ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE REGULARIZACIÓN DE
EDIFICACIONES (Gunther Hernán Gonzales Barrón )
SUMARIO: I. Ámbito de aplicación de la Ley de Regularización de Edificaciones. II.
Ámbito de aplicación de la Ley y los supuestos dudosos. a) Los terrenos sin construir. b)
Las habilitaciones urbanas. c) Los predios rústicos. d) Los predios urbanos “de hecho”.
I. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY Nº 27157
La Ley 27157 es titulada en su primera parte como “LEY DE REGULARIZACIÓN
DE EDIFICACIONES”, lo cual haría parecer que este cuerpo legal tiene por objeto
el saneamiento físico de la propiedad inmobiliaria, proponiendo un régimen
simplificado y flexible para que los edificios puedan acceder al registro. Según esta
interpretación basada en el
“nomen juris”, nos encontraríamos ante una nueva
amnistía a favor de los propietarios que hayan efectuado construcciones
irregulares y/o clandestinas, propiciando la obtención e inscripción de las
declaratorias de fábrica.
No se puede negar que uno de los propósitos de la ley es el saneamiento físico de
los inmuebles (ver arts. 1°, 3°, 25°, y primera disposición transitoria), esto es,
facilitar la inscripción de construcciones que no cuentan con licencia de
construcción o conformidad de obra. Sin embargo, el
“nomen juris” es equívoco,
ya que la Ley N° 27157 CONTEMPLA UN MAYOR RADIO DE ACCIÓN, de
manera que favorece el saneamiento de una serie de aspectos diversos, que
vienen a constituir los tipos de regularización que se permiten:
1) En primer lugar se posibilita regularizar la propiedad de los predios, de forma
que los titulares que sólo cuenten con documento privado, o que sólo puedan
exhibir la posesión, puedan acceder a la inscripción registral. De esta manera se
evita que el interesado recurra a engorrosos procesos judiciales de otorgamiento
de escritura pública, prescripción adquisitiva o títulos supletorios. Siempre que no
exista oposición, la vía judicial es reemplazada por un simplificado trámite notarial.
Dentro de esta línea el art. 7° de la Ley establece que: “Para la inscripción del
derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el formulario
registral, acompañado de título de propiedad que puede ser escritura pública,
minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha cierta
que lo pruebe. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a
nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión
continua, pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años”. Idéntica
regulación se encuentra en los arts. 9°, 14° y 17° de la Ley.
2) En segundo lugar, y conforme ya hemos indicado, el objeto de la regularización
comprende también las construcciones sin licencia municipal, ni conformidad de
obra, bastando que el saneamiento se haga efectivo a través del informe técnico
de un verificador (art. 25° de la Ley). Este régimen de regularización viene a ser
análogo al que ya existe hace muchos años para el Registro Predial Urbano, con
la salvedad que este último sistema era aún más simplificado al no requerir la
certificación de firmas de los otorgantes. Obviamente esta mayor sencillez no iba
aparejada con seguridad.
3) Por último se faculta la regularización de los inmuebles que carezcan de
reglamento interno e independización. Es decir, se facilita la constitución del
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (propiedad horizontal), para lo
cual se reduce el número de propietarios (inscritos o no inscritos) que puedan
otorgar el reglamento interno y la independización de fincas registrales. Además
se evita, hasta donde sea posible, que esta incertidumbre jurídica tenga que ser
resuelta por el Poder Judicial.
El objeto de la regularización, y que hemos dividido en tres tipos, puede
presentarse en forma individual o acumulativa. Nos explicamos: si el señor X ha
realizado una construcción clandestina en el inmueble cuya propiedad se
encuentra registrada a su nombre, sólo requerirá regularizar la declaratoria de
fábrica por cuanto su derecho de propiedad no adolece de deficiencia alguna. Por
tanto, la regularización se presenta en este caso en forma individual, ya que
solamente es de aplicación el punto 2) antes mencionado (declaración de fábrica).
En cambio, puede ocurrir que la construcción clandestina albergue un edificio de
departamentos, el cual no solamente carezca de declaratoria de fábrica y
reglamento interno, sino además los mencionados departamentos pueden haber
sido vendidos a distintos compradores, los mismos que obviamente no cuentan
con su derecho de propiedad inscrito. En este caso la regularización es
acumulativa porque el saneamiento inmobiliario comprende los puntos 1), 2) y 3)
antes mencionados.
La Ley ha sido concebida, pues, como un “traje a la medida” de los interesados,
quienes podrán acogerse a sus normas de acuerdo al problema de titulación que
en concreto los afecte. Obviamente, esto será posible siempre y cuando el
problema se centre en alguno de los tres aspectos que constituyen el OBJETO DE
LA REGULARIZACIÓN INMOBILIARIA. Por tanto, los ámbitos que se encuentren
fuera de este objeto (por ejemplo: los problemas referidos a rectificación o
superposición de áreas), no podrán ser saneados dentro de los alcances de la
Ley.
Es bueno resaltar que el art. 3° de la Ley N° 27157 señala con toda claridad que
este cuerpo legal tiene como mira prioritaria atender al saneamiento de los
edificios o conjuntos inmobiliarios en régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común (antes, propiedad horizontal); sin embargo, esta meta NO ES
EXCLUYENTE, ya que también será posible realizar el saneamiento de los títulos
de propiedad de los inmuebles no sometidos al estatuto de la propiedad horizontal.
En este sentido, los arts. 17° y 18° de la Ley regulan el procedimiento a seguir en
los casos de regularización del derecho de propiedad en las unidades exclusivas,
las cuales se definen como aquellas “unidades inmobiliarias que NO cuentan con
bienes ni servicios comunes” (art. 2° inciso f).
Esta clasificación había sido sustentada en la primera edición de esta obra, la cual
–por lo visto– ha gozado del favor de los autores del formulario registral aprobado
por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Así pues,
en los formatos aprobados se aprecia claramente la existencia de tres partes bien
definidas: a) la regularización de la propiedad mediante su inscripción, b) la
regularización de las edificaciones mediante la declaratoria de fábrica, c) la
regularización del reglamento interno mediante el proceso de saneamiento.
Además, la misma resolución aprobatoria de SUNARP (N° 297-99-SUNARP
publicada el 20 de setiembre de 1999) señala que la finalidad de los formularios es
“REGULARIZAR LA INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD Y/O DE LAS
EDIFICACIONES”. En buena cuenta, ello significa que la Ley no se refiere
exclusivamente al saneamiento físico de las construcciones, sino además a la
regularización de la propiedad.
Por otro lado, la utilización del término disyuntivo “Y/O”, nos indica claramente que
la regularización puede efectuarse en forma conjunta o individual, de acuerdo al
concreto problema que afecta al propietario. Estas últimas ideas también
aparecieron ampliamente expuestas en la edición anterior.
En conclusión, reiteramos que la Ley N° 27157 contiene una restrictiva y equívoca
denominación, la cual alude solamente a la “regularización de edificaciones”,
siendo que la amplitud de la materia regulada excede dicho límite. Por tal razón
resulta preferible hablar de la “regularización de la propiedad”, tal y como lo hacía
el Proyecto de Ley de la Comisión del Congreso de Infraestructura y Transporte.
En nuestro caso, y por ser un término más amplio y preciso, de acuerdo al objeto
regulado, preferimos la denominación de ”regularización de algunas inscripciones
sobre inmuebles”.
II.- ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY Y LOS SUPUESTOS DUDOSOS
a) Los terrenos sin construir
La Ley N° 27157 ha sido titulada erróneamente “Ley de regularización de
edificaciones”. En base a ello, y en mérito a una serie de normas que se refieren a
los departamentos de edificios, las quintas, las casas en copropiedad, las galerías
o centros comerciales, etc.; es que se viene sosteniendo que el presente cuerpo
legal sólo permite la regularización de inmuebles construidos, PERO NO DE
TERRENOS.
Es cierto que una interpretación literal de la Ley pudiera arrojar dicha conclusión al
lector desprevenido. Sin embargo, nuestra opinión es contraria por los siguientes
fundamentos:
1) En el apartado anterior se ha demostrado ampliamente que el
“nomen juris” de
la ley es equívoco, y por tanto, no puede servir de sustento al intérprete. Incluso la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) se ha visto en la
necesidad de “aclarar” en cierta medida el nombre de la Ley. Así pues, los
formularios aprobados por esta entidad se denominan “para regularizar la
INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD Y/O LAS EDIFICACIONES”.
2) En segundo lugar, la disyunción “Y/O” significa que la regularización puede
abarcar la inscripción dominical o la construcción del edificio, uno u otro. Esto nos
lleva a concluir que el saneamiento inmobiliario NO NECESARIAMENTE
comprende la fábrica.
3) Por otro lado, la Ley comprende expresamente dentro de sus alcances las
llamadas unidades de propiedad exclusiva, definiéndolas como “unidades
inmobiliarias que no cuentan con bienes ni servicios comunes” (art. 2° inciso f).
Esta definición abarca todos los supuestos de propiedad inmobiliaria ordinaria,
incluyendo el dominio sobre solares o terrenos sin construir.
4) La Exposición de Motivos nos ayuda a conocer también la explícita voluntad del
legislador, en el sentido que la regularización abarca a los terrenos. Así pues, se
señala que el primer objetivo de la ley es “dotar de acceso al derecho de
propiedad sobre TERRENOS y edificaciones al sin número de unidades
inmobiliarias que se encuentran actualmente bajo el régimen equívocamente
llamado de propiedad horizontal y DEL RESTO DE INMUEBLES (...)”.
5) Las leyes no se pueden interpretar en el sentido que nos conduzca al absurdo.
¿Qué razón válida existiría que la ley pretendiese la regularización de la propiedad
de un terreno construido, y rechace esa misma posibilidad en el caso de un solar?
La respuesta se obtiene por sí sola. La
“ratio legis“ es sanear el historial jurídico de
las fincas registrales, ya sea mediante procedimientos de inmatriculación de
reanudación del tracto sucesivo. La consideración física del predio no parece lo
más relevante en este caso.
Por último, se ha intentado desacreditar esta tesis señalando que “en el derecho
público no cabe la analogía para determinar la competencia de los órganos”.
Sobre este aserto es bueno aclarar que esta materia pertenece al DERECHO
PRIVADO, ya que se está regulando el régimen jurídico del suelo urbano y su
inscripción registral, todo lo lo cual se ubica dentro del ámbito del derecho civil, y
más específicamente del instituto jurídico de la propiedad. No se olvide que la Ley
no delega “facultades de titulación” a órgano administrativo alguno.
Por otro lado, en ningún caso se está aplicando la analogía, a lo más nos
encontramos en presencia de la interpretación extensiva, la cual se acepta en toda
rama del derecho, o en toda clase de norma jurídica. A fin de aclarar conceptos se
puede señalar que la interpretación extensiva “se produce cuando, a pesar de que
la norma no contiene claramente a un determinado caso, puede éste ser
involucrado en el supuesto normativo haciéndolo algo elástico” (RUBIO, 82).
b) Las habilitaciones urbanas
Inmediatamente se publicó la norma sub-examine, las Municipalidades del país
hicieron de conocimiento su preocupación respecto a que la Ley N° 27157
propiciaría el caos urbano al no exigir el cumplimiento previo del procedimiento
para regularizar las habilitaciones urbanas, contraviniendo de esta manera la Ley
N° 26878 o Ley General de Habilitaciones Urbanas, promulgada el 20 de
noviembre de 1997.
Sobre el particular consideramos que existe un error de concepto que debe ser
aclarado. Para ello debemos definir en primer término qué se entiende por
habilitación urbana. Según el Reglamento Nacional de Construcciones se llama
así, a todo proceso que implique el cambio de uso de tierras rústicas o eriazas a
suelo urbano, y que requiera la ejecución de servicios públicos. Es decir, el
aspecto medular de este instituto es LA MODIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO.
Recuérdese que la Ley N° 27157 trata sobre la regularización de tres aspectos
concretos, cuales son, la propiedad, la declaratoria de fábrica y el reglamento
interno.
El procedimiento de habilitación urbana no afecta de ningún modo la titularidad
dominical del propietario, y por tanto, mal puede enlazarse con la regularización de
la propiedad prevista en la Ley comentada.
Asimismo, la habilitación urbana no puede identificarse con la regularización de la
fábrica, ya que si bien en ambos institutos se presenta la ejecución de obras; sin
embargo, en la habilitación, éstas tienen una finalidad completamente diversa,
cual es, dotar de los servicios públicos domiciliarios y complementarios a la
urbanización.
Por último, la habilitación urbana como procedimiento administrativo de cambio de
uso de la tierra, no se vincula directamente con el régimen de propiedad
horizontal, el cual eventualmente se puede constituir sobre cada uno de los lotes
individualizados que se originan después de la recepción de obras.
De tal suerte se comprende que la Ley N° 27157 NO REGULA procedimiento
alguno de habilitación urbana, ni en vía de regularización, y menos aún en
régimen ordinario. Además, el mismo cuerpo legal no prevé ningún supuesto o
figura propia de las habilitaciones. En tal sentido, no se habla de lotización,
manzaneo, vías, parques, aportes reglamentarios, servicios públicos domiciliarios
y complementarios, recepción de obras, etc.
Por tales razones, es nuestra opinión que los inmuebles que se encuentren en
trámite de habilitación urbana, sea cual fuere su propietario (persona natural o
jurídica, asociación o cooperativa de vivienda, asentamiento humano, etc.) NO se
encuentran sujetos a la Ley N° 27157, y en consecuencia, deberán seguir sus
trámites de formalización de acuerdo a la Ley N° 26878 y al Decreto Supremo
022-97-MTC, Ley General de Habilitaciones Urbanas y su Reglamento.
c) Los predios rústicos
El art. 3° de la Ley señala textualmente que: “Los propietarios de edificaciones que
hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de
ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido
en la presente ley”. Es fácil advertir que el dispositivo presupone que su ámbito de
aplicación se contrae a los predios que cuentan con edificios de vivienda, o en
todo caso, a los terrenos que contaran en el futuro con construcciones de este
tipo.
Precisamente el suelo urbano es el que tiene por finalidad albergar al ser humano
y dotarle de vivienda. En cambio, la propiedad inmobiliaria rústica tiene por objeto
llevar a cabo la explotación agrícola o pecuaria del fundo. Tan cierto es ello, que
existe una norma específica que PROHÍBE lotizar las fincas rústicas, lo cual
significa en buena cuenta, que prohíbe utilizarlo como centro poblado o urbano.
En este caso nos referimos concretamente al art. 4°, inciso a, in fine, de la
Resolución Ministerial N° 430-94-MTC/15.VC del 12 de diciembre de 1994: “No se
permitirá declaración o constatación de fábrica sobre terrenos rústicos lotizados
con características urbanas”. Por tanto, existiendo expresa prohibición legal de
utilizar el suelo rústico con fines urbanos, resulta impensable que la Ley N° 27157
pueda extender su ámbito de aplicación a aquel.
El art. 4° del Decreto Legislativo 667, Ley del Registro de Predios Rurales, define
a éstos como “aquella porción de tierra ubicada en área rural o en área de
expansión urbana declarada zona intangible, dedicada a uso agrícola, pecuario o
forestal”. En ningún caso, su uso es la construcción de edificios unifamiliares o
multifamiliares (propiedad horizontal).
Por tanto, los predios rústicos no se rigen por la Ley N° 27157, sino más bien, por
la Ley N° 26505, “Ley de Tierras”, y el Decreto Legislativo N° 667, sin dejar de
mencionar la frondosa legislación especial dictada en función del Proyecto
Especial de Titulación de Tierras (PETT), órgano del Ministerio de Agricultura cuya
finalidad es realizar un catastro de la propiedad rural y entregar títulos de
propiedad, ya sea sobre suelo afectado por la reforma agraria, ya sea sobre suelo
de propiedad de particulares.
d) Los predios urbanos “de hecho”
Es muy frecuente que determinadas zonas rústicas adyacentes a la ciudad vayan
poco a poco modificando su carácter exterior, de tal suerte que el uso del suelo
cambie paulatinamente de la explotación agrícola al aprovechamiento urbano. En
este sentido nos encontramos con una propiedad urbana “de hecho” o nacida
espontáneamente.
Este fenómeno se ve impulsado por el aumento del valor del suelo que conllevan
los procesos de urbanización, ya que éste tiene un uso más intensivo frente al
suelo rústico, y por tanto, la plusvalía que se puede generar es realmente
extraordinaria. No se olvide que dos o tres hectáreas de fundo agrícola son
sumamente pequeñas y hasta cierto punto poco rentables al no poderse aplicar
economías agrícolas de escala. En cambio, esa misma área destinada a vivienda,
puede desmembrarse en miles de unidades inmobiliarias, con el consiguiente
aumento de valor de la tierra.
Esta propiedad urbana “de hecho” deberá, sin embargo, considerarse TIERRA
RÚSTICA de acuerdo a nuestra legislación vigente. Así pues, el artículo I-I-8 del
Reglamento Nacional de Construcciones señala que es terreno urbano “el que
cuenta con los servicios generales propios de la ciudad en que se ubica o los
establecidos por el Título II de este Reglamento Nacional. En ambos casos, el
terreno debió haber sido habilitado como urbano con sujeción a las respectivas
disposiciones legales y reglamentarias”.
De esta definición legal se deduce que el suelo urbano debe tener dos caracteres
conjuntos: a) contar con los servicios generales propios de la ciudad (dato físico),
y, b) haber sido habilitado legalmente (dato jurídico). Por tanto, la propiedad
urbana “de hecho” carece precisamente del dato jurídico, y por tanto, su
naturaleza es la de un TERRENO RÚSTICO.
Siendo ello así, debemos remitirnos a lo señalado en el apartado precedente, y
por lo cual, el suelo rústico no se encuentra sujeto a los alcances de la Ley N°
27157. En tal suerte, la regularización sólo podrá realizarse a través de un
procedimiento especial de habilitación urbana, el cual procede justamente en las
situaciones de hecho consistentes en la ocupación de lotes mediante
construcciones definitivas o provisionales, y que asimismo tienen el trazado vial, el
manzaneo correspondiente, y los servicios públicos básicos.
La propiedad inmobiliaria que cuente con dichas características deberá someterse,
pues, a la Ley General de Habilitaciones Urbanas y su Reglamento. La parte
considerativa de esta última norma señala textualmente que: “Estas características
del nuevo procedimiento de regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas
posibilitarán que se reconozca legalmente el ahorro y la inversión acumulados
durante años por pobladores de asociaciones de vivienda, provivienda y
cooperativas de vivienda”.
Sin embargo, no parece comprenderse en la figura comentada a aquellos centros
poblados urbanizados con anterioridad a la vigencia de las normas sobre
habilitación urbana, en cuyo caso por evidente efecto irretroactivo de las normas,
no se requiere cumplir los requisitos antes señalados. Sería el caso de los
denominados pueblos tradicionales, definidos en función de la legislación especial
del COFOPRI como “aquella comunidad con identidad, costumbres y tradiciones
propias, establecida de manera progresiva sobre terrenos públicos o privados,
desde tiempos inmemoriales y en menor proporción a mediados del siglo XX,
habiendo sido en algunos casos constituidas y reconocidas con posterioridad
como Capital de Distrito, Anexo, Centro Poblado o cualquier otra denominación
afín, de una Capital de Departamento, cuyos pobladores cuentan con títulos de
propiedad imperfectos, basados en la tradición, uso o costumbre y que no pueden
acceder a la inscripción registral” (art. 1° de la Directiva N° 021-99-COFOPRI
sobre Normas Complementarias para la Formalización de Pueblos Tradicionales,
aprobada por Resolución Ministerial N° 301-99-MTC/15.01).
LA PRESCRIPCIÓN CONTRA TABULAS EN EL DERECHO
PERUANO (Gunther Hernán Gonzales Barrón)
SUMARIO: I. Introducción. II. La prescripción como un supuesto de inexactitud registral.
III. El artículo 36 de la Ley hipotecaria y la inexistencia de norma análoga en el derecho
peruano. IV. Un precepto adicional del derecho peruano que no ha sido correctamente
entendido. V. La función social de la usucapión. VI. La cuestión de la buena fe.
I. INTRODUCCIÓN
En un reciente artículo publicado en una revista española, un autor peruano ha
opinado respecto a nuestro sistema registral, llegando a una serie de conclusiones
que resultan, por lo menos, discutibles. Entre ellas, la que ha llamado más mi
atención es la categórica afirmación referida a que el sistema peruano no
contempla el principio de limitación de la prescripción contra tabulas, lo cual
ocasionaría un serio debilitamiento de los efectos sustantivos o materiales de la
inscripción registral, erosionando, en consecuencia, la protección que dispensa el
principio de fe pública registral.
Textualmente, el mencionado autor señala que: “(...) hay una serie de principios
que también constituyen efectos de la publicidad jurídica material que no han sido
recogidos por el sistema peruano. Los dos más importantes que en nuestro
concepto no se han recogido y tendrían una gran utilidad práctica, reforzando la
eficacia de la publicidad registral, se encuentran estrechamente vinculados a la
prescripción adquisitiva(...). El segundo es el principio de limitación de la
prescripción contra tabulas, esto es, contra el titular registral en su condición de
tercero adquirente. Se recoge en el artículo 36 de la Ley hipotecaria española y se
protege al tercero registral contra el adquirente por prescripción. Cabe resaltar que
en los sistemas germánicos de inscripción constitutiva no es posible prescribir
contra el titular registral; únicamente éste puede prescribir en su propio beneficio,
por virtud del principio comentado en el párrafo anterior. En el Perú, actualmente y
a falta de norma expresa, frente a la confrontación entre un adquirente por
prescripción y un adquirente de buena fe y a título oneroso que inscribe su
derecho (supuesto del artículo 2014 del Código Civil), prevalecería el primero,
cuestión que debilita sensiblemente el Registro frente a la posesión”(1).
He aquí la respetable opinión que no compartimos, y que considero necesario
aclarar a fin de que los lectores puedan sacar sus propias conclusiones respecto
al sistema registral inmobiliario peruano.
II. LA PRESCRIPCIÓN COMO UN SUPUESTO DE INEXACTITUD REGISTRAL
La prescripción contra tabulas se produce cuando entran en conflicto dos
derechos contradictorios: el primero, el de un tercero que adquiere confiado en la
exactitud del registro y que sustenta su derecho en la transmisión que le produce a
su favor el titular registral. Este tercero, para ser protegido, deberá tener un título
con causa onerosa y actuar de buena fe, de tal manera que en el registro no
conste situación alguna de resolución, rescisión o invalidez.
El segundo derecho en conflicto es el del usucapiente que ha cumplido los
requisitos legales para adquirir por prescripción, pero que obviamente no ha
inscrito su derecho. En este caso, el usucapiente es un poseedor cuya posesión
es continua, pacífica, pública y como propietario por el término de diez años. Y nos
referimos expresamente a la usucapión extraordinaria, en tanto la posesión
quinquenal sólo se aplica en el caso que concurran justo título y buena fe; siendo
que este último requisito no puede invocarse al existir un tercero con derecho
inscrito que goza de la presunción de legitimidad.
Como señala Díez-Picazo: “Para que se produzca esta hipótesis es menester que
una persona haya llevado a cabo una adquisición de dominio o de un derecho real
que reúna los requisitos exigidos en el artículo 34 para determinar lo que el
artículo 34 (sic) llama el mantenimiento de la buena adquisición
–buena fe, título
oneroso, negocio realizado con el anterior titular registral– que aparezca con
facultades para transmitir e inscripción del título del adquirente. El segundo
elemento de la hipótesis es que este adquirente registral entra en colisión con un
usucapiente extrarregistral, que tiene ya la usucapión consumada”(2).
Conforme se podrá apreciar, el usucapiente es un adquirente extrarregistral, cuyo
derecho no aparece en los libros del registro, y de tal suerte esta usucapión
consumada convierte en inexacta la información registral, ya que se ha producido
el decaimiento del derecho de propiedad del titular registral a favor del
usucapiente. Si éste consigue inscribir su derecho en el registro, el contenido de
exactitud e integridad de los asientos se habrá subsanado, y no se producirá
ningún conflicto de intereses. En cambio, cuando este usucapiente no inscriba su
adquisición, podrá ocurrir que un tercero confíe en los asientos registrales y
adquiera a su vez de quien aparece como titular en los libros, con lo cual se
producirá el conflicto de dos adquirentes: uno, registral, y que podría ampararse
en la fe pública del registro si es que cumple con los requisitos que señala el
artículo 2014 del Código Civil peruano(3) (análogo al artículo 34 de la Ley
hipotecaria española)(4); y el otro, extrarregistral, pero amparado en una larga
posesión.
Precisamente el principio de fe pública registral se asienta
–entre otros aspectos–
en el hecho de que el registro puede brindar información inexacta, y a pesar de
ello, se ampara a dicho tercero, en tanto no aparece en el registro tal inexactitud.
El usucapiente extrarregistral convierte en inexacto el registro, y por tanto, en caso
de conflicto con un tercero registral, este último debe necesariamente vencer, ya
que la inexactitud no aparece en el registro.
La aplicación estricta de los principios registrales conlleva necesariamente a que
se limite la aplicación de la prescripción contra tabulas, ya que este último
adquirente no ha llevado su derecho al registro, y por tanto, queda expuesto a ser
preterido frente a un tercero que inscribe confiando en la publicidad registral y que
deriva su derecho del anterior titular. Recuérdese que las inexactitudes no
publicadas no perjudican al tercero, ya que la confianza en la información registral
significa la piedra angular de la seguridad del tráfico inmobiliario.
Por tanto, el usucapiente extrarregistral siempre será vencido por un adquirente
amparado en la fe pública registral, y ello de acuerdo al juego natural de los
principios del Derecho Registral inmobiliario. No es necesario que exista un
principio especial de limitación de la prescripción contra tabulas. Éste se deriva de
la propia noción de publicidad registral. En este sentido, nos permitimos discrepar
abiertamente del autor referido, el cual sostiene que: “En el Perú, actualmente y a
falta de norma expresa, frente a la confrontación entre un adquirente por
prescripción y un adquirente de buena fe y a título oneroso que inscribe su
derecho (supuesto del artículo 2014 del Código Civil), prevalecería el primero (...)”.
Por nuestra parte, sustentamos una posición divergente, ya que a falta de norma
expresa en nuestro régimen inmobiliario, en el caso de producirse la confrontación
entre un adquirente por prescripción y un adquirente de buena fe y a título oneroso
que inscribe su derecho, prevalecerá este último, en tanto la inexactitud registral
no publicada afecta exclusivamente al negligente que omitió inscribir su derecho,
no afectando, por tanto, al tercero que sí inscribió y que adquirió confiando en la
exactitud e integridad de la información que le brindaba el registro.
Como señala García García: “Cuando hablamos de la confianza o fe en la
apariencia registral nos referimos a la confianza objetiva que proporciona el
Registro de la Propiedad a los que adquieren tomando como base sus
pronunciamientos, porque es la institución pública oficial creada por el Estado con
el fin de publicar las facultades dispositivas de los titulares. Es decir, nos referimos
a una buena fe objetiva, o sea, la resultante únicamente de los datos del asiento
registral, como principio o idea tenidos en cuenta por el legislador para regular y
fundamentar los resultados del principio de fe pública registral”(5).
III. EL ARTÍCULO 36 DE LA LEY HIPOTECARIA(6) Y LA INEXISTENCIA DE
NORMA ANÁLOGA EN EL DERECHO PERUANO
Implícitamente el autor referido ha señalado que la inexistencia en nuestro sistema
registral de un precepto análogo al artículo 36 de la Ley hipotecaria española
conlleva necesariamente a que en el Perú no exista limitación a la prescripción
contra tabulas
(7), y por ello, el adquirente por prescripción será preferido siempre
a un adquirente de buena fe y título oneroso que inscribe su derecho.
En el anterior apartado creemos haber demostrado que, en la hipótesis de que se
presente dicho conflicto, el adquirente preferido será aquel amparado en el
principio de fe pública registral, y justamente en ausencia de norma expresa que
regule en forma específica la confrontación en comentario.
Es necesario indicar adicionalmente que el artículo 36 de la Ley hipotecaria
española establece requisitos adicionales para que el tercero hipotecario pueda
vencer al usucapiente extrarregistral. Por ello, alguna doctrina de ese país habla
del “tercero pluscuamperfecto”, aludiendo a los mayores requisitos que se exigen
al tercero del artículo 34 de la Ley hipotecaria.
Aquella norma sostiene que la usucapión consumada o la que se consume al año
siguiente de la adquisición de un tercero (ambas de carácter extrarregistral), sólo
prevalecerán cuando se demuestre que el adquirente conoció o pudo conocer,
antes de su adquisición, que la finca estaba poseída de hecho y a título de dueño
por persona distinta de su transmitente; o cuando el adquirente, no habiendo
conocido ni pudiendo conocer, consintió expresa o tácitamente al usucapiente.
Es cierto que, de la forma de redacción del precepto, se puede inferir que nos
encontramos ante una regulación limitativa respecto a la posibilidad de adquirir por
prescripción en contra de la información del registro. Sin embargo, de un análisis
más profundo, deberá admitirse que el artículo 36 de la Ley hipotecaria en realidad
limita la aplicación del principio de fe pública registral, ya que no sólo se requiere
una buena fe-desconocimiento por parte del tercero, sino que se le exigirá a éste
una buena fe-diligencia.
Además, el tercero registral deberá actuar en forma
perentoria en contra del usucapiente extrarregistral, en tanto una demora superior
al año significará que ha consentido el derecho de éste.
En su excelente obra, García García manifiesta sobre el particular que: “El
principio de limitación de la usucapión contra tabulas es diferente del principio de
fe pública registral, pues, aunque toma como referencia al tercero del artículo 34,
añade dos requisitos más para su protección, que no aparecían en el artículo 34,
lo que ha llevado a algún autor a denominar al tercero del artículo 36 como tercero
pluscuamperfecto. No obstante, no parece adecuado exagerar los requisitos de
protección, pues, en realidad, lo que el artículo 36 pretende es proteger al tercero
hipotecario frente a la usucapión, y para llegar a una solución más equitativa,
exige algunos requisitos más al tercero que está en conflicto con la usucapión de
otro (...)”(8).
El artículo 36 de la Ley hipotecaria española es una excepción al artículo 34, y en
el que se imponen más requisitos al supuesto ordinario de protección del tercero
registral. En el mismo sentido se señala que: “No bastan las condiciones del
artículo 34 LH. Sólo el que, además, reúna las que exige el artículo 36 (tercero
pluscuamperfecto, de la rica), quedará protegido contra la usucapión. Y de no
reunirse las condiciones ahora exigidas como plus, el tercero, a pesar de adquirir
de quien en el Registro aparece como dueño y darse en él las demás condiciones
del artículo 34 LH, no será mantenido en la adquisición”(9).
Por tanto, es bastante evidente que el artículo 36 de la Ley hipotecaria española
amplía los requisitos que se le exige al tercero registral para ser protegido, en el
caso específico de su conflicto con el usucapiente extrarregistral. En cambio, en el
derecho peruano, al no existir una norma análoga al tantas veces citado artículo
36 de la Ley hipotecaria, no es posible exigir dichos requisitos adicionales, y en
consecuencia, la protección del tercero registral frente al adquirente por
prescripción será más sencilla, bastando que aquel cumpla las exigencias del
artículo 2014 del Código Civil (análogo al artículo 34 de la Ley hipotecaria).
Así pues, en nuestro sistema registral, la preferencia en principio siempre estará
dada a favor del tercero que adquiere confiado en la fe pública del registro, y la
confrontación con el usucapiente extrarregistral será tratada como un caso más de
inexactitud registral, sin que se exija al tercero registral el cumplimiento de
requisitos adicionales a los ya conocidos de título oneroso, actuación de buena fe,
e inscripción de su derecho. Por ende, en el sistema registral peruano ocurre todo
lo contrario a la errónea conclusión sostenida por Delgado Scheelje, ya que en
nuestro país, por lo menos a nivel estrictamente normativo, son menores los
requisitos que se exigen al tercero registral para que venza al usucapiente
extrarregistral. Esta situación conlleva, obviamente, una fuerte limitación a la
posibilidad que se presente la prescripción contra tabulas.
IV. UN PRECEPTO ADICIONAL DEL DERECHO PERUANO QUE NO HA SIDO
CORRECTAMENTE ENTENDIDO
No se puede negar que la posición sostenida por Delgado es mayoritaria entre los
pocos autores que se han ocupado de este tema en el derecho peruano. Para ello
han sustentado su tesis en el artículo 952 del Código Civil, especialmente en su
segundo párrafo cuyo tenor literal es el siguiente: “Quien adquiere un bien por
prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia
que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro
respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño”.
Así pues, la escasa doctrina nacional considera que este segundo párrafo del
artículo 952 del Código Civil consagra la adquisición contra tabulas, agregándose
que: “El efecto final es que el registro puede oponerse a todos menos al poseedor
actual que (...) ha sumado diez años. Curiosamente, la posesión se convierte en
nuestro sistema en un signo de cognoscibilidad oponible incluso a la inscripción
registral, a pesar que resulta obvio que esto último es un signo mucho más
perfecto y cierto”(10). En el mismo sentido otro autor pide la modificación de los
artículos 950 y 951 del Código Civil(11), en atención a que éstos “permiten que un
tercero adquiera la propiedad de un bien por prescripción, independientemente
que dicho bien se encuentre registrado. Esta adquisición contra tabulas eleva los
costos de transacción, ya que al interesado en adquirir la propiedad u otra
titularidad de un bien registrado no le bastará ir al registro,
sino que además
deberá invertir tiempo y dinero en verificar la posesión del bien en cuestión. La ley
que se dicte por lo menos deberá cuidar en dar un plazo para que el adquirente
del bien registrado lo pueda reivindicar de su actual poseedor, como lo hace la
legislación española”(12).
Ninguno de estos argumentos es decisivo. El artículo 952 del Código Civil no se
refiere en lo absoluto al conflicto entre el tercero registral y un usucapiente
extrarregistral. El mencionado precepto se limita a establecer que la sentencia que
declara fundada la demanda de prescripción adquisitiva es título para cancelar el
asiento del antiguo dueño. Es decir, esta norma obliga a que la mencionada
demanda deba comprender necesariamente al titular registral a fin de que éste
pueda ser emplazado, oído y vencido en juicio. En caso no haya sido demandado
el titular registral, no se podrá cancelar el asiento correspondiente, en virtud al
mismo artículo 952, concordado con los principios registrales de legitimación y
tracto sucesivo(13).
Conforme se puede apreciar fácilmente, el mencionado precepto legal no
perjudica los efectos sustantivos de la inscripción. Todo lo contrario, los fortalece,
ya que garantiza el derecho del titular registral, el cual sólo podrá ser despojado
luego de haber sido vencido en juicio con todas las formalidades y exigencias del
debido proceso. En caso contrario, la sentencia que se dicte no lo afecta. Esta
norma no es más que una aplicación específica del principio de legitimación
pasiva del que goza el titular registral en el ámbito procesal o conflictivo de
derechos. Por tanto, si se impugna el contenido del asiento, el titular es parte
necesaria del proceso(14).
No es otra la interpretación que vienen dando nuestros Tribunales de Justicia. Así,
mediante ejecutoria de la Corte Suprema de la República de fecha 07 de enero de
1992 se declaró nula una sentencia porque: “cuando se pretende la declaración
judicial de propiedad por el transcurso del tiempo, la parte interesada debe
consignar en su solicitud, entre otros datos, si el inmueble está inscrito en el
Registro de la Propiedad Inmueble y la persona o personas que tienen derechos
inscritos como propietarios o titulares de cualquier derecho real”. En buena cuenta,
esta resolución judicial exige el emplazamiento del titular registral en los procesos
por usucapión.
Igual interpretación se da en el ámbito registral, pudiéndose citar también la
resolución de la Junta de Vigilancia de los Registros Públicos N°
001/89-ONARP-JV del 02 de enero de 1989, en la cual se establece que: “sólo en virtud de
sentencia firme pronunciada en el juicio respectivo seguido contra el dueño con
derecho inscrito, que declare la prescripción adquisitiva de dominio, podrá
cancelarse la titularidad registral del antiguo dueño”.
Es evidente que el registro puede adolecer de diversas inexactitudes, para cuyo
efecto se permiten las acciones judiciales que subsanen dicha deficiencia o que
anulen asientos erróneos o viciados. La usucapión como derecho derivado del
estado posesorio, siempre se consuma en el ámbito extrarregistral, requiriendo
una sentencia judicial, una resolución administrativa en el ámbito del COFOPRI, o
el acta de declaración notarial, que permita su acceso al registro (principio de
titulación pública). Caso contrario, ¿cómo se inscribiría la adquisición por
prescripción?
Los críticos del artículo 952 del Código Civil han olvidado que el registro permite
acciones contradictorias o anulatorias de los asientos, y a ello se refiere el
precepto en comentario cuando establece que la sentencia que declara fundada la
demanda de usucapión es título suficiente para cancelar el asiento del antiguo
dueño. Se trata, pues, de un título que subsana una inexactitud registral. En
ningún caso se regula el conflicto del tercero registral y el usucapiente
extrarregistral. Esta última es una hipótesis diversa, ya que en ese caso la
inexactitud desconocida por un tercero que adquiere de buena fe, a título oneroso,
y que inscribe su derecho, es objeto de norma expresa: el artículo 2014 del Código
Civil referido al principio de fe pública, y en el cual este tercero registral es
preferido.
El legislador ha mantenido esta tesis en el reciente Reglamento de la Ley de
Regularización de Edificaciones, estableciendo que en el trámite de prescripción
adquisitiva de dominio, el notario deberá necesariamente notificar al titular registral
(artículo 40, inciso b, D.S. N° 008-2000-MTC). Ello significa que el usucapiente
extrarregistral no puede legitimar su situación jurídica, sin antes haber notificado al
titular inscrito y que éste haya guardado silencio, siempre que nos encontremos
ante un acto de jurisdicción voluntaria.
V. LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA USUCAPIÓN
La crítica injustificada al artículo 952 se relaciona con un asunto más profundo:
una parte de nuestra doctrina aboga porque no se permita la prescripción en
contra de la información del registro. Es decir, de lege ferenda se busca adoptar
una solución similar a los sistemas germánicos, en los cuales prácticamente no se
puede prescribir en contra del titular registral.
No compartimos tan extrema solución, ya que la realidad social nos demuestra a
diario que los hechos son muchas veces más poderosos que el Derecho. Así
pues, eliminar toda posibilidad de prescripción contra tabulas significaría que el
poseedor con una larguísima posesión no podría vencer al titular de una propiedad
sin contenido real, y que prácticamente hubiese hecho abandono tácito de ésta.
Además impediría regularizar situaciones de hecho o ya largamente consolidadas
en virtud a un estado posesorio continuo, público, pacífico y como propietario.
Sobre el particular Díez-Picazo ha señalado que: “rechazar por completo la
usucapión contra tabulas, en aras de la protección de los adquirentes conforme al
registro, significa dejar inermes a los poseedores con la posesión largamente
continuada”(15). En sentido similar se pronuncia García García, para quien el
conflicto entre el tercero registral y el usucapiente extrarregistral debe resolverse
teniendo en cuenta los intereses en juego que se presenten en cada caso, sin
pretender que prevalezca una sobre la otra(16).
Desde un punto de vista más filosófico, se ha indicado que la usucapión no es sólo
un medio ordinario de prueba de la propiedad, sino que es la propiedad misma, en
tanto apariencia socialmente significativa. “Un análisis científico del derecho
parece mostrarnos que el auténtico fundamento de la usucapión es el significado
constituyente de la apariencia como única realidad del derecho y de la propiedad.
La usucapión es algo más que un medio de prueba de la propiedad o un
instrumento de seguridad del tráfico, es la realidad misma (la única realidad) de la
propiedad. El substrato dogmático de un orden social patrimonial”(17).
La usucapión, al igual que el registro, son instituciones que se fundamentan en el
principio de seguridad jurídica. En el primer caso nos encontramos ante una figura
en la cual reconoce que el tiempo es finalmente el más poderoso aliado del
derecho. En las palabras de Windscheid: “el tiempo es un poder al cual ningún ser
humano puede sustraerse; lo que ha existido largo tiempo, nos aparece sólo por
eso como algo firme e inconmovible y es un mal defraudar las expectativas que
crea”(18).
La posibilidad de cancelar o anular una inscripción, no invalida el sistema registral,
ni tampoco lo vuelve inútil, como parecieran creer los autores antes citados. La
posibilidad que se presente la prescripción contra tabulas no puede llevarnos a
concluir en forma terminante que este asunto debilita seriamente al Registro. No
existe dato empírico que avale esa afirmación, por lo menos de lo que conozco en
la experiencia peruana.
Es más, actualmente se han dictado en nuestro país una serie de normas que
reconocen la importante función social que cumple la usucapión, en aras de
regularizar situaciones de hecho que resultan socialmente ventajosas, ya que se
prefiere la explotación económica de los bienes antes que una vacua titularidad sin
contenido social ni económico. El Perú es un país pobre en el cual amplios
sectores de la población han buscado desesperadamente gozar de la vivienda
propia, y para ello han encontrado como solución acudir a medios ilegales para
solucionar sus apremiantes necesidades económicas. Tal es el caso de las
llamadas “invasiones”, que no son otra cosa que la usurpación de terrenos de
propiedad estatal o privada por parte de amplios grupos organizados de personas;
y que por medio de la usucapión han sido finalmente protegidos en sus intereses,
no sin antes haberse dictado una profusa legislación especial inspirada en el
interés social, y que en los últimos tiempos se ha profundizado.
No debe olvidarse que el Perú es uno de los pocos países en el mundo que
cuenta con dos registros inmobiliarios coexistentes en forma paralela. El primero,
inspirado en la legislación hipotecaria española, se creó por Ley del 2 de enero de
1888. Sin embargo, durante los últimos años fue objeto de duras críticas por su
burocratismo, corrupción y lentitud; lo cual motivo que un siglo después, en 1988,
se creara un segundo registro destinado a la inscripción de las titularidades
nacidas de las llamadas “invasiones”, y que posteriormente amplió su radio de
acción parcialmente a la propiedad rural.
El objeto de estas reformas fue simplificar el proceso de saneamiento de la
propiedad inmobiliaria, desde la obtención de los títulos de propiedad hasta llegar
a la inscripción registral. Precisamente, uno de los métodos utilizados para
regularizar los títulos de los ocupantes con posesión consolidada por el tiempo fue
acudir a la figura de la usucapión. Inclusive en el ámbito de los predios rurales, es
posible que el registrador en forma implícita declare la usucapión cuando el
solicitante acredite, mediante pruebas tasadas, su posesión directa, continua,
pacífica, pública y como propietario; siempre y cuando el titular no se oponga
dentro del término de treinta días contados desde las notificaciones que establece
la Ley.
Posteriormente (1996) se ha permitido que un órgano administrativo (Comisión de
Formalización de la Propiedad Informal- Cofopri) pueda declarar dentro de su
ámbito la prescripción adquisitiva en predios urbanos con titulación irregular.
Estos hechos concretos permiten inferir que la usucapión es una figura a la cual el
legislador difícilmente puede renunciar, aun cuando se trate de inmuebles con
titularidades inscritas en el registro. Por tanto, resulta difícil entender cómo nuestra
escasa doctrina jurídica pretende eliminar completamente la prescripción contra
tabulas, sin tomar en cuenta la realidad social de nuestro país.
El Perú es, pues, un ejemplo vivo en el cual la usucapión cumple la función social
para la cual fue ideada. Y ello, como hemos dicho, supera muchas veces las
concepciones meramente teóricas o dogmáticas. No es casualidad que en nuestra
legislación se reconozca hasta cuatro funcionarios distintos que declaran la
prescripción en distintos ámbitos: el juez (artículo 952 C.C.), el registrador (Dec.
Leg. N° 667), Cofopri (Dec. Leg. N° 803), y el notario (Ley N° 27157).
La cuestión central será buscar un justo medio que permita soluciones equitativas
cuando se presente el conflicto entre el usucapiente extrarregistral y el tercer
adquirente amparado en la fe pública registral, y en nuestra opinión, este punto de
equilibrio debemos buscarlo en el tema de la buena fe.
VI. LA CUESTIÓN DE LA BUENA FE
No queremos concluir el presente artículo sin esbozar algunas ideas respecto a la
relevancia de la buena fe en cuanto a la solución del enfrentamiento entre el
tercero registral y el usucapiente extrarregistral. Habíamos visto que este conflicto
debía ser resuelto en el caso peruano con la aplicación estricta del artículo 2014
del Código Civil, y por tanto, ser preferido el tercero de buena fe, con título
oneroso y que inscribe su derecho.
Sin embargo, el quid del asunto lo constituye una vez más el requisito de la buena
fe. Es decir, si el tercero registral conocía la existencia de un poseedor a título de
dueño, entonces no merecerá protección. El segundo párrafo del artículo 2014
señala que: “La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro”.
En el caso español el artículo 36 de la Ley hipotecaria exige del tercero registral
una buena fe mayor que en las hipótesis comunes. Se habla entonces de la buena
fe-diligencia, por cuanto la ignorancia de la inexactitud registral o la creencia en los
asientos registrales, debe ir acompañada de un comportamiento conforme a la
diligencia socialmente exigida. En este caso es preciso contemplar la no
culpabilidad en el error o la ignorancia(19).
Ante la inexistencia de una forma análoga en nuestro derecho, habíamos señalado
que el tercero registral del artículo 2014 del Código Civil peruano sólo necesitaba
cumplir las exigencias generales de esta figura para vencer al usucapiente
extrarregistral, sin necesidad de contar con una buena fe especial (“diligencia”), ni
de un comportamiento diligente dentro del año posterior a la adquisición.
Sin embargo, la buena fe que precisa el tercero registral del artículo 2014 es un
concepto standard, que necesita ser precisado por la jurisprudencia. En nuestro
país no existen aún pronunciamientos concluyentes respecto al tipo de buena fe
(creencia o diligencia) que requiere el tercer adquirente para merecer protección.
No sería equivocado intentar por vía jurisprudencial que se construya una noción
de buena fe-diligencia para los casos de conflicto con el usucapiente
extrarregistral, y con el fin de lograr que se pondere adecuadamente los intereses
que se encuentran en pugna en esta confrontación. Es necesario preservar el
contenido ético del derecho, y evitar proteger a terceros que no han utilizado los
medios racionales mínimos de diligencia que se les puede exigir para conocer la
existencia de una tercera persona que venía poseyendo por tiempo prolongado.
El artículo 952 del Código Civil permite que el usucapiente vencedor inscriba su
sentencia favorable (o declaración notarial) y cancele el asiento del antiguo dueño.
Esta norma puede ser objeto de dos hipótesis fundamentales:
a) El usucapiente ha venido poseyendo, mientras el mismo titular registral tenía
inscrita su propiedad. En este caso no existe conflicto con tercero alguno, ya que
el propietario negligente ha permitido que el poseedor consolide una titularidad
dominial en virtud al aprovechamiento económico del inmueble a través de una
posesión continua.
b) El poseedor ha venido poseyendo el inmueble hasta que se produce una
transferencia dominial, sea que su posesión ya se ha consumado o se encuentra a
punto de consumarse. En este caso, el usucapiente extrarregistral podrá vencer el
nuevo dueño tabular siempre que acredite la mala fe de éste, con lo cual no se
habrá constituido en tercero registral que merezca protección legal.
Por tanto, el elemento relevante en este conflicto de derechos resulta ser la buena
fe del tercero registral. En todo caso, si a través de la jurisprudencia nos
acercamos a la exigencia de buena fe propia del artículo 36 de la Ley hipotecaria,
entonces la protección de nuestro sistema al tercero registral será no menor a la
del sistema español. En cambio, si acogemos simplemente la tesis de buena
fe-confianza en los asientos registrales, entonces la protección de nuestro régimen
inmobiliario al tercero registral será aún mayor. En todos los casos resulta
innecesario pretender incorporar un principio de limitación de la prescripción
contra tabulas, ya que en nuestro país esta figura se encuentra bastante más
limitada (o por lo menos, limitada en grado idéntico) a lo que acontece en el
régimen español.
Para concluir no podemos dejar de señalar que en el Derecho, a veces, la mejor
solución dogmática no necesariamente es la más adecuada para componer los
conflictos que producen las relaciones jurídicas de convivencia social. No debe
olvidarse que la vida tiene una serie de matices que el legislador debe tomar en
cuenta para que el Derecho cumpla su auténtica finalidad.
NOTAS:
(1) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “La publicidad jurídica registral en el Perú.
Eficacia material y principios registrales”. En: Revista Crítica de Derecho
Inmobiliario. N° 650. Enero-Febrero, 1999. Madrid, 1999.
(2) DÍEZ-PICAZO, Luis. “Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial”. Editorial
Civitas. Madrid, 1995. Tomo III. Pág. 751.
(3) “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro.
(4) “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de
persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
en el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito no
gozarán de más protección registral de la que tuviese su causante o transferente”.
(5) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. “Derecho inmobiliario registral o hipotecario”.
Editorial Civitas. Madrid, 1988. Tomo I. Pág. 230.
(6) Artículo 36 de la Ley hipotecaria española: “Frente a titulares inscritos que
tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la
prescripción adquisitiva o consumada, o la que pueda consumarse dentro del año
siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se
demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos
suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o
derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su
transmitente. b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las
normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente
inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente de la
adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no
aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará
desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el
apartado a), o en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad
del predio sirviente (...)”.
(7) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. Op. Cit. Pág.126.
(8) GARCÍA GARCÍA, Op. Cit. Tomo I. Págs. 545-546.
(9) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. “Derechos reales. Derecho
hipotecario”. Tomo I. Centro de estudios registrales. Madrid, 1999. Págs. 139-140.
(10) BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. “Un mundo sin propiedad”. En: Estudios de
análisis económico del Derecho. ARA Editores. Lima, 1996.
(11) “Artículo 950 del Código Civil del Perú.- La propiedad inmueble se adquiere
por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo
título y buena fe”.
Artículo 951 del Código Civil del Perú.- La adquisición por prescripción de un bien
mueble requiere la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante
dos años si hay buena fe, y por cuanto si no la hay”.
No se entiende por qué el autor citado menciona esta última norma referida a la
propiedad mobiliaria.
(12) CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. “Bienes muebles e inmuebles versus
bienes registrales y no registrables”. En: Revista del magister en Derecho Civil.
Vol. I. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Lima, 1997.
Pág. 38. Este autor no advierte que su pedido de adecuarse a la legislación
española es contrario a la finalidad que pretende, ya que al solicitar que se
adicionen requisitos al tercero registral (como es el caso de exigirle diligencia
dentro del año posterior al de su adquisición), en buena cuenta se disminuye la
protección a éste. Es decir, se pide potenciar la figura del tercero registral y, al
mismo tiempo, se exige imponerle mayores requisitos para que se constituya. Una
auténtica
“contradictio in terminis”.
(13) Artículo 2013 del Código Civil del Perú.- El contenido de la inscripción se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez.
Artículo 2015 del Código Civil del Perú.- Ninguna inscripción, salvo la primera, se
hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
(14) CABELLO DE LOS COBOS Y MANCHA, Luis María. “El principio registral de
legitimación”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Número conmemorativo
de los cincuenta años de la reforma hipotecaria de 1944. Centro de Estudios
Registales. Madrid, 1995. Págs. 201-202.
(15) DÍEZ-PICAZO, Luis. Op. cit. Tomo I. Pág. 699.
(16) GARCÍA Y GARCÍA. Op. Cit. Tomo I. Pág. 545.
(17) ÁLVAREZ CAPEROCHIPÍ, José Antonio. “Curso de Derechos Reales”.
Editorial Civitas. Tomo I. Madrid, 1986. Pág. 145.
(18) DÍEZ-PICAZO, Luis. Op. cit. Pág. 699.
(19) CHICO Y ORTIZ, José María. “Los principios hipotecarios de fe pública y
buena fe en la legislación hipotecaria de 1994. En: Revista Crítica de Derecho
Inmobiliario. Número conmemorativo de los cincuenta años de la reforma
hipotecaria de 1944. Centro de Estudios Registrales. Madrid, 1995. Págs.
201-202.
HAY QUE DEROGAR LA LEY DE GARANTÍA MOBILIARIA
(Gunther Gonzales Barrón
(*)
)
SUMARIO: I. Introducción. II. Problemática del anterior sistema de garantías. III.
Innovaciones. IV. Punto 1: la garantía mobiliaria puede recaer sobre todo tipo de bienes
muebles. V. Punto 2: la garantía mobiliaria y la posesión. VI. Punto 3: la garantía
mobiliaria y los efectos exorbitantes del registro. VII. Punto 4: el Registro Mobiliario de
Contratos (RMC). VIII. Punto 5: los Registros Jurídicos de bienes muebles (RJ). IX. Punto
6: la garantía sobre todos los bienes. X. Punto 7: Se permite inscripción de otros actos. XI.
Punto 8: formalidad de constitución de la garantía. XII. Punto 9: la calificación registral.
XIII. Punto 10: ejecución de la garantía. XIV. Conclusiones.
Una cosa es la apariencia y otra muy distinta es la realidad; todos sabemos que una impresión apresurada es el mejor camino para una rápida desilusión; y en nuestro propio idioma tenemos muchos adagios que nos advierten de tomar con precaución la apariencia, a fin de no dejarnos llevar por los primeros cantos de sirena (recuérdese el conocido: “no todo lo que brilla es oro”). Pues bien, eso mismo sucede en el caso de la reciente Ley de Garantía Mobiliaria (en adelante, LGM), la cual desde su publicación recibió una retahíla (sospechosa) de halagos y loas que la hacían acreedora de los más diversos parabienes: “se trata de la ley más importante en veinte años”, o “con ella se generará más empleo”.
Empero, una ley no es teoría ni un libro científico, pues su función primordial (tal vez única) es resolver los problemas prácticos que se presentan en una sociedad. En tal sentido, el presente ensayo tiene como finalidad demostrar que la LGM no solamente es incapaz de resolver los conflictos jurídicos que existían en el sistema anterior de garantías, sino que además genera nuevos problemas, insospechados e insolubles.
II. PROBLEMÁTICA DEL ANTERIOR SISTEMA DE GARANTÍAS
Según los autores de la LGM, los problemas detectados con el sistema anterior pueden ser resumidos en los siguientes aspectos:
- Sobre-regulación de prendas reguladas en leyes especiales (agraria, industrial, minera, etc.). - Sobre-regulación de prendas especiales en el Código Civil (de créditos, de títulos valores, de dinero, etc.).
- Resquicios “tradicionales”, como el caso de la exigencia de entrega.
- Demora en la ejecución de la garantía, y en la consiguiente recuperación del crédito.
En suma, y según los propios impulsores de la ley, “esta elimina un sistema anticuado, propio del Derecho Romano y de la Edad Media”. Fijémonos que la cuestión ideológica ha llegado hasta el extremo de eliminar el término “prenda” y reemplazarlo por el de “garantía mobiliaria”; sin embargo, la cuestión de etiquetas no es lo más importante aquí.
III. INNOVACIONES
Para superar la problemática descrita, la LGM establece las siguientes innovaciones, muchas de ellas discutibles:
- La garantía mobiliaria puede recaer ahora sobre todo tipo de bienes.
- Se elimina la posesión como requisito constitutivo, ya que la oponibilidad de la garantía se sustenta exclusivamente en el registro.
- La garantía mobiliaria establece un régimen único para todo tipo de bienes muebles.
- Se crea un Registro Mobiliario de Contratos, en el que se inscribirán las garantías sobre cualquier tipo de bien mueble, e incluso otros actos jurídicos.
- Se introducen figuras novedosas, como la garantía sobre todos los bienes del deudor, presentes o futuros.