COSTES DE EDIFICACIÓN Y PRECIOS DE LAS VIVIENDAS. EVIDENCIA EN
LA PROVINCIA DE ALICANTE
Vicente Raúl Pérez Sánchez
COSTES DE EDIFICACIÓN Y PRECIOS DE LAS VIVIENDAS. EVIDENCIA EN
LA PROVINCIA DE ALICANTE
TESIS DOCTORAL
Autor:
V. Raúl Pérez Sánchez
Directora:
Dra. Paloma Taltavull de La Paz
Alicante, 2015
DEPARTAMENTO DE ANÁLISIS ECONÓMICO APLICADO
TESIS DOCTORAL
COSTES DE EDIFICACIÓN Y PRECIOS DE LAS VIVIENDAS. EVIDENCIA EN LA PROVINCIA DE
ALICANTE
AUTOR
V. Raúl Pérez Sánchez
DIRECTORA:
Dra. Paloma Taltavull de La Paz
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A GRADECIMIENTO
La conclusión de un trabajo de estas características está rodeada de sentimientos enfrentados. Por un lado se reflexiona acerca del proceso seguido para poder completarlo, en el que aparecen instantes de angustia y desánimo y también de pasión y de satisfacción, y por otro, se piensa en la multitud de personas que de una u otra manera han colaborado en que esta tesis doctoral se haya terminado. Este apartado de agradecimientos está dirigido a todas aquellas personas que han hecho posible con sus aportaciones, algunas veces materiales y otras inmateriales, que esta tesis se haya finalizado.
Quiero empezar pidiendo disculpas a aquellas personas que sientan que han participado en esta tesis doctoral y que no menciono en este apartado. Espero que lo entiendan como una falta de memoria y no de agradecimiento.
A la primera persona que quiero dar las gracias es a mi compañero el Profesor Jaime Ferri Cortés, por su ayuda incondicional, en todos y cada uno de los proyectos en los que a lo largo de mi vida profesional y académica me he embarcado, gracias por estar siempre y por tu ayuda desinteresada, además de un excelente profesor y amigo, eres una mejor persona.
A mi compañera la profesora Paqui Céspedes por la aportación tan importante de información, sin la que este trabajo no se podría haber concluido y a su marido el profesor Raúl Mora por su paciencia y apoyo en las cuestiones informáticas que han rodeado a esta tesis.
A Toñi por el estimable apoyo en la toma de datos, poniendo a mi disposición sus conocimientos administrativos y todo el material necesario para la recopilación de datos de las obras que ha promovido.
Como no, mi agradecimiento muy especial a mi directora de tesis, la profesora Paloma Taltavull. Sus indicaciones al principio tan abstractas, pero al final tan claras, han sido imprescindibles. Su confianza en que éste trabajo era viable, sus ánimos en muchos de los momentos de cansancio, y una gran dosis de paciencia, me han guiado durante estos años y han hecho posible la culminación de esta tesis doctoral.
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En cuanto al apoyo inmaterial, que es también fundamental en un proyecto de esta envergadura, mi agradecimiento a mi familia, fundamentalmente a mis padres y hermanos, que han sabido soportar con cariño mis momentos de frustración, que pueden haber rozado la grosería.
A mis dos hijos Sandra y Calos que no saben exactamente lo que está haciendo su papi, pero que entienden que es importante para él, ya que pasa mucho tiempo dedicado a hacerlo, gracias y perdón por no pasar más tiempo con vosotros.
Y finalmente quiero dar las gracias de forma muy especial a Susina, mi mujer, que tiene esa capacidad que pocas personas tienen de ofrecerlo todo a cambio de nada. Ha sabido soportarme en los momentos en los que ni yo me soportaba, ha entendido y aguantado el tiempo que le he robado a ella y a nuestros hijos y siempre me ha ofrecido una sonrisa y unas palabras de cariño y comprensión, animándome hasta que este trabajo se ha culminado, gracias cielo.
Torrellano, Enero 2015
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P RÓLOGO
La actividad que se desarrolla por el sector de la construcción tiene una gran transcendencia en la economía, alcanzando un peso significativo en el PIB nacional.
Esta característica, justifica su relevancia y la necesidad de abordar trabajos que permitan mejorar el conocimiento del funcionamiento de este sector. Si a ello, se le une el reducido número de estudios existentes en la literatura española, la elección del sector de la construcción para desarrollar en su ámbito una tesis doctoral, todavía adquiere mayor robustez.
Desde un principio, tenía claro que la temática de mi tesis doctoral debía orbitar alrededor del sector de la construcción. Sin embargo, fueron diversas reuniones con mi tutora lo que me hizo centrar la atención en el ámbito técnico- económico de este sector y su estudio. Por un lado, mi experiencia profesional en la dirección de obras como Arquitecto Técnico y por otro, mi formación como Economista, me brindaba la oportunidad de poder conjugar en un mismo plano, técnica y economía.
El planteamiento inicial del trabajo resultó interesante y pronto una de las grandes empresas alicantinas del sector de la construcción accedió a colaborar con la aportación de información relativa a las promociones en las que había participado.
Sin embargo, a medida que se perfilaba el estudio, la colaboración se volvió cada vez más difícil, hasta que finalmente la empresa retiró su apoyo. Esto supuso un gran inconveniente, puesto que había que replantearse el trabajo y obtener información desde otras fuentes que entendiesen el contexto académico y que no viesen este trabajo como una auditoría de sus proyectos. El inconveniente inicial se convirtió en frustración, cuando pasaba el tiempo y no era posible conseguir la colaboración de ninguna empresa, llegando al extremo de pensar incluso en cambiar de temática.
Fue durante esta fase de desánimo, cuando hablando con algunos de mis compañeros del Departamento de Edificación y Urbanismo y de profesión, me comentaron la posibilidad de obtener información de algunas obras en las que habían participado, y así volvió a reactivarse la ilusión por el trabajo.
Una vez reiniciado, aparecieron las primeras dificultades. En primer lugar, las tres empresas que aportaron datos para realizar esta tesis, eran pequeñas y la figura
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del promotor casi monopoliza la toma de todas las decisiones, siendo su colaboración indispensable para acceder a la información. En segundo lugar, y relacionado con lo anterior, no había definidos departamentos dentro de la empresa de contabilidad o proyectos, de los que obtener directamente la información, sino, una gran cantidad de documentos que ofrecía los datos relativos a la actividad empresarial. Estas dos características motivarían una demora importante en la toma de datos, que en todos los casos se realizó en las oficinas de las empresas en el horario que ellas marcaron.
Una tercera dificultad, surgió de la calidad de la información. En algunas promociones, la información económica que mostraba la contabilidad era compleja debido a que en sus anotaciones se usaban pseudónimos o abreviaturas que dificultaban el rastreo y la imputación de las partidas de obra. En otras ocasiones, se encontraba una contabilidad agregada de varias promociones que se habían ejecutado durante un mismo ejercicio contable. Ambas circunstancias complicaron la obtención de los datos de las promociones.
Relacionado con la escasez de literatura española sobre el sector, se encuentra la cuarta dificultad. No hay literatura en España que haya servido de guión teórico al trabajo, aunque sí de otros países, en los que existe un mayor número de estudios relacionados con el sector de la construcción. No obstante, el número de trabajos existentes, que hacen referencia a la oferta en este sector, es escaso, existiendo un mínimo de ellos que tratan lo que se aborda en esta tesis. Mayoritariamente las investigaciones se han centrado en el análisis de la demanda, que es lo que mejor se puede estudiar dadas las características que presentan las fuentes de datos existentes.
La quinta dificultad, que está relacionada con las herramientas que se han usado, deriva de la necesidad de enfrentarse a programas informáticos de análisis de datos a los que este doctorando no estaba habituado, dado que proceden del ámbito económico y no de la ingeniería. El aprendizaje de los métodos de regresión, en su aplicación empírica, ha sido otro de los retos de este trabajo.
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I NTRODUCCIÓN
La tesis doctoral desarrollada aborda el estudio de los costes de edificación y los precios de venta de las viviendas en la provincia de Alicante. Se trata por lo tanto, de un trabajo centrado en el sector de oferta de la industria de la construcción. Este lado del mercado ha sido menos tratado en la literatura existente. Como apuntan algunos autores1, la falta de información adecuada es el factor responsable de la escasez de trabajos de oferta, que contrasta con la abundante literatura existente desde el lado de la demanda.
Para desarrollar esta tesis, y una de las aportaciones que realiza, se ha confeccionado un panel de microdatos inédito, que se nutre de la información procedente de dieciséis promociones que han sido ejecutadas por tres promotores diferentes en la provincia de Alicante. La base de datos construida tiene un tamaño reducido, pero supone una aportación relevante puesto que recoge un tipo de información inexistente, formada por un conjunto de características evaluadas con un nivel de desagregación muy elevado y difícil de conseguir.
Tras generar la información, la tesis busca contrastar las siguientes hipótesis:
• Ho1
Los costes de construcción no condicionan los precios de venta.
• H11
…. Si
• Cuales… qué costes
• Ho2
Los costes no dependen de determinadas características de construcción y tecnologías.
• H12…. Si
• Cuales… qué características
• Ho3 No hay segmentación por precio en los mercados de vivienda de renta libre y protegida en el mercado analizado
• H13
…. Si
1 (DiPasquale, 1999; Gyourko & Saiz, 2006; Malpezzi & Maclennan, 2001)
VI
Por un lado, la resolución de las hipótesis sirve a la industria para estimar mejor la estructura de costes y ajustar el presupuesto a la realidad. Por otro, permite conocer hasta qué punto las diferencias en los precios de las viviendas libres y protegidas incentivan el acceso a una vivienda en régimen de protección, frente a una libre.
El contenido de la tesis se organiza en seis capítulos, que de manera resumida tratan los siguientes temas.
El capítulo 1 es un capítulo descriptivo que se ha dedicado al sector de la construcción. Para ello, se ha dividido en cuatro partes. En la primera se hace un acercamiento progresivo a la actividad de la construcción y fundamentalmente al subsector de la edificación. Se pone de manifiesto tanto la complejidad del producto elaborado como la de la estructura del sector, en la que la intervención de un gran número de agentes caracteriza a la actividad edificatoria. En la segunda y tercera partes, se abordan las características de la actividad y de la empresa constructora. En la cuarta parte, se manifiestan las deficiencias que tienen, en el contexto de este trabajo, los datos que existen publicados del sector de la edificación, lo que condiciona la búsqueda de de otro tipo de información que presente un mayor grado de desagregación. El último apartado se dedica a la recapitulación y en él se subrayan las cuestiones fundamentales abordadas.
El capítulo 2 está dedicado al entorno teórico. En él se abordan los componentes de la oferta en el corto plazo y el mecanismo de ajuste en el mercado.
Se describe el funcionamiento de la empresa en una situación de competencia perfecta, competencia monopolística y monopolio, haciendo referencia a las relaciones entre los ingresos y los costes que desencadenan la existencia de beneficios y el incentivo para producir.
El capítulo 3 está dedicado a la base de datos confeccionada y está dividido en tres partes. En la primera, se aborda la información procedente del proyecto, la contabilidad y el entorno urbano, que ha sido utilizada para obtener los datos procedentes de tres empresas dedicadas a la promoción y construcción de viviendas protegidas y de renta libre en el mercado alicantino no costero. Se han obtenido datos de dieciséis promociones con un total de 473 viviendas, 108 de renta libre y 365 protegidas. Es necesario indicar que el muestreo de empresas no ha sido aleatorio y
VII por lo tanto, los datos recopilados no tienen ese carácter, por lo que los resultados no son generalizables. No obstante, la base de datos es única y recoge información referente a las técnicas constructivas, a los materiales utilizados, a las características geométricas de cada promoción, a los costes de construcción y a los precios de venta, dando la oportunidad única de indagar en las relaciones que se establecen entre estas características. En este sentido, Somerville (1999) tampoco pudo definir una muestra de un tamaño estadísticamente significativo, sino que dependía de que le facilitasen la información. Este autor señala las limitaciones de su trabajo, dado que todos los datos provienen de un solo constructor, pero a su vez subraya la oportunidad única que brinda el origen de la información. En la segunda parte del capítulo se establecen las propiedades que caracterizan a las promociones de las que se han obtenido los datos, y la tercera y última parte se dedica a la recapitulación, señalándose las cuestiones más importantes que han sido abordadas a lo largo del capítulo.
En el capítulo 4 se aborda la función de costes de la construcción. En una primera parte se analizan los costes de construcción tanto desde la perspectiva de la empresa constructora como de la empresa promotora-constructora. En la segunda parte se estudian los factores que influyen en los costes de construcción y se centra el estudio en aquellos que están relacionados con el proyecto. Teniendo en cuenta las restricciones que presenta la información disponible y siguiendo la literatura existente, se definen las variables que incorporan al análisis características relevantes de los proyectos estudiados. En un tercer apartado, se definen las relaciones que existen, desde un punto de vista técnico, entre los costes de construcción y las características constructivas que presentan las promociones. A continuación y ocupando el cuarto apartado, se analiza la metodología a utilizar, planteando un modelo de ecuación que sirva para definir la función de costes de la construcción. El quinto apartado se dedica a los tres modelos estimados.
La estimación del modelo 1 se realiza por mínimos cuadrados ordinarios (MCO), utilizándose el método de introducción para seleccionar las variables independientes, lo que permite al investigador seleccionar las variables que son introducidas de un solo paso en el análisis (De la Puente V., 1993, p. 559). En este modelo, las variables explicativas están formadas por las características que definen la complejidad, la calidad y el tamaño del proyecto (salvo las dicotómicas, el resto se introducen en logaritmos neperianos), y la variable dependiente es el coste total por
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metro cuadrado de superficie construida (en logaritmos). Los resultados obtenidos, muestran que con respecto a la característica de complejidad del proyecto, son las variables sotareti y zapatas (que caracterizan a las promociones con sótano y forjado reticular y con cimentación por zapatas) las que tienen el mayor impacto positivo en los costes totales por metro cuadrado de superficie construida, con un efecto similar en ambos casos. En referencia a la calidad del proyecto, es la variable urbaniza (que discrimina entre las promociones que tienen o no urbanización), la que tiene una mayor relevancia en la explicación de los costes totales por metro cuadrado de superficie construida total de la promoción, teniendo el resto de variables definidas para la característica un efecto residual. Con respecto al tamaño del proyecto, los resultados muestran una relación inversa entre el coste total y el tamaño del proyecto, caracterizado por las variables que discriminan a las promociones que tienen entre 50 y 149 baños y las que tienen entre 51 y 200 dependencias (bañosp50-149, dependencias51-150 y dependencias151-200), de tal modo que a medida que se incrementa el tamaño de la promoción, los costes totales por metro cuadrado se reducen, es decir, aparecen economías de escala.
El modelo 2 se estima por MCO en nueve ocasiones, una para cada una de las partidas de obra cuyos costes de ejecución se han podido definir (los costes del movimiento de tierras, de la cimentación y estructura, de la instalación de fontanería y saneamiento, de la electricidad, de la mano de obra, de los materiales, de la carpintería de madera, de la carpintería metálica y de la pintura). Se ha utilizado el método de introducción para seleccionar las variables independientes, que están formadas por las características que definen la complejidad, la calidad y el tamaño del proyecto (salvo las dicotómicas, el resto se introducen en logaritmos neperianos).
La variable dependiente en cada una de las ocasiones es el coste de cada una de las partidas definidas por metro cuadrado de superficie construida (en logaritmos). Los resultados obtenidos para la complejidad del proyecto en las nueve estimaciones, permiten establecer tres grupos de costes. Uno en el que está el movimiento de tierras, la cimentación-estructura y la mano de obra. Otro en el que se integran los costes de las instalaciones de electricidad y fontanería-saneamiento, y un tercero compuesto por el coste de los materiales, la carpintería de madera, la de aluminio y la pintura. Dentro de la primera agrupación son las variables zapatas, suelocohe, sotareti, que describen la tecnología empleada para el ejecutar las partidas, las que se muestran relevantes en la explicación de los costes, habiéndose obtenido valores
IX elásticos para los parámetros. En la segunda agrupación, los valores de los parámetros obtenidos son menores a la unidad y por lo tanto menos elásticos, destacando el impacto relevante que tiene la existencia de sótano (variable sotareti), en los costes de la instalación de electricidad por metro cuadrado construido. Con respecto a la tercera agrupación, en general los valores obtenidos muestran un impacto reducido sobre los costes de las partidas. En referencia a la característica de la calidad del proyecto, es la existencia de urbanización (urbaniza) la particularidad más relevante y la que tiene un mayor impacto en la explicación de los costes. A pesar de ello, es posible establecer dos agrupaciones de costes dentro de esta característica. Una primera en la que se engloban los de carpintería de madera y metálica, en las que a pesar de ser para la variable urbaniza para la que se ha obtenido el mayor valor, el impacto es residual, y otra en la que se encuentran el resto de partidas de obra, para las que la incidencia de la variable es relevante. Con respecto a la característica de tamaño del proyecto, y al igual que ocurre con la complejidad, se pueden establecer tres agrupaciones. La primera formada por el coste del movimiento de tierras (1), el de la cimentación-estructura (2) y el de la carpintería de madera (3), la segunda por el coste de la instalación de electricidad (4), fontanería-saneamiento (5), la mano de obra (6) y los materiales (7), y la tercera por la carpintería de aluminio (8) y la pintura (9). En referencia al primer grupo, los resultados muestran una relación negativa entre los costes de las tres partidas y tamaños pequeños de proyecto (caracterizados por las variables baños<30 y baños 30-49), mientras que la relación es positiva para proyectos de mayor dimensión (caracterizados por las variables bañosp50-149, dependencias51-150 y dependencias151-200). El resultado muestra como el coste de estas tres partidas (1, 2 y 3), que conjuntamente representa el 32,6 % sobre el coste total, es creciente con el tamaño del proyecto. Con respecto a la segunda agrupación, en las cuatro partidas de obra que la integran (4, 5, 6 y 7) los resultados muestran un impacto negativo para los parámetros que acompañan a las variables que caracterizan a los proyectos de gran tamaño (bañosp50-149, dependencias51-150, dependencias151-200) y positivo en los que acompañan a las variables que identifican a los de pequeña dimensión (bañosp<30, bañosp30-49). El resultado obtenido muestra que el coste de las cuatro partidas, que representa en conjunto un 57,9 % sobre el coste total, decrece a medida que se incrementa el tamaño del proyecto. En referencia a la tercera agrupación (8 y 9), los valores de los parámetros, comparativamente con los resultados obtenidos
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para las otras partidas, tienen un impacto más reducido. En resumen, los resultados muestran la relevancia en la explicación de los costes de las variables zapatas, suelocohe, sotareti, dentro de la característica complejidad del proyecto, de la variable urbaniza, en las particularidades de calidad y con respecto a las variables descritas para el tamaño del proyecto, se han obtenido valores negativos para las que describen tamaños pequeños de proyectos (en las estimaciones de los costes del movimiento de tierras, de la cimentación-estructura y de la caripintería de madera, que representan el 32,6 %) y positivos en proyectos de mayores dimensiones. Por otro lado, en las estimaciones de los costes de instalación de electricidad, fontanería- saneamiento, mano de obra y materiales (que representan el 57,9 %), los valores de los parámetros que acompañan a las variables que describen a proyectos de gran tamaño son negativos, mientras que los que acompañan a las de pequeña dimensión son positivos.
El modelo 3 se estima por (MCO), utilizándose el método de introducción para seleccionar las variables independientes. Como paso previo a la estimación de este modelo, y dado que en los dos anteriores (modelo 1 y 2) la selección de variables dentro de cada una de las tres características del proyecto (complejidad, calidad y tamaño) se ha realizado atendiendo a criterios técnicos, se aplica una técnica de agrupación factorial para reducir el número de variables explicativas. Una vez obtenidos e identificados los factores, se reestima el modelo con efectos comparativos, siendo la variable dependiente el coste total por metro cuadrado de superficie construida (en logaritmos neperianos), y las variables independientes los factores obtenidos. Con un primer análisis factorial se han obtenido cuatro factores capaces de explicar un 85,45 % de la varianza de los datos originales, con un valor próximo a cero para el determinante de la matriz de correlaciones y un valor del estadístico KMO bajo pero superior a 0,5. La interpretación del primer y segundo factores en función de la matriz de componentes rotada es sencilla y se identifican con claridad las características de tamaño para el primero y complejidad del proyecto para el segundo. Sin embargo, en el tercer y cuarto factores, aparecen mezcladas variables que dificultan su interpretación. Como consecuencia de esta situación, se decide eliminar las variables suelocohe y sotareti (que caracterizan a las promociones que se ejecutan en suelo cohesivo y con la presencia de sótano y forjado reticular) que son las que generan la dificultad, y se repite el análisis factorial. Con el segundo análisis factorial, tras haber eliminado las dos variables, se
XI extraen tres factores capaces de explicar un 88,69 % de la varianza de los datos originales, (mayor que en la primera ocasión), siendo el valor del determinante próximo a cero y habiéndose obtenido un valor para el estadístico KMO superior a 0,6. Analizando la matriz de componentes rotados, se distinguen con nitidez variables que definen el tamaño del proyecto, en el factor 1, que caracterizan la complejidad del proyecto, en el factor 2, y que describen particularidades de calidad, en el factor 3. Una vez obtenidos e identificados los tres factores se estima el modelo habiéndose obtenido para el primer factor (tamaño), un valor negativo que muestra la aparición de economías de escala, dada la reducción en el coste total medio (CT/m2) a medida que se incrementa la producción (m2 construidos). Para el segundo factor (complejidad) se ha obtenido un resultado negativo que es acorde con el coste de las partidas que agrupa (fachada1, fachada 2 y zapatas), que representa a técnicas constructivas menos costosas que las alternativas consideradas en los proyectos analizados. El tercer factor (calidad) reacciona de manera positiva con el coste total por metro cuadrado, teniendo un impacto superior al de los otros dos factores. El capítulo finaliza con una recapitulación en la que se subrayan las cuestiones relevantes que han sido tratadas. En general, los resultados obtenidos en esta tesis hay que considerarlos con las cautelas propias de una base de datos reducida que se circunscribe a un entorno espacial limitado, pero particularmente la complejidad del proyecto, en otra tipología de edificios de mayor altura o en los que se utilicen técnicas constructivas más complejas, debería tener un impacto positivo en el coste total de ejecución.
El capítulo 5 está dedicado al estudio del comportamiento de los precios relacionados con los costes desde la oferta. En la primera parte se hace una descripción de la oferta de viviendas. En el segundo apartado se trata la metodología econométrica que se utiliza y se definen tanto el modelo utilizado como las variables introducidas. Con lo que respecta a la variable dependiente, se utiliza el precio de venta que marca el promotor para cada una de las viviendas que forman la base de datos. Las variables independientes están agrupadas en cinco categorías que hacen referencia a la estructura de la construcción, a características internas de la vivienda, a particularidades externas a la vivienda, a la localización y a los costes de construcción. El modelo se ha estimado en tres ocasiones utilizando las mismas variables. La primera con todas las viviendas, introduciendo una variable dicotómica que diferencia entre si la vivienda es protegida o de renta libre. Para la segunda y la
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tercera estimaciones, la base de datos original (que incluye a todas las viviendas), se segmenta en dos partes en función de la tipología de vivienda, de tal modo que la segunda estimación se realiza solamente sobre las unidades de renta libre y la tercera sobre las protegidas. En las tres ocasiones el modelo se ha estimado por MCO utilizando el método por pasos sucesivos para seleccionar las variables2, que las introduce o elimina en función de criterios estadísticos (Álvarez C., 1995, p. 111- 112). Los resultados muestran que existen cinco variables que son introducidas en las tres estimaciones. La superficie útil de las viviendas y la característica de tener 3 o 4 piezas exteriores (suputil, 3piexteriores, 4piexteriores) dentro de las características internas de la vivienda y el tipo de interés real y el coste de la pintura, (it, pintura) dentro del los costes. Con respecto al número de piezas exteriores, se ha obtenido un valor del parámetro negativo para las viviendas con tres piezas exteriores y positivo para aquellas que tienen cuatro piezas exteriores, lo que pone de manifiesto una relación positiva entre el incremento del número de piezas exteriores de la vivienda y el precio de venta. Resultados similares, que hacen referencia al impacto positivo que las mejores vistas tienen sobre los precios de venta, han sido encontrados en los trabajos de McGreal y Taltavull de La Paz (2013, p. 2038), que las consideran especialmente relevantes en el caso de Alicante y Castellón. En referencia a la superficie útil, el efecto obtenido para las viviendas de renta libre es superior que el que se alcanza para las protegidas. No obstante, la variable suputil se muestra relevante en la explicación de los precios de venta en ambos segmentos del mercado.
Cébula (2009, p. 20) en el estudio del precio de viviendas unifamiliares encuentra relaciones positivas entre la superficie y el precio de venta. Harding, Knight y Sirmans (2003, p. 614) van un poco más allá y afirman que la superficie útil es la característica más significativa de los modelos hedónicos, observación mantenida por Taltavull de La Paz y McGreal (2009, p. 13) que también encuentran a la superficie útil como uno de los determinantes más importantes en este tipo de modelos.
Respecto a los tipos de interés real en las tres estimaciones el signo obtenido es negativo, siendo el efecto en media superior en el caso de las viviendas de renta libre que en el de las protegidas, evidenciando una mayor sensibilidad a la financiación de los constructores de viviendas de renta libre que de protegidas. Sirmans, Macpherson y Zietz (2005, p. 9-10) encuentran evidencia de relaciones negativas entre los precios
2 La reducción del número de observaciones genera problemas de multicolinealidad que impiden la estimación del modelo utilizando el método de introducción para seleccionar las variables.
XIII y la financiación en los modelos que analizan. También se pone de manifiesto este mismo signo en la relación entre ambas variables en Dipasquale (1999, p. 14-15), que analizando los modelos de otros autores3 señala el efecto negativo que la tasa de interés tiene con respecto a la construcción. En referencia al coste de la pintura, en las tres estimaciones el resultado obtenido es positivo, con un mayor impacto en media en el caso de las viviendas libres que en el de las protegidas. Ambas variables de la característica de costes (it, pintura), muestran una mayor sensibilidad con el precio de venta en el caso de las viviendas de renta libre que en el caso de las viviendas protegidas. En las primeras, el precio no está limitado por la legislación y el promotor lo puede establecer con libertad, trasladando a los precios los incrementos en los costes de construcción, mientras que en las segundas, existe un precio máximo de venta que limita, vía precios, la respuesta de la oferta ante los cambios en los costes.
En referencia a las variables que aparecen en una o dos de las estimaciones, con respecto a la estructura de la construcción, en las variables que hacen referencia a cierto tamaño de construcción, caracterizada por 5, 6 y 7 plantas (5plantas, 6plantas , 7plantas) el signo obtenido para los parámetros es negativo, mientras que la variable 1escalera, relacionada con promociones de menor tamaño, es positivo.
Estos resultados muestran en media un comportamiento inverso entre el tamaño de la promocion y los precios de venta, de modo que para las promociones de pequeño tamaño los precios de venta reaccionan positivamente, mientras que para las de gran tamaño lo hacen en sentido contrario. Por otro lado, el parámetro que acompaña a la variable VPO, que diferencia entre las viviendas protegidas y libres, es bajo y negativo, lo que muestra la poca diferenciación entre el precio de venta de ambas viviendas en el mercado alicantino no costero. Si a este resultado, se le suman las restricciones de acceso existentes para la compra de una vivienda protegida, se pone de manifiesto la presencia de unos incentivos insuficientes, vía precios, para elegir una vivienda protegida respecto a una libre, lo que puede tener consecuencias en la política de vivienda local. Con respecto a las características internas de la vivienda, son los parámetros que acompañan a las variables que representan a las viviendas de menor tamaño, con un baño, uno o dos dormitorios, o dos piezas exteriores (1baño, 1dormitorio, 2dormitorios, 2piexteriores) las que tienen un impacto negativo con el
3Hace referencia a los trabajos de DiPasquale y Wheaton (1994) y Somerville (1996).
XIV
precio de venta, mientras que la existencia de un tercer dormitorio en la vivienda (3dormitorios), hace que el precio de venta se incremente. En referencia a las características externas a la vivienda, la existencia de urbanización y la de muro de sótano (urbaniza, sotareti), asociadas a un mayor coste de ejecución, tienen un impacto positivo sobre los precios de venta. Respecto a los costes de construcción, se introducen en la estimación con las observaciones de las viviendas de renta libre el movimiento de tierras y la carpintería de madera (movtierr, carmadera), no apareciendo nuevas variables de costes en las viviendas protegidas. El resultado sigue mostrando una mayor sensibilidad entre los costes y los precios en el caso de las viviendas de renta libre que en las protegidas. En refereria a las variables de localización, ninguna de las tres utilizadas (Alicante, Elche, Torrellano) ha sido introducida en las estimaciones. El capítulo concluye con una recapitulación en la que se subrayan las cuestiones relevantes que han sido tratadas.
El capítulo 6 se dedica a las conclusiones generales obtenidas a lo largo de la realización de esta tesis doctoral. Se ha dividido en dos apartados, aportando en el primero de ellos las conclusiones generales y en el segundo las futuras líneas de investigación que se derivan del estudio realizado.
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Í NDICE GENERAL
Capítulo 1. El Sector de la Construcción ... 3
1.1 CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN ... 3
1.1.1 Introducción. ... 3
1.1.2 Clasificación de la actividad constructora ... 5
1.1.3 Características de la actividad constructora ... 8
1.1.4 Características de la empresa constructora ... 22
1.2 LA INFORMACIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN ... 57
1.2.1 La información nacional del sector de la construcción ... 58
1.2.2 La información en el exterior ... 63
1.3 RECAPITULACIÓN ... 64
Capítulo 2. Entorno teórico ... 71
2.1 LA OFERTA Y LA DEMANDA ... 71
2.2 LOS COSTES Y LA PRODUCCIÓN ... 75
Capítulo 3. La base de datos ... 85
3.1 LA INFORMACIÓN ... 86
3.1.1 El origen de la información ... 87
3.1.2 La organización y descripción de la información de la muestra ... 94
3.1.3 La construcción de la base de datos ... 129
3.2 CARACTERIZACIÓN DE LAS EDIFICACIONES ANALIZADAS. ... 134
3.2.1 Arquitectónicas ... 134
3.2.2 Constructivas ... 135
3.3 RECAPITULACIÓN ... 137
Capítulo 4. La función de costes de la construcción ... 143
4.1 INTRODUCCIÓN ... 143
4.2 LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN ... 146
4.2.1 Conceptos generales ... 146
4.2.2 La evaluación de los costes y la oferta económica ... 148
4.3 FACTORES QUE INFLUYEN EN LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN... 156
4.3.1 Factores de influencia y variables consideradas ... 159
4.4 METODOLOGÍA ... 170
4.4.1 Introducción ... 170
4.5 MODELOS ... 172
XVI
4.5.1 Modelo 1 ... 172
4.5.2 Modelo 2 ... 178
4.5.3 Modelo 3 ... 197
4.6 RECAPITULACIÓN ... 208
Capítulo 5. Los precios desde la oferta ... 213
5.1 INTRODUCCIÓN ... 213
5.2 LA OFERTA DE VIVIENDAS ... 214
5.2.1 La concepción teórica de la oferta de viviendas ... 216
5.2.2 La forma de la función de oferta ... 220
5.3 METODOLOGÍA ... 224
5.3.1 Especificación del modelo ... 225
5.3.2 Variables independientes ... 225
5.3.3 Variable dependiente ... 230
5.3.4 Estadísticos descriptivos... 231
5.4 LA ESTIMACIÓN DEL MODELO ... 233
5.4.1 Resultados obtenidos ... 235
5.5 RECAPITULACIÓN ... 246
Capítulo 6. Conclusiones finales ... 251
6.1 CONCLUSIONES ... 251
6.2 FUTURAS LÍNEAS DE INVESTIGACIÓN ... 259
Fuentes bibliográficas ... 261 Anexo I. Técnica constructiva y coste ... III Anexo II. Tablas para la toma de datos ... XXXVII
6.3 LA INFORMACIÓN DEL PROYECTO Y DE LA CONTABILIDAD ... XXXVII 6.4 LA INFORMACIÓN DEL ENTORNO ... XLIII 6.5 SÍNTESIS DE LA INFORMACIÓN ... L Anexo III. Estadístico ... LIX
6.6 ESTADÍSTICOS DESCRIPTIVOS ... LIX 6.7 MODELOS DE COSTES ... LX III.1.1. Modelo 1: Coste total ... LXI III.1.2. Modelo 2: Costes de las partidas ... LXIII III.1.3. Modelo 3: Coste total con factores ... LXXVI 6.8 MODELO DE PRECIOS DESDE LA OFERTA ... LXXIX III.1.4. Modelo ... LXXIX
XVII
Í NDICE DE ESQUEMAS
Esquema 1-1 La figura del promotor ... 12 Esquema 1-2 Relación de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio ... 15 Esquema 1-3 La internacionalización de la empresa constructora... 48 Esquema 1-4 Organigrama básico de la empresa constructora ... 52 Esquema 1-5 Clasificación de las asociaciones y organizaciones en el sector de la
construcción ... 56 Esquema 1-6 Asociaciones españolas ... 57 Esquema 1-7 La información existente ... 59 Esquema 1-8 La información del Ministerio de Fomento ... 61 Esquema 1-9 La información del INE ... 62 Esquema 3-1 El origen de la información ... 88 Esquema 3-2 La información obtenida del proyecto ... 90 Esquema 3-3 La información obtenida del entorno urbano ... 93 Esquema 3-4 Tratamiento de la información hasta la obtención del panel de datos ... 94 Esquema 3-5 La información del entorno urbano ... 101 Esquema 3-6 La información básica del proyecto ... 105 Esquema 3-7 La información técnica del proyecto ... 106 Esquema 3-8 La información de la contabilidad ... 120 Esquema 4-1 Síntesis del proceso de transformación del coste en precio ... 147 Esquema 4-2 El proceso de obtención del presupuesto. ... 149 Esquema 4-3 Estructura mediante la clasificación por funciones ... 150 Esquema 4-4 El proceso de actividad en la empresa constructora ... 152 Esquema 4-5 La determinación del coste de producción ... 156 Esquema 4-6 Estimación costes totales contra factores ... 198
Anexo I
Esquema A-I- 1 El tipo de suelo ... IV Esquema A-I- 2 La dureza del suelo ... VI Esquema A-I- 3 Presencia de agua ... IX Esquema A-I- 4 Tipo de cimentación ... XVII Esquema A-I- 5 Muro de sótano ... XVIII Esquema A-I- 6 Tipo de forjado ... XX Esquema A-I- 7 Tipo de cubierta ... XXIII Esquema A-I- 8 Tipo de climatización ... XXVI Esquema A-I- 9 Tipo de fachada ... XXVIII Esquema A-I- 10 Tipo de pavimento ... XXX Esquema A-I- 11 Tipo de falso techo ... XXXII Esquema A-I- 12 Tipo de pavimento ... XXXIV
XVIII
Í NDICE DE FIGURAS
Figura 3-1 Situación de las promociones ... 98 Figura 3-2 Situación de las promociones dentro de las tres áreas ... 99 Figura 3-3 Promociones de Elche ... 99 Figura 3-4 Promociones de Torrellano ... 100 Figura 3-5 Promociones de Alicante ... 100
Anexo I
Figura A-I- 1 Ensayo geotécnico ... IV Figura A-I- 2 Muestra inicial ... IV Figura A-I- 3 Muestra final ... IV Figura A-I- 4 Excavación con cuchara ... VI Figura A-I- 5 Excavación con martillo neumático ... VI Figura A-I- 6 Esquema funcionamiento sistema de agotamiento perimetral ... VIII Figura A-I- 7 Sistema de agotamiento perimetral ... VIII Figura A-I- 8 Detalle agotamiento perimetral ... VIII Figura A-I- 9 Sistema impermeabilización ... IX Figura A-I- 10 Sistema impermeabilización ... IX Figura A-I- 11 Zapata corrida de muro ... X Figura A-I- 12 Zapata corrida nervada ... XI Figura A-I- 13 Zapata central ... XI Figura A-I- 14 Zapata de medianera ... XII Figura A-I- 15 Zapata de esquina ... XII Figura A-I- 16 Zapata combinada ... XIII Figura A-I- 17 Esquema de arriostramiento de una cimentación tipo ... XIII Figura A-I- 18 Losa de cimentación ... XIV Figura A-I- 19 Esquema de realización de un muro pantalla ... XV Figura A-I- 20 Proceso de ejecución del muro pantalla ... XV Figura A-I- 21 Cimentación con pilotes por excavación (a) y por hinca (b) ... XVI Figura A-I- 22 Excavación para muro de sótano por bataches ... XVIII Figura A-I- 23 Forjado unidireccional ... XIX Figura A-I- 24 Forjado bidireccional reticular ... XIX Figura A-I- 25 Forjado bidireccional ... XIX Figura A-I- 26 Forjado unidireccional ... XIX Figura A-I- 27 Forjado bidireccional reticular ... XX Figura A-I- 28 Cubierta inclinada ... XXI Figura A-I- 29 Cubierta plana ... XXI Figura A-I- 30 Cubierta transitable ... XXI Figura A-I- 31 Cubierta no transitable ... XXII Figura A-I- 32 Teja cerámica plana ... XXII Figura A-I- 33 Teja cerámica mixta ... XXIII Figura A-I- 34 Teja cerámica curva ... XXIII Figura A-I- 35 Instalación de conductos ... XXIV Figura A-I- 36 Calefacción por radiadores de agua caliente ... XXV Figura A-I- 37 Calefacción por suelo radiante ... XXV Figura A-I- 38 Fachada ejecutada con ladrillo visto ... XXVI
XIX Figura A-I- 39 Fachada ejecutada con ladrillo para revestir ... XXVII Figura A-I- 40 Preparación revestimiento mortero monocapa ... XXVII Figura A-I- 41 Ejecución monocapa raspado ... XXVII Figura A-I- 42 Ejecución monocapa proyectado ... XXVIII Figura A-I- 43 Colocación pavimento de terrazo... XXIX Figura A-I- 44 Colocación pavimento cerámico ... XXIX Figura A-I- 45 Pavimento de mármol ... XXIX Figura A-I- 46 Falso techo desmontable ... XXXI Figura A-I- 47 Falso techo no desmontable ... XXXI Figura A-I- 48 Ejecución falso techo de escayola ... XXXI Figura A-I- 49 Ejecución falso techo cartón yeso ... XXXI Figura A-I- 50 Falso techo de aluminio ... XXXII Figura A-I- 51 Falso techo de madera ... XXXII Figura A-I- 52 Pintura tipo gotelé ... XXXIII Figura A-I- 53 Pintura lisa ... XXXIII
XX
Í NDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1-1 El periodo de la construcción... 18 Gráfico 1-2 Componentes del valor de la producción en construcción (en %) ... 20 Gráfico 1-3 Consumos intermedios/producción (en %) ... 21 Gráfico 1-4 Empresas de construcción según la clase (en número) ... 24 Gráfico 1-5 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2008) ... 28 Gráfico 1-6 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2009) ... 28 Gráfico 1-7 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2010) ... 29 Gráfico 1-8 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2011) ... 29 Gráfico 1-9 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2012) ... 30 Gráfico 1-10 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2013) ... 30 Gráfico 1-11 Número de empresas, grupos CNAE 2009 (en % anuales de variación) ... 31 Gráfico 1-12 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto de trabajo ... 33 Gráfico 1-13 Aportación de la construcción y generación de empleo (en % anuales de
variación)... 33 Gráfico 1-14 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto de trabajo ... 34 Gráfico 1-15 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto de trabajo ... 35 Gráfico 1-16 Empresas constructoras que realizan actividades en I+D sobre el total de empresas que realizan actividades en I+D (en %) ... 37 Gráfico 1-17 El empleo y el PIB (en % anual de variación) ... 40 Gráfico 1-18 Empresas y valor de la producción 2001-2011 (% promedio sobre el total) .... 42 Gráfico 1-19 Volumen de negocio (en % anual de variación) ... 44 Gráfico 1-20 Volumen de negocio, licitación y licencias obra nueva (en millones de euros de 2006 y número) ... 45 Gráfico 1-21 Volumen de negocio en edificación (en millones de euros de 2006) ... 46 Gráfico 1-22 Volumen de negocio en construcción (en % sobre el total) ... 46 Gráfico 1-23 PIB (en % anual de variación) ... 49 Gráfico 1-24 Evolución facturación y contratación en el exterior de empresas constructoras españolas (M€) ... 49 Gráfico 1-25 Contratación (en % sobre el total por año) ... 50 Gráfico 1-26 Facturación (en % sobre el total por año) ... 50 Gráfico 2-1 Los componentes de la oferta en el corto plazo. ... 72 Gráfico 2-2 Interacción oferta-demanda en competencia perfecta ... 73 Gráfico 2-3 Interacción oferta-demanda en competencia perfecta ... 73 Gráfico 2-4 Interacción oferta en monopolio ... 74 Gráfico 2-5 Efecto del incremento de la demanda a corto y largo plazo ... 78 Gráfico 2-6 Efecto del incremento de la demanda a corto y largo plazo ... 78 Gráfico 2-7 Competencia monopolística ... 79
XXI Gráfico 4-1 Costes por promoción ... 166 Gráfico 4-2 Superficie construida en m2 ... 167 Gráfico 4-3 Coste de cada partida (en % del coste total) ... 167 Gráfico 4-4 Gráfico de sedimentación ... 201 Gráfico 4-5 Gráfico de sedimentación ... 203 Gráfico 4-6 Costes totales medios... 206 Gráfico 5-1 Mecanismo de ajuste del mercado en el corto plazo (expansión) ... 218 Gráfico 5-2 Mecanismo de ajuste del mercado en el corto plazo (recesión) ... 219 Gráfico 5-3 Efecto sobre los precios de un shock de demanda (corto plazo) ... 220 Gráfico 5-4 Número de viviendas y superficie promedio (unidades y m2) ... 228 Gráfico 5-5 Precio promedio de las vivienda por situación ... 230 Gráfico 5-6 Precios promedio ... 230 Gráfico 5-7 Reacción de los precios ... 239
Anexo III
Gráfico A-III- 1 de sedimentación ... LXXVII
XXII
Í NDICE DE TABLAS
Tabla 1-1 Importancia de la construcción en la economía española, 1985-2010 (porcentajes)4 Tabla 1-2 Clasificación Nacional de Actividades, CNAE-2009. ... 6 Tabla 1-3 Clasificación de las empresas en función de los ocupados ... 23 Tabla 1-4 Clasificación de las empresas en función de los ocupados ... 23 Tabla 1-5 Clasificación PYME ... 24 Tabla 1-6 Empresas de construcción por clase (en % sobre el total) ... 26 Tabla 1-7 Empresas de construcción por clase (en % sobre el total) ... 27 Tabla 1-8 Correlación de Pearson ... 38 Tabla 1-9 Número de ocupados (en % respecto al total) ... 41 Tabla 1-10 Correlación de Pearson ... 41 Tabla 1-11 Valor de la producción en construcción por estrato de tamaño de empresa (en % sobre el total) ... 43 Tabla 1-12 Clasificación profesional del sector de la construcción ... 55 Tabla 1- 13 Principales indicadores nacionales del sector de la construcción ... 59 Tabla 1- 14 Fuentes de información exterior ... 63 Tabla 3-1 Origen de la información ... 87 Tabla 3-2 Tabla utilizada para la toma de datos ... 97 Tabla 3-3 Costes de la partida de estructuras de la promoción 1 ... 116 Tabla 3-4 Costes de la partida de estructuras de la promoción 2 ... 116 Tabla 3-5 Costes de la partida de estructuras de la promoción 3 ... 116 Tabla 3-6 Costes de la partida de estructuras de la promoción 4 ... 117 Tabla 3-7 Costes de la partida de estructuras de la promoción 5 ... 117 Tabla 3-8 Costes de la partida de estructuras de la promoción 6 ... 117 Tabla 3-9 Costes de la partida de estructuras de la promoción 7 ... 117 Tabla 3-10 Costes de la partida de estructuras de la promoción 8 ... 117 Tabla 3-11 Costes de la partida de estructuras de la promoción 9 ... 117 Tabla 3-12 Costes de la partida de estructuras de la promoción 10 ... 118 Tabla 3-13 Costes de la partida de estructuras de la promoción 11 ... 118 Tabla 3-14 Costes de la partida de estructuras de la promoción 12 ... 118 Tabla 3-15 Costes de la partida de estructuras de la promoción 13 ... 118 Tabla 3-16 Costes de la partida de estructuras de la promoción 14 ... 118 Tabla 3-17 Costes de la partida de estructuras de la promoción 15 ... 118 Tabla 3-18 Costes de la partida de estructuras de la promoción 16 ... 119 Tabla 3-19 Información que se ha descartado ... 130 Tabla 3-20 Definición de variables dummy ... 133 Tabla 3-21 Variables de la base de datos ... 134 Tabla 3-22 Características de las promociones ... 136 Tabla 4-1 Factores que influyen en los costes de construcción... 158 Tabla 4-2 Aspectos relativos a la complejidad del proyecto ... 160 Tabla 4-3 Aspectos relativos a la complejidad del proyecto ... 160 Tabla 4-4 Factores y variables ... 164 Tabla 4-5 Variables dicotómicas ... 165 Tabla 4-6 Variables dependientes ... 166 Tabla 4-7 Variables modelo 1 ... 173 Tabla 4-8 Resultados modelo 1 ... 174 Tabla 4-9 Resultados modelo 2 ... 179
XXIII Tabla 4-10 Resultados modelo 2 ... 180 Tabla 4-11 Variables análisis factorial ... 197 Tabla 4-12 Resultados pruebas análisis factorial ... 200 Tabla 4-13 Matriz de componentes rotada ... 200 Tabla 4-14 Resultados pruebas análisis factorial ... 202 Tabla 4-15 Matriz de componentes rotada ... 203 Tabla 4-16 Resultados de la estimación del modelo 3 ... 204 Tabla 5-1 Algunas aportaciones teóricas ... 221 Tabla 5-2 Clasificación variables explicativas por categorías ... 226 Tabla 5-3 Variables definidas ... 227 Tabla 5-4 Frecuencias relativas ... 229 Tabla 5-5 Variables de costes ... 229 Tabla 5-6 Descriptivos base completa ... 231 Tabla 5-7 Descriptivos viviendas libres ... 232 Tabla 5-8 Descriptivos VPO ... 233 Tabla 5-9 Resultados de la estimación ... 237 Tabla 5-10 Correlaciones ... 238 Tabla 5-11 Correlaciones ... 242 Tabla 5-12 Correlaciones ... 244
Anexo II
Tabla A-II- 1 Características 1 ... XXXVIII Tabla A-II- 2 Características 2 ... XXXVIII Tabla A-II- 3 Características 3 ... XXXVIII Tabla A-II- 4 Inicio de las obras ... XXXIX Tabla A-II- 5 Movimiento de tierras ... XXXIX Tabla A-II- 6 Cimentación superficial ... XXXIX Tabla A-II- 7 Cimentación profunda ... XL Tabla A-II- 8 Estructura ... XL Tabla A-II- 9 Mano de obra cerramientos y tabiquería ... XL Tabla A-II- 10 Mano de obra cubiertas ... XL Tabla A-II- 11 Instalaciones 1 ... XLI Tabla A-II- 12 Instalaciones 2 ... XLI Tabla A-II- 13 Mano de obra revestimientos ... XLI Tabla A-II- 14 Falsos techos ... XLI Tabla A-II- 15 Carpintería y cerrajería ... XLII Tabla A-II- 16 Pintura ... XLII Tabla A-II- 17 Materiales... XLII Tabla A-II- 18 Varios ... XLII Tabla A-II- 19 Gastos de actividad ... XLIII Tabla A-II- 20 Información del área A: Elche ... XLIV Tabla A-II- 21 Información del vecindario ... XLV Tabla A-II- 22 Información del área B: Torrellano... XLVI Tabla A-II- 23 Información del vecindario ... XLVII Tabla A-II- 24 Información del área C: Alicante ... XLVIII Tabla A-II- 25 Información del vecindario ... XLIX Tabla A-II- 26 Características generales de las promociones de Elche ... LII Tabla A-II- 27 Características generales de las promociones de Torrellano ... LIV
XXIV
Tabla A-II- 28 Características generales de las promociones de Alicante ... LV
Anexo III
Tabla A-III- 1 Estadísticos descriptivos ... LIX Tabla A-III- 2 Estadísticos descriptivos ... LX Tabla A-III- 3 Coeficientes modelo 1 ... LXI Tabla A-III- 4 Resumen del modelo 1 ... LXI Tabla A-III- 5 ANOVA modelo 1 ... LXII Tabla A-III- 6 Coeficientes modelo 2, movimiento de tierras ... LXIII Tabla A-III- 7 Resumen del modelo 2, movimiento de tierras... LXIII Tabla A-III- 8 ANOVA modelo 2, movimiento de tierras ... LXIV Tabla A-III- 9 Coeficientes modelo 2, cimentación y estructura ... LXIV Tabla A-III- 10 Resumen del modelo 2, cimentación y estructura ... LXV Tabla A-III- 11 ANOVA modelo 2, cimentación y estructura ... LXV Tabla A-III- 12 Coeficientes modelo 2, fontanería y saneamiento ... LXVI Tabla A-III- 13 Resumen del modelo 2, fontanería y saneamiento ... LXVI Tabla A-III- 14 ANOVA modelo 2, fontanería y saneamiento ... LXVII Tabla A-III- 15 Coeficientes modelo 2, electricidad ... LXVII Tabla A-III- 16 Resumen del modelo 2, electricidad ... LXVIII Tabla A-III- 17 ANOVA modelo 2, electricidad ... LXVIII Tabla A-III- 18 Coeficientes modelo 2, mano de obra ... LXIX Tabla A-III- 19 Resumen del modelo 2, mano de obra ... LXIX Tabla A-III- 20 ANOVA modelo 2, mano de obra ... LXX Tabla A-III- 21 Coeficientes modelo 2, materiales ... LXX Tabla A-III- 22 Resumen del modelo 2, materiales ... LXXI Tabla A-III- 23 ANOVA modelo 2, materiales ... LXXI Tabla A-III- 24 Coeficientes modelo 2, carpintería de madera ... LXXII Tabla A-III- 25 Resumen del modelo 2, carpintería de madera ... LXXII Tabla A-III- 26 ANOVA modelo 2, carpintería de madera ... LXXIII Tabla A-III- 27 Coeficientes modelo 2, carpintería de aluminio ... LXXIII Tabla A-III- 28 Resumen del modelo 2, carpintería de aluminio... LXXIV Tabla A-III- 29 ANOVA modelo 2, carpintería de aluminio ... LXXIV Tabla A-III- 30 Coeficientes modelo 2, pintura ... LXXV Tabla A-III- 31 Resumen del modelo 2, pintura ... LXXV Tabla A-III- 32 ANOVA modelo 2, pintura... LXXVI Tabla A-III- 33 Prueba KMO-Bartlett y determinante matriz correlaciones ... LXXVI Tabla A-III- 34 Matriz de componentes rotada ... LXXVI Tabla A-III- 35 Varianza total explicada ... LXXVII Tabla A-III- 36 Coeficientes modelo 3 ... LXXVII Tabla A-III- 37 Resumen del modelo 3 ... LXXVIII Tabla A-III- 38 ANOVA modelo 3 ... LXXVIII Tabla A-III- 39 Estadísticos descriptivos ... LXXIX Tabla A-III- 40 Coeficientes modelo base completa ... LXXX Tabla A-III- 41 Resumen del modelo base completa ... LXXX Tabla A-III- 42 ANOVA modelo base completa ... LXXX Tabla A-III- 43 Estadísticos descriptivos ... LXXXI Tabla A-III- 44 Coeficientes modelo viviendas libres ... LXXXII Tabla A-III- 45 Resumen del modelo viviendas libres ... LXXXII
XXV Tabla A-III- 46 ANOVA modelo viviendas libres... LXXXII Tabla A-III- 47 Estadísticos descriptivos ... LXXXIII Tabla A-III- 48 Coeficientes modelo viviendas protegidas ... LXXXIV Tabla A-III- 49 Resumen del modelo viviendas protegidas ... LXXXIV Tabla A-III- 50 ANOVA viviendas protegidas ... LXXXIV
Capítulo 1
“La construcción española vuelve a latir con fuerza. Al menos, según los datos de la oficina estadística comunitaria Eurostat”.
www.elmundo.es, 18/07/2014, 9:33 horas
El Sector de la Construcción 3
Capítulo 1. El Sector de la Construcción
En este capítulo se pretende analizar la actividad constructora como sector productivo, con el objetivo de delimitar el campo empírico en el que se realiza la investigación, y aportar conclusiones que permitan un mejor conocimiento de este sector económico.
1.1 CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN 1.1.1 Introducción.
La actividad que se desarrolla dentro del sector de la construcción tiene una trascendencia relevante dentro de la economía de un país, debido fundamentalmente, a varias características. En primer lugar se trata de una actividad que requiere de unos elevados volúmenes de inversión para ser llevada a cabo. En segundo lugar, se trata de una actividad donde predomina el uso intensivo de mano de obra, haciendo que el sector en épocas de crecimiento económico sea capaz de absorber un alto porcentaje de la población activa. En tercer lugar existe una gran variedad, tanto en las características como en las tipologías del producto que se elabora por las empresas y se pone a disposición de los usuarios en el mercado. Dicha variedad de productos, engloba desde una simple vivienda residencial, hasta la más compleja instalación nuclear, pasando por hospitales, universidades, vías de comunicación y transporte, por citar algunos ejemplos. La complejidad técnica que supone la producción de cada una de estas variedades, implica por un lado, la utilización de múltiples inputs fabricados por empresas afines y por otro, el avance tecnológico asociado a los procesos productivos desarrollados por la ingeniería. De esta manera, el sector de la construcción ejerce un efecto activador de otros subsectores, que dependen directamente de él. Pero además, también produce este efecto, aunque de manera indirecta, en otros subsectores a los que les proporciona las infraestructuras necesarias para que puedan desarrollar sus actividades de manera más eficiente.
En la tabla 1-1 se muestra información macroeconómica referida al sector de la construcción, que da una idea de la relevancia que tiene para la economía española.
4 El Sector de la Construcción
Resumen información macroeconómica (%)
Años s/VAB real a/FBCF Población ocupada s/total
1985 6,7 61,7 7,1
1995 8,1 63,5 8,9
2000 8,3 57,4 10,9
2005 9,5 58,4 12
2006 9,7 58,5 12,3
2007 9,6 58,1 12,6
2008 9,2 57,5 11,7
2009 9,0 59,5 9,4
2010 8,4 56,7 8,4
Tabla 1-1 Importancia de la construcción en la economía española, 1985-2010 (porcentajes) Fuente (Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 78)
En promedio, el sector aporta un 8,72 % del total del Valor Añadido Bruto (VAB) de la economía, lo que pone de manifiesto su potencialidad productiva. La inversión en construcción en promedio alcanza el 59,03%, que evidencia la relevancia del sector, y su capacidad generadora de empleo es del 10,37 %.
Además de la riqueza que genera el sector de la construcción con su producción, deja un gran volumen de capital en forma de inversión, constituido por las construcciones que producen un flujo de servicios (en forma de residenciales, espacios para oficinas comercios negocios o actividades lúdicas por citar algunos de ellos) durante un largo periodo de tiempo, que ofrecen una gran capacidad productiva una vez finalizados4 (Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 79).
En referencia a la vivienda y dada la importancia que adquiere este producto de la construcción en el contexto de este trabajo, es necesario reseñar la relevancia que tiene como bien de consumo y de inversión, así como su importancia social. En primer lugar, el consumo y la inversión de vivienda, determinan las decisiones de gasto en vivienda, y por lo tanto, se vinculan a las fases alcistas del crecimiento económico e influyen en la duración y la frecuencia de los ciclos de la edificación (Taltavull de La Paz, 1996, p. 44,45).
En segundo lugar, y en referencia a la importancia social de la vivienda, tanto en el artículo 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, (ONU,
4 Como se indica en Taltavull de la Paz y Pérez Sánchez (2013, p. 74), y al igual que ocurre en todos los sectores, el crecimiento inusual genera desajustes en el funcionamiento del mercado que, en el caso de un sector con la entidad que tiene la construcción, puede generalizar los impactos macroeconómicos negativos (también positivos como los mostrados) en forma, entre otros, de aumento de los precios o destrucción del empleo.
El Sector de la Construcción 5 1948), como en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derecho Económicos, Sociales y Culturales, (CESCR, 1976) se hace referencia a la vivienda como elemento especial para asegurar a las personas un nivel de vida adecuado. También en el artículo 47 de la Constitución Española, se indica la necesidad de una vivienda digna y adecuada como derecho fundamental de los españoles.
Esta necesidad social de la vivienda, hace que las familias dediquen a su consumo una parte importante de su renta, convirtiéndose en el gasto más grande y el activo más importante (Cacdac & Warnock, 2008, p. 1-2). A pesar de ello, la proporción de renta que se destina al consumo de vivienda depende de la riqueza de las familias, siendo mayor en las familias más pobres (Baltra C., 1973, p. 79). Esta circunstancia no asegura a las familias con menos recursos acceder a la vivienda, lo que favorece la proliferación de barrios marginales en los que se desarrolla la infravivienda, alejándose para esta clase social el objetivo de adquirir un nivel de vida adecuado.
Para cerrar esta introducción, y como indican Cacdac y Warnock (2008, p. 1- 2), el sector de la vivienda además de estimular el crecimiento económico de un país, contribuye a la mejora de la salud pública (al reducirse la probabilidad de brotes de enfermedades) e influye en la reducción de la criminalidad. Por lo tanto, el sector de la vivienda debería permitir la provisión de un hogar adecuado a todos los segmentos de la población, lo que a pesar de ser una utopía garantizaría el nivel de vida adecuado que se manifiesta en las declaraciones y pactos internacionales.
1.1.2 Clasificación de la actividad constructora
Este apartado se dedica a analizar la clasificación de la actividad constructora, para contextualizar el subsector de la edificación que es el objeto del trabajo de investigación desarrollado en esta tesis.
En la tabla 1-2 se reproduce la Clasificación Nacional de Actividades Económicas, y dentro de la construcción (F), se pueden diferenciar tres grandes grupos en los que se divide la actividad en este sector:
• El grupo 41, que hace referencia al campo de la edificación.
