UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES “UNIANDES”
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA CARRERA DE DERECHO
PROYECTO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA.
TEMA:
EL DESAHUCIO AL INQUILINO POR TRASPASO DE DOMINIO Y SUS EFECTOS JURÍDICOS EN LA LEGISLACIÓN NACIONAL
AUTOR: AYUQUINA PEÑA SERGIO GERMÁN
ASESOR: DR. BENAVIDES BENALCÁZAR MERCK MILKO
IBARRA –ECUADOR
APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
CERTIFICACIÓN:
Quien suscribe, legalmente CERTIFICA QUE: El presente Trabajo de Titulación realizado por el señor Sergio Germán Ayuquina Peña estudiante de: La Carrera de Derecho, Facultad de Jurisprudencia, con el tema “EL DESAHUCIO AL INQUILINO POR TRASPASO DE DOMINIO Y SUS EFECTOS JURÍDICOS EN LA LEGISLACIÓN NACIONAL”, ha sido prolijamente revisado, y cumple con todos los requisitos establecidos en la normativa pertinente de la Universidad Regional Autónoma de los Andes –UNIANDES -, por lo que aprueba su presentación.
Ibarra, Enero de 2017
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
Yo, Sergio Germán Ayuquina Peña, con cédula de ciudadanía Nro. 100195848-5, declaro que los resultados obtenidos en la investigación que presento, como informe final, previo a la aprobación del título de ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA, es original, auténtico, y personal.
En tal virtud, expreso que el contenido, las conclusiones y los efectos legales y académicos que se desprenden del trabajo propuesto son de exclusiva responsabilidad del autor.
Ibarra, Enero del 2017
__________________________ Sergio Germán Ayuquina Peña C.C 100195848-5
CERTIFICACIÓN DEL LECTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN Yo, Alipio AbsalónCadena Posso. En calidad de Lector del Proyecto de Titulación. CERTIFICO:
Que el presente trabajo de titulación realizado por el estudiante. Sergio Germán Ayuquina Peña: “EL DESAHUCIO AL INQUILINO POR TRASPASO DE DOMINIO Y SUS EFECTOS JURÍDICOS EN LA LEGISLACIÓN NACIONAL”, ha sido cuidadosamente revisado por el suscrito, por lo que he podido constatar que cumple con todos los requisitos de fondo y forma establecidos por la Universidad Regional Autónoma de Los Andes, para esta clase de trabajos, por lo que autorizo su presentación.
Ibarra, marzo de 2017
DERECHOS DE AUTOR
Yo, Sergio Germán Ayuquina Peña, declaro que conozco y acepto la disposición constante en el literal d) del Art.85 del Estatuto de la Universidad Regional Autónoma de Los Andes, que en su parte pertinente textualmente dice: El Patrimonio de la UNIANDES, está constituido por: La propiedad intelectual sobre las investigaciones, trabajos científicos o técnicos, proyectos profesionales y consultoría que se realicen en la Universidad o por cuenta de ella.
Ibarra, Enero del 2017
____________________________ Sr. Sergio Germán Ayuquina Peña CI.100198848-5
DEDICATORIA
Cuando el ser humano culmina una meta, es cuando se detiene a pensar y recordar todas las ayudas recibidas, de las voces de aliento, de las expresiones de amor cariño y comprensión; para dedicar este triunfo a las personas que han estado con uno en los malos y buenos momentos:
Primeramente le dedico a Dios, por iluminar y guiar mi camino para poder alcanzar tan anhelada meta .A mi esposa que con su apoyo amor y paciencia me ha dado fuerzas para culminar mis estudios gracias amor muchas gracias. No podía olvidarme de mis hijos que fueron el impulso de mi carrera que gracias a ellos seguía adelante por dar un ejemplo de que si se puede cuando uno quiere. En especial a mi madre que me dio la luz de vida y sus palabras de aliento y cariño, a mis hermanos que fueron parte importante de mi estudio y que a su manera colocaron un granito de arena dándome palabras de aliento cuando lo necesite, y que gracias a su apoyo y comprensión culmine mi meta tan anhelada, y otra vez muchas gracias.
AGRADECIMIENTO
Quiero expresar mi agradecimiento a la Universidad Autónoma de los Andes “UNIANDES” Por haberme abierto sus puertas y ser parte de ella y darme la oportunidad de estudiar la carrera de Derecho, la cual escogí y hoy estoy culminando, así también a los diferentes docentes que con sus conocimientos y apoyo han aportado para mi formación académica.
Un agradecimiento especial a mi asesor de tesis, Dr. Merck Benavides, distinguido catedrático que con su experiencia y capacidad profesional en Derecho pudo guiarme con sus conocimientos para la realización de este proyecto.
RESUMEN
El desarrollo de la presente investigación tiene como finalidad dar a conocer sobre el Vdesahucio al inquilino por traspaso de dominio y sus efectos jurídicos en la legislación nacional ya que en la sociedad ecuatoriana a pesar de existir normas en la Constitución de la Republica y que en su art 30 determina “Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica “sin embargo se presentan casos y situaciones que vulneran esta garantía como en contratos de arriendo en materia de ley de Inquilinato. El presente trabajo de análisis jurídico está inscrito dentro de la línea de investigación de: Protección de derechos y garantías constitucionales se utilizó el método científico el inductivo y deductivo también se utilizó la técnica de encuesta dirigida a los ciudadanos de la ciudad de Ibarra a fin de establecer la no vulneración de sus derechos.
ABSTRACT
The development of the present investigation has the purpose of informing about the eviction to the tenant by transfer of dominion and its legal effects in the national legislation since in the Ecuadorian society although there is a typification in the Constitution of the Republic on its Article 30 determines "people have the right to a safe and healthy habitat, and adequate and dignified housing, regardless of their social and economic situation" however, there are cases and circumstances that violate this guarantee as in leasing contract regard to Tenancy Act.
ÍNDICE GENERAL
Pág.
INTRODUCCIÓN ... 1
Antecedentes de la investigación ... 1
Planteamiento del problema. ... 3
Formulación del problema ... 4
Objeto de investigación y campo de acción ... 4
Identificación de la línea de investigación ... 5
Objetivos ... 5
Objetivo general. ... 5
Objetivos específicos ... 5
Idea a defender ... 5
Justificación del tema ... 6
Breve explicación de la metodología investigativa a emplear. ... 6
Resumen de la estructura del proyecto, breve explicación de los capítulos ... 7
CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO ... 8
1.1. Aspectos generales sobre el desahucio en traspaso de dominio. ... 8
1.1.1. Definición de desahucio ... 8
1.1.2. Clases de desahucio ... 9
1.1.2.1. Desahucio por traspaso de dominio ... 9
1.1.2.2.Terminacion del contrato de arriendo por falta de no pago. ... 10
1.1.3. Quien puede presentar el desahucio. ... 12
1.1.4. El arrendamiento de cosa y el precio. ... 13
1.2. Relación jurídica entre el arrendador y arrendatario ... 15
1.2.1. Antecedentes del contrato de arrendamiento. ... 15
1.2.2. Requisitos del contrato de arrendamiento. ... 16
1.2.4. Efectos de la relación jurídica ... 19
1.2.4.1. Terminación del contrato según la Ley de Inquilinato ... 20
1.3. El Desahucio por transferencia de dominio. y sus efectos jurídicos en la legislación nacional. ... 21
1.3.1. Definición de transferencia. ... 21
1.3.2. La transferencia de dominio según la Ley de Inquilinato. ... 22
1.3.2.1. Desahucio por transferencia de dominio. ... 22
1.3.3. La sanción al arrendador por la transferencia del dominio. ... 23
1.3.4. Efectos jurídicos del arrendador por la trasferencia de dominio ... 25
1.4. Procedimiento legal para el desalojo en desahucio por traspaso de dominio. 27 1.4.1. Presentación de la demanda para el desahucio ... 27
1.4.1.1. Calificación de la demanda ... 29
1.4.1.2. Citación ... 30
1.4.1.3. Resolución ... 31
1.4.1.4. Mandamiento de ejecución. ... 32
1.4.3. Descerrojamiento de puertas y seguridades. ... 35
1.4.4. Formación de inventarios de bienes. ... 36
1.4.5. Custodia judicial. ... 37
1.5. Análisis de las distintas posiciones teóricas sobre el objeto de investigación. 39 1.6. Valoración crítica de los conceptos principales de las distintas posiciones teóricas sobre el objeto de investigación. ... 39
1.6.1. Análisis crítico sobre el objeto de investigación. ... 39
1.7. Conclusiones parciales del capítulo ... 40
CAPÍTULO II. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA ... 40
2.1. Caracterización del sector. ... 41
2.2.1. Tipo de investigación ... 41
2.2.1.1. Método analítico sintético ... 41
2.2.1.2. Método inductivo-deductivo ... 41
2.2.1.3. Método histórico-lógico ... 42
2.2.1.4. Método científico ... 42
2.2.2. Técnicas ... 42
2.2.2.1. La entrevista ... 42
2.2.1.2. La Observación ... 42
2.2.1.3. La Entrevista ... 42
2.2.1.4. La Encuesta ... 42
2.2.1.5. Instrumentos ... ¡Error! Marcador no definido. 2.3. Población y Muestra ... ¡Error! Marcador no definido. 2.3.1. Población. ... ¡Error! Marcador no definido. 2.3.2. Muestra. ... ¡Error! Marcador no definido. 2.4. Interpretación de resultados (gráficos y Tabla Nº 0s) ... ¡Error! Marcador no definido. 2.5. Conclusiones Parciales del capitulo ... 55
CAPÍTULO III. DESARROLLO DE LA PROPUESTA ... 56
3.1. Tema ... 56
3.2. Objetivo ... 56
3.3. Justificación ... 56
3.4. Desarrollo del cuerpo central ... 56
3.5. Validación, aplicación, evaluación a la aplicación de la propuesta. ... 63
3.5.1. Argumentación ... 63
3.6. Impactos ... 64
3.6.1. Impacto Social ... 64
3.7. Conclusiones parciales del Capítulo ... 65
RECOMENDACIONES GENERALES ... 67
BIBLIOGRAFÍA ... 68
LINKOGRAFÍA ... 72
ÍNDICE DE TABLAS
Pág.
Tabla 1 Derecho del arrendador ... 45
Tabla 2 Traspaso de dominio ... 46
Tabla 3 El Desahucio en inquilinato ... 47
Tabla 4 Legalización del contrato de arrendamiento ... 48
Tabla 5 Igualdad de derechos ... 49
Tabla 6 Notificación de desahucio ... 50
Tabla 7 Tiempo para desocupar el inmueble ... 51
Tabla 8 Igualdad de derechos ... 52
Tabla 9 Reforma a la ley de inquilinato ... 53
ÍNDICE DE FIGURAS
Pág.
Figura 1 Derecho del arrendador ... 45
Figura 2 Traspaso de dominio ... 46
Figura 3 El Desahucio en inquilinato ... 47
Figura 4 Legalización contrato de arrendamiento ... 48
Figura 5 Igualdad de derechos ... 49
Figura 6 Notificación de desahucio ... 50
Figura 7 Tiempo para desocupar el inmueble ... 51
Figura 8 Tiempo para desocupar el inmueble ... 52
Figura 9 Reforma a la ley de inquilinato ... 53
1 INTRODUCCIÓN
Antecedentes de la investigación
El presente trabajo de investigación es de gran importancia por cuanto se basa en situaciones que afectan al inquilino cuando se produce el desahucio por transferencia de dominio , por parte del arrendatario ya sea este por terminación del contrato venta del inmueble, por traspaso de derecho de dominio sea este por sucesión, herencia, muerte, permuta en la cual el arrendatario a veces al no tener un instrumento legalizado no puede oponerse al desahucio por cesión de derecho de dominio, causando varios efectos sociales económicos y familiares.
En la actualidad existe un” Proyecto de ley Reformatoria a la ley de Inquilinato” en la Asamblea Nacional del Ecuador, en la cual el día 12 de Marzo del 2012, el Pleno de la Comisión de Justicia y Estructura del Estado, conoce el borrador de informe de primer debate del proyecto de ley reformatorio a la ley de Inquilinato, reformando muchos artículos como son alguno de ellos, sustituir las palabras locales por inmuebles, los gobiernos municipales tengan a su cargo el registro de arrendamientos, el valor del cinco por ciento de un salario unificado , y así existen muchos más pero no se toma en cuenta cuando el inquilino que al no tener un instrumento legalizado en caso de traspaso de dominio para poder defenderse del desalojo por desahucio este quedaría en la indefensión y estaríamos sin practicar lo que manda la Constitución el derecho a la vivienda digna.
El tratadista Dr. Víctor Manuel PeñaHerrera en sus magnífica obra” Lecciones de Derecho Práctico Civil y Penal”, T. I editado en el año2005al expresar que: Lo mismo, con salvedades más de forma que de fondo, puede decirse que en el desahucio por transferencia de dominio. Si el arrendamiento, celebrado con el antecesor en el dominio del inmueble, consta por escritura pública debidamente registrada, el adquiriente a título oneroso está obligado a respetarlo, por lo que el desahucio de promoverse, deberá ser rechazado por el Juez, con la sola presentación de ese instrumento público y respetarse el instrumento público legalizado hasta que este se cumpla de manera legal con el plazo establecido en el contrato ,yo creo que por el desconocimiento de la ley muchas personas no legalizan los contratos es ahí donde quedan en la indefensión ante la ley.
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innecesaria exposición, debe concluirse que el desahucio por transferencia de dominio no es otra cosa que una diligencia judicial por la cual el adquirente, a título oneroso, de un inmueble, hace conocer su voluntad al arrendatario de su antecesor en el dominio, que no encontrándose obligado a respetar el arrendamiento por no haber otorgado por escritura pública debidamente inscrita, es su voluntad que le restituya la cosa que detenta y que si por voluntad de este nuevo propietario podría hacerse un nuevo contrato, yo creo que como no se tiene un instrumento legalizado para que meterse en procesos judiciales si no tiene en que ampararse o respaldarse perdería el juicio.
Según el Tratadista Dr. Jorge Angarita Gómez en su libro “Lecciones De Derecho Civil “Tomo II editado en el año 2007 en su obra hace un análisis. La palabra trasmisión tiene varios significados: indica ceñidamente el derecho condicionado en el artículo 1013del código civil; abarca la sucesión como modo de adquirir; se extiende a todo traspaso, al punto de decirse frecuentemente de un bien, por ejemplo, que sea trasmitido en venta o permuta hay diferencia entre trasmisión por sucesión genéricamente considerada y trasmisión en el evento circunscrito por el articulo 1014 citado produciéndose así el desahucio y traspaso de dominio, E n esta parte se debería buscar un mecanismo para garantizar a los inquilinos en caso de existir traspaso de dominio por estos casos ya que estaríamos a la voluntad del nuevo propietario.
Según la Constitución, de la Asamblea Constituyente de Montecristi, del 24 de Julio del 2008, en su artículo treinta se determina “Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica” Por ello creo que es prioridad y se debe poner mayor atención a las personas que no tengan una vivienda propia y garantizarles todos los derechos establecidos en la Constitución.
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esperar a la voluntad del nuevo propietario porque la ley dice que se debe tener un contrato legal para poder defenderse sobre el desahucio pero también dice que si la persona propietaria que desee volver a ocupar su casa o vivienda tendrá que hacer mediante juramento que él va a volver a su casa o local por no tener otro donde ir i peor si es de su propiedad.
Muchos tratadistas y las leyes hablan del desahucio por traspaso de dominio, sea que este inquilino tenga un instrumento debidamente legalizado o no, pero ninguno habla de que como se puede ayudar, o garantizar a los arrendatarios que por desconocimiento de la ley no legalizaron su contrato de arriendo, y para no ser víctimas de la vulneración de sus derechos como es el de la vivienda como lo establece la Constitución, puesto que me parce un tema interesante.
Planteamiento del problema.
La venta de un bien inmueble produce el traspaso de dominio, pero si este estuviera arrendado y sin la anticipación de notificación y el conocimiento del inquilino genera el desahucio y dando por terminado el contrato de arrendamiento quedando así el ocupante en la indefensión, y a la voluntad y disposición del nuevo dueño, aprovechándose muchos casos de la situación económica y social del arrendatario y si este no tuviera un instrumento público legalizado no podrá contraponer jurídicamente.
El traspaso de dominio por causa de muerte permite tomar el dominio de sus herederos de la vivienda la cual si los herederos llegan a un acuerdo con el inquilino podrán seguir en la vivienda o tendrán que desocupar el domicilio quedando estas personas a la voluntad de los nuevos dueños y buscar otra residencia que inclusive seria tal vez mas incomoda y más alto él costo del alquiler de la nueva casa y si estos son de escasos recursos y la posible necesidad de tener que buscar mecanismos para conseguir el dinero como es el de trabajar hasta los niños, mujeres venderse por dinero, e inclusive llegar hasta el robo.
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La venta de un local o bien inmueble que este en anticresis, y la venta se lo haga a la persona que lo tiene en anticresis al tiempo que se quedó establecido, genera el desahucio del contrato de la vivienda o bien inmueble con el consentimiento del arrendatario si este se lo compra, en la cual el propietario recibiría la diferencia de la negocio del local quedándose como nuevo propietario La persona que tenía el bien inmueble en prenda y por traspaso de dominio causaría el efecto de que la persona ya no tendrá que alquilar mas esta vivienda por que ya es de su propiedad.
La expropiación por parte de instituciones públicas genera el desahucio con las personas propietarias del inmueble que tienen arrendados locales comerciales, viviendas, generando obligatoriamente el desahucio entre el Arrendatario y arrendador en la cual el propietario será indemnizado por parte de la institución que la expropie, y quedando en la indefensión al arrendatario. Produciéndose el efecto de la morosidad del inquilino en bancos, y sin una vivienda o local de labor y sustento de vida, donde estar o trabajar por ende en muchos casos al embargo.
La falta de fuentes de trabajo o despidos que se están dando en el actual momento sea en empresas públicas y privadas, produce el no pagar las mensualidades a entidades bancarias o de vivienda involuntariamente, produciéndose de esta manera el desahucio a favor de terceros quedando en la calle sin tener un hogar donde ir y por La falta de garantías de una ley que los ampare cuando no se pueda pagar ,cuando inesperadamente uno se queda sin trabajo violentando el derecho a un hogar y al habitad como lo establece la Constitución de la República.
Formulación del problema
¿La falta de desahucio al inquilino por traspaso de derecho de dominio, viola su derecho a la vivienda garantizado en la Constitución?
Objeto de investigación y campo de acción
Objeto de investigación.
5 Campo de acción.
El campo de acción en el presente trabajo de investigación es la diligencia de notificación de Desahucio por transferencia de dominio como un acto atentatorio al Derecho Constitucional, a tener una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica. Que se realizara en el cantón de Ibarra, provincia de Imbabura, en el periodo comprendido en el tiempo de enero de 2016 a enero del 2017 Identificación de la línea de investigación
Según los lineamientos de la Universidad, En el tema propuesto corresponde a la línea de investigación qué se relaciona con la “Protección de Derechos y Garantías establecidos en la Constitución” Corresponde a toda autoridad administrativa o judicial, garantizar el cumplimiento de las normas y los derechos de las partes.” el derecho a la vivienda y de esta manera evitar la violación de este derecho enmarcado en la Constitución.
Objetivos
Objetivo general.
Realizar un estudio científico jurídico sobre, el desahucio al inquilino por traspaso del derecho de dominio, para garantizar el derecho a la vivienda a las partes en conflicto establecido en la constitución.
Objetivos específicos
Analizar desde el punto de vista científico jurídico sobre el desahucio al inquilino por traspaso de dominio, y sus efectos jurídicos en la Legislación Nacional en base a la ley, la Constitución y los Tratados Internacionales.
Desarrollar un estudio jurídico científico sobre el desahucio al inquilino por traspaso de dominio.
Realizar un estudio jurídico sobre el desahucio al inquilino, por derecho de traspaso de dominio.
Validar la propuesta mediante la vía del estudio de la ley y criterio de expertos. Idea a defender
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traspaso del derecho de dominio, se garantizara el derecho a la vivienda a las partes en conflicto establecido en la Constitución.
Justificación del tema
El derecho a la vivienda que se encuentra enmarcado en el Derecho Constitucional y la Ley de Inquilinato y que mediante este aporte se evitara menos casos de violación a los derechos y principios que se encuentran en la Constitución.
De lo establecido en la Ley de Inquilinato dispone lo siguiente: la transferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación. Si el arrendatario no fuera desahuciado en un plazo de un mes contando desde la fecha de transferencia de dominio, subsistirá el contrato. Este plazo deberá contarse desde la fecha de inscripción en el registro de la Propiedad hasta el Día que se cite la solicitud de desahucio al inquilinato. Se respetarán los contratos celebrados por escrituras públicas inscritas en el Registro de Propiedad del respectivo cantón.(Arismendi, 2009, pág. 57)
Significación practica al dar a conocer lo dispuesto en la ley de Inquilinato se ya que lo que se suele o acostumbra hacer es simplemente dar a conocer a la autoridad pertinente es decir, al juez de inquilinato para que proceda a realizar la respectiva notificación y en mucho de los casos cuando se traspasa el dominio de manera inmediata los nuevos dueños proceden a pedir el desalojo de los arrendatarios sin tomar en cuenta sus contratos y sus argumentos.
Breve explicación de la metodología investigativa a emplear.
En toda investigación no puede faltar este método inductivo-deductivo que nos permite conocer desde las obligaciones y derechos de las partes que intervienen en la relación contractual del arrendamiento hasta llegar a conocer el efecto de la diligencia de notificación de desahucio o transferencia de dominio.
Es un estudio o análisis de un todo desde tiempos primitivos hasta la actualidad en la materia objeto de estudio, por lo que está vinculado al conocimiento de las distintas etapas de los objetivos en su sucesión cronológica, para conocer la evolución y desarrollo del objeto o fenómeno d investigación. Mediante el método histórico se analiza la trayectoria concreta de la teoría, su condicionamiento a los diferentes periodos de la historia.
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investigación cuyos resultados sean aceptados como válidos por la comunidad científica. Este método se va aplicar en esta investigación, porque es necesaria la cita de normas y principios jurídicos que regulan la relación entre el arrendador y arrendatario.
Resumen de la estructura del proyecto, breve explicación de los capítulos
8 CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO
1.1. Aspectos generales sobre el desahucio en traspaso de dominio. 1.1.1. Definición de desahucio
En relación al tema el Dr. Carrión indica que: “El desahucio es la acción en virtud del cual una de las partes, mediante aviso previo a la otra y sin alegar causa, ejerce el derecho de poner término a un contrato por tiempo indefinido. La demanda en Desahucio es el conjunto de acciones legales efectuadas por el propietario de un inmueble a los fines de lograr que el inquilino, a requerimiento del propietario y en atención a la ley, abandone o sea expulsado del inmueble. Esto es la culminación de los contratos de arrendamiento en materia de inquilinato, o sea es la entrega del inmueble dado en arrendamiento sea por la terminación del plazo estipulado en el contrato o en el caso que se ceda el dominio o se haga el traspaso de dominio a otro propietario legalmente”. (Carrión, 2009, pág. 51).
Como podemos apreciar el desahucio en su definición proviene de latín que quiere decir etimológicamente perdida de la confianza, entonces diremos que si la confianza se pierde es por ende que cualquiera de las dos partes pueden terminar una relación contractual .Por lo anteriormente dado a conocer se puede verificar que el desahucio constituye la finalización de la relación existente entre arrendador y arrendatario, es decir que es una facultad que tiene el arrendatario para exigir que se proceda por parte del arrendador a desocupar el inmueble objeto de arrendamiento pero si bien es cierto todo este aviso se lo debe dar con cierto tiempo de anticipación , es importante resaltar que el desahucio puede constituir la terminación del contrato de arrendamiento ya sea este por terminación del contrato o por la venta del bien inmueble que sería el traspaso de dominio a otro dueño.
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ambas partes deben estar de acuerdo de seguir con el contrato”. (Zambrano, 2009, pág. 21)
De esta manera se puede observar que el contrato de arrendamiento constituye la notificación que debe realizar tanto el arrendador como el arrendatario, cuando no se ha dado un conocimiento de la fecha exacta dentro de la cual se debe concluir con el presente contrato, por lo que dicha notificación se lo debe hacer ya sea por cualquiera de las partes que han solicitado dicha figura jurídica, para que proceda la apertura del desahucio es necesario que se tome en cuenta la fecha dentro del cual se debe cancelar el pago de los cánones arrendaticios; sin embargo la acción de revocar el desahucio solicitado por cualquiera de las partes puede quedarse sin efecto siempre y cuando las partes arrendador y arrendatario de manera consensual den a conocer que están de acuerdo con continuar con el contrato de arrendamiento.
Dentro de nuestro sistema procesal el Desahucio conforme a la ley de Inquilinato en su art 33 nos da a entender que esto no constituye una demanda peor aún un juicio al contrario es la notificación o aviso legalmente por escrito emitido por un juez dando a conocer que por parte del arrendador que es su deseo y voluntad de terminar con el contrato de arrendamiento para que procedan a desocupar el bien inmueble con la anticipación de tiempo que legalmente señala la ley. Entonces diremos que el desahucio es un acto de termino de contrato con la finalidad de expulsar al inquilino si en caso de no ponerse de acuerdo y llegaran a una controversia hasta podrían llegar al desalojo por la fuerza coercitiva.
En el diccionario de Cabanellas define al desahucio como un “acto a despedir el dueño de una cosa o el propietario de una heredad a un inquilino o arrendatario, por causas expresas por la ley o convenidas en el arrendamiento” (Cabanellas, 198, pág. 143) Como lo manifiesta lo anterior es dar aviso anticipado al inquilino ya sea este por término de tiempo del contrato o por venta del bien ocupado o sea por traspaso de dominio pretendiendo retomar el bien inmueble por su propietario o nuevo dueño.
1.1.2. Clases de desahucio
1.1.2.1. Desahucio por traspaso de dominio
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determina como por ejemplo: compraventa, permuta o donación entre vivos. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra Fundamentos por el arrendatario”.(Ossorio, 1996, pág. 989)
A fin de tener mayor conocimiento en cuanto a lo que se refiere la transmisión de la propiedad es importante conocer que la misma consiste en el cambio de propietario el cual puede presentarse de varias maneras como por ejemplo compraventa, permuta o donación entre vivos, para lo cual debe proceder a la correspondiente notificación y en el caso en el que el desahucio se presenta como consecuencia de una demolición el propietario del inmueble debe proceder a realizar dicho trámite con la correspondiente aprobación de los planos y el permiso del Municipio para que se proceda a la realizar la nueva edificación de la obra que se presenta, por otra parte es importante indicar que en el momento en el que exista los desahucios como consecuencia de traspaso o de la demolición deben existir los correspondientes avisos para que desocupe el inquilino la propiedad en tres meses contados a partir de la notificación de desahucio.
Podemos decir que la transferencia de dominio está vinculada con la compraventa como lo establece el Código Civil en su art 1732 que es un contrato bilateral en la cual las partes se obligan la una en entregar o transferir la cosa material y la otra en pagar un precio convenido ya sea este en dinero o servicios la transferencia normalmente se lo hace mediante la tradición que es con la entrega del objeto y que es una manera de adquirir el mando pero cuando se trata de bienes inmuebles la tradición y la posesión de señorío amo y dueño se lo efectiviza en el momento de la inscripción de la escritura pública y en ese momento se produce los efectos de transferencia de dominio y por ende los contratos de arriendo se vincula con la anticipación de un desahucio por cambio de nuevo dueño Entonces diremos que no vasta el consentimiento sino la escritura pública de transferencia de dominio en bienes muebles que se lo produce con la inscripción en el registro de la propiedad.
1.1.2.2. Terminacion del contrato de arriendo por falta de no pago.
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específicas del desahucio por falta de desembolso en general, y las especiales cuando se trata de inmuebles urbanos. Siendo un proceso sumario, la cuestión más característica del desahucio por falta de cancelación es la limitación a la posibilidad de alegación y prueba, y por ende, la exclusión de la eficacia del efecto tanto negativo como positivo de la cosa juzgada. Lo anterior, sin embargo, suscita una serie de cuestiones. Así, por una parte, se plantea nuevamente en esta materia la problemática de las denominadas "cuestiones complejas". (Navarro, 2009, pág. 205).
De conformidad al articulado citado en líneas anteriores se puede decir que el arrendador puede dar por concluido el contrato de arrendamiento por no realizar los pagos respectivos de dos o más pensiones locativas de arriendo, o por no pagar los daños al bien inmueble por parte del inquilino al arrendador, de la misma manera se puede decir que se puede presentar el desahucio por la no devolución de dinero por realizar mejoras en el bien inmueble que ha efectuado el inquilino, por parte del arrendador es decir que las causas para presentar el correspondiente desahucio deben pasar muchas circunstancias.
El Desahucio por falta de pago como lo establece la ley de Inquilinato en su art 30 ,una de las causales para dar por terminado el contrato de arrendamiento será por la falta de no pago de dos pensiones mensuales en la que el propietario tiene la facultad al inquilino de pedir la desocupación del inmueble ya sea este de manera convencional o por la vía legal la primera seria poniéndose de acuerdo con el arrendatario para que este proceda a desocupar y entregar el inmueble la segunda seria de forma judicial que empezaría con una demanda en un procedimiento sumario en la cual si la sentencia sale favorable al propietario, el inquilino podrá apelar siempre cuando este deposite el valor adeudado por concepto de los valores adeudados por morosidad en la correspondiente cuenta de ahorros que el juzgado lo indique.
Como lo establece en la nueva Ley Notarial art 18 INC 31.- Requerir a la persona deudora para constituirla en mora, de conformidad con el artículo 1567 del Código Civil. (Ley Notarial)
12 1.1.3. Quien puede presentar el desahucio.
Por su parte Martha Astudillo indica que: “El Desahucio en la realidad ecuatoriana. El convivir dentro de una sociedad constituye una expresión de Derecho y sobre todo cuando se habla de obtener o tener un lugar donde vivir, para ello existe esta figura llamada arrendamiento y para dar por terminado esta relación jurídica existe este término al que lo estoy estudiando como lo es el Desahucio. “La concepción más común en nuestro medio es que desahucio implica despedir o lanzar al inquilino del inmueble arrendado; ya dentro del campo estrictamente jurídico vale insertar lo que dice el maestro Puig Peña: “es un procedimiento especial que la Ley establece para desalojar al arrendatario cuando media una justa causa de terminación del contrato”. (Astudillo, 2010, pág. 45).
Es importante manifestar que en nuestra legislación se conserva el derecho a la democracia por lo que al hablar de un estado de derecho significa que todas las personas tienen derecho a vivir dentro de un lugar por lo que las personas al no tener un lugar propio donde coexistir proceden a suscribir contratos de arrendamiento y vivir en lugares de otras personas o a su vez alquilar dichas propiedades para proceder a establecer sus almacenes de trabajo, y en el caso en el que cualquiera de las partes deseen realizar la finalización del contrato de arrendamiento deben primero presentar el desahucio pertinente a fin de dar por concluido el contrato, y de esta manera evitar de manera intempestiva que desalojen el local o vivienda que es objeto del arrendamiento.
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intervención de un abogado por ser una notificación de termino de contrato de arrendamiento o traspaso de dominio dichas resoluciones tienen la misma valides que las de un juez multicompetente judicial.
Según el código civil en su Art. 1892. ´´Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada, o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino por desahucio, esto es, notificándole anticipadamente a la otra parte´´ Es importante determinar que para que un contrato ya no tenga valor es necesario que se proceda a la correspondiente anticipación al inquilino para que éste pueda proceder a salir del bien objeto de arriendo, ésta acción se denomina desahucio, figura jurídica con la cual propietario del bien inmueble materia de litigio puede solicitar al inquilino para que desocupe la propiedad, es decir que en caso de no existir un contrato, ya sea por escrito o realizado mediante la costumbre se puede hacer que lo desocupen legalmente mediante el desahucio.
1.1.4. El arrendamiento de cosa y el precio.
El Dr. Gómez expresa que: “En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inició como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta. Luego se agruparon bajo el concepto de la Locativo conductivo la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta”. (Gomez C. , 2006, pág. 56).
La historia que tiene el arrendamiento, ya que el mismo no se inicia como figura propia, sino la misma se confundía con la compraventa, por cuanto una determinada cosa propia se entregaba a otra persona por un delimitado tiempo, con el transcurso del tiempo y la evolución comercial se procede de manera inmediata a configurase la figura jurídica de alquiler, la cual obviamente iba a ser de mucho beneficio para las personas de escasos recursos, la misma que debía cancelar un determinado pago por el alquiler del bien prestado.
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decir, que no tenía conocimiento de que la cosa era ajena, tendrá acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción. En cuanto al precio en el contrato de arrendamiento este puede estipularse en dinero o en cierta cantidad de los frutos de la cosa arrendada. Al arrendador le corresponde entregar la cosa a la persona que lo arrendo, mantener la cosa en buen estado, a fin de que sirva para lo que fue arrendada, a responderle al arrendatario por toda turbación en el goce de la cosa. El arrendatario puede desistir del contrato cuando el arrendador este en imposibilidad de entregar la cosa y tendrá derecho a la indemnización correspondiente por los perjuicios causados; de igual manera tendrá derecho a indemnización cuando el arrendador se demore para entregar la cosa arrendada”. (Oviedo, 2010, pág. 90).
Solo se puede arrendar el bien que es de propiedad de una persona, sino también aquellos bienes que no son de uno mismo, ya que en el momento en el que se procede alquilar debe hacerlo de buena fe, para que en el caso de existir una evicción tengo derecho el arrendatario a solicitar el saneamiento, es importante conocer que el arrendamiento se lo hará con retribuciones en dinero o en su caso con especies según sea el caso; entre las obligaciones que tiene el arrendador se encuentra el entregar las cosas en perfectas condiciones sin que exista turbación.
Como lo establece la Ley de Inquilinato Art. 17 INC 1.- Límite Máximo Para Las Pensiones De Arrendamiento. Lo máximo para el cobro de pensión de arriendo de bienes inmuebles se lo debe evaluar y cobrar de acuerdo al avaluó catastral de dicho bien y no debe exceder de la doceava parte del diez por ciento del avaloró comercial , también se puede decir que el precio puede consistir en dinero también que se puede pactar en servicios , en concordancia con el Código Civil que manifiesta que llámese renta cuando se paga periódicamente un canon de arrendamiento y que la existencia de un precio es indispensable para que exista un contrato de lo contrario estaríamos hablando de la presencia de un comodato
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seguridad jurídica de tenencia ya sea por lo expuesto anteriormente para evitar desahucios inesperados que los deberá realizar el estado por medio de sus instituciones correspondientes.
1.2. Relación jurídica entre el arrendador y arrendatario 1.2.1. Antecedentes del contrato de arrendamiento.
El Dr. Cueva indica lo siguiente: “En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inició como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta. Luego se agruparon bajo el concepto de la Locatio conductivo la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta”. (Cueva, 2010, pág. 10).
Las primeras concepciones que se realizaba sobre el tema objeto de investigación se produce una serie de controversias ya que se confunde con lo que se denomina la compraventa, ya que pensaban que los hechos de proceder a realizar el arrendamiento creían que se producía un acto de comercio de compraventa y no solo un arriendo y que sus bienes pasaban a otros por el hecho solo de arrendar como si lo hubieran vendido. Consecuentemente el Dr. Carrión indica que: “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. La parte que concede el goce del bien se llama arrendador y la parte que da el precio, arrendatario. Son de la esencia del contrato de arrendamiento las estipulaciones o acuerdos entre las partes sobre el goce de la cosa arrendada, el precio y el consentimiento sobre uno y otro”. (Carrión, 2009, pág. 58).
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establecerse un precio justo y debe estar conforme a lo indicado por las ordenanzas y la costumbre.
Por otra parte Paúl Getty indica que: “El petrolero J. Paul Getty, el primer billonario en el mundo, dijo la frase "Compra aquello que aumenta en valor, y arrienda aquello que devalúa" La Antigua Babilonia y Grecia.- Los primeros contratos de arrendamiento se datan hace 5,000 años. Archivos históricos establecen que en 1800 AC, existía una empresa de arrendamiento en Babilonia. Si un oficial o soldado no quería cultivar la tierra que la monarquía le entregaba por sus servicios, la arrendaba a una empresa conocida como el especialista de arrendamiento. La empresa pagaba por adelantado una suma al soldado y a su vez arrendaba la tierra a un granjero”. (Getty, 2002, pág. 91).
Según los tratadistas en el Derecho Romano el contrato de arrendamiento no empezó como una figura propia al contrario este se confundía con la compraventa ,en un sentido de que la persona que quería arrendar se le entregaba una cosa a manera de venta, por un tiempo determinado , pero con el tiempo debido a las conquistas el auge comercial las conquistas y en especial la inmigración y otros factores sirvieron como necesidad de crear la forma de un contrato de arriendo para garantizar su seguridad de restitución de los bienes que se dejan en arriendo . Entonces se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta.
1.2.2. Requisitos del contrato de arrendamiento.
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del consentimiento se puede decir que el arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y él precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo.
En relación al tema el Dr. Gómez manifiesta que: “Objeto del acto jurídico es el contenido del mismo, el objeto de celebrar un acto jurídico es la relación de una relación jurídica que sirva como nexo entre las partes, esta relación conceptualizando la como el objeto debe ser física y jurídicamente posible para que el acto jurídico tenga validez. Siendo el objeto del acto jurídico la relación jurídica creada, está a su vez tiene un objeto, pues esta relación jurídica crea obligación o prestaciones de ambas partes y estas obligaciones o prestaciones tiene por objeto a los bienes, servicios, derechos, etc.”. (Cesar, 2008, pág. 188)
Se confunde con la cosa arrendada, es un elemento esencial del contrato, por lo que se puede decir que son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales como los de habitación y uso “Causa. Se divide en: Causa Fuente: es el origen o hecho jurídico generador de obligaciones o de un acto jurídico. Causa Fin: es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el acto o negocio jurídico, por otra parte al hablar del precio se puede decir que este consiste en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha, por lo tanto se llama renta cuando se paga periódicamente.
Los requisitos del contrato de arriendo se los encuentra establecidos en el Código Civil en su art 1461 como son la capacidad de adquirir derechos sin la autorización de otras personas, consentimiento mutuo de las personas que van a efectuar dicho contrato ,el objeto es el negocio jurídico que las partes quieren realizar y la causa es el motivo que induce al acto del contrato de arriendo pero nos hace falta para perfeccionar estos requisitos con la cosa corporal que viene hacer el bien inmueble que va a utilizar y por último el precio que sería el dinero que se pagaría por el bien arrendado.
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de vivienda, locales comerciales, de garajes que se los hacia mediante firmas entre personas particulares por el tedioso y molesto papeleo ante autoridades y su tramitología hoy con los nuevos poderes que se les da a las Notarías se los puede hacer directamente ante estas instituciones y sus cobros de estos trámites se los hará de acuerdo el porcentaje del costo de arriendo de una vivienda o local comercial.
1.2.3. Que es la relación jurídica
Por su parte el Dr. Oviedo expresa lo siguiente: “Una relación jurídica obligatoria es aquella en la que el poder que nace de ella y que detenta un sujeto, consiste en poder exigir de otro u otros, el hacer o no hacer algo. En la relación jurídica obligatoria al sujeto activo se le denomina acreedor y al titular del deber de le denomina deudor, por lo tanto el poder del acreedor va a recaer sobre la conducta de unas personas individualizadas y puede exigir de ellas una determinada prestación (objeto).De una relación jurídica nacen obligaciones. Una obligación es una facultad que la ley otorga al acreedor para exigir del deudor una determinada prestación y a la que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros (responsabilidad universal)”. (Oviedo, 2010, pág. 101). Los contratos nacen de la libertad de la voluntad de los individuos, cuando dos o más individuos tienen una relación jurídica voluntariamente, lo acordado tiene fuerza de ley, la ley impone obligaciones, como por ejemplo pagar impuestos, responsabilidad cuasicontractual, obligaciones civiles no penales, que se derivan de un acto delictivo, la ley obliga al responsable a reparar los daños causados, responsabilidad extracontractual: nacen de cualquier acción u omisión que cualquiera puede cometer y que cause daño a otro, el responsable tiene la obligación de indemnizar por los daños producidos, cuando se crea una situación de riesgo por negligencia.
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la Ley de Inquilinato, por lo que claramente indica que en el contrato de arrendamiento se debe proceder a establecer ciertos factores como son el cumplimiento de los diferentes convenios que han realizada las partes, es decir que no se puede permitir que una vez que se ha generado la relación entre arrendatario y arrendador se cambie o se distorsione la relación existente, por lo que si se presentan éstos hecho se desvirtuaría todos los aspectos que se han producido.
1.2.4. Efectos de la relación jurídica
Con respecto a la relación jurídica entre el arrendador y arrendatario el Dr. Prieto indica lo siguiente: “Las obligaciones del propietario o arrendador son: “está obligado frente a su inquilino, sin necesidad de estipulación particular, a lo siguiente: a) Obligación de entrega: debe entregar la cosa en buen estado de reparaciones, incluso de reparaciones menores) Obligaciones de conservación: durante el arrendamiento el arrendador debe permitirle al arrendatario la utilización de la cosa arrendada conservando la finca arrendada. Pero no está sujeto a las reparaciones menores (esas reparaciones le incumbe al arrendatario) ni reconstruir el inmueble cuando se destruya total o parcialmente) Obligación de Garantía: el arrendador debe garantizar al arrendatario contra la evicción y los vicios ocultos”. (Prieto, 2009, pág. 71).
Una de las obligaciones fundamentales es que el propietario de un inmueble tiene la responsabilidad de entregar las cosas en perfectas condiciones, es más en caso de existir algún tipo de daños debe proceder a la correspondiente reparación a fin de brindar el pleno disfrute del bien objeto de arrendamiento, de la misma manera el inquilino debe obligarse a conservar el inmueble ya que como se indicó en líneas anteriores el propietario del inmueble solo es responsable de un determinado daño más no de los daños que se produjeren en lo posterior.
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arrendamiento puede ser de manera verbal o escrita, el cual va establecer obligaciones tanto para el inquilino como para el arrendador, por lo que el inquilino debe conservar en las mismas condiciones como si fuera un buen padre de familia, se puede evidenciar que esta norma es completamente lógica por cuanto al no ser el inmueble de propiedad del inquilino éste debe cuidar lo que no le corresponde, ya que en el caso de existir alguna anomalía o deterioro con el bien debe ser saneado por el inquilino, siempre y cuando se observaré que los daños son producto del mal uso que se esté dando, ya que en el caso de ser lo contrario, es decir que los daños se presentan con anterioridad deben ser satisfechos por el dueño de la propiedad.
En la ley de inquilinato en su art 30 manifiesta una de las causales la terminación del contrato de arrendamiento cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo deberá anticipar por lo menos con un mes de anticipación en la cual no le acarrearía daños y perjuicios porque es por fuerza mayor pero si fuera por las siguientes causales del articulo ya mencionado si tendría que pagar si estos pactaron con arras en los contratos o podrían llegar a indemnizaciones Una relación jurídica es aquella en la que el poder nace de ella y que detenta un sujeto consiste en poder exigir de otro u otros el hacer o no hacer algo .Esta sería una relación jurídica obligatoria para el sujeto que se le denomina arrendador y al otro arrendatario por lo tanto el poder va a recaer sobre la conducta de una de estas personas y poder exigir de ellas determinadas prestaciones E inclusive pueden responder con todos sus bienes presentes y futuros si estos no llegasen a respetar dicha relación.
1.2.4.1. Terminación del contrato según la Ley de Inquilinato
El Dr. Peñaherrera dice lo siguiente: “Causal A).- por dos pensiones locativas que el arrendatario no haya hecho al arrendador. Hasta la fecha que el dueño del inmueble o su apoderado hace la citación de la demanda al inquilino u arrendatario. Causal B).- sobre el peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que se ha dado en arrendamiento y este lugar sea de carácter imperativo su remodelación para evitar otro daño superior. Causal C).- cuando en el local arrendado se producen algazaras o reyertas y que estos pleitos sean causados o relacionados por el inquilino es motivo para exigir la desocupación del local dado en arrendamiento. Causal D).- si el local dado por arrendamiento para un determinado negocio, su inquilino lo usa para realizar negocios ilícitos u actividades para las cuales no fueron causas del arrendamiento”. (Peñaherrera D. V., 2005, pág. 81).
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en su art 30 causales en unas de ellas dice que por falta de no pago o por traspaso de dominio de lo que estamos estudiando entonces podemos decir que al ser un contrato bilateral tanto las dos partes por el incumplimiento del arrendador o del propietario o por el termino del contrato como también por otra causal como es la demolición del edificio por peligro o por riesgo para una nueva edificación Si este es el caso la citación al inquilino se la hará con tres meses de anticipación. Más los planos aprobados por el municipio que autorice realizar la obra. La misma que bebe ser iniciada en la fecha prevista por el arrendatario, en caso de no dar cumplimiento se le someterá, cuando el propietario decide ocupar el inmueble arrendado, para esto debe de justificar que él es arrendatario y no dispone de otro inmueble para ocupar.
Para la terminación del contrato de arrendamiento según la ley de inquilinato como lo establece el art 30 manifiesta que por parte del propietario podrá este dar por terminado con dicho contrato que es su voluntad ya sea este por la manera convencional o legal cuando existen alguna de estas causales como son las siguientes por falta de pago de dos pensiones de renta mensual que es la obligación principal del contrato, peligro de destrucción o reyertas del bien referido ya que el arrendatario está obligado a mantener en condiciones óptimas y seguras en caso de destrucción será atribuida al arrendatario y su respectiva indemnización ,algazaras o reyertas si existieran más inquilinos el propietario podrá pedir por seguridad la desocupación a quien perturbase la tranquilidad de los demás , destino a un objeto ilícito que el bien no podrá ser usado para otro fin para el cual fue el pactado , por subarriendo en las cual en el contrato existiera una cláusula de prohibición de sub arredrar sin la autorización del dueño , por demolición del bien esto se da por fuerza mayor no viene de la voluntad del propietario y por ultimo cuando el dueño desea volver a vivir o laborar en dicho local porque no tiene donde más ir como lo hemos manifestado con cualquiera de estas causales se termina el contrato de arriendo.
1.3. El Desahucio por transferencia de dominio. y sus efectos jurídicos en la legislación nacional.
1.3.1. Definición de transferencia.
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transferido, las obligaciones y derechos de “éstos”. La grave consecuencia que hemos anunciado fue descubierta por el propio Claro Solar: reconociendo él que la sucesión por causa de muerte sirve de título al heredero o legatario para adquirir la posesión de su herencia o legado, y que aquélla evidentemente no es título constitutivo, sostiene, empero, con una dicción ya antes recordada aquí, que tampoco es traslaticio “porque los muertos no transfieren sus bienes, los transmiten”. (Prieto, 2009, pág. 52).
En líneas anteriores se puede decir que al hablar de transferencia se entiende que este acto se hace solo es un acto entre vivos mientras que al referirse a la transmisión de acuerdo a la cita ésta refiere o mejor dicho se puede dar entre una persona que ha fallecido y una viva, es decir que se produce mediante un acto testamentario, para lo cual se puede decir que se como consecuencia de estos actos el causante puede transmitir tanto el reconocimiento de derechos como la existencia de obligaciones que tenga el causante y les transmita a sus herederos; por otra parte se puede decir que al hablar de la transferencia es referirse a que la ley faculta a las personas a realizar la transferencia de dominio,
Como lo establece el Código Civil de La Tradición Art. 686.-Tradición es el modo de adquirir un bien por medio de la transferencia de dominio que lo hace por parte del tradente al adquiriente con la voluntad de las partes dicha acción no se cumple con la entrega de la cosa sino también con la inscripción del título traslaticio de dominio en la oficina pública que corresponda para poder tener el dominio de señor y dueño o viceversa si tiene el título de traslaticio de dominio, pero no tiene la posesión no tiene la calidad de señor y dueño.
1.3.2. La transferencia de dominio según la Ley de Inquilinato. 1.3.2.1. Desahucio por transferencia de dominio.
Traspaso de dominio según Manuel Osorio significa “transmisión de la propiedad o de la posesión”, en este sentido, el traspaso de dominio, puedo manifestar que es el cambio de dueño o propietarios, mismo que seda por cualquiera de las formas que la Ley lo determina como por ejemplo: compraventa, permuta o donación entre vivos.(Osorio, 1996 ,pag.26)
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por cuanto en el caso de proceder a cualquier transferencia de dominio deberá primero realizar el desahucio y posteriormente el inquilino debe salir del local de arrendamiento ya que se encuentra debidamente notificada.
El desahucio por traspaso de dominio se halla contemplado en el Art. 31 de la Ley de Inquilinato ,La venta del bien inmueble arrendado, genera la existencia de un nuevo propietario, quien está en la obligación y facultad de solicitar el desahucio a los inquilinos habiten en ella, esto lo puede hacer en un paso de un mes, a partir de la fecha que se inscribió la escritura pública en el registro de la propiedad, en caso de q no solicitar el desahucio en este plazo subsistirá el contrato anterior. Con el desahucio legalmente realizado de le otorgara tres meses de plazo para que el inquilino o inquilinos puedan desocupar el bien arrendado. En este tipo de desahucio la resolución tiene el carácter de fuerza de sentencia, ello implica que debe existir una acción, es decir un procedimiento que lleva la consecución de obtener la restitución del local arrendado. Como se manifiesta en líneas anteriores el traspaso de la propiedad a otra persona anuncia el término del contrato de arrendamiento y por ende la desocupación de la vivienda salvo que el nuevo propietario no lo hiciere en el tiempo estipulado por la ley o si llegaren a un acuerdo con el nuevo propietario pueda subsistir el contrato de arrendamiento.
1.3.3. La sanción al arrendador por la transferencia del dominio.
El Dr. Lauroment al respecto indica que: “El arrendador está obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o embarace al goce de la cosa arrendada por el arrendatario. Esta obligación de saneamiento se refiere: A los actos perturba torios del mismo arrendador. A los actos perturba torios de terceros. A los vicios redhibitorios de las cosas arrendadas. A los actos perturba torios del mismo arrendador. El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si el arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que consistan en reparaciones indispensables, no podrá proceder a ello sin tener previamente el consentimiento del arrendatario”. (Lauroment, 2009, pág. 84).
24 mucho menos daños a la propiedad.
En relación al tema el Dr. Oviedo expresa que: “Tendrá derecho, en segundo término y en el puesto de que por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare de tanta parte de la terminación del contrato; podrá por ultimo pedir indemnización de todos los perjuicios que se le hayan causado, y lo mismo ocurrirá en el caso de que la evicción no sea parcial sino total, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no le fue del arrendatario, o siendo conocida de este, intervino estipulación especial del saneamiento con respecto a ella. Si la causa del derecho del tercero no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, la obligación de indemnizar perjuicios que le cabe al arrendador que da restringida al daño emergente, es decir, no le será exigible la indemnización del lucro cesante”. (Oviedo, 2010, pág. 99).
Igualmente se indica que en el caso de presentarse hechos embarazosos por parte del arrendador o si la cosa se encuentra con algún vicio que se encontraba antes de arrendar el inmueble y produce graves secuelas posteriores al inquilino podrá éste último demandar acciones civiles a fin de recibir la correspondiente indemnizaciones por los daños ocasionados, para lo cual la autoridad competente debe verificar si en verdad se procedió o no a establecerse los vicios con anterioridad al contrato.
Como lo establece el Código Civil en su art. 1904.-“entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la extinción del derecho de su autor, y que, según los artículos precedentes deban resarcírsele, se contarán los que el subarrendatario sufriere por su parte”. En el caso de existir un subarriendo en la propiedad y se produce éste tipo de hechos embarazosos por parte del propietario éste puede solicitar que el arrendatario principal proceda inmediatamente a solicitar las medidas necesarias para que se presente las correspondientes peticiones, de la misma manera si éstos hechos son provocados por parte de los propios inquilinos o quienes subarriendo no tienen derecho a que se les indemnice.
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1.3.4. Efectos jurídicos del arrendador por la trasferencia de dominio
En relación al tema la Dra. Martha Astudillo indica que: “Una vez legalmente citado el arrendador tiene dos opciones: 1. Guardar silencio aceptar el desahucio ponerse en el término de tres días. La oposición solo podrá fundarse en el hecho de no estar comprendido el local arrendado en la parte del edifico cuya demolición ha sido autorizada por el Municipio, entidad que será quien fije el plazo para la demolición. La Ley de Inquilinato, señala que la oposición puede presentarse en el término de tres días, sin que sea necesaria la apertura de un término probatorio, inclusive señala que al Juez le compete realizar sus averiguaciones para poder resolver, a decir del autor Emilio Velasco, el Juez “simplemente con el examen de los documentos aparejados a la petición de desahucio, esto es del plano y del permiso dado por el Municipio; o mediante una inspección ocular por parte del juez y del secretario; y sólo si se creyere necesario, el juez podrá nombrar un perito, peor las más de las veces, el juez no nombra perito”. (Astudillo, 2010, pág. 31)
En relación al tema señalado se puede decir que una vez que se encuentra presentado el correspondiente desahucio por parte del dueño del local el arrendador tiene la facultad de presentar su oposición, la misma que debe estar fundamentada en el error que posiblemente se haya cometido por parte del arrendatario, por cuanto no ha existido la correspondiente especificación del inmueble, para lo cual no es necesario que se solicite o se abra la causa prueba de oficio tan solo la autoridad competente debe realizar las averiguaciones pertinentes para poder dar fin al problema que se ha generado, e incluso si es de completa necesidad se puede solicitar que se proceda a designar un perito quien debe realizar las correspondientes investigaciones a fin de evitar mayores complicaciones.
26 (Velasco, 1991, pág. 214)
Para que proceda el desahucio es necesario que se lleve a cabo una inspección la misma que deben concurrir las partes las cuales pueden estar acompañadas con sus abogados defensores, y posteriormente se procederá a notificar con el auto resolutivo el mismo que pondrá fin a la controversia que se ha presentado, produciéndose de ésta manera la indefensión de los derechos de los inquilinos.
Como lo establece la ley de inquilinato en su art 31 “caso de transferencia de dominio termina el contrato de arrendamiento” entonces consideramos que el principal efecto jurídico que viene a presentar es la terminación del contrato de arrendamiento ya sea este por terminación del tiempo o por que el nuevo propietario es su voluntad de no renovar el contrato y dejando en la indefensión a las personas que arrendaron dicho local si este no tuviera un contrato legal y por ende el desahucio que lo hará con el respectivo tiempo que manda la ley , otro efecto jurídico es que si el arrendatario del bien inmueble desea oponerse contestara la notificación del desahucio con sus debidas justificaciones y documentos legales si los tuviera como es un contrato de arrendamiento debidamente registrado y pidiendo que se respete el compromiso pactado con el anterior dueño ,pero si el inquilino estuviese atrasado en su pago de arriendo este podrá oponerse o apelar siempre y cuando pague los meses atrasados de lo contrario se lo hará como no hacer puesto dicha apelación y por ende allanarse al desahucio
Continuando con la investigación se puede determinar que en la Constitución de la República en el Titulo II que trata sobre los Derechos en el capítulo Sexto que trata acerca de los derechos de libertad específicamente en el art. 66 numeral 26 determina lo siguiente: ¨ 26. El derecho a la propiedad en todas sus formas, con función y responsabilidad social y ambiental. El derecho al acceso a la propiedad se hará efectivo con la adopción de políticas públicas, entre otras medidas"
De acuerdo a la cita Constitucional realizada en las líneas que antecede se puede indicar que en nuestro ordenamiento jurídico los Asambleístas han normado el artículo que garantizan el derecho a la propiedad que tienen las personas que por cualquier forma han podido adquirir el dominio de un bien inmueble, es importante indicar que en el sistema jurídico ecuatoriano existen cinco formas de adquirir el dominio, las mismas que se encuentran protegidas a fin de evitar que terceras personas puedan hacer uso de dicho bien, sin embargo en dicha normativa jurídica existe desde varios puntos de vista algunas falencias que deben ser consideradas por los diferentes expertos.
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propiedad, que sucede con las personas que por escases económica no pueden adquirir el dominio de una propiedad, se puede tal vez manifestar que existe cierta discriminación a las personas que pueden adquirir un bien, en el desarrollo de ésta investigación se puede indicar que efectivamente nuestros sistema jurídico protege los derechos de las personas que ya sea por diferentes formas de adquirir el dominio de un bien han podido tener una estabilidad económica perjudicando de esta manera los derechos del arrendador, ya que si se considera que la gran parte de una sociedad, en especial la sociedad ecuatoriana, no tiene su gran mayoría de habitantes una estabilidad económica que les permita adquirir una propiedad, con lo que se ven obligados a arrendar un bien inmueble, sin embargo esta falta de capacidad económica les genera una estabilidad en la vivienda, ya que en el caso de presentarse un traspaso de dominio, es decir si el propietario de un inmueble procede a vender su propiedad, y la misma se encontraba arrendada, indiscutiblemente en el momento en el que se procede a la venta que sucede con los inquilinos, evidentemente tienen dos opciones, la primera de ellas es desocupar la vivienda, por cuanto el nuevo inquilino no desea continuar con la relación o a su vez la segunda opción es continuar con el nuevo dueño según las nuevas reglas.
1.4. Procedimiento legal para el desalojo en desahucio por traspaso de dominio. 1.4.1. Presentación de la demanda para el desahucio
28 (Coello, Agosto 1999).
En la investigación que se presenta se indica que en nuestro sistema jurídico cuando el arrendador desea dar por finalizado la relación existente con el arrendatario puede proceder a presentar la correspondiente demanda de desahucio ante el señor juez multicompetente de inquilinato, para lo cual debe reunir los diferentes requisitos que solicita la ley, encontrándose entre ellos todos los requisitos y documentos contemplados en el Cogep que se pueden acompañar son los contratos de arrendamiento De acuerdo a lo manifestado en la presente ley se puede decir que la oposición del arrendatario no podrá fundarse sino en haber transcurrido más de un mes desde el traspaso de dominio o en haber celebrado el contrato de arrendamiento por escritura pública debidamente inscrita, y sólo se considerará presentada, si fuere acompañada de la correspondiente copia certificada que la otorga dichas instituciones del Estado.
La Convención Americana De Derechos Humanos. Al respecto indica en el los artículo 24 de la Convención Americana que: "Examinado en lo que interesa y a la luz de los principios constitucionales y doctrinarios expuestos, el párrafo segundo del artículo supra citado, al invertir el fin del proceso de desahucio y exigir como requisito para el ejercicio del derecho de defensa del demandado el depósito del monto de las rentas, contraviene el derecho de todos por igual a acceder a la justicia, además del genérico derecho de petición consagrado en el artículo 27 y del específico derecho a la justicia del artículo 41 de la Constitución ya citados, por lo que resulta violatorio de una serie de atributos fundamentales”. (Convención Americana de Derechos Humanos)
Continuando con la investigación se indica que en el momento en el que se procede a realizar las correspondiente desahucio ante la autoridad competente, la misma debe ser corrida traslado a la otra parte mediante la citación que se realiza para posteriormente proceder a la respectiva contestación de la demanda y así evitar la violación de los derechos de las partes, ya que el arrendatario puede decir que se ha dejado a la indefensión a una de las partes y de ésta manera se puede causar la nulidad del proceso.