preus com de rendes o ingressos familiars per a nivell de país, regió, o localitat. Només molt recentment el Banc d’Espanya ha refinat els seus càlculs per aproximar millor quin és l’esforç d’una família en la mediana de la distribució des de que disposa de l’Enquesta Financera de les Famílies de 2001.

Per altra banda, Caixa Catalunya (2003) va dur a terme el primer exercici d’estimació de l’esforç per accedir a la compra d’un habitatge pels diferents quartils de la distribució de la renda de les llars pel conjunt d’Espanya. Aquest estudi va posar de manifest per primera vegada que l’esforç en la compra d’un habitatge estava creixement més intensament a Espanya pels grups de rendes més baixes des de 1998 a 2003. Caixa Catalunya (2006) ha ampliat aquest estudi fent una estimació de l’esforç per accedir a la compra d’un habitatge per les diferents deciles de la distribució de la renda de les llars tant del conjunt espanyol com de les diverses CCAA.8

Addicionalment, des de 2003 el Consejo de la Juventud de España publica trimestralment indicadors d’esforç econòmic (ratis preu–salari) per persones joves de 18 a 34 anys a partir de les dades de preus mitjos de taxació del Ministeri de l’Habitatge i dels salaris mitjos de l’INE pel conjunt d’Espanya i a nivell de Comunitat Autònoma. També publica indicadors d’esforç financer a partir de les dades de preus mitjos del Ministeri de l’Habitatge, del salari mig de les persones joves de l’INE, i de la despesa per cada llar de l’Enquesta Contínua de Pressupostos Familiars i del Panell de Llars de la Unió Europea. El Consejo de la Juventud també calcula el preu assequible (que anomenen preu màxim tolerable per una persona jove i per una llar jove).9

Abans d’aquest esforços, només AFI (2003) havia intentat aproximar-se als ratis preus - rendes d’esforç econòmic i a l’esforç financer de diversos col·lectius familiars segons l’edat, el número de perceptors de salaris i el gènere dels membres de la llar a partir de la informació del Panell de Llars de la UE de 1999 i les series de salaris mitjans per treballador calculades a partir de l’índex de costos salarials de l’INE.

Aquest treball va posar de manifest per primera vegada que la inflació mitjana dels preus dels habitatges estava deixant fora del mercat als potencials demandants més joves (de 16 a 29 anys). En aquest treball també es calculen els llindars de preus als que poden accedir els joves menors de 30 anys i el tram de població de 30 a 44 anys. A Catalunya per exemple, l’exercici mostra que aquells menors de 30 anys que afronten la compra d’habitatge sols només podrien accedir a habitatges lliures de 45 m2

o a habitatges de protecció oficial de 70 m2

si dediquessin un esforç financer màxim del 33%. En el cas de la població de 30 a 44 anys només podrien accedir a habitatges de protecció oficial de 98 m2 si afronten de forma individual un esforç financer màxim del 33%.

L’interès en fixar-se en diversos punts de la distribució de la renda i dels preus rau en que les mitjanes agregades no reflecteixen l’esforç real d’aquells que volen accedir o estan accedint per primera vegada a un habitatge. L’increment de preus o lloguers té un impacte asimètric. Els col·lectius que ja són propietaris d’un habitatge, o que tenen un contracte de lloguer a llarg termini estan poc exposats al risc de la inflació immobiliària. Els propietaris tenen de fet un efecte renda positiu ja que veuen que els seus actius immobiliaris incrementen el de valor.

Des del punt de vista de la política d’habitatge, interessa molt més conèixer quin és l’impacte de la inflació immobiliària sobre aquells col·lectius que no són encara propietaris i que desitgen ser-ho, o bé sobre aquells que tenen contractes de lloguer d’habitatge de curt termini. A més la inflació immobiliària no és homogènia en els diversos nivells de preus dels habitatges. Durant els cicles immobiliaris es produeixen moviments de divergència o de convergència dels preus molt significatius.

La renda neta disponible a Caixa Catalunya (2006) ha estat estimada a partir d’una equació salarial tipus Mincer ampliada utilitzant microdades procedents de la Enquesta de Població Activa i de l’Enquesta Contínua de Pressupostos Familiars.

9

Veure el darrer número de l’Observatorio Joven de la Vivienda (OBJOVI) publicat pel Consejo de la Juventud de España (2005). En aquesta publicació, el Consejo també calcula la superfície màxima tolerable, és a dir, el número de metres quadrats d’un habitatge de venda lliure que pot comprar una persona o llar dedicant com a màxim el 30% dels seus ingressos anuals.

Els indicadors d’esforç es poden construir a partir de microdades que mostrin tant els diversos preus disponibles de compra o lloguer d’habitatges, com els diversos nivells de renda o ingressos de les llars. En alguns països s’ha fet diverses aproximacions a indicadors d’esforç desagregat.

El US Census Bureau (1999) va oferir indicadors d’esforç de cada una de les llars del cens per accedir a tres tipus d’habitatge de la seva àrea de residència (habitatges barats, medians, i cars) amb microdades de 1995. D’aquesta manera mostren quin era el percentatge de llars que podien accedir a cadascuna d’aquests tres tipus d’habitatges. Gyourko i Tracy (1999) ofereixen pels EEUU un conjunt d’indicadors d’esforç en la compra d’habitatges en diferents punts de la distribució de preus i rendes i (en la primera decila, els quartils i la darrera decila de la distribució de preus i rendes). A més, ajusten els càlculs per tenir en compte les diferències en la qualitat dels diversos habitatges.

Robinson, Scobie i Hallinan (2006) calculen indicadors d’esforç desagregats per nivells de preus i rendes, i per territoris de Nova Zelanda. D’aquesta manera mostren l’impacte diferencial de la inflació immobiliària sobre famílies de diverses rendes i localitzacions.

Al Regne Unit, el govern té en compte la relació entre el valor dels habitatges que es troben al quartil inferior de la distribució de preus i la renda de les persones que es troben al quartil inferior de la distribució d’ingressos per elaborar les polítiques de servei públic que tenen com a objectiu ajudar a equilibrar el mercat de l’habitatge en les regions on es detecta més fortalesa de la demanda (veure el Public Service Agreement 5).10

La primera recomanació de l’informe Baker (2004) és que el govern estableixi un objectiu de política pública utilitzant aquest indicador d’accessibilitat: la relació entre el preu del quartil inferior i de la renda del quartil inferior. I que aquest indicador es tingui en compte en les decisions de les polítiques d’habitatge en tots els nivells com a mostra del compromís nacional a donar prioritat a resoldre el problema de l’habitatge. L’informe també proposa que les diverses regions angleses estableixin un objectiu d’accessibilitat a l’habitatge en termes similars.

L’aportació d’aquest treball és precisament aquesta: combinar microdades de rendes i de preus per la ciutat de Barcelona que ens permet calcular indicadors d’esforç econòmic i financer per la compra o el lloguer d’habitatges de forma desagregada per grups socials de diversos nivells de renda, per districtes i zones estadístiques grans (barris), així com per col·lectius de diverses edats. Aquest és el primer treball a Espanya que calcula indicadors d’esforç a partir tant de microdades de preus com de microdades de renda. Com que a la ciutat de Barcelona s’ha produït una intensa convergència dels preus més assequibles amb els més cars mentre les rendes han evolucionat de forma molt homogènia, ha estat determinant haver disposat de dades que ens mostrin l’evolució dels preus i les rendes en els diferents punts de la distribució. Alhora, el treball aporta la novetat de calcular indicadors d’esforç desagregats per barris de la ciutat de Barcelona i col·lectius de diverses edats.

5.

Dades

El Departament d’Estudis Fiscals de l’Ajuntament de Barcelona recull microdades d’ofertes de preus de venda d’habitatges de segona mà i d’ofertes de lloguers a la ciutat de Barcelona d’una mostra que en els darrers anys s’ha anat ampliant i que permet calcular estadístics per nivells de preus, característiques dels habitatges, i zones estadístiques grans de la ciutat (barris).

Per aquest treball el Departament d’Estudis Fiscals ens ha facilitat una explotació de diversos estadístics que mostren la distribució de preus i lloguers a la ciutat corresponents als anys 2001 i 2004 pel conjunt de la ciutat, pels 10 districtes, i les 38 grans zones estadístiques. Ens ha ofert la mitjana de la mostra i les mitjanes interquartils de la distribució.

10 _{Aquest objectiu de servei públic intenta “aconseguir un millor equilibri entre la disponibilitat i la demanda d’habitatges a totes les regions d’Anglaterra} alhora que procura protegir el val

u

Per altra banda, l’Agència Estatal de l’Administració Tributària des de 1999 elabora una investigació estadística anomenada “Mercat de treball i pensions a les fonts tributàries” a partir de les dades que presenten totes les entitats que paguen salaris, pensions o prestacions per desocupació mitjançant la declaració anual de retencions i ingressos a compte sobre els rendiments del treball (model 190).

Es tracta d’una estadística que ofereix dades sobre els ingressos per rendiments del treball per compte aliena (salaris), prestacions per desocupació i pensions. Recull totes les percepcions i havers passius del regim públic de la Seguretat Social i de les classes passives, així com les prestacions per incapacitat permanent o gran invalidesa (encara que estiguin exemptes de l’IRPF), i les pensions per inutilitat o incapacitat permanent de classes passives.

L’Agència Tributària publica periòdicament estadístics descriptius d’aquests ingressos personals desagregats geogràficament, per activitat i dimensió del pagador i per gènere i edat del perceptor.

A diferència de les estadístiques construïdes a partir de les declaracions de l’IRPF, aquesta font d’informació sobre les percepcions en concepte de rendes del treball per compte aliena, pensions i prestacions per desocupació recull la informació de totes les percepcions encara que quedin per sota del llindar mínim monetari pel qual hom queda exempt de fer la declaració de l’IRPF. És una font d’informació exhaustiva sobre les percepcions laborals i permet investigar la distribució d’aquest tipus de remuneracions.

Ara bé, es tracta d’una font d’informació que no recull tots els rendiments del treball ja que no hi consten els rendiments d’activitats econòmiques (agràries o professionals), rendes exemptes, premis, cessió de drets d’imatge o rendes de consellers i administradors. A més s’exclouen totes les percepcions rebudes de pagadors que tinguin domicili fiscal en els territoris forals. Cal advertir a més que des de 2004 les prestacions públiques de pensions d’orfandat han quedat excloses de l’estadística degut a un canvi normatiu en el seu tractament fiscal.

La informació prové de les organitzacions obligades a presentar el model 190 de resum anual de rendiments del treball, que són: totes les empreses i entitats que produeixen béns i serveis destinats a la venda; totes les institucions privades sense ànim de lucre que prestin serveis a particulars o empreses; totes les administracions públiques; i les entitats no residents a Espanya que operin amb establiment permanent. No està inclosa informació dels salaris a treballadors de la llar ja que les llars pagadores no estan obligades presentar el model 190.

Per la realització d’aquest treball hem tingut accés a una sèrie d’estadístics corresponent a l’any 2001 i 2004 sobre les percepcions i els perceptors pel conjunt de la ciutat de Barcelona, per districtes, per zones estadístiques grans, per trams d’edat, i per tipus de percepció corresponents a la ciutat de Barcelona a partir de la informació d’empadronament de l’Ajuntament de Barcelona tot mantenint els secret estadístic.

D’aquesta manera, les dades sobre distribució de preus a la ciutat per trams, per districtes i barris, i les dades sobre rendes del treball també desagregades per trams, per districtes, per zones estadístiques i per edats ens ha permès calcular una sèrie d’indicadors d’esforç econòmic, esforç financer i llindars de preus assequibles inèdits que mostren els canvis que s’han produït a la ciutat en els darrers anys.

6.

Resultats

A continuació es presenten els resultats obtinguts dels indicadors d’esforç econòmic en l’adquisició d’un habitatge de segona mà a Barcelona, així com els indicadors d’esforç financer en l’adquisició d’habitatge i els indicadors d’esforç de pagament d’un lloguer pels diversos grups socials per trams de renda, districte, zona estadística i edat. També es mostra l’impacte de les deduccions en l’IRPF a les quantitats pagades en concepte de compra d’habitatge habitual i el preu assequible que podrien afrontar els diversos grups socials per trams de renda de la ciutat.

En els càlculs dels diferents indicadors d’esforç pel conjunt de la ciutat és on s’aprofita al màxim la distribució de preus i la distribució de renda. Els indicadors són presentats en forma de mitjanes interquartils de la distribució. Per a cada indicador tindrem, per tant, quatre resultats. Cada un d’aquestsresultats mostra

l’esforç mig d’una llar del quartil de renda corresponent que compra o lloga un habitatge del mateix quartil de la distribució de preus. En altres paraules, les llars d’un cert nivell de renda compren o lloguen els habitatges afins a la seva posició en la distribució..

Tal i com hem vist anteriorment, la majoria d’indicadors d’esforç es calculen en funció de la renda d’una llar. Les dades tenen caràcter individual. Les dades disponibles no ens permeten actualment agregar les percepcions individuals a nivell de llar. Per altra banda, el nostre indicador de renda és més ampli que l’indicador salarial utilitzat en alguns casos, però és més estret que els indicadors de renda que aproximen a la renda bruta familiar.

Per intentar que els nostres indicadors s’assemblin de la forma més homogènia possible als ja calculats per Barcelona Economia, hem realitzat un ajust a les dades de renda individual. L’objectiu és expressar els diferents indicadors d’esforç en relació a la renda familiar. Utilitzant la macromagnitud de Renda Familiar Bruta Disponible11

, la dada de població i del nombre mitjà de membres d’una llar en habitatge principal12 obtenim uns paràmetres que ens serviran per aproximar la renda familiar a partir les dades tributàries. Aquest paràmetres són els següents:

- Rati RFBD/Total Percepcions: ens permet tenir en compte factors no inclosos en el total de percepcions com, per exemple, les rendes del treball per compte propi i les del capital percebudes per les famílies.

- Rati Nombre de perceptors/Població: gràcies a aquest resultat podem passar de les rendes per perceptor a les rendes per càpita.

- Per últim, calculem el nombre mitjà de membres d’una llar en per habitatge principal a Barcelona. Això ens permet transformar la renda per càpita en renda familiar.

En el següent quadre es mostra el procés:

Utilitzem la Renda Familiar Bruta Disponible (RFBD) de Barcelona al 2001 (base 2000) calculada per l’Idescat a partir de la Comptabilitat Nacional de l’INE.

12 _{Dades obtingudes a partir del Cens de població i habitatge del 2001 de l’INE.}

Percepcions per Perceptor * [(RFBD/Total Percepcions)= 1,38]

⇓

Renda per Perceptor

⇓

Renda per Perceptor * [(Nombre Perceptors/Població)=0,61]

⇓

Renda per Càpita

⇓

Renda per Càpita * [Nombre mitjà membres llar = 2,51]

⇓

Taxa Anual Variació 2001 2004 Acumulativa Total 1er Quartil 116.047 191.585 18,19% 65,09% 2on Quartil 161.321 253.879 16,32% 57,38% 3er Quartil 206.017 315.454 15,26% 53,12% 4art Quartil 324.443 489.209 14,67% 50,78% Mitjana 203.390 312.750 15,42% 53,77%

2- Els preus corresponen a ofertes de venda en el mercat inmobiliari, no a transaccions efectives.

Barcelona

Quadre nº 1

Preus Venda Habitages de 2º Mà (€)

1- Els valors que es mostren a les dues primeres columnes són mitjanes interquartils. Font: Elaboració pròpia a partir de microdades de preus,

En definitiva, les dades de renda familiar s’obtenen de multiplicar les percepcions individuals per 2,11 (1,38 * 0,61 * 2,51 = 2,11). Aquesta és una bona aproximació que, gràcies a la riquesa de les dades individuals, ens permet fer una anàlisis inèdita. No obstant això, s’ha de tenir en compte que no podem controlar la heterogeneïtat existent dins de cada nucli familiar. És a dir, les nostres famílies estan formades per iguals. Al multiplicar les dades de percepcions per 2,11 estem suposant, de forma indirecta, que els perceptors d’un determinat nivell de renda formen nuclis familiars amb perceptors del mateix nivell de renda. Tampoc podem tenir en compte la heterogeneïtat de la percepció de rendes pel treball per compte propi (professional) o del capital entre les diverses famílies de la ciutat. Ara bé, aquesta és una projecció lineal que de moment és la que millor aproxima la veritable distribució de la renda familiar a Barcelona.

6.1Preus, rendes i accessibilitat per nivells de renda

Els quadres 1 i 2 mostren com han evolucionat les ofertes de preus de venda dels habitatges de segona mà i les ofertes de lloguers segons les dades del Departament d’Estudis Fiscals de l’Ajuntament de Barcelona. Els quadres mostren com pel conjunt de la ciutat han crescut de forma més intensa els preus i els lloguers més baixos, mentre que el creixement no ha estat tant intens entre els preus i lloguers més alts. Per exemple, el quadre 1 mostra que els preus mitjans del primer quartil han crescut a una taxa superior al 18% anual acumulatiu, mentre que els preus mitjans del quart quartil han a una taxa inferior al 15%.

En el cas dels lloguers, els ritmes de creixement han estat més moderats però aquestes diferències en el ritme de creixement també s’han produït. La mitjana dels lloguers més baixos ha augmentat a un ritme de casi el 9%, mentre que els més alts han augmentat només a un ritme proper al 3%.

Per la seva banda, les dades del quadre 3a ens mostra que el ritme de creixement de les rendes salarials, prestacions d’atur i pensions ha estat molt homogènia en els diversos nivells. Tant les rendes més baixes com les rendes més altes han crescut a ritmes d’entorn el 4,6%.

El quadre 3a també ens mostra com existeix un primer quartil de percepcions anuals molt baixes que es corresponen a treballadors a temps parcial ja que les seves percepcions anuals es situen per sota de l’equivalent a un salari mínim interprofessional a jornada completa (6.068€ al 2001 i 6.659€ al 2004), i de pensionistes o perceptors de prestacions socials que sumen una percepció anual molt baixa.

Taxa Anual Variació

2001 2004 Acumulativa Total 1er Quartil 466 584 7,80% 25,28% 2on Quartil 653 758 5,11% 16,12% 3er Quartil 783 917 5,40% 17,10% 4art Quartil 1.235 1.353 3,11% 9,61% Mitjana 654 838 8,62% 28,16%

2- Els lloguers corresponen a ofertes en el mercat, no a contractacions efectives.

Barcelona

Quadre nº 2

Lloguers (€/mes)

1- Els valors que es mostren a les dues primeres columnes són mitjanes interquartils. Font: Elaboració pròpia a partir de microdades de lloguers.

Taxa Anual Variació

2001 2004 Acumulativa Total 1er Quartil 3.741 4.285 4,63% 14,53% 2on Quartil 9.060 10.579 5,30% 16,77% 3er Quartil 16.069 18.440 4,69% 14,76% 4art Quartil 37.081 42.349 4,53% 14,21% Mitjana 16.488 18.913 4,68% 14,71%

2- Les percepcions generals inclouen: salaris, prestacions d'atur i pensions. Quadre nº 3a

Percepcions Generals (€/any) Barcelona

1- Els valors que es mostren a les dues primeres columnes són mitjanes interquartils. Font: Elaboració pròpia a partir de microdades de percepcions.

Cal advertir que les dades tributàries no permeten identificar si aquests perceptors formen part d’una unitat familiar més amplia o si existeixen altres fonts de renda. Per tant, en aquest primer quartil de la distribució no podem distingir aquelles persones en situació de gran necessitat d’aquelles que afronten les despeses d’habitatge juntament amb d’altres membres familiars o convivint amb d’altres persones fora del nucli familiar (estudiants amb feines parcials, persones en residències de gent gran, treballadors en pisos compartits, etc.).

Tal i com hem explicat anteriorment, hem aproximat la distribució de la renda de les famílies barcelonines a partir d’aquestes dades de percepcions individuals. En endavant, utilitzarem les dades de renda familiar per fer els càlculs d’esforç de compra i lloguer d’habitatge. El quadre 3b mostra la nostra aproximació a les rendes familiars per quartils.

L’increment més intens dels preus i els lloguers més baixos en front d’un increment homogeni de les rendes entre els diversos grups econòmics de la ciutat ha produït diversitat en l’evolució dels esforços relacionats amb l’accés a l’habitatge pels diversos grups de renda de la ciutat. Els quadres 4, 5 i 6 mostren com l’esforç econòmic en la compra d’un habitatge, l’esforç financer en la compra d’un habitatge i l’esforç en forma de lloguer han augmentat més en el cas dels grups de rendes més modestes.

Taxa Anual Variació

2001 2004 Acumulativa Total 1er Quartil 7.894 9.041 4,63% 14,53% 2on Quartil 19.116 22.322 5,30% 16,77% 3er Quartil 33.905 38.908 4,69% 14,76% 4art Quartil 78.242 89.356 4,53% 14,21% Mitjana 34.789 39.907 4,68% 14,71%

2- S'aplica un factor d'ajust de 2,11 per passar de percepcions generals a renda familiar. 1- Els valors que es mostren a les dues primeres columnes són mitjanes interquartils. Font: Elaboració pròpia a partir de microdades de percepcions.

Quadre nº 3b

Renda Familiar (€/any) Barcelona

El quadre 4 mostra com al 2001 la compra d’un habitatge de segona mà representava en termes mitjans pels ciutadans de Barcelona 5,85 anys de renda, mentre que al 2004 representava 7,84 anys de renda. Aquest increment de l’esforç econòmic o rati preu/renda ha igualat gairebé el 13% anual acumulatiu entre les famílies de menors ingressos, mentre que ha augmentat en gairebé un 10% entre les famílies de majors ingressos.

El quadre 5 mostra com la millora en les condicions financeres ha permès neutralitzar l’impacte de l’increment de preus sobre l’esforç financer en la compra d’habitatge entre 2001 i 2004 en termes mitjans pels ciutadans de Barcelona. L’esforç mitjà en la compra ha passat de representar el 36,64% de la renda ha ser del 36,39%.

Taxa Anual Variació

2001 2004 Acumulativa Total 1er Quartil 14,70 21,19 12,96% 44,14% 2on Quartil 8,44 11,37 10,46% 34,77% 3er Quartil 6,08 8,11 10,09% 33,43% 4art Quartil 4,15 5,47 9,70% 32,03% Mitjana 5,85 7,84 10,26% 34,05%

2- Els preus corresponen a ofertes de venda en el mercat inmobiliari, no a transaccions efectives. 3- S'aplica un factor d'ajust de 2,11 per passar de percepcions generals a renda familiar.

Quadre nº 4

Esforç de Compra: Rati Preu/Renda Barcelona

1- Els valors que es mostren a les dues primeres columnes són mitjanes interquartils.

L’allargament en els terminis de pagament de les hipoteques i la reducció dels tipus d’interès nominals són els responsables d’aquesta estabilització en l’esforç financer en un moment d’increments dels preus dels habitatges.

El quadre 5 també mostra que els dos quartils inferiors de la distribució de renda tindrien moltes dificultats per accedir a la compra d’un habitatge ja que l’esforç supera el llindar del 35-40% de la renda familiar tant en 2001 com en el 2004. A més aquest esforç ha augmentat entre 2001 i 2004 només pel primer quartil de renda, i s’ha mantingut gairebé estable pel segon quartil de renda. En canvi, pel tercer i quart quartil s’ha produït un lleuger descens de l’esforç.

Cal comparar aquests resultats amb els oferts per Barcelona Economia (2002, 2005). Si considerem el rati preu-renda mig per tota la ciutat, els nostres càlculs mostren un esforç econòmic superior d’uns 0,35 anys als obtinguts per Barcelona Economia (2002, 2005) tant pel 2001 com pel 2004. Aquesta lleu diferència es deu a que, per una banda utilitzem una base de dades de preus diferent i que, per l’altra, Barcelona Economia calcula directament la renda familiar a partir de la macromagnitud de la Comptabilitat Nacional territorialitzada (RFBD de la ciutat de Barcelona).

Pel que fa a l’esforç financer de compra la diferència va en l’altra direcció. L’esforç financer mitjà calculat a partir de les noves dades de l’entorn del 36% tant al 2001 com al 2004 és inferior al publicat per Barcelona Economia (2002, 2005) que obtenia un esforç financer del 41,5% al 2001 i del 46,3 al 2004. Les diferències entre els nostres resultats i els ja publicats no es deuen només al fet d’utilitzar unes noves fonts de dades, sinó que s’utilitzen condicions financeres diferents: Barcelona Economia (2002, 2005) considera un rati crèdit-valor del 85% (nosaltres del 80%), uns tipus d’interès lleugerament majors, i un termini d’amortització menor pel 2004 al que utilitzem nosaltres. Si recalculem l’esforç mitjà utilitzant les mateixes condicions financeres que les de Barcelona Economia (2002, 2005), tenim que l’esforç mitjà per Barcelona

Taxa Anual Variació

2001 2004 Acumulativa Total 1er Quartil 92,13 98,38 2,21% 6,79% 2on Quartil 52,89 52,81 -0,05% -0,15% 3er Quartil 38,08 37,64 -0,38% -1,15% 4art Quartil 25,99 25,42 -0,73% -2,19% Mitjana 36,64 36,39 -0,23% -0,69% Pro-Memòria Tipus d'interès: 5,73% 3,18% Termini: 23 25 Crèdit-Valor: 0,8 0,8

2- Els preus corresponen a ofertes de venda en el mercat inmobiliari, no a transaccions efectives. 3- S'aplica un factor d'ajust de 2,11 per passar de percepcions generals a renda familiar. 4- Les condicions financeres corresponen a les condicions mitjanes en l'any de contractació. l'Asociación Hipotecaria Española.

Barcelona

Esforç Financer Compra: Quota Hipotecària/Renda (%)

1- Els valors que es mostren a les dues primeres columnes són mitjanes interquartils.

Font: Elaboració pròpia a partir de les microdades de preus i percepcions i de les dades de Quadre nº 5

és d’un 42,04% pel 2001 i d’un 45,95% pel 2004, per tant, un esforç financer molt semblant al obtingut per Barcelona Economia.

El quadre 6 mostra com l’esforç que han de fer les famílies de Barcelona per accedir a un habitatge en forma de lloguer és menor en termes mitjans que en forma de quota hipotecaria. Per exemple, al 2004 l’esforç en forma de lloguer representava el 25% de la renda mentre que en forma de quota hipotecària ha estat del 36%. En el cas del lloguer, l’esforç mitjà del primer quartil supera àmpliament tant el 2001 com el 2004 el llindar del 35-40% de la renda. L’evolució entre 2001 i 2004 mostra com el creixement de l’esforç en forma de lloguer ha estat més alt pel quartil de renda més baix. En mitjana, l’esforç en lloguer de les famílies del primer quartil de renda és superior als ratis de solvència financera tant al 2001 (70%) com al 2004 (77%).

Cal destacar que pel segon quartil de renda, entre el 2001 i el 2004 l’esforç mitjà en lloguer s’ha estabilitzat al voltant del 40%, quedant així en el llindar superior de la forquilla del 35-40% que delimita habitualment la solvència financera de les famílies.

Els càlculs d’esforç en la compra de l’habitatge s’han fet sense tenir en compte les bonificacions fiscals. El quadre 7 mostra l’impacte d’aquestes bonificacions sobre l’esforç financer. En mitjana, les bonificacions fiscals redueixen l’esforç financer en la compra d’un habitatge de segona mà a Barcelona en uns 5 punts percentuals. Les bonificacions permeten reduir l’esforç financer des de l’entorn del 36% a l’entorn del 31%. Entre 2001 i 2004 l’efecte de les bonificacions sobre l’esforç financer mitjà s’ha reduït lleugerament. Això es deu principalment a que els límits màxims d’inversió susceptible de genera deducció no han augmentat en el temps. A partir del 2002 el tram autonòmic de la deducció per compra d’habitatge habitual en l’IRPF a Catalunya depèn de les característiques de la unitat familiar. Aquest canvi normatiu català ha suposat un cert augment dels percentatges de deducció per a certes tipologies de família i per d’altres una disminució. Amb el canvi es poden deduir menys els contribuents grans sense fills, mentre que gaudeixen d’una deducció més gran els contribuents més joves amb fills.

Taxa Anual Variació

2001 2004 Acumulativa Total 1er Quartil 70,86 77,51 3,03% 9,38% 2on Quartil 40,97 40,74 -0,19% -0,56% 3er Quartil 27,71 28,28 0,68% 2,04% 4art Quartil 18,94 18,18 -1,36% -4,03% Mitjana 22,55 25,20 3,77% 11,73%

1- Els valors que es mostren a les dues primeres columnes són mitjanes interquartils. 2- Els lloguers corresponen a ofertes en el mercat, no a contractacions efectives. 3- S'aplica un factor d'ajust de 2,11 per passar de percepcions generals a renda familiar. Font: Elaboració pròpia a partir de microdades de lloguers i percepcions.

Quadre nº 6

Esforç Lloguer: Lloguer/Renda (%) Barcelona

Donat l’increment i la convergència dels preus de l’habitatge, tots els grups de renda, excepte el primer quartil, arriben a límit màxim teòric de deducció. És a dir, les quotes anuals satisfetes són superiors al límit màxim d’inversió susceptible de generar deducció situat en 9.015€ tant pel 2001 com pel 2004. Ara bé, la totalitat de la deducció només serà aplicable si existeix suficient base imposable. Tots els grups, a excepció del primer quartil, disposen de suficient base per aplicar-se-la.

El quadre 7 mostra com l’efecte de la deducció no és homogeni entre els contribuents de diferents nivells de renda. El grup que gaudeix d’un major impacte és el del segon quartil. Això és així perquè, encara que tant el tercer com quart quartil s’apliquin la mateixa deducció, per ells representa proporcionalment un major estalvi en la quota hipotecaria a pagar. En mitjana, els membres del segon quartil estarien fent un esforç financer en la compra d’un habitatge de l’entorn el 52% sense deduccions, un esforç que supera de llarg els percentatges de solvència financera habituals. En canvi, amb deduccions, el seu esforç es situaria en l’entorn del 44%. Les deduccions aproximen l’esforç als límits del 35-40% habituals en els que es situa la solvència financera, encara que allunyat, l’esforç amb deduccions és encara superior a aquests ratis de solvència. Pel tercer quartil, les bonificacions redueixen l’esforç financer en la compra de l’habitatge entorn a uns 5 punts percentuals: d’esforços del 38% passem a esforços del 33% gràcies a les deduccions. En aquest segment, les deduccions fiscals resulten determinants per garantir la solvència financera de les famílies.

2001

Sense Fills Amb Fills

1er Quartil 0 0 0 2on Quartil -9,43 -7,47 -8,68 3er Quartil -5,32 -4,29 -4,98 4art Quartil -2,30 -1,87 -2,17 Mitjana -5,18 -4,18 -4,86 Pro-Memòria Tipus d'interès: 5,73% Termini: 23 Crèdit-Valor: 0,8

de l'individu tipus correspon a l'edat mitja de Barcelona tant en el 2001 com en el 2004. 4- En el 2002 Catalunya fa ús de la seva capacitat normativa (llei 31/2002 del 30 de Desembre) i aplica percentatges especials en el tram autonòmic de la deducció. Per poder gaudir de percentatges incrementats de deducció es requereixen certes condicions, com per exemple, formar part d'una unitat familiar que inclogui,almenys, un fill. En el quadre es mostren les diferències en les deduccions pel 2004 utilitzant aquest exemple.

Font: Elaboració pròpia a partir de les microdades de preus i percepcions i de les dades de l'Asociación Hipotecaria Española.

1- Els valors que es mostren a les tres columnes són mitjanes interquartils. 2- S'aplica el factor d'ajust de 2,11 per passar de percepcions a renda familiar.

Reducció en punts percentuals de l'Esforç Financer Compra

Quadre nº 7

Efecte de les Deduccions de l'IRPF: Barcelona

3- Els càlculs es basen en una declaració conjunta on els declarants tenen 43 anys. L'edat escollida 0,8

3,18% 25

Finalment, en el quart quartil, les bonificacions redueixen l’esforç fiscal només en uns dos punt percentuals: d’esforços del 25% passem a esforços del 23%.

Aquestes dades posen de manifest que les deduccions fiscals no poden ser el mecanisme per ajudar a les famílies de rendes més baixes. Les famílies del primer quartil no es beneficien de la deducció ja que les seves rendes estan per sota dels nivells mínims de tributació. Només podrien aprofitar aquestes deduccions si l’IRPF contemplés la possibilitat de pagaments negatius a la hisenda pública: és a dir, rebre subvencions equivalents a les deduccions que no ha estat possible aplicar per manca de base imposable. Fent-ho així serien els que relativament gaudirien d’un major efecte. En el 2001 el seu esforç s’hagués reduït en 20 punts percentuals i en el 2004, en mitja, uns 19. Malgrat aquest important efecte fiscal no assolirien els valors mínims de solvència familiar: els seus ratis d’esforç després de les deduccions fiscals serien de 72% al 2001 i de 79% al 2004, molt per sobre del llindar del 35-40%.

Per la major part de les famílies del primer i segon quartil, les polítiques d’ajut no poden vehicular-se a través de deduccions fiscals. Les alternatives són entre d’altres programes d’ajut al lloguer, a la compra (protecció oficial), o altres formes d’ajut a l’habitatge.

El quadre 8 mostra quin és el preu de compra que resultaria assequible per a una família si dediqués el 35% al pagament d’una hipoteca nova en les condicions financeres vigents en la contractació.

Taxa Anual Variació

2001 2004 Acumulativa Total 1er Quartil 44.087 68.157 15,63% 54,60% 2on Quartil 106.759 168.273 16,38% 57,62% 3er Quartil 189.357 293.310 15,70% 54,90% 4art Quartil 436.972 673.615 15,52% 54,16% Mitjana 194.294 300.839 15,69% 54,84% HPO R. Especial 61.835 70.146 4,29% 13,44% HPO R. General 68.707 97.269 12,29% 41,57% Pro-Memòria Esforç: 35% 35% Tipus d'interès: 5,73% 3,18% Termini: 23 25

2- S'aplica un factor d'ajust de 2,11 per passar de percepcions generals a renda familiar. 3- Les condicions financeres corresponen a les condicions mitjanes en l'any de contractació.

el valor actual de la quota hipotecaria assumible (35% de la renda). Finalment, es té en compte el 20% del valor en concepte d'entrada.

5- L'habitatge de protecció oficial es considera d'una superfície de 70 m2.

6- En el 2006 els preus del HPO ascendeixen a 109.005€ i a 124.577€ pel règim especial i general respectivament. El preu de la nova figura de protecció, el règim concertat, és de 166.428€.

Font: Elaboració pròpia a partir de les microdades de percepcions, del Decret 72/2001, del 260/2003 i de les dades de l'Asociación Hipotecaria Española.

1- Els valors que es mostren a les dues primeres columnes són mitjanes interquartils.

Preu Assequible Compra (€) Barcelona

Quadre nº 8

Aquest quadre posa de manifest que els preus assequibles per les famílies del primer quartil queden molt per sota dels preus màxims de qualsevol de les modalitats d’habitatges de protecció oficial de la ciutat de Barcelona. Per aquest grup de renda cal que les polítiques d’habitatge s’articulin d’altres formes, especialment mitjançant l’accés a habitatges de lloguer.

En canvi, per la mitjana de les famílies en el segon quartil de la distribució poden ser efectius tant els programes d’habitatge de protecció oficial de règim especial com els de règim general. El preu màxim de l’habitatge de protecció oficial de règim general a Barcelona (68.707 €) es va situar al 2001 per sota del preu mitjà assequible per aquest grup (106.759€). Al 2004 el preu màxim de protecció oficial (97.269 €) continuava sent inferior al preu assequible del segon quartil (168.273 €), malgrat el fort increment del preu màxim del règim general. Cal advertir que al 2005 va augmentar sensiblement el preu màxim dels habitatges de protecció oficial, situant-se el preu màxim del règim especial en 109.005 €, del règim general en 124.577 €, i del nou règim de preu concertat en 166.428 €. Tot fa pensar que les tres modalitats estaven a l’abast de la família mitjana del segon quartil al 2005 donat que el preu assequible d’aquesta família era ja al 2004 de 168.273 €.

Aquestes dades mostren que el règim especial no acaba de complir l’objectiu d’estar destinat als més necessitats: les famílies del primer quartil. Encara que l’increment total del preu de l’habitatge en règim especial del període ha estat bastant inferior al del règim general, no s’ha escurçat la distància entre el preu màxim del règim especial i el preu assequible per les famílies del primer quartil. O bé el règim especial s’acompanya amb importants ajuts directes a la compra del pis, amb utilització de sol públic en la promoció d’habitatge protegit molt per sota dels preus màxims, o bé per adreçar-se a aquest grup caldria articular altres polítiques d’ajut com les polítiques d’ajut al lloguer.

Finalment, el quadre 9 conté quins serien els lloguers o les quotes hipotecaries assequibles pels diferents grups de renda. Es a dir, el quadre mostra els lloguers o quotes assequibles que representen un 35% de la renda familiar.

Taxa Anual Variació

2001 2004 Acumulativa Total 1er Quartil 230 264 4,63% 14,53% 2on Quartil 558 651 5,30% 16,77% 3er Quartil 989 1.135 4,69% 14,76% 4art Quartil 2.282 2.606 4,53% 14,21% Mitjana 1.015 1.164 4,68% 14,71%

Lloguer Protegit tipus B 286 293 0,81% 2,45%

Lloguer Protegit tipus A 400 513 8,65% 28,25%

Pro-Memòria

Esforç: 35% 35%

3- L'habitatge de lloguer de protecció es considera de 70m2. La durada de la protecció és de 10 anys pel tipus A i de 25 anys pel B.

Font: Elaboració pròpia a partir de microdades de percepcions, del RD 1186/1998, del Decret 72/2001, del RD 115/2001 i el RD 1/2002.

Quadre nº 9

Lloguer Assequible (€/mes) Barcelona

1- Els valors que es mostren a les dues primeres columnes són mitjanes interquartils. 2- S'aplica un factor d'ajust de 2,11 per passar de percepcions generals a renda familiar.

El quadre posa de manifest que l’habitatge protegit de lloguer de nou no ha estat capaç d’ajustar-se a la capacitat econòmica de les famílies més modestes de la ciutat. El lloguer màxim mensual dels habitatges protegits de tipus B (protecció a 25 anys) s’ha situat lleugerament per sobra del lloguer assequible mig de les famílies del primer quartil de la distribució. Els lloguers màxims protegits de tipus B (protecció a 25 anys) i de tipus A (protecció a 10 anys) s’han situat per sota del lloguer assequible mig de les famílies del segon quartil de la distribució.

Cal que advertir que a partir de 2005 s’ha creat una nova tipologia d’habitatge de lloguer protegit a 30 anys (tipus C) amb lloguers menors. El lloguer màxim d’aquest nou tipus C d’habitatge protegit és de 259 €, a l’abast de la família mig del primer quartil. A més, les noves propostes d’habitatge per gent gran i per gent jove de 40 m2 tenen preus màxims de 148,40 € (protecció a 30 anys, tipus C) o de 207,60 € (protecció a 25 anys, tipus B), també a l’abast del les famílies del primer quartil.

6.2Preus, rendes i accessibilitat per districtes i barris

L’evolució dels preus i els lloguers mitjos per districtes i per les anomenades zones estadístiques grans de la ciutat mostra de forma territorial la convergència entre els preus més baixos i els preus més alts.

El quadre 10 mostra que els districtes i zones estadístiques de preus més baixos han mantingut entre 2001 i 2004 les majors taxes de creixement dels preus. El districte de Ciutat Vella ha estat el més inflacionista, i en concret el barri de la Barceloneta ha experimentat el creixement de preus més intens a la ciutat entre 2001 i 2004: un creixement dels preus del 28% en termes de taxa anual acumulativa. Altres barris amb creixements anuals acumulatius superiors al 20% són el Gòtic, el Raval, Ciutat Meridiana-Vallbona, Poblenou i Barri Besòs.

Mitjana Mitjana Taxa Anual Variació 2001 2004 Acumulativa Total CIUTAT VELLA 142.416 261.319 22,43% 83,49% Barceloneta 98.447 206.868 28,08% 110,13% Parc 151.807 261.653 19,90% 72,36% Gòtic 169.584 319.814 23,55% 88,59% Raval 109.648 200.423 22,27% 82,79% EIXAMPLE 244.878 369.346 14,68% 50,83% Sant Antoni 202.239 314.476 15,85% 55,50% Esquerra Eixample 242.948 369.726 15,02% 52,18% Dreta Eixample 344.382 511.888 14,12% 48,64% Estació Nord 200.364 328.661 17,93% 64,03% Sagrada Família 192.159 292.485 15,03% 52,21% SANTS-MONTJUÏC 160.275 248.947 15,81% 55,32% Poble-sec 135.865 218.603 17,18% 60,90% Montjuïc --.-- --.-- --.-- --.--Zona Franca-Port 151.620 230.570 15,00% 52,07% Font de la Guatlla 161.326 252.571 16,12% 56,56% Bordeta-Hostafrancs 160.790 243.101 14,77% 51,19% Sants 164.323 256.701 16,03% 56,22% LES CORTS 286.285 422.208 13,83% 47,48% Les Corts 242.378 360.648 14,16% 48,80% Pedralbes 585.268 879.698 14,55% 50,31% SARRIÀ-ST. GERVASI 390.188 591.494 14,87% 51,59% Sant Gervasi 335.219 515.713 15,44% 53,84% Sarrià 394.633 632.448 17,02% 60,26% Vallvidrera-Les Planes 273.980 468.257 19,56% 70,91% GRÀCIA 199.708 316.851 16,63% 58,66% Gràcia 182.873 294.731 17,24% 61,17% Vallcarca 182.645 277.609 14,98% 51,99% HORTA-GUINARDÓ 172.146 258.101 14,45% 49,93% Guinardó 171.404 252.383 13,77% 47,24% Horta 147.110 219.767 14,32% 49,39% Vall d'Hebron 143.505 213.902 14,23% 49,06% NOU BARRIS 140.273 205.454 13,57% 46,47% Vilapicina-Turó de la Peira 149.513 224.409 14,50% 50,09% Roquetes-Verdum 129.180 189.854 13,69% 46,97% Ciutat Meridiana-Vallbona 85.181 160.820 23,59% 88,80% SANT ANDREU 168.185 248.480 13,89% 47,74% Sagrera 171.987 259.422 14,68% 50,84% Congrés 153.979 228.392 14,04% 48,33% Sant Andreu 163.312 247.175 14,81% 51,35% Bon Pastor 129.124 222.899 19,96% 72,62% Trinitat Vella 114.293 174.686 15,19% 52,84% SANT MARTÍ 172.225 280.995 17,72% 63,16% Fort Pius 203.519 320.287 16,32% 57,37% Poblenou 178.372 310.236 20,26% 73,93% Barris Besòs 112.281 202.306 21,68% 80,18% Clot 175.226 264.041 14,65% 50,69% Verneda 161.670 243.140 14,57% 50,39%

(--.--) Dada no disponible per mostra insuficient.

1- Els preus corresponen a ofertes de venda en el mercat inmobiliari, no a transaccions efectives. Font: Elaboració pròpia a partir de microddades de preus.

Quadre nº 10

Preus Venda Habitatges de 2º Mà (€) Districtes i ZEGs

Mitjana Mitjana Taxa Anual Variació 2001 2004 Acumulativa Total CIUTAT VELLA 475 775 17,71% 63,08% Barceloneta --.-- 670 --.-- --.--Parc 459 838 22,25% 82,70% Gòtic 592 839 12,35% 41,80% Raval 502 734 13,50% 46,22% EIXAMPLE 652 847 9,09% 29,84% Sant Antoni 511 785 15,36% 53,51% Esquerra Eixample 646 851 9,62% 31,71% Dreta Eixample 854 1.030 6,45% 20,63% Estació Nord 604 799 9,75% 32,18% Sagrada Família 575 768 10,15% 33,63% SANTS-MONTJUÏC 521 704 10,58% 35,20% Poble-sec 454 646 12,47% 42,27% Montjuïc --.-- --.-- --.-- --.--Zona Franca-Port 609 787 8,92% 29,20% Font de la Guatlla --.-- 716 --.-- --.--Bordeta-Hostafrancs 499 740 14,01% 48,20% Sants 501 705 12,05% 40,67% LES CORTS 797 947 5,90% 18,77% Les Corts 707 887 7,86% 25,47% Pedralbes 1.360 1.465 2,50% 7,70% SARRIÀ-ST. GERVASI 879 1.033 5,53% 17,53% Sant Gervasi 800 1.009 8,04% 26,13% Sarrià 992 1.091 3,22% 9,97% Vallvidrera-Les Planes --.-- 1.185 --.-- --.--GRÀCIA 563 770 11,02% 36,82% Gràcia 505 765 14,89% 51,63% Vallcarca 593 788 9,97% 32,99% HORTA-GUINARDÓ 541 700 8,97% 29,38% Guinardó 526 696 9,80% 32,37% Horta 524 706 10,44% 34,72% Vall d'Hebron 538 722 10,30% 34,18% NOU BARRIS 448 620 11,41% 38,29% Vilapicina-Turó de la Peira 466 650 11,75% 39,56% Roquetes-Verdum 395 589 14,29% 49,29% Ciutat Meridiana-Vallbona --.-- --.-- --.-- --.--SANT ANDREU 504 684 10,73% 35,77% Sagrera 497 701 12,15% 41,05% Congrés --.-- 628 --.-- --.--Sant Andreu 497 676 10,77% 35,90% Bon Pastor --.-- --.-- --.-- --.--Trinitat Vella --.-- --.-- --.-- --.--SANT MARTÍ 638 797 7,71% 24,97% Fort Pius 699 876 7,80% 25,29% Poblenou 798 1.020 8,53% 27,83% Barris Besòs --.-- 703 --.-- --.--Clot 543 704 9,05% 29,69% Verneda 488 696 12,59% 42,72%

(--.--) Dada no disponible per mostra insuficient.

1- Els lloguers corresponen a ofertes en el mercat, no a contractacions efectives. Font: Elaboració pròpia a partir de les microdades de lloguers.

Quadre nº 11

Lloguers (€/mes) Districtes i ZEGs

Mitjana Mitjana Taxa Anual Variació 2001 2004 Acumulativa Total CIUTAT VELLA 25.092 29.446 5,48% 17,35% Barceloneta 24.982 28.904 4,98% 15,70% Parc 26.641 31.645 5,91% 18,78% Gòtic 27.282 31.381 4,78% 15,03% Raval 23.272 27.470 5,68% 18,04% EIXAMPLE 38.501 44.227 4,73% 14,87% Sant Antoni 33.989 39.134 4,81% 15,14% Esquerra Eixample 40.282 46.144 4,63% 14,55% Dreta Eixample 41.881 49.246 5,55% 17,59% Estació Nord 38.128 43.428 4,43% 13,90% Sagrada Família 36.111 41.040 4,36% 13,65% SANTS-MONTJUÏC 31.127 35.406 4,39% 13,75% Poble-sec 27.460 31.414 4,59% 14,40% Montjuïc 23.678 27.147 4,66% 14,65% Zona Franca-Port 30.563 34.288 3,91% 12,19% Font de la Guatlla 34.098 38.662 4,28% 13,38% Bordeta-Hostafrancs 32.220 36.714 4,45% 13,95% Sants 32.429 36.988 4,48% 14,06% LES CORTS 47.094 53.052 4,05% 12,65% Les Corts 43.839 49.243 3,95% 12,33% Pedralbes 66.722 76.390 4,61% 14,49% SARRIÀ-ST. GERVASI 52.489 60.427 4,81% 15,12% Sant Gervasi 51.491 59.254 4,79% 15,08% Sarrià 56.041 64.563 4,83% 15,21% Vallvidrera-Les Planes 45.465 53.218 5,39% 17,05% GRÀCIA 36.080 41.551 4,82% 15,16% Gràcia 35.228 40.772 4,99% 15,74% Vallcarca 38.520 43.716 4,31% 13,49% HORTA-GUINARDÓ 31.757 35.964 4,23% 13,25% Guinardó 33.811 38.416 4,35% 13,62% Horta 30.178 34.095 4,15% 12,98% Vall d'Hebron 30.821 34.732 4,06% 12,69% NOU BARRIS 27.733 31.055 3,84% 11,98% Vilapicina-Turó de la Peira 29.325 33.026 4,04% 12,62% Roquetes-Verdum 26.969 30.070 3,69% 11,50% Ciutat Meridiana-Vallbona 24.687 26.893 2,89% 8,94% SANT ANDREU 31.606 36.105 4,54% 14,23% Sagrera 33.486 37.475 3,82% 11,91% Congrés 30.871 35.217 4,49% 14,08% Sant Andreu 32.544 37.473 4,81% 15,14% Bon Pastor 24.641 30.424 7,28% 23,47% Trinitat Vella 25.210 28.796 4,53% 14,23% SANT MARTÍ 31.600 37.041 5,44% 17,22% Fort Pius 38.121 45.368 5,97% 19,01% Poblenou 32.974 41.065 7,59% 24,54% Barris Besòs 25.918 28.879 3,67% 11,43% Clot 33.598 38.387 4,54% 14,25% Verneda 29.593 33.092 3,80% 11,82%

Font: Elaboració pròpia a partir de les microdades de percepcions. 1- S'aplica el factor d'ajust de 2,11 per passar de percepcions a renda familiar.

Quadre nº 12

Renda Familiar (€) Districtes i ZEGs

El quadre 12 mostra l’evolució dels lloguers a la ciutat. La dinàmica dels lloguers és semblant a la dinàmica dels preus. Creixen més alguns dels barris on els lloguers eren més baixos. Ciutat Vella és de nou el districte on els lloguers han augmentat més intensament entre 2001 i 2004, gairebé un 18% a l’any acumulativament. Superen la taxa d’augment del 12% anual acumulatiu les zones del Parc de la Ciutadella, el Gòtic, el Raval, Sant Antoni, Poble-Sec, Bordeta-Hostafrancs, Sants, Gràcia, Roquetes-Verdum, Sagrera i Verneda.

Les dades del Departament d’Estudis Fiscals de l’Ajuntament de Barcelona no ens permeten veure l’evolució a d’altres barris com Barceloneta i Ciutat Meridiana en els que han viscut un increment dels preus de venda molt elevats perquè la mostra al 2001 era massa petita.

Contràriament a aquesta convergència entre els preus i els lloguers entre els barris de Barcelona, no observem diferències significatives en l’evolució de les rendes entre els diversos barris de la ciutat.

El quadre 12 mostra com la renda familiar anual ha evolucionat a un ritme molt semblant entre els diversos barris. No s’ha produït per tant un procés ni de convergència ni de divergència de les rendes mitjanes entre els diversos barris. Només dos barris de la ciutat de renda inferior a la mitjana han tingut increments superiors a la resta de barris, es tracta de Poblenou i de Bon Pastor.

A resultes d’aquesta dinàmica de convergència dels preus i els lloguers entre els barris de la ciutat i de l’evolució homogènia de les rendes a Barcelona, obtenim en els quadres 13, 14 i 15 que els esforços en la compra i en el lloguer s’han intensificat especialment en aquells barris de rendes més modestes de la ciutat. En el quadre 13 destaca especialment l’increment en l’esforç econòmic en la compra d’un habitatge de segona mà que s’ha produït a la Barceloneta i a Ciutat Meridiana-Vallbona amb taxes d’increment anual acumulatiu superiors al 20%.

També són importants els increments de l’esforç econòmic en el Gòtic, el Raval i el Barri Besòs.

El quadre 14 mostra com la variació de l’esforç financer per accedir a la compra d’un habitatge ha estat negativa en alguns barris de la ciutat, mentre que en d’altres ha estat positiva. Destaquen de nou els barris de Ciutat Vella, amb taxes d’increment de l’esforç financer superiors al 10% (Barceloneta), o entre el 5 i el 10% (Gòtic i Raval). Ciutat Meridiana-Vallbona i Barri Besòs també han sofert un increment de l’esforç superior al 5%.

Només els districtes de Sants-Montjuïc, Horta Guinardó, Nou Barris i Sant Andreu tenen ratis d’esforç financer inferiors al llindar del rati de solvència del 35% al 2004.

El quadre 15 mostra també que l’esforç en lloguer s’ha intensificat especialment als districtes de Ciutat Vella i Nou Barris. En aquests districtes l’esforç en lloguer ha crescut per sobre del 7% anual acumulatiu.