Estados Financieros
FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA LAS AMERICAS RAICES
Santiago, Chile
FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA LAS AMERICAS RAICES
Indice
Estados Financieros
Estados de Situación Financiera ... 1
Estados de Resultados Integrales ... 3
Estados de Cambios en el Patrimonio Neto ... 4
Estados de Flujos de Efectivo ... 5
Notas a los Estados Financieros ... 6
Estados Complementarios ... 66
$ : Cifras expresadas en pesos chilenos
M$ : Cifras expresadas en miles de pesos chilenos
ES TADOS DE S ITUACION FINANCIERA 30-09-2015 31-12-2014
Nota M$ M$
ACTIVO
Activo Corriente
Efectivo y efectivo equivalente 8 117.344 416.267
Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados - -Activos financieros a valor razonable con efecto en otros
resultados integrales -
-Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados
entregados en garantía -
-Activos financieros a costo amortizado - -Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - -Otros documentos y cuentas por cobrar 848
-Otros activos -
-Total Activo Corriente 118.192 416.267
Activo No Corriente
Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados - -Activos financieros a valor razonable con efecto en otros
resultados integrales -
-Activos financieros a costo amortizado - -Cuentas y documentos por cobrar por operaciones -
-Otros documentos y cuentas por cobrar 9 14.129.853 11.840.008
Inversiones valorizadas por el método de la participación 10 52.646.907 52.207.093
Propiedades de Inversión -
-Otros activos -
-Total Activo No Corriente 66.776.760 64.047.101
ES TADOS DE S ITUACION FINANCIERA 30-09-2015 31-12-2014
Nota M$ M$
PAS IVO
Pasivo Corriente
Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados -
-Préstamos 12 9.288.848 10.204.362
Otros Pasivos Financieros -
-Cuentas y documentos por pagar por operaciones - -Remuneraciones sociedad administradora 68.153
-Otros documentos y cuentas por pagar 9 1.939.337 180.051
Ingresos anticipados -
-Otros pasivos -
-Total Pasivo Corriente 11.296.338 10.384.413
Pasivo No Corriente
Préstamos -
-Otros Pasivos Financieros -
-Cuentas y documentos por pagar por operaciones -
-Otros documentos y cuentas por pagar 8.785 8.785
Ingresos anticipados -
-Otros pasivos 11 905.592 806.097
Total Pasivo No Corriente 914.377 814.882
PATRIMONIO NETO
Aportes 17 41.476.659 41.476.659
Otras Reservas (955.378) (955.378)
Resultados Acumulados 12.558.439 12.250.730
Resultado del ejercicio 1.604.517 492.062
Dividendos provisorios -
-Total Patrimonio Neto 54.684.237 53.264.073
ESTADO S DE RESULTADO S INTEGRALES 01-01-2015 01-01-2014 01-07-2015 01-07-2014 Nota 30-09-2015 30-09-2014 30-09-2015 30-09-2014
INGRESO S/ PERDIDAS DE LA O PERAC IO N
Int ereses y reajust es 15 528.945 633.111 236.906 115.945 Ingresos por dividendos - - - -Diferencias de cambio net as sobre act ivos financieros a cost o
amort izado - - - -Diferencias de cambio net as sobre efect ivo y efect ivo equivalent e - - - -Cambios net os en valor razonable de act ivos financieros y
pasivos financieros a valor razonable con efect o en result ados - - - -Result ado en vent a de inst rument os financieros - - - -Result ado por vent a de inmuebles - - - -Ingreso por arriendo de bienes raíces - - - -Variaciones en valor razonable de propiedades de inversión - - - -Result ado en inversiones valorizadas por el mét odo de la
part icipación - - -
-Ot ros 2.218.630 (876.719) 383.012 (132.183)
Total i ngre sos/(pé rdi das) ne tos de l a ope raci ón 2.747.575 (243.608) 619.918 (16.238)
GASTO S
Depreciaciones - - -
-Remuneración del Comit é de Vigilancia (5.238) (5.059) (1.952) (1.446)
Comisión de administ ración (763.800) (729.773) (260.734) (246.916)
Honorarios por cust odia y admist ración - - - -Cost os de t ransacción - - -
-Ot ros gast os de operación (21.582) (10.467) (14.259) (2.997)
Total gastos de ope raci ón (790.620) (745.299) (276.945) (251.359) Uti l i dad/(pé rdi da) de l a ope raci ón 1.956.955 (988.907) 342.973 (267.597)
C ostos fi nanci e ros (352.438) (424.985) (98.692) (148.041)
Uti l i dad/(pé rdi da) ante s de i mpue sto 1.604.517 (1.413.892) 244.281 (415.638) Impuest o a las ganancias por inversiones en el ext erior - - -
-Re sul tado de l e je rci ci o 1.604.517 (1.413.892) 244.281 (415.638)
O tros re sul tados i nte gral e s:
Cobert ura de Flujo de Caja - - - -Ajust es por Conversión - - - -Ajust es provenient es de inversiones valorizadas por el mét odo de
la part icipación - - - -Ot ros Ajust es al Pat rimonio Net o - - - -Total de otros re sul tados i nte gral e s - - - -Total Re sul tado Inte gral 1.604.517 (1.413.892) 244.281 (415.638)
C obe rtura de Fl ujo de
C aja
C onve rsi ón
Inve rsi one s val ori z adas por e l
mé todo de l a parti ci paci ón O tras Total O tras Re se rvas Sal do i ni ci o 41.476.659 - - - (955.378) (955.378) 12.250.730 492.062 - 53.264.073
Cambios cont ables - - - - - - - - -
-Subtotal 41.476.659 - - - (955.378) (955.378) 12.250.730 492.062 - 53.264.073
Aport es - - - - - - - - - -Repart os de pat rimonio - - - - - - - - - -Repart os de dividendos - - - - - - - - - -Result ados int egrales del ejercicio:
▪ Resultado del Ejercicio - - - - - - - 1.604.509 - 1.604.509 ▪ Otros resultados integrales - - - - - - - - - -Ot ros movimient os - - - - - - 307.709 (492.062) - (184.353) Total e s 41.476.659 - - - (955.378) (955.378) 12.558.439 1.604.509 - 54.684.229 C obe rtura de Fl ujo de C aja C onve rsi ón
Inve rsi one s val ori z adas por e l
mé todo de l a parti ci paci ón O tras Total O tras Re se rvas Sal do i ni ci o 41.476.659 - - - (955.378) (955.378) 11.109.620 1.212.297 - 52.843.198
Cambios cont ables - - - - - - - - -
-Subtotal 41.476.659 - - - (955.378) (955.378) 11.109.620 1.212.297 - 52.843.198
Aport es - - - - - - - - - -Repart os de pat rimonio - - - - - - - - - -Repart os de dividendos - - - - - - - - - -Result ados int egrales del ejercicio:
▪ Resultado del Ejercicio - - - - - - - (1.413.892) - (1.413.892) ▪ Otros resultados integrales - - - - - - - - - -Ot ros movimient os - - - - - - 1.024.912 (1.212.297) - (187.385) Total e s 41.476.659 - - - (955.378) (955.378) 12.134.532 (1.413.892) - 51.241.921 De scri pci ón 30-09-2014 Aporte s O tras Re se rvas Re sul tados Acumul ados Re sul tado de l Eje rci ci o Di vi de ndos
Provi sori os Total ESTADO S DE C AMBIO S EN EL PATRIMO NIO NETO
De scri pci ón 30-09-2015 Aporte s O tras Re se rvas Re sul tados Acumul ados Re sul tado de l Eje rci ci o Di vi de ndos
01-01-2015 01-01-2014 30-09-2015 30-09-2014
Fl ujos de e fe cti vo ori gi nado por acti vi dade s de l a ope raci ón
Cobro de arrendamient o de bienes raíces - -Vent a de inmuebles - -Compra de act ivos financieros - -Vent a de act ivos financieros - -Int ereses, diferencias de cambio y reajust es recibidos 10.295 15.511 Liquidación de inst rument os financieros derivados -
-Dividendos recibidos 1.479.852
-Cobranza de cuent as y document os por cobrar -
-Pago de cuent as y document os por pagar (703.915) (65.393)
Ot ros gast os de operación pagados (13.617) (731.002)
Ot ros ingresos de operación percibidos 78.884 89.863 Fl ujo ne to ori gi nado por acti vi dade s de l a ope raci ón 851.499 (691.021)
Fl ujos de e fe cti vo ori gi nado por acti vi dade s de i nve rsi ón
Cobro de arrendamient o de bienes raíces - -Vent a de inmuebles - -Compra de act ivos financieros - -Vent a de act ivos financieros - -Int ereses, diferencias de cambio y reajust es recibidos - -Liquidación de inst rument os financieros derivados -
-Dividendos recibidos - 391.291
Cobranza de cuent as y document os por cobrar - -Pago de cuent as y document os por pagar - -Ot ros gast os de inversión pagados - (2.659.744) Ot ros ingresos de inversión percibidos -
-Fl ujo ne to ori gi nado por acti vi dade s de i nve rsi ón - (2.268.453)
Fl ujo de e fe cti vo ori gi nado por acti vi dade s de fi nanci ami e nto
Obt ención de prést amos 8.136.245 4.812.350
Pago de prést amos (9.286.667) (1.494.230)
Ot ros pasivos financieros obt enidos - -Pagos de ot ros pasivos financieros - (378.807)
Aport es -
-Repart os de pat rimonio - -Repart os de dividendos -
-Ot ros -
-Fl ujo ne to ori gi nado por acti vi dade s de fi nanci ami e nto (1.150.422) 2.939.313 Aume nto (di smi nuci ón) ne to de e fe cti vo y e fe cti vo
e qui val e nte (298.923) (20.161)
Saldo inicial de efect ivo y efect ivo equivalent e 416.267 452.174 Diferencias de cambio net as sobre efect ivo y efect ivo equivalent e -
-Sal do fi nal de e fe cti vo y e fe cti vo e qui val e nte 117.344 432.013 ESTADO S DE FLUJO S DE EFEC TIVO (METO DO DIREC TO ) Nota
Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas Raices (el ‘Fondo’) es un fondo de inversión no rescatable, domiciliado y constituido bajo las leyes chilenas. La dirección de su oficina registrada es Avda. Apoquindo 3721 Piso 9, comuna de Las Condes.
Con fecha 5 de junio de 1992, mediante Resolución Exenta N°117, la Superintendencia de Valores y Seguros (en adelante la SVS) aprobó el reglamento interno del Fondo. Además, desde su constitución han sido aprobadas las siguientes modificaciones al reglamento interno, mediante resolución exenta emitidas por la SVS:
- Resolución exenta N°34, del 21 de febrero de 1995. - Resolución exenta N°141, del 4 de julio de 1995. - Resolución exenta N°320, del 17 de octubre de 1997. - Resolución exenta N°379, del 29 de noviembre de 2001. - Resolución exenta N°519, del 6 de noviembre de 2006. - Resolución exenta N°22, del 22 de enero de 2009. - Resolución exenta N°550, del 13 de octubre de 2011. - Resolución exenta N°405, del 26 de octubre de 2012. - Resolución exenta N°368, del 16 de octubre de 2013.
Con fecha 19 de enero de 2015, fue depositado en la SVS el reglamento interno del Fondo, mediante el módulo SEIL en el "Registro público de depósito de Reglamentos Internos”, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 46 de la Ley N°20.712 y Norma de Carácter General N°365, de 07 de Mayo de 2014, de la SVS.
Como política objetivo, el Fondo invertirá, por intermedio de sociedades, de cualquier tipo, mediante aportes de capital y, además eventualmente, mediante créditos asociados a estos aportes, en activos vinculados preferentemente al negocio inmobiliario en Chile, entendiendo por tal el referido a la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, y a la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces, siempre que estas últimas actividades sean encargadas a terceros mediante los procedimientos y con los resguardos que establezca la SVS por norma de carácter general.
La inversión se hará en sociedades quienes, podrían invertir a su turno, de manera directa o indirecta en activos del objeto antes señalado.
Se entenderá por inversión indirecta, a la inversión en los subyacentes finales del Fondo en que se materializa su objeto de inversión. La inversión en sociedades, entidades o empresas se efectuarán en títulos de su capital, pero también podrán efectuarse en deuda asociados o vinculados a la participación en el capital.
Nota 1 - Información General
Las actividades de inversión del Fondo fueron administradas por la Sociedad Penta Las Américas Administradora de Fondos de Inversión S.A. hasta el 6 de septiembre de 2015. La Sociedad Administradora pertenece al Grupo PENTA y fue autorizada mediante Resolución Exenta N°117 de fecha 5 de junio de 1992.
Con fecha 13 de agosto de 2015, la Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo aprobó la sustitución de la administradora a partir del 7 de septiembre de 2015, encargando las actividades de inversión y administración del Fondo a IM Trust S.A. Administradora General de Fondos (en adelante la ‘Administradora’). La sociedad administradora pertenece al Grupo IM Trust y fue autorizada mediante Resolución Exenta N°016 de fecha 15 de enero de 2004.
Las cuotas del Fondo cotizan en bolsa, bajo el nemotécnico CFINRAICES. La clasificación de riesgo de las cuotas es Clase 1, Nivel 2 emitida por Feller-Rate.
Las cuotas del Fondo de inversión fueron inscritas en el Registro de Valores bajo el N°008, de fecha 21 de julio de 1992.
Los presentes estados financieros fueron autorizados para su emisión por la Administración el 23 de octubre de 2015.
Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos
2.1 Bases de preparación
Los principales criterios contables aplicados en la preparación de estos estados financieros se exponen a continuación. Estos principios han sido aplicados sistemáticamente a todos los ejercicios presentados, a menos que se indique lo contrario.
Los presentes estados financieros del Fondo, han sido preparados según las normas e instrucciones impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), las cuales se basan en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), emitidas por el International Accounting Standards Board (IASB), las que han sido adoptadas en Chile bajo la denominación de Normas de Información Financiera de Chile (NIFCH). Lo anterior sin perjuicio que la Superintendencia de Valores y Seguros puede pronunciarse respecto de su aplicabilidad, aclaraciones excepciones y restricciones en la aplicación de las NIIF.
Además, los estados financieros del Fondo de han sido preparados de acuerdo con las normas impartidas en el Oficio Circular N° 592 y complementarios basadas en Normas Internacionales de Información Financiera. Dichas normas financieras difieren por lo siguiente:
2.1 Bases de preparación (continuación)
Excepciones y restricciones en la aplicación de las Normas IFRS:
Los Fondos que mantengan inversiones en sociedades inmobiliarias sobre las cuales poseen control directo, no les será exigible la presentación de estados financieros consolidados requerida por la NIC 27. En este sentido, al fondo de inversión solamente se le requerirá la presentación de estados financieros individuales, preparados bajo IFRS, valorizando la inversión que posea sobre dichas sociedades mediante el método de la participación.
La preparación de estados financieros en conformidad con NIIF requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas. También necesita que la administración utilice su criterio en el proceso de aplicar los principios contables del Fondo. Estas áreas que implican un mayor nivel de discernimiento o complejidad, o áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para
los estados financieros, se presentan en la Nota 5 Juicios y Estimaciones Contable Críticas.
El Fondo, siguiendo las instrucciones de la Superintendencia de Valores y Seguros, aplicó anticipadamente las disposiciones de la NIIF 9 “Instrumentos Financieros”.
El detalle de nuevas normas contables emitidas durante el año 2014, se presenta a continuación:
Nuevas normas contables emitidas
Fe cha de aplicación obligatoria
IFRS 9 Instrumentos Financieros 1 de enero 2018
IFRS 14 Cuentas Regulatorias Diferidas 1 de enero 2016
IFRS 15 Ingresos procedentes de Contratos con Clientes 1 de enero 2017
Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.1 Bases de preparación (continuación)
Mejoras y modificaciones
Fe cha de apl i caci ón obl i gatori a
IAS 19 Beneficios a los Empleados 1 de Julio 2014 y 1 de
Enero de 2016
IFRS 3 Combinaciones de Negocios 1 de Julio 2014
IAS 40 Propiedades de Inversión 1 de Julio 2014
IAS 16 Propiedades, Plant a y Equipo 1 de Enero de 2016
IAS 38 Act ivos Int angibles 1 de Enero de 2016
IAS 41 Agricult ura 1 de Enero de 2016
IFRS 11 Acuerdos Conjunt os 1 de Enero de 2016
IAS 27 Est ados Financieros Separados 1 de Enero de 2016
IAS 28 Inversiones en Asociadas y Negocios Conjunt os 1 de Enero de 2016
IFRS 10 Est ados Financieros Consolidados 1 de Enero de 2016
IFRS 5 Act ivos no Corrient es Mant enidos para la Vent a y Operaciones Discont inuadas 1 de Enero de 2016 IFRS 7 Inst rument os Financieros: Información a Revelar 1 de Enero de 2016
IAS 34 Información Financiera Int ermedia 1 de Enero de 2016
IFRS 12 Información a Revelar sobre Part icipaciones en Ot ras Ent idades 1 de Enero de 2016
IAS 1 Present ación de Est ados Financieros 1 de Enero de 2016
Normas
La Administración del Fondo, estima que la adopción de las normas, enmiendas e interpretaciones, antes descritas, no tendrán un impacto significativo en los estados financieros
futuros de Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas Raíces.
Período cubierto
Los presentes Estados Financieros corresponden a los Estados de Situación Financiera al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014.
El Estado de Resultados Integrales, Estado de Cambios en el Patrimonio Neto y Estado de Flujos de Efectivo (Método Directo) cubre el período comprendido entre el 1 de enero y el 30 de septiembre de 2015 y 2014.
2.2 Conversión de moneda extranjera
a) Moneda funcional y de presentación
Los inversionistas del Fondo proceden principalmente del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en pesos chilenos. La principal actividad del Fondo es invertir en proyectos inmobiliarios. El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La administración considera el Peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Los estados financieros son presentados en pesos chilenos, que es la moneda funcional y de presentación del Fondo.
b) Transacciones y saldos
Las transacciones en moneda extranjera son convertidas a la moneda funcional utilizando los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Los activos y pasivos financieros en moneda extranjera son convertidos a la moneda funcional utilizando el tipo de cambio vigente a la fecha del estado de situación financiera.
Dado que el objetivo del Fondo es invertir en proyectos inmobiliarios en el mercado local, bajo la moneda funcional del Fondo, esto es pesos chilenos, el Fondo no realiza transacciones en moneda extranjera.
2.3 Activos y pasivos financieros
2.3.1 Clasificación
El Fondo clasifica sus inversiones en proyectos inmobiliarios como activos financieros a costo amortizado y sus inversiones financieras como activos a valor razonable con efecto en resultados.
2.3.1.1 Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados
Un activo financiero es clasificado a valor razonable con efecto en resultados si es adquirido principalmente con el propósito de su negociación (venta o recompra en el corto plazo) o es parte de una cartera de inversiones financieras identificables que son administradas en conjunto y para las cuales existe evidencia de un escenario real reciente de realización de beneficios de corto plazo. Los derivados también son clasificados a valor razonable con efecto en resultados. El Fondo adoptó la política de no utilizar contabilidad de cobertura.
Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.3 Activos y pasivos financieros (continuación)
2.3.1 Clasificación (continuación)
2.3.1.2 Activos financieros a costo amortizado
Los activos financieros a costo amortizado son activos financieros no derivados con pagos fijos o determinables y vencimiento fijo, sobre los cuales la administración tiene la intención de percibir los flujos de intereses, reajustes y diferencias de cambio de acuerdo con los términos contractuales del instrumento.
2.3.1.3 Pasivos financieros
Los pasivos financieros son medidos a valor razonable con cambios en resultados o a costo amortizado usando el método de la tasa de interés efectiva.
Un pasivo financiero es clasificado para ser medido a valor razonable si es mantenido para negociar. El Fondo a la fecha de cierre de los estados financieros no presenta pasivos financieros a valor razonable.
Los otros pasivos son medidos a costo histórico.
2.3.2 Reconocimiento, baja y medición
Las compras y ventas de inversiones en forma regular se reconocen en la fecha de la transacción, la fecha en la cual el Fondo se compromete a comprar o vender la inversión. Los activos financieros y pasivos financieros se reconocen inicialmente al valor razonable.
Los costos de transacción se imputan a gasto en el estado de resultados cuando se incurre en ellos en el caso de activos y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados, y se registran como parte del valor inicial del instrumento en el caso de activos a costo amortizado y otros pasivos.
Los costos de transacciones son costos en los que se incurre para adquirir activos o pasivos financieros. Ellos incluyen honorarios, comisiones y otros conceptos vinculados a la operación pagados a agentes, asesores, corredores y operadores.
2.3 Activos y pasivos financieros (continuación)
2.3.2 Reconocimiento, baja y medición (continuación)
Los activos financieros se dan de baja contablemente cuando los derechos a recibir flujos de efectivo a partir de las inversiones han expirado o el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios asociados a su propiedad.
Con posterioridad al reconocimiento inicial, todos los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultado son medidos al valor razonable. Las ganancias y pérdidas que surgen de cambios en el valor razonable de la categoría “Activos financieros o pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados” son presentadas en el estado de resultados integrales dentro del rubro “Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados” en el período en el cual surgen.
Los ingresos por dividendos procedentes de activos financieros a valor razonable con efecto en resultados se reconocen en estado de resultados integrales dentro de “Ingresos por dividendos” cuando se establece el derecho del Fondo a recibir su pago. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados se reconoce en el estado de resultados integrales dentro de “Intereses y reajustes” en base al tipo de interés efectivo.
Los activos financieros a costo amortizado y otros pasivos se valorizan, después de su reconocimiento inicial, a base del método de interés efectivo. Los intereses y reajustes devengados se registran en la cuenta “Intereses y reajustes” del estado de resultados integrales. El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un activo financiero o pasivo financiero y para asignar los ingresos financieros o gastos financieros a través del período pertinente.
El tipo de interés efectivo es la tasa que descuenta exactamente pagos o recaudaciones de efectivo futuros estimados durante toda la vigencia del instrumento financiero, o bien, cuando sea apropiado, un período más breve, respecto del valor contable del activo financiero o pasivo financiero. Al calcular el tipo de interés efectivo, el Fondo estima los flujos de efectivo considerando todos los términos contractuales del instrumento financiero, pero no considera las pérdidas por crédito futuras. El cálculo incluye todos los honorarios y puntos porcentuales pagados o recibidos entre las partes contratantes que son parte integral del tipo de interés efectivo, costos de transacción y todas las otras primas o descuentos.
Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.3 Activos y pasivos financieros (continuación)
2.3.3 Estimación del valor razonable
El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados e inversiones para negociar) se basa en precios de mercado cotizados en la fecha del estado de situación financiera. El precio de mercado cotizado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio de mercado cotizado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta (en caso de existir precios de compra y venta diferentes). Cuando el Fondo mantiene instrumentos financieros derivados que se pagan por compensación utiliza precios de mercado intermedios como una base para establecer valores razonables para compensar las posiciones de riesgo y aplica este precio de compra o venta a la posición neta abierta, según sea apropiado.
El valor razonable de activos y pasivos financieros que no son transados en un mercado activo (por ejemplo, derivados extrabursátiles) se determina utilizando técnicas de valoración. El Fondo utiliza una variedad de métodos y formula supuestos que están basados en condiciones de mercado existentes a cada fecha del estado de situación financiera. Las técnicas de valoración empleadas incluyen el uso de transacciones entre partes independientes comparables recientes, la referencia a otros instrumentos que son sustancialmente similares, el análisis de flujos de efectivo descontados, los modelos de precios de opciones y otras técnicas de valoración comúnmente utilizadas por participantes de mercado, que aprovechan al máximo los “inputs” (aportes de datos) del mercado y dependen lo menos posible de los “inputs” de entidades específicas.
2.4 Inversiones valorizadas por el método de la participación
El Fondo ha optado por no presentar estados financieros consolidados requeridos por NIC27, de acuerdo a lo establecido en Oficio Circular Nº592 de la Superintendencia de Valores y Seguros, por lo que las inversiones en sociedades sobre las cuales mantenga control directo o indirecto se valorizarán utilizando el método de la participación.
La participación del Fondo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus subsidiarias se reconoce en resultados, y su participación en los movimientos patrimoniales posteriores a la adquisición que no constituyen resultados, se imputan a las correspondientes reservas de patrimonio y se reflejan cuando corresponda en el estado de resultados integrales. Cuando la participación del Fondo en las pérdidas de una coligada, asociada o subsidiaria, es igual o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el Fondo reconoce pérdidas adicionales las cuales se registran como un pasivo no corriente.
2.4 Inversiones valorizadas por el método de la participación (continuación)
El Fondo mantiene inversiones en sociedades inmobiliarias sobre las cuales posee entre el 82% y el 99,99% de los derechos sobre el patrimonio. Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, para las filiales que presentan patrimonios positivos, el Fondo presenta la inversión en dichas sociedades en el rubro “Inversiones valorizadas por el método de la participación” del ítem Activo no corriente. Por el contrario, para aquellas filiales que presentan patrimonios negativos, el Fondo presenta la inversión en dichas sociedades en el rubro “Otros pasivos” del
ítem Pasivo no corriente (ver Nota 9 - Inversiones Valorizadas por el Método de la
Participación).
2.5 Presentación neta o compensada de instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros son compensados y el monto neto es así informado en el estado de situación financiera cuando existe un derecho legal para compensar los importes reconocidos y existe intención de liquidar sobre una base neta, o realizar el activo y liquidar el pasivo simultáneamente.
2.6 Deterioro de valor de activos financieros a costo amortizado
Se establece una provisión por deterioro del valor de montos correspondientes a activos financieros a costo amortizado, cuando hay evidencia objetiva de que el Fondo no será capaz de recaudar todos los montos adeudados por el instrumento. Las dificultades financieras significativas del emisor o deudor, la probabilidad de que el mismo entre en quiebra o sea objeto de reorganización financiera, y el incumplimiento en los pagos son considerados como indicadores de que el instrumento o monto adeudado ha sufrido deterioro de valor.
Una vez que un activo financiero o grupo de activos financieros similares haya sido deteriorado, los ingresos financieros se reconocen utilizando el tipo de interés empleado para descontar los flujos de efectivo futuros con el fin de medir el deterioro del valor mediante la tasa efectiva original.
Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, el Fondo no ha realizado provisión por concepto.
2.7 Efectivo y efectivo equivalente
El efectivo y efectivo equivalente incluye caja, depósitos a la vista y otras inversiones de corto plazo de alta liquidez utilizados para administrar su caja. Al 30 de septiembre de 2015, el Fondo sólo mantiene en este rubro el efectivo en caja y los saldos en cuentas corrientes bancarias. Al 31 de diciembre de 2014, este rubro incluye además los depósitos a plazo con vencimientos originales de 3 meses o menos.
Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación)
2.8 Aportes (Capital pagado)
El Fondo cuenta con una serie única de cuotas, las cuales se clasifican como patrimonio. El valor cuota del Fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas. La Sociedad Administradora citará a Junta Extraordinaria de Aportantes, cada vez que estime pertinente proponer a ésta una nueva emisión de cuotas. En dicha Asamblea se determinará, si correspondiere, las condiciones de la nueva o nuevas emisiones de cuotas del Fondo, fijando el monto a emitir, el plazo y precio de colocación de éstas, de acuerdo a lo establecido en la Ley N°20.712 y su Reglamento.
2.9 Ingresos financieros e ingresos por dividendos
Los ingresos financieros se reconocen a prorrata del tiempo transcurrido, utilizando el método de interés efectivo e incluye ingresos financieros procedentes de efectivo y efectivo equivalente, títulos de deuda y otras actividades que generen ingresos financieros para el fondo.
Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir su pago.
2.10 Dividendos por pagar
El Fondo distribuirá anualmente a los aportantes, como dividendo, a lo menos, un 50% de los
beneficios netos percibidos durante el ejercicio. (Ver Nota 16 – Reparto de Beneficios a los
Aportantes).
El reparto de beneficios deberá hacerse dentro de los 30 días siguientes de celebrada la asamblea ordinaria de aportantes que apruebe los estados financieros anuales, pudiendo efectuarse pagos provisorios con cargo a dichos resultados. En caso que el monto de los dividendos provisorios exceda el monto de los beneficios netos susceptibles de ser distribuidos de ese ejercicio, podrán imputarse a los beneficios netos percibidos de ejercicios anteriores o a utilidades que puedan no ser consideradas dentro de la designación de beneficios netos percibidos.
2.11 Tributación
El Fondo está domiciliado en Chile. Bajo las leyes vigentes en Chile, no existe ningún impuesto sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo.
2.12 Garantías
Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, el Fondo no tiene activos entregados en garantía.
2.13 Segmentos
El Fondo tiene la característica de ser un fondo que solo invierte en acciones de sociedades anónimas con presencia bursátil, por lo que no tiene segmentos operacionales.
Nota 3 - Cambios Contables
Durante el ejercicio terminado al 30 de septiembre de 2015, no se han efectuado cambios contables en relación al periodo anterior.
Nota 4 - Política de Inversión del Fondo
Como política objetivo, el Fondo invertirá, por intermedios de sociedades, de cualquier tipo, mediante aporte de capital y, además eventualmente, mediante créditos asociados a estos aportes, en activos vinculados al negocio inmobiliaria en Chile, entendiendo por tal el referido a la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, y a la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces, siempre que estas últimas actividades sean encargadas a terceros mediante los procedimientos y con los resguardos que establezca la SVS por norma de carácter general.
La inversión se hará en sociedades quienes, podrían invertir a su turno, de manera directa o indirecta en activos del objeto antes señalado.
Se entenderá por inversión indirecta, a la inversión en los subyacentes finales del Fondo en que se materializa su objeto de inversión. La inversión en sociedades, entidades o empresas se efectuarán en títulos de su capital, pero también podrán efectuarse en deuda asociados o vinculados a la participación en el capital.
Las inversiones que representan el objetivo del Fondo representarán, a los menos el 70% del total de los activos del Fondo.
El límite antes indicado podrá reducirse sólo cuando esto se produzca por efecto de operaciones tales como desinversión, disminuciones de capital en las sociedades en que el Fondo mantenga inversiones, repartos de todo tipo de dividendos hechos por dichas sociedades o aumentos de capital del Fondo.
Nota 4 - Política de Inversión del Fondo (continuación)
Asimismo, la política de inversiones de los recursos del Fondo se sujetará en todo momento a las exigencias, limitaciones y restricciones que contemplan el Decreto Ley N°3.500, su Reglamento, y en particular el Reglamento de la Comisión Clasificadora de Riesgo, publicado en el Diario Oficial del día 13 de mayo de 1991; y las normas que le sustituyan o reemplacen, de manera tal que la política de inversiones del Fondo durante toda la duración de éste cumplirá con todas las exigencias legales y reglamentarias que permitan a los Fondos de Pensiones invertir en cuotas emitidas por éste.
a.1. Para las operaciones de compra y venta, el Fondo, de manera indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta, tendrá como política la toma de posición en aquellos activos inmobiliarios que cuenten con una adecuada liquidez y con un alto valor esperado de su plusvalía, aprovechando las oportunidades que el mercado ofrezca.
a.2 El Fondo, de manera indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta, podrá
efectuar operaciones de compra con opción de retroventa, o de venta con opción de retrocompra, de bienes raíces, con personas no relacionadas a la administración, en condiciones comerciales convenientes para el interés del Fondo.
a.3 El Fondo de manera indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta, podrá ser
comunero en comunidades sobre inmuebles, en la medida que entre los comuneros se haya estipulado un pacto de indivisión que contenga cláusulas relativas, a lo menos, al uso, goce, administración y destino de los bienes comunes, debiendo pactarse la indivisión por un plazo no superior a cinco años, sin perjuicio de que, al término del mismo, pueda renovarse. Con todo, dicho plazo o renovación, si la hubiere, no podrá exceder la duración del Fondo, incluida su liquidación.
b. En lo referente a operaciones de leasing inmobiliario, los recursos del Fondo de manera
indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta, estarán orientados fundamentalmente a satisfacer las necesidades de financiamiento a empresas e instituciones, tanto públicas como privadas, solventes y con una buena capacidad de pago de largo plazo.
c. En lo referente al desarrollo de proyectos inmobiliarios, el Fondo participará:
A través de acciones en sociedades anónimas, por acciones, o derechos sociales, cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario y sus créditos asociados.
La Administradora implementará todas las medidas tendientes a evaluar correctamente las inversiones antes señaladas, cuidando en todo momento de minimizar la exposición al riesgo de no pago o morosidad de los recursos invertidos.
El Fondo podrá concurrir a la constitución de las sociedades, siempre y cuando estás se constituyan como anónimas y en sus estatutos se establezca que sus estados financieros serán dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el Registro que al efecto
d. El Fondo sobre los valores de oferta pública individualizados en las letras (a), (b), (c) y (d), del Nº1 siguiente sobre política de diversificación, podrá realizar operaciones de retroventa, pudiendo realizarlas con Bancos e Instituciones Financieras, Corredores de Bolsa, e intermediarios de valores. Los plazos máximos de los compromisos no serán superiores a 6 meses, y los límites máximos serán los mismos que rigen para los instrumentos sobre los cuales se efectúan los compromisos.
e. Para la adquisición de activos no financieros en los cuales se encuentra autorizado a
invertir, el Fondo podrá celebrar contratos de promesa de compra o venta y contratos que le otorguen el derecho de adquirir o enajenar activos.
f. El Fondo, asimismo, podrá invertir en acciones emitidas por sociedades cuyo objeto sea la
participación en concesiones de obras de infraestructura de uso público.
g. El Fondo podrá invertir en acciones cuya emisión no haya sido registrada en la
Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la S.V.S. El objeto social de estas sociedades deberá ser complementario al negocio inmobiliario.
h. La política de inversión del Fondo no contempla limitaciones o prohibiciones adicionales
para la inversión de sus recursos en valores emitidos por sociedades que no estén obligadas a designar o no lo hagan voluntariamente, el comité de directores de que trata el Artículo N°50 bis de la Ley N°18.046, sobre Sociedades Anónimas.
Nota 5 - Política de diversificación
El Fondo mitiga los riesgos inmobiliarios mediante la definición de una política de diversificación clara, establecida en su reglamento interno, que establece lo siguiente:
1) Límites de inversión por valores o instrumentos mobiliarios
i) Títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile, o
que cuenten con garantía estatal por el 100% de su valor hasta su total extinción. Hasta un 30% del valor del Fondo.
ii) Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones financieras
o garantizadas por éstas, clasificadas por la Comisión Clasificadora de Riesgo o Clasificadora Privada en Categoría "A". Hasta un 30% del valor del Fondo.
Nota 5 - Política de diversificación (continuación)
1) Límites de inversión por valores o instrumentos mobiliarios (continuación)
iii) Letras de Crédito emitidos por Bancos e Instituciones Financieras, clasificadas por la
Comisión Clasificadora de Riesgo o Clasificadora Privada en Categoría "A". Hasta un 30% del valor del Fondo.
iv) Bonos, títulos de deuda de corto plazo y títulos de deuda de securitización cuya emisión
haya sido registrada en la Superintendencia respectiva y clasificadas por la Comisión Clasificadora de Riesgo o Clasificadora Privada en Categoría "A" o "B". Hasta un 30% del Valor del Fondo.
v) Cuotas de Fondos Mutuos de renta fija. Hasta un 30% del valor del Fondo.
vi) Otros valores e instrumentos que autorice la SVS. Hasta un 30% del valor del Fondo.
vii) Acciones, derechos sociales, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya
emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el Registro que al efecto lleva la Superintendencia, exceptuadas aquellas acciones indicadas en las letras a) y e) del Nº 2 siguiente: hasta un 20% del Valor del Fondo.
Las inversiones corresponden a negocios de mediano o largo plazo, sin perjuicio de oportunidades de negocio que requieran la desinversión, total o parcial, en el corto plazo.
Las inversiones corresponden a negocios con riesgo, sin rentabilidad asegurada, en mercados complejos, dinámicos, cíclicos. Los riesgos del Fondo y de sus inversiones incluyen:
- Riesgo de variación de actividad económica: Los activos en que podría invertir el Fondo son
sensibles, positiva y negativamente, a las variaciones en el nivel de actividad de la economía.
- Riesgo de mercado: Es el de la actividad de la compra y venta de propiedades y bienes
inmuebles, en términos de poder efectuar transacciones en precio y plazos adecuados. Asimismo es aquél del mercado de proveedores, (constructoras, materiales, mano de obra calificada etc.), financiamiento para sociedades desarrolladoras y el propio fondo en cuanto a acceder a créditos en condiciones convenientes, en monto y tasas.
1) Límites de inversión por valores o instrumentos mobiliarios (continuación)
- Riesgo Sectorial y regulatorio: Es aquel propio de la industria inmobiliaria que incluye los
aspectos regulatorios y normativos. Entre ellos, los cambios en instrumentos de planificación territorial, (planos reguladores), en términos tanto positivos en que cambios generan oportunidades, como negativos cuando los cambios reducen el potencial de una propiedad. Asimismo se incluyen los cambios en las normas de construcción que pudieran elevar costos, sin posibilidad de recuperarlos por la vía de los propios finales. Asimismo se agregan los riesgos inherentes a cambios normativos que rigen a los Fondos de Inversión, y la legislación tributaria que afecta a la tributación general como aquélla aplicable a la transacción de bienes raíces.
- Riesgo de Liquidez: Es aquél asociado a la posibilidad de vender y comprar los productos
inmobiliarios en condiciones adecuadas de precio, y plazo. Ese riesgo es en parte consecuencia de cambios en el siclo económico, capacidad de las personas para adquirir, (recursos propios, empleo, acceso al crédito, etc.),
- Riesgo de reinversión: Aquellos asociados a los plazos de los proyectos, lo cuales pueden no
coincidir de manera exacta con el período de duración del Fondo.
Las contrapartes serán los proveedores de inmuebles, de servicios de construcción, autoridades regulatorias urbanísticas, eventualmente socios estratégicos, instituciones financieras y actores relevantes del mercado de desarrollo y de operación inmobiliario.
Las sociedades en las que el Fondo invierta serán administradas por un directorio u órgano colegiado equivalente. Ciertas decisiones o materias estarán reservadas a los accionistas o socios capitalistas, sea que se reúnan y decidan estas materias en juntas de accionistas o socios, o se manifieste su voluntad por otras vías; contarán con mecanismos de control y fiscalización de los órganos de administración y sus estados financieros serán auditados por auditores inscritos ante la Superintendencia.
2) Límites de inversión en activos inmobiliarios
i) Acciones de Sociedades Anónimas o por acciones o derechos en sociedades limitadas o de
otra clase, cuyo objetivo único sea el inmobiliario: un mínimo de un 70% del activo del Fondo, excepto en los casos indicados en el inciso quinto del presente Artículo N°17.
ii) Mutuos hipotecarios endosables del Artículos Nos.69 y 7 de la Ley General de Bancos y
del Artículo N°21 BIS del D.F.L. Nº251 de 1931, otorgados por terceros: un máximo de un 50% del Valor del Fondo.
Nota 5 - Política de diversificación (continuación)
2) Límites de inversión en activos inmobiliarios (continuación)
iv) Cuotas o derechos en comunidades sobre bienes inmuebles: esta inversión se realiza de
manera indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta un Fondo, hasta el máximo porcentaje del valor del Fondo que permita cumplir con su política de liquidez.
v) Acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en obras de infraestructura de uso
público: hasta el máximo porcentaje del Valor del Fondo que permita cumplir su Política de Liquidez.
3) Límites de concentración
i) La inversión en un bien raíz específico no podrá directa o indirectamente representar más
del 30% del activo del Fondo; si dicho bien raíz forma parte de un conjunto o complejo inmobiliario, según lo defina la Superintendencia, este límite, para el total de bienes del mismo conjunto o complejo, será de un 40% del activo total del Fondo.
ii) La inversión en Mutuos hipotecarios otorgados a un mismo deudor y a sus personas
relacionadas, no podrá superar el 10% del activo del Fondo.
4) Límites de inversión por emisor
En aquellos valores e instrumentos singularizados en los literales (i) y (ii) precedentes, emitidos o garantizados por un mismo emisor, el Fondo no podrá invertir más de un 20% y 40% respectivamente del activo total del Fondo.
En el caso de: (a) Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia; (b) acciones de sociedades, derechos sociales, y créditos asociados a éstos, de sociedades cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia, y (c) acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en concesiones de obras de infraestructura de uso público, el Fondo podrá invertir en éstas, una cantidad tal que no importe su disolución por reunión de todas las acciones en una sola mano.
5) Límites de inversión por grupo empresarial y sus personas relacionadas
En aquellos valores e instrumentos singularizados en los Nos.1 y 2 precedentes, emitidos o garantizados por emisores pertenecientes a un mismo grupo empresarial o por personas relacionadas a éste, el Fondo no podrá invertir más de un 45% del activo total del Fondo, sin considerar entre éstas al propio Fondo, esto es, no se computará dentro de este límite la inversión en acciones de sociedades filiales del Fondo, cuya existencia obedezca a razones de negocio, normativo o de cualquier otra índole, considerándose como inversión del Fondo el activo subyacente a éstas, es decir, aquellos en que éstas, a su vez, han invertido.
Este límite podrá ser superado, excepcional y transitoriamente, por efecto de operaciones tales como desinversión, disminuciones de capital en las sociedades en que el Fondo mantenga inversiones, repartos de dividendos hechos por dichas sociedades o variaciones de capital del Fondo. Los excesos de inversión serán resueltos dentro del plazo de 3 años.
Para efectos del cálculo de este límite se incluirán las inversiones indirectas del Fondo, siendo estas, aquellas finales en que se materializa el objeto de inversión, y que se efectúan por intermedio de una o más sociedades en que el Fondo invierte.
No se considerarán para efectos del cómputo de este límite, las sociedades en que invierte y controla el propio Fondo, y cuya existencia obedezca al cumplimiento del objeto, razones de negocio, normativo o de cualquier otra índole y que invierta directa e indirectamente en sociedades dedicadas al objeto del Fondo.
6) Límites de inversión en deudores del Fondo y sus personas relacionadas
En aquellos activos, valores e instrumentos singularizados en los literales (i) y (ii) precedentes, pertenecientes, emitidos o garantizados, según corresponda, por deudores del Fondo o personas relacionadas a éstos, el Fondo no podrá invertir más de un 20% del activo total del Fondo.
Nota 6 - Administración de Riesgos
6.1 Gestión de riesgo financiero
Las actividades del Fondo lo exponen a diversos riesgos financieros: riesgo de mercado (incluido el riesgo cambiario o de moneda, riesgo por tipo de interés a valor razonable, riesgo por tipo de interés de flujo de efectivo y riesgos de precio), riesgo crediticio y riesgo de liquidez.
6.1.1 Riesgos de mercado
a) Riesgo de precios
El riesgo de precios es el riesgo que los cambios en los precios de mercado, por ejemplo tasas de interés, cambios de monedas extranjeras y precios de los instrumentos, afecten los ingresos del Fondo o el valor de los instrumentos financieros que mantiene.
De acuerdo a lo señalado en Nota 4 - Política de Inversión del Fondo, el objetivo principal de
inversión del Fondo será invertir por intermedios de sociedades, de cualquier tipo, mediante aporte de capital y, además eventualmente, mediante créditos asociados a estos aportes, en activos vinculados al negocio inmobiliaria en Chile, entendiendo por tal el referido a la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, y a la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces, siempre que estas últimas actividades sean encargadas a terceros mediante los procedimientos y con los resguardos que establezca la SVS por norma de carácter general. Estas inversiones se han concretado a través de inversiones en sociedades
inmobiliarias, operaciones de préstamos y cuentas por cobrar a dichas sociedades (ver Nota 11 -
Inversiones Valorizadas por el Método de la Participación y Nota 14 - Otros Documentos y Cuentas por Cobrar y por Pagar).
Desde un punto de vista de precios asociado a cambios en tasas de interés y/o precios de los instrumentos, el Fondo tiene las operaciones de préstamos registradas a una tasa de interés promedio de 4% más UF, razón por la cual la Administradora considera que su exposición al riesgo de precios es baja.
b) Riesgo cambiario
El Fondo no opera ni mantiene activos tanto monetarios como no monetarios denominados en monedas distintas al Peso chileno, la moneda funcional.
6.1 Gestión de riesgo financiero (continuación)
6.1.1 Riesgos de mercado (continuación)
c) Riesgo de tipo de interés
El riesgo de tipo de interés surge de los efectos de fluctuaciones en los niveles vigentes de tasas de interés del mercado sobre el valor razonable de activos y pasivos financieros y flujo de efectivo futuro. El Fondo posee deuda de corto plazo a tasa y por ende está afecta a este riesgo desde el punto de vista de sus pasivos. La Administración de la Sociedad Administradora está constantemente evaluando la conveniencia para el Fondo de mantener la deuda a tasa fija, revisando la situación del mercado financiero local e internacional, y estudiando distintas alternativas que le permitan disminuir el riesgo de la variación que pudiese existir a nivel de las tasas de interés.
6.1.2 Riesgo de crédito
El riesgo crediticio es el riesgo asociado a la posibilidad que una entidad contraparte sea incapaz de pagar sus obligaciones a su vencimiento.
De acuerdo a lo señalado en Nota 4 - Política de Inversión del Fondo, el objetivo principal de
inversión del Fondo será invertir por intermedios de sociedades, de cualquier tipo, mediante aporte de capital y, además eventualmente, mediante créditos asociados a estos aportes, en activos vinculados al negocio inmobiliaria en Chile, entendiendo por tal el referido a la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, y a la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces, siempre que estas últimas actividades sean encargadas a terceros mediante los procedimientos y con los resguardos que establezca la SVS por norma de carácter general. Estas inversiones se han concretado a través de inversiones en sociedades
inmobiliarias, operaciones de préstamos y cuentas por cobrar a dichas sociedades (ver Nota 11 -
Inversiones Valorizadas por el Método de la Participación y Nota 14 - Otros Documentos y Cuentas por Cobrar y por Pagar).
Respecto de las cuentas por cobrar a filiales del Fondo, correspondientes en gran medida a cuentas corrientes con las filiales y a saldos de precio que las filiales adeudan a este último producto de la venta de proyectos inmobiliarios en desarrollo que han sido enajenados por el Fondo, la Administradora considera que su exposición al riesgo de crédito es baja dado que estos saldos de precio son pagados por las filiales mediante los recursos que ellas mismas obtienen de la venta originada por dicho proyecto inmobiliario.
Nota 6 - Administración de Riesgos (continuación)
6.1 Gestión de riesgo financiero (continuación)
6.1.3 Riesgo de liquidez
El riesgo de liquidez es el riesgo asociado a la posibilidad de que el Fondo no sea capaz de generar suficientes recursos de efectivo para liquidar sus obligaciones en su totalidad cuando llega su vencimiento.
El siguiente cuadro analiza los pasivos financieros del Fondo y pasivos financieros derivados liquidables netos dentro de agrupaciones de vencimiento relevantes en base al período restante en la fecha de balance respecto de la fecha de vencimiento contractual. Los montos en el cuadro son los flujos de efectivo contractuales no descontados excluidos los derivados liquidados brutos.
PASIVO S Me nos de 7 días 7 días a 1 me s 1-12 me se s Más de 12 me se s Sin ve ncimie nto e stipulado Al 30 de se ptie mbre de 2015 Pasivo corrie nte
Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados - - - -
-Préstamos - - 9.288.848 - -Otros pasivos financieros - - - - -Cuentas y documentos por pagar por operaciones - - - - -Remuneraciones sociedad administradora 68.153 - - - -Otros documentos y cuentas por pagar 1.939.337 - - - -Ingresos anticipados - - - - -Otros pasivos - - - -
-Total pasivo corrie nte 2.007.490 - 9.288.848 -
-Pasivo corrie nte
Otros documentos y cuentas por pagar - - - 905.592 -Otros pasivos - - - -
-Total pasivo no corrie nte - - - 905.592
-Patrimonio ne to
Aportes - - - - 41.476.659 Otras reservas - - - - (955.378) Resultados acumulados - - - - 12.558.439 Resultado del ejercicio - - - - 1.604.517 Dividendos provisorios - - - -
-Total patrimonio ne to - - - - 54.684.237 Flujos de salida de e fe ctivo contractual 2.007.490 - 9.288.848 905.592 54.684.237
6.1 Gestión de riesgo financiero (continuación)
6.1.3 Riesgo de liquidez (continuación)
PASIVO S Me nos de 7 días 7 días a 1 me s 1-12 me se s Más de 12 me se s Sin ve ncimie nto e stipulado Al 31 de dicie mbre de 2014 Pasivo corrie nte
Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados - - - -
-Préstamos - - 10.204.362 - -Otros pasivos financieros - - - - -Cuentas y documentos por pagar por operaciones - - - - -Remuneraciones sociedad administradora - - - - -Otros documentos y cuentas por pagar 180.051 - - - -Ingresos anticipados - - - - -Otros pasivos - - - -
-Total pasivo corrie nte 180.051 - 10.204.362 -
-Pasivo corrie nte
Otros documentos y cuentas por pagar - - - 806.097 -Otros pasivos - - - -
-Total pasivo no corrie nte - - - 806.097
-Patrimonio ne to
Aportes - - - - 41.476.659 Otras reservas - - - - (955.378) Resultados acumulados - - - - 12.250.730 Resultado del ejercicio - - - - 492.062 Dividendos provisorios - - - -
-Total patrimonio ne to - - - - 53.264.073 Flujos de salida de e fe ctivo contractual 180.051 - 10.204.362 806.097 53.264.073
El fondo administra su riesgo de liquidez invirtiendo predominantemente en valores que espera poder liquidar dentro de un plazo de 7 días o menos. El siguiente cuadro ilustra la liquidez esperada de los activos mantenidos:
Al 30 de se ptie mbre de 2015 Me nos de 7 días
Más de 12 me se s
Efectivo y efectivo equivalente 117.344 -Activos financieros a valor razonable con efectos en resultados - -Activos financieros a costo amortizado - -Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - -Ot ros documentos y cuentas por cobrar - 14.130.701
Nota 6 - Administración de Riesgos (continuación)
6.1 Gestión de riesgo financiero (continuación)
6.1.3 Riesgo de liquidez (continuación)
Al 31 de dicie mbre de 2014 Me nos de 7 días
Más de 12 me se s
Efectivo y efectivo equivalente 416.267 -Activos financieros a valor razonable con efectos en resultados - -Activos financieros a costo amortizado - -Cuentas y documentos por cobrar por operaciones - -Ot ros documentos y cuentas por cobrar - 11.840.008
Total de activos 416.267 11.840.008
6.2 Gestión de riesgo de capital
El capital del Fondo está representado por las cuotas emitidas y pagadas. El importe del mismo puede variar por nuevas emisiones de cuotas acordadas en Asamblea de Aportantes y por disminuciones de capital de acuerdo a lo establecido en el Reglamento Interno del Fondo. El objetivo del Fondo cuando administra capital, es salvaguardar la capacidad del mismo para continuar como una empresa en marcha con el objeto de proporcionar rentabilidad para los Aportantes y mantener una sólida base de capital para apoyar el desarrollo de las actividades de inversión del Fondo.
Para poder mantener o ajustar la estructura de capital, el Fondo podría ajustar el importe de los dividendos a pagar a los Aportantes, restituir capital, emitir nuevas cuotas o vender activos para reducir la deuda.
El Fondo hace seguimiento del capital de acuerdo con el índice de apalancamiento, en línea con la práctica del sector. Este índice se calcula como la deuda neta dividida entre el capital total. La deuda neta se calcula como el total de recursos ajenos menos el efectivo y los equivalentes al efectivo. El capital se calcula como el patrimonio neto, más la deuda neta.
El Fondo podrá adquirir activos con pago a plazo y podrá utilizar como fuentes de financiamiento créditos otorgados por instituciones financieras nacionales o internacionales, y cualquier otra fuente de financiamiento de corto, mediano o largo plazo que sea congruente con los flujos de caja provenientes de los retornos de sus inversiones o de la liquidación de activos de mediana o alta liquidez.
Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, el Fondo mantiene la siguiente deuda financiera:
Conce pto 30-09-2015 31-12-2014
6.2 Gestión de riesgo de capital (continuación)
La Administración no visualiza riesgo en el cumplimiento y/o renovación de dichos pasivos financieros.
6.3 Estimación del valor razonable
El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados que se negocian en la bolsa) se basa en precios cotizados del mercado a la fecha del estado de situación financiera. El precio cotizado de mercado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio cotizado de mercado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta.
Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, el Fondo no mantiene activos y pasivos financieros transados en mercados activos.
6.4 Valor razonable de activos y pasivos financieros a costo amortizado
Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, el Fondo no mantiene activos y pasivos financieros a costo amortizado.
Nota 7 - Juicios y Estimaciones Contables Críticas
7.1 Estimaciones contables críticas
La administración hace estimaciones y formula supuestos respecto del futuro. Las estimaciones contables resultantes, por definición, rara vez van a ser equivalentes a los resultados reales relacionados. Las estimaciones y supuestos que tienen un riesgo significativo de causar ajustes importantes a los valores contables de activos y pasivos dentro del próximo ejercicio financiero se describen a continuación:
a) Valor razonable de instrumentos financieros derivados
El Fondo no mantiene ni ha efectuado operaciones con instrumentos financieros que no son cotizados en mercados activos, tales como derivados extrabursátiles.
b) Valor razonable de instrumentos que no cotizan en un Mercado activo o sin presencia bursátil
Nota 7 - Juicios y Estimaciones Contables Críticas (continuación)
7.2 Juicios importantes al aplicar las políticas contables
Moneda funcional
La administración considera el peso chileno como la moneda que más fielmente representa el efecto económico de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. El peso chileno es la moneda en la cual el Fondo mide su rendimiento e informa sus resultados, así como también la moneda en la cual recibe suscripciones de sus inversionistas. Esta determinación también considera el ambiente competitivo en el cual se compara al Fondo con otros productos de inversión en pesos chilenos.
Nota 8 - Activos Financieros a valor razonable con Efecto en Resultados
Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, el Fondo no tiene inversiones en activos financieros a valor razonable con efecto en resultados.
Nota 9 - Activos Financieros a Valor Razonable con Efecto en Otros Resultados Integrales
Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, el Fondo no presenta activos de esta naturaleza.
Nota 10 - Activos Financieros a Costo Amortizado
Al 30 de septiembre de 2015 y 31 de diciembre de 2014, el Fondo no tiene inversiones en activos financieros a costo amortizado.
