La nulidad pública de traspaso de dominio por inscripción múltiple no justificada responsabilidad penal y civil de registrador de la propiedad

UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES “UNIANDES”

UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA

MAESTRÍA EN DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

TESIS DE GRADO PREVIA A LA OBTENCIÓN DEL GRADO ACADÉMICO DE: MAGÍSTER EN DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

TEMA: LA NULIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA DE TRASPASO DE DOMINIO POR INSCRIPCIÓN MÚLTIPLE NO JUSTIFICADA: RESPONSABILIDAD PENAL Y CIVIL DEL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD.

AUTOR: AB. FRANKLIN GERMÁN RUALES MOSCOSO

TUTOR: DR. CARLOS MARCELO ROBAYO CAMPAÑA

CERTIFICACIÓN DEL TUTOR

DECLARACIÓN DE AUTORÍA

Índice General

Portada Páginas

Certificación de los tutores Declaración de autoría Dedicatoria

Agradecimiento Índice General Resumen Ejecutivo Summary Executive

Introducción 1

CAPÍTULO I MARCO TEÓRICO

1.1.- Escritura Pública 11

1.1.1.- Definición 11

1.1.2.- Naturaleza Jurídica 12

1.1.3.- Requisitos 13

1.2.- Inscripción 16

1.2.1.- Definición 16

1.2.2.- Inscripción en la escritura pública de traspaso de dominio 17 1.2.3.- Funciones del Registrador de la Propiedad con respecto a la escritura

pública de traspaso de dominio 19

1.2.4.- Las inscripciones múltiples: causas y efectos 24

1.3.- La Nulidad 28

1.3.1.- Definición 28

1.3.2.- Clases 30

1.3.3.- La nulidad de Escritura Pública 33

1.4.- La Seguridad Jurídica 33

1.4.1.- Definición 33

1.4.4.- Necesidad de la reforma 41

1.5.- Derecho comparado 42

1.5.1.- Chile 42

1.5.2.- Colombia 49

1.5.3.- Conclusiones parciales del capítulo 63

CAPÍTULO II

MARCO METODOLÓGICO

2.1.- Caracterización del lugar de la investigación 65 2.2.- Descripción del Procedimiento Metodológico 65 2.3.- Modelo de anteproyecto de Ley Reformatoria 72

2.4.- Conclusiones Parciales del capítulo 74

CAPÍTULO III

RESULTADOS DE LA INVESTIGACIÓN

3.1.- Procedimiento de la aplicación de los resultados 75

3.2.- Desarrollo de la propuesta 84

3.3.- Conclusiones parciales del capítulo 88

Conclusiones generales 89

Recomendaciones 90

RESUMEN EJECUTIVO

Existe en la actualidad la falta de ejercicio eficaz y eficiente del funcionario público, denominado Registrador de la Propiedad, conllevando la falta de seguridad jurídica que él tiene la obligación de asegurar a todo usuario y en la especie, a los propietarios de algún bien raíz, obligando a litigar a todos contra todos y someterse a la justicia ordinaria para poder demostrar el dominio y propiedad.

Es evidente que esta falta de seguridad jurídica que va en desmedro de la garantía de la propiedad privada, del servicio público expedito, seguro y eficiente de cada uno de los propietarios es causada por el funcionario público que da paso a inscripciones desmedidas sobre un mismo bien raíz o inmueble.

La metodología empleada es cuali-cuantitativa, con métodos, técnicas, que incluyen en sus encuestas, cuadros y gráficos estadísticos con el análisis e interpretación de los profesionales entrevistados.

SUMMARY EXECUTIVE

There is currently a lack of effective and efficient exercise of the public official, called property Registrar, leads to a lack of legal certainty that it has an obligation to ensure all users and in the species, the owners of some good root, forcing litigate everybody against everybody and be subject to the ordinary courts to be able to show the domain and property.

It is evident that this lack of legal security that goes at the expense of the guarantee of private property, of expedited public service, safe and efficient of each one of the owners is caused by the public official who gives way to inscriptions excessive on a same good root or property.

The methodology used is qualitative-quantitative, methods, techniques, which include in their surveys, pictures and statistical graphs with the analysis and interpretation of the professionals interviewed.

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INTRODUCCIÓN

Antecedentes de la investigación

El presente tema de investigación es de gran importancia, es necesario la elaboración de un anteproyecto de ley, que norme y regule las acciones y omisiones del Registrador de la Propiedad y como consecuencia de ello se le de responsabilidad Civil y hasta Penal; y así, responda por sus actos en el ejercicio de sus funciones, mismos que podrán ser juzgados aun cuando dejare de ejercer dicho cargo.

Revisadas fuentes netgráficas encontramos algunas investigaciones sobre el tema de estudio entre otras citaré las siguientes:

El autor Alarcón Flores del Perú, en el año 2005, investiga “los principios registrales, procedimiento registral, anotaciones preventivas, bloqueo registral”, quien arriba a las siguientes conclusiones:

- Los principios regístrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un país.

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- Los principios regístrales son nueve y es: principio de rogación, prioridad, fe pública, registral, legalidad, publicidad, legitimación, tracto sucesivo, especialidad e impenetrabilidad.

- El procedimiento registral es muy importante dentro del derecho registral, ya que de esa manera las personas, notarios y abogados, jueces y otros van a conocer cuál es el camino que deben seguir, para que hagan valer sus mejor derechos en cuanto al acto o contrato que deseen inscribir frente a terceros y de esa manera no se vulnera el derecho de las personas que adquieren algo de buena fe.

- El procedimiento registral, como todo acto, también es importante conocer los plazos que se tiene para la realización de algún acto o contrato, ya que de esa manera va imperar un orden en cuanto a las inscripciones de dichos actos y se observe con mayor claridad en caso que dos personas crean tener el mejor derecho, ver quien inscribió primero su derecho; además que se hace de conocimientopúblico por el principio de publicidad.

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- Las anotaciones preventivas tienen la ventaja de poder inscribir una demanda y embargo (sea en la vía civil o penal); de igual manera permite inscribir actos que realicen las diferentes clases de sociedades que ya conocemos.

- El bloqueo registral, tiene la ventaja de permitir asegurar la eficacia de un derecho que se adquiere, sin necesidad de que éste se haya consumado.

En Perú, en el año 2012, el autor Gustavo Zevallos, investiga el tema “La fe Pública y la seguridad jurídica en el sistema registral peruano.” Y llega a las siguientes conclusiones:

- Es meridianamente claro, que una posible solución al problema de hasta donde se debe extenderse la diligencia de la persona que va contratar en base a lo publicitado por el registro, es la no conservación por parte del registro de los instrumentos que dan mérito a las inscripciones; ello a fin, que el único universo en el cual deba indagar el posible adquiriente, sea únicamente el asiento de inscripción.

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esfuerzos. Siendo el caso, que dichas matrices podrían ser recurridas, en caso, de pretender verificarse información adicional, pero que no afectaría en modo alguno, la seguridad del tráfico jurídico patrimonial, en razón, que estarían fuera del ámbito de los registros públicos.

- En esta misma línea de pensamiento, analicemos que pasa con aquellos documentos que carecen del principio de matricidad, que por excepción y actualmente un número reducido, tienen acogida en el registro; en dichos casos, el registro podría suplir dicha falencia, permitiendo su acceso y permanencia, a fin de una adecuada conservación y posible consulta posterior.-

- Debe tenerse presente, que no solamente el hecho de una mejor esquematización publicitaria del registro, es un buen fundamento para optar por lo indicado, sino, también el aspecto práctico, dado que la conservación física de la documentación, al pasar los años, se convertirá en un gran problema y no en un instrumento de solución.”

Estas investigaciones sirven de base y antecedente a la presente investigación.

Planteamiento del problema

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legalmente celebradas o por lo menos, se aprecian han sido otorgadas legalmente y con todas las formalidades que el Código Civil y La Ley de Registro establecen al efecto; y, como resultado obran debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad.

Siendo el hecho relatado anteriormente, el génesis de la problemática del presente trabajo de investigación con el cual se quiere demostrar que la falta de ejercicio eficaz y eficiente del funcionario público, denominado Registrador de la Propiedad, conllevan la falta de seguridad jurídica que él tiene la obligación de asegurar a todo cuanto usuario y en la especie a los propietarios de algún bien raíz, obligando a litigar a todos contra todos y someterse a la justicia ordinaria para poder demostrar el dominio y propiedad.

Es evidente que esta falta de seguridad jurídica que va en desmedro de la garantía de la propiedad privada, del servicio público expedito, seguro y eficiente de cada uno de los propietarios es causada por el funcionario público que da paso a inscripciones desmedidas sobre un mismo bien raíz o inmueble.

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En virtud del hecho lesivo descrito anteriormente, y al ser el Estado ecuatoriano un Estado constitucional de derechos y justicia, al amparo de lo establecido en el artículo 1 de la Constitución de la República del Ecuador, para que la seguridad jurídica que debe tutelar todo funcionario público y en el caso que nos ocupa el Registrador de la Propiedad, no quede en un enunciado lírico y de ninguna aplicación, es necesario la elaboración de un anteproyecto de ley, que norme y regule las acciones y omisiones del Registrador de la Propiedad y como consecuencia de ello se le de responsabilidad Civil y hasta la Penal; y así, responda por sus actos en el ejercicio de sus funciones, mismos que podrán ser juzgados aun cuando dejare de ejercer dicho cargo.

Formulación del

problema.-La Ley de Registro no establece responsabilidades civiles ni penales contra el Registrador de la Propiedad, en caso de inscripciones múltiples de escrituras públicas de transferencia de dominio, lo que atenta contra la seguridad jurídica.

Objeto de investigación.- Ley de Registro.

Campo de acción.- Transferencia de dominio.

Identificación de la línea de investigación

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Objetivo general.-

Elaborar un anteproyecto de reforma a la Ley de Registro que establezca responsabilidades Penales y Civiles contra el Registrador de la Propiedad que realice inscripciones múltiples de escrituras públicas de transferencia de dominio no justificadas, para garantizar la seguridad jurídica.

Objetivos específicos:

1.- Fundamentar jurídica y doctrinariamente la escritura pública, la inscripción, la nulidad y la seguridad jurídica.

2.- Determinar la necesidad de una reforma a la Ley de Registro de la propiedad que establezcan responsabilidades civiles y penal contra el registrador de la propiedad que realice inscripciones de escrituras de transferencias de dominio no justificadas.

3.- Establecer los elementos de la propuesta.

Idea a defender.-

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inscripciones múltiples de escrituras de transferencias de dominio no justificadas, se garantizará la seguridad jurídica.

Variable independiente.-

Mediante un anteproyecto de ley reformatoria a la Ley de Registro que establezca responsabilidades civiles y penales contra el Registrador de la Propiedad que realice inscripciones múltiples de escrituras públicas de transferencias de dominio no justificadas.

Variable dependiente.-

Garantizar la Seguridad Jurídica.

Metodología a emplear

La Metodología a emplear en la presente investigación fue de modalidad cuali-cuantitativa con predominio cualitativo, el tipo de investigación es descriptiva por cuanto analiza el fenómeno jurídico, sus manifestaciones y componentes.

La metodología Investigativa integró métodos, técnicas e instrumentos para aplicarlos en el proceso de investigación y lograr los objetivos propuestos.

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Histórico Lógico, para describir la evolución histórica del problema de investigación.

Además se aplicó los métodos Analítico, Sintético, Inductivo, Deductivo y de Modelación. La selección de los métodos y técnicas permitió la aplicación de los instrumentos, la interpretación de resultados y la viabilidad del camino hacia la propuesta de la investigación

Estructura de la tesis:

La tesis se desarrolló en tres capítulos:

Capítulo I: Marco teórico con temas principales sobre el tema de investigación como: la escritura pública, la inscripción, la nulidad y el principio de seguridad jurídica.

Capítulo II: Marco metodológico desarrollo de métodos, técnicas e instrumentos para llegar a la propuesta planteada.

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La vieja legislación sobre Registro merecen urgente actualización, por ello que nuestra tesis, a través del análisis científico, crea una teoría nueva en relación a la responsabilidades civiles y penales del Registrador de la Propiedad que en la actualidad, impunemente realiza inscripciones múltiples de escrituras de enajenación sin justificación alguna, perjudicando gravemente a los intereses de las partes.

Significación Práctica.-

La propuesta en el marco de la presente tesis tiene una gran significación práctica, pues elevada que fuera a norma legal, se habría puesto freno al abuso o irresponsabilidad del Registrador de la Propiedad que, en materia de inscripciones múltiples perjudica al servicio público, atenta contra la seguridad jurídica y transforma al Registro de la Propiedad en un laberinto donde el gran perdido es el Derecho.

Novedad Científica.-

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MARCO TEÓRICO

1.1.- Escritura Pública

1.1.1.- Definición

Es el documento matriz que contiene los actos y contratos o negocios jurídicos que las personas otorgan ante Notario y que éste autoriza e incorpora a su protocolo”.

El Art. 165 del Código de Procedimiento Civil, hace una enumeración de los elementos constitutivos:

Por su naturaleza:(Vargas Hinostroza, 2013)

1. Da forma; 2. Prueba;

3. Da eficacia legal asegurando la autenticidad para el futuro; 4. Garantiza la legalidad o legitimidad del acto; y,

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La escritura pública es el documento principal de la función notarial, o dicho con palabras más exactas o más claras del derecho notarial, el cual es conocido y estudiado por parte de los notarios públicos.

La doctrina notarial es una fuente del derecho, entre otras tantas, y ha alcanzado diferentes definiciones, las cuales debemos tener en cuenta a efecto de conocer otros puntos de vista, con lo cual se puede alcanzar el tan ansiado conocimiento jurídico.

La definición de la escritura pública es poco conocida, pero el documento en sí, si es conocido por parte de los diferentes notarios y por parte de otros profesionales. Este término jurídico es sencillo de definir y en este sentido podemos afirmar que la escritura pública es el instrumento público notarial protocolar principal dentro del protocolo notarial, el cual es utilizado en los sistemas jurídicos notariales que forman parte del sistema notarial, y en este sentido es claro que resulta un tema que no se ha estudiado siempre, sino que recién ha aparecido hace pocos siglos, de lo cual dejamos constancia para un estudio más amplio y adecuado del presente tema. (Manrique, 1979)

1.1.2.- Naturaleza Jurídica

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Administrativo, Jurisdiccional y Notarial, dentro de la clasificación de los instrumentos notariales tenemos:

a) La escritura pública, b) Protocolizaciones,

c) Copias- compulsas y diligencias extra protocolares.

Haciendo relevancia que la disposición invocada, manifiesta que hacen fe y constituyen prueba todos los instrumentos públicos, es decir todos aquellos autorizados en debida formas por las personas encargadas de los asuntos correspondientes a su cargo o empleo; el Art. 164 del mismo cuerpo legal, señala que:

“Instrumento público o auténtico es el autorizado con las solemnidades legales por el competente empleado. Si fuere otorgado ante Notario e incorporado en su protocolo o registro público se llamará escritura pública” (Código de Procedimiento Civil, 2012)

1.1.3.- Requisitos

Como requisitos del instrumento público tenemos:

a) Que haya intervenido un funcionario público; b) Que ese funcionario público sea competente; y,

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para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, acarrea la nulidad absoluta.

Según la doctrina en caso de falta de instrumento público se aplicaría el principio de la inexistencia jurídica.

“La falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la Ley requiera esta solemnidad y se mirarán como no ejecutados o celebrados…”

Consecuentemente no cabe duda que:

 La escritura pública es un instrumento público;

 Que éste por su naturaleza y por cuanto constituye el más invalorable de los instrumentos públicos reservado para ciertos actos de trascendencia económica social y familiar, como condición de su existencia es sustancialmente formal;

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Cuando la Ley ha exigido como requisito de existencia la escritura pública, su invalidez o ineficacia da derecho para que las partes sean restituidas al mismo estado en que se hallaría si no hubiese existido el contrato nulo.

Éstos tienen que ser analizados desde el punto de vista de las partes que intervienen, los que a continuación, serán expuestos:

Requisitos del estipulante, promitente y del acto: no se existe una regla general aplicable a este ámbito, sino que ellos se precisarán en atención al tipo de convención que se trate. Lo único que podría ser exigible, es que tanto estipulante como promitente, deben tener capacidad suficiente para celebrar el acto respectivo.

Requisitos del beneficiario: en la doctrina, deben concurrir dos requisitos, a saber:

a) Capacidad de goce para adquirir los derechos que se establecen en su favor: aquí no se le exige capacidad de ejercicio, porque no interviene en el acto. Eso sí, debe estar en situación jurídica de adquirir el derecho establecido a su favor.

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1.2.1.- Definición

Inscripción es la acción y efecto de inscribir (grabar letreros o una imagen, apuntar el nombre de una persona para un objeto determinado). El término se utiliza para nombrar a la anotación o registro de alguien o algo.

La inscripción suele tratarse del primer paso para pasar a formar parte de algo. La persona que se inscribe queda registrada y, de esa forma, ingresa en una categoría que se diferencia de la que poseía hasta ese momento. (http://definicion.de/inscripcion/)

La palabra inscripción contiene dos acepciones: sustantiva y formal.

 La sustantiva identifica la inscripción con el valor y los efectos que la misma produce, se basa en el carácter declarativo de la misma (admitiendo ciertos casos en los que es constitutiva) y en su voluntariedad, pero que además otorga el derecho real contenido en el documento sujeto a esta formalidad, una efectividad erga onmes que de otra forma no tendría.

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inscripción, ya que se trata de un asiento principal, siendo los demás accesorios o provisorios. Además es el asiento eje alrededor del cual gira toda la mecánica del Registro, mediante el cual ingresan las fincas en el mismo, por el cual se publica la titularidad del dominio o propiedad y en el que se contiene sucesivamente el historial registral jurídico de la finca y sus modificaciones.

Acción y efecto de inscribir o inscribirse; tomar razón, en algún registro, de los documentos o las declaraciones que han de asentarse en él según las leyes. Con relación a algunos actos, la inscripción es obligatoria ya que sin ella carecen de efecto, por lo menos frente a terceros. Los actos necesitados de inscripción en registro público son muchos, pues, aparte los determinados en los códigos, hay otros de índole administrativa que requieren esa misma formalidad. Entre ellos cabe señalar los que afectan al Registro Civil de las Personas (nacimientos, matrimonios y defunciones), así como también, en el Registro de la Propiedad, los contratos sobre transmisión de bienes inmuebles, constitución de derechos reales o su cancelación, y con relación al Registro de Comercio, la constitución, modificación y disolución de sociedades, y los poderes de sus representantes entre otros

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1.2.2.- Inscripción en las escrituras públicas de traspaso de dominio

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Después de validar el contrato de traspaso en una notaría se lleva al Registro de la Propiedad.

Con esa escritura, el interesado se acerca al área de revisiones, en donde se verifica que los documentos estén correctos. En el caso de no estarlo piden a la persona que adjunte lo que le falta para completar los papeles y hacer la revisión nuevamente.

Después de pasar la revisión sigue la proforma. Allí se define el precio del trámite que varía según el costo de la propiedad. Esto se determina por la carta de pago del impuesto predial.

El siguiente paso es acudir a la caja y pagar ese valor. Una vez realizado el pago se lleva el recibo al área de inscripción, donde se elabora el documento final. En este queda evidenciado que se produjo la transferencia de dominio. Este trámite queda registrado con un número en el documento para identificar el proceso en los archivo del Registro de la Propiedad.

Los documentos para la inscripción dependen del tipo de escritura. Es decir, los papeles varían si es una compraventa, cancelación de hipoteca, cancelación del patrimonio familiar, entre otros. En las oficinas de esta entidad hay una ventanilla para informarse sobre los documentos que deben presentarse y los procedimientos para realizar el trámite.

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Así mismo, existe una ventanilla de reclamos para trámites especiales. Por ejemplo, se efectúa procesos de tramitología colectiva para legalizar los predios comunales con los barrios y las comunidades.

1.2.3.- Funciones del Registrador de la Propiedad con respecto a las escrituras públicas

de traspaso de dominio.

La fe pública supone una verdad legal, a la que se llega por un imperativo jurídico que obliga a tener por ciertos, determinados hechos, esta fe es presunción de legalidad respectos de ciertos funcionarios como es el caso del Director del Registro Público.

De aquí que los documentos públicos emitidos por el Registro Público se les presume como veraces y exactos, y que pueden hacer prueba debido a que el Director del Registro Público de que se trate, está investido de fe pública, según lo disponen las diversas Leyes sobre el Registro Público de la Propiedad, los Reglamentos, los Códigos Civiles o Administrativos, y las ordenanzas de los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales.

En consecuencia el tercero de buena fe que adquiere confiado en los asientos registrales, será mantenido en su adquisición, aunque se resuelva o anule el derecho de su transmitente.

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extinción y gravamen de los derechos reales y posesión de bienes inmuebles, dándole una apariencia jurídica de legitimidad y fe pública a lo que aparece anotado y asentado en el Registro Público.

El sistema registral, se encuentra inspirado en la aplicación de los principios registrales que serán analizados en el desarrollo del presente trabajo, no se pretende hacer un trabajo exhaustivo sobre los mismos, ya que para la doctrina del Derecho Registral existe diferencia de principios, los cuales básicamente se reducen a los planteados en esta obra. El principio contenido en el artículo 1741 de Código Civil ecuatoriano, determina que los documentos que deben registrarse y no se registran, solo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicios a terceros, el que si podría aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Esta es la regla general, pero para la seguridad del tráfico inmobiliario, hay casos de excepción a esta regla, y se concede a ciertos asientos efectos de sustantividad y se llega a admitir el caso que el titular registral transmite algo que no está dentro de su patrimonio.

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versar sobre una parte o sobre la totalidad del registro y será suministrada por escrito o por medios electrónicos”.

Para entablar cualquier relación jurídica se requiere el máximo de certeza respecto a sus presupuestos; si se va a comprar, que el vendedor es el dueño y que las cargas del inmueble son las que manifiesta el vendedor. Para adquirir estas certidumbres, los particulares pueden emprender averiguaciones largas y costosas, o el Estado puede satisfacer esa necesidad de certidumbre organizando un sistema oficial de publicidad. Pero esa organización de poco valdría si los datos que ofrece no tienen garantía de autenticidad.

El núcleo de la publicidad es constituir una proclamación oficial de situaciones jurídicas, en este caso, de titularidades inmobiliarias. La publicidad es la preventiva constatación oficial de la situación jurídica.

A cargo de cada sección del Registro está un Registrador de la Propiedad, que es un abogado o abogada con experiencia, el cual es nombrado, de manera concurrente por el Ejecutivo y el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal.

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Entre los deberes y atribuciones del registrador de la Propiedad.

a) Inscribir en el registro correspondiente los documentos cuya inscripción se exige o permite la ley, debiendo negarse a hacerlo en los casos siguientes:

1. Si la inscripción es legalmente inadmisible, como en el caso de no ser auténtico el título que se presente o no estar conferida la copia en el papel de sello correspondiente;

2. Si los impuestos que causa la celebración del acto o contrato o su inscripción no han sido pagados de acuerdo con la ley;

3. Si el inmueble al que se refiere el acto, contrato o mandato judicial que debe inscribirse no está situado dentro del cantón;

4. Si el título o documento que se trata de inscribir tiene algún vicio o defecto que lo haga nulo;

5. Si el título o documento no contiene los requisitos legales para la inscripción; y,

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La negativa del Registrador constará al final del título cuya inscripción se hubiere solicitado, expresando con precisión y claridad las razones en que se funde. De la negativa del Registrador se podrá ocurrir al juez competente, quien luego de examinar la solicitud del interesado y las causas de la negativa, dictará su resolución, la que será notificada al Registrador en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil. Si la resolución ordena la inscripción, no será susceptible de recurso alguno.

En caso de que la negativa del Registrador se funde en la causal constante en el ordinal segundo de este artículo, el perjudicado podrá acudir al Tribunal Distrital de lo Fiscal, el mismo que dictará la resolución correspondiente con el estudio de la petición del interesado y de las razones aducidas por el Registrador.

Esta resolución será definitiva y se le comunicará a dicho funcionario en la forma legal. Si se mandare por el juez o el Tribunal Distrital de lo Fiscal en su caso, el Registrador la practicará al ser notificado con la resolución correspondiente, dejando constancia de ella al efectuar la inscripción;

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c) Llevar, con sujeción a las disposiciones de la ley, los libros denominados Registro de la Propiedad, Registro de Gravámenes, Registro Mercantil, Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar y los demás que determina la ley;

d) Anotar en el libro denominado Repertorio los títulos o documentos que se le presenten para su inscripción y cerrarlo diariamente, haciendo constar el número de inscripciones efectuadas en el día y firmada la diligencia;

e) Conferir certificados y copias con arreglo a la ley;

f) Dar los informes oficiales que le pidan los funcionarios públicos acerca de lo que conste en los libros de la Oficina; y,

g) Los demás que la ley le imponga.

1.2.4.- Las inscripciones múltiples: causas y efectos.

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Ahora bien, mientras la presencia de, por lo menos, dos contratos de compraventa es un mínimo por debajo del cual la propia expresión doble venta queda desprovista de sentido, no constituye, en cambio, un máximo por encima del cual acontezca otro tanto. En efecto, si la cosa o derecho es vendida tres o más veces (venta múltiple), aunque en puridad, no sea exacto hablar de doble venta, debemos convenir que se suscita una problemática sustancialmente idéntica a la que caracteriza inconfundiblemente a la doble venta stricto sensu.

Es cierto que hay especuladores que compran casas como churros, sin saber si quiera donde están, es más este tipo de personas (y otros muchos factores) han desembocado en la situación actual. Pero lo normal es que vendedor y comprador se pongan en contacto, se miren a la cara, visiten la casa, comenten su ubicación, su vecindario, sus calidades, se cuenten su vida y problemas, y tras un tiempo de meditación lleguen a un acuerdo.

El comprador sabe quién le vende, intenta informarse sobre su honestidad (igual que el vendedor sobre la solvencia del comprador), ha visto el inmueble y llega ilusionado a la Notaría para formalizar una decisión que en muchísimos casos afectará al resto de su vida.

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La inscripción en el registro de propiedad no es un paso obligatorio para la adquisición, herencia o constitución de una vivienda o un terreno. Sin embargo, es el único título de propiedad válido frente a terceros. Por eso, se ha convertido en un procedimiento utilizado por casi todos los compradores, ya que otorga seguridad jurídica al propietario del bien. Es el principal documento que relaciona al inmueble con su dueño, y el que acredita sus elementos, además de describir sus características e informar acerca de las cargas que soporta, si las hubiera.

En caso de que no esté registrado, no siempre es fácil demostrar que el propietario es en realidad la persona que intenta vender el inmueble. Se trata de un punto delicado, ya que la transmisión de bienes no registrados es una operación que puede prestarse a estafa. Por eso, es fundamental tener constancia de la autenticidad y legalidad de los documentos acreditados por quien se presenta como propietario de la vivienda.

Bastará, en cada caso, con un contrato de compraventa o una escritura de aceptación de herencia en los que se especifiquen los datos personales de las partes. De hecho, en muchos de estos casos sólo existe como documento de propiedad un contrato privado, que por lo general no lleva la firma de un notario.

Conviene señalar: que la nulidad absoluta de los actos o contratos se produce:

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b) Por causa ilícita, que es la razón o motivación real y suficiente, normada en el Art. 1510 del mismo ordenamiento;

c) Por la incapacidad absoluta de los intervinientes, que prescriben los Arts.: 1489 y 1490 del Código Civil; y,

d) Por la omisión de requisitos o formalidades exigidos por la ley en atención a la naturaleza del acto o convenio.

El Art. 9 del Código Civil dispone que los actos que prohíbe la ley son nulos y de ningún valor salvo en cuanto expresamente designe otro efecto que el de nulidad para la contravención. La última parte del Art. 1509 del Código Civil cita el principio general de que hay objeto ilícito en todo contrato prohibido por las leyes y el contrato en que hay objeto ilícito es nulo de nulidad absoluta, como lo preceptúa el Art. 1725 del Código Civil.-

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1.3.1.- Definición

La Nulidad es la clásica sanción que priva de efectos a un determinado acto, por la falta de coherencia de los elementos formales, imprescindibles que hacen eficaz a su validez. En materia de procedimiento es necesario considerar siempre la íntima vinculación del orden procesal con el principio de defensa, pues se ha sostenido que donde hay indefensión, hay nulidad. El Artículo 1014 del Código de Procedimiento Civil que dice: “La violación del

trámite correspondiente a la naturaleza del asunto o al de la causa que se esté juzgando, anula el proceso; y los juzgados y tribunales declararán la nulidad, de oficio o a petición de

parte, siempre que dicha violación hubiese influido pudiere influir en la decisión de la causa, observando en lo demás, las reglas generales especialmente lo dispuesto en los Arts. 355, 356 y 357”. Es decir que sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1014, el proceso es nulo, en todo o en parte.

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De manera muy general, se ha dicho que un acto procesal es nulo cuando no produce efectos; desde este punto de vista, la nulidad es la sanción por la cual el ordenamiento jurídico", priva a un acto jurídico de sus efectos normales cuando en su ejecución no se han guardado las formas prescritas para ello". Esta idea, expresada por Alsina, es compartida por Véscovi, (Véscovi, 1999) quien es claro en advertir que la formulación de cualquier definición es compleja y objeto de múltiples discusiones, ya que el vocablo nulidad tiene varias acepciones.

Así uno de los aspectos de la nulidad procesal se refiere a la ineficacia del acto en cuestión, pero el tema no se agota en la privación de efectos que la ley procesal asigna, como consecuencia, de un acto nulo; como bien advierte Couture, referirse a la nulidad procesal como aquello que no produce ningún efecto, es anotar sus consecuencias, mas no su naturaleza. "Si se traslada, entonces, la reflexión, de los efectos hacia la naturaleza, se encuentra una idea ya expuesta al comienzo de este tema: siendo el derecho procesal un conjunto de formas dadas de antemano por el orden jurídico, mediante las cuales se hace el juicio, la nulidad consiste en el apartamiento de ese conjunto de formas necesarias establecidas por la ley", (Couture, 2002) criterio con el cual se coincide. En el mismo orden de ideas, Devis Echandía se refiere al tema de las nulidades procesales en el capítulo XXXV de su Teoría General del Proceso como "Los vicios de los actos procesales y sus remedios: inexistencia, nulidad, anulabilidad y revocación". (Echandía, 1997)

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opone a la validez, se refiere a la falta de requisitos que precisa un acto procesal para que se considere realizado o producido, a los presupuestos necesarios para que nazca como tal a la vida jurídica, para que se exteriorice, (Azula Camacho, 1986) o las formalidades que la ley procesal ha establecido como imprescindibles para que estos actos emerjan a la vida jurídica de manera válida y produzcan, en consecuencia, los efectos previstos en la norma procesal. Así un acto procesal requiere tres requisitos: existencia, validez y eficacia.

Un acto procesal bien puede nacer a la vida jurídica, pero dicha existencia puede estar afectada en algún grado que perjudicaría su validez, y por ende, no produciría efectos. Así, el tema de la nulidad procesal no se agota en los efectos que produce, y viceversa, tampoco en los requisitos que el ordenamiento jurídico exige para su existencia y exteriorización.

1.3.2.- Clases

La nulidad es sin lugar a dudas un vicio, que se configura cuando en la elaboración del acto procesal existe un alejamiento de las formalidades previstas por la ley. El acto procesal existe como tal, pero está viciado. "La nulidad procesal, precisa De Santo, que despoja de virtualidad al acto del proceso cuando por padecer de alguna anomalía en sus requisitos fundamentales carece de posibilidades para consumar su propia finalidad".

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Que las leyes procesales hayan establecido un conjunto de procedimientos, implica que los actos que se apartan de dicho camino deben ser declarados nulos. Existen como actos, pero su existencia está afectada. Y esta afectación se relaciona directamente con la ineficacia del acto así perjudicada. En consecuencia, puede formularse una ecuación para explicar la cuestión: a mayor grado de desviación de la forma prevista por la norma, mayor será también el de la ineficacia con que ha de ser sancionado el acto afectado.

La desviación más grave será la nulidad, la más leve, con "menores consecuencias jurídicas para su validez", es la anulabilidad; "se advierte una íntima correspondencia entre la inobservancia de la ley, en sus distintas gradaciones, y la correlativa sanción que deberá imponerse, todo lo que autoriza a establecer criterios discriminativos a su respecto". (Carlos, 2000)

Chiovenda manifiesta que la diferencia entre nulidad y anulabilidad del acto radica en que:

 La primera puede y debe ser declarada de oficio por el juez,

 La segunda procede únicamente a petición de parte.

Se adelanta aquí el concepto relativo a los presupuestos procesales, de necesaria mención en el estudio de las nulidades procesales. Dependiendo de esa afectación.

Couture clasifica a los actos procesales nulos en:

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Respecto al primero, señala que la gravedad de la desviación resulta de tal magnitud que es imperativo enervar sus efectos, pues el error conlleva un deterioro en las garantías que integran el debido proceso, que insistir en su subsistencia hace peligrar tales garantías, la falta de citación al demandado que ha impedido que haga valer sus derechos, habiéndose dictado sentencia condenatoria en su contra. La nulidad absoluta no admite confirmación. No hay que confundir nulidad con ineficacia porque no son, términos sinónimos. (Cabrera Suárez, 2008)

 Relativamente nulos

En cuanto al segundo, también hay un apartamiento de las formas procesales, pero de menor gravedad; de ahí que no necesariamente requiere ser declarado inválido, pues habrá que analizar si el acto ha ocasionado efectivamente un perjuicio a la parte interesada. La relevancia del vicio es, pues, el criterio que define la clasificación entre un acto procesal absolutamente nulo y uno relativamente nulo, o bien entre actos nulos y anulables; los absolutamente nulos o simplemente nulos "se reflejan en la legalidad y justicia del acto del juez y en la eficacia o idoneidad del acto de parte"; los relativamente nulos o anulables "afectan su validez en grado que puede variar según su importancia".

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La nulidad en la Escritura Pública puede ser:

a) de fondo; y

b) de forma.

La nulidad de fondo se produce cuando el Instrumento Público es ineficaz por que el acto o contrato que contiene está afectado por un vicio que lo invalida. Esta nulidad se rige por las normas referentes a la nulidad de los actos y contratos del Derecho civil. La nulidad de forma es la que interesa al Derecho Notarial ya que afecta al documento o Escritura Pública considerado en sí mismo, y no como continente del acto jurídico inválido.

Lo anterior sin perjuicio, que la nulidad formal afecte directa o indirectamente la validez del acto que contiene. En fin, son nulos los Instrumentos Públicos por la falta de las condiciones de cualquiera de estos elementos constitutivos del negocio jurídico, tanto en su fondo como en su forma.

1.4.- La Seguridad Jurídica

1.4.1.- Definición

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es la protección de los bienes jurídicos como única forma de asegurar la coexistencia entre los miembros de una comunidad, nación o estado.

Jorge Miles dice “La seguridad jurídica

(http://blogs.udla.edu.ec/ecuadorsinmordaza/2013/05/26/seguridad-juridica/) es la situación peculiar del individuo como sujeto activo y pasivo de relaciones sociales, cuando tales relaciones se hayan previstas por un estatuto objetivo, conocido y generalmente observado”.

La seguridad jurídica puede ser definida como un estado de cosas que se presenta cuando los tres poderes del Estado (Legislativo, Ejecutivo y Judicial) cumplen con la exigencia de llevar a cabo sus funciones de manera tal de proveer a las personas físicas y jurídicas la confiabilidad y calculabilidad jurídicas para permitir el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.

En el caso de las personas físicas la seguridad jurídica es un mecanismo que, además, resulta imprescindible para una mayor expansión de las capacidades humanas. (Sen, 2000) Para que exista confiabilidad y calculabilidad es necesario que se asegure la cognoscibilidad, es decir, la posibilidad de acceder al contenido del derecho desde una perspectiva material e intelectual. (Ávila, 2012)

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resultados (el contenido de una norma, que debe resultar claro, sin ambigüedades y estar disponible para quien lo quiera consultar) y también respecto de los procesos por los que se arriba a esos resultados.

El tratadista Antonio Fernández Galiano, en su Introducción a la Filosofía del Derecho, expresa a este respecto “Específicamente, la seguridad jurídica se refiere a las situaciones completas de los particulares dentro del orden del derecho. Este debe proporcionar seguridad al individuo en el sentido de que en todo momento sepa con entera claridad hasta donde llega su esfera de actuación jurídica y donde empieza la de los demás, que conozca con plena certeza a lo que le compromete una declaración de voluntad, y en general, las consecuencias de cualquier acto que él o los otros realicen en la órbita del derecho; que pueda prever con absoluta certidumbre los resultados de la aplicación de una norma, en fin, que en todo instante pueda contemplar deslindados con perfecta nitidez, los derechos propios y los ajenos.

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Lo que interesa es que el derecho, aparte de sus inevitables fallos, tienda a la creación de una seguridad para el particular que se acoja a sus normas, de manera que nunca pueda ser sorprendido por un resultado imprevisible con arreglo al propio ordenamiento.

La finalidad del derecho tiene que ser la supresión de toda situación dudosa o imprecisa y su sustitución por situaciones netas y definidas. A procurarlas en casos concretos irán dirigidas normas determinadas, pero la finalidad de creación de seguridad jurídica para el particular está representada por una porción de principios de carácter general existentes en todos los ordenamientos: tales son, entre otros, el de inexcusabilidad del cumplimiento de la Ley, independiente de su conocimiento y el de la fuerza de la cosa juzgada, el de la protección posesoria y el que inspira a la institución de la usucapión”.

La seguridad jurídica es el requerimiento de toda sociedad moderna y libre para desenvolverse racionalmente dando estabilidad a los agentes productivos, y certeza a los individuos acerca de cuáles son sus derechos y cuáles son sus deberes; pues la seguridad jurídica exige la previsión de una respuesta conforme a derecho para los diferentes conflictos que se suscitan en la convivencia humana; pues solo de esta manera se produce estabilidad, que a la final es conseguir la fidelidad al principio de legalidad.

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jurídica se vincula con el problema de la acción en el tiempo y prescribe los ideales que deben garantizarse para que el Derecho pueda asegurar derechos al ciudadano y, con ello, pueda servirle de instrumento de protección.

La seguridad jurídica, por lo tanto, requiere que el Derecho sea cognoscible, confiable y calculable para poder ser un instrumento de orientación, protección y tranquilidad para las personas.

La cognoscibilidad, como se adelantó, se vincula primordialmente con la dimensión estática de la seguridad jurídica y con la capacidad del Derecho para orientar a las personas en sus actos. Por ello, para que el derecho sea cognoscible es necesario que las personas puedan identificar las disposiciones legales aplicables, y comprender –material e intelectualmente– estructuras argumentativas capaces de dar cuenta de las normas generales e individuales, materiales y procedimentales, mínimamente efectivas.

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En esta dimensión la seguridad jurídica es un instrumento de protección. Lógicamente la confiabilidad no requiere inmutabilidad o petrificación del sistema jurídico sino una

estabilidad temporal razonable (XIV Cumbre Judicial Iberoamericana, 2008) que deberá evaluarse de manera específica para cada área del derecho.

Finalmente, la calculabilidad también parte de la dimensión dinámica de la seguridad jurídica implica que las personas pueden conocer cómo y cuándo pueden producirse los cambios.

Como explica Humberto Ávila ‘‘Esa calculabilidad sólo existe si el ciudadano puede controlar, hoy, los efectos que le atribuirá el derecho mañana, lo que sólo ocurre si el ciudadano tiene, en gran medida, la capacidad de, aproximadamente, anticipar y medir el espectro reducido y poco variado de criterios y estructuras argumentativas que definen las consecuencias atribuibles, heterónoma y coactivamente o autónoma y espontáneamente, a actos, propios y ajenos, o a hechos, ocurridos o pasibles de ocurrir, controvertidos o incontrovertidos, y el espectro razonable de tiempo dentro del que se aplicará la consecuencia definitiva’’. El estado de calculabilidad impide que las personas se vean negativamente sorprendidas, es decir, es un instrumento de tranquilidad.

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coordinada de manera conjunta. Por esta razón, y otras que se expondrán en adelante, la formulación de un conjunto de indicadores de seguridad jurídica parece ser el modo más adecuado de conocer el estado de respeto de la seguridad jurídica.

1.4.2.- La seguridad jurídica como obligación del Estado.

La seguridad jurídica existe en proporción directa y en relación inmediata y esencial al desarrollo de la responsabilidad del Estado, de gobernantes y funcionarios frente a sus quehaceres, al tiempo de ejercer el poder político y el poder jurídico en cualquiera de sus formas”; esto es, puede medirse la seguridad jurídica de una sociedad con la descripción del ámbito de responsabilidad del Estado, de sus gobernantes y de sus funcionarios, frente a las consecuencias de sus quehaceres.

De lo que se desprende que en aquella sociedad donde exista responsabilidad real de dirigentes políticos y de funcionarios por las actividades desarrolladas u omitidas, pero debidas, que se produzcan en la conducción del Estado, en esa misma proporción, en esa comunidad, habrá o no habrá seguridad jurídica”; así concluye el autor citado, que a mayor responsabilidad del Estado, mayor seguridad jurídica, más aún que sin responsabilidad del Estado y de sus gobernantes y administradores no puede haber seguridad jurídica.

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reiteración” como una de las funciones de la Corte Nacional de Justicia, y además el Art. 185 que dispone:

Las sentencias emitidas por las salas especializadas de la Corte Nacional de Justicia que reiteren por tres ocasiones la misma opinión sobre un mismo punto, obligarán a remitir el fallo al pleno de la Corte a fin de que esta delibere y decida en el plazo de hasta sesenta días sobre su conformidad. Si en dicho plazo no se pronuncia, o si ratifica el criterio, esta opinión constituirá jurisprudencia obligatoria.

La jueza o juez ponente para cada sentencia será designado mediante sorteo y deberá observar la jurisprudencia obligatoria establecida de manera precedente. Para cambiar el criterio jurisprudencial obligatorio la jueza o juez ponente se sustentará en razones jurídicas motivadas que justifiquen el cambio, y su fallo deberá ser aprobado de forma unánime por la sala. (Constitución de la República del Ecuador, 2008)

1.4.3.- La seguridad Jurídica como deber primordial de las personas.

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La Constitución en su artículo 82 manifiesta que: el derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la Constitución y en la existencia de normar jurídicas previas, claras, públicas y aplicables para las autoridades competentes, lo cual significa que todos los ecuatorianos debemos vivir bajo el mandato de las leyes y su aplicación uniforme, siendo resumida por Jesucristo, cuando dijo: “No penséis que he venido para abrogar la ley o los profetas, no he venido para abrogarla, sino para cumplirla”.

Uno de los pilares del derecho constitucional es la seguridad jurídica y en nuestro ordenamiento jurídico constituye uno de los deberes fundamentales del Estado. La seguridad jurídica es el elemento esencial y patrimonio común del Estado de Derecho; implica la convivencia jurídicamente ordenada, la certeza sobre el derecho escrito y vigente, en suma, es la confiabilidad en el orden jurídico.

1.4.4.- Necesidad de la reforma

El abuso o irresponsabilidad del Registrador de la Propiedad que, en materia de inscripciones múltiples perjudica al servicio público, atenta contra la seguridad jurídica y transforma al Registro de la Propiedad en un laberinto donde el gran perdido es el Derecho.

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1.5.1.- Chile

El artículo 403 del Código Orgánico de Tribunales chileno manifiesta que: “el instrumento público o auténtico otorgado con las solemnidades que fija esta ley, por el competente notario, e incorporado en su protocolo o registro público”. Por tanto se trata de un instrumento público que según el artículo 1699 inciso 1° del Código Civil es “el autorizado con las solemnidades legales por el competente funcionario”. (Sandoval Lopez, 1999)

Requisitos de un instrumento público para constituir una escritura pública.

- Ser otorgado por competente notario.

Notario competente es el de la comuna o agrupación de comunas en que se otorga la escritura, esto pues, como anteriormente se menciona y así lo establece el artículo 400 inciso final del Código Orgánico de Tribunales, “ningún notario podrá ejercer sus funciones fuera del respectivo territorio”

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Por excepción otros funcionarios, en casos específicamente determinados están autorizados para otorgar escrituras públicas, como es el caso del oficial del Registro Civil de las comunas que no sean asiento de un notario.

La forma como se autoriza una escritura pública es mediante la suscripción o firma de ella por el notario, al final de las que corresponde a las partes intervinientes, y una vez que esté completa, es decir sin presentar blancos por llenar en su texto. Además, señala el artículo 405 en su inciso 2°, que el notario al autorizar la escritura debe indicar el número de anotación que tenga en el repertorio. En la práctica notarial se estampa una constancia o certificado que indica que la escritura ha sido anotada en el repertorio en la fecha de su firma bajo el número tal, y acto seguido se procede a la autorización propiamente tal.

El notario procederá a autorizar la escritura una vez que esta se encuentra completa y haya sido firmada por todos los comparecientes, así se establece en el artículo 413 inciso final del Código Orgánico de Tribunales.

- Estar incorporado en el protocolo o registro público.

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de las escrituras se agregaran los documentos protocolizados, también conforme al orden numérico asignado en el repertorio. Cada protocolo lleva un índice de las escrituras y documentos protocolizados que contenga.

Señala el artículo 433 del Código Orgánico de Tribunales que el notario deberá entregar al archivero judicial que corresponda, los protocolos a su cargo que tengan más de un año desde la fecha de cierre, y los índices de escrituras públicas que tengan más de diez años.

- Reunir las solemnidades legales.

a) La escritura debe otorgarse ante notario competente.

La escritura en que no aparezca la firma del notario es nula, así queda establecido en el artículo 412 Nº 2 del Código Orgánico de Tribunales. Asimismo la que fuere autorizada por persona que no sea notario, o por notario incompetente, suspendido o inhabilitado en forma legal no se considerará escritura, así lo señala el artículo 426 Nº 1 del Código Orgánico de Tribunales.

b) Firma de las partes.

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Suele suceder que los otorgantes de un acto o contrato se encuentren temporal o definitivamente impedidos de firmar la escritura, ya sea por imposibilidad física, enfermedad, o simplemente por no saber hacerlo. Para estos casos se ha creado la figura de la firma por otra persona quien lo hace previo ruego de la interesada dejando esta, en todo caso, su impresión digital para señal de su concurrencia y asentimiento.

El artículo 408 del Código Orgánico de Tribunales, señala al respecto, que si alguno de los comparecientes o todos ellos no supieren o no pudieren firmar lo hará a su ruego uno de los otorgantes que no tenga interés contrario según el texto de la escritura, o una tercera persona, debiendo la que no firma poner junto a la del que la hubiere firmado a su ruego, la impresión del pulgar de la mano derecha, o en su defecto, el de la izquierda. El notario debe dejar constancia de este hecho o de la imposibilidad absoluta de efectuarlo. La omisión de estos requisitos acarrea la sanción que previene el artículo 426 del Código Orgánico de Tribunales, esto es, no se considerara pública o auténtica la escritura.

La falta de firma acarreará como consecuencia que el acto jurídico no llegue a existir. El artículo 426 del Código Orgánico de Tribunales sanciona la omisión de firma no considerando publica o autentica la escritura “en que no conste la firma de los comparecientes o no se hubiere salvado este requisito en la forma prevista en el artículo 408” (firma a ruego).

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Según lo señalado en el artículo 426 Nº 6 del COT, las partes del acto o contrato tienen para firmar el plazo de 60 días contados desde la fecha de anotación de la escritura en el repertorio. Si no se suscriben las firmas dentro de ese plazo la escritura no se considerara pública o auténtica.

La forma de organización los Sistemas Registrales se pueden clasificar en dos grandes grupos, el primero de ellos es el denominado régimen de folio real y el segundo se denomina régimen de folio personal. Como también sabemos en Chile se utiliza el sistema de folio personal y en este sistema el eje de la publicidad registral es la persona, esto es el titular registral. En otras palabras en el sistema de folio personal las inscripciones tienen un orden cronológico y el índice se organiza alfabéticamente por los nombres de los titulares. Este sistema de organización genera varias dificultades ya que nuestro régimen no sólo obliga a consultar diversas inscripciones y libros para conocer la historia de un inmueble, sino que obliga a repetir en cada nueva inscripción los datos del inmueble consignados en las inscripciones anteriores (ubicación y deslindes) lo que provoca demoras, aumenta las posibilidades de errores y abulta innecesariamente los libros conservatorios.76Además para tener acceso a la historia del inmueble es necesario conocer la identidad de alguno de sus poseedores. Todo lo anterior deja en evidencia que es bastante difícil reconstruir la historia jurídica de un inmueble con la debida exactitud.

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inmuebles, han producido innumerables litigios, a veces dilatados en el tiempo por generaciones.

Como ya sabemos, el sistema de inscripciones conservatorias se basa, principalmente, en lo señalado en títulos traslaticios, a través de sucesivos titulares, y en este sentido es importante señalar que el artículo 78 del Reglamento de Registro del Conservador de Bienes Raíces, se refiere a los requisitos que contendrá la inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales, y precisamente, no hace exigible consignar la superficie ni cabida de los bienes raíces y solo obliga a consignar en su número cuarto: “el nombre y linderos del fundo”. Esto genera que se produzcan distorsiones, diferencias o discordancias entre los datos que aporta la inscripción registral – sobre todo si es de antigua data – con respecto a las características actuales del inmueble sobre el que recaen.

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Para concluir este acápite, agregar que el aspecto catastral, desde un punto de vista más estricto excede el ámbito conservatorio, ya que el conservador solo se preocupa y debe responder porque las inscripciones se encuentren practicadas conforme a derecho, no pudiendo el Conservador asegurar que lo que consta en un plano o un catastro coincide con la realidad jurídica.

La forma en que la dogmática tradicionalmente se aproxima a la materia, le impide ver la existencia de un injusto básico del delito de falsedad documental. Esta aproximación tradicional es inducida por la técnica de legislación penal adoptada en los arts. 193 y ss. Del Código penal chileno, que coloca en primer plano un tipo (el art. 193) de falsedad en documento público basado en el concepto de fe pública. La fe pública, a su turno, se relaciona con un concepto de verdad como correspondencia entre narración y hecho, cuyo deber de protección alcanzaría solamente al funcionario público.

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Cuando se compra un bien inmueble, por ejemplo, la escritura pública que protocoliza el negocio debe inscribirse o registrarse en la oficina de registro de instrumentos públicos en los dos meses siguientes a la expedición de la misma.

Sucede muy a menudo que una persona compra una casa y por el alto costo que hay que pagar tanto en la notaria, en las secretarías de hacienda departamental y en la oficina de registro de instrumentos públicos, no registra la escritura y pasa el tiempo desconociendo que la ley ha fijado un límite temporal para registrar tal escritura y que de no cumplirse contempla una sanción que se liquida por cada mes o fracción de mes.

Así los dispone el artículo 231 de la ley 223 de 1995:

Términos para el registro. Cuando en las disposiciones legales vigentes no se señalen términos específicos para el registro, la solicitud de inscripción de los actos, contratos o negocios jurídicos sujetos a registro deberán formularse de acuerdo con los siguientes términos, contados a partir de la fecha de su otorgamiento o expedición:

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La extemporaneidad en el registro causará intereses moratorios, por mes o fracción de mes de retardo, determinado a la tasa y en la forma establecida en el Estatuto Tributario para el impuesto sobre la renta y complementarios.

De otra parte, y según consta en el sitio Web de la superintendencia de notariado y registro:

La constitución de hipoteca y patrimonio de familia tienen un término de 90 días hábiles, contados desde la fecha de autorización de la escritura pública vencidos los cuales es necesario constituir nueva escritura pública.

Las medidas cautelares tales como embargo, demanda, gravámenes de valorización, y sus correspondientes cancelaciones y los demás actos que no pagan el impuesto de registro no tienen término.

Por su parte, la ley 1579 de 2012 en su artículo 28 dice que la hipoteca y el patrimonio de familia sólo se pueden inscribir en el registro inmobiliario dentro de los 90 días hábiles siguientes a su otorgamiento.

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Aunque la ley no es clara en fijar la base para el cálculo de la sanción o interés moratorio, se ha de asumir que es el valor del impuesto dejado de pagar como consecuencia del registro extemporáneo de la escritura pública.

La propiedad pública sobre bienes inmuebles es ejercida por la Nación, las entidades de derecho público del orden nacional y las entidades territoriales, y por lo tanto, el conocimiento del régimen legal sobre la propiedad inmobiliaria les permite identificar los elementos jurídicos necesarios para la ejecución de las políticas de saneamiento.

El articulado de la legislación civil con las definiciones y conceptos sobre títulos, modos de adquirir el dominio, la tradición y los bienes sobre los cuales se ejerce la propiedad pública. La Constitución Política de Colombia en la Función Social de la propiedad manifiesta:

«Artículo 58.- Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una Ley expedida por motivo de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público social.

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Este artículo constituye el eje para la definición de las políticas de intervención en el territorio por parte de los Municipios y Distritos a través de la planeación y actuación urbanística, para lograr su manejo eficiente en la defensa de los intereses de la comunidad.

La propiedad, en tanto que función social, puede ser limitada por el legislador, siempre y cuando tal limitación se cumpla en interés público o beneficio general de la comunidad, como, por ejemplo, por razones de salubridad, urbanismo, conservación ambiental, seguridad, etc., el interés individual del propietario debe ceder, en estos casos, ante el interés social.

Con la precisa regulación del artículo 58 de la Carta Política, la propiedad privada adquiere un alcance «no sólo como un derecho sino como un deber que implica obligaciones», garantizando de esta manera su función social y ecológica a través de la integración entre los derechos del propietario y los intereses de la colectividad.

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En desarrollo de lo planteado por el artículo 58 de la Constitución Política, se indican los principios constitucionales que regulan la relación entre la propiedad privada y el interés colectivo, así:

Garantía de la propiedad privada.

Primacía del interés público o social sobre el privado. Función social de la propiedad privada.

Compromiso ambiental reflejado en la función ecológica de la propiedad.

Expropiación mediante sentencia judicial e indemnización por motivos de utilidad pública.

Artículo 63.- Los bienes de uso público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la Ley, son inalienables, imprescriptibles e inembargables.

Artículo 102.- El territorio, con los bienes públicos que de él forman parte, pertenecen a la Nación.

Artículo 332.- El Estado es propietario del subsuelo y de los recursos naturales no renovables, sin perjuicio de los derechos adquiridos y perfeccionados con arreglo a las leyes preexistentes.

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el Código Civil sobre la propiedad y que sirven de fundamento legal para plantear el marco normativo propuesto.

Del Dominio

Artículo 669.- El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra Ley o contra derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.

Artículo 673.- Los modos de adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción.

Artículo 674.- Se llaman bienes de la Unión aquellos cuyo dominio pertenece a la República. Si además su uso pertenece a todos lo habitantes de un Territorio, como el de calles, plazas, puentes y caminos, se llaman bienes de la Unión de uso público o bienes públicos del Territorio.

Los bienes de la Unión cuyo uso no pertenece generalmente a los habitantes, se llaman bienes de la Unión, o bienes fiscales.

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Artículo 706.- Estímense bienes vacantes los bienes inmuebles que se encuentran dentro del territorio respectivo a cargo de la Nación, sin dueño aparente o conocido; y mostrencos los bienes muebles que se hallen en el mismo caso.

De La Tradición

Artículo 740.- La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales.

Artículo 745.- Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta, donación, etc.

Artículo 749.- Si la Ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el domino sin ellas.

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Son traslaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos.

De la Compraventa

Artículo 1857.- La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes:

- La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la Ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.

Se trata del concepto de solemnidad que debe revestir todo acto de disposición sobre bienes inmuebles, representado en la escritura pública. Según lo expuesto, no es posible transferir la propiedad inmobiliaria sino a través del otorgamiento de una escritura pública.

Decreto Ley 960 De 1970. Por el cual se expide el Estatuto Notarial

Artículo 12.- Deberán celebrarse por escritura pública todos los actos y contratos de disposición o gravámenes de bienes inmuebles, y en general aquellos para los cuales la Ley exija esta solemnidad.