PONENCIA DE VALORACIÓN
ETXARRI-ARANATZ
Anexo de Valoración
I N D I C E
1.
ZONAS DE VALOR. DESCRIPCION Y JUSTIFICACION
.
002
2.
CARACTERIZACION DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS
2.1.
Usos de las unidades inmobiliarias por zona de valor .
003
2.2.
Antigüedad de las unidades inmobiliarias por zona de valor .
004
2.3.
Categoría de las unidades inmobiliarias por zona de valor .
004
2.4.
Superficie de las unidades inmobiliarias por zona de valor .
005
3.
MUESTRA DE MERCADO
3.1.
Muestra de mercado de compraventas de construcciones y suelos por zona de valor
3.1.1.
Zona
de
valor
01.
Núcleo
urbano
tradicional
de
de
Etxarri-Aranatz
.
006
3.1.2.
Zona de valor 02. Área de casco histórico entorno a las calles Nagusia y Larraineta
.
008
3.1.3.
Zona de valor 03. Enclaves aislados con viviendas agrupadas en bloque colectivo
.
009
3.1.4.
Zona de valor 04. Ensanches residenciales con vivienda en edificio unifamiliar .
009
3.1.5.
Zona de valor 05. Parte del Polígono de Zumurdineta, Polígono de Utzuar, Polígono de Basopokale e
industrias
aisladas
.
011
3.1.6.
Zona de valor 06. Áreas de actividad industrial frente a la calle Zumurdineta y suelo urbanizable
.
012
3.1.7.
Coeficientes de actualización de las muestras de mercado .
012
3.2.
Muestra de mercado de compraventas de suelos con rendimientos agrícolas por tipo y clase
.
013
4.
PARCELA TIPO
4.1.
Zona
de
valor
01.
Núcleo
urbano
tradicional
de
de
Etxarri-Aranatz
.
014
4.2.
Zona de valor 02. Área de casco histórico entorno a las calles Nagusia y Larraineta
.
016
4.3.
Zona de valor 03. Enclaves aislados con viviendas agrupadas en bloque colectivo .
023
4.4.
Zona de valor 04. Ensanches residenciales con vivienda en edificio unifamiliar .
026
4.5
Zona de valor 05. Parte del Polígono de Zumurdineta, Polígono de Utzuar, Polígono de Basopokale e industrias
aisladas
.
029
4.6.
Zona de valor 06. Áreas de actividad industrial frente a la calle Zumurdineta y suelo urbanizable .
031
4.7.
Zona de valor 07. Diseminado
.
032
5.
ANALISIS DE COSTES
5.1.
Costes de ejecución material de los usos analizados a los precios de mercado
5.1.1.
Zona
de
valor
01.
Núcleo
urbano
tradicional
de
de
Etxarri-Aranatz
.
036
5.1.2.
Zona de valor 02. Área de casco histórico entorno a las calles Nagusia y Larraineta
.
039
5.1.3.
Zona de valor 03. Enclaves aislados con viviendas agrupadas en bloque colectivo
.
042
5.1.4.
Zona de valor 04. Ensanches residenciales con vivienda en edificio unifamiliar .
045
5.1.5.
Zona de valor 05. Parte del Polígono de Zumurdineta, Polígono de Utzuar, Polígono de Basopokale e
industrias
aisladas
.
048
5.1.6.
Zona de valor 06. Áreas de actividad industrial frente a la calle Zumurdineta y suelo urbanizable
.
049
5.1.7.
Zona de valor 07. Diseminado
.
050
5.1.8.
Zona de valor RG. Viviendas protegidas de regimen general .
052
5.1.9.
Zona de valor RE. Viviendas protegidas de regimen especial .
055
5.1.10.
Zona de valor PT. Viviendas protegidas de precio tasado .
058
5.1.11.
Zona de valor PP. Viviendas protegidas de precio pactado .
062
5.2.
Costes de mercado del proceso inmobiliario del suelo y la construcción
5.2.1.
Zonas de valor 01HC, 02HC y 03CC .
065
5.2.2.
Zonas de valor 04AA, PP .
066
5.2.3.
Zonas de valor05II y 06II .
067
5.2.4.
Zonas de valor07DD .
068
5.3.
Costes de mercado de la urbanización
5.3.1.
Coste de urbanización en zonas de valor 01, 02 03,04 y 05 .
069
6.
VALORACION DEL SUELO
6.1.
Determinación del valor básico de repercusión del suelo urbanizado para los distintos usos constructivos del mismo
por zona de valor .
073
6.2.
Cálculo y justificación de los coeficientes correctores de los valores básicos de repercusión del suelo urbanizado con
rendimientos edificatorios .
076
6.3.
Determinación del valor de la unidad inmobiliaria de suelo con rendimientos edificatorios no consolidados y sin
urbanizar .
077
6.4.
Determinación del valor del suelo no consolidado urbanizado en las unidades inmobiliarias sin consolidar o
parcialmente consolidadas .
079
6.5.
Determinación del valor del suelo consolidado en las unidades inmobiliarias de construcción .
079
6.6.
Determinación del valor del suelo libre consolidado .
080
6.7.
Valoración del suelo con rendimientos agrícolas .
080
7.
VALOR CATASTRAL
7.1.
Determinación del valor catastral de los bienes inmuebles .
081
7.2.
Determinación y justificación de los coeficientes correctores del valor catastral .
081
7.3.
Análisis estadístico del valor catastral con la muestra de mercado por cada zona de valor
7.3.1.
Zona
de
valor
01.
Núcleo
urbano
tradicional
de
de
Etxarri-Aranatz
.
082
7.3.2.
Zona de valor 02. Área de casco histórico entorno a las calles Nagusia y Larraineta
.
084
7.3.3.
Zona de valor 03. Enclaves aislados con viviendas agrupadas en bloque colectivo
.
086
7.3.4.
Zona de valor 04. Ensanches residenciales con vivienda en edificio unifamiliar .
091
7.3.5.
Zona de valor 05. Parte del Polígono de Zumurdineta, Polígono de Utzuar, Polígono de Basopokale e
industrias
aisladas
.
091
7.3.6.
Zona de valor 06. Áreas de actividad industrial frente a la calle Zumurdineta y suelo urbanizable
.
091
8.
VALOR-TIPO DE LAS CONSTRUCCIONES DEL SISTEMA DE CARACTERIZACIÓN LINEAL
8.1.
Ámbito de aplicación .
093
8.2.
Coste de construcción por metro lineal de conducciones de gas .
093
8.3.
Coste de construcción por metro lineal de lineas eléctricas .
094
8.4.
Coste
de
construcción
por
metro
lineal
de
oleoducto
.
1.
ZONAS DE VALOR. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN
Siguiendo los criterios establecidos en la norma 16 de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, por la que
se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración de los Bienes Inmuebles objeto de inscripción en el
Registro de la Riqueza Territorial, en adelante NTGV, las unidades inmobiliarias del término municipal de
Etxarri-Aranatz se han distribuido en 07 Polígonos Fiscales o Zonas de Valor delimitados gráficamente, partiendo de las
grandes zonas con un desarrollo histórico homogéneo. Los criterios que se han tenido en cuenta y que interesa
destacar para cada una de las zonas son:
■ Casco Histórico de Etxarri-Aranatz (H).
Area que engloba el núclro urbano tradicional de Etxarri-Aranatz, donde se pueden encontrar viviendas tanto en
edificio colectivo como de tipo unifamiliar en edificio adosado. Es el centro administrativo y comercial del municipio
La red viaria se articula entorno a la calle Mayor, de donde parten diferentes calles formando un entramado
ortogonal.
■ Areas residenciales con viviendas agrupadas en bloque colectivo (C).
Formadas por los ensanches entorno al casco antiguo y las nuevas actuaciones surgidas del desarrollo de
los suelos urbanos no consolidados previstos por la normativa urbanística con este tipo de vivienda. Está integrada
por construcciones donde predominan las viviendas agrupadas en bloque colectivo con plantas bajas destinadas a
locales comerciales o almacenes y plantas elevadas de uso residencial.
■ Areas residenciales con viviendas unifamiliares (A) (U).
Formadas por las zonas, entorno al casco histórico donde, se han desarrollado, o está previsto su
desarrollo, viviendas unifamiliares tanto en edificio adosado como aislado. En el primer caso se trata de
agrupaciones de viviendas homogéneas, con parcelas de tamaño medio y edificaciones adosadas de dos o tres
plantas que, en algunos casos, cuentan con un espacio libre privado. También incluye los suelos urbanizables de
las áreas de reparto AR-1,AR-2, AR-3, AR-4 y AR-5.
■ Areas industriales y de almacenes (I).
Zonas de uso industrial que incluye el Polígono de Zumurdiñeta, Polígono de Utzuar, Polígono de
Basopokale e industrias aisladas entorno al núcleo urbano residencial.
■ Diseminados (D).
Comprenden los suelos ocupados por las construcciones situados fuera de las zonas descritas en los
puntos anteriores, como los suelos que como consecuencia de su existencia vea restringida o eliminada su
producción agraria profesional o comercial. (07DD).
■ Viviendas protegidas (VP).
Zona de valor formada por los recintos de uso residencial destinados a la construcción de viviendas
protegidas que se encuentran dentro de cada una de las zonas anteriores, su valoración quedará supeditada a lo
establecido en la normativa sectorial sobre el precio de los citados inmuebles, como establece la Norma 27.e) de
las NTGV.
2.
CARACTERIZACIÓN DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS
Para un correcto conocimiento de la situación inmobiliaria del municipio de Etxarri-Aranatz, es necesario
analizar los datos catastrales más relevantes de las unidades inmobiliarias incluidas en cada una de las zonas de
valor definidas por el presente documento y recogidas en el Registro de la Riqueza Territorial.
De entre los datos que caracterizan a las construcciones, recogidos en el articulo 17.3.b del Decreto Foral
100/2008, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley Foral 12/2006, de 21
de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastro de Navarra, en adelante Reglamento, se
estiman más relevantes para su análisis las características de uso, superficie, categoría de valor tipo y antigüedad
de las unidades inmobiliarias.
2.1.
Usos de las unidades inmobiliarias por zona de valor
Se analizan por zonas de valor las unidades inmobiliarias que constan en el Catastro de Etxarri-Aranatz
con diferenciación de usos y las plantas en las que se encuentran ubicadas, cuando se precisa. La identificación se
realiza de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las
construcciones” de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de
valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en
adelante parámetros generales de valoración.
Uso Planta Zona de Valor Total
unidades 01 02 03 04 05 06 07 Residencial Unifamiliar 141 28 1 329 9 4 13 525 Pisos 314 162 158 39 6 2 681 VP 13 83 5 101 Almacén Pl. Baja 280 63 106 359 71 35 167 1.081 Entreplanta 1 1 1 3 Pl. Elevadas 175 74 1 131 6 2 9 398 Comercial Pl. Baja 21 26 1 6 2 56 Entreplanta Pl. Elevadas 1 1 2 Administrativo Pl. Baja 2 5 1 7 6 1 22 Entreplanta 2 3 5 Pl. Elevadas 1 2 1 2 2 8 Hosteleria Pl. Baja 7 10 3 1 3 24 Entreplanta Pl. Elevadas 1 1 2 Docentes Pl. Baja 2 2 2 1 7 Entreplanta Pl. Elevadas Públicos Pl. Baja 3 2 1 6 Entreplanta Pl. Elevadas Trasteros Sótano 42 6 15 63 Pl baja 5 9 14 Pl. Elevadas 53 36 96 6 191 Garajes Pl Baja 86 2 84 48 220 Sótano 53 69 3 125 Suelos 53 3 4 344 14 59 14 491 Resto de usos 54 12 28 296 31 16 53 490 Total unidades 1.308 502 564 1.596 151 129 265 4.515
2.2.
Antigüedad de las unidades inmobiliarias por zona de valor
Se analiza la antigüedad por tramos y zona de valor de las unidades inmobiliarias que figuran en el
Catastro de Etxarri-Aranatz de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de
caracterización de las construcciones” de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos
y locales industriales.
2.2.1.
Zonas de valor de uso predominante residencial
Zona de
Valor
Antigüedad pisos en años
mayor
90
de 90 a 80
de 80 a 70
de 70 a 60
de 60 a 50
de 50 a 40
de 40 a 30
de 30 a 20
de 20 a 10
menor
10
01 8 0 0 1 23 56 118 37 27 57 2% 0% 0% 0% 7% 17% 36% 11% 8% 17% 02 0 0 0 0 86 60 0 0 87 8 0% 0% 0% 0% 36% 25% 0% 0% 36% 3% 03 0 0 0 1 9 4 4 5 3 18 0% 0% 0% 2% 20% 9% 9% 11% 7% 41% 04 0 0 3 1 0 0 0 2 0 0 0% 0% 50% 17% 0% 0% 0% 33% 0% 0% 07 0 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% TOTAL 8 0 3 3 118 120 124 44 117 83 1% 0% 0% 0% 19% 19% 20% 7% 19% 13%Zona de
Valor
Antigüedad viviendas unifamiliares en años
mayor 90
de 90 a
80
de 80 a
70
de 70 a
60
de 60 a
50
de 50 a
40
de 40 a
30
de 30 a
20
de 20 a
10
menor 10
01 52 0 2 3 6 10 6 28 14 20 37% 0% 1% 2% 4% 7% 4% 20% 10% 14% 02 14 0 2 2 0 0 0 4 5 1 50% 0% 7% 7% 0% 0% 0% 14% 18% 4% 03 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 04 3 1 9 24 15 23 26 131 61 36 1% 0% 3% 7% 5% 7% 8% 40% 19% 11% 07 2 1 1 0 1 3 3 2 0 0 15% 8% 8% 0% 8% 23% 23% 15% 0% 0% TOTAL 71 2 14 29 22 36 36 165 80 57 14% 0% 3% 6% 4% 7% 7% 32% 16% 11%2.2.2.
Zonas de valor de uso predominante industrial y almacenes
2.3.
Categoría de las unidades inmobiliarias por zona de valor
Se analiza la categoría constructiva por zonas de valor de las unidades inmobiliarias que figuran en el
Catastro de Etxarri-Aranatz de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de
caracterización de las construcciones” de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos
y locales industriales.
Zona de
Valor
Antigüedad locales industriales y comerciales en años
mayor
90
de 90 a 80
de 80 a 70
de 70 a 60
de 60 a 50
de 50 a 40
de 40 a 30
de 30 a 20
de 20 a 10
menor
10
05 0 0 3 2 5 7 2 1 41 19 0% 0% 4% 3% 6% 9% 3% 1% 51% 24% 06 0 0 0 0 8 10 5 14 5 5 0% 0% 0% 0% 17% 21% 11% 30% 11% 11% TOTAL 0 0 3 2 13 17 7 15 46 24 0% 0% 2% 2% 10% 13% 6% 12% 36% 19%2.3.1.
Zonas de valor de uso predominante residencial
Zona de Valor
Categoría viviendas unifamiliares
1
2
3
4
5
6
01 0 1 84 55 1 0 0% 1% 60% 39% 1% 0% 03 0 0 16 9 3 0 0% 0% 57% 32% 11% 0% 04 0 0 0 1 0 0 0% 0% 0% 100% 0% 0% 05 0 9 255 59 6 0 0% 3% 78% 18% 2% 0% 06 0 0 7 6 0 0 0% 0% 54% 46% 0% 0% TOTAL 0 10 362 130 10 0 0% 2% 71% 25% 2% 0%2.3.2.
Zonas de valor de uso predominante industrial y almacenes
Zona de Valor
Categoría locales industriales y comerciales
1
2
3
4
5
6
05 1 4 60 14 1 0 1% 5% 75% 18% 1% 0% 06 0 1 39 6 1 0 0% 2% 83% 13% 2% 0% TOTAL 1 5 99 20 2 0 1% 4% 78% 16% 2% 0%2.4.
Superficie de las unidades inmobiliarias por zona de valor
Se analiza la superficie construida con comunes de las unidades inmobiliarias que figuran en el Catastro
de Etxarri-Aranatz de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de
las construcciones” de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos y locales
industriales.
2.4.1.
Zonas de valor de uso predominante residencial
Zona de
Valor
Superficie construida privada pisos en metros cuadrados
menor
40
de 40 a 60
de 60 a 80
de 80 a 100 de 100 a 120 de 120 a 140 de 140 a 160 de 160 a 200 de 200 a 300
mayor
300
01 0 4 42 157 78 24 14 5 3 0 0% 1% 13% 48% 24% 7% 4% 2% 1% 0% 02 4 2 2 64 61 13 7 7 2 0 2% 1% 1% 40% 38% 8% 4% 4% 1% 0% 03 0 0 71 77 93 0 0 0 0 0 0% 0% 29% 32% 39% 0% 0% 0% 0% 0% 04 0 0 3 15 15 4 1 3 3 0 0% 0% 7% 34% 34% 9% 2% 7% 7% 0%Zona de Valor
Categoría pisos
1
2
3
4
5
6
01 0 3 291 32 1 0 0% 1% 89% 10% 0% 0% 02 0 7 144 11 0 0 0% 4% 89% 7% 0% 0% 03 0 11 114 116 0 0 0% 5% 47% 48% 0% 0% 04 0 2 31 11 0 0 0% 5% 70% 25% 0% 0% 07 0 0 0 0 2 0 0% 0% 0% 0% 100% 0% TOTAL 0 23 580 170 3 0 0% 3% 75% 22% 0% 0%Zona de
Valor
Superficie construida privada pisos en metros cuadrados
menor
40
de 40 a 60
de 60 a 80
de 80 a 100 de 100 a 120 de 120 a 140 de 140 a 160 de 160 a 200 de 200 a 300
mayor
300
07 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% TOTAL 4 8 118 313 247 41 22 15 8 0 1% 1% 15% 40% 32% 5% 3% 2% 1% 0%Zona de
Valor
Superficie construida viviendas unifamiliares en metros cuadrados
menor
40
de 40 a 60
de 60 a 80
de 80 a 100 de 100 a 120 de 120 a 140 de 140 a 160 de 160 a 200 de 200 a 300
mayor
300
01 0 3 6 23 12 29 28 26 12 2 0% 2% 4% 16% 9% 21% 20% 18% 9% 1% 03 0 0 1 0 6 4 3 2 9 3 0% 0% 4% 0% 21% 14% 11% 7% 32% 11% 04 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 05 0 0 34 11 49 116 46 45 26 2 0% 0% 10% 3% 15% 35% 14% 14% 8% 1% 07 1 2 1 1 2 2 1 2 1 0 8% 15% 8% 8% 15% 15% 8% 15% 8% 0% TOTAL 1 5 42 35 69 152 78 75 48 7 0% 1% 8% 7% 13% 30% 15% 15% 9% 1%2.4.2.
Zonas de valor de uso predominante industrial y almacenes
3.
MUESTRA DE MERCADO
3.1.
Muestra de mercado de compraventas de construcciones y suelos por zona de valor
3.1.1.
Zona de valor 01. Núcleo urbano tradicional de Etxarri-Aranatz
3.1.1.1.
Parcela tipo 01HC. Muestra de mercado de pisos
La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 01HC en la zona de valor 01 de Etxarri-Aranatz
está compuesta por 47 elementos de los 314 pisos no sujetos a ningún régimen de protección que componen el
total, presenta los siguientes valores y características:
Pisos Código de identificación Superficie y tipologías A ño d e co ns tr uc ci ón A ño d e re fo rm a T ip o de re fo rm a A ño es tim ad o P la nt a A sc en so r N º ap ar ca m ie nt os T ra st er o m 2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Superficie m2 Tipo Util Privada Cons
08400026 86,12 99,90 114,19 Media 1.975 1.975 1º Si 140.000,00 € 2.007 TPAJD 77.504,00 € 08400027 86,12 99,90 114,19 Media 1.975 1.975 2º Si 158.068,06 € 2.006 TPAJD 89.529,75 € 08400028 68,97 80,00 89,86 Media 1.975 1.975 2º No 78.131,57 € 2.004 TPAJD 60.075,36 € 08400031 69,31 80,40 87,77 Media 1.966 1.966 1º No 54.000,00 € 2.014 TPAJD 55.177,20 € 08400032 69,31 80,40 87,77 Media 1.966 1.966 4º No 120.202,42 € 2.007 TPAJD 66.544,06 €
Zona de
Valor
Superficie construida locales industriales y comerciales en metros cuadrados
menor de 100 de 100 a 200 de 200 a 400 de 400 a 600 de 600 a 800 de 800 a 1000 de 1000 a 1500 de 1500 a 2000 de 2000 a 3000 mayor de 3000 05 16 12 16 17 3 3 5 4 1 3 20% 15% 20% 21% 4% 4% 6% 5% 1% 4% 06 16 2 10 3 2 3 1 4 2 4 34% 4% 21% 6% 4% 6% 2% 9% 4% 9% TOTAL 32 14 26 20 5 6 6 8 3 7 25% 11% 20% 16% 4% 5% 5% 6% 2% 6%
Pisos Código de identificación Superficie y tipologías A ño d e co ns tr uc ci ón A ño d e re fo rm a T ip o de re fo rm a A ño es tim ad o P la nt a A sc en so r N º ap ar ca m ie nt os T ra st er o m 2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Superficie m2 Tipo Util Privada Cons
08400127 83,88 97,30 108,65 Media 2.009 2.009 Bajo No 18,86 161.570,00 € 2.009 TPAJD 101.789,10 € 08400128 85,34 99,00 110,55 Media 2.009 2.009 Bajo No 1 13,99 126.600,00 € 2.015 TPAJD 127.866,00 € 08400129 66,47 77,10 86,09 Media 2.009 2.009 1º No 178.500,00 € 2.009 TPAJD 112.455,00 € 08400130 60,86 70,60 78,83 Media 2.009 2.009 1º No 1 13,47 173.800,00 € 2.009 TPAJD 109.494,00 € 08400131 66,47 77,10 86,09 Media 2.009 2.009 2º No 1 23,50 121.600,00 € 2.015 TPAJD 122.816,00 € 08400132 82,84 96,10 107,31 Media 2.009 2.009 2º No 1 22,29 135.247,96 € 2.012 TPAJD 114.568,55 € 08400790 60,86 70,60 78,83 Media 2.009 2.009 2º No 15,63 173.806,00 € 2.009 TPAJD 109.497,78 € 08400133 66,47 77,10 86,09 Media 2.009 2.009 3º No 14,69 187.209,76 € 2.009 TPAJD 117.942,15 € 08400789 62,50 72,50 80,95 Media 2.009 2.009 3º No 25,13 178.262,00 € 2.009 TPAJD 112.305,06 € 08400134 60,86 70,60 78,83 Media 2.009 2.009 3º No 24,46 178.048,00 € 2.009 TPAJD 112.170,24 € 08400140 77,41 89,80 98,79 Media 2.009 2.009 2º No 23,50 122.500,00 € 2.017 TPAJD 122.500,00 € 08400141 77,41 89,80 98,79 Media 2.009 2.009 3º No 1 14,86 141.500,00 € 2.016 TPAJD 141.500,00 € 08400268 64,94 75,33 94,60 Media 2.007 2.007 1º Si 18,09 159.308,00 € 2.008 TPAJD 90.343,57 € 08400275 71,47 82,90 104,11 Media 2.007 2.007 2º Si 24,04 166.801,00 € 2.010 TPAJD 112.156,99 € 08400278 64,66 75,00 75,00 Media 1.978 1.978 1º Si 150.253,03 € 2.007 TPAJD 83.180,08 € 08400281 76,72 89,00 89,00 Media 1.978 1.978 1º Si 100.000,00 € 2.016 TPAJD 100.000,00 € 08400282 76,72 89,00 89,00 Media 1.978 1.978 2º Si 174.000,00 € 2.008 TPAJD 98.675,40 € 08400283 68,97 80,00 80,00 Media 1.978 1.978 3º Si 100.000,00 € 2.012 TPAJD 84.710,00 € 08400284 130,34 151,20 167,30 Media 1.964 1991 Media 1.978 2º No 136.429,75 € 2.012 TPAJD 115.569,64 € 08400287 90,60 105,10 123,86 Media 1.974 2002 Media 1.988 1º No 120.000,00 € 2.005 TPAJD 81.432,00 € 08400310 103,53 120,10 132,47 Media 1.979 1.979 2º No 96.000,00 € 2.015 TPAJD 96.960,00 € 08400316 68,97 80,00 84,94 Económ. 1.978 1.978 2º No 126.112,54 € 2.008 TPAJD 71.518,42 € 08400317 82,76 96,00 101,93 Económ. 1.978 1.978 2º No 53.712,50 € 2.015 TPAJD 54.249,63 € 08400318 57,76 67,00 71,14 Económ. 1.978 1.978 3º No 150.253,03 € 2.006 TPAJD 85.103,32 € 08400346 75,86 88,00 88,00 Media 1.985 1.985 3º No 147.247,95 € 2.007 TPAJD 81.516,47 € 08400406 93,97 109,00 117,04 Media 1.900 1985 Total 1.985 2º Si 91.000,00 € 2.013 TPAJD 86.959,60 € 08400413 126,72 147,00 160,38 Media 1.982 1.982 Bajo No 140.000,00 € 2.016 TPAJD 140.000,00 € 08400417 82,76 96,00 114,00 Media 1.977 1.977 3º No 123.207,48 € 2.004 TPAJD 94.734,23 € 08400435 72,41 84,00 91,83 Media 1.975 1.975 1º No 10,93 84.141,69 € 2.004 TPAJD 64.696,55 € 08400436 72,41 84,00 91,83 Media 1.975 1.975 1º No 10,93 138.232,78 € 2.005 TPAJD 93.804,76 € 08400437 72,41 84,00 91,83 Media 1.975 1.975 2º No 108.182,00 € 2.009 TPAJD 68.154,66 € 08400498 87,07 101,00 111,75 Media 1.992 1.992 1º No 149.000,00 € 2.012 TPAJD 126.217,90 € 08400662 93,67 108,66 131,29 Media 2.009 2.009 1º No 1 7,36 170.000,00 € 2.012 TPAJD 144.007,00 € 08400663 93,67 108,66 131,29 Media 2.009 2.009 2º No 7,27 193.105,20 € 2.009 TPAJD 121.656,28 € 08400664 93,67 108,66 131,29 Media 2.009 2.009 3º No 1 7,99 200.000,00 € 2.011 TPAJD 145.660,00 € Medias 78,83 91,45 101,69 Media 1.988 1.991 2º Si 137.650,82 € 2.010 99.876,02 €
3.1.1.2
Muestra de mercado de bajeras
La muestra de mercado de bajeras obtenida para la parcela tipo 01HC en la zona de valor 01 de
Etxarri-Aranatz está compuesta por 17 elementos y presenta los siguientes valores y características:
Bajeras
Código de identificación
Superficie y tipologías Año de
construc Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Valor declarado actualizado por m2 m2 Tipo Categoría
08400022 18,00 Almacenaje Media 1.980 18.030,36 € 2.006 TPAJD 10.212,40 € 567,36 €/m2 08400030 85,70 Industrial Media 1.986 62.837,00 € 2.015 TPAJD 63.465,37 € 740,55 €/m2 08400033 91,60 Comercial Buena 1.985 67.163,00 € 2.015 TPAJD 67.834,63 € 740,55 €/m2 08400138 44,70 Especiales Media 2.009 50.302,59 € 2.010 TPAJD 33.823,46 € 756,68 €/m2 08400139 37,30 Especiales Media 2.009 26.430,00 € 2.009 TPAJD 16.650,90 € 446,40 €/m2 08400259 40,80 Agropecuario Media 1.979 36.000,00 € 2.007 TPAJD 19.929,60 € 488,47 €/m2 08400311 48,00 Almacenaje Media 1.994 21.707,22 € 2.012 TPAJD 18.388,19 € 383,09 €/m2 08400315 53,00 Comercial Económ. 1.978 60.000,00 € 2.009 TPAJD 37.800,00 € 713,21 €/m2 08400326 18,00 Comercial Económ. 1.925 24.000,00 € 2.009 TPAJD 15.120,00 € 840,00 €/m2 08400347 20,00 Almacenaje Media 1.985 10.000,00 € 2.017 TPAJD 10.000,00 € 500,00 €/m2 08400405 34,00 Agropecuario Media 1.985 18.030,00 € 2.012 TPAJD 15.273,21 € 449,21 €/m2 08400434 63,00 Agropecuario Media 1.975 72.000,00 € 2.011 TPAJD 52.437,60 € 832,34 €/m2
Bajeras
Código de identificación
Superficie y tipologías
Año de
construc Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Valor declarado actualizado por m2 m2 Tipo Categoría
08400444 73,00 Agropecuario Media 1.976 24.250,00 € 2.014 TPAJD 24.778,65 € 339,43 €/m2 08400491 21,00 Comercial Media 1.996 36.000,00 € 2.009 TPAJD 22.680,00 € 1.080,00 €/m2 08400499 111,75 Almacenaje Media 1.992 42.671,86 € 2.004 TPAJD 32.810,39 € 293,61 €/m2 08400771 34,92 Almacenaje Media 2.005 36.170,00 € 2.006 TPAJD 20.486,69 € 586,67 €/m2 08400512 18,62 Almacenaje Media 2.005 22.650,00 € 2.006 TPAJD 12.828,96 € 688,99 €/m2 Medias 45,03 Almacenaje Medio 1.983 33.407,19 € 2.010 23.873,06 € 609,69 €/m2
3.1.2
Zona de valor 02. Área de casco histórico entorno a las calles Nagusia y Larraineta
3.1.2.1
Parcela tipo 02HC. Muestra de mercado de pisos
La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 02HC en la zona de valor 02 de Etxarri-Aranatz
está compuesta por 18 elementos de los 162 pisos no sujetos a ningún régimen de protección que componen el
total, presenta los siguientes valores y características:
isos Código de identificación Superficie y tipologías A ño d e co ns tr uc ci ón A ño d e re fo rm a T ip o de re fo rm a A ño es tim ad o P la nt a A sc en so r N º ap ar ca m ie nt os T ra st er o m 2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Superficie m2 Tipo Util Privada Cons
08400291 96,55 112,00 112,00 Media 1.981 1.981 1º Si 1 120.000,00 € 2.017 TPAJD 120.000,00 € 08400292 96,55 112,00 112,00 Media 1.981 1.981 3º Si 1 94.000,00 € 2.016 TPAJD 94.000,00 € 08400306 80,17 93,00 102,11 Media 2.000 2.000 1º No 111.187,24 € 2.004 TPAJD 85.491,87 € 08400307 80,17 93,00 102,11 Media 2.000 2.000 2º No 1 128.017,98 € 2.004 TPAJD 98.433,02 € 08400308 86,21 100,00 109,79 Media 2.000 2.000 2º No 1 104.600,00 € 2.015 TPAJD 105.646,00 € 08400309 68,97 80,00 87,83 Media 2.000 2.000 3º No 1 161.221,50 € 2.004 TPAJD 123.963,21 € 08400331 70,00 81,20 88,75 Buena 1.979 2007 Media 1.993 1º Si 135.000,00 € 2.012 TPAJD 114.358,50 € 08400332 70,00 81,20 88,75 Buena 1.979 2007 Media 1.993 2º Si 213.359,00 € 2.007 TPAJD 118.115,54 € 08400333 91,47 106,10 115,96 Buena 1.979 2007 Media 1.993 3º Si 240.405,00 € 2.007 TPAJD 133.088,21 € 08400334 70,00 81,20 88,75 Buena 1.979 2007 Media 1.993 3º Si 180.304,00 € 2.007 TPAJD 99.816,29 € 08400335 87,33 101,30 110,72 Buena 1.979 2007 Media 1.993 4º Si 144.000,00 € 2.012 TPAJD 121.982,40 € 08400336 86,47 100,30 109,63 Buena 1.979 2007 Media 1.993 4º Si 210.000,00 € 2.009 TPAJD 132.300,00 € 08400419 100,69 116,80 129,74 Media 1.973 1.973 2º Si 17,77 198.334,00 € 2.010 TPAJD 133.359,78 € 08400428 80,17 93,00 105,24 Media 1.974 1.974 1º Si 8,00 120.202,42 € 2.009 TPAJD 75.727,52 € 08400430 97,41 113,00 127,87 Media 1.974 1.974 4º Si 1 8,00 108.151,82 € 2.014 TPAJD 110.509,53 € 08400441 84,48 98,00 98,00 Media 1.970 1.970 2º No 10,00 70.000,00 € 2.016 TPAJD 70.000,00 € 08400721 88,93 103,16 119,03 Media 2.002 2.002 1º Si 1 15,35 150.000,00 € 2.014 TPAJD 153.270,00 € 08400722 88,93 103,16 119,03 Media 2.002 2.002 2º Si 1 17,31 130.000,00 € 2.017 TPAJD 130.000,00 € Medias 84,69 98,25 107,07 Media 1.985 1.990 2º Si 145.487,94 € 2.011 112.225,66 €
3.1.2.2
Muestra de mercado de bajeras
La muestra de mercado de bajeras obtenida para la parcela tipo 02HC en la zona de valor 02 de
Etxarri-Aranatz está compuesta por 5 elementos y presenta los siguientes valores y características:
Bajeras
Código de identificación
Superficie y tipologías Año de
construc Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Valor declarado actualizado por m2 m2 Tipo Categoría
08400296 60,00 Comercial Media 1.998 78.131,57 € 2.006 TPAJD 44.253,72 € 737,56 €/m2 08400414 93,00 Almacenaje Media 2.000 170.097,76 € 2.008 TPAJD 96.462,44 € 1.037,23 €/m2 08400415 49,00 Comercial Media 2.002 39.095,74 € 2.014 TPAJD 39.948,03 € 815,27 €/m2 08400416 45,00 Comercial Media 2.005 35.904,26 € 2.014 TPAJD 36.686,97 € 815,27 €/m2 08400422 53,00 Agropecuario Media 1.973 14.000,00 € 2.015 TPAJD 14.140,00 € 266,79 €/m2
Bajeras
Código de identificación
Superficie y tipologías
Año de
construc Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Valor declarado actualizado por m2 m2 Tipo Categoría
Medias 60,00 Almacenaje Medio 1.996 67.445,87 € 2.011 46.298,23 € 734,42 €/m2
3.1.3
Zona de valor 03. Enclaves aislados con viviendas agrupadas en bloque colectivo
3.1.3.1
Parcela tipo 03CC. Muestra de mercado de pisos
La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 03CC en la zona de valor 03 de Etxarri-Aranatz
está compuesta por 18 elementos de los 158 pisos no sujetos a ningún régimen de protección que componen el
total, presenta los siguientes valores y características:
isos Código de identificación Superficie y tipologías A ño d e co ns tr uc ci ón A ño d e re fo rm a T ip o de re fo rm a A ño es tim ad o P la nt a A sc en so r N º ap ar ca m ie nt os T ra st er o m 2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Superficie m2 Tipo Util Privada Cons
08400003 58,62 68,00 73,88 Económ. 1.965 1.965 3º No 105.778,00 € 2.005 TPAJD 71.780,95 € 08400005 64,66 75,00 81,00 Económ. 1.965 1.965 Bajo No 21,00 90.151,82 € 2.006 TPAJD 51.061,99 € 08400446 61,21 71,00 76,17 Económ. 1.962 1970 Mínima 1.962 1º No 84.141,69 € 2.010 TPAJD 56.576,87 € 08400447 60,34 70,00 75,17 Económ. 1.962 1979 Mínima 1.962 1º No 139.000,00 € 2.007 TPAJD 76.950,40 € 08400448 60,34 70,00 75,17 Económ. 1.962 1979 Mínima 1.962 2º No 42.000,00 € 2.016 TPAJD 42.000,00 € 08400449 60,34 70,00 75,17 Económ. 1.962 1978 Mínima 1.962 2º No 40.000,00 € 2.015 TPAJD 40.400,00 € 08400451 62,07 72,00 77,17 Económ. 1.962 1.962 1º No 72.000,00 € 2.009 TPAJD 45.360,00 € 08400452 62,07 72,00 77,17 Económ. 1.962 1.962 2º No 60.000,00 € 2.016 TPAJD 60.000,00 € 08400456 72,41 84,00 95,33 Económ. 1.962 1978 Mínima 1.962 2º No 67.500,00 € 2.011 TPAJD 49.160,25 € 08400457 62,07 72,00 76,67 Económ. 1.962 1978 Mínima 1.962 1º No 57.096,15 € 2.005 TPAJD 38.745,45 € 08400458 62,07 72,00 76,67 Económ. 1.962 1978 Mínima 1.962 2º No 51.000,00 € 2.015 TPAJD 51.510,00 € 08400459 56,03 65,00 69,83 Económ. 1.962 1980 Mínima 1.962 Bajo No 55.000,00 € 2.014 TPAJD 56.199,00 € 08400460 56,03 65,00 69,67 Económ. 1.962 1.962 Bajo No 72.000,00 € 2.006 TPAJD 40.780,80 € 08400464 93,10 108,00 120,43 Media 1.999 1.999 1º No 1 16,73 120.000,00 € 2.015 TPAJD 121.200,00 € 08400466 78,45 91,00 99,00 Económ. 1.969 1.969 3º No 62.000,00 € 2.016 TPAJD 62.000,00 € 08400468 78,45 91,00 99,00 Económ. 1.969 1.969 4º No 144.242,00 € 2.006 TPAJD 81.698,67 € 08400469 78,45 91,00 99,00 Económ. 1.969 1.969 2º No 99.166,99 € 2.006 TPAJD 56.168,18 € 08400470 78,45 91,00 99,00 Económ. 1.969 1.969 4º No 132.223,00 € 2.007 TPAJD 73.198,65 € Medias 66,95 77,67 84,19 Media 1.966 1.966 2º Si 82.961,09 € 2.010 59.710,62 €
3.1.4
Zona de valor 04. Ensanches residenciales con vivienda en edificio unifamiliar
3.1.4.1
Parcela tipo 04AA. Muestra de mercado de pisos
La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 04AA en la zona de valor 04 de Etxarri-Aranatz
está compuesta por 8 elementos de los 38 pisos no sujetos a ningún régimen de protección que componen el
total, presenta los siguientes valores y características:
Pisos Código de identificación Superficie y tipologías A ño d e co ns tr uc ci ón A ño d e re fo rm a T ip o de re fo rm a A ño es tim ad o P la nt a A sc en so r N º ap ar ca m ie nt os T ra st er o m 2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Superficie m2 Tipo Util Privada Cons
Pisos Código de identificación Superficie y tipologías A ño d e co ns tr uc ci ón A ño d e re fo rm a T ip o de re fo rm a A ño es tim ad o P la nt a A sc en so r N º ap ar ca m ie nt os T ra st er o m 2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Superficie m2 Tipo Util Privada Cons
08400065 86,55 100,40 118,73 Media 2.010 2.010 1º No 1 19,26 159.062,33 € 2.010 TPAJD 106.953,51 € 08400056 86,55 100,40 118,73 Media 2.010 2.010 2º No 1 19,15 157.521,45 € 2.010 TPAJD 105.917,42 € 08400092 74,14 86,00 101,70 Media 2.010 2.010 2º No 1 24,40 100.000,00 € 2.014 TPAJD 102.180,00 € 08400093 72,93 84,60 100,05 Media 2.010 2.010 2º No 1 20,78 138.517,33 € 2.011 TPAJD 100.882,17 € 08400094 86,55 100,40 118,73 Media 2.010 2.010 3º No 1 21,13 159.062,33 € 2.010 TPAJD 106.953,51 € 08400062 72,93 84,60 100,05 Media 2.010 2.010 3º No 1 15,41 136.597,84 € 2.010 TPAJD 91.848,39 € 08400194 81,03 94,00 94,00 Económ. 1.960 1977 Mínima 1.960 1º No 55.000,00 € 2.015 TPAJD 55.550,00 € 08400221 101,80 118,09 167,63 Media 2.009 2.009 1º No 55,94 216.866,27 € 2.009 TPAJD 136.625,75 € Medias 82,81 96,06 114,95 Media 2.004 2.004 2º Si 140.328,44 € 2.011 100.863,84 €
3.1.4.2
Parcela tipo 04AA. Muestra de mercado de casas
La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 04AA en la zona de valor 04 de Etxarri-Aranatz
está compuesta por 22 elementos de las 329 casas que componen el total, presenta los siguientes valores y
características:
Viviendas unifamiliares Código de identificación Superficie y tipologías Año de construc Año de reforma Tipo de reforma Año estimado Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Parcela Vivienda Tipo Categoría Util Constr08400035 59,00 110,43 127,00 Adosada Media 1.992 1.992 190.500,00 € 2.008 TPAJD 108.032,55 € 08400175 103,10 167,57 192,70 Adosada Media 2.006 2.006 287.099,54 € 2.007 TPAJD 158.938,31 € 08400176 71,90 161,22 185,40 Adosada Media 2.006 2.006 240.404,84 € 2.008 TPAJD 136.333,58 € 08400183 208,00 116,52 134,00 Adosada Económ. 1.955 1.974 Mínima 1.955 118.113,27 € 2.015 TPAJD 119.294,40 € 08400185 221,00 116,52 134,00 Adosada Económ. 1.955 1.976 Mínima 1.955 91.000,00 € 2.011 TPAJD 66.275,30 € 08400187 204,00 116,52 134,00 Adosada Media 1.955 2.004 Media 1.980 120.000,00 € 2.013 TPAJD 114.672,00 € 08400191 73,90 96,70 111,20 Adosada Media 1.974 1.974 132.225,00 € 2.013 TPAJD 126.354,21 € 08400200 198,00 152,17 175,00 Aislada Media 2.002 2.002 204.283,00 € 2.012 TPAJD 173.048,13 € 08400202 221,00 114,78 132,00 Aislada Media 1.999 1.999 150.000,00 € 2.016 TPAJD 150.000,00 € 08400204 135,18 135,98 156,38 Aislada Media 2.004 2.004 227.750,00 € 2.005 TPAJD 154.551,15 € 08400485 63,00 113,91 131,00 Adosada Media 1.986 1.986 135.000,00 € 2.015 TPAJD 136.350,00 € 08400486 68,00 113,91 131,00 Adosada Media 1.986 1.986 128.347,00 € 2.015 TPAJD 129.630,47 € 08400501 156,52 173,26 199,25 Adosada Media 2.005 2.005 203.150,00 € 2.005 TPAJD 137.857,59 € 08400726 165,63 133,05 153,01 Adosada Media 2.006 2.006 174.293,51 € 2.010 TPAJD 117.194,96 € 08400503 239,00 179,13 206,00 Aislada Media 2.003 2.003 240.617,78 € 2.004 TPAJD 185.011,01 € 08400504 215,00 184,35 212,00 Aislada Media 2.003 2.003 204.344,11 € 2.004 TPAJD 157.120,19 € 08400237 61,80 149,03 171,39 Aislada Media 2.005 2.005 195.328,99 € 2.005 TPAJD 132.550,25 € 08400238 59,80 137,69 158,34 Aislada Media 2.005 2.005 219.300,00 € 2.005 TPAJD 148.816,98 € 08400239 57,30 97,49 112,11 Aislada Media 2.005 2.005 207.200,00 € 2.005 TPAJD 140.605,92 € 08400236 57,30 97,49 112,11 Aislada Media 2.005 2.005 165.278,33 € 2.005 TPAJD 112.157,87 € 08400740 57,10 99,28 114,17 Aislada Media 2.005 2.005 200.000,00 € 2.012 TPAJD 169.420,00 € 08400741 57,10 99,28 114,17 Aislada Media 2.005 2.005 192.000,00 € 2.013 TPAJD 183.475,20 € Medias 125,12 130,29 149,83 Adosada Media 1.994 1.995 183.010,70 € 2.009 138.985,91 €
3.1.4.3
Parcela tipo 04AA. Muestra de mercado de suelos
La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 04AA en la zona de valor 04 de Etxarri-Aranatz
está compuesta por 9 elementos y presenta los siguientes valores y características:
Suelos urbanos
identificación parcela plantas P.baja Pl. Elevadas declarado muestra muestra actualizado
m2 Uso m2 Uso
08400196 41,92 m2 B+I+E 41,92 Almacén 41,92 Vivienda 36.060,73 € 2.016 TPAJD 36.060,73 € 08400252 704,61 m2 B+I+E 35,23 Almacén 1.352,85 Vivienda 530.869,51 € 2.014 TPAJD 542.442,47 € 01900553 66,30 m2 B+I+E 29,17 Almacén 51,05 Vivienda 30.050,61 € 2.006 TPAJD 17.020,67 € 08400122 310,65 m2 B+I+E 152,22 Almacén 260,95 Vivienda 60.000,00 € 2.004 TPAJD 46.134,00 € 08400100 310,65 m2 B+I+E 152,22 Almacén 260,95 Vivienda 150.253,00 € 2.004 TPAJD 115.529,53 € 08400123 245,52 m2 B+I+E 41,74 Almacén 130,13 Vivienda 38.000,00 € 2.009 TPAJD 23.940,00 € 08400101 216,72 m2 B+I+E 28,17 Almacén 88,86 Vivienda 44.646,05 € 2.007 TPAJD 24.716,05 € 08400115 254,81 m2 B+I+E 63,70 Almacén 196,20 Vivienda 76.101,96 € 2.007 TPAJD 42.130,04 € 08400509 165,63 m2 B+I+E 64,60 Almacén 119,25 Vivienda 66.111,33 € 2.005 TPAJD 44.863,15 € Medias 261,08 m2 B+I+E 67,66 Almacén 278,02 Vivienda 114.677,02 € 2.008 99.204,07 €
3.1.4.4
Parcela tipo 04AA. Muestra de mercado de suelos urbanizables
La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 04AA en la zona de valor 04 de Etxarri-Aranatz
está compuesta por 9 elementos y presenta los siguientes valores y características:
Suelos urbanizables Código de identificación Superficie parcela Unidad actuación Aprov . Tipo Gestión Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Plan parcial Proyecto de reparcelación Proyecto de urbanizacion Carga 08400215 455,96 m2 AR-05 0,74 SI SI SI 45,00 20.000,00 € 2.009 TPAJD 12.600,00 € 08400231 694,02 m2 AR-05 0,74 SI SI SI 45,00 38.308,00 € 2.006 TPAJD 21.697,65 € 08400126 530,00 m2 AR-03 0,74 SI SI SI 45,00 28.333,33 € 2.009 TPAJD 17.850,00 € 08400102 219,36 m2 AR-05 0,74 SI SI SI 45,00 14.015,80 € 2.009 TPAJD 8.829,95 € 08400510 384,58 m2 AR-03 0,74 SI SI SI 45,00 20.833,33 € 2.004 TPAJD 16.018,75 € 08402224 237,36 m2 AR-05 0,74 SI SI SI 45,00 10.000,00 € 2.016 TPAJD 10.000,00 € 08400047 234,89 m2 AR-03 0,74 SI SI SI 45,00 15.000,00 € 2.011 TPAJD 10.924,50 € 08400725 332,56 m2 AR-03 0,74 SI SI SI 45,00 30.000,00 € 2.006 TPAJD 16.992,00 € Medias 386,09 m2 0,74 SI SI SI 45,00 22.061,31 € 2.009 14.364,11 €
3.1.5
Zona de valor 05. Parte del Polígono de Zumurdineta, Polígono de Utzuar, Polígono de
Basopokale e industrias aisladas.
3.1.5.1
Parcela tipo 05II. Muestra de mercado de suelos urbanos
La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 05II en la zona de valor 05 de Etxarri-Aranatz está
compuesta por 4 elementos y presenta los siguientes valores y características:
Suelos urbanos Código de identificación Superficie parcela Nº plantas Superficies edificables Carga Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado P.baja Pl. Elevadas m2 Uso m2 Uso
08400195 6.573,16 m2 B+E 4.929,87 Almacén 197.524,96 € 2.007 TPAJD 109.349,82 € 08400124 764,92 m2 B+E 573,69 Almacén 22.986,14 € 2.009 TPAJD 14.481,27 € 0840009 4.274,72 m2 B+E 3.206,04 Almacén 128.455,64 € 2.008 TPAJD 72.847,19 € 08400125 599,71 m2 B+E 449,78 Almacén 19.001,89 € 2.014 TPAJD 19.416,13 € Medias 3.053,13 m2 B+E 2.289,85 Almacén 91.992,16 € 2.010 54.023,60 €
3.1.6
Zona de valor 06. Áreas de actividad industrial frente a la calle Zumurdineta y
suelo urbanizable
3.1.6.1
Parcela tipo 06II. Muestra de mercado de suelos
La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 06II en la zona de valor 06 de Etxarri-Aranatz está
compuesta por 3 elementos y presenta los siguientes valores y características:
Suelos urbanizables Código de identificación Superficie parcela Unidad actuación Aprov. Tipo Gestión Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Plan parcial Proyecto de reparcelación Proyecto de urbanizacion Carga 08400045 9.054,96 m2 AR-06 0,74 SI SI SI 45,00 74.351,18 € 2.007 TPAJD 41.160,81 € 08400046 1.827,66 m2 AR-06 0,74 SI SI SI 45,00 2.263,87 € 2.006 TPAJD 1.282,26 € 08400047 313,17 m2 AR-06 0,74 SI SI SI 45,00 387,91 € 2.007 TPAJD 214,75 € Medias 3.731,93 m2 0,74 SI SI SI 45,00 25.667,65 € 2.007 14.219,27 €
3.1.7
Coeficientes de actualización de las muestras de mercado
La muestra de mercado de Etxarri-Aranatz está elaborada con datos facilitados por la Hacienda
Tributaria de Navarra, sobre valores declarados en las transmisiones por compraventa de bienes inmuebles
radicantes en su término municipal entre los años 2.004 y 2.016.
Es público y notorio para el conjunto de la sociedad el descenso continuado que han experimentado los
precios en el mercado inmobiliario desde el año 2007. Todos los índices tanto forales como estatales y
asimismo los sondeos de mercado realizados en los últimos años ratifican esta tendencia descendente, sin
embargo los últimos estudios y previsiones apuntan a un estancamiento gradual de dicha tendencia a partir del
año 2014.
El documento de Ponencia de valoración, en la situación actual, ha de responder a un doble criterio: por
un lado, ha de servir como herramienta para establecer los valores de los bienes inmuebles dentro de lo
establecido en la legislación vigente, esto es, sin superar al valor de mercado. Y por otro lado, dada la
complejidad y coste de la elaboración de la misma, conseguir que las determinaciones establecidas en este
documento tengan cierta vida útil.
En consecuencia, y
teniendo en cuenta, dentro de lo razonable, la posible evolución del mercado
inmobiliario en los próximos años, se establecen unos coeficientes de actualización de los valores de la muestra
considerada, que hagan que los mismos puedan ser un reflejo del mercado inmobiliario al menos en los primeros
años de vigencia de la Ponencia, de tal forma que los valores calculados a partir de ésta queden dentro de lo
establecido en el art. 22.1 de la Ley Foral 12/2006
: “Para determinar el valor registral de los bienes inmuebles se
tomará como referencia su valor de mercado, sin que aquél pueda exceder de éste”,
La principal fuente de información utilizada para el cálculo de los coeficientes de actualización de los
valores de la muestra ha sido el Índice de precios de la vivienda publicado por el INE (Instituto Nacional de
Estadística) para la Comunidad Foral de Navarra, ya que el origen de los valores utilizados para su estimación
es el mismo que el de la muestra de mercado: precios declarados en operaciones de compraventa de viviendas
tramitadas
en el conjunto de las notarías de Navarra. Esta fuente se complementa con otros datos propios de la
Hacienda Tributaria de Navarra, e informes y estudios sobre la situación y estimación de la evolución del
mercado inmobiliario, dando lugar a los coeficientes que se recogen en la siguiente tabla:
Año de venta
Coeficiente de
actualización
2.004
0,7689
Año de venta
Coeficiente de
actualización
2.006
0,5664
2.007
0,5536
2.008
0,5671
2.009
0,6300
2.010
0,6724
2.011
0,7283
2.012
0,8471
2.013
0,9556
2.014
1,0218
2.015
1,0100
2.016
1,0000
2.017
1,0000
2.018
1,0000
3.2
Muestra de mercado de compraventas de suelos con rendimientos agrícolas por tipo y
clase
La muestra de mercado obtenida en el polígono con aprovechamiento agroforestal de Etxarri-Aranatz,
presenta los siguientes valores y características por tipo y claseLa muestra de mercado obtenida en el polígono
con aprovechamiento agroforestal de Etxarri-Aranatz, presenta los siguientes valores y características
Código de identificación Superficie
declarada Tipo Clase Cultivo
Valor declarado Año muestra Fuente muestra 08400913 1.327,48 2 1,00 T.Labor 3.000,00 2005 TPAJD 08400912 809,29 2 1,00 Prado 1.500,00 2015 TPAJD 08400891 560,87 2 1,00 Prado 1.200,00 2011 TPAJD Medias 899,21 2 1,00 T.Labor 1.900,00 2010 08400929 3.558,58 2 2,00 Prado 5.800,00 2014 TPAJD 08400924 1.295,63 2 2,00 T. De Labor Secano 600,00 2005 TPAJD 08400918 7.780,66 2 2,00 T. Labor Secano 12.230,00 2015 TPAJD 08400884 788,78 2 2,00 T.Labor 1.503,00 2005 TPAJD
08400867 445,13 2 2,00 Prado 1.018,62 2005 TPAJD
08400864 3.562,98 2 2,00 Prado 6.000,00 2013 TPAJD 08400859 7.077,95 2 2,00 T. Labor Secano 10.537,50 2016 TPAJD
Medias 3.501,39 2 2,00 T. Labor Secano 5.384,16 2010
08400928 3.516,91 2 3,00 Frutales Diversos 3.500,00 2014 TPAJD 08400919 4.530,00 2 3,00 Prado 2.333,34 2004 TPAJD 08400894 19.937,93 2 3,00 T. Labor Secano 39.875,88 2016 TPAJD 08400851 8.599,78 2 3,00 T. Labor Secano 18.060,00 2010 TPAJD
08400841 1.707,59 2 3,00 Prado 650,75 2013 TPAJD
08400839 14.696,27 2 3,00 T. Labor Secano 33.742,00 2017 TPAJD 08400837 1.148,05 2 3,00 Prado 1.500,00 2009 TPAJD
08400836 1.392,99 2 3,00 Prado 750,00 2014 TPAJD
08400835 987,29 2 3,00 Prado 500,00 2014 TPAJD
08400834 11.906,45 2 3,00 T. Labor Secano 13.596,25 2009 TPAJD 08400833 17.113,91 2 3,00 T. Labor Secano 30.000,00 2009 TPAJD 08400832 2.068,52 2 3,00 Prado 4.137,02 2016 TPAJD
Medias 7.300,47 2 3,00 T. Labor Secano 12.387,10 2012
08400922 13.980,00 2 4,00 Arbolado Diverso 12.000,00 2007 TPAJD 08400916 9.670,00 2 4,00 Prado 12.000,00 2005 TPAJD 08400895 10.360,00 2 4,00 Prado 12.000,00 2007 TPAJD
Código de identificación Superficie
declarada Tipo Clase Cultivo
Valor declarado Año muestra Fuente muestra 08400861 16.400,00 2 4,00 T.Labor 5.409,11 2005 TPAJD 08400845 12.502,85 2 4,00 Prado 15.625,00 2015 TPAJD Medias 12.582,57 2 4,00 T.Labor 11.406,82 2008 08400865 1.967,06 3 2,00 Pastizal 500,00 2015 TPAJD Medias 1.967,06 3 2,00 Pastizal 500,00 2015 08400848 3.664,28 3 3,00 Prado 1.500,00 2014 TPAJD 08400838 762,45 3 3,00 Prado 901,52 2008 TPAJD Medias 2.213,37 3 3,00 Prado 1.200,76 2011
4
PARCELA TIPO
Para la definición de la parcela tipo de cada zona de valor, según establece la Norma 19 de las NTGV,
se analizan los datos catastrales y los de la muestra de mercado de las parcelas o unidades inmobiliarias de las
mismas.
4.1.
Zona de valor 01. Núcleo urbano tradicional de Etxarri-Aranatz.
4.1.1.
Parcela tipo 01HC. Análisis de mercado de pisos
Zona residencial donde se distribuyen aleatoriamente tanto viviendas unifamiliares en edificio adosado
como agrupadas en bloque colectivo, tratándose de una zona que puede considerarse urbanísticamente de alta
densidad edificatoria. Se adopta como unidad inmobiliaria tipo un piso en planta 1ª con ascensor que se
encuentra en un edificio de PB+II que ha agotado su capacidad urbanística.
La unidad inmobiliaria media de las muestras de mercado tiene en cuenta los datos literales
establecidos en el sistema general de caracterización de las unidades inmobiliarias constituidas por construcción
y recogidos en el artículo 17.3.b del Reglamento. Considerándose, de entre dichas características, más
relevantes las de superficie de las unidades inmobiliarias por usos y los coeficientes de tipo valorativo, tabla 10
a. “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones”, antigüedad, tabla 13.
“Coeficientes de antigüedad para el sistema general de construcciones”, conservación y superficie. Todos los
coeficientes se recogen en los parámetros generales de valoración y la Norma 25 de las NTGV.104
Pisos
Código de identificación
Superficies
Planta Ascensor Garaje Trastero
Coeficientes Valor declarado actualizado (sin garaje o trastero) Util Construida
privada Construida Tipo Antigüedad Conservac Superficie Planta
08400026 86,12 99,90 114,19 1º Si 1,00 0,4997 1,00 1,03 0,973 77.504,00 € 08400027 86,12 99,90 114,19 2º Si 1,00 0,4997 1,00 1,03 0,970 89.529,75 € 08400028 68,97 80,00 89,86 2º No 1,00 0,4997 1,00 1,05 1,000 60.075,36 € 08400031 69,31 80,40 87,77 1º No 1,00 0,4570 0,90 1,05 0,989 55.177,20 € 08400032 69,31 80,40 87,77 4º No 1,00 0,4570 0,90 1,05 1,016 66.544,06 € 08400127 83,88 97,30 108,65 Bajo No 18,86 1,00 0,7490 1,00 1,03 0,982 94.245,10 € 08400128 85,34 99,00 110,55 Bajo No 01 13,99 1,00 0,7490 1,00 1,03 0,982 110.270,00 € 08400129 66,47 77,10 86,09 1º No 1,00 0,7490 1,00 1,06 0,989 112.455,00 € 08400130 60,86 70,60 78,83 1º No 01 13,47 1,00 0,7490 1,00 1,06 0,989 92.106,00 € 08400131 66,47 77,10 86,09 2º No 01 23,50 1,00 0,7490 1,00 1,06 1,000 101.416,00 €
Pisos
Código de identificación
Superficies
Planta Ascensor Garaje Trastero
Coeficientes Valor declarado actualizado (sin garaje o trastero) Util Construida
privada Construida Tipo Antigüedad Conservac Superficie Planta
08400132 82,84 96,10 107,31 2º No 01 22,29 1,00 0,7490 1,00 1,03 1,000 93.652,55 € 08400790 60,86 70,60 78,83 2º No 15,63 1,00 0,7490 1,00 1,06 1,000 103.245,78 € 08400133 66,47 77,10 86,09 3º No 14,69 1,00 0,7490 1,00 1,06 1,009 112.066,15 € 08400789 62,50 72,50 80,95 3º No 25,13 1,00 0,7490 1,00 1,06 1,009 102.253,06 € 08400134 60,86 70,60 78,83 3º No 24,46 1,00 0,7490 1,00 1,06 1,009 102.386,24 € 08400140 77,41 89,80 98,79 2º No 23,50 1,00 0,7490 1,00 1,04 1,000 113.100,00 € 08400141 77,41 89,80 98,79 3º No 01 14,86 1,00 0,7490 1,00 1,04 1,009 123.556,00 € 08400268 64,94 75,33 94,60 1º Si 18,09 0,95 0,7275 1,00 1,06 0,973 83.107,57 € 08400275 71,47 82,90 104,11 2º Si 24,04 0,95 0,7275 1,00 1,05 0,970 102.540,99 € 08400278 64,66 75,00 75,00 1º Si 0,95 0,5153 0,95 1,06 0,973 83.180,08 € 08400281 76,72 89,00 89,00 1º Si 0,95 0,5153 0,95 1,04 0,973 100.000,00 € 08400282 76,72 89,00 89,00 2º Si 0,95 0,5153 0,95 1,04 0,970 98.675,40 € 08400283 68,97 80,00 80,00 3º Si 0,95 0,5153 0,95 1,05 0,967 84.710,00 € 08400284 130,34 151,20 167,30 2º No 1,00 0,5206 1,00 0,96 1,000 115.569,64 € 08400287 90,60 105,10 123,86 1º No 0,95 0,5868 1,00 1,02 0,989 81.432,00 € 08400310 103,53 120,10 132,47 2º No 0,95 0,5206 1,00 1,00 1,000 96.960,00 € 08400316 68,97 80,00 84,94 2º No 0,83 0,5153 0,95 1,05 1,000 71.518,42 € 08400317 82,76 96,00 101,93 2º No 0,83 0,5153 0,95 1,03 1,000 54.249,63 € 08400318 57,76 67,00 71,14 3º No 0,83 0,5153 0,95 1,07 1,009 85.103,32 € 08400346 75,86 88,00 88,00 3º No 0,95 0,5548 1,00 1,04 1,009 81.516,47 € 08400406 93,97 109,00 117,04 2º Si 1,00 0,5548 1,00 1,01 0,970 86.959,60 € 08400413 126,72 147,00 160,38 Bajo No 1,00 0,5373 1,00 0,97 0,982 140.000,00 € 08400417 82,76 96,00 114,00 3º No 0,95 0,5100 1,00 1,03 1,009 94.734,23 € 08400435 72,41 84,00 91,83 1º No 10,93 0,95 0,4997 1,00 1,05 0,989 60.324,55 € 08400436 72,41 84,00 91,83 1º No 10,93 0,95 0,4997 1,00 1,05 0,989 89.432,76 € 08400437 72,41 84,00 91,83 2º No 0,95 0,4997 1,00 1,05 1,000 68.154,66 € 08400498 87,07 101,00 111,75 1º No 0,95 0,6000 1,00 1,03 0,989 126.217,90 € 08400662 93,67 108,66 131,29 1º No 01 7,36 0,95 0,7490 1,00 1,01 0,989 129.063,00 € 08400663 93,67 108,66 131,29 2º No 7,27 0,95 0,7490 1,00 1,01 1,000 118.748,28 € 08400664 93,67 108,66 131,29 3º No 01 7,99 0,95 0,7490 1,00 1,01 1,009 130.464,00 € Medias 78,83 91,45 101,69 2º Si 0,97 0,6149 0,99 1,04 0,992 94.806,12 €
El método a utilizar, en la obtención del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria media de la
muestra, consistirá en establecer el coste de ejecución material en función de sus características y considerando
que dicha construcción no estaba sujeta al Código Técnico actualmente vigente
Fijados los costes de la construcción y costes del proceso inmobiliario, con las características de la
parcela media de la muestra, a cuyo valor declarado se habrá deducido el coste de unidad de garaje (12.000 €) y
el trastero (400 €/m2) si los tuviera, se obtiene el valor básico de repercusión de la zona de valor por el método
residual, según se establece en las Normas 23.1 y 30.2, con los coeficientes correctores de la Norma 25.1, de
las NTGV mediante la siguiente formulación:
Siendo:
VR
i10Valor Básico de Repercusión por metro cuadrado del suelo del uso predominante en el polígono fiscal i
VM
i0Valor de mercado de la unidad inmobiliaria tipo del polígono fiscal i
VAC
ij0Valor actual del total de superficie construida del uso j en la unidad inmobiliaria-tipo del polígono fiscal i
ks
ijCoeficiente del coste del proceso inmobiliario del suelo para el uso j en el polígono fiscal i
Sv
jSuperficie de la unidad inmobiliaria tipo de uso vivienda.
c25.1
Coeficientes correctores del valor de repercusión de la vivienda derivados de la Norma 25.1
Características de la unidad inmobiliaria media de la muestra
Superficie Coeficiente valor tipo medio Año construcción Coste ejecución material estimado (Em) Coste proceso inmobiliario de la construcción (Kc)
Correctores de la construcción Coste proceso inmobiliario del suelo (Ks)
Correctores del valor
de repercusión Valor medio estimado Valor de repercusión del suelo por m2 construido Util Privada Construida Antigüedad Conservación Superficie Planta Valor total Valor m2
construido 78,83 91,45 101,69 0,97 1.993 464,05 1,62 0,6149 0,99 1,33 1,04 1,00 94.806,12 € 932,34 €/m2 343,19 €/m2