Mejora de áreas residenciales para familias de rentas bajas (Arabia Saudí)

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Mejora de áreas residenciales para familias

de rentas bajas (Arabia Saudí)

Experiencia seleccionada en el Concurso de Buenas Prácticas patrocinado por Dubai en 1996, y catalogada como BEST. ( Best Practices Database.)

País/Country: Arabia Saudí

Región según Naciones Unidas: Oriente Medio (Israel incluído) Región ecológica: Árido y semiárido

Ámbito de la actuación: Ciudad

Instituciones: Gobierno central, gobierno local, gobierno regional, sector privado (incluído el sector informal)

Palabras clave = Capacidad de Pago. Inversión de Capital. Construcción de viviendas. Financiación de la vivienda. Calificación de suelo.

Categorías = Infraestructura: acceso a los sistemas de comunicaciones: acceso al transporte; Vivienda y uso de suelo: vivienda asequible; industria de la construcción; problema de las personas sin vivienda; acceso a financiación para la vivienda: ordenación territorial y normativa (SIG incluído). Buena gestión urbana: gestión y administración públicas; movilización de recursos. Contacto principal:

Mr. Abdullah Al-Ali Al-Nuaim, President Arab Urban Development Institute (AUDI) P.O. Box 6892 Riyadh, Arabia Saudí 11452

966 1 4418100\ 4419876; Fax: 4418235 Patrocinador:

Arab Urban Development Institute (AUDI) Mr. Abdullah Al-Ali Al-Nuaim, President Arab Urban Development Institute P.O. Box 6892 Riyadh, Arabia Saudí 11452

966 1 4418100\ 4419876; Fax: 4418235 Socio:

National Goverment of Saudi Arabia Mr. Abdullah Al-Ali Al-Nuaim, President Arab Urban Development Institute (AUDI) P.O. Box 6892 Riyadh, Arabia Saudí 11452

966 1 4418100\ 4419876; Fax: 4418235 Socio:

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Daghistani, Abdal Majeed Ismail Riyadh, Arabia Saudí

Socio:

Al-Ankary, K.M. and El.S. Bushra Riyadh, Arabia Saudí

R E S U M E N

Enfrentado a la enorme afluencia de personas del medio rural y del desierto hacia las áreas urbanas y la consiguiente proliferación de asentamientos ilegales y viviendas no planificadas, el gobierno saudí inició un amplio programa de viviendas de rentas bajas. Dos proyectos fueron la clave de su éxito. Primero, el proyecto de Solares Gratuitos proporcionaba concesiones de terrenos de 400 a 900 metros cuadrados de superficie. En Oreijah, extrarradio de Riyadh, por ejemplo, 30.000 familias recibieron solares gratuitos. El segundo factor clave fue la extensión del Fondo de Desarrollo Inmobiliario (REDF) que proporcionaba Préstamos a Plazo Adecuado y Libres de Intereses a los ciudadanos saudíes propietarios de parcelas. En los últimos 20 años, el REDF concedió a los ciudadanos 425.000 préstamos con los que se construyeron 510.000 unidades residenciales con un coste de 105.646 mil millones de riales saudíes. Consecuentemente, se ofrecieron créditos a inversores saudíes para construir bloques de viviendas de no menos de seis unidades cada uno. Un total de 2.485 créditos crearon 29.500 unidades a un costo de 5.170 millones de riales saudíes.

Inicio: 1975

Interrupción: En proceso Final: en proceso

D E S C R I P C I Ó N

Para los pobres de las ciudades, principalmente la población de rentas bajas, el gobierno instauró un programa de solares urbanizados dirigido a proporcionarles solares urbanizados gratis para que pudieran construir sus propias viviendas con créditos sin intereses del Fondo Real de Desarrollo Inmobiliario. Sólo en Riyadh, se han entregado 100.000 parcelas a los pobres en los últimos diez años.

Aparte de los proyectos de vivienda pública, se sumaron organizaciones de caridad a varios proyectos financiados por el sector privado para proporcionar techo a los pobres y a las personas sin vivienda, particularmente en Riyadh y Makkah.

Aunque se ha incrementado considerablemente la oferta de vivienda urbana, no cubre aún la demanda. La situación global del problema de alojamiento también requiere la rehabilitación y remodelación de las áreas residenciales marginales que emergen a consecuencia de la migración rural-urbana y la expansión urbana no controlada. La vivienda del sector público y privado, así como los programas de vivienda de las instituciones de caridad, han contribuído significativamente a que las políticas del gobierno proporcionen viviendas dignas, seguras e higiénicas a los pobres de las ciudades, al desarrollar el entorno de vivienda urbano y mejorar las condiciones económicas y sociales de los ciudadanos.

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el sector privado y los propios ciudadanos. El objetivo ha sido proporcionar vivienda digna y confortable con servicios urbanos a todas las personas con distinto nivel de recursos financieros.

Cómo emprendió el gobierno saudí el programa de alojamiento para los pobres

Durante las tres últimas décadas, las ciudades saudíes han evidenciado un gran cambio en su

estructura residencial como resultado de los proyectos multiobjetivos del gobierno para el desarrollo de la vivienda, el transporte, la atención sanitaria, la educación, el comercio y la industria. Los principales factores a tener en cuenta respecto a la promoción de la vivienda fueron cómo integrar mejor los problemas socioeconómicos, culturales, medioambientales, y climáticos.

En 1970, se hicieron progresos significativos respecto al desarrollo de instituciones que solventaran los problemas de la vivienda. Se estableció un Departamento General de Vivienda en 1971 que dependía del Ministerio de Hacienda y Economía Nacional, que se convirtió después en el Ministerio de Vivienda y Obras Públicas. Este departamento llevó a cabo los programas de vivienda pública, mientras el Ministerio dirigía los programas de:

 Diseño y construcción de vivienda para familias de rentas bajas.  Selección de los destinatarios de las viviendas.

 Recaudación de los pagos de los créditos sin intereses a devolver en un periodo de 25 años.  Mantenimiento de los espacios públicos y de los servicios de los proyectos.

Financiación de la vivienda

Generalmente, la financiación de la vivienda proviene de:  El Fondo Real de Desarrollo Inmobiliario.

 El sector público representado por el Ministerio de Vivienda y Obras Públicas.  Bancos Nacionales.

 El sector privado con créditos del Fondo Real de Desarrollo Inmobiliario o sin ellos.  Sociedades Anónimas con fondos del gobierno y de particulares.

 Instituciones que proporcionan vivienda a sus empleados.

Los dos factores, que jugaron un papel decisivo a a la hora de proporcionar viviendas dignas a los pobres y los grupos de rentas bajas y al público en general, son:

I. El programa de solares gratuitos

, mediante el cual el gobierno, a través de los municipios, proporciona solares gratuitos a las personas necesitadas y a los grupos de rentas bajas para construir sus viviendas.

En los últimos 17 años, los municipios entregaron 1.200.000 parcelas, de 400 a 900 metros cuadrados cada una, a personas elegibles en diferentes ciudades saudíes. Gracias a esta iniciatuva y con la ayuda de un segundo factor ( Fondo Real de Desarrollo Inmobiliario), surgieron nuevas áreas residenciales del extrarradio de las ciudades saudíes, con gran número de servicios y facilidades de infraestructura. Con ello se contribuye a la expansión de las ciudades saudíes, teniendo en cuenta que la mayoría de

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los terrenos de sus alrededores son desierto.

Ésto no incluye los terrenos sobre los que se construyeron proyectos de vivienda ni los distribuídos por el Ministerio de Defensa para su personal militar y civil. También los Ministerios de Vivienda y Obras Públicas, de Industria y Electricidad, y la Organización de Ferrocarriles del Gobierno distribuyeron muchas parcelas a sus respectivos empleados.

El Directorado Ain Alazizah de la provincia de Makkah ha donado también miles de parcelas de sus propios terrenos a la gente. Si se sumasen todas las parcelas de terrenos gratis resultarían un total de cientos de miles.

II. Fondo Real de Desarrollo Inmobiliario (REDF)

Instaurado en 1974 para dar a los particulares la posibilidad de construir sus viviendas y al sector privado la de invertir en vivienda, se autorizó al REDF a conceder créditos para que los particulares construyeran sus propias viviendas o para grandes complejos comerciales. También se autorizó a establecer acuerdos con los municipios para desarrollar nuevas áreas residenciales, y para ayudar a las instituciones gubernamentales a realizar proyectos de vivienda para sus empleados. En los últimos 20 años, el REDF facilitó 425.000 créditos a particulares que contabilizan un total de 105.646 millones de riales saudíes (28.172 millones de dólares) para la construcción de 510.000 unidades de vivienda. Los créditos son a devolver en 25 años, sin intereses. Es más, se subvenciona totalmente un 20% del crédito. El terreno gratis distribuido a personas también contribuyó a la expansión de las ciudades saudíes, como dije anteriormente.

Durante el mismo periodo se concedieron a promotores 2.485 créditos que contabilizan un total de 5.170 millones de riales saudíes (1.378 millones de dólares) para gestionar la construcción de 29.500 unidades de bloques de apartamentos y conjuntos de villas. Estos créditos son a devolver en diez años, sin intereses, pero por ahora no tienen posibilidad de deducción.

El gobierno a través del Ministerio de Vivienda y Obras Públicas, ha construído más de 25.000 viviendas en las ciudades de Damman, Jeddah, Riyadh, Al Khobar, Makkah, Madinah, Buraidah, Al-Qahtil y Al-Hassa. Fueron distribuídas a personas de rentas bajas a través del REDF en las mismas condiciones en las que otorgaban los créditos. Hemos advertido que el número de unidades de vivienda construidas por el Ministerio de Vivienda y Obras Públicas es relativamente pequeño comparado con las construidas mediante el REDF. Ésto es así porque la gente quiere diseñar sus propias viviendas, seleccionar los solares donde prefieren vivir, quizás cerca de parientes y amigos. Por ello encontramos que el diseño y la arquitectura de las viviendas debe variar considerablemente de uno a otro barrio de la ciudad. Por otra parte, los proyectos de vivienda que establece el Ministerio proporcionan unidades de vivienda estandarizadas, con una infraestructura adecuada y servicios. Se incluyen algunos ejemplos de los Proyectos de Vivienda a Gran Escala:

1. Programas de vivienda ARAMCO. Como la mano de obra aumentó a causa del desarrollo de la industria del petróleo, los campamentos temporales se fueron convirtiendo en viviendas permanentes. Consecuentemente, ARAMCO planificó y construyó una nueva ciudad junto a cada campamento para proporcionar vivienda a la mano de obra. Antes de que se estableciera este proyecto algunos trabajadores vivían en modestas casas cerca de sus lugares de trabajo. Por ello surgieron nuevas ciudades en la Provincia del Este cerca de los campos de petróleo y a lo largo del conducto que se extendía desde Ras-Tanoura hasta la frontera de Jordania, de más de mil kilómetros de longitud. También ciudades ya existentes como Dammam, Gateef, Hafuf y Mubbaraz, así como otras ciudades , experimentaron una considerable expansión.

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empleados. Este programa animaba a los empleados a construir o adquirir viviendas en la Provincia del Este, en Dammam, Al-Khobar etc. Así, la empresa urbanizó solares en terrenos cedidos por el gobierno para ser distribuidos libremente a los empleados. La mayoría de los empleados saudíes prefirieron adquirir sus viviendas en Dammam, Al-Khobar, Dharan, Gateef, Ahsa, y otras ciudades de la Región del Este.

Ese mismo año la empresa estableció un Plan de Crédito para Vivienda para sus empleados saudíes que aseguraba fondos para construir o adquirir viviendas familiares en sus propias comunidades locales. La cuantía de los créditos estaba íntimamente relacionada con el nivel de los salarios. Los empleos peor remunerados eran seleccionados para recibir préstamos de un máximo de 20.000 riales saudíes mientras que aquellos que pertenecían al grupo de rentas más altas, podían solicitar hasta 80.000 riales saudíes. Los créditos se reembolsaban a través de deducciones mensuales de hasta un 20 por cien del salario.

Además de este plan, ARAMCO estableció un Plan de Rentas Garantizadas. Para instar a los constructores locales a construir viviendas en venta para sus empleados saudíes, la empresa garantizaba el pago de la renta en un periodo de cinco años de aquellas propiedades que los constructores no conseguían vender. El plan de créditos para vivienda y el plan rentable de garantía permitieron a los empleados de la compañía vivir con sus familias en sus comunidades locales de todos los centros urbanos y las ciudades de la Provincia del Este.

2. El Proyecto Al-Malaz. En 1953, el Gobierno de Arabia Saudí decidió trasladar las oficinas gubernamentales desde Makkah y Jeddah hasta Riyadh y construir oficinas ministeriales a lo largo de King Abdulaziz Road. Al gobierno le urgió la necesidad de proporcionar vivienda a todos los funcionarios destinados a Riyadh en 1957.

El solar elegido para sus viviendas fue Al-Malaz situado 4,5 km al nordeste del centro de la ciudad. El proyecto de viviendas lo inició el Ministerio de Hacienda y Economía Nacional en cooperación con la Municipalidad de Riyadh. En un principio el proyecto de viviendas de Al-Malaz consistía en 754 viviendas unifamiliares aisladas y 118 apartamentos distribuidos en tres bloques. Las viviendas unifamiliares aisladas se construyeron y vendieron a los empleados mediante pagos a largo plazo y los apartamentos se alquilaban a rentas fijas. El solar ocupaba un área de 500 hectáreas. Se fue convirtiendo en una ciudad autónoma llamada New Riyadh. Las pautas de su planificación y desarrollo se han convertido en un modelo para todos los barrios, ciudades y centros urbanos en Arabia Saudí.

3. La Compañía Estatal de Arabia Saudí. Es una sociedad anónima establecida por el gobierno con un capital de 600 millones de riales saudíes y con la mayoría de las acciones suscritas por el gobierno. La compañía ha construído complejos residenciales, algunos de los cuales son bloques de apartamentos en alquiler, y otros son tipo villas, que se han vendido a ciudadanos saudíes. Este plan ha aumentado considerablemente el número total de viviendas.

4. Las Universidades han construído suficientes viviendas para los estudiantes y el personal. Los estudiantes viven en estudios, mientras que el personal docente tiene arrendadas viviendas unifamiliares a un alquiler razonable.

5. Cuando las sedes del Ministerio de Asuntos Exteriores fueron trasladadas de Jeddah a Riyadh, el gobierno construyó 700 villas que se arrendaron a los empleados del Ministerio a un alquiler razonable. El traslado del Ministerio se pospuso por la falta de medios para acomodar a las embajadas extranjeras y a su personal. Para ese propósito se construyó el Barrio Diplomático. Éste es un magnífico enclave con la más moderna infraestructura y servicios públicos. Una vez que se concluyó el proyecto, las embajadas extanjeras y el Ministerio se trasladaron a Riyadh a mediados de los ochenta.

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Conclusión

Este breve examen del curso que ha seguido el tema de la vivienda y la experiencia en algunas de las ciudades saudíes indica que el alojar a los pobres de las ciudades requiere la cooperación del sector público y privado. Las políticas de vivienda urbanas deberían prestar más atención a los valores sociales, económicos, culturales y tradicionales. La vivienda ha sido ampliamente reconocida como uno de los factores más importantes en la planificación social y económica. El funcionamiento del mercado de la vivienda, del mercado de suelo y las facilidades otorgadas para la propiedad de la vivienda en los Estados del Golfo de Arabia pueden observarse como un factor que contribuye en gran manera al establecimiento del esquema de asentamiento que mejor responde a las necesidades humanas de alojamiento. Aunque los funcionarios de los países del Golfo Arábico no tuvieron la oportunidad de examinar las políticas de provisión de vivienda para pobres y necesitados de Arabia Saudí, me he dado cuenta, a través de conversaciones con los funcionarios municipales, de que sus políticas son similares a las nuestras en Arabia Saudí. Ellos han construído vivienda para los pobres, y las compañías y organizaciones han proporcionado viviendas a sus empleados. Los gobiernos de los países del Golfo Arábico [N.T.: El texto original resulta difílmente comprensible.] donan terreno gratis a las personas de rentas bajas, mediante créditos en téminos muy favorables a través del Fondo Real de Desarrollo Inmobiliario.

Ya que las formas de hacer vivienda, el diseño, y la arquitectura otorgan a las ciudades su carácter, se debe dar la importancia debida al diseño general que debía ser acorde con el estilo tradicional, social y cultural, así como al modelo de modernidad. En todo caso, la participación activa de los ciudadanos para solucionar sus problemas de vivienda debería fomentarse a través de sociedades establecidas. Debería ponerse especial énfasis en los programas de formación en el campo de la construcción para conocer los objetivos de la comunidad y mejorar el entorno urbano. Existe también la necesidad urgente de llevar más lejos la investigación para adaptar las viviendas al entorno físico y los condicionantes sociales, especialmente para los pobres y las unidades familiares de rentas bajas. Proporcionar vivienda para los pobres de las ciudades y los grupos de rentas bajas requiere el compromiso con proyectos a largo plazo. Diferentes agencias han colaborado para proporcionar vivienda en propiedad o de alquiler (sobre unas bases de asequibilidad).

Programa de vivienda a gran escala- El ejemplo ARAMCO

En 1953 ARAMCO introdujo un nuevo Programa de Propiedad de Vivienda para sus empleados. ARAMCO también estableció un Plan de Rentas Garantizadas para animar a las promotoras locales a construir viviendas para vender a sus empleados saudíes. La compañía garantizaba el pago de la renta de aquellas propiedades que los constructores no conseguían vender en un período de cinco años. La financiación de la vivienda la concedían el Fondo Real de Desarrollo Inmobiliario, el Ministerio de Vivienda y Obras Públicas, los Bancos Nacionales y Sociedades Anónimas con fondos del gobierno y de particulares.

S O S T E N I B I L I D A D

En los últimos 17 años, los municipios entregaron 1.200.000 solares, de 400 a 900 m2 cada una, a personas elegibles en diferentes ciudades saudíes. En los últimos 20 años, el REDF facilitó 425.000 créditos a particulares que contabilizan un total de 105.646 millones de riales saudíes (28.172 millones de dólares) para la construcción de 510.000 unidades de vivienda. Los créditos son a devolver en 25 años, sin intereses y el 20% del crédito es deducible, con sólo un 80% a devolver. El

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gobierno a través del Ministerio de Vivienda y Obras Públicas, ha construído más de 25.000 unidades de vivienda en las ciudades de Damman, Jeddah, Riyadh, Al Khobar, Makkah, Madinah, Buraidah, Al-Qahtil y Al-Hassa. Fueron distribuídas a personas de rentas bajas por el REDF en las mismas condiciones en las que otorgaban los créditos.

I M P A C T O

 En Riyad se han donado 100.000 solares a los pobres en diez años.

 Durante veinte años REDF concedió 425.000 créditos que contabilizaron 105.646 mil millones de riales saudíes para la construcción de 510.000 unidades de vivienda.

 2.485 créditos que contabilizan 5.170 mil millones de riales saudíes para construir 29.500 viviendas.

 En Oreijah 30.000 unidades familiares recibieron parcelas gratis con una superficie de 400 m2.  Una granja de 300.000 m2 con más de 1.000 árboles se convirtió en un parque público.

Este documento se ha editado a partir de una versión inglesa. Traducido por Arantza Álvarez Zabala.

Revisado por Lourdes Domingo e Isabel Velázquez.

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