Fitch Revisa Calificaciones de Bursatilizaciones de Créditos Hipotecarios de Metrofinanciera
Fitch Ratings - Monterrey, N.L.- (Diciembre 5, 2017): Fitch Ratings tomó acciones sobre las calificaciones de los Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBs) listados:
METROCB 04U
- Incrementa calificación a ‘AA-(mex)vra’ desde ‘A+(mex)vra’. La Perspectiva se modificó a Estable desde Positiva.
METROCB 06U
- Afirma la calificación ‘CC(mex)vra’.
MTROCB 07U
- Afirma las calificaciones ‘CCsf’ y ‘CC(mex)vra’.
MTROCB 08U
- Afirma las calificaciones ‘Csf’ y ‘C(mex)vra’.
MTROFCB 08
- Afirma la calificación ‘AA(mex)vra’; con Perspectiva Positiva.
FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONES METROCB 04U
La acción de calificación refleja el incremento consistente en protección crediticia, en forma de sobrecolateral para llegar a su nivel actual, la expectativa de Fitch de que a futuro continúe aumentando y la disponibilidad de una protección estructural externa en forma de una Garantía de Pago Oportuno (GPO) provista por la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. (SHF, calificada ‘AAA(mex)’ con Perspectiva Estable por Fitch). Ambos factores permiten que el portafolio crediticio bursatilizado tolere escenarios de estrés correspondientes a la calificación actual. El desempeño bueno de los créditos hipotecarios bursatilizados al Fideicomiso Irrevocable número 425, un ritmo adecuado de monetización de activos improductivos mediante venta de inmuebles adjudicados y/o reclamo de Garantías por Incumplimiento (GPI), una cascada sencilla de cobranza y pagos, una amortización consistente de los CBs bajo el esquema full-turbo y estabilidad esperada en procesos de cobranza y administración de cartera son factores que soportan la calificación actual.
Con base en los reportes de cobranza provistos por Metrofinanciera S.A.P.I. de C.V., Sofom, E.R. (Metro, calificado ‘B-(mex)’ con Perspectiva Negativa) el índice de cartera vencida respecto al saldo original de la cartera bursatilizada exhibe una tendencia decreciente que muestra un promedio de 3.25% durante los últimos 12 meses. Fitch espera que este indicador no se incremente significativamente a futuro. Las características del portafolio vigente reflejan una cartera estabilizada en 201 créditos vigentes, 55 créditos vencidos y 12 bienes adjudicados reportados. Al cierre de octubre de 2017, los indicadores promedio de crédito a valor (LTV, por sus siglas en inglés) se sitúan en 58.3% junto con una antigüedad de 134 meses y tasa de interés de 10.0%. La dispersión geográfica se mantiene concentrada principalmente en tres estados los cuales son Baja California en 27.2% Jalisco 25.4% y Tamaulipas en 10.9%.
En opinión de Fitch, los CBs exhiben una exposición moderada a activos no productivos (créditos hipotecarios vencidos y bienes adjudicados). Al cierre de octubre de 2017, el fideicomiso mantiene 54 créditos hipotecarios registrados con un grado de morosidad superior a 180 días, de los cuales el administrador reporta que 93% ya iniciaron un proceso de recuperación judicial, a su vez, el inventario de vivienda recuperada es de 12 inmuebles lo cual Fitch considera aceptable. A futuro, la agencia espera que el ritmo de adjudicaciones y ventas aumente impulsado por la implementación de estrategias de venta diferenciadas por parte del administrador que han resultado en rotaciones adecuadas de inventario en sus bursatilizaciones calificadas. En general, Fitch observa una efectividad de reclamo y pago de Garantías Por Incumplimiento (GPI) alrededor de 90%, la cual es muy superior a otras bursatilizaciones comparables.
El nivel de sobrecolateralización calculado por Fitch con datos reportados por Metro y medido como 1 menos el saldo insoluto de los CBs dividido entre el saldo de la cartera vigente exhibe un incremento recurrente respecto a la revisión anterior. Al cierre de octubre de 2017 este indicador es 12.8% mientras que en octubre de 2016 fue 5.23%. Fitch espera que continúe esta tendencia gradual debido a las estrategias de contención de cartera con moras tempranas por parte del administrador y un ritmo de amortización recurrente de los CBs. Los flujos de efectivo recibidos por el Fideicomiso Irrevocable número 425 se aprecian recurrentes y han permitido sostener una razón de cobertura de intereses devengados por los CBs muy estable, en promedio de 5.0 veces (x) en los últimos 12 meses. La disposición de la GPO mitigaría razonablemente un riesgo temporal de interrupción de pagos.
Actualmente su monto disponible es por 9% del saldo de los CBs, lo cual, sería equivalente a aproximadamente 15 pagos de intereses (con base en el último pago de intereses).
Como parte de su análisis, Fitch utilizó su modelo financiero de flujos de efectivo para simular probabilidades diversas de incumplimiento del portafolio vigente y recuperaciones de créditos hipotecarios vencidos, créditos con producto solución o bienes adjudicados. También empleó diversas tasas de prepago. El escenario de calificación ‘AA-(mex)vra’ se basó en la capacidad de soporte de la transacción ante una probabilidad de incumplimiento acumulada de hasta 29.3% en los créditos hipotecarios vigentes actuales y en una tasa de prepago anual de 18.2%. Dicha probabilidad se distribuye equitativamente durante 48 meses y para los créditos hipotecarios vencidos se simuló un rezago de recuperación (mediante la venta del inmueble adjudicado respectivo) de hasta 38 meses con una tasa neta de recuperación de 47.8%. Fitch también consideró las protecciones estructurales existentes, incluyó la disponibilidad y funcionamiento de la GPO mencionada por hasta 9% del saldo insoluto de los CBs, una GPI (también provista por SHF) para el portafolio actual con una efectividad de reclamo de hasta 90% y cobertura promedio de 25% sobre el saldo insoluto de los créditos; así como la cascada de pagos y fecha de vencimiento establecida en los documentos legales de la transacción. La tasa de interés de los CBs es 6.75%. Al cierre de octubre de 2017, los CBs mantienen un saldo de 7.5%
respecto a su saldo inicial.
METROCB 06U
La calificación actual refleja un incumplimiento probable del pago de principal de los CBs en su fecha de vencimiento y un nivel de protección crediticia persistentemente negativo, aunque recientemente contenido. También considera la exposición todavía elevada de estos CBs para obtener ingresos por disposición de activos no productivos; los cuales continuarían demandando esfuerzos de administración especial por parte de Metro.
Al cierre de octubre de 2017, el saldo de los créditos hipotecarios en cartera vencida representa 45% del saldo actual de la cartera y 10.2% del saldo original, ambos niveles comparan favorablemente con los observados hace un año, lo cual exhibe un portafolio de créditos vigentes que es estable. Sin embargo Fitch considera que la transacción aún mantiene una presión por la proporción alta de bienes adjudicados y sus procesos de recuperación venideros. Las características del portafolio actual reflejan una cartera distribuida en 272 créditos vigentes, 157 créditos vencidos, 7 daciones y 32 bienes adjudicados reportados. Al cierre de octubre de 2017, los indicadores promedio de crédito a valor (LTV, por sus siglas en inglés) se sitúan en 60.0% junto con una antigüedad de 134 meses y tasa de interés de 10.0%. La dispersión geográfica se mantiene concentrada principalmente en Baja California con 16.6%, Jalisco 16.1% y Tamaulipas 12.3%.
La contención de cartera vencida y el dinamismo observado en venta de inmuebles adjudicados son factores positivos para los CBs ya que los recursos obtenidos por dichas ventas (y depositados en el Fideicomiso Irrevocable F/529) permiten mitigar el riesgo de liquidez en cada fecha de pago de cupón y sostener una amortización gradual. No obstante, el exceso de margen financiero negativo continuaría a futuro. Fitch también considera que el riesgo liquidez aún no puede descartarse. La cobertura promedio de intereses devengados durante los últimos 24 meses ha sido 3.5x y el nivel mínimo fue de 1.6x en el mes de junio 2017.
El deterioro en protección crediticia ha comenzado a estabilizarse pero aún es negativo. Al 1 de noviembre de 2017, el nivel de sobrecolateral llegó a -39.0% el cual se aprecia estable al compararlo con -38.9% de hace 12 meses. Asimismo, el inventario de bienes adjudicados se ha reducido recientemente, al cierre de octubre 2017 este se observó en 32 propiedades mientras que en el mismo mes de 2016 éste fue de 47, lo cual evidencia menores adjudicaciones que las ventas reportadas.
MTROCB 07U
La calificación considera la exposición de los CBs a procesos de administración de activos no productivos registrados en el Fideicomiso Irrevocable F/297, lo cual, refleja el incumplimiento probable del pago de la totalidad de los CBs en su fecha de vencimiento. La calificación actual también toma en cuenta el deterioro continuo de protección crediticia en forma de sobrecolateralización.
El nivel de protección crediticia continúa deteriorándose y llegó hasta -118.36% al cierre octubre de 2017, desde -100.6% del mismo mes en el año anterior. Esta disminución se explica tanto por un aumento en los niveles de cartera vencida con atraso mayor a 180 días como por un nivel promedio de exceso de margen negativo en -2.7% observado en los últimos 12 meses. La cartera vencida representa 52% respecto al portafolio actual total al cierre de octubre de 2017 y se compara con 49% observado hace 12 meses. Sin embargo, el índice de cartera vencida respecto al saldo original de la cartera bursatilizada exhibe una tendencia decreciente, al observarse en 15.8% y se compara con 17.0% hace 12 meses. La transacción continúa utilizando cobranza de principal de los créditos para hacer frente a los intereses mensuales devengados de los CBs, resultando en un ritmo de amortización gradual.
De acuerdo con información compartida por el administrador al 30 de septiembre de 2017, un total de 92% de los créditos catalogados en cartera vencida con más de 180 días está en alguna etapa del proceso de adjudicación por lo que el inventario de vivienda adjudicada podría comenzar a incrementarse.
MTROCB 08U
La calificación actual refleja la percepción de Fitch sobre una exposición inminente al incumplimiento del pago de la totalidad de los CBs en su fecha de vencimiento. Además muestra un nivel de protección crediticia negativo y en deterioro continuo. También presenta una exposición alta a ingresos por activos no productivos que conlleva a un riesgo de liquidez intermitente. Al cierre octubre de 2017, el nivel de protección crediticia, medida como sobrecolateralización, alcanzó -126.7% desde -107.42% del mismo mes en 2016. Esta disminución es explicada mayormente por el incremento de cartera vencida y el nivel bajo de amortización de los CBs.
En octubre de 2017, la proporción de créditos hipotecarios en cartera vencida con más de seis meses de atraso sobre el total de la cartera asciende a 44.4% desde 43.8% en un período de 12 meses; sin embargo el índice de cartera vencida respecto al saldo original de la cartera bursatilizada exhibe una tendencia decreciente, al observarse en 15.3% y se compara con 17.5% hace 12 meses. El exceso de margen financiero permanece negativo, en promedio durante últimos 12 meses es de -3.68%, lo cual indica que la transacción requiere utilizar cobranza mensual de capital para hacer frente a los intereses de los CBs y, por lo tanto, disminuye los flujos de ingreso neto disponible para su amortización respectiva en el largo plazo.
De acuerdo con información compartida por el administrador, al cierre del mes de octubre de 2017, 90%
de los créditos con más de 180 días de atraso se encuentra en alguna etapa del proceso de adjudicación, cifras que Fitch considera en un nivel bueno para convertir dichos activos en flujo de efectivo potencial para los CBs a futuro.
MTROFCB 08
La calificación refleja el desempeño bueno de los créditos hipotecarios bursatilizados al Fideicomiso Irrevocable número F/381, una protección estructural en forma de sobrecolateralización que se aprecia estable y aquélla disponible y funcional en forma de GPO provista por SHF que equivale, actualmente, a aproximadamente 50% del saldo insoluto de los CBs. La Perspectiva Positiva refleja la expectativa de Fitch de observar una GPO creciente a futuro, lo cual, podría hacer que la calificación actual se incremente en caso que los créditos hipotecarios bursatilizados toleren estreses correspondientes a la calificación ‘AA+(mex)’. Una cascada de pagos sencilla que mitiga el riesgo de liquidez y permite amortizaciones recurrentes así como efectividad razonable en reclamo y pago de GPI y dinamismo bueno en administración de bienes adjudicados son factores que también inciden en la calificación actual.
Al cierre de octubre de 2017, de acuerdo a los reportes de cobranza provistos por Metro, el índice de cartera vencida respecto al saldo actual de la cartera bursatilizada es 35.1% ligeramente mayor al observado 12 meses antes (34.0%), por otro lado el índice de cartera vencida sobre saldo original se muestra 11.3% el cual compara razonablemente con otras bursatilizaciones de créditos hipotecarios
denominados en pesos mexicanos. Fitch espera que dicha estabilidad se sostenga. Las características del portafolio vigente reflejan una cartera estabilizada con 819 créditos vigentes, 239 créditos vencidos y 86 bienes adjudicados. Si bien la exposición de los CBs a bienes adjudicados permanece baja podría incrementarse ante el volumen relativamente elevado de créditos vencidos. Para la cartera total, los indicadores promedio de LTV se sitúan en 48.4% al cierre de octubre de 2017 junto con una antigüedad de 96 meses y tasa de interés de 14.8%. La dispersión geográfica se mantiene concentrada principalmente en Jalisco con 12.9%, en Veracruz 9.0% y en Tamaulipas en 7.6%.
En promedio, el nivel de sobrecolateralización fue 1.6% durante los últimos 12 meses al cierre de octubre de 2017. La disposición de la GPO mitigaría razonablemente un riesgo temporal de interrupción de pagos. Actualmente su monto disponible representa alrededor de 50% del saldo de los CBs, y podría ser utilizada, en caso de ser necesario para completar el pago de intereses y/o amortizar los CBs hasta que su saldo sea equivalente al saldo insoluto de los créditos vigentes, en cada fecha de pago.
La transacción mantiene un ritmo de amortización consistente, el cual, Fitch espera continúe a futuro. El saldo insoluto de los CBs es 21.0% del original. La agencia considera que este ritmo es adecuado considerando la madurez del portafolio, la denominación de los créditos hipotecarios en pesos mexicanos y habilidades de cobranza de Metro. La cobertura de intereses devengados por los CBs permanece amplia en 3.6x en los últimos 12 meses.
Como parte de su análisis, Fitch utilizó su modelo financiero de flujos de efectivo para simular probabilidades diversas de incumplimiento del portafolio vigente y recuperaciones de créditos hipotecarios vencidos, créditos con producto solución o bienes adjudicados. También empleó diferentes tasas de prepago. El escenario de calificación ‘AA(mex)vra’ se basó en la capacidad de soporte de la transacción ante una probabilidad de incumplimiento acumulada de hasta 24.2% en los créditos hipotecarios vigentes actuales y una tasa anual de prepago de hasta 20.4%. Dicha probabilidad se distribuye equitativamente durante 48meses y para los créditos hipotecarios vencidos se simuló un rezago de recuperación de hasta 38 meses con una tasa de recuperación de 15.1%. Fitch también consideró las protecciones estructurales existentes, incluye la disponibilidad y funcionamiento de la GPO mencionada y sus costos relacionados por hasta 50% del saldo insoluto de los CBs, una GPI para el 66% del portafolio con una tasa de efectividad de 90%; así como la cascada de pagos y fecha de vencimiento establecida en los documentos legales de la transacción. La tasa de interés de los CBs es 10.3%.
SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN
La perspectiva crediticia es Estable para la calificación de los CBs METROCB 04U. La calificación se podría incrementar por niveles mayores de aforo interno que permitan la aplicación de mayores estreses al portafolio crediticio. Por otro lado la calificación podría disminuir si la calidad del portafolio de créditos bursatilizados muestra un deterioro constante que presione los niveles de aforo alcanzados, si la rotación de inventario de bienes adjudicados disminuye considerablemente o si las tasas de recuperación son afectadas de forma negativa.
La calificación de MTROFCB 08 presenta una Perspectiva crediticia Positiva. La calificación podría incrementarse si el ritmo de amortización de los CBs se mantiene recurrente sin que la protección crediticia presente algún deterioro. Por otro lado la Perspectiva pudiera revisarse a Estable si el ritmo de amortización fuera menor al esperado por Fitch o si el nivel de GPO no crece como se espera, entre otros factores. En general, Fitch espera que la cobranza de los créditos bursartilizados continúe recibiéndose en cuentas bancarias abiertas a nombre de los fiduciarios.
Contactos Fitch Ratings:
Daniel Jiménez Chávez (Analista Líder: METROCB 04U, METROCB 06U y MTROFCB 08) Director Asociado
+51 81 8399 9100 ext. 1181 Fitch México S.A. de C.V.
Prol. Alfonso Reyes, Piso 8 Monterrey N.L., México
Juan Pablo Gil (Analista Líder: MTROCB 07U, MTROCB 08U) Director Sénior
+1 312 606 2301
Elsa Segura (Analista Secundario) Directora Asociada
+51 81 8399 9100 ext. 1125
René Ibarra (Presidente del Comité de Calificación) Director Sénior
+51 81 8399 9100 ext. 1130
Relación con medios: Sofía Garza, Monterrey, N.L. Tel: +52 (81) 8399 9100.
E-mail: sofia.garza@fitchratings.com.
Las calificaciones señaladas fueron solicitadas por el emisor o en su nombre y, por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación.
Las calificaciones de CBs METROCB 04U, METROCB 06U, MTROCB 07U, MTROCB 08U y MTROFCB 08 fueron revisadas en diciembre 6, 2016.
La información más reciente corresponde al cierre del mes de octubre 2017 para el reporte de cobranza y del 1 noviembre 2017 para el reporte de distribución. Fitch consideró también cada uno de estos reportes desde el inicio de vida de cada transacción, el Reporte Anual a diciembre 31, 2016 y la información crédito por crédito para cada transacción a septiembre 30, 2017.
La información utilizada en el análisis de estas calificaciones fue proporcionada por Metro en calidad de administrador primario; Banco Invex S.A., Institución de Banca Múltiple, en su calidad de fiduciario en METROCB 04U y METROCB 06U; Banco Nacional de México S.A., Institución de Banca Múltiple en su calidad de fiduciario de MTROCB 07U, MTROCB 08U y MTROFCB 08, así como en calidad de representante común de METROCB 04U y METROCB 06U; Monex, Casa de Bolsa S.A. de C.V. en su calidad de representante común de MTROCB 07U, MTROCB 08U y MTROFCB 08. Para más información sobre estos CBs así como para conocer el significado de la calificación asignada, los procedimientos para dar seguimiento a la calificación, la periodicidad de las revisiones y los criterios para el retiro de la calificación visite nuestras páginas www.fitchratings.mx y www.fitchratings.com.
Fitch no consideró la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador de créditos y los tenedores de CBs.
La calificación puede sufrir cambios, suspenderse, o retirarse como resultado de cambios en la emisión, debido a la falta de información para el análisis, o a factores externos que se consideren relevantes y pongan en riesgo la capacidad de pago oportuno de la emisión.
La estructura y proceso de votación de los comités, y de calificación se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación”, el cuál puede ser consultado en nuestra página web www.fitchratings.mx en el apartado “Regulación”.
En caso de que el valor o la solvencia del emisor se modifiquen en el transcurso del tiempo, la calificación puede modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México.
La calificación mencionada constituye una opinión relativa sobre la calidad crediticia de la emisión con base en su estructura de capital, mejoras crediticias y desempeño, sin que esta opinión sea una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier instrumento colocado en el mercado de valores.
La información y las cifras utilizadas para la determinación de esta calificación, de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V., por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad de la emisora o de la fuente que las emite.
TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE
Metodologías aplicadas:
- Criterio Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Mayo 26, 2017);
- Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Febrero 17, 2017);
- Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (Septiembre 14, 2017);
Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Junio 14, 2017).
