ESCASEZ DE SUELO Y PRECIOS DE LA VIVIENDA EN COLOMBIA

(1)

Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 70A No.10-22. Tel. 743 0265, fax: 743 0265 Ext 1101. Bogotá, Colombia. Correo electrónico: [email protected]. Visítenos: www.camacol.org.co

Página 1 de 1

No. 24 Septiembre de 2010 ISSN 2011-7442 Presidente Ejecutiva: Martha Elena Pinto de de Hart

Editor: Néstor Darío Preciado

Investigadores: Edwin Chirivi B., David García J. y Vanesa Montoya N.

ESCASEZ DE SUELO Y PRECIOS DE LA VIVIENDA EN COLOMBIA

Tabla de contenido

Introducción 1 Comportamiento reciente de los precios de la vivienda en Colombia 1 Precios y acceso a vivienda 2 Precios y estabilidad del sistema financiero 3 El suelo como principal restricción a la oferta de

vivienda 3

Conclusiones 6

Indicadores económicos 8 Introducción:

El comportamiento observado en los precios de la vivienda nueva y usada en Colombia sugiere la existencia de un desequilibrio entre oferta y demanda que estaría explicado por restricciones del lado de la oferta. En esta versión del informe económico se analiza el origen de este desequilibrio de mercado y se abordan los principales efectos del aumento en precios sobre los hogares y el sistema financiero. Se concluye con un conjunto de recomendaciones de política para mitigar las restricciones existentes del lado de la oferta.

Comportamiento reciente de los precios de la vivienda:

Según las cifras de CAMACOL Regional Bogotá & Cundinamarca, en los últimos doce meses el precio promedio de la vivienda nueva en Bogotá, medido a través del Índice de Precios de Vivienda Nueva – IPVN, ha aumentado 7%, el más bajo de los últimos cuatro años. Por su parte, el Banco de la República reportó que el Índice de Precios de Vivienda Usada – IPVU - aumentó 9,8% anual al corte del primer trimestre de 2010, cifra inferior al crecimiento de los últimos años, y en línea con lo registrado en el Índice semestral de

CAMACOL B&C y Cundinamarca (Gráfico 1)

Gráfico 1. IPVN CAMACOL B&C e IPVU Var % anual

Fuente: CAMACOL B&C y Banco de la República Este aumento de precios estaría reflejando una situación de mercado en la que la demanda excede a la oferta. Los datos de Coordenada Urbana confirman esta hipótesis: en el período enero-julio, las ventas totales en unidades crecieron 5,3% en términos anuales, en tanto que los lanzamientos (que son indicativos de la nueva oferta disponible) crecieron sólo 1,1%. Como se observa en el gráfico 2, la brecha entre el nivel de ventas y las nuevas unidades que entran al mercado está ampliándose.

Gráfico 2. Ventas y Lanzamientos1 Acum. 12 meses

Fuente: CAMACOL B&C y Banco de la República

1

Corresponde a 5 regionales: Cundinamarca, Antioquia, Caldas, Risaralda, Valle 24% 14% 18% 28% 12% 7% 7% 17% 15% 20% 20% 9% 11% 10% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

Mar-07 Sep-07 Mar-08 Sep-08 Mar-09 Sep-09 Mar-10 IPVN - CAMACOL B&C IPVU - BANREP

50.000 55.000 60.000 65.000 70.000 75.000 80.000 85.000 Dic -08 En e-09 Fe b-09 M ar -09 Ab r-09 M ay -09 Ju n-09 Ju l-09 Ag o-09 Se p-09 O ct -09 No v-09 Dic -09 En e-10 Fe b-10 M ar -10 Ab r-10 M ay -10 Ju n-10 Ju l-10 Lanzamientos Ventas 15.200 4.300

(2)

Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 70A No.10-22. Tel. 743 0265, fax: 743 0265 Ext 1101. Bogotá, Colombia. Visítenos: www.camacol.org.co

Página 2 de 7 ¿Por qué es tan importante lo que pase con los precios

de la vivienda? La vivienda es posiblemente el componente más importante del patrimonio de los hogares y el acceso a ella un factor crítico de bienestar social. A nivel internacional cerca del 50% de la riqueza de los hogares está representada por el valor nominal de su vivienda (Gráfico 3). En Colombia, según la Encuesta de Calidad de Vida –ECV 2008- , más del 50% de los hogares reside en vivienda propia. Dado que la principal fuente de recursos para su adquisición es la financiación bancaria, la vivienda es parte del acervo de garantías que preserva la estabilidad del sistema financiero.

Gráfico 3. Composición de la riqueza de los hogares- 2000

Fuente: Altissimo Filippo, et al. “Wealth and asset price effects on

economic activity”,2005. European Central Bank. Gráfico DEET

Los aumentos en el precio de la vivienda normalmente plantean dos grandes preguntas: ¿en qué medida dichos aumentos limitan las posibilidades de acceso a vivienda a los hogares?, y ¿qué pasa con la salud del sistema financiero?

Precios y acceso a vivienda:

Las posibilidades de adquisición de activos por parte de los hogares varían en la medida que los cambios en su nivel de ingreso sean mayores o menores a los cambios en los precios. Debe notarse que en Colombia los contratos laborales usualmente están indexados a los cambios en el nivel general de precios (que durante los últimos años ha registrado una tendencia sostenida a la baja) mientras que los precios de la vivienda (excepto las que son objeto de subsidios estatales) son fijados libremente por el mercado y

reflejan las condiciones particulares de la oferta y la demanda.

Con base en los datos de la Encuesta de Calidad de Vida para la ciudad de Bogotá y el precio promedio de la vivienda calculado por la Regional Bogotá & Cundinamarca, se encontró que el indicador de acceso (affordability), que mide el precio de una vivienda tipo en términos del total de ingresos de un hogar en un año, registró sus niveles más altos entre 2007 y 2008, justamente cuando el sector alcanzaba el pico de su último ciclo expansivo. El mismo indicador calculado para el 2009 disminuyó en los segmentos extremos (VIP y No VIS mayor a $166 millones), lo que implica que en ese año los precios de la vivienda disminuyeron en comparación con el crecimiento del ingreso promedio (Gráfico 4).

Gráfico 4. Relación Precio promedio de la vivienda en Bogotá / Ingreso de los hogares

Fuente: DANE - ECV, CAMACOL B&C, Cálculos DEET Contrario a lo que pudiera pensarse, en Colombia la decisión de compra no parece estar ligada a los cambios en el indicador de acceso. Según los resultados de la Encuesta de Demanda por Vivienda realizada por Camacol Regional Bogotá & Cundinamarca, sólo el 8% de los encuestados señaló al precio como principal limitante para adquirir una vivienda. Para cerca del 30% el principal obstáculo proviene de la consecución de la cuota inicial y/o del cierre financiero, a pesar de la considerable reducción registrada en la tasa de los créditos hipotecarios, que hoy se encuentra en niveles cercanos al 12% anual. La vivienda es un activo muy versátil cuyo uso no está limitado al propósito habitacional. Cuando se le

3,7 2,5 3,4 5,4 3,8 2,6 3,5 5,8 3,8 2,7 3,7 5,8 3,7 2,7 3,7 5,7 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0

VIP VIS No VIS (< 335 SML) No VIS (> 335 SML) 2006 2007 2008 2009

(3)

Página 3 de 7 considera como un depósito de valor, el aumento en

su precio es beneficioso pues al incrementar el patrimonio de los hogares genera un efecto riqueza al que se asocian aumentos en los niveles de endeudamiento y de consumo. Desde este punto de vista la desvalorización de la vivienda además de ser nociva para el patrimonio de los hogares, aumenta la vulnerabilidad social en tanto que reduce la posibilidad del uso de este activo para enfrentar crisis económicas2.

En este punto del análisis vale la pena destacar que la relación entre el precio de la vivienda y el bienestar de los hogares entraña una paradoja: los aumentos de precios son benéficos para quien ya es propietario, pero desfavorables para quien desea adquirir, precisamente porque reduce sus posibilidades de acceso.

Precios y estabilidad del sistema financiero:

En cuanto a la salud de la banca, la principal preocupación cuando aumenta el precio de la vivienda es la posibilidad de que esté gestándose una burbuja inmobiliaria. Las burbujas se caracterizan por acelerados incrementos de precios en lapsos de tiempo cortos sin que existan detrás factores fundamentales de oferta o demanda, normalmente acompañados por aumentos en el endeudamiento de los hogares y deterioro de la calidad de la cartera hipotecaria.

Nada de lo anterior ha ocurrido en Colombia. Como se observa en el Gráfico 5 el reciente aumento de precios de la vivienda nueva está inscrito en un ciclo de ascenso de largo plazo que comienza a mediados del año 2002, y cuya velocidad de crecimiento ha sido sustancialmente menor a la registrada en el periodo previo a la crisis de finales de la década. (Gráfico 5)

2 Arriagada Luco, Camilo. “Dinámica demográfica y el sector

habitacional en América Latina”. CEPAL, 2003

Gráfico 5. IPVN – Real

Fuente: Tomado de Banrep. Reporte de Estabilidad Financiera. Marzo 2010

Aunque la cartera hipotecaria ha crecido a tasas de dos dígitos en los últimos meses, tras un largo periodo de contracción, su calidad no ha desmejorado y es la más sana del sistema. En la actualidad el indicador de calidad de la cartera hipotecaria no supera el 4%, nivel sustancialmente inferior a los niveles observados antes a comienzos de la crisis (Grafico 6).

Gráfico 6. Crecimiento real de la cartera

Fuente: Superintendencia Financiera

El aumento de precios no ha estado acompañado de signos de sobreendeudamiento de los hogares. En la Gráfica 7 se observa que la deuda de los hogares, contemplada como el saldo de la cartera de consumo e hipotecaria en relación al PIB, es actualmente inferior a los niveles de finales de la década pasada. En los últimos años, esa relación muestra signos de estabilización. 60 70 80 90 100 110 120 D ic -97 D ic -98 D ic -99 D ic -00 D ic -01 D ic -02 D ic -03 D ic -04 D ic -05 D ic -06 D ic -07 D ic -08 D ic -09 IPVN real -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 Ju l-02 En e-03 Ju l-03 En e-04 Ju l-04 En e-05 Ju l-05 En e-06 Ju l-06 En e-07 Ju l-07 En e-08 Ju l-08 En e-09 Ju l-09 En e-10 Ju l-10 Po rce nt aj e Total Comercial Con su mo Hipotecaria+TC

(4)

Página 4 de 7 Gráfico 7. Cartera de consumo e hipotecaria / PIB

Fuente: Tomado de Banrep. Reporte de Estabilidad Financiera. Marzo 2010

El suelo urbano como principal restricción a la oferta de vivienda:

En la literatura económica es común identificar que una de las principales características de la oferta de vivienda y su grado de incidencia en los precios, está determinado por su lento ajuste a la demanda3. Esto es una condición natural del mercado por la magnitud de recursos de capital requeridos en la puesta en marcha de nuevo proyectos y los tramites inherentes a su ejecución; sin embargo, si a esto se suman factores fuera de mercado que acentúen la lentitud de la respuesta de la oferta, en el corto plazo los movimientos de la demanda se reflejan en movimientos de precios.

La escasez y encarecimiento del suelo urbanizable serían los factores detrás del comportamiento de los precios de la vivienda, según se desprende de estudios recientes del Centro de Estudios sobre Desarrollo Económico - CEDE, de la Universidad de los Andes, y de lo manifestado por los constructores en diversos sondeos. Bogotá ofrece un claro ejemplo de ello: entre 1999 y 2009 la oferta de nuevo suelo en la ciudad se incrementó en 3,2 millones de m2, pero durante el mismo período se licenciaron 31,1 millones de m2 para construcción de vivienda.

Esta situación se observa también en las demás ciudades. Según datos de encuestas del DNP,

3

Prakash Loungani, “House Prices: more room to fall? ”, 2010. Finance & Development

realizadas en ciudades con población superior a 100.000 habitantes en los años 2005 y 2007, se observó que en la mayoría de ciudades la habilitación de nuevo suelo urbanizable disminuyó (cuadro 1).

Cuadro 1. Habilitación de nuevo suelo urbanizable según los POT

Fuente: DNP. Tomado CONPES 3583

A la lentitud con la que se está incorporando suelo comparado con la rápida utilización del mismo, deben sumarse las mayores cargas generales y locales exigidas y a los mayores requerimientos de normas técnicas que, si bien pretenden mejorar las condiciones de vida de sus habitantes, conllevan incrementos en los costos de producción que necesariamente se trasladan al precio de venta.

Por fortuna, la industria edificadora se desarrolla bajo una estructura de mercado de alta competencia, con muchos jugadores, y abundantes fuentes de información para orientar adecuadamente las decisiones de compra y por tanto no es posible fijar unilateralmente los precios.

Otro rasgo de la industria edificadora, generalizado tras la crisis de 1999 fue la desaparición de los bancos de tierra de propiedad de los constructores. Hoy en día son muy raros los casos de compañías constructoras con el suficiente músculo financiero para adquirir y sostener grandes inventarios de tierra. Los propietarios de tierra en su mayoría son terceros generalmente no vinculados al negocio constructor.

2005 2007 Var Bogotá 8% 13% Aumentó Cali 14% 14% Bajó Medellín 4% 4% Bajó Barranquilla 41% 14% Bajó Bucaramanga 9% 11% Aumentó Ibagué 22% 30% Aumentó Manizales 17% 18% Aumentó Pereira 54% 23% Bajó Pasto 13% 12% Bajó Armenia 27% 14% Bajó Cartagena 25% 25% Bajó Encuesta DNP

(5)

Página 5 de 7 En Colombia, los procedimientos para la habilitación

de suelo urbano para la construcción de vivienda han sido sujetos de permanentes críticas debido a la lentitud e ineficacia de sus resultados. Tal y como el CAMACOL ha enfatizado4, se requieren de avances en la gestión del suelo que permitan a la iniciativa tanto pública como privada contar con una oferta de suelo amplia y a precios razonables.

Consideraciones finales:

La información disponible permite concluir que la tendencia ascendente observada en el precio de la vivienda nueva y usada no puede definirse en términos de una burbuja inmobiliaria, sino que evidencia la existencia de una fuerte restricción del lado de la oferta. Esta restricción consiste en la escasez de suelo urbanizable.

Cuando en el mercado de vivienda la ausencia de suelo es crítica se presenta un fenómeno conocido como mercado de precios altos, que consiste en operar naturalmente con precios sustancialmente mayores, pero sin que ello sea sintomático de una burbuja inmobiliaria. Los mercados de precios altos son comunes en la mayoría de las grandes ciudades alrededor del mundo como resultado de una demanda por vivienda creciente asociada al proceso de urbanización de la población.

En algunos países desarrollados se considera que pagar 4 veces el salario real anual por la vivienda es “normal”. En China, este indicador de accesibilidad se encuentra actualmente en 8 veces. Para el caso de Estados Unidos, en medio del proceso de sobrevaloración de la vivienda, este indicador se ubicó en 9, y ha venido descendiendo hasta niveles cercanos a 4. Según los cálculos de CAMACOL, para Bogotá en los segmentos de menor precio (hasta 335 SML), tal indicador no ha superado 3,8 veces en los últimos años.

4

Véase Informe Económico No. 23

Así, en un mercado de precios altos en vivienda el principal desafío de política es el acceso (affordability), debido a la ampliación de la brecha entre el valor de la vivienda y el ingreso medio de los compradores. Esta brecha da origen a lo que denominamos paradoja de los precios de la vivienda, para referirnos a los efectos opuestos que produce un aumento en el precio de la vivienda sobre quienes tienen vivienda (aumento de su riqueza patrimonial) y quienes no (dificultades de acceso).

Desde el punto de vista de política pública el problema de acceso por precios elevados es indeseable y típicamente es enfrentado con dos instrumentos: control de precios a la vivienda y diseño de incentivos para aumentar la oferta de suelo. La experiencia ha demostrado que los controles de precios generan distorsiones que conducen a sobreoferta o desabastecimiento dentro del mercado donde se aplican. Instrumentos como mayores tasas de impuestos a tierras improductivas, solas o combinadas con el cierre de la brecha entre los avalúos comerciales y los catastrales han resultado ser muy eficaces para dinamizar la oferta de suelo.

La orientación de la política de vivienda hacia el estimulo a la demanda debe ir acompañada de los mecanismos necesarios para enfrentar las rigideces de oferta (principalmente suelo) para no continuar acrecentando la presión sobre los precios de la vivienda. En CAMACOL hemos estimado en aproximadamente 9.000 hectáreas el requerimiento de nuevo suelo para hacer viable la meta del gobierno del presidente Santos de construir un millón de viviendas durante su administración. Las administraciones municipales tienen la responsabilidad constitucional sobre el tema y es una tarea que no admite dilación en un país cuya población urbana continuará creciendo y demandando vivienda.

(6)

Página 6 de 7

INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN Septiembre 2010

Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superintendencia financiera; **** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica; 1/ Cifras en miles de millones de pesos constantes 2005=100; 2/ Cifras en miles; 3/ Cifras en miles de metros cuadrados. 4/ Cifras en toneladas; 5/cifra al trimestre IV de 2008; 6/ Cifras en miles de millones de pesos corrientes. Incluye Leasing Habitacional.

Valores

Jul -10 I trim - 10 IV trim - 09

I. PIB 1/* I trimestre 10 Total 103.395 4,4 3,4 Construcción 7.246 15,9 25,2 a. Edificaciones n.d -2,3 -7,6 b. Obras civiles n.d 37,2 44,7 Valores Jul- 10 A la última

fecha Un mes atrás

Tres meses

atrás Un año atrás

II. Número de ocupados 2/* May - Jul 10

Nacional 19.046 3,0 3,3 4,5 3,0

Construcción 1.000 5,9 2,1 5,7 5,9

Trece áreas 9.170 2,8 3,0 3,6 2,8

Construcción 559 8,7 4,3 4,2 8,7

III. Licencias 3/* Jun-10

Totales 13.386,7 41,3 40,3 16,1 -22,7 Vivienda 10.126,2 43,6 41,4 13,6 -16,8 a. VIS 3.671,2 72,2 176,5 29,1 46,6 b. No VIS 6.455,1 33,4 10,7 10,1 -27,9 Otros 3.260,5 35,2 36,9 23,1 -35,1 a. Industria 79,0 -57,4 -72,5 -16,0 -0,5 b. Comercio 1.192,5 -2,1 86,8 14,1 -62,6 c. Oficina 546,0 70,9 92,1 -1,9 -67,6 d. Bodega 227,4 246,6 29,0 -58,5 64,3 e. Otros destinos 9,1 58,5 22,1 171,7 36,9

IV. Cemento 4/** Abr-09

Despachos 735.385 3,4 -17,9 -4,6 -9,5

Producción 801.688 -8,5 -20,7 -20,8 -5,5

V. Índice Costos Construcción (ICCV) * Jul-10

Total 180,8 1,3 1,3 -0,7 -0,4

Materiales 178,9 0,4 0,5 -2,5 -3,2

Mano de obra 185,7 3,7 3,7 3,6 6,2

Maquinaria y equipo 178,4 -1,0 -1,0 -0,9 1,3

VI. Índices Precios Edificaciones Nuevas* I trim 09

Total 134,0 13,8 n.a. 12,3 13,2

Vivienda 5/ 126,3 10,6 n.a. 9,3 14,2

Comercio 144,4 19,3 n.a. 18,5 15,2

Oficinas 162,9 21,2 n.a. 19,4 27,0

Bodegas 123,2 11,2 n.a. 10,6 5,3

VII. Inflación * Ago-10

IPC Total 104,6 2,3 2,2 2,3 3,1

IPC sin alimentos 105,3 2,5 2,4 2,5 3,8

IPC arrendamientos 106,8 3,7 3,9 4,0 4,6

VIII.Muestra Mensual Manufacturera * Jun-10

Índice producción real sin trilla de café 132,45 8,5 7,6 7,6 -7,2

Índice producción real con trilla de café 130,87 8,5 7,5 7,6 -7,7

IX. Muestra Mensual del comercio minorista * Jun-10

Índice ventas reales total sin combustibles 170,6 15,4 12,9 8,0 -4,4

Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas 191,8 22,6 14,9 15,9 -1,1

X. Financiación 6/***

Cartera hipotecaria con titularizaciones Ago-10 17.329,6 13,0 12,5 11,6 6,4

Desembolsos 855,8 112,8 16,0 24,6 -22,5 a. Constructor 171,1 24,2 0,6 3,6 -15,0 b. Individual 684,7 159,0 21,7 32,2 -25,9 1. VIS 186,1 145,3 16,9 14,6 -26,2 2. No VIS 669,8 105,3 15,8 27,7 -21,6 i. Pesos 630,4 157,7 31,0 39,5 -22,3 ii. UVR 225,4 43,1 -12,4 -6,8 -22,8

XI. Tasas interés hipotecarias (%) **** Ago-10

a. VIS UVR 7,82 7,82 8,16 7,96 10,68

b. No VIS UVR 9,55 9,55 9,48 9,49 10,51

1. VIS pesos 12,79 12,79 12,78 12,57 14,46

2. No VIS pesos 12,99 12,99 13,06 13,05 14,58

Variación porcentual anual

Valores absolutos

Variación porcentual anual Proyecciones 2010

n.d. 11,8 6,1 4,0

(7)

Página 7 de 7

NOTAS

La cobertura de Coordenada Urbana es la siguiente: en Antioquia: incluye la ciudad de Medellín y los municipios de Barbosa, Bello, Carmen de Viboral, Copacabana, El Peñol, Envigado, Girardota, Guarne, Guatapé, Itagüí, La Ceja, La Estrella, La Unión, Marinilla, Retiro, Rionegro, Sabaneta, San Jerónimo, Santafé de Antioquia, Santuario y Sopetrán; Bolívar incluye Cartagena; Boyacá que incluye Tunja; Caldas, incluye a Chinchiná, Manizales, Neira, Palestina y Villa María; Caribe, Barranquilla, Malambo, Puerto Colombia, Galapa y Soledad; Cundinamarca incluye además de Bogotá a Anapoima, Apulo, Cajicá, Chía, Cota, Facatativá, Funza, Fusagasugá, Girardot, La Mesa, Calera, Madrid, Mosquera, Ricaurte, Sibaté, Soacha, Sopó, Tabio, Tenjo, Tocancipá y Zipaquirá; Huila, con Neiva; Risaralda incluye Dosquebradas, Pereira y Santa Rosa de Cabal; Nariño, incluye Pasto; Santander, Bucaramanga, Florida Blanca, Girón y Piedecuesta; Tolima incluye Ibagué y, finalmente, Valle incluye Cali, Candelaria, Jamundí, Palmira y Yumbo

CONDICIONES DE USO

La Cámara Colombiana de la Construcción procura que los datos suministrados en la serie titulada “Informe Económico”, publicada en su página web y/o divulgada por medios electrónicos, mantengan altos estándares de calidad. Sin embargo, no asume responsabilidad alguna desde el punto de vista legal o de cualquier otra índole, por la integridad, veracidad, exactitud, oportunidad, actualización, conveniencia, contenido y/o usos que se den a la información y a los documentos que aquí se presentan.

La Cámara Colombiana de la Construcción tampoco asume responsabilidad alguna por omisiones de información o por errores en la misma, en particular por las discrepancias que pudieran encontrarse entre la versión electrónica de la información publicada y su fuente original.

La Cámara Colombiana de la Construcción no proporciona ningún tipo de asesoría. Por tanto, la información publicada no puede considerarse como una recomendación para la realización de operaciones de construcción, comercio, ahorro, inversión, ni para ningún otro efecto.

Los vínculos a otros sitios web se establecen para facilitar la navegación y consulta, pero no implican la aprobación ni responsabilidad alguna por parte de la Cámara Colombiana de la Construcción, sobre la información contenida en ellos. En consideración de lo anterior, la Cámara Colombiana de la Construcción por ningún concepto será responsable por el contenido, forma, desempeño, información, falla o anomalía que pueda presentarse, ni por los productos y/o servicios ofrecidos en los sitios web con los cuales se haya establecido un enlace.