Plan de negocios Conjunto Residencial "La Finca 3"

(1)

UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO

COLEGIO DE POSTGRADOS

PLAN DE NEGOCIOS CONJUNTO RESIDENCIAL

“LA FINCA 3”

Autor:

ALEX JARRÍN MOREIRA

Tesis de grado presentada como requisito para la obtención del título de Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias MDI

Quito, octubre de 2011

(2)

HOJA DE APROBACIÓN DE TESIS

PLAN DE NEGOCIOS CONJUNTO RESIDENCIAL “LA FINCA 3”

Autor

Arq. Alex Jarrín Moreira

Fernando Romo P.

Director MDI –USFQ ____________________________

Miembro del Comité de Tesis Javier de Cárdenas y Chavarri

Director MDI, Madrid, UPM ____________________________ Miembro del Comité de Tesis

José Ramón Gámez Guardiola

Director MDI, Madrid, UPM ____________________________ Miembro del Comité de Tesis

Xavier Castellanos E.

Director de Tesis ____________________________ Miembro del Comité de Tesis

Victor Viteri PhD.

Decano del Colegio de Postgrados ____________________________

(3)

i

DERECHOS DE AUTOR

ARQ. ALEX JARRÍN MOREIRA

(4)

ii Dedico este trabajo a Dios.

(5)

iii Agradezco a mis padres y

amigos por su apoyo en este tiempo. A mi director Xavier Castellanos por su Colaboración y entrega.

A mis compañeros y los nuevos amigos Hechos durante el curso.

(6)

iv

RESUMEN

El presente plan de negocios plantea el análisis de factibilidad del proyecto

LA FINCA 3 ubicado en la zona de Calderón, uno de los mayores polos de desarrollo del norte de Quito para segmento medio-bajo y medio típico.

El conjunto consta de 26 viviendas, de las cuales 22 son de 91 m2 y 4 de 77 m2, áreas comunales, jardines, equipamientos requeridos, parqueos y guardianía.

El proyecto plantea 3 etapas de construcción de 5, 7 y 14 casas cada una. Con un periodo de preventas de 3 meses y un tiempo de construcción de 18 meses, mas 2 meses de entregas finales de viviendas, con costos de construcción de 1´175.000 dólares y un margen esperado del 18% sobre este monto.

(7)

v

ABSTRACT

This business plan presents the feasibility analysis of LA FINCA3 building project, located in the area of Calderón, one of the major poles of development in the north zone of Quito for medium-low to typical medium class.

This project consists of 26 homes, of which 22 have 91 square meters, and 4 have 77 square meters; communal areas, gardens, required equipment, parking lots and guardianship.

The project proposes 3 stages for the construction which have 5, 7 and 14 houses each one. Assuming a presales period of 3 months, a construction period of 18 months, and 2 months of final delivery of homes, with total costs of $1´175.000 and a expected margin of 17% over this amount

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A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 1

INDICE

1 RESUMEN EJECUTIVO ... 15 1.1 ENTORNO MACROECONÓMICO... 15 1.1.1 UBICACIÓN ... 19 1.2 MERCADO ... 21 1.2.1 DEMANDA ... 21 1.2.2 OFERTA ... 22

1.3 COMPONENTE TÉCNICO – ARQUITECTÓNICO ... 24

1.3.1 ARQUITECTURA ... 24 1.3.2 COMPONENTES TÉCNICOS ... 26 1.4 COSTOS ... 26 1.4.1 COSTOS DIRECTOS ... 26 1.4.2 COSTOS INDIRECTOS ... 28 1.4.3 CONCLUSIONES ... 29 1.5 COMPONENTE FINANCIERO ... 30 2 ANALISIS MACROECONÓMICO ... 34 2.1 Antecedentes ... 34 2.2 PIB Nacional ... 34

2.3 PIB Per Cápita ... 36

2.4 PIB Sector de la Construcción ... 37

2.5 Inflación ... 38

2.6 Riesgo País ... 39

2.7 Cartera de Créditos Hipotecarios ... 40

(9)

2.9 Generación de Empleos por Sector ... 43

2.10 Remesas ... 43

2.11. Conclusiones ... 45

3 UBICACIÓN ... 48

3.1 Ciudad de Quito ... 48

3.2 Sector de Calderón ... 49

3.2.1 Accesibilidad hacia el Proyecto ... 52

3.2.2 Centros de Abastecimiento en el Sector ... 53

3.2.3 Servicios en el Sector ... 54

3.2.4 Entorno Inmediato ... 55

3.3 Análisis del Terreno... 56

3.3.1 Linderos ... 57

3.3.2 Morfología ... 58

3.3.3 Informe de Regulación Metropolitana (IRM) del Predio ... 59

3.4 Evaluación de la Ubicación Elegida ... 60

3.5 Conclusiones ... 60

4 CAPÍTULO 4: EL MERCADO ... 63

4.1 Demanda ... 63

4.1.1 Demanda Potencial ... 64

4.1.2 Demanda Potencial Calificada ... 65

4.1.3 Vivienda Preferida ... 65

4.1.4 Emplazamiento Preferido ... 66

4.1.5 Sector de Preferencia ... 67

4.1.6 Conclusiones ... 67

(10)

4.2.1 Identificación de la Competencia ... 69

4.2.2 Índices de Absorción ... 78

4.2.3 Ubicación respecto a los Proyectos Competidores ... 79

4.2.4 Acceso ... 80

4.2.5 Precios por Unidad y por Metro Cuadrado ... 83

4.2.6 Área de las Viviendas ... 84

4.2.7 Calificación respecto a los Competidores ... 85

4.3 PERFIL DEL CLIENTE ... 87

4.4 EVALUACIÓN DEL PROYECTO ... 89

4.5 CONCLUSIONES... 90

5 CAPITULO 5: COMPONENTE TECNICO ... 92

5.1 INTRODUCCIÓN ... 92

5.2 ANALISIS ARQUITECTÓNICO ... 93

5.3 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ... 93

5.3.1 EVALUACIÓN DEL TERRENO ... 93

5.3.2 IMPLANTACIÓN ... 98 5.3.3 DISTRIBUCIÓN: ... 99 5.3.4 CRITERIOS ESTILÍSTICOS ... 100 5.3.5 VIVIENDAS: ... 101 5.3.6 ACABADOS ... 107 5.4 COMPONENTES TÉCNICOS. ... 109 5.4.1 SERVICIOS BÁSICOS. ... 109 5.4.2 SUELOS Y CIMENTACIÓN ... 109 5.4.3 SISTEMA ESTRUCTURAL. ... 109 5.4.4 ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS. ... 110

(11)

5.4.5 INSTALACIONES ELECTRICAS ... 110

5.4.6 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS ... 110

5.4.7 INSTALACIONES DE GAS ... 111

5.4.8 RED CONTRA INCENDIOS ... 111

5.4.9 DIMENSIONES Y SUPERFICIES ... 111

5.5 CONCLUSIONES... 113

6 CAPÍTULO 6: COSTOS ... 115

6.1 INTRODUCCIÓN ... 116

6.2 COSTO DEL TERRENO ... 116

6.3 COSTOS DIRECTOS ... 118

6.4 PLANIFICACIÓNE INGENIERIAS ... 120

6.5 DIRECCIÓN TÉCNICA. ... 121

6.6 GASTOS DE OFICINA ... 121

6.7 GASTOS LEGALES. ... 123

6.8 GASTOS DE PUBLICIDAD Y MERCADEO ... 124

6.9 RESUMEN DE COSTOS. ... 125

6.9.1 INVERSIÓN POR METRO CUADRADO VENDIBLE. ... 127

6.10 POLITICA DE PRECIOS: ... 129

6.11 CONCLUSIONES ... 130

7 CAPÍTULO 7. COMPONENTE FINANCIERO ... 132

7.1 VELOCIDAD DE VENTAS ... 132

7.2 CALCULO DE INGRESOS TOTALES ... 133

7.3 ESQUEMA DE PAGO PARA LOS CLIENTES. ... 134

7.3.1 INGRESOS REQUERIDOS POR EL CLIENTE ... 136

(12)

7.4.1 EGRESOS MENSUALES ... 138

7.5 INGRESOS. ... 141

7.5.1 CRONOGRAMA DE VENTAS ... 141

7.6 ANÁLISIS ESTÁTICO DEL PROYECTO ... 144

7.7 FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO. ... 145

7.8 VAN (VALOR ACTUAL NETO) DEL PROYECTO. ... 147

7.8.1 DETERMINACIÓN DEL COSTO DE OPORTUNIDAD. ... 148

7.9 TIR (TASA INTERNA DE RETORNO) ... 150

7.10 ANALISIS DE T.I.R. Y V.A.N. PROYECTO DE INVERSIÓN LA FINCA 3 151 7.11 ANÁLISIS DE SENSIBILIDADES ... 152

7.11.1 SENSIBILIDAD ANTE EL AUMENTO DE COSTOS ... 152

7.11.2 SENSIBILIDAD ANTE LA DISMINUCIÓN DE PRECIOS ... 154

7.11.3 SENSIBILIDAD ANTE CAMBIOS EN LA VELOCIDAD DE VENTAS156 7.12 PROYECTO APALANCADO. ... 158

7.13 CONCLUSIONES ... 160

8 CAPÍTULO 8: COMPONENTE COMERCIAL ... 163

8.1 FERIAS DE LA VIVIENDA ... 164

8.2 HOJAS VOLANTES ... 164

8.3 PUBLICIDAD EN POSTES. ... 165

8.4 VALLAS PUBLICITARIAS ... 166

8.5 PUBLICACIONES Y PAGINA WEB ... 167

8.6 PROMOCIONES Y SORTEO FINAL ... 168

8.7 PUBLICIDAD MÓVIL ... 168

(13)

9.1 ANTECEDENTES. ... 170

9.2 ASPECTOS LEGALES DEL PROYECTO. ... 171

9.3 COMPRA DEL TERRENO. ... 172

9.4 ETAPA DE PLANIFICACIÓN. ... 173

9.5 ETAPA DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO. ... 175

9.6 ETAPA DE COMERCIALIZACIÓN Y VENTAS. ... 175

9.7 ETAPA DE ENTREGA, COBRANZAS Y LIQUIDACIONES. ... 176

9.8 CONCLUSION. ... 177

10 CAPÍTULO 10. GERENCIA DEL PROYECTO. ... 179

10.1 INTRODUCCIÓN. ... 179

10.2 DEFINICIÓN DEL TRABAJO... 180

10.2.1 FASE DE INICIACIÓN ... 180

10.2.2 FASE DE PLANIFICACIÓN ... 181

10.2.3 FASE DE EJECUCIÓN ... 181

10.2.4 FASE DE COMERCIALIZACIÓN, VENTAS Y COBRANZAS ... 183

10.2.5 FASE DE ENTREGA Y LIQUIDACIONES ... 184

10.3 INTEGRACIÓN DEL CRONOGRAMA Y EL PRESUPUESTO ... 184

10.4 GESTIÓN DEL CRONOGRAMA Y PRESUPUESTO ... 185

10.5 MANEJO DE INCIDENTES ... 185

10.6 GESTIÓN DE CAMBIOS ... 186

10.7 GESTIÓN DE LA COMUNICACIÓN ... 186

10.8 GESTION DE RIESGOS ... 187

10.9 GESTIÓN DE RECURSOS HUMANOS ... 188

10.10 GESTIÓN DE CALIDAD ... 188

(14)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 7 10.12 CONCLUSIONES ... 189 11 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ... 191 11.1 CONCLUSIONES: ... 191 11.2 RECOMENDACIONES ... 192 12 CAPÍTULO 12: ANEXOS ... 194 12.1 ANEXO 1 ... 195 12.2 ANEXO 2 ... 204 13 BIBLIOGRAFÍA ... 206

(15)

LISTA DE GRAFICOS

GRÁFICO N° 1 PIB PER CAPITA ... 15

GRÁFICO N° 2 PIB NACIONAL ... 16

GRÁFICO N° 3 INFLACION ANUAL ... 16

GRÁFICO N° 4 CRECIMIENTO DE CARTERA ... 17

GRÁFICO N° 5 REMESAS ... 18

GRÁFICO N° 6 RIESGO PAIS ... 18

GRÁFICO N° 7EVALUACIÓN DE LA UBICACIÓN ... 21

GRÁFICO N° 8 PORCENTAJE DE HOGARES POR NSE ... 22

GRÁFICO N° 9 SECTOR DE PREFERENCIA POR NIVEL SOCIOECONÓMICO ... 22

GRÁFICO N° 10 PRECIO DE LAS VIVIENDAS ... 23

GRÁFICO N° 11 ÁREA DE LAS VIVIENDAS ... 23

GRÁFICO N° 12ESTRUCTURA DE COSTOS DIRECTOS ... 27

GRÁFICO N° 13 ESTRUCTURA DE COSTOS INDIRECTOS ... 29

GRÁFICO N° 14 RESUMEN DE COSTOS DESGLOSADO ... 29

GRÁFICO N° 15 MÁXIMA INVERSIÓN ... 31

GRÁFICO N° 16 PIB NACIONAL ... 35

GRÁFICO N° 17 PIB PER CAPITA ... 36

GRÁFICO N° 18 PIB SECTOR CONSTRUCCIÓN (PÚBLICA) ... 37

GRÁFICO N° 19 INFLACIÓN ANUAL ... 38

GRÁFICO N° 20 RIESGO PAIS AMÉRICA LATINA ... 39

GRÁFICO N° 21 TASAS DE INTERÉS VS.CARTERA DE CLIENTES (CRÉDITO INMOBILIARIO) ... 41

GRÁFICO N° 22 EMPLEO Y SUBEMPLEO EN ECUADOR ... 42

GRÁFICO N° 23 GENERACIÓN DE EMPLEO ... 43

GRÁFICO N° 24 REMESAS DE MIGRANTES ... 44

GRÁFICO N° 25 EVALUACIÓN DE LA UBICACIÓN ... 60

(16)

GRÁFICO N° 27 TIPO DEVIVIENDA ... 66

GRÁFICO N° 28 TIPO DE EMPLAZAMIENTO PREFERIDO ... 66

GRÁFICO N° 29 SECTOR DE PREFERENCIA ... 67

GRÁFICO N° 30 VALORACIÓN DE ACCESIBILIDAD COMPARADO CON LA COMPETENCIA ... 82

GRÁFICO N° 31 PRECIOS POR UNIDAD DE VIVIENDA ... 84

GRÁFICO N° 32 ÁREAS DE VIVIENDA ... 84

GRÁFICO N° 33 RESULTADOS DE LA PONDERACIÓN ... 86

GRÁFICO N° 34 TIPOS DE COMPRADORES ... 88

GRÁFICO N° 35 USO DEL TERRENO EN PORCENTAJE ... 112

GRÁFICO N° 36 ESTRUCTURA DE LOS COSTOS DIRECTOS ... 120

GRÁFICO N° 37 ESTRUCTURA DE LOS COSTOS INDIRECTOS ... 125

GRÁFICO N° 38 DESGLOSE DE COSTOS ... 126

GRÁFICO N° 39 RESUMEN DE COSTOS ... 127

GRÁFICO N° 40 INVERSION Y UTILIDAD POR METRO CUADRADO ... 128

GRÁFICO N° 41 ESQUEMA DE PAGO DE LOS COMPRADORES ... 135

GRÁFICO N° 42 INGRESOS FAMILIARES Y PAGOS DEL CREDITO HIPOTECARIO ... 136

GRÁFICO N° 43 EGRESOS PARCIALES Vs. EGRESOS ACUMULADOS. 140 GRÁFICO N° 44 INGRESOS PARCIALE Vs. INGRESOS ACUMULADOS . 143 GRÁFICO N° 45 INGRESOS, EGRESOS Y SALDOS ACUMULADOS ... 146

GRÁFICO N° 46 VARIACIÓN DEL VAN ANTE AUMENTOS DE COSTOS. 153 GRÁFICO N° 47 VARIACIÓN DEL VAN ANTE VARIACIONES DE PRECIOS ... 155

GRÁFICO N° 48 INGRESOS, EGRESOS Y SALDOS ACUMULADOS RPOYECTO APALANCADO ... 160

(17)

LISTA DE ILUSTRACIONES

ILUSTRACIÓN N° 1 UBICACIÓN DEL PROYECTO ... 19

ILUSTRACIÓN N° 2 RUTAS DE ACCESO AL PROYECTO ... 20

ILUSTRACIÓN N° 3 UBICACIÓN DE LA COMPETENCIA ... 24

ILUSTRACIÓN N° 4 IMPLANTACIÓN DEL PROYECTO ... 25

ILUSTRACIÓN N° 5 VISTA DEL INGRESO AL PROYECTO ... 25

ILUSTRACIÓN N° 6 CIUDAD DE QUITO Y SUS SECTORES DE EXPANSIÓN ... 48

ILUSTRACIÓN N° 7 UBICACIÓN SECTOR DEL PROYECTO EN LA CIUDAD DE QUITO ... 49

ILUSTRACIÓN N° 8 SECTORES DE CALDERÓN ... 51

ILUSTRACIÓN N° 9 RUTAS DE ACCESO ... 52

ILUSTRACIÓN N° 10 CENTROS DE ABASTECIMIENTO... 54

ILUSTRACIÓN N° 11 SERVICIOS CERCANOS ... 55

ILUSTRACIÓN N° 12 ANÁLISIS DEL TERRENO ... 58

ILUSTRACIÓN N° 13 UBICACIÓN DE PROYECTOS COMPETIDORES ... 79

ILUSTRACIÓN N° 14 ACCESIBILIDAD ... 81

ILUSTRACIÓN N° 15 VISTA GENERAL DEL PROYECTO ... 92

ILUSTRACIÓN N° 16 ACCESIBILIDAD AL PROYECTO ... 96

ILUSTRACIÓN N° 17 FACHADA FRONTAL CASA TIPO 1 ... 101

ILUSTRACIÓN N° 18 PLANTA BAJA CASA TIPO 1 ... 103

ILUSTRACIÓN N° 19 PLANTA ALTA CASA TIPO 1 ... 104

ILUSTRACIÓN N° 20 PLANTA BAJA CASA TIPO 2 ... 105

(18)

LISTA DE CUADROS

CUADRO N° 1 DATOS DEL TERRENO ... 20

CUADRO N° 2 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN ... 27

CUADRO N° 3 COSTOS INDIRECTOS ... 28

CUADRO N° 4 INVERSIÓN POR M2 ... 30

CUADRO N° 5 CRONOGRAMA ETAPA 1 ... 30

CUADRO N° 6 COSTOS Y PRECIOS POR TIPOS DE VIVIENDA ... 31

CUADRO N° 7 COSTO DE OPORTUNIDAD, TIR Y VAN DEL PROYECTO . 31 CUADRO N° 8 RESUMEN INDICADORES MACROECONÓMICOS ... 45

CUADRO N° 9 SUBSECTORES, ÁREAS Y PRECIOS PROMEDIO ... 51

CUADRO N° 10 ÁREA Y COS DEL TERRENO ... 59

CUADRO N° 11 COMPETENCIA ... 69

CUADRO N° 12 FICHAS DE LA COMPETENCIA ... 70

CUADRO N° 13 VELOCIDAD DE VENTAS PROMEDIO ... 78

CUADRO N° 14 ÁREAS, PRECIOS POR UNIDAD Y POR M2 ... 83

CUADRO N° 15 CALIFICACIÓN DE LOS COMPETIDORES ... 85

CUADRO N° 16 RESULTADOS DE LA PONDERACIÓN ... 86

CUADRO N° 17 RESULTADOS DE LA PONDERACIÓN ... 89

CUADRO N° 18 ÁREA UTIL FINAL DEL TERRENO ... 93

CUADRO N° 19 DATOS DEL TERRENO ... 94

CUADRO N° 20 COMPARATIVO PROYECTO Vs. I.R.M. ... 95

CUADRO N° 21 ACABADOS ... 108

CUADRO N° 22 USOS DE ÁREAS DEL TERRENO ... 112

CUADRO N° 23 ANÁLISIS DEL TERRENO POR EL METODO RESIDUAL 117 CUADRO N° 24 COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCIÓN ... 119

CUADRO N° 25 PLANIFICACIÓN E INGENIERIAS ... 120

CUADRO N° 26 DIRECCIÓN TÉCNICA ... 121

CUADRO N° 27 COSTOS DE OFICINA ... 122

CUADRO N° 28 GASTOS LEGALES ... 123

(19)

CUADRO N° 30 INVERSIÓN POR M2 ... 128

CUADRO N° 31 ABSORCIÓN DEL MERCADO ... 133

CUADRO N° 32 PRECIOS DE VENTA LA FINCA 3 ... 134

CUADRO N° 33 INGRESOS FAMILIARES REQURIDOS PARA EL PAGO DE CEDITO HIPOTECARIO ... 137

CUADRO N° 34 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN BLOQUE DE 5 CASAS PRIMERA ETAPA ... 138

CUADRO N° 35 CRONOGRAMA DE GASTOS DEL PROYECTO ... 139

CUADRO N° 36 CRONOGRAMA DE INGRESOS ... 142

CUADRO N° 37 ANALISIS ESTATICO DEL PROYECTO ... 144

CUADRO N° 38 FLUJO DE CAJA RESUMIDO ... 146

CUADRO N° 39 TASA DE DESCUENTO ... 150

CUADRO N° 40 VAN Y TIR DEL PROYECTO ... 151

CUADRO N° 41 VARIACIÓN DEL TIR Y VAN ANTE UNA SUBIDA DE COSTOS DEL 2% ... 153

CUADRO N° 42 VARIACIÓN DEL TIR Y VAN ANTE AUMENTOS DE COSTOS ... 153

CUADRO N° 43 VARIACIÓN DEL VAN ANTE UNA BAJA DE PRECIOS DE VENTA DEL 2% ... 155

CUADRO N° 44 VARIACIÓN DEL VAN ANTE VARIACIONES EN PRECIOS DE VENTA ... 155

CUADRO N° 45 VARIACIÓN EN FLUJO DE CAJA Y VAN ANTE LA VARIACIÓN DE LA VELOCIDAD DE VENTAS ... 157

CUADRO N° 46 FLUJO DE CAJA CON APALANCAMIENTO ... 159

(20)

LISTA DE FOTOGRAFIAS

FOTOGRAFÍA N° 1 ENTORNO INMEDIATO DEL TERRENO ... 56

FOTOGRAFÍA N° 2 TERRENO DEL PROYECTO ... 57

FOTOGRAFÍA N° 3 CONJUNTO "DOS PERLITAS" ... 71

FOTOGRAFÍA N° 4 CONJUNTO "PUMAMAQUI" ... 72

FOTOGRAFÍA N° 5 CONJUNTO "VILLA ALMENDRO" ... 73

FOTOGRAFÍA N° 6 CONJUNTO "GARDENS CLUB" ... 74

FOTOGRAFÍA N° 7 CONJUNTO "COZI HOMES" ... 75

FOTOGRAFÍA N° 8 CONJUNTO "MIRADOR DEL VALLE 2" ... 76

FOTOGRAFÍA N° 9 CONJUNTO "PEÑAFLOR" ... 77

FOTOGRAFÍA N° 10 VISUALES DESDE EL TERRENO ... 97

FOTOGRAFÍA N° 11 FLYERS LA FINCA 3 ... 165

FOTOGRAFÍA N° 12 DIRECCIONADORES HACIA EL PROYECTO ... 166

(21)

(22)

1

RESUMEN EJECUTIVO

El presente documento resumen los componentes a detallarse más adelante para la evaluación previa a la inversión en el proyecto LA FINCA 3, a ubicarse en Ecuador, en la ciudad de Quito, sector Calderón.

1.1 ENTORNO MACROECONÓMICO

 No existen cifras actualizadas a la fecha, pero de acuerdo al estudio de las cifras macroeconómicas para los años 2009, 2010 y las proyecciones para el 2011, contrastadas con el histórico, se puede apreciar una recuperación de la Economía del país para este año, la cual si bien no llega a niveles tan altos como los del 2007 y 2008, si es sustancialmente mejor que el 2010, por lo cual se puede predecir una tendencia al alza de los siguientes indicadores:

 PIB per cápita

GRÁFICO N° 1 PIB PER CAPITA Elaborado por Arq. Alex Jarrín

1.586,50 1.638,00 1.647,20 1.740,90 1.722,20 1.780,75 1.786,63 1450 1500 1550 1600 1650 1700 1750 1800 1850 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 PIB PER CAPITA

(23)

 PIB país

GRÁFICO N° 2 PIB NACIONAL Elaborado por Arq. Alex Jarrín

 PIB del sector construcción

 Balanza comercial

 El crecimiento de la inflación tiene una tendencia a disminuir

GRÁFICO N° 3 INFLACION ANUAL Elaborado por Arq. Alex Jarrín

 Crecimiento en los niveles de empleo. 18000 19000 20000 21000 22000 23000 24000 25000 26000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20.965,90 21.962,10 22.409,70 24.032,50 24.119,50 24.939,60 25.021,90 PIB NACIONAL (Miles de dólares) 4,36% 2,87% 3,32% 8,83% 4,31% 3,33% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 INFLACIÓN ANUAL (%)

(24)

 Crecimiento de la cartera de los bancos gracias a la regulación de las tasas de interés.

GRÁFICO N° 4 CRECIMIENTO DE CARTERA Elaborado por Arq. Alex Jarrín

No obstante se debe tener en cuenta que ciertos factores presentan una potencial amenaza a la situación de crecimiento que vive el país

 Disminución del envío de remesas de los migrantes, lo cual se ve al momento compensado por los altos ingresos petroleros.

28 22,4 20,3 27,9 12 10 14,99 12,16 11,13 11,13 _10,5 0 5 10 15 20 25 30 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1011

(25)

GRÁFICO N° 5 REMESAS Elaborado por Arq. Alex Jarrín

 El riesgo país se mantiene aun muy alto comparado con la media de Sudamérica.

GRÁFICO N° 6 RIESGO PAIS Elaborado por Arq. Alex Jarrín

654 711 762 801 676 771 815 826 760 712 707 644 555 610 656 675 557 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 m ar -06 m ay -06 jul -06 s ep -06 nov -06 ene -07 m ar -07 m ay -07 jul -07 s ep -07 nov -07 ene -08 m a r-08 m ay -08 jul -08 s ep -08 nov -08 ene -09 m ar -09 m ay -09 jul -09 s ep -09 nov -09 ene -10 m ar -10 REMESAS (Millones de USD)

REMESAS (millones de USD)

Ecuador Argentina Mexico 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2004 2005_{2006 2007} 2008 2009 690 669 920 614 4720 775 Ecuador Colombia Argentina Brasil Mexico Chile

(26)

 El recorte del bono de la vivienda, que recientemente (junio de 2011) que pasó de aplicar a viviendas de hasta $60.000 a financiar únicamente viviendas de hasta $25.000.

1.1.1 UBICACIÓN

El proyecto se encuentra ubicado dentro una zona de gran crecimiento inmobiliario apuntado a la clase media típica y media-baja, en las periferias del sector norte de Quito.

ILUSTRACIÓN N° 1 UBICACIÓN DEL PROYECTO Elaborado por Arq. Alex Jarrín

El sector cuenta con una razonable dotación actual de servicios e interesantes perspectivas de que estos crezcan a futuro. Por esta razón y por tener un fácil acceso a la vía de descongestión más rápida de la ciudad, se ha convertido en un polo de desarrollo inmobiliario.

Dentro del sector, el proyecto se encuentra en una ubicación bastante favorable, situándose muy cerca de las vías del transporte público (debido al

(27)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 20 segmento de mercado, esto tiene peso, ya que muchos de los posibles usuarios

no poseen vehículo).

ILUSTRACIÓN N° 2 RUTAS DE ACCESO AL PROYECTO Elaborado por Arq. Alex Jarrín

El terreno presenta una ubicación favorable con respecto a asoleamientos, es esquinero y presenta una topografía bastante regular, lo cual facilitará la construcción y evitará incurrir en gastos adicionales.

La normativa en el sector permite una correcta utilización del terreno, más no permite gran crecimiento en altura, lo cual no es un factor que amenace al proyecto, debido a que la vocación del sector no es apta para departamentos al momento.

Área Terreno COS PB COS TOTAL

100% 35% 105%

3234 m2 1131,9m2 3395,7 m2

CUADRO N° 1 DATOS DEL TERRENO Elaborado por Arq. Alex Jarrín

(28)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 21 En resumen, el terreno cuenta con condiciones bastante favorables de

ubicación, acceso y cercanía a servicios y vías de transporte, pudiendo sacar provecho de esto como una ventaja competitiva del proyecto.

GRÁFICO N° 7EVALUACIÓN DE LA UBICACIÓN Elaborado por Arq. Alex Jarrín

1.2 MERCADO

1.2.1 DEMANDA

El mercado presenta buenas perspectivas ya que el segmento objetivo representa un gran porcentaje de la población total, específicamente el 57% del porcentaje de la demanda potencial.

Estudios de mercado contratados determinan que el sector tiene una buena acogida entre las preferencias del segmento de mercado

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 acceso cercania a servicios lineas de transporte entorno inmediato EVALUACION DE LA UBICACIÓN

(29)

GRÁFICO N° 8 PORCENTAJE DE HOGARES POR NSE Elaborado por Arq. Alex Jarrín

GRÁFICO N° 9 SECTOR DE PREFERENCIA POR NIVEL SOCIOECONÓMICO Elaborado por Arq. Alex Jarrín

1.2.2 OFERTA

Existe una intensiva concentración de ofertantes en el sector, con oferta de unidades en diferentes ubicaciones y para diferentes sub-segmentos dentro del

CENTRO VALLES SUR NORTE 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% ALTO _MEDIO

ALTO MEDIO MEDIO

BAJO BAJO 73,20% 70% 49,90% 18,90% 16,90% CENTRO VALLES SUR NORTE

(30)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 23 público objetivo; asimismo se vio que el sector tiene diferente ubicaciones

específicas donde tienen más acogida diferentes tipos de proyectos.

Para el sector donde se encuentra LA FINCA 3, el tipo de unidades preferidas combina los siguientes factores de precio y área:

 Promedio de $580 por metro cuadrado vendible

 Promedio de 90 m2 de área útil de viviendas

 Precio total promedio $53000

GRÁFICO N° 10 PRECIO DE LAS VIVIENDAS Elaborado por Arq. Alex Jarrín

GRÁFICO N° 11 ÁREA DE LAS VIVIENDAS Elaborado por Arq. Alex Jarrín

(31)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 24 El proyecto LA FINCA 3 reúne estas cualidades ubicándose en el promedio

del sector.

Se ha identificado claramente 3 competidores que por tipo de producto, cercanía o posicionamiento de marca serían los rivales más fuertes del proyecto.

ILUSTRACIÓN N° 3 UBICACIÓN DE LA COMPETENCIA Elaborado por Arq. Alex Jarrín

1.3 COMPONENTE TÉCNICO – ARQUITECTÓNICO

1.3.1 ARQUITECTURA

LA FINCA 3 es un proyecto que presente un gran aprovechamiento del terreno llegando a un nivel cercano al permitido, sin embargo, esto no ha impedido dar mucha apertura y amplitud al mismo pudiendo ofrece una cantidad de áreas verdes superior al límite de la normativa y superior también al promedio de sus competidores, elemento que se promocionará como una de las ventajas competitivas.

(32)

ILUSTRACIÓN N° 4 IMPLANTACIÓN DEL PROYECTO Fuente: Material Publicitario de CONSTARQ

La arquitectura del proyecto se muestra fresca y moderna, dando un aspecto de gran amplitud y claridad a las viviendas, y evocando estilos modernos que hacen que la casa se perciba como un producto de gran calidad y valor estético, lo cual se ve reforzado por el tipo de acabados usado al interior.

ILUSTRACIÓN N° 5 VISTA DEL INGRESO AL PROYECTO Fuente: Material Publicitario de CONSTARQ

(33)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 26 Todo esto convierte al producto en una vivienda con elementos

diferenciadores de su competencia y generará ventajas competitivas al proyecto.

1.3.2 COMPONENTES TÉCNICOS

Los componentes técnicos de ingenierías no representan novedades fuera de lo usual en cuanto uso de sistemas constructivos y diseños de instalaciones:

 Estructura tradicional de hormigón armado (losas – vigas – columnas) con bases para tres pisos.

 Cimentación de plintos aislados.

 Mampostería de bloque de hormigón vibroprensado

 Instalaciones domiciliarias de agua potable

 Red general de alcantarillado

 Red contra incendios de acuerdo a normativa vigente

 Red eléctrica y de alumbrado interior subterránea

 Red telefónica interna subterránea

 Automatismo de ingreso vehicular y peatonal.

1.4 COSTOS

Los costos del proyecto se dividen básicamente en dos etapas.

 Costos directos: construcción en sí misma y terreno

 Costos indirectos: personal de oficina, promoción y ventas, comisiones, administración del proyecto, planificaciones, gastos legales, publicidad y ventas

1.4.1 COSTOS DIRECTOS

El terreno tiene un costo de $ 153.000, lo cual al aplicar un análisis por método residual ha resultado estar dentro de los parámetros normales de peso en el proyecto para este tipo de emprendimientos, razón por la cual se ha procedido con la compra del inmueble.

(34)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 27 El total de costos de construcción del proyecto es de $ 819.000, lo cual

extrapolado a los a los metros cuadrados vendibles del proyecto resultan en una inversión de $354 por metro cuadrado vendible para la construcción.

Los costos directos y de terreno sitúan al proyecto en una situación viable para el segmento al que se dirige.

CUADRO N° 2 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN Elaborado por Arq. Alex Jarrín

GRÁFICO N° 12ESTRUCTURA DE COSTOS DIRECTOS Elaborado por Arq. Alex Jarrín

89%

6%

2% 1%

2%

ESTRUCTURA DE COSTOS DIRECTOS

CONSTRUCCIÓN CASAS

OBRAS COMUNALES

RED AGUA POTABLE

RED INCENDIOS

(35)

1.4.2 COSTOS INDIRECTOS

Se refiere a los costos de oficina, administrativos, planificación, dirección técnica, gerencia de proyecto, comercialización y ventas, la estructura de los costos indirectos se desglosa por rubros o áreas de trabajo llegando a ser el 21% de la inversión total en costos del proyecto, que en cifras suman $ 206.000

CUADRO N° 3 COSTOS INDIRECTOS Elaborado por Arq. Alex Jarrín

Este margen podría reducirse tomando providencia en cuanto a la contratación de personal a cargo directo de la empresa y no bajo el esquema de contratistas.

Sin embargo, la envergadura de la empresa y el proyecto no hacen meritorio este cambio al momento, y además, la reciente reforma de las normativas laborales en el Ecuador hacen que esta sea una alternativa que provoque una serie de otros costos y riesgos potenciales, que probablemente harían que el esquema de costos no mejore o incluso sea mayor al establecido en este documento.

(36)

GRÁFICO N° 13 ESTRUCTURA DE COSTOS INDIRECTOS Elaborado por Arq. Alex Jarrín

1.4.3 CONCLUSIONES

La inversión por metro cuadrado da un margen sobre las ventas del 15%. El margen sobre las ventas es relativamente estrecho, se recomienda revisar el esquema de los costos indirectos, pero tener particular atención en la optimización de costos directos, ya que un leve incremento en estos, afecta a la mayoría del proyecto, ya que estos representan el 82% de los costos totales.

GRÁFICO N° 14 RESUMEN DE COSTOS DESGLOSADO Elaborado por Arq. Alex Jarrín

oficina 36% legales 6% gerencia de proyecto 22% planificación 12% comisiones 10% publicidad 7% imprevistos 7%

ESTRUCTURA DE COSTOS INDIRECTOS

62% 13% 4% 3% 13% 4% 1%

RESUMEN DE COSTOS DESGLOSADO

costo directo por m2 terreno

obras comunales

Obras complementarias y redes indirectos

gerencia de proyecto impuestos

(37)

CUADRO N° 4 INVERSIÓN POR M2 Elaborado por Arq. Alex Jarrín

1.5 COMPONENTE FINANCIERO

El proyecto se presenta con un esquema de construcción en tres etapas.

 Etapa 1: 5 casas

Para lograr un financiamiento más holgado del proyecto se recurre al esquema de etapas para recibir los ingresos de las unidades que se entregan y destinarlas al proyecto mismo.

CUADRO N° 5 CRONOGRAMA ETAPA 1 Elaborado por Arq. Alex Jarrín

(38)

CUADRO N° 6 COSTOS Y PRECIOS POR TIPOS DE VIVIENDA Elaborado por Arq. Alex Jarrín

No obstante de esto, el proyecto presenta una alta sensibilidad, pudiendo ser susceptible de una subida de costos directos de hasta un 13,35 % o una rebaja de precios de venta de hasta un 8,44% antes de tener VAN negativo.

GRÁFICO N° 15 MÁXIMA INVERSIÓN Elaborado por Arq. Alex Jarrín

CUADRO N° 7 COSTO DE OPORTUNIDAD, TIR Y VAN DEL PROYECTO Elaborado por Arq. Alex Jarrín

(39)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 32 Por ello el esquema de proyecto apalancado presenta una opción interesante,

ya que el VAN sube ostensiblemente al utilizar esta opción, no obstante se recomienda revisar el esquema de costos y de ingresos.

Lo óptimo resultaría de posponer la construcción para luego realizarla en un periodo menor al planificado de ser posible, y de esta manera mejorar aún más los índices de rentabilidad.

(40)

(41)

2 ANALISIS MACROECONÓMICO

2.1 Antecedentes

El Ecuador es un país de economía débil, que está sujeto a los vaivenes de la economía mundial, y más aun desde que entró en la dolarización, ya que dependemos de la fortaleza o debilidad de la moneda adoptada. Al ser un exportador básicamente de bienes primarios, dependemos de este ingreso para la entrada de circulante al país. Por todo esto es relevante analizar los indicadores macroeconómicos que pueden afectar el desempeño de las diferentes industrias, como es el caso de la construcción y las actividades inmobiliarias, con el fin de predecir si el panorama es o no favorable para el emprendimiento de uno u otro proyecto inmobiliario.

La construcción es uno de los principales dinamizadores de la economía de un país, por lo cual es una industria que interactúa con las fluctuaciones de la economía. A continuación se muestran los principales indicadores macroeconómicos que influyen en el comportamiento de la industria, como por ejemplo el requerimiento de financiación a largo plazo, las barreras de entrada, impuestos, capacidad de pago, tasa de empleo de la población, inflación, demanda de vivienda, entre otros; para definir el panorama actual para la industria.

2.2 PIB Nacional

El PIB, o la suma de los valores de los productos y servicios producidos por todas las industrias en un periodo, (http://www.bce.fin.ec) sirve como medidor para conocer los ingresos totales, del país, es un indicador de bonanza o crisis en que se encuentre el país.

(42)

GRÁFICO N° 16 PIB NACIONAL

Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Banco Central

El país ha tenido una tasa de crecimiento sostenido que viene a raíz de la dolarización. No obstante la crisis económica del 2009, el PIB no se redujo de la forma que sucedió en otros países, gracias a una importante inyección de circulante y la restricción de importaciones vía barreras arancelarias entre otras medidas, pudiendo verse para el 2010 un leve crecimiento e incluso proyectar la misma tendencia para el 2011 (según predicciones del BCE y el INEC tomadas por el diario “El Universo” el PIB ha crecido 0,33% el primer trimestre del 2011

http://www.eluniverso.com/2009/08/31/1/1356/ecuador-espera-crecimiento-pib.html).

Esto produce un panorama que si bien no augura una época de bonanza económica, si produce un primer síntoma de estabilidad.

18000 19000 20000 21000 22000 23000 24000 25000 26000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20.966 21.962 22.410 24.033 24.120 24.940 25.022 PIB NACIONAL (Miles de dólares)

(43)

2.3 PIB Per Cápita

El PIB per cápita es el PIB promedio por habitante. Es un dato digno de ser considerado, aunque no deja de ser inexacto, ya que obedece a un promedio entre los ingresos de la clase alta y baja de la población

GRÁFICO N° 17 PIB PER CAPITA Elaborado por Arq. Alex Jarrín

Se puede apreciar que existe una concordancia entre el PIB nacional y el PIB per cápita. Al analizar este indicador, es importante tomar en cuenta que de la población económicamente activa, la proporción que está por debajo del nivel del PIB per cápita, es bastante mayor que la proporción de personas por encima de este nivel.

No obstante se puede apreciar un crecimiento considerable hasta antes de la crisis, y después de la misma, la tendencia es al crecimiento, si bien no tan

1.586,50 1.638,00 1.647,20 1.740,90 1.722,20 1.780,75 1.786,63 1450 1500 1550 1600 1650 1700 1750 1800 1850 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

PIB PER CAPITA (USD)

(44)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 37 acelerado como hasta el 2008, se puede esperar que en los próximos años sea

mayor.

2.4 PIB Sector de la Construcción

Es el PIB generado únicamente por el sector construcción, aunque hay que considerar que los datos proporcionados corresponden a la construcción gubernamental únicamente, y que este gobierno ha puesto un énfasis especial en la obra pública, lo cual explica las cifras de crecimiento.

Lastimosamente no existe un ente regulador para tomar datos del PIB generado por las actividades de construcción e inmobiliarias privadas, lo cual seria de especial utilidad a fin de contrastarlas con las cifras de obra pública aquí representadas.

GRÁFICO N° 18 PIB SECTOR CONSTRUCCIÓN (PÚBLICA)

Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Maiguashca, Franklin, texto guía MDI 2010-2011 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 2002 ₂₀₀₃ 2004 ₂₀₀₅ 2006 ₂₀₀₇ 2008 ₂₀₀₉ 1.618.939 1.608.353 1.673.003 1.795.966 1.863.590 1.865.553 2.123.902 2.238.028

PIB SECTOR CONSTRUCCIÓN (PÚBLICA) (Miles de USD)

(45)

2.5 Inflación

La inflación es el alza en los precios de los bienes y servicios, debido a factores internos y /o externos, como el precio de la materia prima importada para ciertos productos, la escasez de materiales o productos, el aumento de circulante, etc.

El sector de la construcción no es ajeno a las variaciones de la inflación, ya que está sujeto a las variaciones de precios de un gran número de insumos, algunos de estos como el hierro y el cemento, controlados por monopolios colusorios y sujetos a especulaciones que devienen en alzas anormales de precios. Asimismo se depende de un buen número de insumos que son importados o dependen a su vez de importaciones; por lo cual es sensible a la inflación por aumento de demanda o por alza de aranceles.

GRÁFICO N° 19 INFLACIÓN ANUAL

Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Banco Central

Se puede apreciar un alza en la inflación en el 2008, lo cual contrastado con el incremento en el PIB del 2008, puede verse como un factor “compensatorio” de este crecimiento, es decir, si bien la economía creció más que en otros años, a su vez la inflación también creció de manera inusual, esto no es algo que ocurre siempre, pero puede atribuirse a que en aquel momento en particular se vivió un tiempo de inestabilidad política en el país.

4,36% 2,87% 3,32% 8,83% 4,31% 3,33% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 INFLACIÓN ANUAL

(46)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 39 Si bien el nivel de inflación se ha reducido, y es totalmente inferior a lo visto

previo a la dolarización, aun es un factor que afecta los precios de bienes y servicios, y es aun más tangible en bienes de elevado costo como los es una vivienda.

2.6 Riesgo País

El riesgo país es un indicador que no ha jugado a nuestro favor en los últimos años, convirtiéndose en un factor que “ahuyenta” a los posibles inversionistas del país, quienes a su vez exigen mayores rentabilidades ante el mayor riesgo de invertir.

GRÁFICO N° 20 RIESGO PAIS AMÉRICA LATINA Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Banco Central

Se puede observar que Ecuador es uno de los países con mayor riesgo en la zona de Latinoamérica, con un alza particular en el 2008, atribuible al anuncio de

Ecuador Colombia Argentina Brasil Mexico Chile 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2004 2005 ₂₀₀₆ 2007 ₂₀₀₈ 2009 ₂₀₁₀ 2011 690 669 920 614 4720 775 925 793 Ecuador Colombia Argentina Brasil Mexico Chile

(47)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 40 moratoria de la duda externa anunciada en ese año, bajando drásticamente para

el 2009, pero situándose aun muy por encima del promedio de los países vecinos, razón por la cual se ha buscado fuentes de inversión provenientes de países no tradicionales.

2.7 Cartera de Créditos Hipotecarios

El sector construcción se ha visto fuertemente impulsado por la apertura de las líneas de crédito. Esto se ha dado por diversos factores, como son:

 La estabilización y regulación de las tasas de interés para los créditos, particularmente hipotecarios, lo cual ha traído seguridad a los consumidores.

 La flexibilización de los plazos para el pago de créditos, llegando hasta los 20 años.

 El ingreso de nuevos oferentes financieros como el BIESS, que ha entrado a competir fuertemente con bancos y mutualistas privadas, obligando a bajar las tasas y alargar los plazos.

 El bono de vivienda que ofrece el gobierno para adquirir un primer bien inmueble nuevo a través de constructoras y proyectos calificados.

(48)

GRÁFICO N° 21 TASAS DE INTERÉS VS.CARTERA DE CLIENTES (CRÉDITO INMOBILIARIO) Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Banco Central

Se puede observar claramente cono la cartera de clientes va creciendo a medida que las tasas de interés bajan, e incluso en mayor proporción.

Con todos estos incentivos a la compra de vivienda nueva, y las tasas y plazos. 28 22,4 20,3 27,9 12 10 14,99 12,16 11,13 11,13 _10,5 0 5 10 15 20 25 30 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

(49)

2.8 Empleo, Desempleo y Subempleo

El Ecuador es un país con altos índices de desempleo y aúnmás altos de subempleo. Factor por el cual el gobierno ha puesto interés especial en el sector construcción ya que este como dinamizador de la economía tiene la particularidad de generar un gran número de empleos de forma directa e indirecta, y además de absorber un gran cantidad de mano de obra no calificada.

No obstante, el sector también es uno de los que más subempleo ha generado tradicionalmente. Por lo cual los esfuerzos del gobierno también han sido enfocados en la formalización de los trabajadores de la construcción.

GRÁFICO N° 22 EMPLEO Y SUBEMPLEO EN ECUADOR Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Banco Central

Se puede ver los altos niveles de subempleo (empleo informal o temporal, sin estabilidad), lo cual se ha mantenido en niveles estables en los últimos años.

7,4 7,1 _6,1 6,9 6,4 7,3 8,6 8,3 9,1 7,9 9,1 7,7 53,7 _51,9 50,2 52,3 50,1 48,8 52 51,6 51,451,7 50,5 41,3 50,4 0 10 20 30 40 50 60 70 desempleo subempleo

(50)

2.9 Generación de Empleos por Sector

Como se ha dicho anteriormente la construcción genera una gran cantidad de plazas de trabajo de forma directa y muchos más de forma indirecta, razón por la cual es un sector de interés de acuerdo con los lineamientos del gobierno de turno. A continuación se muestra la generación de directa de empleo combinada del sector construcción e inmobiliario en los últimos dos años.

GRÁFICO N° 23 GENERACIÓN DE EMPLEO Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Banco Central

2.10 Remesas

Las remesas enviadas por los migrantes se han convertido en uno de los principales ingresos de dólares al Ecuador desde el año 1999, y debido a la incertidumbre política y continua devaluación, las familias de los migrantes optaron por adquirir viviendas, lo cual fue un factor que disparó la industria de la construcción. Con el tiempo, esta tendencia se ha mantenido, convirtiéndose en

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

transp, alm, comunic.manufacturas construc. e inmobcomercio, rep, vehic. otras 7,50% 13,30% _12,80% 27,20% 39,10% 8,10% 13,70% _12,80% 26,40% 39% 2009 2010

(51)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 44 un factor cuyos incrementos o decrementos van de la mano con el sector de la

construcción.

A continuación, se observa un histórico de las remesas de migrantes en los últimos años.

GRÁFICO N° 24 REMESAS DE MIGRANTES Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Banco Central

Se puede observar una tendencia a la baja de las remesas enviadas por los migrantes, particularmente en el último periodo, lo cual hace pensar que los migrantes están invirtiendo más dinero en sus países de actual residencia, lo cual podría definirse en enfocar progresivamente más los esfuerzos hacia el cliente no migrante, incluso sobre el interés generado por el cliente migrante.

654 711 762 801 676 771 815 826 760 712 707 644 555 610 656 675 557 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 m ar -06 m ay -06 jul -06 s ep -06 nov -06 ene -07 m ar -07 m ay -07 jul -07 s ep -07 nov -07 ene -08 m ar -08 m ay -08 jul -08 s ep -08 nov -08 ene -09 m ar -09 m ay -09 jul -09 s ep -09 nov -09 ene -10 m ar -10 REMESAS DE MIGRANTES (Millones de USD)

(52)

2.11. Conclusiones

CUADRO N° 8 RESUMEN INDICADORES MACROECONÓMICOS Elaborado por Arq. Alex Jarrín

 Se puede ver un panorama si bien no optimista, al menos de estabilidad y con tendencia a un mejoramiento sostenido, debido a indicadores macroeconómicos como el PIB y la inflación.

 Las remesas de los migrantes tienden a disminuir los cual preocupa a quien pueda dirigirse hacia el grupo de migrantes. Si dicha tendencia se mantiene, es conveniente volcarse hacia los mercados locales.

 La estabilidad e incluso disminución de las tasas de interés han generado el interés por la adquisición de viviendas, por lo cual se puede predecir que el

(53)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 46 mercado potencial para la vivienda, sobre todo en segmentos medios y

bajos tenderá a crecer.

 Existen factores de inestabilidad política que aun prevalecen el país, los cuales han frenado un crecimiento mayor del sector, no obstante la construcción es un sector que está muy sujeto a inversión extranjera tradicionalmente.

(54)

(55)

3 UBICACIÓN

3.1 Ciudad de Quito

La ciudad de Quito ha tenido un proceso de expansión que se ha venido acrecentando desde los años 90. Particularmente desde el año 2000, debido a las grandes cantidades de dinero enviadas por los migrantes. Dentro de la ciudad de Quito han surgido diversos polos de desarrollo inmobiliario que abarcan diferentes nichos de mercado. Excluyendo al casco urbano y las áreas donde el desarrollo inmobiliario es menor o disperso, los principales polos de expansión y desarrollo inmobiliario son:

 Quitumbe

 Los Chillos –Conocoto

 Cumbayá – Tumbaco

 Pomasqui – San Antonio

 Calderón

ILUSTRACIÓN N° 6 CIUDAD DE QUITO Y SUS SECTORES DE EXPANSIÓN Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Google Maps

(56)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 49 Se ha elegido el sector de Calderón como emplazamiento del proyecto, ya

que la empresa cuenta con adecuado posicionamiento, experiencia y tiempo de presencia en dicho sector, en el cual además existe una buena disponibilidad de lotes de gran tamaño a costos razonables. Todo esto concuerda con la política de la empresa de consolidar su presencia en este mercado para en un mediano plazo diversificarse y penetrar en otros sectores de la ciudad.

3.2 Sector de Calderón

El sector de Calderón, ubicado al nor-oriente de Quito, es el principal polo de desarrollo inmobiliario del norte de Quito en cuanto a vivienda de clase media y media-baja se refiere; en el sector se encuentran posicionados algunas grandes firmas de constructores, y a la vez existe una creciente competencia de constructores pequeños y medianos.

ILUSTRACIÓN N° 7 UBICACIÓN SECTOR DEL PROYECTO EN LA CIUDAD DE QUITO Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Google Maps

(57)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 50 No obstante, este sector conocido generalmente como “Calderón”, se

compone de varias parroquias, como son:

 Carapungo

 San José de Morán

 Calderón

 Marianitas

 Zabala

 San Juan

Dentro de Calderón existen varios “sub-sectores” identificados con las parroquias mencionadas, en cuales se han caracterizado por albergar a diferentes segmentos del mercado, que están diferenciados por el tipo de viviendas y el costo de las mismas.

El sector de San Camilo (no es propiamente una parroquia pero se encuentra ubicado entre san José de Morán y Calderón) se identifica como el sector de mayor exclusividad dentro del segmento de vivienda ofertado en calderón, con un rango de precios de hasta $ 65000 y 120 m2 por unidad, donde se encuentra bien posicionada la marca de VICO ARQUITECTOS.

En el área de Zabala, san Juan, se ofrece en cambio viviendas más Económicas y masivos, con grandes proyectos de ECOARQUITECTOS, MACCONSTRUCCIONES y otros constructores en un promedio de precios de hasta $ 30.000 por unidades de 70 m2.

En sector de San José de Morán y Calderón, se identifica con un segmento intermedio tanto en precios como en metros cuadrados, teniendo un promedio de $ 50000 y 90 m2, con fuerte posicionamiento de la firma FINAC y HABITAT ECUADOR, así como la penetración en el mercado de ANDINO & ASOCIADOS, URBICASA, y numerosos promotores pequeños de reciente surgimiento; es en

(58)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 51 este sector, particularmente en los límites entre Calderón y Marianas, donde se

ubicará el proyecto.

Sub Sector Promedio m2 Precio promedio

San Camilo 108 65000

San José de Morán 88 55000

Calderón 88 55000

Marianas 78 40000

Zabala 70 30000

San Juan 70 30000 CUADRO N° 9 SUBSECTORES, ÁREAS Y PRECIOS PROMEDIO

Elaborado por Arq. Alex Jarrín

ILUSTRACIÓN N° 8 SECTORES DE CALDERÓN Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Google Maps

El conjunto LA FINCA 3 se ubica, en el sector de Calderón, a 1 km del centro de la parroquia Marianitas, el cual es uno de los mejores sitios dentro del sector para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. El sector se encuentra en pleno

L a Finca 3

(59)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 52 proceso de consolidación, tanto así que recientemente se han realizado trabajos

de ampliación de la capacidad de las redes de alcantarillado y agua potable, asimismo, está en proceso la construcción de aceras y bordillos y el adoquinado de calles. Todos estos trabajos seguramente darán valor agregado al sector y culminarán con su proceso de consolidación.

3.2.1 Accesibilidad hacia el Proyecto

Para llegar al conjunto LA FINCA 3, se accede por la Panamericana Norte (si se viene del norte de Quito) o la vía Simón Bolívar (si se viene desde el centro, sur o valles), ingresando por la entrada a Carapungo y tomando la Avenida Capitán Geovanny por 5 km hasta llegar a la calle Progreso e ingresando 150 m por ella.

Si bien esta es la ruta más corta, la cual toman los buses que vienen del centro de Quito, de las parroquias cercanas o de la vía Simón Bolívar, no es necesariamente la más rápida; si se cuenta con vehículo propio, es conveniente continuar por la vía Panamericana Norte, ingresar a la parroquia Calderón y tomar la Avenida 9 de agosto, para entrar por la Calle Progreso 200 m hasta el proyecto.

ILUSTRACIÓN N° 9 RUTAS DE ACCESO Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Google Maps

(60)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 53 El proyecto tiene facilidad de accesos por transporte público o particular;

debido a estar cerca a la parroquia de Calderón, y de camino a la parroquia Marianitas, se sirve de las líneas de buses que van hacia dichas parroquias, las cuales a su vez se conectan con el sistema integrado de transporte del centro urbano de Quito. Además de esto, existen otras cooperativas de transporte que comunican con las parroquias cercanas y los valles.

Otro factor importante es que en el sector, por estar en proceso de consolidación, existe un gran número de calles que aun no cuentan con asfaltado o adoquinado, sin embargo, las calles de acceso al conjunto se encuentran ya adoquinadas, lo cual supone una buena ventaja competitiva para el proyecto

El terreno se encuentra en una ubicación muy conveniente en el sector, su único punto desfavorable se debe a encontrarse a 200 m de la línea de transporte más cercana, ya que las familias del segmento de mercado que se ubica en este sector y rango de precios generalmente no posee vehículo, es por este punto que el terreno elegido tendría una calificación de 4.5/5

3.2.2 Centros de Abastecimiento en el Sector

Por ser un sector de gran crecimiento inmobiliario, se han establecido en el lugar importantes cadenas de supermercados, farmacias y comida rápida, asimismo existen los mercados municipales en las parroquias más pobladas (Carapungo y Calderón).

Otro importante centro de abastecimiento es el centro comercial plaza real, el cual se encuentra en proceso de construcción y se convertirá en un clúster de servicios, comercio y abastecimiento ubicado cerca al proyecto.

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ILUSTRACIÓN N° 10 CENTROS DE ABASTECIMIENTO Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Google Maps

El grafico representa los grandes centros de abastecimiento pertenecientes a cadenas nacionales, no se contempla los pequeños comercios particulares que se encuentran con relativa abundancia en el sector.

Debido a encontrarse los centros de abastecimiento en un rango de hasta 5km del terreno, se merece una calificación de 5/5

3.2.3 Servicios en el Sector

Nuevamente por el gran número de viviendas en el sector existentes, en construcción y en proyección, el sector atrajo a cadenas y oferentes de servicios. Se encuentran servicios bancarios, sucursales de servicios básicos, del municipio, entre otros.

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ILUSTRACIÓN N° 11 SERVICIOS CERCANOS Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Google Maps

El sector tiene una buena dotación de servicios y abastecimientos, sobre todo en la parroquia de Calderón, el terreno frente a los centros de servicios, se encuentra al igual que en el caso de los centros de abastecimiento en un rango de hasta 5km, particularmente con respecto a los centros educativos, los cuales se encuentran en abundancia en un rango de hasta 1,5 km. Estos factores le confieren al proyecto una calificación de 5/5.

3.2.4 Entorno Inmediato

El entorno inmediato del terreno se encuentra en proceso de consolidación, la zona específica entre en centro de Calderón y el de Marianas se ha poblado particularmente de centros educativos y conjuntos habitacionales, convirtiéndose en un sector con vocación netamente residencial. No obstante, existe aún una buena cantidad de terrenos vacíos, galpones de bodegas industriales, y viviendas particulares en condiciones regulares.

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FOTOGRAFÍA N° 1 ENTORNO INMEDIATO DEL TERRENO Fuente: Archivo de Arq. Alex Jarrín

El entorno inmediato presenta condiciones regulares actualmente, pero se encuentra en proceso de consolidación, es decir, se construyen proyectos inmobiliarios y las calles se encuentran próximas a ser adoquinadas.

El terreno y sus alrededores cuentan con todos los servicios básicos de dotaciones de agua potable, energía eléctrica, servicio de alcantarillado y disponibilidad de líneas de teléfono; no obstante, la iluminación pública aun es deficiente, es por estos factores que la evaluación del entorno inmediato merece una calificación de 3/5

3.3 Análisis del Terreno

Como se vio anteriormente, el terreno del proyecto presenta buenas características de ubicación, accesibilidad, dotación y cercanía de servicios, entre otros.

En adelante, se analizará aspectos más específicos del terreno en si, como morfología, linderos, regulaciones de construcción, etc. Las cuales se detallan a continuación.

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FOTOGRAFÍA N° 2 TERRENO DEL PROYECTO Fuente: Archivo de Arq. Alex Jarrín

3.3.1 Linderos

Es un terreno esquinero cuyo mayor frente se encuentra hacia el noreste en 86m hacia la calle Vencedores. El otro frente está en el sureste en 36 m hacia la calle progreso. El hecho de ser esquinero presenta algunas ventajas que permiten dar valor agregado al proyecto como visibilidad, accesibilidad, más facilidad de mostrar el proyecto, y otras facilidades al momento de construir.

En el lado noroeste colinda en 86 m con un terreno particular sin construcciones, y en el lado suroeste colinda en 36 m con una un terreno particular, el cual tiene una única construcción de vivienda privada.

Otro aspecto de destacar es que no existen construcciones adosadas en los terrenos colindantes, lo cual nos omite las limitantes del caso al momento de diseñar el proyecto.

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3.3.2 Morfología

ILUSTRACIÓN N° 12 ANÁLISIS DEL TERRENO Elaborado por Arq. Alex Jarrín. Fuente: Google Maps

El terreno es de 3478 m2, con una afectación de 2m en sus frentes para veredas (total de afectación: 244m2) dejando un total de 3234m2 utilizables. Su forma es rectangular con una desviación que hace que sus esquinas no sean ortogonales entre, sin embargo es en rasgos generales una forma regular.

El terreno cuenta con una pendiente positiva (caída hacia las calles)relativamente suave, del orden del 4%, lo cual no representa una limitante al proyecto ni implica la construcción de obras complementarias o muros de contención, sino que más bien ayudará al proyecto para efectos de evacuación de aguas lluvias y servidas.

En cuanto a las vistas de terreno, se puede decir que al ser mayormente plano, y existir varios terrenos y construcciones colindantes, estas no serán un elemento de valor agregado al proyecto, es decir, el terreno no cuenta con vistas privilegiadas que deban aprovecharse al momento del diseño.

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3.3.3 Informe de Regulación Metropolitana (IRM) del Predio

Según el IRM emitido por el Municipio de Quito, las características del terreno son:

 COS planta baja: 35%

 COS TOTAL 105%

 Zonificación: A8 (A606-35)

 Clasificación: Suelo Urbano

 Uso principal: R2 (residencial de mediana densidad)

 Altura permitida 3 pisos (9m)

 Retiros frontales: 5m

 Retiros laterales o posteriores: 3m

 Restiro mínimo entre bloques o edificaciones: 6m

 Forma de ocupación del suelo: aislada

Área terreno COS PB COS TOTAL

100% 35% 105%

3234 m2 1131,9m2 3395,7 m2

CUADRO N° 10 ÁREA Y COS DEL TERRENO Elaborado por Arq. Alex Jarrín.

Según el IRM, se puede construir hasta 1131m2 en planta baja, esto debido a que la zonificación es “residencial de mediana densidad”. No obstante se permite la construcción hasta de 3 pisos sin rebasar el 105% del área del terreno, dando un total de máximo 3395 m2.

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3.4 Evaluación de la Ubicación Elegida

Basados en los factores de acceso, cercanía a servicios, líneas de transporte cercanas y evaluación del entorno inmediato, se puede observar en el gráfico que el terreno se encuentra por encima de la calificación promedio, por lo cual se puede concluir que se encuentra en una posición favorable dentro del sector.

GRÁFICO N° 25 EVALUACIÓN DE LA UBICACIÓN Elaborado por Arq. Alex Jarrín.

3.5 Conclusiones

 El terreno tiene una ubicación favorable por ser esquinero, contar con acceso adoquinado, y encontrarse cerca a líneas de transporte.

 Dentro del sector de Calderón, el proyecto se emplaza e un sitio conveniente ya tiene dotación de servicios en rangos menores a 5 km, lo cual supone una ventaja frente a proyectos ubicados mas lejos de estos servicios, no obstante cuenta con algunos competidores ubicados en esta misma posición respecto a los servicios.

 El proyecto cuenta con condiciones favorables de ubicación en el sector, dándole buenos argumentos competitivos en cuanto a ubicación,

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 acceso cercania a servicios lineas de transporte entorno inmediato EVALUACIÓN DE LA UBICACIÓN

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A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 61 teniendo como únicos puntos débiles la distancia moderada a las líneas

de transporte y el proceso de consolidación del lugar.

 Se debería explotar las potencialidades y puntos fuertes de la ubicación en el plan de marketing, es decir la cercanía a los centros de servicios y la facilidad de acceso como puntos que destaquen el proyecto frente a la competencia.

(69)

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4 CAPÍTULO 4: EL MERCADO

En el presente capítulo se prevé analizar con la mayor exactitud posible los parámetros de demanda potencial calificada para el sector del proyecto, y al mismo tiempo comparar al mismo frente a sus competidores directos, con el fin de determinar si existe o no una oportunidad de mercado para el proyecto, y de ser así, el perfil del cliente para el mismo.

CONSTARQ S.A. es una empresa constructora e inmobiliaria que viene operando desde el año 2006 en el sector de Calderón, particularmente en la vía a Marianas, con una presencia en el mercado que se ha venido solidificando.

La empresa actualmente no cuenta con un estudio de mercado en cuanto a la demanda potencial, sino que se ha venido construyendo confiando en los altos índices de crecimiento del mercado en el sector

Para el presente capítulo se ha recurrido a información secundaria (estudios de mercado adquiridos a una empresa especializada) y primaria (levantamiento de campo de datos de los competidores), con lo cual se analizará las variables de oferta y demanda en el sector de calderón a fin de concluir identificando a la competencia directa y las oportunidades de mercado en el sector.

4.1 Demanda

Para los estudios de demanda se tomó como fuentes un estudio de mercado realizado por la empresa GRIDCON2 como fuente de información secundaria. Los datos específicos recogidos de dicho estudio, a los cuales me referiré en adelante, se encuentran en la sección de anexos del presente documento.

Se tomó además como fuente de información primaria para la oferta la investigación directa de los oferentes de vivienda en el sector, registrando dicha

(71)

A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 64 información en fichas prediseñadas con el fin de establecer parámetros de

comparación con el proyecto en cuestión.

4.1.1 Demanda Potencial

Con una población de 2´064.611 personas1, se considera según datos adquiridos de la empresa GRIDCON2, que el promedio de habitantes por hogar es de 4.3 personas, de lo cual se obtiene que en Quito existen 480.142 hogares, dicha cifra vendría a representar la DEMANDA POTENCIAL inmobiliaria en Quito.

De este total, los hogares que tienen interés en adquirir una nueva vivienda nueva en un plazo de hasta 3 años comprenden el 39,01%, es decir 187.303 hogares, de los cuales se dividen en 77% de estrados medios, medio-bajo y bajo.

GRÁFICO N° 26 PORCENTAJE DE HOGARES POR NSE Elaborado por Arq. Alex Jarrín.

Ya que el proyecto se enfoca en los estratos medio y medio – bajo, podemos decir que los potenciales hogares interesados en adquirir una vivienda del NSE objetivo es del 57% del total de hogares interesados en adquirir una vivienda en

1

Datos del INEC proyección del censo de población 2001

2

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A r q . A l e x J a r r í n M o r e i r a Página 65 Quito, es decir 106.762 hogares, de los cuales 59.937 pertenecen al estrato medio

y 46.826 son de estrato medio-bajo.

4.1.2 Demanda Potencial Calificada

Del total de 106.762 hogares visto anteriormente, según los estudios de GRIDCON, la cantidad de hogares que planean comprar su vivienda a través de un crédito hipotecario es de 57.728, de los cuales únicamente3 39.344 estarían en condiciones de acceder al mismo, es decir, que este número de hogares son los que realmente están en condiciones de cancelar el 30% del valor de una vivienda y de ser sujetos de crédito para financiar el restante 70% siendo las cuotas de dicho crédito no mayores al 30% del ingreso familiar.

De estos 39.344 hogares, el 57% pertenecerían a estratos medio y medio-bajo, es decir que el total de la demanda potencial calificada sería de 22.426 hogares

4.1.3 Vivienda Preferida

De acuerdo al estudio de mercado presentado por GRIDCON, el 87% de los potenciales compradores prefieren una casa a un departamento, es decir 19.510 hogares.