PODER JUDICIAL DEL ESTADO
SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA
CUARTA SALA
SENTENCIAS QUE CAUSARON ESTADO
NÚMERO DE TOCA FECHA EN QUE SE DICTÓ LA SENTENCIA
400-2017
San Luis Potosí, S.L.P., a 28 veintiocho de Agosto del año 2017 dos mil diecisiete.
San Luis Potosí, S.L.P., a 28 veintiocho de Agosto del año 2017 dos mil diecisiete.
V I S T O, para resolver el toca número 400-2017, relativo al recurso de apelación interpuesto por la parte apelante ELIMINADO , en contra de la sentencia definitiva dictada con fecha 30 treinta de mayo de 2017 dos mil diecisiete, dictada por el Juez Segundo Mercantil de la Capital, dentro del expediente número 5/2017, relativo al JUICIO EXTRAORDINARIO CIVIL POR DESOCUPACIÓN, promovido por ELIMINADO , en contra de ELIMINADO y ELIMINADO , y;
R E S U L T A N D O
PRIMERO.- La sentencia apelada, en sus puntos resolutivos establece lo siguiente: “PRIMERO.- Este juzgado fue competente para conocer del presente juicio. SEGUNDO.- La personalidad de las partes se encuentra justificada.
TERCERO.- La vía elegida por el actor, fue la correcta.
CUARTO.- La parte actora ELIMINADO probó su acción, en tanto que la demandada ELIMINADO , no justificó sus excepciones y defensas y ELIMINADO , no contestó la demanda entablada en su contra, por lo que se le declaró la correspondiente rebeldía, en consecuencia;
QUINTO.- Se declara la rescisión del contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes el día 06 seis
de marzo de 2016 dos mil dieciséis, debido al incumplimiento de la demandada en el pago de las rentas convenidas. SEXTO.- Se absuelve, de la condena relativa a la desocupación material y jurídica del inmueble, por los motivos expuestos en la parte considerativa del resolutivo cuarto de esta resolución. SEPTIMO.- Se condena a los demandados al pago de la cantidad de ELIMINADO, por concepto de pensiones rentísticas adeudadas, desde que dejó de pagarlas es decir el mes de julio de 2016 hasta la fecha de la firma de la demanda al 1º, de diciembre de 2016, más las que se generaron a la fecha de entrega de las llaves (27 de marzo 2017). Atendiendo a las consideraciones ya vertidas con antelación. OCTAVO.-Se condena a los demandados ELIMINADO y ELIMINADO , pagar a su contraria parte los intereses moratorios reducidos en base a la regulación y reducción oficiosa, ordenada por la Corte, de respetar los lineamientos establecidos en el artículo 1º. Constitucional, en relación con los diversos artículos 21, apartado 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, al 9% anual, sobre el importe de las rentas adeudadas, previa liquidación en ejecución de sentencia. NOVENO.- Se absuelve al demandado, al pago de la pena convencional, por los motivos expuestos con antelación. DECIMO PRIMERO.- Finalmente, son a cargo de la demandada el pago de las costas y gastos que se hayan originado con motivo de la tramitación del presunto juicio, toda vez que no obtuvo sentencia favorable, atento a lo dispuesto por el artículo 135 fracción I del Código de Procedimientos Civiles. DECIMO SEGUNDO.- Notifíquese personalmente.”
SEGUNDO.- Inconforme la diversa demandada ELIMINADO , con la sentencia cuyos puntos resolutivos han quedado transcritos, interpuso recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos por el Inferior, remitiéndose el expediente al Superior para la substanciación de Alzada, habiendo tocado conocer del recurso a esta Sala; por auto de fecha 9 nueve de agosto del 2017 dos mil diecisiete, se confirmó la calificación de grado hecha por el juez de primera instancia, se hizo constar que la apelante expresó agravios en tiempo, apareciendo contestación a los
mismos por la parte apelada; finalmente se citó para resolver el presente negocio; y,
C O N S I D E R A N D O
PRIMERO.- Los agravios expresados por ELIMINADO , textualmente dicen: “AGRAVIOS Causa Agravio a la suscrita la Sentencia definitiva que se impugna, pues el C. Juez Aquo resolvió que la parte actora probó su acción y que la suscrita no justifique mis excepciones y defensas, declarando la rescisión del Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes el 06 de Marzo de año 2016 debido al incumplimiento en el pago de las rentas convenidas, absolviendo de la condena relativa a la desocupación material y jurídica del inmueble arrendado, condenando al pago de la cantidad de ELIMINADO , por concepto de pensiones rentísticas adeudadas desde que dejo de pagarlas es decir del mes de julio del 2016, hasta la fecha de firma de la demanda 01 de Diciembre del 2016, y las que se sigan generando a la fecha de entrega de las llaves 27 de Marzo del 2017, además de los intereses moratorios a razón del 9% anual sobre el importe de las rentas adeudadas previa liquidación, absolviéndome de la pena convencional, los intereses reclamados y los daños y perjuicios, condenando al pago de las costas y gastos del juicio. Causa Agravio la sentencia definitiva que se recurre, pues el C. Juez Segundo de lo Mercantil resuelve de manera injustificada que la suscrita no justifique mis excepciones y defensas, pero de la lectura de la sentencia definitiva, resulta indubitable que al analizar las excepciones y defensas que opuse estas resultaron procedentes para los fines que se perseguían, por ende, la resolución recurrida es violatoria del principio de congruencia y exhaustividad, legalidad y seguridad jurídica que preconizan los artículos 14 y 16 constitucionales. En efecto, la resolución que se revisa es incongruente con el artículo 8º del Código de Procedimientos Civiles Vigente en el Estado, ya que, el C. Juez de origen no se ocupó correctamente de la acción, excepciones y
defensas planteadas en el procedimiento, de conformidad con los siguientes puntos: PRIMERO.- En el Considerando Cuarto, por lo que respecta a la excepción de no adeudo el juzgador resuelve que de las pruebas aportadas se colige que resulta parcialmente procedente dicha excepción, toda vez que si bien es cierto el actor demanda el pago de rentas a partir del mes de Julio del año 2016 hasta la terminación del presente juicio, se considera que las rentas dejaron de generarse a partir de la fecha del emplazamiento del arrendatario en que el demandado realizó la entrega de las llaves, y recibidas de conformidad por el representante legal de la parte actora, resultando improcedente condenar al pago de las rentas hasta la terminación del juicio, por que la condena solo debe versar sobre el pago de rentas adeudadas desde que se dejaron de cubrir y hasta la fecha de recepción de las llaves, en razón de que con ello el arrendador recobró la disponibilidad del inmueble materia del controvertido, motivo por el cual, el juez de origen debió resolver de acuerdo con el considerando analizado que la suscrita justifique dicha excepción al resultar parcialmente fundada, y no como erróneamente se señala en el resolutivo Cuarto de la sentencia definitiva en donde se estableció que estas no fueron justificadas, y por ende, no se debió condenar al pago de costas como se señalara más adelante. SEGUNDO.- Ahora bien, considero que el Juez A quo no atendió correctamente a la excepción que opuse de FALTA DE CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN A QUE ESTA SUJETA LA ACCIÓN INTENTADA, pues en la sentencia definitiva que se impugna el juzgador consideró que resulta improcedente, toda vez que la carga de la prueba respecto al pago de las pensiones rentísticas le corresponde al demandado, y no al actor, ya que se trata de un hecho negativo, por lo cual, su cumplimiento corresponde probarlo al demandado y no a la parte actora. Sobre el tema en lo relativo a esta excepción, resulta indubitable que contrario a lo que refiere el juez de origen, mediante esta defensa no se discute si se adeudan o no se adeudan rentas, sino que
para la procedencia de la acción para exigir el pago de esas rentas, debió cumplir con el requisito de exhibir a su demanda los recibos de las rentas que supuestamente se adeudan, esto para estar en condiciones de emitir la condena respectiva, pues la suscrita tiene el derecho de retener el pago mientras no se entregue el documento que acredite éste, por ende, improcedente dicha reclamación ante la falta del documento que acredite dicha circunstancia, siendo infundado el reclamo que realza si no exhibió los recibos correspondientes a efecto de que la suscrita estuviera en condiciones de efectuar el pago si fuese procedente contra entrega del recibo, motivo por el cual debe revocarse la resolución que se revisa y se me debe absolver de las injustas reclamaciones que se me hacen, sirve de apoyo la siguiente tesis jurisprudencial: Tesis en Materia civil, de la Novena Época, Tribunales Colegiados de Circuito del Seminario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo: II, Octubre de 1995, Tesis: XVIII.2º.4 C, de rubro “RENTAS, RECIBOS DE PAGO EXHIBIDORS POR EL ARRENDADOR. De conformidad con el artículo 1498 del Código Civil para el Estado de Morelos, el deudor tiene el derecho de retener el pago mientras no se le entregue el documento que acredite éste, lo que significa que la entrega de recibos al arrendatario representa el cumplimiento de pago; a contrario sensu si dichos documentos obran en poder del arrendador y los exhibe conjuntamente con la demanda para fundamentar su acción de rescisión de contrato de arrendamiento, debe presumirse que el arrendatario no ha cumplido con su obligación de pago.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO OCTAVO CIRCUITO.
Registro: 173843, de la Época: Novena Época, Primera Sala, Jurisprudencia publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIV, Diciembre de 2006, Materia Civil, Tesis: 1a./J. 83/2006, Página: 32, de rubro: ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL
VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003). El artículo 2,448-E del Código Civil para el Distrito Federal, actualmente 2,428-E debido a la imprecisión del numeral en la reforma publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 16 de enero de 2003, establece la obligación para el arrendador de entregar un recibo por cada mensualidad que le sea pagada, la cual es correlativa con el deber del arrendatario de pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, siendo que el pago o cumplimiento de esa obligación corresponde demostrarlo al obligado, toda vez que exigir tal prueba al arrendador equivaldría a obligarlo a probar una negación, situación procesalmente inadmisible; sin embargo, el citado artículo contiene una excepción a dicha regla general e impone al arrendador, cuando reclama el pago de más de tres meses de rentas, la carga de probar que hizo el requerimiento correspondiente, ya que si no lo hace, opera la presunción de pago a favor del arrendatario, en tanto que la porción normativa señala que "a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma". Por otro lado, dicha excepción no se actualiza cuando sólo se reclama el pago de rentas por menos de tres meses, pues se estaría bajo la regla general de la primera parte del segundo párrafo del referido artículo 2,428-E, que obliga al arrendatario a probar el pago de las rentas; de ahí que el arrendador no sólo deba otorgar el recibo de pago de las rentas, sino también demandar el pago de no más de dos rentas mensuales vencidas, para evitar que se actualice el supuesto de excepción que le impondría la carga de probar el requerimiento en tiempo y forma de pago de rentas por más de tres meses, so pena de que se presuman pagadas. Esta interpretación es congruente con la intención del legislador de proteger al inquilino de fincas urbanas destinadas a la habitación, con el fin de evitar abusos del arrendador e impedir que éste pueda demandar sin límite el pago de las rentas; siendo
también esas las razones por las cuales todas las disposiciones relativas al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación son de orden público e interés social, irrenunciables y, por tanto, cualquier estipulación en contrario se tiene por no puesta. Consecuentemente, cuando el arrendador pretende el cobro de rentas por un lapso mayor de tres meses, debe demostrar haber requerido al inquilino antes de que culmine ese término, de lo contrario se entenderán pagadas, ante la falta de interpelación, dada la presunción legal que establece en su favor el artículo en comento, sin que importe el señalamiento en el contrato sobre el lugar de pago de las rentas, esto es, en el domicilio del arrendador o en el del arrendatario, ello en atención al principio general de derecho que establece que en donde el legislador no distingue, el juzgador no debe hacerlo. Contradicción de tesis 65/2006-PS. jurisprudencia 83/2006. TERCERO.- Ahora bien, por lo que respecta a la excepción de falta de acción, el juez de origen resuelve que la falta de acción no es otra cosa que arroja la carga de la prueba a la parte actora y como se advierte los elementos de la acción han quedado justificados y además en los que se funda han quedado dilucidados, lo cual resulta ilegal, pues no resuelve le punto de la excepción, es decir si me asiste o no la razón sobre los argumentos expuestos, esto debido a que si bien es cierto al resolver lo relativo al pago de las pensiones rentísticas que se reclaman, se puntualizó que al haber entregado las llaves del inmueble al arrendador resulta improcedente el pago de las pensiones generadas con posterioridad a la entrega y que reclama injustamente la parte actora en este juicio, también lo es que omitió analizar si me asiste o no la razón de que previo a la presentación de la demanda era necesario que la parte actora requiriera a la suscrita por el pago de las rentas que refiere por se fiadora y no deudora, lo que es un requisito indispensable para generar la mora a efecto de que resulte procedente la acción intentada en contra de la suscrita, ración para
que se declare fundado este agravio y se estudie dicho punto que fue materia de la excepción y se dejó de estudiar, y como consecuencia, se me absuelva de las injustas reclamaciones que se me hacen. CUARTO.- En este orden de ideas, por lo que respecta a la excepción de IMPROCEDENCIA DEL PAGO DE INTERESES, PENA CONVENCIONAL, DAÑOS Y PERJUICIOS QUE RECLAMA LA PARTE ACTORA EN EL PRESENTE JUICIO EN VIRTUD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO, al analizar esta excepción en la sentencia definitiva que se recurre, el juez de origen resuelve que será materia de análisis al hacer el estudio de las prestaciones solicitadas por el actor como condena para los demandados, y con base a los argumentos expuestos en esta excepción, al analizar lo relativo a las prestaciones de condena, el juez me da la razón y declara la nulidad tanto de los intereses pactados, pena convencional, daños y perjuicios que reclama la contraparte y como consecuencia, únicamente se condena al pago de los intereses moratorios en base a la regulación y reducción oficiosa ordenados por la Corte al respetar los lineamientos establecidos en el artículo 1º Constitucional, en relación con los diversos artículos 21 apartado 3, de la Convención Americana sobre derechos Humanos, es decir, el 9% anual sobre las rentas adeudadas previa liquidación. Como se observa, las excepciones planteadas por la suscrita resultaron procedentes y por lo tanto considero que no es correcta la determinación de condenarme al pago de costas y gastos del juicio, pues de acuerdo con la teoría del vencimiento mutuo y la compensación es improcedente que el juez de origen me condena al pago de costas, pues si bien es cierto el artículo 135 del Código de Procedimientos Civiles Vigente en el Estado determina que siempre se hará condenación en costas en contra del litigante que no obtuviere resolución favorable, pero existen excepciones al respecto en el artículo 136 del ordenamiento en cita, al excluir de la condena en los casos en los que se ejercite una acción y solo se estime procedente en parte por las excepciones que hubiere hecho valer el demandado, y en
el caso, la parte actora no obtuvo sentencia favorable respecto a todas y cada una de las prestaciones reclamadas en el escrito inicial de demanda, pues fueron justificadas las excepciones y defensas planteadas por la suscrita en la contestación correspondiente, por lo tanto, no fui condenada del todo a lo que pretendía la contraparte en el juicio que nos ocupa, pues considero que la suscrita acudí a juicio a defender mis derechos ante las pretensiones abusivas de la parte actora, lo cual fue resuelto de manera justa conforme a la defensa que efectúe en el procedimiento, lo que lleva a concluir que la autoridad responsable no debió condenar al pago de costas cuando lo único que realice con mi actuar en el juicio fue defenderme de las injustas reclamaciones abusivas de la contraparte, motivo para que se modifique la sentencia definitiva y se me absuelva de dicha prestación.”
SEGUNDO.- Los anteriores agravios esgrimidos por la apelante ELIMINADO , son infundados, de acuerdo a las siguientes consideraciones.
Antes de entrar al estudio de los agravios, cabe señalar los siguientes antecedentes:
Con fecha 3 tres de enero de 2017 dos mil diecisiete ELIMINADO , demandó en la vía extraordinaria civil a ELIMINADO , en su carácter de arrendatario y a ELIMINADO en su carácter de fiador u obligado solidario, por la rescisión del contrato de arrendamiento, respecto de un inmueble ubicado en la calle ELIMINADO , en la colonia Lomas tercera sección, de esta ciudad, así como por la desocupación del mismo, y literalmente en el capítulo de prestaciones de la demanda dijo:
“a) Por rescisión del contrato de arrendamiento de casa habitación, celebrado entre el suscrito con mi ahora demandado respecto del inmueble ubicado en la calle la calle (sic) ELIMINADO .
b) Por la desocupación y entrega material y jurídica del inmueble ubicado en la calle ELIMINADO . A ambos demandados: c) Por el pago de la cantidad de ELIMINADO por concepto de pensiones rentísticas adeudadas desde el mes de julio del año 2016 hasta la fecha por la cantidad de ELIMINADO mensuales, las que se sigan
acumulando hasta la terminación del presente juicio. d) Por el pago de la cantidad de ELIMINADO por concepto de intereses moratorios a razón del 10% mensual en caso de incumplimiento de pago desde el mes de julio del año 2016 hasta la fecha por la cantidad de ELIMINADO mensuales, más las que se sigan acumulando hasta la terminación del presente juicio. e) Por el pago de la cantidad de ELIMINADO por concepto de pena convencional por incumplimiento de contrato. f) Por el embargo y aseguramiento de bienes suficientes para cubrir las rentas y prestaciones reclamadas. g) Por el pago de daños y perjuicios que me causa el incumplimiento del contrato. h) Por el pago de costas y gastos que se originen con la tramitación del presente juicio.”
El actor relató los hechos necesarios y citó el derecho; una vez radicada la demanda, se emplazó a los demandados, quienes dieron contestación en tiempo y forma a la demanda, posteriormente se llevó a cabo la audiencia de ley, en la que se hizo constar la inasistencia de los demandados, y se dio inicio el desahogo de pruebas, empezando por las confesionales ofrecidas por el actor con cargo a ELIMINADO y ELIMINADO , quienes al no haberse presentado, se les declaró confesos de las posiciones calificadas legales.
Después se pasó al desahogo de la testimonial anunciada por el actor con cargo a ELIMINADO y ELIMINADO , quienes coincidieron en contestar que si conocen al señor ELIMINADO , la primera dijo que tenía dos años más o menos de conocerlo, mientras el segundo dijo que desde hacía once años que lo conocía; también señalaron que si les consta donde se ubica el inmueble materia del arrendamiento, que es en calle ELIMINADO ; que también le consta a la primera de las testigos, que se le requirió al señor ELIMINADO , por la entrega del inmueble, ya que fueron a la inmobiliaria que les rentó el departamento como intermediaria, para que ella realizara la gestión, ya que no les pagaban la renta desde julio de 2016 dos mil dieciséis, mientras el segundo dice que a él le consta, toda vez que en septiembre de 2016 dos mil dieciséis él lo acompañó; que además les consta que el inmueble en el mes de septiembre de 2016 dos mil dieciséis seguía ocupado por que fueron y vieron que los servicios seguían corriendo y estaba habitado el departamento, y el segundo de los testigos asegura que ahí estaba el señor ocupándolo; este último señala
que la causa por la que se le requirió al señor ELIMINADO por la entrega del inmueble, fue porque ya mostraba atrasos en los pagos de renta. La primera de las nombradas a razón de su dicho manifestó que todo lo sabe y le consta por que estuvo trabajando en la inmobiliaria y se percató de la firma del contrato y de las anomalías que ocurrieron; mientras el segundo señaló que lo anterior lo sabe y le consta por que acompañó a ELIMINADO , y presenció lo que declaró en líneas anteriores. Una vez pasada la etapa de alegatos, se citó para resolver, lo cual se hizo el día 30 treinta de mayo de 2017 dos mil diecisiete, en la que el A quo determinó declarar la recisión del contrato de arrendamiento solicitada por la parte actora, al haber acreditado con prueba fehaciente la causal de falta de pago por parte de los demandados y se condenó a éstos al pago de las pensiones rentísticas adeudadas, y finalmente se absolvió a los demandados de la condena relativa a la desocupación material y jurídica del inmueble, toda vez que de propia voluntad lo desocupó. En efecto el A quo literalmente expuso:
“...…De tales hechos, se desprende que la acción que ejercita la actora, es de Rescisión, Desocupación y entrega material y jurídica del inmueble en litigio, por el incumplimiento del pago de rentas, misma que previenen los siguientes artículos de la ley Adjetiva y Sustantiva Civil, respectivamente: Artículo 448 del Código Procesal Civil, dice: El juicio extraordinario de desocupación procede cuando se funda: ...III.-En la falta de pago de las pensiones en los plazos convenidos en el contrato o determinados por la ley.- 2313.-El arrendamiento puede terminar:…IV.-Por rescisión; 2319.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:
I.- Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2281 y 2284. Conforme a lo anterior, y por mandato expreso del artículo 273 de la ley en consulta, los elementos que debe probar la actora son: a).- La existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, respecto del inmueble ubicado en la Calle ELIMINADO ; y, b).- El incumplimiento del pago de las pensiones rentísticas atribuible al demandado. A fin de justificar el primero de los elementos de la acción, el promovente acompañó el Contrato de Arrendamiento celebrado el día 06 de
marzo de 2016, entre ELIMINADO , como arrendador y ELIMINADO , con el carácter de arrendataria y ELIMINADO , como fiadora, respecto del inmueble ubicado en ELIMINADO ; estableciendo la renta en la cantidad de ELIMINADO , mensuales, y fecha de vencimiento al día 05 cinco de marzo del 2017 dos mil diecisiete, es decir se pactó por (12 doce meses). Documental que tiene valor probatorio en términos del numeral 392 de la ley procesal en vigor. Asimismo, se tuvo a la demandada ELIMINADO , con el carácter de aval, a quien el en el escrito de contestación de demanda, se le tuvo por reconociendo la existencia de a relación contractual de arrendamiento, y señaló que su hijo dejó de pagar las rentas debido a que en el mes de julio de 2016, el arrendatario le pidió el inmueble, porque lo iban a ocupar unos familiares, motivo por el cual señala que dejó de pagar las rentas, porque su hijo hizo entrega material del inmueble. Dicha prueba tiene valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 381 y 383 del Código Procesal Civil, toda vez que fue realizada por persona mayor de edad, sin coacción ni violencia y sobre hechos propios, ya que reconoce la existencia del contrato fundatorio de la acción, así mismo manifiesta las causas por las cuales dejó de cubrir los pagos que se le demandan. A lo anterior se adminicula la confesión ficta del demandado ELIMINADO , consistente en la falta de contestación de la demanda entablada en su contra en tiempo legal, por lo que se le tuvo por presuntamente confesa de los hechos de la misma, y perdido el derecho que en tiempo pudo haber ejercitado, en términos del artículo 264 último párrafo del Código de Procedimientos Civiles. Y valorada al tenor del artículo del código en cita.
Ahora bien el segundo de los elementos de la acción consistente en el incumplimiento en pago de las pensiones rentísticas, se justifica plenamente, principalmente con la confesión del hechos qué hace la diversa demandada en el que admite la existencia de un contrato, y que dejó de pagar desde el mes de julio de 2016, por que hicieron entrega del bien inmueble.
Prueba que fue valorada con antelación y que en este espacio se da por reproducida para todos los efectos legales. Probanzas a las cuales se adminicula las pruebas confesionales de los demandados, quienes al no comparecer sin justa causa al desahogo de la prueba no obstante que fueron citados legalmente, se les tiene, fictamente reconociendo los hechos que se les demanda.
Probanzas que tienen valor probatorio al tenor del numeral 392 del Código Procesal Civil del Estado. Ahora bien de la adminiculación legal de las anteriores probanzas, como lo es el contrato privado de arrendamiento de fecha 06 de marzo de 2016; valorado con antelación, debidamente adminiculada con la confesión judicial de la demandada ELIMINADO , al contestar la demanda, aunado a las pruebas confesiones fictas de los demandados, a quienes se les declaró confesos de las posiciones contenidas en los sobres por la falta de presentación al desahogo de la prueba sin causa justificada, son suficientes para tener por demostrada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado el día 06 de marzo de 2016, entre ELIMINADO , como arrendador y ELIMINADO , con el carácter de arrendatario y ELIMINADO , como fiadora, respecto del inmueble ubicado en la Calle ELIMINADO ; estableciendo la renta en la cantidad de ELIMINADO , mensuales, y fecha de vencimiento al día 05 cinco de marzo de 2017 dos mil diecisiete, es decir se pactó por (12 doce meses); del cual no pagó las pensiones rentísticas correspondientes a los meses de julio del año 2016 dos mil dieciséis, al mes de enero de 2017 dos mil diecisiete, a razón de ELIMINADO , mensuales, fecha de la cual la demandada admite dejó de pagar en virtud de que señala que su hijo realizó la entrega del departamento, porque el actor le pidió lo desocupara para ser ocupado por familiares del arrendador, lo cual no justificó con ningún medio de prueba que haya entregado el inmueble en esa fecha, pero si admite que dejó de pagar las pensiones rentísticas, a partir de dicha fecha, los cuales el demandado acepta dejo de pagar, pero además por ser un hecho negativo su
cumplimiento corresponde probarlo a la demandada, y no a la parte actora; resultando aplicable la jurisprudencia titulada: “ARRENDAMIENTO. PAGO DE RENTAS. CORRESPONDE AL ARRENDATARIO DEMOSTRAR SU CUMPLIMIENTO. Cuando el arrendador demanda la rescisión del contrato de arrendamiento basada en la falta de pago de las rentas convenidas o cuando se demanda el pago de rentas, para que prospere su acción sólo debe acreditar la relación contractual con el demandado y afirmar que el deudor no ha cumplido con sus obligaciones, puesto que al ser un hecho negativo la ausencia del pago, no se le puede obligar a probarlo, toda vez que ello iría en contra de la lógica y del derecho; por tanto, corresponde al deudor probar un hecho positivo, esto es, que pagó las rentas que se le reclaman o, en su defecto, probar los hechos que justifiquen el impago...” No. Registro: 185,821, Tesis aislada, Materia(s): Civil, Novena Época, Instancia:
Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, XVI, Octubre de 2002, Tesis: l.llo.C.48 C, Página: 1334. No es óbice a lo anterior que al contestar la demanda la C.
ELIMINADO , haya opuesto las siguientes excepciones y defensas: PRIMERA. - EXCEPCION DE NO ADEUDO. - En virtud de que como lo acreditaré en su momento procesal oportuno, las pensiones rentísticas fueron liquidadas, toda vez que la parte actora reclama el pago de las pensiones rentísticas adeudadas desde el mes de julio del año 2016 hasta la fecha, más las que se sigan acumulando hasta la terminación del presente juicio, sin embargo contrario a lo que refiere la parte actora, de manera voluntaria se hizo la entrega recepción del inmueble y por ende, las rentas ya no pueden generarse, pues el arrendador a finales de julio de 2016 le pidió al arrendatario el inmueble porque lo ocuparían unos familiares, a lo que accedió a efectuar la entrega, lo que libera de seguir pagando rentas con posterioridad, ahora bien, respecto a la renta que se exige del mes de julio, esta se cubrió con el deposito que se le entregó por la renta de la casa y del cual me permito acompañar
el recibo correspondiente lo cual fue pactado de manera verbal, por ende, dicho mes quedó cubierto, de esto se dieron cuenta diversas personas como lo acreditare en su momento procesal oportuno. La presente excepción resulta infundada, toda vez que señala que no adeuda, porque el actor le requiere el pago de rentas generadas a partir del mes de julio de 2016 y hasta la fecha de la entrega material y jurídica del inmueble, sin embargo señala que, en el mes de julio hizo entrega del inmueble a petición del arrendador, lo cual no acreditó en autos con ningún medio de prueba, sin embargo de las actuaciones de autos se advierte que con fecha 09 nueve de febrero de 2017 dos mil diecisiete, el C. LIC.
ELIMINADO , Diligenciario adscrito a este juzgado, se constituyó en el inmueble ubicado en la Calle ELIMINADO , y que el mismo se encontraba desocupado, sin cortinas y sin medidor de luz, de lo cual levantó acta circunstancia, actuación que por ser judicial, tiene valor probatorio al tenor del artículo 391 del Código Procesal Civil del Estado. E igualmente consta en autos, la diligencia de emplazamiento al demandado ELIMINADO , a quien en fecha 01 de marzo de 2017, se le requirió en el domicilio ubicado en la calle ELIMINADO , y al momento que se le requirió de pago, señaló que no tenía el documento con que acreditar estar al corriente en el pago de las rentas, por lo que no hacía ningún pago ni señalaba nada en garantía, por no tener con que hacerlo, y que en ese momento hacía entrega de una llave y de un control remoto al actor, del inmueble materia del juicio, manifestando el actor, que los recibía de conformidad, y se reservaba el derecho de señalar bienes como garantía. Actuación que por ser judicial, tiene valor probatorio en términos del artículo 391 del Código en mención. De las pruebas aportadas se colige que resulta parcialmente la excepción en estudio, toda vez que si bien es cierto que el actor demanda el pago de rentas a partir mes de julio de 2016 hasta la terminación del presente Juicio el suscrito juzgador considera que las rentas dejaron de generarse a partir de la fecha de emplazamiento, en
que el demandado realizó la entrega de las llaves, y que fueron recibidas de conformidad por el representante legal de la actora. Motivo por el cual resulta improcedente condenar a la arrendataria al pago de rentas hasta la terminación del juicio, porque la condena sólo debe versar sobre el pago de las rentas adeudadas desde que se dejaron de cubrir y hasta la fecha de recepción de dichas llaves, en razón de que con ello recobró el arrendador la disponibilidad del inmueble materia del controvertido. El anterior criterio, encuentra apoyo en la siguiente tesis de la Novena Época, Registro: 194781, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente:
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo IX, Enero de 1999, Materia(s): Civil, Tesis: l.6o.C.165 C, Página: 829, bajo la voz: ARRENDAMIENTO, NO PROCEDE CONDENAR A LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE MOTIVO DEL CONTRATO DE, CUANDO EL ARRENDADOR PREVIAMENTE TUVO POR RECIBIDAS LAS LLAVES DE AQUÉL.
Resulta improcedente condenar a la arrendataria a la desocupación y entrega del inmueble motivo de un contrato de locación, cuando consta en autos de forma fehaciente que previamente aquélla entregó al arrendador las llaves del local, pues no es posible exigirle a la inquilina la entrega del bien que con anticipación ya efectuó, por lo que la condenación sólo deberá versar sobre el pago de las rentas adeudadas desde que se dejaron de cubrir hasta la fecha de recepción de dichas llaves, en razón de que con ello recobró el arrendador la disponibilidad del inmueble materia del controvertido. SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. SEGUNDA. - Ahora bien con fundamento en lo dispuesto por el artículo 35 fracción VI del Código de Procedimientos Civiles del Estado, opongo la EXCEPCIÓN DE FALTA DE CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN A QUE ESTÁ SUJETA LA ACCIÓN INTENTADA, esto es así, ya que la parte actora reclama el pago de la cantidad de ELIMINADO , por concepto de pensiones rentísticas adeudas desde el mes de julio del año 2016, hasta la fecha por la cantidad de ELIMINADO ,
mensuales más las que se sigan acumulando hasta la terminación del presente juicio, la cual resulta improcedente dado que aun y cuando es injustificado el pago de dichas pensiones por no existir adeudo pendiente, como refiero en esta contestación independientemente de ello, resulta que la contraparte en ningún momento acompaña los recibos correspondientes a las pensiones rentísticas que dice se le adeudan, siendo infundado el reclamo, lo que crea la presunción de que el arrendatario dio cumplimento con su obligación, pues con los recibos el actor justificaría la falta de pago, y por ende, la rescisión del contrato que pretende a efecto de que la suscrita estuviera en condiciones de efectuar el pago si fuese procedente contra entrega del recibo, motivo por el cual se me debe absolver de las injustas reclamaciones que me hacen. En criterio del suscrito juzgador resulta también improcedente esta excepción toda vez que la carga de la prueba respecto del pago de las pensiones rentísticas, le corresponde al demandado y no actor, ya que se trata de un hecho negativo, por lo cual su cumplimiento corresponde probarlo a la demandada, y no a la parte actora; resultando aplicable la jurisprudencia titulada: “ARRENDAMIENTO. PAGO DE RENTAS. CORRESPONDE AL ARRENDATARIO DEMOSTRAR SU CUMPLIMIENTO. (transcrita con antelación). TERCERA.- FALTA DE ACCION.- Para demandar el pago de las pensiones rentísticas que reclama, cuando las llaves del inmueble fueron entregadas al arrendador antes de la terminación del contrato, y por ende, improcedente el pago de las pensiones generadas con posterioridad y que reclama injustamente la parte actora en este juicio, además, no acreditó que previo a la presentación de la demanda se haya requerido por el pago de las rentas que refiere, lo que es un requisito indispensable para generar la mora a efecto de que resulte procedente la acción intentada, razón para que se declare procedente esta excepción y se me absuelva de la injustas reclamaciones que se me hacen. La falta de acción, no es otra cosa que arrojar la carga de la
prueba al actor, y como se advierte en el estudio de los elementos de la acción estos han quedado justificados, además de que los argumentos en que funda su excepción han quedado dilucidados. CUARTA.- IMPROCEDENCIA DEL PAGO DE INTERESES, PENA CONVENCIONAL, DAÑOS Y PERJUICIOS QUE RECLARA LA PARTE ACTORA EN EL PRESENTE JUICIO EN VIRTUD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO.- Por lo señalado en la presente contestación, en virtud de que no se adeuda cantidad alguna por concepto de pensiones rentísticas, y por ende, improcedente el pago que refiere, máxime que jurídicamente no se pueden reclamar paralelamente el pago de intereses, pena convencional, daños y perjuicios, como lo hace el actor, cuando dicha prestaciones tienen el mismo objeto, resarcir el perjuicio que pueda ocasionarle al arrendador la ocupación del inmueble, aunado a que dicha prestaciones son excesivas y con franca violación a los derechos humanos, lo que origina la nulidad de las cláusulas en las que se pactaron dichas prestaciones, por lo que resultan improcedentes. Estos conceptos serán materia de análisis en los párrafos que preceden al hacer el estudio de las prestaciones solicitados como condena a los demandados, en base a los argumentos expuestos en la presente excepción. QUINTA.- EXCEPCION DE MUTATI LIBELI. Consistente en que el actor no puede de ninguna manera los términos en que se presentó su demanda, por lo cual no puede hacer ninguna modificación al respecto. Por último la presente excepción resulta improcedente toda vez que no señala de qué manera se varió la Litis del presente juicio, a fin de estar en aptitud de analizar su procedencia. Así las cosas, se concluye que el actor ELIMINADO , sí probó su acción y la demandada ELIMINADO , en su carácter de aval, no justificó sus excepciones ni defensas, tanto que ELIMINADO , con el carácter de (arrendataria), fue declaro rebelde; por consiguiente, se condena a los demandados al cumplimiento de las siguientes prestaciones: Se declara la Rescisión del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes el día 06 seis
de marzo de 2016 dos mil dieciséis, debido al incumplimiento de la demandada en el pago de las rentas convenidas. Resulta improcedente condenar a la desocupación material y jurídica del inmueble, toda vez que como se advierte de la razón actuarial a foja 25 vuelta, el inmueble se encuentra desocupado y con fecha 1° de marzo del año en curso, durante la diligencia de emplazamiento el demandado ELIMINADO , realizó la entrega de las llaves y el actor las recibió de conformidad, con lo cual resulta improcedente condenar a la demanda por dicho concepto. Lo anterior con apoyo en la siguiente tesis Novena Época, Registro: 194781, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo IX, Enero de 1999, Materia(s): Civil, Tesis: l.6o.C.165 C, Página: 829, bajo la voz: ARRENDAMIENTO, NO PROCEDE CONDENAR A LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE MOTIVO DEL CONTRATO DE, CUANDO EL ARRENDADOR PREVIAMENTE TUVO POR RECIBIDAS LAS LLAVES DE AQUÉL. Resulta improcedente condenar a la arrendataria a la desocupación y entrega del inmueble motivo de un contrato de locación, cuando consta en autos de forma fehaciente que previamente aquélla entregó al arrendador las llaves del local, pues no es posible exigirle a la inquilina la entrega del bien que con anticipación ya efectuó, por lo que la condenación sólo deberá versar sobre el pago de las rentas adeudadas desde que se dejaron de cubrir hasta la fecha de recepción de dichas llaves, en razón de que con ello recobró el arrendador la disponibilidad del inmueble materia del controvertido. SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Se condena a los demandados al pago de la cantidad de ELIMINADO , por concepto de pensiones rentísticas adeudas, desde que dejó de pagarlas es decir el mes de julio de 2016 y hasta la fecha de la firma de la demanda al 1°, de diciembre de 2016, más las que se generaron a la fecha de entrega de las llaves (27 de marzo 2017). Atendiendo a las consideraciones ya vertidas con antelación. Ahora bien el promovente peticiona la cantidad de ELIMINADO
, por concepto de intereses moratorios a razón del 10%
mensual, los cuales en criterio del juzgador resultan excesivos y usurarios, por lo que atendiendo a las facultades que me otorga el artículo 1º. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, para garantizar los derechos, humanos reconocidos en dicha ley y en los Tratados Internacionales de los que México es parte, considera procedente regular dicha prestación en los términos siguientes: El artículo 21.3 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, dispone: “Artículo 21. Derecho a la Propiedad Privada... 3.- Tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hambre, deben ser prohibidas por la ley.” Por su parte, el artículo 1°.
Constitucional dispone: que todas las autoridades, en el ámbito de sus competencias, tienen la obligación de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos. En el citado precepto convencional se alude a que está prohibido por la ley la usura así como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, que consiste en que una persona utilice en provecho propio y de modo abusivo la propiedad de otro ser humano. Y, conforme a la segunda disposición citada, todas las autoridades del país tienen el deber de prohibir o no permitir dicha conducta; Así lo determinó la primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 350/2013, criterio que no obstante se refiere a la materia mercantil, sin embargo, el objetivo de la interpretación constitucional y convencional está enfocado a tutela efectiva de los derechos humanos, y por identidad indica sustancial, se actualiza su aplicación a la materia civil. En el presente caso, resultan aplicables los artículos 1628, 1629, 1630, 1631 y 1632 del Código Civil del Estado, que señalan lo siguiente: “convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones.”, “Los convenios que producen o transfieren las obligaciones o derechos, toman el nombre de contratos.” “Para la existencia del contrato
se requiere: consentimiento y objeto que pueda ser materia del contrato.”, “el contrato puede ser invalidado: I.- por incapacidad legal de las partes o de una de ella; II.- Por vicios del consentimiento;
III.- Porque su objeto, o su motivo o fin sea ilícito;
IV.- Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley establece;”, y, “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento; excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que según su naturaleza, son conformes a la buena fe, al uso o a la Ley.”. Por su lado, el artículo 2227 del mismo cuerpo de leyes, dispone: “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.” Bajo ese contexto, se tiene que el contrato de arrendamiento base de la acción, celebrado entre las partes, obliga al arrendatario al pago de lo expresamente pactado. Y, si bien es cierto que las partes pactaron intereses moratorios en caso de incumplimiento con el pago de las pensiones rentísticas y por ello, la arrendataria se obliga a su pago, también lo es que esta autoridad de oficio y atento a los citados preceptos Convencionales y Constitucionales es una obligación para el juzgador, reducir la tasa de resultar notoriamente excesiva, como aquí acontece, tomando en cuenta que la permisión de acordar intereses tiene como límite que una parte no obtenga en provecho propio y de modo abusivo sobre la propiedad de la otra, un interés excesivo. En ese orden, tomando en cuenta las condiciones del caso, y calidad de las personas que intervinieron en el contrato, es decir, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que se trata de personas físicas, y que el objeto del contrato es una vivienda, así como el hecho que dicho contrato previene el pago de un interés moratorio que reclama el actor a razón de 120% anual, lo que nos lleva a concluir que el
arrendador pretendió obtener un provecho desproporcionado en perjuicio de otro, explotando su ignorancia, lo que es contrario a la ley y buenas costumbres, en términos de los artículos 14 y 15 del Código Procesal Civil, que señalan: “ART. 14.- En caso de conflicto de derechos y a falta de ley expresa para el caso especial, la controversia se decidirá a favor del que trate de evitarse perjuicios y no a favor del que pretenda obtener lucro. Si el conflicto fuere entre derechos iguales, o de la misma especie, se decidirá, observándose la mayor igualdad posible entre los interesados.”, ART. 15.- Cuando alguno explotando la suma ignorancia o extrema miseria de otro, obtiene lucro excesivo que sea evidentemente desproporcionado a lo que él por su parte se obliga, el perjudicado tiene derecho a pedir la rescisión del contrato, y de ser ésta imposible, la reducción equitativa de su obligación.”, en consecuencia, en uso de la facultad que le concede al juzgador el artículo 1°
Constitucional en relación con el 21.3 sobre la Convención Americana de Derechos Humanos, y tomando en cuenta lo dispuesto en el numeral 2224 del Código Civil del Estado, resulta procedente reducir los intereses pactados, a fin de que se establezcan a razón del 9%
anual, sobre el importe de las rentas vencidas. En consecuencia, se condena a los demandados ELIMINADO y ELIMINADO , pagar a su contraria parte los intereses moratorios a razón del 9% anual, sobre el importe de las rentas adeudadas, previa liquidación en ejecución de sentencia. Sirve de apoyo a lo anterior, la tesis encontrada bajo el rubro: Décima Época, Registro:
2012207, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Libro 33, Agosto de 2016, Tomo IV, Materia(s): Civil, Tesis: XI.1o.C.25 C (10a.), Página: 2590, bajo la voz: INTERESES MORATORIOS USURARIOS. LA INTERPRETACIÓN CONFORME DE LA LEY, CON LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS Y CON LA CONVENCIÓN AMERICANA SOBRE DERECHOS HUMANOS, DE MANERA OFICIOSA, NO DEBE SER EXCLUSIVA DE LA MATERIA
MERCANTIL, YA QUE LA USURA TAMBIÉN PUEDE DARSE EN LOS CONTRATOS DE NATURALEZA CIVIL (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MICHOACÁN).- El artículo lo. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece que todas las autoridades, en el ámbito de sus competencias, tienen la obligación de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos;
mientras que el artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, prohíbe la usura, al considerarla como una forma de explotación del hombre por el hombre y, por ende, conculcatoria del derecho humano de propiedad; razón por la cual, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis de la que derivaron las jurisprudencias la./J. 46/2014 (10a.) y la./J. 47/2014 (10a.), publicadas en el Semanario Judicial de la Federación del viernes 27 de junio de 2014 a las 9:30 horas y en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 7, Tomo I, junio de 2014, páginas 400 y 402, de títulos y subtítulos: “PAGARÉ. EL ARTÍCULO 174 PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, PERMITE A LAS PARTES LA LIBRE CONVENCIÓN DE INTERESES CON LA LIMITANTE DE QUE LOS MISMOS NO SEAN USURARIOS.
INTERPRETACIÓN CONFORME CON LA CONSTITUCIÓN [ABANDONO DE LA JURISPRUDENCIA la./J. 132/2012 (10a.) Y DE LA TESIS AISLADA la. CCLXIV/2012 (10a.)].” y “PAGARÉ. SI EL JUZGADOR ADVIERTE QUE LA TASA DE INTERESES PACTADA CON BASE EN EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO ES NOTORIAMENTE USURARIA PUEDE, DE OFICIO, REDUCIRLA PRUDENCIALMENTE.”, respectivamente, determinó imponer a los juzgadores -en el ámbito de su competencia- la obligación de hacer un estudio conforme y oficioso del artículo 174, párrafo segundo, de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, con la Constitución Federal y la Convención Americana sobre Derechos Humanos, en caso de que advierta que los intereses pactados por los contratantes son usurarios, de ser así, reducirlos prudencialmente, tomando en cuenta las
circunstancias particulares del caso y las actuaciones del juicio, así como otros elementos de carácter objetivo que en la segunda de las jurisprudencias se enumeran. Ahora bien, la norma constitucional y el precepto de la convención en cita, al prohibir la usura, no lo hacen de forma limitativa para las convenciones mercantiles, sino de manera general; de ahí que no existe impedimento para que en tratándose de contratos civiles, distintos al de mutuo (en que el Código Civil para el Estado de Michoacán, en sus artículos 1555 y 1556, sí establece un parámetro para determinar en qué casos la tasa de interés pactada es usuraria), en los que también se puede dar la usura, el juzgador -en el ámbito de su competencia- realice una interpretación conforme de la ley civil, con la Constitución Federal y la Convención Americana sobre Derechos Humanos para determinar si los intereses moratorios pactados son usurarios o no, de ser así, reducirlos prudencialmente, atendiendo a los aspectos especificados en las jurisprudencias aludidas. PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL DÉCIMO PRIMER CIRCUITO. El pago de pena convencional, resulta improcedente condenar a su pago toda vez que ya se condenó al pago de intereses moratorios, toda vez que resulta contrario a lo estipulado en el artículo 1676 del Código Sustantivo Civil del Estado, ya que éste establece la prohibición de reclamar paralelamente al pago de la referida pena convencional, y el pago de intereses moratorios. Por tanto, en el caso de que se haya acordado en el documento fundatorio, también el pago de intereses moratorios para el caso de que se incumpla con la obligación de pago de rentas, y un diverso pago como pena convencional, de establecerlo así en esta sentencia, la misma resultaría violatoria de dicha disposición, toda vez que se está cobrando en forma simultánea la pena convencional y el pago de intereses moratorios que, en todo caso, entraña una sanción a título de reparación causada por el retraso en el incumplimiento de la obligación contractual.
Sirve de apoyo al anterior criterio la siguiente tesis,
la cual si bien es cierto que corresponde a la Legislación del Estado de Veracruz, lo cierto es que nuestra legislación contiene una disposición similar en el artículo 1676 del Código Sustantivo Civil a la del citado Estado, la cual se encuentra visible con el número de Registro: 189,205, Materia(s): Civil, Novena Época, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, del tomo XIV, correspondiente al mes de Agosto de 2001, Tesis: VII.3o.C.19 C, visible en la Página:
1184, bajo la voz: “ARRENDAMIENTÓ, CONTRATO DE.
ILEGALIDAD DE LA CONDENA AL PAGO SIMULTÁNEO DE PRESTACIONES RELATIVAS A PENA CONVENCIONAL E INTERESES MORATORIOS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE VERACRUZ). De lo dispuesto por el artículo 1773 del Código Civil para el Estado de Veracruz, se advierte que en la celebración de un contrato de arrendamiento las partes pueden estipular cierta prestación como pena convencional para el caso de que la obligación de pago de rentas no se cumpla, asimismo, establece la prohibición de reclamar paralelamente al pago de la referida pena con venciona4 los daños y perjuicios. Por tanto, en el caso de que se haya acordado en un contrato, el pago de intereses moratorios para el caso de que se incumpla con la obligación de pago de rentas, así como un diverso pago como pena convencional por cada día que continúe el arrendatario ocupando el inmueble locado, y así se establece en la condena respectiva, la misma resulta violatoria de dicha disposición, toda vez que se está cobrando en forma simultánea la pena convencional traducida ésta, en realidad, en el pago de daños y perjuicios, en función de que su objeto es el resarcimiento al arrendador del perjuicio que pueda ocasionar/e la ocupación del bien inmueble contra su voluntad después de terminada la relación arrendaticia, y lo relativo al pago de intereses moratorios que, en todo caso, entraña una sanción a título de reparación causada por el retraso en el incumplimiento de la obligación contractual”. Respecto al embargo y aseguramiento de bienes suficientes a cubrir las renta
y prestaciones reclamadas fue ordenada de conformidad en auto de radicación. Se absuelve a la demandada de la prestación exigida en el inciso g) del escrito inicial de demanda, en virtud de que no se encuentra demostrado con ningún medio de prueba, los daños y perjuicios ocasionados, toda vez que no aportó ni desahogo pruebas para demostrar tal fin.”
No conforme con la anterior determinación, la apelante interpuso recurso de apelación y es el que ahora se estudia.
Considera la inconforme que le causa agravio la determinación del A quo, al determinar que no procedieron las excepciones y defensas para los fines que se perseguían, pues se estima que esto es violatorio del principio de congruencia y exhaustividad, legalidad y seguridad jurídica, previstos en los artículos 14 y 16 constitucional.
Esto lo considera así, ya que dice, que el A quo no se ocupó correctamente de la acción, excepciones y defensas planteadas en el procedimiento, de conformidad con los siguientes puntos:
Considera la apelante que le causa perjuicio que el juez A quo, no haya atendido correctamente a la excepción de falta de cumplimiento de la condición a que está sujeta a la acción intentada, pues dice que no se discute si se adeudan o no las rentas, sino que lo que se discute es que para la procedencia de la acción, para exigir el pago de estas rentas, debió cumplir con los requisitos de exhibir a su demanda los recibos de las rentas que supuestamente se adeudan, para estar en condiciones de emitir la condena respectiva, pues ella tiene el derecho de retener el pago mientras no se entregue el documento que acredite éste, por lo que considera improcedente dicha reclamación ante la falta del documento que acredite dicha circunstancia; para apoyar lo anterior cita una tesis en materia civil de la Novena época, cuyo rubro es: “RENTAS. RECIBOS DE PAGO EXHIBIDOS POR EL ARRENDADOR”, así como la tesis también de la Novena época, con número de registro 173843, cuyo rubro es:
“ARRENDAMIENTO EN FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN, PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003)”.
El anterior agravio resulta infundado, dado que en nuestra legislación, no se encuentra previsto como requisito para la procedencia
de la acción para exigir el pago de estas rentas, exhibir a la demanda los recibos de las rentas que se adeudan; cuanta habida que en el contrato de arrendamiento se pactó en la cláusula cuarta, que el pago sería mediante transferencia bancaria, en los términos precisos que consten en el contrato de arrendamiento, es decir, nunca se pactó la entrega de recibos de pago, por lo tanto, bajo esos términos, es evidente que el recibo o comprobante de pago, lo constituye en este caso los comprobantes de transferencias bancarias, Consecuentemente si la falta de pago de rentas se trata de un hecho negativo, y es al demandado al que le corresponde acreditar tales acontecimientos, entonces éste tenía la obligación de demostrar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, y esto lo pudo hacer con el comprobante precisamente de la referidas transferencias. Tiene puntual aplicación la tesis de jurisprudencia en materia civil, de la Octava Época, con número de registro: 216535, de los Tribunales Colegiados de Circuito, visible en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Núm. 64, Abril de 1993, Materia Civil, Tesis:
VI.2o. J/247, Página: 43, que a la letra dice:
“ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE RENTAS. CARGA DE LA PRUEBA. La omisión en el pago de las rentas reclamado en el juicio natural, al ser un hecho negativo, revierte la carga de la prueba al arrendatario, pues éste tiene obligación de acreditar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, por lo que si no ofrece prueba alguna que acredite tal extremo, es incuestionable que no cumple con las cargas que le imponen los artículos 2290 y 2291 del Código Civil del Estado de Puebla, en cuya virtud es correcto que se declare la rescisión del contrato de arrendamiento.”
Cabe mencionar, que no son aplicables los criterios que invoca la apelante, que se refieren a que la parte actora debió de exhibir los recibos de pago, para presumir la falta de éste, pues estos criterios se encuentran basados en legislaciones de otros estados, que establecen la obligatoriedad de entregar recibos por el pago de rentas, lo cual en la especie no acontece en nuestra legislación estatal, amén de que las partes no lo pactaron.
Por otra parte la inconforme refiere que le causa perjuicio el hecho que previo a la presentación de la demanda, la parte actora no requiriera a la apelante por el pago de las rentas que refiere por ser fiadora y no
deudora, lo que es un requisito indispensable para generar la mora a efecto de que resulte procedente la acción intentada en contra de ella por lo que solicita se declare fundado ese agravio y se estudie dicho punto que fue materia de excepción y se dejó de estudiar.
El anterior motivo de disenso resulta fundado pero inoperante;
fundado, ya que ciertamente el A quo no analizó la parte de la excepción de falta de acción, que se refiere a que no se cumplió requisito indispensable de requerirla previamente del pago, para generar la mora a efecto de que resulte procedente la acción intentada en contra de ella; no obstante resulta inoperante, pues esta Sala ante la ausencia de reenvió, concluye que para efectos de la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo al requerimiento al arrendador no hayan sido cubiertas, pues el requerimiento pueda hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, en términos del artículo 257 fracción IV del Código de Procedimientos Civiles para el Estado, que señala que dicho emplazamiento reduce los efectos de una interpelación judicial; luego entonces ELIMINADO , si fue requerida por el pago de las rentas, pues consta en la diligencia de emplazamiento de fecha 27 veintisiete de marzo de 2017 dos mil diecisiete, que fue requerida a atreves de ELIMINADO , por el Actuario Judicial del Juzgado Quinto, Licenciado ELIMINADO , para que en dicho acto comprobara con los recibos correspondientes estar al corriente en el pago de las rentas o bien para que cubriera el adeudo, señalando ELIMINADO , que desconocía si tenía recibos y que no hacía ningún pago, ni señala garantía por no estar autorizada para hacerlo; diligencia que por ser judicial, tiene valor probatorio pleno en términos del artículo 391 del Código en mención y con la que se pone a relieve que la parte demandada sí fue requerida legalmente por el pago de las rentas del inmueble en litis, pues fue emplazada en su domicilio atreves de una trabajadora de ella.
Tiene puntual aplicación, la tesis de la Novena Época, Registro:
173953, de la Primera Sala, Jurisprudencia, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIV, Noviembre de 2006, Materia Civil, Tesis: 1a./J. 66/2006, Página: 102. Que a la letra dice:
“ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN MORA. La acción de pago de rentas no está encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la
mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.”
Considera la inconforme que le causa perjuicio el hecho de que el A quo, no haya resuelto que probó parcialmente la excepción de no adeudo, cuando en el considerando cuarto así lo determinó, pues esto lleva a no condenarla al pago de costas.
A sí mismo, señala que le agravia que se le haya condenado al pago de costas y gastos en el presente juicio, al haberle resultado procedente la excepción de improcedencia de los intereses, pena convencional, daños y perjuicios que reclama la contra parte, pues dice que el juez de origen al momento de estudiar dicha excepción, resolvió que ésta sería materia de análisis al hacer el estudio de las prestaciones solicitadas por el actor como condena para los demandados, y con base a los argumentos expuestos en esta excepción, al analizar lo relativo a las prestaciones de condena, el juez le da la razón y declara la nulidad tanto de los intereses pactados, pena convencional, daños y perjuicios que reclama la contraparte y como consecuencia, únicamente lo condena al pago de los intereses moratorios, en base a la regulación y reducción oficiosa; y que atento a ello no era correcto que se le condenara a dicho pago de costas y gastos, pues de acuerdo a la teoría de vencimiento mutuo y la compensación, es improcedente que el juez de origen la condene al pago de costas, pues existe excepción al artículo 135 del
Código de Procedimientos Civiles, y es la prevista en el artículo 136 del ordenamiento en cita, la que excluye de la condena, en los caso en que se ejercite una acción y solo se estime procedente en parte por excepciones que haya hecho valer el demandado, por tanto estima que si sus excepciones le prosperaron en parte no se debió condenar a dicho pago.
El anterior agravio resulta fundado, pues ciertamente, si el A quo resolvió, al momento de analizar la excepción de pago, que esta era en parte procedente, entonces debió de concluirlo así en los puntos resolutivos, y luego tomarlo en cuenta, al momento de estudiar las costas;
así mismo en dicho apartado debió de haber tomado en cuenta que no resultó procedente la nulidad tanto de los intereses pactados, pena convencional, daños y perjuicios que reclama la parte actora, por las excepciones que hizo valer la inconforme, pues en la actualidad, las legislaciones procesales nacionales mantienen dos criterios para determinar lo relativo al pago de costas; el primero, consiste en que procederá la condena a costas cuando la parte que pierde el pleito ha actuado con temeridad o con mala fe, se le conoce como la teoría de la pena, mientras que el segundo criterio, sostiene que la parte que pierda el pleito será condenada a costas, salvo que el Juez la exima de su pago por consideraciones especiales que debe determinar, lo que se conoce como la teoría del vencimiento.
En nuestra entidad federativa, se adoptó la teoría del vencimiento, puesto que el artículo 135 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado, dispone: “Siempre se hará condenación en costas, pídanlo o no las partes: I.- En contra del litigante que no obtuviere resolución favorable, ya en lo principal, ya en los incidentes que surgieren; II.- En contra del que no obtuviere sentencia favorable en segunda instancia. En este caso, la condenación comprenderá las costas de ambas instancias…”, por lo que se concluye que la condenación a costas gira en torno a quién fue vencido en juicio, es decir, pagará las costas quien no obtuviere resolución favorable a sus intereses, esto, con las salvedades que prevé el artículo 136 de la ley adjetiva civil: “Se exceptúan de lo prevenido en el artículo anterior: I.- Los casos en que desestimada la demanda, lo sea igualmente la reconvención y aquellos en que tanto una como la otra se encontraren en parte procedentes; II.- Cuando ejercitada una acción sólo se estime procedente en parte, por las excepciones que
