[ Artículo de opinión ]
Administr ac i ón de Fincas
I. Los hechos
En los meses de enero y junio del año 2008 se otorgaron ante notario dos escrituras públicas por las que se trataba de constituir y adaptar, respectivamente, sendas sociedades integradas por Administradores colegiados a la Ley 2/2007, de Sociedades Profesionales.
En ambos casos, el objeto social fijado en los Estatutos era “la realización de las actividades propias de la profesión de Administrador de Fincas”. Ahora bien, tras su presentación en el Registro Mercantil fueron objeto de calificación negativa por el Registrador, que resolvió en ambos casos denegar la inscripción solicitada, por los siguientes defectos:
1. El ejercicio de la profesión de Administrador de fincas, al no exigir titulación universitaria, no se puede considerar como actividad profesional a los efectos de la Ley de Sociedades Profesionales, que en su art. 1 dice que
“es actividad profesional aquella para cuyo desempeño se requiere titulación universitaria oficial...". Además, el art. 2 de dicha Ley establece que “las sociedades profesionales únicamente podrán tener por objeto el ejercicio en común de actividades profesionales".
Por tanto, quedan conculcados ambos preceptos.
2. Si bien el art. 5 del Decreto 693/1968, de 1 de abril, de creación del Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas, reconoce dos vías para el acceso a la profesión, una directa, por la simple acreditación de alguno de los títulos universitarios enumerados en el mismo, y otra indirecta, mediante la superación de unas determinadas pruebas de
selección, estas últimas “se han convertido en un título específico de acceso a la profesión de Administrador de Fincas, de tres años de duración y 180 créditos y que en la actualidad se imparte en siete Universidades
Españolas, adaptado al Plan de Estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas aprobado por Resolución de 14 de septiembre de 1994 de la
Secretaría de Estado de Medio Ambiente y Vivienda y bajo el nombre, en unos casos, de “Graduado de Estudios Inmobiliarios" y, en otros, de “Experto Inmobiliario-Administrador de Fincas".
A ello añade el recurrente que con fecha 14 de abril de 1998 se suscribió un Convenio entre el Consejo General de
Colegios de Administradores de Fincas y
Administr ación de Fincas
Avance de información
Selección de las cuestiones más relevantes de la actualidad sobre administración de fincas
Q
[Quantor]
Número 37 julio2009Boletín
Administración de Fincas
[Q Qu ua an ntto orr Administración de Fincas 37 -7/2009 - 1]
En este número:
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Profesionales. Comentario a las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 y 18 de mayo de 2009
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¿Pueden los morosos impugnar acuerdos de alteración o modificación de cuotas sin exigirsele estar al corriente de sus deudas?
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Comentario a las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 y 18 de mayo de 2009
Los Administradores de fincas colegiados no tendrán que constituir Sociedades
Profesionales
Jesús Flores Rodríguez
Profesor de Derecho Civil de la Universidad Rey Juan Carlos de Madrid
la Universidad de Málaga, con base en el Plan de Estudios a que se ha hecho referencia, por el que dicha Universidad creaba el “Título Propio de Primer Ciclo en Estudios Inmobiliarios",
garantizándose la convalidación u homologación de dicho Título Propio para la colegiación y ejercicio profesional como Administrador de Fincas.
Con base en la normativa reseñada, se alegó también por el recurrente que la doctrina más autorizada admite “sin fisuras” que el título de Administrador de Fincas es suficiente para constituir sociedades profesionales, al amparo de la Ley 2/2007, de 15 de marzo,
aseveración que respalda con la cita de dos ponencias sobre el tema
presentadas en el XV Congreso Estatal de Administradores de Fincas,
celebrado en Barcelona los días 5 a 7 de junio de 2008.
II. Los fundamentos de derecho La inidoneidad del título de
Administrador de fincas para constituir Sociedades Profesionales
La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que ahora comentamos no ha dejado ningún atisbo de duda sobre la inaplicabilidad de la Ley de Sociedades Profesionales al colectivo de los Administradores de fincas
colegiados.
La actividad propia de los
Administradores de Fincas no puede considerarse como actividad profesional, a los efectos de lo establecido en el segundo párrafo del art. 1.1 de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales , toda vez que para el ejercicio de aquélla no se requiere una titulación universitaria oficial; y, habida cuenta de que las sociedades
profesionales únicamente pueden tener por objeto el ejercicio en común de actividades profesionales, se conculca también el art. 2 de la misma Ley.
Como muy bien explica la RDGRN de 18 de mayo de 2009, la profesión de Administrador de Fincas aparece regulada en nuestro ordenamiento en el Decreto 693/1968, de 1 de abril
(disposición que conserva su vigencia).
Se encuentra definida en el segundo párrafo de su art. 2, conforme al cual
“se entenderá que ejercen
profesionalmente dicha actividad las personas naturales que de forma habitual y constante, con despacho
abierto al efecto y preparación
adecuada, destinan la totalidad o parte de su trabajo a administrar fincas rústicas o urbanas de terceros, en beneficio de éstos, con sujeción a las Leyes, velando por el interés común y recibiendo un estipendio".
El acceso a dicha profesión se ordena en el art. 5 del mismo Decreto, que
establece dos procedimientos distintos.
Conforme al primero de ellos, se
incorporarán al Colegio “directamente, sin otro requisito que acreditar hallarse en posesión del correspondiente título, los licenciados en Derecho, en Ciencias Políticas, Económicas y Comerciales, los Profesores Mercantiles, los Procuradores de los Tribunales de Justicia, los
Ingenieros Agrónomos y los Ingenieros de Montes, los Veterinarios, los Ingenieros Técnicos Agrícolas y los Ayudantes de Montes".
A través del segundo de esos
procedimientos, que es el relevante para solventar la cuestión planteada, se facilita el acceso a “los que posean el título de Bachiller Superior, tanto General como Técnico, los Técnicos de Grado Medio, los Maestros de Enseñanza Primaria y los Graduados Sociales, una vez superadas las pruebas de selección de carácter técnico y especializado que, adaptadas a las recomendaciones de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias y previa la aprobación del Organismo competente, se regulen en los Estatutos de la Corporación".
La última disposición transcrita pone de manifiesto que la posesión de un título universitario oficial no es requisito imprescindible para acceder a la profesión de Administrador de Fincas, dado que puede ser sustituido por otras pruebas. Esta apreciación no resulta contradicha por la circunstancia de que, en la actualidad, por medio de ciertos convenios suscritos con algunas universidades, el proceso de selección se estime superado por quienes cursen y aprueben determinados estudios en centros dependientes de ellas. A tal efecto, es necesario acudir a la distinción que entre “títulos oficiales" y
“otros títulos", expedidos por las universidades, realizan los arts. 34 y 35 de la Ley Orgánica 6/2001, de 21 de diciembre, al disponer que la impartición de la enseñanza correspondiente a los primeros se ajustará a las directrices y condiciones marcadas por el Gobierno,
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Administr ación de Fincas
La actividad propia de los Administradores de Fincas no puede considerarse como actividad profesional, a los efectos de lo establecido en el segundo párrafo del art. 1.1 de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales
deberá estar autorizada por la Comunidad Autónoma competente, dichos títulos deberán inscribirse en el Registro de universidades, centros y títulos creado por la propia Ley, y los así obtenidos tendrán validez en todo el territorio nacional.
En conclusión, como se afirma en la RDGRN de 16 de mayo de 2009, habida cuenta de que los títulos de «Graduado de Estudios Inmobiliarios», de «Experto Inmobiliario-Administrador de Fincas», u otros de similar denominación que las universidades hayan podido expedir en uso de su autonomía, no han obtenido la calificación de «oficiales» y, en
consecuencia, no figuran inscritos en el registro administrativo creado al efecto, el ejercicio de la actividad de Administrador de Fincas no puede constituir el objeto de una sociedad profesional. Por lo demás, al haber acotado el legislador la actividad que puede constituir el objeto de las sociedades profesionales, mediante el presupuesto de que para su desempeño sea imprescindible la titulación universitaria oficial, no puede admitirse que revistan dicho ropaje societario específico las entidades que, sin cumplir dicho requisito esencial, tengan por objeto actividades que puedan ser ejercidas no sólo por quienes carezcan de dicha titulación (suplida por la acreditación de otros títulos y la superación de determinadas pruebas) sino también por quienes, habiendo obtenido los títulos universitarios oficiales especificados en la normativa propia de dicha actividad, se hayan inscrito en el Colegio de Administradores de Fincas, el cual no podrá reputarse como Colegio Profesional, con el correspondiente Registro de Sociedades Profesionales, a los efectos de lo establecido en la Ley 2/2007, de 15 de marzo, sino como un Colegio propio de una actividad que queda excluida del ámbito de dicha Ley.
III. Nuestro comentario
1. Los requisitos exigidos para constituir Sociedades Profesionales: titulación universitaria oficial y colegiación obligatoria
Lleva razón el Profesor BARRANCO VELA cuando afirma que, desde la perspectiva del Derecho público, el verdadero problema se centra en cómo insertar la actividad de las Sociedades Profesionales a las que se refiere la Ley 2/2007, de 15 de marzo, dentro del
complejo esquema de los Colegios Profesionales, y un claro ejemplo de este problema lo encontramos en la aplicación de esta Ley a aquellos colegios
provenientes la antigua organización sindical de mediados del siglo pasado.
En la variopinta estructura corporativa reconocida en nuestro Derecho público existen diferencias sensibles entre unos y otros Colegios. En efecto, junto a aquellos Colegios en los que se integran las actividades que responden mejor al perfil de las profesiones
liberales propiamente dichas, en las que se exige para la colegiación una
titulación universitaria oficial, o una titulación profesional para cuyo ejercicio sea necesario acreditar una titulación universitaria oficial (abogados, arquitectos o médicos, etc.), conviven otros, procedentes de la antigua estructura colegial nacional sindical, en los que sus miembros no tienen -o, en otros casos, no se les exige- titulación universitaria (como los Colegios de Mediadores de seguros,
Administradores de fincas,
Investigadores privados, Ópticos, etc.).
Incluso existen otros en los que directamente la adscripción o incorporación es voluntaria (por ejemplo, el de Economistas o el Agentes de la propiedad inmobiliaria).
Ello tiene una especial relevancia de cara a las exigencias contenidas en el artículo 1.1 de la Ley de Sociedades Profesionales. Por tanto, resulta necesario determinar si la actividad consistente en administrar inmuebles constituye o no una actividad profesional sujeta a la Ley de Sociedades
Profesionales, o si, por el contrario, la profesión de Administrador de fincas debe quedar excluida de su ámbito de aplicación, extremos éstos que, a priori, no resultan del todo claros, como acabamos de ver. El problema no es baladí, y si cabe se ha hecho aún más acuciante a partir de la recientísima jurisprudencia contenciosa del Tribunal Supremo sobre la cuestión de la ausencia de exclusividad a la que nos referiremos a continuación.
A este respecto, es necesario recordar que el artículo 1.1 describe como actividad profesional que queda dentro del ámbito de aplicación de la norma:
“Aquélla para cuyo desempeño se requiere titulación universitaria oficial, o titulación profesional para cuyo ejercicio
sea necesario acreditar una titulación universitaria oficial, e inscripción en el correspondiente Colegio Profesional”.
Según la Ley de Sociedades
Profesionales para formalizar un contrato de Sociedad profesional establecido artículo 7 era necesaria la formalización de escritura pública, en la que tenían que constar los datos necesarios exigidos para la figura societaria de la elección del profesional –pues la elección de modelo de sociedad profesional era
completamente libre, incluso sociedades unipersonales-. En todo caso, se exigía la identificación del Colegio Profesional al que pertenecían los otorgantes y su número de colegiado, lo que se
acreditaba mediante certificado colegial, en el que debían constar sus datos identificativos, así como su habilitación actual para el ejercicio de la profesión.
También debía constar la actividad o actividades profesionales que constituían su objeto social, que era, como hemos visto, “el correspondiente a la propia de la actividad profesional de Administrador de fincas”. Por último se exigía, la identificación de las personas que debían encargase inicialmente de la
administración y representación, expresando la condición de socio profesional o no de cada una de ellas.
A la vista de lo dispuesto en el artículo 8, la Sociedad Profesional adquiría personalidad jurídica en el momento de la inscripción de la escritura pública de constitución en el Registro Mercantil, si bien, para este tipo de sociedades se exigía el principio de doble inscripción:
1) Ante el propio Registro Mercantil; y 2) En el Registro de Sociedades Profesionales del Colegio Profesional correspondiente el domicilio social.
Todo esto deja de tener de aplicación a partir de la publicación de esta nueva doctrina registral.
2. La falta de título universitario oficial como presupuesto básico
El primer gran escollo lo hallamos precisamente en la primera de las condiciones exigidas en este precepto –la titulación universitaria oficial-, pues tratándose de la profesión de
Administrador de fincas, aunque, de hecho, exista inscripción en un Colegio determinado –obligatoria o no, según se observe la cuestión-, faltaría
materialmente el requisito de la
“titulación profesional para cuyo ejercicio
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sea necesario acreditar una titulación universitaria oficial”.
Debe advertirse que el Estatuto jurídico de las profesiones liberales se
fundamente sobre dos parámetros: la relevancia pública de la actividad
profesional en cuestión, y la necesidad de acreditar fehacientemente una
capacitación para su desarrollo. De esta forma, la regulación jurídica de la profesión de Administrador de fincas contiene, como cualquier otra profesión liberal, un conjunto de elementos necesarios: una mínima exigencia de titulación, la descripción de las funciones propias (que se conoce como
competencia profesional), y un vínculo normativo entre el título habilitante y esas competencias o conjunto de atribuciones profesionales que definen la “lex artis”.
A esos elementos necesarios habría que añadir otros de naturaleza
accesoria, como son los derivados de la organización corporativa y la necesidad de la incorporación a la misma
(colegiación). En nuestra tradición, la inscripción en el Colegio profesional constituye un requisito esencial junto al título habilitante y la reglamentación de las competencias profesionales. Sin embargo, en la doctrina se va extendiendo la opinión de que la colegiación constituye tan sólo un requisito adicional y, por tanto, desde esta perspectiva, prescindible o no necesario.
Precisamente en esta última dirección, en la profesión de Administrador de fincas –como ocurre en otras muchas profesiones surgidas a partir de la segunda mitad del siglo pasado- no existe una exacta complementariedad entre título académico y profesional.
Además, la expedición del título profesional se condiciona a la colegiación. La colegiación y la expedición del título profesional de Administrador de fincas dependen de la acreditación de una dispareja titulación académica, lo que añade una importante confusión a todo este proceso.
A todo ello, la Disposición Adicional Tercera de la Ley -que está pensando en otro tipo de profesionales distintos de los que ahora nos ocupa-, añade lo
siguiente: “Esta Ley será de aplicación a todos los profesionales colegiados en el momento de su entrada en vigor que ejerzan profesiones en que la colegiación sea obligatoria y exija el requisito de
titulación del artículo 1.1, aunque dichos profesionales no reúnan la titulación descrita por no haberles sido requerida en el momento de la colegiación”.
Ahora bien, dicha disposición está eximiendo de este requisito –como algo que se contempla a extinguir- el caso de determinados profesionales que no reúnen titulación universitaria, por no habérsele exigido en su momento para su pertenencia al Colegio, pero no a los que ya bajo la vigencia de la nueva Ley pretendan acceder al Colegio
profesional respectivo, a los cuales sí se les exigirá, en todo caso, titulación universitaria oficial. De esta forma, cualquiera que hayan sido los requisitos demandados para la colegiación en el pasado, la Ley ordena, al margen de los ya colegiados, que quienes, al día de hoy, pretendan incorporarse al Colegio exhiban la correspondiente titulación universitaria oficial. Pero este requisito, como hemos visto, no se acredita en la normativa que regula la profesión de Administrador de fincas.
3. ¿Se cumple también el requisito de la colegiación obligatoria?
Rechazada la idoneidad del título de Administrador de fincas para integrar los requisitos de titulación universitaria oficial exigidos en la constitución de una Sociedad Profesional, el segundo problema lo encontramos también en la exigencia de la “colegiación obligatoria” a la que se refiere el artículo 1.1 de la Ley de Sociedades Profesionales.
La doctrina advierte que la lectura del artículo 1.1, cuando se refiere a las actividades profesionales, debería empezarse precisamente por el final, siendo lo importante del precepto la mención al ejercicio de las llamadas
“profesiones colegiadas”: actividades profesionales cuyo ejercicio exige, además del correspondiente título académico (universitario oficial) o profesional -para cuya obtención hubo primero que aportar titulo universitario oficial-, la pertenencia obligatoria al respectivo Colegio Profesional como estructura corporativa encargada de la ordenación y disciplina de la misma.
Esta cuestión enlaza con el hecho de que la adscripción forzosa al Colegio sólo es admisible cuando queda
justificada por la relevación del fin público que con ella se persigue. Solo así queda justificado que una norma sólo permita
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Administr ación de Fincas
...en la doctrina se va extendiendo la opinión de que la colegiación constituye tan sólo un requisito adicional y, por tanto, desde esta perspectiva, prescindible o no necesario.
desempeñar tal actividad exclusivamente por quienes acreditan estar en posesión de una determinada titulación, lo que nos lleva a la discusión sobre de la normas que regulan la profesión de
Administrador de fincas existe reserva de actividad o exclusividad.
Sobre este punto, la jurisprudencia del orden contencioso-administrativo se ha mostrado vacilante hasta hace bien poco.
Así se ha dicho, recientemente, que “la actividad profesional de Administrador de fincas tiene carácter colegiado y al tratarse de una profesión colegiada quienes no pertenezcan a las
corporaciones territoriales establecidas no pueden ejercer las funciones que el ordenamiento les atribuye” (STSJ Madrid de 14 de julio de 2004). También la STSJ Andalucía de 15 de enero de 1999 exigió de forma indiscutida la colegiación obligatoria para el ejercicio de la profesión de Administrador de Fincas. A tenor de la misma, “en la incorporación al
correspondiente Colegio profesional debe tenerse presente lo establecido en el artículo 3.1 de la Ley 2/1974, de 13 de febrero, de Colegios Profesionales, con las adaptaciones operadas por la Ley 74/1978, de 26 de diciembre y el Real Decreto-ley 5/1996, de 7 de junio, donde se dispone que para ser admitido en el Colegio Profesional que corresponda ha de ostentarse la titulación requerida y reunir las condiciones señaladas estatutariamente. […] Conforme al Decreto 693/1968, de 1 de abril –añade la sentencia- para la colegiación es precisa la posesión de alguno de los títulos oficiales que en dicha norma se relacionan, y entre los cuales no se encuentra el alegado por el actor, o bien la superación de unas pruebas de carácter técnico para quienes ostenten otra titulación igualmente detallada en la norma. De esa relación de títulos oficiales se concluye que no existe un título académico específico que habilite para la profesión de administrador de fincas, sino que será la obtención de una titulación previamente determinada y cuya concesión corresponde a la
Administración educativa, o bien ello añadido a la superación de pruebas de idoneidad, lo que determine la posibilidad de colegiación. No es cierto, por tanto, la afirmación del recurrente de que para el ejercicio de la profesión de Administrador de fincas, o más precisamente para la incorporación en el Colegio profesional respectivo, no se precisa título alguno”.
Este mismo criterio fue admitido con anterioridad en la STS (sala 3ª) de 9 de febrero de 2004 en el siguiente sentido:
“Expuesto lo anterior, lo que aparece indiscutida es la colegiación obligatoria para el ejercicio de la profesión de Administrador de Fincas, causa precisamente de que los ahora
recurrentes solicitaran su incorporación al Colegio profesional, porque debe tenerse presente que la Ley 2/1974, de 13 de febrero, reguladora de los Colegios Profesionales -con las modificaciones operadas por la Ley 74/1978, de 26 de diciembre, por el Real Decreto Ley 5/1996, de 7 de junio y por Ley 7/1997, de 14 de abril, ambos de Medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales y por el Real Decreto Ley 6/2000, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios” (FD 3º). Aún antes de esa fecha, y en la misma dirección, la STS (sala 3ª) de 1 de diciembre de 1998 había llegado a esa misma conclusión.
A partir de la STS (Sala 3ª) de 11 de noviembre de 2008 –que tiene sus antecedentes en las SSTS de de 6 y 30 de octubre de 1981 -, se ha impuesto una nueva lectura sobre esta cuestión, de la que se deriva un cambio de rumbo a propósito del tema de la reserva de actividad que, inevitablemente, tiene sus consecuencias en el requisito de la colegiación obligatoria. En efecto, se afirma en esta sentencia que “la modificación legal producida por la entrada en vigor de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que reformó la 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, despeja las dudas y vacilaciones que hasta ese momento pudieran derivarse de la normativa anterior y de las resoluciones judiciales dictadas en los distintos órdenes jurisdiccionales, en relación con la exigencia de titulación y colegiación para el ejercicio de la profesión de Administrador de Fincas, al menos en lo que respecta al campo de la propiedad horizontal. Si de la legislación anterior, representada sustancialmente por el Decreto 693/1968, de 1 de abril, y por el Real Decreto 1464/1988, podía derivarse, no sin ciertas dificultades, que para el ejercicio de dicho cargo de administrador de fincas, era necesario ostentar el correspondiente título y estar colegiado en el Colegio Profesional […], sin embargo, conforme a la nueva redacción dada al artículo 13 de la Ley de
Propiedad Horizontal, ha desaparecido el carácter de exclusividad que pudiera haberse atribuido al Administrador de Fincas, dado que dicho precepto
establece que “el cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-
Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.
En fechas aún más próximas, la STS (Sala 3ª) de 31de marzo de 2009 –ratificando punto por punto ese criterio- se ha manifestado igualmente
concluyente y contundente, en el sentido de que “la pretensión de exclusividad del ejercicio de la actividad de administrador de fincas no tiene cobertura legal, al ser contradictoria con el principio
constitucional de libre ejercicio profesional, como ha reconocido esta Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en las sentencias de 6 y 30 de octubre de 1981, de modo que de las disposiciones reglamentarias que regulan la colegiación de los administradores de fincas no puede deducirse una restricción a la libertad de prestación de servicios en este ámbito de la actividad profesional de Administración de bienes inmuebles, tal como se deriva de la Directiva 67/43/CEE, del Consejo, de 12 de enero de 1967”.
Hay que tener en cuenta que las conclusiones a las que han llegado las anteriores sentencias lo han sido para rechazar determinadas prácticas
restrictivas de la competencia de algunos Colegios profesionales, que afirmaban el monopolio de los Administradores de fincas incorporados al Colegio para el ejercicio de la profesión. Pero, de hecho, si no existe reserva de actividad de cara al mercado y a los potenciales clientes, tampoco cabría exigirla en ninguna otra circunstancia. Ello significaría admitir que el artículo 13.6 de la Ley de
Propiedad Horizontal permite administrar comunidades a otros profesionales con cualificación suficiente, pero que no se encuentran colegiados en el
correspondiente Colegio de Administradores de fincas.
Todo ello sitúa a la figura del Administrador de fincas ante un nuevo escenario
administrativo presidido por la ausencia de
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reserva de actividad, del que, como una consecuencia más, se desprendería la inexigencia de colegiación o
incorporación obligatoria al Colegio respectivo para ejercer la profesión, en tanto en cuanto nuestro legislador no decida adoptar alguna solución definitiva al respecto con ocasión de la
transposición al Derecho español de la
“Directiva de Servicios” 2006/123/CE.
5. ¿Qué ocurre con los Registros de Sociedades Profesionales?
Por aplicación de aquella Ley resultaba obligatoria la inscripción en los Colegios de las sociedades profesionales que tuvieran por objeto una actividad profesional, con independencia de los colegiados que formaran parte de ellas.
En este punto la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Sociedades Profesionales, obligaba a constituir Registros de Sociedades Profesionales con ese motivo, en los que tendían que inscribirse los cambios de socios, profesionales o no, y de administradores, así como cualquier modificación del contrato social.
A este respecto la doctrina registral antes expuesta es clara en el sentido de que el Colegio de Administradores de fincas “no podrá reputarse como Colegio
Profesional, con el correspondiente Registro de Sociedades Profesionales”, a los efectos de lo establecido en la Ley,
“sino como un Colegio propio de una actividad que queda excluida del ámbito de dicha Ley”, por lo que, evidentemente, no resultará obligatoria la creación ni el mantenimiento del Registro en cuestión, y ello a pesar de que algunos Colegios hayan ya modificado sus propios Estatutos para acoger la figura de la Sociedad Profesional de Administradores de fincas, normas que, sencillamente, no producirán efectos.
Por lo demás, siendo inexistente la obligación de incorporación de cualquier sociedad integrada por Administradores fincas a cualquier Registro creado en el Colegio a tal fin, pues excede del ámbito de competencias jurídico-públicas que asume el Colegio como corporación pública -salvo la mera comunicción de datos que voluntariamente quiera realizar el Administrador a su Colegio respectivo- , éste no puede servir de base para imponer obligaciones injustificadas de deontología profesional que, desde esta perspectiva, serían contrarias al principio
de legalidad que debe presidir todo catálogo de infracciones y sanciones.
6. ¿Qué ocurre con el régimen de responsabilidad civil y el seguro obligatorio?
Otro aspecto relevante será la inaplicación del régimen de responsabilidad solidaria que el artículo 11 imponía en la sociedad profesional –entre aquélla y sus
integrantes-, lo que, evidentemente, alivia la carga de responsabilidad del
profesional. Este precepto realiza una diferenciación entre deudas sociales de las que responde la sociedad y, en su caso, los socios según la figura societaria aplicable; y, de otra parte, en lo que ahora nos interesa, las deudas sociales
derivadas de actos profesionales en los que responden solidariamente la sociedad y los profesionales implicados, sean socios o no, de cara a la comunidad de propietarios. Por tanto, el riguroso régimen de responsabilidad civil que se les exigía en la Ley de Sociedades Profesionales a los Administradores de fincas que actúan a través de una sociedad frente a sus clientes, a partir de ahora no será ya el específico o solidario de aquel precepto, sino el régimen general o común de responsabilidad civil patrimonial que se les venía aplicando en la actualidad.
Al hilo de esta última cuestión, la Ley también exigía la contratación de un seguro de responsabilidad civil, que debía cubrir la indemnización por daños a terceros, y que en la actualidad las sociedades “no profesionales” que sigan constituidas no tendrán que formalizar ni mantener vigente, aunque no es óbice para que lo hagan o mantengan si lo estiman oportuno, es decir,
voluntariamente. De esta forma, junto al seguro de responsabilidad civil del Administrador persona física, ya no se exigirá el seguro de responsabilidad civil de la sociedad. Esta obligación, por tanto, también deja de tener efecto.
Por lo demás, el artículo 9 establecía que tanto la sociedad como los socios profesionales debían ejercer la actividad profesional conforme al régimen
deontológico y disciplinario
correspondiente, normas que como acabamos de observar, si se refieren a la Sociedad Profesional, por haberse adaptado recientemente los Estatutos del Colegio, deberán dejar de tener aplicación, al desparecer su fundamento legal.
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...siendo inexistente la obligación de incorporación de cualquier sociedad integrada por Administradores fincas a cualquier Registro creado en el Colegio a tal fin, ....
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¿Pueden los morosos impugnar acuerdos de alteración o modificación de cuotas sin exigirsele estar al corriente de sus deudas?
[ Foro abierto ]
Cuestión a analizar:
¿Debe interpretarse el art. 18.2 in fine en el sentido de que los morosos pueden impugnar los acuerdos de alteración o modificación de las cuotas de participación sin exigirles que estén al corriente en el pago de sus deudas con la Comunidad o que deban consignar lo que adeudan, o se les excluye de esta obligación que sí tienen el resto de propietarios por la redacción literal del 2º párrafo in fine en relación a la legitimación que debe reunirse para impugnar los acuerdos por la vía del art. 18 LPH?
Conclusiones:
1.- Existirá una alteración del título cuando lo que se modifica es la cuota de participación de cada piso en rela- ción con el total valor del inmueble, pero no cuando lo que se adopta en el acuerdo impugnado, un criterio de reparto de determinados gastos diverso al que resulte de esos coeficientes de participación, los cuales no son altera- dos, de modo que la Junta de
Propietarios puede, por acuerdo mayo- ritario o unánime modificar el reparto de los gastos comunes sin que ello suponga en ningún caso alteración del título constitutivo de la Propiedad o de sus Estatutos, como tampoco lo es la oposi- ción a la cuota concreta adeudada fija- da en un acuerdo.
2.- El moroso en líneas generales y con carácter de habitualidad no puede impugnar. Así, no tendrá legitimación para impugnar si no consigna en los casos en los que el copropietario impugnante adeudare, además de la suma que dimanaba del acuerdo con el que muestra su disconformidad
mediante la impugnación, otra que nin- guna relación tuviera con el acuerdo impugnado, en cuyo caso dicha impug- nación le estaría vedada al comunero en cuestión por encontrarse ante una injustificada situación de morosidad.
3.- Si el comunero pretendiera impug- nar un acuerdo de esta especie pero fuera deudor de deudas para con la comunidad que no tuvieran su origen en el acuerdo impugnado, y este no fuera de establecimiento o modificación de coeficiente de participación o contri- bución a los gastos generales, queda- ría tan vinculado y limitado para su legitimación como cualquier otro comu- nero, de modo tal que solo podría impugnar el acuerdo de establecimien- to o alteración de cuotas de participa- ción previo abono de las deudas o de su consignación.
4.- El hecho de que el artículo 18.2 párrafo final deba entenderse en el sentido expuesto, no excluye que el copropietario que pretenda impugnar un acuerdo de la comunidad de propie- tarios, cuyo objeto sea el alterar o fijar las cuotas de participación, deba cumplir con el resto de los requisitos que esta- blece este precepto, como es el requi- sito de que hubiera salvado su voto en la junta , que hubiera estado ausente de la junta por cualquier causa, o bien que hubiera sido privado indebidamente de de su derecho de voto. Debiendo también haber procedido al pago o consignación, en su caso del resto de las deudas y que no tengan su origen en dicho acuerdo.
5.- Además, lo que no se podrá llevar a cabo es la impugnación, por ejemplo de las concretas cuotas asignadas a un propietario moroso si las mismas están erróneamente fijadas en el acuerdo de la junta o el comunero discrepa del importe económico que se le ha asigna- do. En tales casos, y en otros parecidos, el propietario que sea deudor de la comunidad estará obligado, si desea impugnar dichos acuerdos, a pagar la deuda o consignarla judicialmente, sin que en estos supuestos concretos (que no suponen ni alteración ni modificación de las cuotas) sea aplicable la excepción
prevista en el artículo 18.2 in fine.
Administr ación de Fincas
Coordinador
Vicente Magro Server Presidente AP Alicante
Consejo de Redacción
Salvador Vilata Menadas Magistrado-Juez Juzgado de lo Mercantil nº 1 Valencia
Francisco Berjano Arenado Magistrado-Juez Juzgado de Primera Instancia nº 11 Sevilla
Juan Angel Moreno García Magistrado AP Madrid, Sección 9ª
Miguel Angel Larrosa Amante Magistrado AP Murcia
Luis Antonio Soler Pascual Magistrado AP de Alicante Sección 8ª
Juan Luis Gordillo Alvarez-Valdés Magistrado AP Madrid, Sección 9ª
Eduardo Salinas Verdeguer Presidente AP Albacete
Luis Alberto Gil Nogueras Magistrado-Juez Juzgado de Primera Instancia nº 3 Zaragoza María Félix Tena Aragón
Magistrado AP Cáceres, Sección 2ª
RESPUESTAS
LUIS ALBERTO GIL NOGUERAS Magistrado-Juez de 1ª Instancia nº 3 de Zaragoza
Como en síntesis vienen a explicar las sentencias de la mayoría de las
Audiencias Provinciales que han venido a tratar este tema (a título de mero ejemplo, AP Vizcaya en sentencia de 31 de marzo de 2008, AP La Rioja de 21 de junio de 2006, AP Málaga 21 de junio de 2004, AP Madrid 17 de mayo de 2004, AP Guipúzcoa 14 de marzo de 2001, AP Huelva 20 de enero de 2005, AP Tarragona 15 de junio de 2004, etc.) el párrafo segundo del art 18 LPH dis- pone que para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios, el disidente deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art 9 entre los pro- pietarios. Lo que la norma precisa es la necesidad de impugnación judicial de los acuerdos comunitarios aunque sean noto- riamente anulables, que fijan o estable- cen cargas económicas a los comuneros, ya que sin esa impugnación judicial, y por la mera disidencia en el acto de la Junta, no se puede eliminar el cumplimiento de lo decidido por mayoría, aunque lo fuere de modo incorrecto. Cosa contraria habría conducido al fenómeno denomina- do de patología de las comunidades, ya que bastaba con uno o dos vecinos renuentes al pago para detener o perju- dicar gravemente la estructura económica de la comunidad de propietarios en la que aquellos actuaran. Para ello se fuerza al disidente aparentemente moroso para revelar la seriedad de su oposición a la voluntad principal, abonando o consig- nando las cuotas que cree no deber.
Ello se ha venido a interpretar, bien como requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción, tesis inicial, bien como requisito sustantivo de la propia acción ejercitada. Esta última viene a ser la tesis que poco a poco va abriéndose camino. La falta de consignación de las cuotas afecta directamente a la legiti- mación del disidente para el ejercicio
de la acción, entendida como un dere- cho subjetivo a poner en funcionamien- to el mecanismo de tutela judicial, sien- do en consecuencia motivo de sobre- seimiento del proceso, una vez adverti- do. (Ver por ejemplo resolución de la AP Huelva de 20 de enero de 2005) La propia Exposición de Motivos de la última reforma de la LPH ya ponía el acento en la armonización de los intere- ses comunes con los privativos de cada propietario, con un marcado reforza- miento de los primeros para conseguir una solidaridad necesaria para la buena marcha de la comunidad por encima de los intereses egoístas del propietario singular. Hay un equilibrio, si el propie- tario puede ejercer el derecho de impugnar los acuerdos de la mayoría, pero tiene que cumplir con las obliga- ciones que a tal fin mantiene con la comunidad.
Por otro lado esta consignación, con carácter general, se hace necesaria que exista al tiempo de adoptarse los acuerdos impugnados, por cuanto un requisito para la posibilidad de impugnar por el comunero presente, es haber verificado en la Junta su voluntad en tal sentido, no pudiendo hacerlo si está privado de voto.
Y además de cara a la interposición de la demanda, en ese momento también tiene que estar al corriente de pago para la impugnación, requisito que se ha calificado de insubsanable, por ser presupuesto de la acción, pudiéndose sólo, en caso de duda, subsanar la ausencia de la justificación del cumpli- miento del requisito al tiempo de la presentación de la demanda. (AP Tarragona, sentencia de 15 de junio de 2004 entre otras).
La excepción reseñada en el párrafo segundo del art 18 LPH, considero que sólo tiene cabida dentro de este último escalón que ha supuesto para el disi- dente tener previamente que haber cumplido con los requisitos anteriores para verificar esa impugnación del acuerdo que imponga ciertamente esa alteración de las cuotas.
Ahora bien, ello que tiene su justificación en la protección de las minorías, como excepción que es, no puede interpretar- se de modo extensivo, y en consecuen-
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...esta consignación, con carácter general, se hace necesaria que exista al tiempo de adoptarse los acuerdos impugnados, por cuan- to un requisito para la posibilidad de impugnar por el comunero presente,...
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cia no tiene el sustrato que en muchas ocasiones se pretende. Así una inter- pretación conjunta de los art 9 y 5 LPH (entre otras pueden consultarse las sentencias de la AP Segovia de 24 de junio de 1999 y 30 de junio de 2005 y AP Huesca de 22 de julio de 1998) con- duce a mantener que existirá una alte- ración del título cuando lo que se modi- fica es la cuota de participación de cada piso en relación con el total valor del inmueble, pero no cuando lo que se adopta en el acuerdo impugnado, un criterio de reparto de determinados gas- tos diverso al que resulte de esos coefi- cientes de participación, los cuales no son alterados, de modo que la Junta de Propietarios puede, por acuerdo mayo- ritario o unánime modificar el reparto de los gastos comunes sin que ello supon- ga en ningún caso alteración del título constitutivo de la Propiedad o de sus Estatutos, como tampoco lo es la oposi- ción a la cuota concreta adeudada fija- da en un acuerdo.
Por tanto la excepción del art 18.2 LPH para el disidente moroso, sólo tiene cabida en la exigencia de estar al corriente de pago al tiempo de presen- tar la demanda de impugnación del acuerdo que haya previsto la alteración de las cuotas, pero no sana las defi- ciencias previas en que hubiera incurri- do el comunero a la hora de poder impugnar ese acuerdo, que en caso de darse afectaran a su legitimación para impugnar, y en segundo lugar el ámbito de aplicación de la excepción es muy concreto, de mucha menor extensión de lo que por lo general se pretende SALVADOR VILALTA MENADAS Magistrado-Juez de lo Mercantil nº 1 Valencia Establece el artículo 18.2 LPH que
“estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios”.
Este precepto establece para todos los comuneros una carga que se configura como requisito de procedibilidad, en cuanto que deberá acreditarse con la demanda de impugnación, signando al efecto incluso el oportuno otrosí separado en el escrito, consistente en encontrarse al corriente del pago de las cuotas de la Comunidad, o al menos, de modo subsidiario que no alternativo, y en último extremo, operando su consignación judicial, bien entendido en este último caso en los términos de los artículos 1176 y siguientes del CC.
El precepto excepciona el supuesto de impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la Ley.
En tales supuestos no se tendrá ya la carga de acreditar estar al corriente del pago de las cuotas vencidas, siendo claro cuál es el fundamento de tal mencionada excepción.
Ahora bien, tal alcanza a todos los comuneros, que puedan observar en un momento dado una conducta insolidaria no atendiendo el pago de las cuotas pertinentes, con el consiguiente perjuicio para la Comunidad. Y es que el orden jurídico no habría de poder tolerar que aquél que incumple una obligación pudiere sin embargo venir a desenvolver acción para impugnar acuerdos cuyas eventuales consecuencias económicas están debiendo ser atendidas por los demás, en cuanto que, evidentemente, una tal posición no se conciliaría con el carácter plenamente ejecutivo de los acuerdos en principio válidamente adoptados en el seno de la Junta de Propietarios (cfr. articulo 18.4).
FRANCISCO BERJANO ARENADO Magistrado-Juez de 1ª Instancia nº 11 Sevilla Hay que partir de la base de que, conforme al art. 9.1.e) de la LPH, es obligación de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización, así como, de acuerdo con el art. 9.1.f) siguiente, contribuir a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. Por tanto, es obligación ineludible de todo comunero cumplir con las citadas tareas
contributivas.
Tan es así que, de un lado, se prevé en el art.15.2 LPH que los comuneros que no se encontrasen al corriente en el pago de tales deudas no tendrán derecho de voto en la junta comunitaria y, de otro, se establece en el art. 18.2 que, para impugnar un acuerdo de la Junta, habrá de estarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad o proceder
previamente a su consignación judicial.
No obstante lo anterior, esta última regla no será de aplicación para impugnaciones de acuerdos relativos al
“establecimiento o alteración” de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios. De este último párrafo debe colegirse, que si el acuerdo que se pretende impugnar establecía una determinada
contribución a los gastos generales por parte de los comuneros con la que el comunero no está conforme - sin que a mi juicio deba estarse al supuesto estricto de nuevo establecimiento o alteración del sistema de contribución hasta ese momento vigente – dicho comunero podrá impugnar el
mencionado acuerdo aun cuando no esté al día del pago de las deudas vencidas, siempre y cuando las deudas impagadas fueren las dimanantes del acuerdo que se impugna y no otras (respecto de éstas no cabe duda que sí habría de abonarlas o consignarlas).
La Ley ha pretendido con el condicionamiento que impone al copropietario de que esté al corriente de las deudas vencidas para poder impugnar, evitar que comuneros que incumplen la obligación básica de contribuir a los gastos comunes puedan, además, oponerse
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judicialmente a los acuerdos que se fueren alcanzando en la vida
comunitaria, con manifiesto abuso de su posición, pero esto no ocurre cuando la deuda que pudiera
mantenerse con la comunidad dimana del acuerdo que se considera ilegal y por tal motivo se impugna.
Es verdad que ese acuerdo impugnado pudo haber nacido de la casi
unanimidad de los copropietarios del inmueble (concierto de todas las voluntades excepto la del impugnante), pero tal circunstancia no podría servir de excusa como para negar la legitimación activa al impugnante (algunos hablan de que se trata de un requisito de procedibilidad) y ello sin perjuicio de que, una vez estudiado el fondo del asunto, pudiera desestimarse dicha impugnación por manifiesto abuso de derecho por parte de quien impugnó.
Otra cosa es que dicho copropietario impugnante adeudare, además de la suma que dimanaba del acuerdo con el que muestra su disconformidad
mediante la impugnación, otra que ninguna relación tuviera con el acuerdo impugnado, en cuyo caso dicha
impugnación le estaría vedada al comunero en cuestión por encontrarse ante una injustificada situación de morosidad.
JUAN ANGEL MORENO GARCÍA Magistrado Sección 9º AP de Madrid La vigente redacción del artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, 49/1960, de 21 de julio, proviene de la reforma de dicha ley que se llevó a cabo por la ley 8/1999, de 6 de abril, uno de cuyos objetivos, como establece la propia exposición de motivos es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad» se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin, dentro de las que debe encuadrarse la obligación que el artículo 18 de la ley de
propiedad horizontal impone a los copropietarios de haber procedido al pago o consignación de las cantidades
adeudas a la comunidad de propietarios.
La legitimación para impugnar los acuerdos adoptados en la junta exige como regla general en virtud de lo establecido en el artículo 18.2 de la LPH, estar al corriente del pago de frente a al comunidad, constituyendo el pago o consignación un requisito procesal de carácter insubsanable y, lo único subsanable sería la acreditación de que se ha cumplido con lo previsto en la ley, si bien no faltan resoluciones judiciales que entienden que no es tanto un requisito de procedibilidad, sino una exigencia de fondo que afecta al núcleo de la acción, de tal forma que la impugnación no
prosperará, no por razones de índole procesal, sino porque el
incumplimiento de las obligaciones en el régimen de propiedad horizontal afecta directamente a la legitimación para ejercitar la acción, entendida ésta como el derecho subjetivo a poner en funcionamiento el mecanismo tutelar de los tribunales y obtener de ellos una respuesta a la pretensión inserta en la acción. Entre otros el auto de la AP Vizcaya, sec. 3ª, de 31 de marzo de 2008.
La cuestión se centra en determinar si esta obligación de pago o consignación es un requisito general y exigible en todos los supuestos en los que se pretenda impugnar cualquier acuerdo de la junta o tiene alguna excepción derivada del último párrafo del artículo 18.2 de la LPH. Del tenor literal de dicho precepto debe concluirse que no existe esta obligación de pago o consignación de las deudas que traigan su origen del acuerdo que se pretende impugnar, siempre que ese acuerdo tenga por objeto la alteración o fijación de las cuotas de participación, en la medida que la deuda no es previa al acuerdo que se pretende impugnar, sino que surge precisamente de dicho acuerdo. Ahora bien esta excepción del pago o consignación de la deuda, debe entenderse referida de forma exclusiva a las cantidades adeudadas en virtud de dicho acuerdo, pero no del resto de las cantidades que pueda adeudar por otros motivos, el copropietario que pretenda impugnar el acuerdo de la junta de propietarios.
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...no existe esta obligación de pago o consignación de las deudas que traigan su origen del acuerdo que se pretende impugnar, siempre que ese acuerdo tenga por objeto la alteración o fijación de las cuotas de participación
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El hecho de que el artículo 18.2 párrafo final deba entenderse en el sentido expuesto, no excluye que el
copropietario que pretenda impugnar un acuerdo de la comunidad de
propietarios, cuyo objeto sea el alterar o fijar las cuotas de participación, deba cumplir con el resto de los requisitos que establece este precepto, como es el requisito de que hubiera salvado su voto en la junta , que hubiera estado ausente de la junta por cualquier causa, o bien que hubiera sido privado
indebidamente de de su derecho de voto. Debiendo también haber procedido al pago o consignación, en su caso del resto de las deudas y que no tengan su origen en dicho acuerdo.
En este sentido se pronuncian entre otras la SAP de Madrid secc. 14 de 4 de marzo de 2008 al señalar “El legislador trata de evitar que los propietarios dejen de cumplir su obligación esencial de contribuir económicamente al mantenimiento de la comunidad, imponiendo al propietario que pretenda impugnar un acuerdo de la junta la acreditación de estar al corriente en el pago de sus deudas vencidas con la comunidad, salvo que éstas provengan del acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación que se combate, lo que no ocurre en el presente supuesto”. Así como la SAP de León de 19 de julio de 2007 al declarar “El pago o la consignación previa que el artículo 18.2 establece como requisito de procedibilidad no es exigible en este proceso puesto que en el mismo se impugnan los acuerdos adoptados en la Junta, entre ellos el establecimiento de una cuota nueva a cargo de los locales propiedad del demandado, pues resulta contrario a la lógica jurídica obligar a pagar o
consignar con carácter previo las deudas que están siendo discutidas”.
En este mismo sentido la SAP Guipúzcoa, sec. 2ª, de 23 de marzo de 2007.
MIGUEL ANGEL LARROSA AMANTE Magistrado Audiencia Provincial de Murcia Se plantea la cuestión relativa a la interpretación del artículo 18.2, in fine de la Ley de Propiedad Horizontal.
Dicho párrafo, situado dentro de la legi-
timación para la impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios, supone una excepción a la exigencia de que los propietarios deban estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o que procedan a su consignación judi- cial previamente a la impugnación judi- cial de los acuerdos. El citado artículo 18.2 LPH establece que tal obligación de consignar o haber pagado las deu- das comunitarias no rige para un deter- minado tipo de acuerdo de las juntas de propietarios, esto es, aquellos acuerdos que vengan referidos al establecimiento o alteración de las cuotas de participa- ción a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
La interpretación de esta previsión legal en principio no debería de ofrecer espe- ciales dudas, pues supone, como ya se ha señalado, una excepción al régimen general previsto en el propio artículo 18.2, y como tal debe ser interpretada.
Por ello la regla que se deriva de esta norma es que todo acuerdo de la junta de propietarios que venga referido al establecimiento o alteración de las cuo- tas de participación, podrá ser impug- nado por todo propietario y ello con independencia de que el mismo tenga o no la condición de moroso frente a la comunidad. Al resto de los acuerdos sí les será de aplicación la citada excep- ción del artículo 18.2 y por tanto no podrán ser impugnados por los propie- tarios que no hayan pagado sus cuotas o hayan consignado el importe de la deuda comunitaria.
No obstante la regla general anterior- mente señalada, lo que sí es conve- niente precisar es que esta excepción sólo opera en los casos específicamen- te previstos en la misma, acuerdos sobre establecimiento o alteración de cuotas de participación, sin que sea posible su extensión a otros supuestos relacionados con dichas cuotas. Estas deben quedar fijadas, conforme al artí- culo 5 LPH, en el propio título constituti- vo, lo que implica que cualquier modifi- cación de las mismas debe ser adopta- da por unanimidad por imperativo del artículo 17.1 LPH. Lo que no se podrá llevar a cabo es la impugnación, por ejemplo de las concretas cuotas asig- nadas a un propietario moroso si las mismas están erróneamente fijadas en
el acuerdo de la junta o el comunero discrepa del importe económico que se le ha asignado. En tales casos, y en otros parecidos, el propietario que sea deudor de la comunidad estará obliga- do, si desea impugnar dichos acuerdos, a pagar la deuda o consignarla judicial- mente, sin que en estos supuestos con- cretos (que no suponen ni alteración ni modificación de las cuotas) sea aplica- ble la excepción prevista en el artículo 18.2 in fine.
LUIS ANTONIO SOLER PASCUAL Magistrado Sección 8º AP Alicante La interpretación que resulta más ajustada al espíritu que justifica el límite impuesto a los comuneros en su legitimación, esto es, el establecimiento de un régimen de protección frente a la morosidad introducido por la reforma llevada a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril, es la que impone una
interpretación restrictiva de la excepción al estado corriente del comunero para quedar legitimado activamente frente a acuerdos adoptados por la comunidad. Ello supone que no puede entenderse la dicción legal a que se refiere la
cuestión planteada como una licencia o salvoconducto general sino, al
contrario, tan especial y limitada que únicamente libere de tal obligación al comunero cuando el impago o deuda pendiente no sea otra que aquella de deriva, de forma directa e inmediata, de la modificación o establecimiento de la cuota de participación que tiene impugnada.
Dicho de otro modo, cuando el artículo 18.2 LPH excluye del requisito de estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad –o de llevar a cabo su consignación-, para adquirir legitimación en el caso de la
impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9, solo está haciendo referencia a las deudas que pudieran dimanar del acuerdo impugnado y en lo que hace a lo impugnado, es decir, a la modificación del coeficiente de
participación en, como dice el artículo 9 LPH los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,
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de modo tal que si el comunero pretendiera impugnar un acuerdo de esta especie pero fuera deudor de deudas para con la comunidad que no tuvieran su origen en el acuerdo impugnado, y este no fuera de establecimiento o modificación de coeficiente de participación o contribución a los gastos generales, quedaría tan vinculado y limitado para su legitimación como cualquier otro comunero, de modo tal que solo podría impugnar el acuerdo de establecimiento o alteración de cuotas de participación previo abono de las deudas o de su consignación. Cualquier otra interpretación abriría una peligrosa vía, claramente fraudulenta tanto de la ley como, por su través, de los intereses de la comunidad, dado que bastaría con impugnar cualquier acuerdo del que dimanara una obligación contributiva, también derramas –art 10.5 LPH- o repartos de presupuestos ordinarios o extraordinarios, incluso aquellos acuerdos meramente clarificadores de las obligaciones que derivaran de la contribución preestablecida, de concreción de matemática de la contribución económica conforme al coeficiente establecido en el título constitutivo o, simples acuerdos relativos a gastos comunes y ordinarios, para paralizar la obligación de pago.
JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ- VALDÉS
Magistrado Sección 10º AP de Madrid Ante la cuestión planteada, procede dejar previamente establecido que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal ( reformado por Ley 8/1999 de 8 de abril), en su número 2, establece una primera condición referente a la legitimación para la impugnación de acuerdos aprobados en Junta de Propietarios , esto es, se precisa para tal impugnación bien el haber salvado el voto en la Junta de Propietarios, bien el haber estado ausente en la misma , o bien el haber sido indebidamente privado del derecho de voto, y ello sobre todo tipo de acuerdo, es decir, incluso cuando se trate de acuerdos adoptados relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios rige tal requisito de legitimidad.
Igualmente, dicho precepto también regula un segundo requisito para la impugnación de acuerdos: el estar al corriente en la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, exigencia que se aplica a todas las impugnaciones salvo que lo sean de acuerdos relativos al
establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, en cuyo caso no se precisa dar
cumplimiento a dicha obligación..
Es decir, cuando el precepto se refiere a
“esta regla no será de aplicación…” lo está haciendo sobre la obligación referente a estar al corriente en el pago de las deudas o consignar las mismas, no respecto a la exigencia legitimatoria de haber salvado el voto en la junta, haber estado ausente, o haber sido impedido indebidamente del derecho al voto.
En definitiva, para la impugnación de acuerdos referentes a la alteración o al establecimiento de cuotas ya citados, si bien no se precisa el estar al corriente en el pago de las deudas vencidas ni la previa consignación de las mismas, sí que es preciso el haber salvado el voto o la ausencia en la Junta o la indebida privación del derecho de voto.
Considero que según el tenor literal del precepto, que responde a la voluntad del legislador, que el propietario moroso que pretenda impugnar un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de cuotas no tendrá que abonar o consignar las deudas vencidas aun cuando las mismas sean anteriores e
independientes a las que se generasen con el acuerdo impugnado: propietario que adeuda de cuotas ordinarias 2000 euros y pretende impugnar al cuerdo por el que la cuota de participación se eleva del 2 al 2,5%, implicando ello 60 euros más en la cuota).Entiendo que, el no establecer distinción el legislador, para impugnar tal acuerdo no habría de estar al corriente en el pago o consignar lo debido y “vencido” (2000 euros) ni la deuda generada con el mismo, si bien ello no impedirá la exigencia de dicha deuda vencida por los cauces legalmente establecidos, no cabiendo oponer la pendencia de otro proceso sobre la misma.
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...se precisa para tal impugnación bien el haber salvado el voto en la Junta de Propietarios, bien el haber estado ausente en la misma , o bien el haber sido indebidamente privado del derecho de voto,...
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Sentencia TS de 1 de abril de 2009 QQJJ 22000099//5500774444 El TS desestima el recurso de casación dirigido contra la sentencia que, revocando la de instancia, estimó el recurso de la demandante y con estimación íntegra de la demanda, condena a la entidad demandada a abonar a la actora la suma que se solicitaba para contribuir a los gastos comunes de la urbanización como dueña de elementos privativos integrados en la misma, al aplicar analógicamente la LPH a las urbanizaciones.
Señala la Sala que a los efectos de hablar de urbanización susceptible de regularse por las normas de la propiedad horizontal, no es imprescindible, como defiende la parte recurrente, que se hayan edificado los terrenos, sino que basta con la acreditación de la coexistencia de diferentes unidades inmobiliarias -con independencia de que unas sean edificios, incluso a su vez divididos en régimen de propiedad horizontal, y otras meros terrenos parcelados y dispuesto para su edificación-, que existan propietarios distintos y que la propiedad singular y exclusiva sobre cada uno de esos elementos lleve aparejada la participación, con arreglo a una cuota, sobre elementos comunes o, al menos, sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones, esto es servicios generales destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento de los privativos.
Sentencia TS de 11 de febrero de 2009 QQJJ 22000099//1166880044 El TS declara no haber lugar al rec. de casación quedando firme la sentencia de apelación que, con revocación de la de primera instancia, estimó la demanda interpuesta por la comunidad de vecinos contra los titulares de uno de los pisos de la planta baja que utilizaban el patio de luces del edificio, y autorizó a dicha comunidad a ejecutar las obras necesarias para instalar un ascensor en el citado patio. Declara la Sala que comparte con la AP la calificación del patio como elemento común del edificio según el título constitutivo, y considera que está justificada la limitación del uso del patio en lo estrictamente necesario para la instalación del ascensor teniendo en cuenta la presencia en el edificio de varios vecinos de avanzada edad y otros con un importante grado de minusvalía.
Sentencia TS de 20 de mayo de 2009 QQJJ 22000099//9922333300
Acuerda el TS estimar el recurso de casación por interés casacional en relación con la sentencia que, revocando la de instancia, desestimó la acción de impugnación contra el acuerdo adoptado sin unanimidad en la comunidad de propietarios demandada, en el que se disponía el cerramiento con una verja de la zona de aparcamiento y garaje, considerándose perjudicados los demandantes, propietarios de los locales comerciales.
Declara la Sala en relación al caso debatido como doctrina jurisprudencial, que el cerramiento acordado, consistente en la instalación de un verja en la zona de aparcamiento y garaje, espacio en que están situados los locales comerciales de los recurrentes, para dejar una puerta de salida al paseo y otra a la escalera que baja al garaje, les ocasiona perjuicios y afecta al título constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en junta de propietarios por unanimidad.
Sentencia TS de 8 de mayo de 2009 QQJJ 22000099//9922332277 El TS desestima el recurso de casación interpuesto por el actor frente a la resolución dictada por la AP y la confirma. El Tribunal considera ajustada a derecho la sentencia impugnada que declara la validez de la obras realizadas por los demandados, porque si no se hicieron con el consentimiento expreso del actor, copropietario del 80% restante del edificio, sí que se hizo con el consentimiento tácito del mismo, al residir el actor en el edificio, confirmando la licitud de las obras, admitir lo contrario es hacer supuesto de la cuestión, al tratar de alterar la base fáctica del recurso, en contra de los hechos declarados probados.
[ Selección de jurisprudencia ]
Reclamación de gastos comunes de urbanización
Justificada limitación de uso de patio de luces para la instalación de ascensor
Nulidad de acuerdo sobre cerramiento de zona de aparcamiento y garaje
Validez de las obras realizadas con el consentimiento tácito del copropietario
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Planteamiento
¿Queda vinculada una comunidad de propietarios de recién constitución por el contrato de mantenimiento del ascensor firmado por la promotora?
Respuesta
En nuestra opinión, sólo puede quedar vinculada la recientemente constituida comunidad de propietarios por el contrato de mantenimiento del ascensor firmado por la promotora, si efectivamente ha prestado su consentimiento para ello.
De lo contrario, si la comunidad a través de su presidente no ha firmado nada no quedará vinculada.
En efecto, dispone el art. 1259 CC que “ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante”.
Así las cosas, en la medida en que el único firmante ha sido la promotora, no se pueden derivar obligaciones para un tercero que no ha participado en la negociación del contrato ni en la manifestación del consentimiento. En este sentido, debe recordarse, además, que los contratos en los que no existe un elemento esencial, como es el consentimiento, no inexistentes, por lo que no producen efectos para el que no lo manifestó.
Planteamiento
El propietario del bajo de un edificio quiere construir un parking en su interior, y para ello necesita hacer dos alturas. Los estatutos de una comunidad de propietarios en uno de sus puntos dice: "Los locales comerciales de bajos y entresuelo o primera planta alta de la casa número cuatro de la calle Troya podrán ser divididos, modificados adaptados conforme a las necesidades a que se destinen convirtiéndolos en tantas partes como convengan a los intereses de sus propietarios pudiendo distribuir el porcentaje asignado entre las partes en que se dividan, todo ello libremente y sin intervención de ningún otro posible copropietario de las restantes partes de la misma finca".
¿A tenor de lo dispuesto en los estatutos puede el vecino hacer esta obra directamente (simplemente informando al Presidente) o necesita el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios?.
Respuesta
A la vista de los Estatutos de la comunidad "los locales comerciales de bajos y entresuelo o primera planta alta de la casa número cuatro de la calle Troya podrán ser divididos, modificados adaptados conforme a las necesidades a que se destinen convirtiéndolos en tantas partes como convengan a los intereses de sus propietarios pudiendo distribuir el porcentaje asignado entre las partes en que se dividan, todo ello libremente y sin intervención de ningún otro posible copropietario de las restantes partes de la misma finca".
En este sentido, el propietario del bajo quiere construir un parking en su interior, y para ello necesita hacer dos alturas o forjados en el mismo (actualmente sólo hay uno).
En nuestra opinión, puede traerse a colación la interesante (STS 20 de septiembre de 2007). En efecto, los Estatutos deben interpretarse en el sentido de que autoriza a los propietarios de las plantas a realizar todo tipo de obras para el destino que mejor convenga a sus intereses, pero sobre la base del destino ya adjudicado a los locales en el título constitutivo, destino que para la planta primera es de "locales comerciales", necesitando para la conversión interesada la realización de obras importantes que afectan a elementos comunes.
En este sentido, tal como señala la sentencia antes citada, “la obtención de la licencia administrativa, que constituye una cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios.”
Además, hay que tener en cuenta que hacer dos alturas o forjados, no se halla dentro de
[ Consultas ]
¿Queda vinculada una comunidad de propietarios de recién constitución, por el contrato de mantenimiento del ascensor firmado por la promotora?
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Alteración de la estructura de un edificio. Crear dos alturas en un bajo para crear un parking. Mayoría necesaria.
