Bonos May-13 Nov-13 Mar-14 Mar-15 Feb-16 Clasificación AA- AA- AA- AA- AA- Acción de Clasificación

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Marzo 2011

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Clasificación

Instrumento Clasificación Tendencia

Línea de bonos N° 768 (series A y B) y N° 769 (serie C) AA- Estable

RESUMEN DE CLASIFICACIÓN

ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en categoría AA- con tendencia Estable, la solvencia y líneas de bonos N° 768 (series A y B) y N° 769 (serie C) de SOCIEDAD DE RENTAS COMERCIALES S.A. (en adelante SRC, la sociedad o la compañía).

La clasificación de SRC se sustenta en el nivel de activos de la compañía, en su portafolio, posición de mercado, diversificación, madurez de los negocios y en su situación financiera. Al respecto:

- Nivel de activos: Existen ciertas características que esta clasificadora destaca y que le permiten a SRC mantener estabilidad en sus flujos. Estas características se relacionan con: i) la duración de los contratos con los clientes (20 años en promedio), pactados en UF para mantener cobertura de la inflación; ii) el bajo nivel de morosidad; iii) la tasa de ocupación, que a febrero de 2016, fue de 99,5% en promedio; y iv) el portafolio conservador de inversión.

- Portafolio y posición de mercado: SRC se encuentra sobre el promedio en tamaño y escala, medido sobre m2 arrendables. Al cierre del 2015, la compañía mantenía 399.239 m2 arrendables, lo que se traduce en una alta participación de mercado, respecto a otros participantes que operan principalmente a pequeña/mediana escala en Chile. Por otro lado, SRC posee una gran habilidad para atraer arrendatarios de alto nivel. Entre sus principales clientes se encuentran Derco, Sodimac, Walmart, Cencosud, C s & I s, C u k E C s ’s, t t s La compañía mantiene buenos vínculos con sus clientes, basado en largas relaciones contractuales, lo cual le podría permitir cierto poder de negociación con sus arrendatarios.

- Diversificación: La compañía tiene un bajo nivel de diversificación, respecto a otros actores relevantes de rentas inmobiliarias. En este sentido, los formatos con los cuales opera principalmente, son stand alone, parques industriales, centros de distribución y un mall. Por otro lado, considerando la cartera de arrendatarios de la compañía, más del 50% de los ingresos consolidados pertenecen a empresas relacionadas. Pese a lo anterior, SRC mantiene una red de propiedades a lo largo de siete regiones del país, lo que le brinda cierto nivel de diversificación geográfica.

- Madurez de los negocios: La compañía mantiene una muy baja cantidad de metros arrendables madurando durante los próximos años, lo que significa que el aporte actual de los activos al EBITDA, será muy similar al de los años siguientes. Adicionalmente se considera que los arrendatarios de los activos de SRC poseen una alta calidad crediticia1, lo que se refleja en una baja tasa de morosidad.

- Situación financiera: A septiembre de 2015, SRC mantenía un endeudamiento cercano a 0,40 veces y un indicador de deuda financiera neta sobre EBITDA de 0,94 veces. Estos indicadores, junto a una alta cobertura de gastos financieros y del servicio de la deuda, indican que la compañía tiene amplia holgura para cumplir con sus obligaciones financieras. Actualmente, SRC sólo tiene un bono en el mercado, colocado en diciembre de 2013, cuyo capital se amortizará a partir del año 2021.

La tendencia estable asignada a la clasificación considera las expectativas que el modelo de negocios actual se mantenga en el futuro, vale decir que, mientras SRC continúe con una estructura financiera conservadora y con un plan de inversiones acotado, no se esperan cambios a la clasificación ni a la tendencia asignada. Por el contrario, un plan de inversiones agresivo, que considere una incorporación significativa de deuda, y consecuentemente con ello un deterioro de los indicadores actuales, podría impactar en una baja en la clasificación y/o en la tendencia asignada.

1 Sodimac (categoría AA, local), Walmart (categoría AAA, local) y Cencosud (categoría AA-, local).

Estados Financieros: 30 de septiembre de 2015

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DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS CATEGORÍAAA

Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se verían afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

L sub t í “-” t u m p t ó t categoría AA.

METODOLOGÍA LÍNEA DE BONOS

Metodología utilizada:

- Metodología general de clasificación de empresas.

- Metodología de clasificación de industria de rentas inmobiliarias.

EVOLUCIÓN DE CLASIFICACIÓN DE RIESGO

Bonos May-13 Nov-13 Mar-14 Mar-15 Feb-16

Clasificación AA- AA- AA- AA- AA-

Acción de

Clasificación Primera Clasificación Confirmación Confirmación Confirmación Confirmación Instrumento Líneas N°668 y N° 669 Líneas N°668 (series A y

B) y N° 669 (serie C)

Líneas N°668 (series A y B) y N° 669 (serie C)

Líneas N°668 (series A y B) y N° 669 (serie C)

Líneas N°668 (series A y B) y N° 669 (serie C)

Tendencia Estable Estable Estable Estable Estable

Acción de

Tendencia Primera Clasificación Confirmación Confirmación Confirmación Confirmación

La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

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SOCIEDAD DE RENTAS COMERCIALES

Fecha Informe:

Marzo.2016

INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS

A

NTECEDENTES DE LA COMPAÑÍA

SRC es una sociedad dedicada al arriendo de terrenos, edificios y construcciones. Su cartera de activos la conforman centros de distribución, paños industriales, stand alones y un mall. SRC nació en 2011 de la fusión de dos empresas inmobiliarias (Inmobiliaria La Serena y Prodeco) las que hasta el año 2010 funcionaban en forma independiente. Durante el año 2011 ambas inmobiliarias se fusionaron y adoptaron el nombre de Sociedad de Rentas Comerciales. Por otro lado, durante el mismo año, los activos inmobiliarios de Derco se traspasaron a Sociedad Inmobiliaria Vespucio. Finalmente, durante el 2012, SRC reunió a las tres sociedades: Inmobiliaria La Serena, Prodeco e Inmobiliaria Vespucio, quedando por lo tanto SRC constituida como el vehículo de renta inmobiliaria de la familia del Río.

A la fecha, la compañía tiene activos en siete regiones del país, a través de 18 propiedades, con una superficie arrendable total de 399.239 m2.

Formato Descripción

Red de locales

Comprende el arriendo de 16 bienes inmuebles a actores relevantes de la actividad comercial a escala nacional, con contratos de largo plazo (Derco, Sodimac, Unimarc, Poder Judicial, Municipalidad de La Serena, entre otras).

Centro comercial

La compañía participa en este formato a través de Mall Puerta del Mar, ubicado en La Serena, con dos segmentos de clientes:

o Grandes compañías a nivel nacional (Walmart, Sodimac, Cencosud, Casa&Ideas, Forus, entre otros).

o Locales menores, módulos, estacionamientos y patio de comidas (más de 20 arrendatarios) Tabla 1: Descripción de los formatos de activos de la compañía

(Fuente: Elaboración propia con datos de la compañía)

SRC posee dos accionistas, DT Inmobiliaria S.A. y Vitacura Dos S.A., no existiendo pacto de actuación conjunta. A su vez, estas sociedades son controladas por:

- Juan Pablo del Río Goudie y familia a través de las sociedades Inversiones D y D Cuatro SpA e Inversiones D y D SpA.

- Felipe del Río Goudie y familia a través de las sociedades Inversiones Alcohuaz SpA e Inversiones Carrera SpA. - Carolina del Río Goudie y familia a través de las sociedades Inversiones Gueimen SpA e Inversiones Peñuelas SpA.

El Directorio de la compañía y los principales ejecutivos, se mencionan a continuación:

Directorio

Felipe del Río Presidente Juan Pablo del Río Vicepresidente

Víctor Pucci Director

Edmundo Hermosilla Director Guillermo Agüero Director Tabla 2: Directorio de la compañía

(Fuente: SVS)

Administración

Edmundo Hermosilla Gerente general Luis Alberto Arteaga Gerente de finanzas

Ventura Varela Gerente comercial y de desarrollo Sandra Chavarría Contador general

María Cecilia Moya Abogado

Francisca Mansilla Subgerente administración y contratos Tabla 3: Principales ejecutivos de la compañía

(Fuente: SVS)

No existe comité de directores y no hay asesorías externas controladas por el directorio. Sin embargo, existe un comité de finanzas e inversiones que revisa la situación financiera de la sociedad y se analizan las oportunidades de nuevos proyectos e inversiones.

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2 Reporte 2015 de la Industria de Centros Comerciales en América Latina: Datos Relevantes y Tendencias (ICSC).

SOCIEDAD DE RENTAS COMERCIALES

Fecha Informe:

Marzo.2016

INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS

C

LASIFICACIÓN DE

R

IESGO DEL

N

EGOCIO 1.

I

NDUSTRIA DE RENTAS INMOBILIARIAS Centros Comerciales2

En Latinoamérica existen aproximadamente 48.000.000 m2 de GLA. Considerando factores como el PIB per cápita, el monto de inversiones extranjeras y la inflación, un estudio de International Council Of Shopping Centers (ICSC) seleccionó a Colombia, Argentina, Perú, Brasil, Chile y México para analizar el mercado de los centros comerciales. Estos países concentran aproximadamente el 87% de los GLA totales de Latinoamérica y el 76% de los habitantes de la región.

Indicador Brasil México Colombia Argentina Perú Chile Total

Población total (millones) 201,5 120,6 49,0 41,8 30,6 17,7 461,2

% de población urbana 86% 80% 80% 94% 74% 89% 84%

Población urbana (millones) 174 96 39 39 23 16 387

GLA (millones m2) 13,5 16,2 4,2 2,1 2,1 3,5 41,6

Ratio urbano m2 (GLA/100 hab.) 7,8 16,9 10,8 5,4 9,2 22,2 10,8

Tabla 4: Oferta comercial en países seleccionados, 2014

(Fuente: Reporte 2015 de la industria de centros comerciales en América Latina: datos relevantes y tendencias, ICSC)

La tabla 4 muestra que Chile posee 22,2 m2 arrendables por cada 100 habitantes, el mayor indicador respecto a los demás países seleccionados, lo que demuestra la madurez de este mercado en la región. La oferta de centros comerciales es alta en Chile, ya que cuenta con más de un centro comercial en localidades de menos de 200.000 habitantes. El tamaño promedio de los centros comerciales en nuestro país está dentro de los más altos de la región con 44.500 m2 aproximadamente.

Respecto a los países de la muestra, la dinámica de crecimiento ha sido distinta a la de Chile, pues en los últimos cinco años han ingresado al mercado 326 nuevos desarrollos comerciales (incorporando lo desarrollado en Chile), lo que incrementó en 32% la oferta de GLA en la región. Del crecimiento de la industria, entre los años 2010 y 2014, el 71% de la expansión en centros comerciales estuvo explicada por las incorporaciones de GLA en Brasil y México, el 20% en Perú y Colombia y el 9% restante en Argentina y Chile. Estas cifras no contemplan los nuevos desarrollos que también se han dado en algunos otros países de Sudamérica y Centroamérica, como El Salvador y Costa Rica.

En función del crecimiento demográfico, las tasas de desarrollo comercial de estos seis países y la nueva cartera de proyectos anunciados para los próximos años, se estima que al año 2025 ingresarán aproximadamente 27.000.000 m2 arrendables. Estas proyecciones podrían variar en la medida que los nuevos centros comerciales no tengan buenos niveles de aceptación o el crecimiento económico de la región se ralentice.

Año 2025 Brasil México Colombia Argentina Perú Chile Total

Población urbana (millones) 188 107 46 43 26 17 427

GLA (m2 millones) 22,8 23,3 8,3 4,3 6,5 3,8 69

Ratio urbano m2 (GLA/100 hab.) 12 22 18 10 25 22 16

Tabla 5: Proyecciones de crecimiento en países seleccionados

(Fuente: Reporte 2015 de la Industria de centros comerciales en América Latina: datos relevantes y tendencias, ICSC)

Entre las características más relevantes que se deben tomar en cuenta en el negocio de desarrollo y administración de activos inmobiliarios se encuentran: ubicación, flujo, conectividad y superficie útil arrendable. Lo anterior impacta en cuán atractivo será para los arrendatarios el activo. Esto es relevante si se considera que un locatario puede dar término al contrato de arriendo – e impactar así en los ingresos del administrador – si el local no es lo suficientemente atractivo para la renovación de un contrato de arriendo. Un activo con buena ubicación, por lo tanto, disminuye el riesgo de vacancia.

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3 Cap rate neto = ingresos por arriendos – costos de arriendo – depreciación de propiedades de inversión – contribución de bienes raíces / última tasación

SOCIEDAD DE RENTAS COMERCIALES

Fecha Informe:

Marzo.2016

INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS

2. P

RINCIPALES

F

ACTORES DE

R

IESGO DEL

N

EGOCIO Principales

riesgos Principales mitigadores

Vacancia Contratos de largo plazo.

Siniestralidad Contratos de seguros sobre sus propiedades.

Sensibilidad a la actividad económica

Si bien la compañía no puede controlar este riesgo, sí lo mitiga, en parte, a través del pago de arriendos a un precio fijo, a excepción del mall de La Serena, el cual posee condiciones para que se cobre un ingreso variable, de acuerdo a sus ventas. Lo

anterior, permite una generación de flujos estables para la compañía.

Cambios regulatorios

La reforma tributaria en Chile eleva los impuestos a las empresas, por lo que la compañía percibirá menores flujos futuros.

Ante ello, la compañía mantiene una caja suficientemente holgada para cubrir sus obligaciones.

Tabla 6: Principales riesgos de la compañía y cómo los mitiga (Fuente: Elaboración propia con información de la compañía)

3. P

RINCIPALES FACTORES UTILIZADOS EN LA CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL NEGOCIO

: SRC

EN LA INDUSTRIA

A continuación, se muestran los principales factores analizados por ICR para determinar la clasificación de riesgo del negocio de la compañía, en relación a las características de la industria a la que pertenece. En este sentido:

NIVEL DE ACTIVOS

La compañía posee muchos activos relevantes, lo que le permite mantener una alta estabilidad de sus flujos. Con respecto a lo anterior, la duración de los contratos con los clientes (20 años en promedio) son pactados en UF para mantener la cobertura ante la inflación y se van renovando con bastante anterioridad a su vencimiento, permitiéndole bajos índices de vacancia (0,72% en el Mall Puerta del Mar y 0,17% en la red de locales a enero de 2016). Adicionalmente, la compañía provisiona al 100% sobre los 90 días de mora, y posee un bajo nivel de morosidad.

La compañía posee flujos estables y una política de inversión conservadora, lo que está directamente relacionado con el modelo de negocios. SRC desarrolla proyectos de renta inmobiliaria, compartiendo la inversión en la construcción y en los gastos asociados. En estos proyectos, SRC es dueño de los terrenos, mientras que la inversión en construcción (acondicionamiento del terreno y/o infraestructura) y los seguros son compartidos por ambas partes o bien es de cargo del cliente. Para llevar a cabo este tipo de proyectos, SRC mantiene definidos sus criterios de desarrollo inmobiliario, los que dicen relación a la duración de los contratos, a la ubicación del proyecto y a algunos indicadores específicos como cap rate3 determinado, lo que le ha permitido mantener bajas tasas de vacancia.

PORTAFOLIO Y POSICIÓN DE MERCADO

SRC se encuentra sobre el promedio en tamaño y escala, medido sobre metros arrendables. Al cierre de 2015, la compañía mantenía 399.239 m2 arrendables. Dado lo anterior, la sociedad posee una alta participación de mercado en el mercado de rentas comerciales, respecto a otras inmobiliarias que operan principalmente a pequeña/mediana escala en Chile.

Por otro lado, la compañía posee gran habilidad para atraer arrendatarios de buen nivel. Entre sus principales clientes se encuentran Derco, Sodimac (categoría AA, local), Walmart (categoría AAA, local), Cencosud (categoría AA-, local), Casa & Ideas, C u k E C s ’s, t t s La compañía mantiene buenas relaciones con sus clientes, basado en largas relaciones contractuales, lo cual le podría permitir cierto poder de negociación con sus arrendatarios.

DIVERSIFICACIÓN

SRC posee una baja diversificación del portafolio, derivada de:

- Tipo de activos: SRC posee una baja diversificación de activos según su formato, el que está compuesto actualmente por centros de distribución e industrial (asociados al rubro automotriz), stand alone y un mall ubicado en La Serena.

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SOCIEDAD DE RENTAS COMERCIALES

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Marzo.2016

INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS

CENTRO DE DISTRIBUCION

49,4%

INDUSTRIAL 20,3%

STAND ALONE 14,5%

PLACA COMERCIAL

1,7%

OFICINA Mall 0,1%

14,1%

DISTRIBUCIÓN DE FORMATO DE ACTIVOS SEGÚN METROS ARRENDABLES

Gráfico 1: Distribución de los formatos de activos según metros arrendables (Fuente: Elaboración propia con información entregada por la compañía)

- Arrendatarios: La compañía mantiene una alta concentración de ingresos con empresas relacionadas, las que en su conjunto representan más del 50% de los ingresos totales a septiembre de 2015.

Pese a lo anterior, la compañía se encuentra diversificada geográficamente, a través de una red de propiedades a lo largo de siete regiones del país.

MADUREZ DE LOS NEGOCIOS

La compañía mantiene una muy baja cantidad de espacio madurando para los próximos años, lo que significa que el aporte actual de los activos al EBITDA, será muy similar al de los años siguientes.

En el año 2013, la compañía adquirió un terreno en Las Condes, con el fin de realizar un desarrollo inmobiliario. El terreno cuenta con una superficie de 7.187 m2, en los cuales se proyecta la construcción de un edificio mixto, con un total de 35.450 m2 construidos. Este proyecto contempla una placa comercial de 2.000 m2 y 4.000 m2 de subterráneos que quedaría en poder de SRC para renta, vendiendo el saldo como departamentos u oficina.

Los arrendatarios de los activos de SRC poseen una alta calidad crediticia, sobre todo de las tiendas ancla, lo que se refleja en una baja tasa de morosidad.

(8)

4 Durante el último trimestre de 2014, la compañía vendió tres terrenos (activos prescindibles) generando ingresos extraordinarios por $13.307 millones.

5 Resultado operacional = Ingresos de actividades ordinarias – costo de ventas – gastos de administración

6 EBITDA = Resultado operacional + depreciación de propiedades, plantas y equipos + depreciación de propiedades de inversión. La venta de los terrenos, mencionados anteriormente, generó un EBITDA extraordinario de $5.728 millones.

7 Margen EBITDA = EBITDA / Ingresos de actividades ordinarias SOCIEDAD DE

RENTAS COMERCIALES

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Marzo.2016

INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS

E

VALUACIÓN DEL RIESGO FINANCIERO

1. S

ITUACIÓN FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA

Los ingresos4 aumentaron 3,6% entre septiembre de 2014 y septiembre de 2015, debido principalmente a la variación de la UF y al incremento en la facturación de ventas variables.

El resultado operacional5 aumentó levemente en 1,8% entre septiembre de 2014 y 2015, producto de mayores gastos de administración, mayores contribuciones y costos de seguros. La utilidad, por su parte, aumentó 45,8%, debido principalmente a mayores ingresos financieros derivados de la inversión de los recursos captados de los terrenos vendidos en 2014 (inversión en instrumentos financieros), y por una menor variación del IPC, respecto a 2014, generando una menor reajustabilidad de la deuda.

dic.-12 dic.-13 dic.-14 sep.-14 sep.-15 Ingresos extraordinarios 13.307

Ingresos ordinarios 6.962 7.291 7.950 5.943 6.158 -

5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

INGRESOS CONSOLIDADOS (MM$)

Gráfico 2: Ingresos consolidados consolidados de la compañía (Fuente: EEFF de la compañía)

dic.-12 dic.-13 dic.-14 sep.- 14

sep.- 15 Resultado Operacional 4.055 4.398 10.467 3.624 3.691 Utilidad del Ejercicio 1.861 3.979 6.802 1.995 2.908

Margen operacional (%) 58% 60% 49% 61% 60%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000

RESULTADOS (MM$)

Gráfico 3: Principales resultados de la compañía (Fuente: EEFF de la compañía)

El EBITDA6 de la compañía aumentó 1,8% a septiembre de 2015 respecto a septiembre de 2014, y el margen EBITDA7 disminuyó levemente desde 79,4% hasta 78%, asociados a mayores gastos de administración.

dic.- 12

dic.- 13

dic.- 14

sep.- 14

sep.- 15 EBITDA extraordinario 5.728

EBITDA ordinario 5.253 5.648 6.202 4.717 4.803 Margen EBITDA

ordinario 75,4% 77,5% 78,0% 79,4% 78,0%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

90,0%

- 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000

EBITDA (MM$) y MARGEN EBITDA (%)

Gráfico 4: EBITDA y margen EBITDA de la compañía (Fuente: EEFF de la compañía)

(9)

8 Deuda financiera = Otros pasivos financieros corrientes + otros pasivos financieros no corrientes

9 Endeudamiento = Pasivos totales / patrimonio

10 Endeudamiento financiero neto = (Deuda financiera – efectivo y equivalentes al efectivo) / patrimonio

11 Cobertura de gastos financieros netos = EBITDA / (gastos financieros – ingresos financieros)

12 Cobertura del servicio de la deuda = (EBITDA n-1 – impuestos n – capex recurrente n) / deuda financiera amortizable n; donde n corresponde al año a considerar. Para el cálculo del capex recurrente se consideró la depreciación estimada para los próximos años y un capex de inversión de 23.000 UF.

SOCIEDAD DE RENTAS COMERCIALES

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INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS

2. P

RINCIPALES INDICADORES UTILIZADOS EN LA

C

LASIFICACIÓN DE

R

IESGO

F

INANCIERO

La deuda financiera8 aumentó 2,8% desde diciembre de 2014 hasta septiembre de 2015, debido a los reajustes de los bonos (expresados en UF), mientras que la deuda financiera neta disminuyó 37,8%, producto de recursos captados de la venta de terrenos en el año 2014.

9.034

25.951

23.973 24.652

8.791

21.383

18.062

11.241

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

dic.-12 dic.-13 dic.-14 sep.-15

DEUDA FINANCIERA (MM$)

Deuda Financiera Total Deuda Financiera Neta

Gráfico 5: Deuda financiera de la compañía (Fuente: EEFF de la compañía)

El nivel de endeudamiento9 disminuyó desde 0,42 veces a diciembre de 2014 hasta 0,40 veces a septiembre de 2015, explicado por mayores ganancias acumuladas en el patrimonio. Por otro lado, el endeudamiento financiero neto10 disminuyó desde 0,24 veces hasta 0,14 veces para el mismo periodo, debido al mayor efectivo y equivalentes de la compañía, que compensaron el leve aumento de la deuda financiera. A septiembre de 2015, la deuda de la compañía está conformada únicamente por el bono colocado en diciembre de 2013.

La deuda financiera neta sobre EBITDA disminuyó desde 1,51 veces a diciembre de 2014 hasta 0,94 veces a septiembre de 2015, debido al aumento extraordinario del EBITDA de los últimos 12 meses (venta de activo específico). Exceptuando los flujos extraordinarios, el indicador disminuyó desde 2,91 veces a diciembre de 2014 hasta 2,88 veces a septiembre de 2015, considerando la caja a septiembre de 2014, previo a la venta de los activos.

Respecto a la cobertura de gastos financieros netos11, los ingresos financieros fueron mayores que los gastos financieros (venta de los terrenos), lo que impacta en el indicador de septiembre de 2015.

Indicador (N° de veces) Dic-12 Dic-13 Dic-14 Sep-15

Endeudamiento total 0,28 0,44 0,42 0,40

Endeudamiento financiero neto 0,13 0,30 0,24 0,14

Deuda financiera neta / EBITDA 1,67 3,79 1,51 0,94

Cobertura de gastos financieros netos 7,09 13,76 13,84 -1.341,00

Razón corriente 0,17 3,22 8,12 14,53

Tabla 7: Principales indicadores financieros de la compañía (Fuente: EEFF de la compañía)

El indicador de cobertura de servicio de la deuda12 se estima en un valor aproximado de 4,10 veces a septiembre de 2015, exceptuando los flujos extraordinarios de la venta de los terrenos en el año 2014, reflejados en el EBITDA.

(10)

13 Sobre los activos totales.

SOCIEDAD DE RENTAS COMERCIALES

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Marzo.2016

INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS

S

OLVENCIA DEL EMISOR

La clasificación de riesgo de una empresa (solvencia) corresponde a la evaluación por parte de ICR del riesgo de crédito (probabilidad de default) al cual ésta se ve expuesta. Se compone como una función de:

1. El rating del negocio de la compañía, determinado por la evaluación de los factores primarios/adicionales establecido en la metodología de industria de rentas inmobiliarias (www.icrchile.cl) y detallado en este informe en el apartado Principales factores utilizados en la clasificación de riesgo del negocio: SRC en la industria.

2. La evaluación del riesgo financiero, determinado al analizar los indicadores financieros primarios/adicionales, establecido en la metodología de industrias de rentas inmobiliarias (www.icrchile.cl) y detallado en este informe en el apartado Evaluación del Riesgo Financiero.

Los dos componentes – del negocio y financiero –, son combinados para determinar la solvencia del emisor. En la mayoría de los casos, el riesgo del negocio tendrá una mayor ponderación que el riesgo financiero en la determinación de la clasificación de solvencia.

Para el caso de SRC, la evaluación del riesgo del negocio, esto es, el nivel de los activos de la compañía, posición de mercado, portafolio, diversificación y madurez de los negocios, indica que la clasificación de riesgo se inclina hacia categoría A+. Por otra parte, la evaluación del riesgo financiero, es decir, la evaluación de los niveles de deuda, elevan esta clasificación en un notch (hasta categoría AA-), al tratarse de niveles, por el momento, “Sup s”, respecto a otros competidores de la industria. El deterioro de estos indicadores, podría ser un factor inductor de un cambio en la clasificación o tendencia asignada.

C

LASIFICACIÓN DE RIESGO DEL INSTRUMENTO Bonos

La compañía mantiene inscritas las líneas de bonos N° 768 y N° 769 según el siguiente detalle:

Línea Fecha inscripción Monto Vencimiento (años)

Series inscritas al

amparo de la línea Estado de la línea

768 30 octubre 2013 UF 1.000.000 10 A, B Vigente

769 30 octubre 2013 UF 1.000.000 30 C Vigente

Tabla 8: Detalle líneas de bonos. La colocación máxima no podrá superar UF 1.000.000 (Fuente: SVS)

En diciembre de 2013, la compañía realizó su primera colocación de bonos (serie C) con cargo a la línea 769. El bono fue colocado en el mercado local por UF 1.000.000 a un plazo de 21 años y una tasa de emisión de 4% anual.

La emisión tiene asociados los siguientes resguardos financieros:

Resguardo Exigido A diciembre 2014 A septiembre 2015

Endeudamiento (N° de veces) <= 1,5 0,42 0,40

Activos en garantía (N° de veces) <= 10%13 Cumple Cumple Tabla 9: Detalle covenants

(Fuente: SRC)

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SOCIEDAD DE RENTAS COMERCIALES

Fecha Informe:

Marzo.2016

INDUSTRIA RENTAS INMOBILIARIAS

A

NEXO

Indicador dic-12 dic-13 dic-14 sep-14 sep-15

Activos Corrientes 1.206 5.476 19.026 6.532 22.147

Activos No Corrientes 84.703 97.224 88.533 96.427 87.765

Activos Totales 85.909 102.700 107.559 102.959 109.912

Efectivo y Equivalentes 243 4.569 5.912 5.746 13.411

Pasivos Corrientes 7.041 1.701 2.343 3.141 1.524

Pasivos No Corrientes 11.518 29.670 29.613 29.022 29.877

Pasivos Totales 18.559 31.371 31.956 32.163 31.401

Capital de Trabajo -5.836 3.774 16.683 3.391 20.623

Deuda Financiera Corriente 2.398 769 146 392 404

Deuda Financiera No Corriente 6.636 25.183 23.827 23.365 24.248

Deuda Financiera Total 9.034 25.951 23.973 23.756 24.652

Deuda Financiera Neta 8.791 21.383 18.062 18.010 11.241

Patrimonio 67.349 71.328 75.603 70.796 78.511

Ingresos de Explotación 6.962 7.291 21.257 5.943 6.158

Costos de Explotación 1.799 1.938 9.860 1.653 1.690

Margen Bruto 5.163 5.353 11.397 4.289 4.468

Resultado Operacional 4.055 4.398 10.467 3.624 3.691

Ingresos Financieros 22 24 319 186 858

Gastos Financieros 763 434 1.181 948 748

Gastos Financieros Netos 741 411 862 761 -110

Utilidad del Ejercicio 1.861 3.979 6.802 1.995 2.908

Utilidad de Ejercicio 12 meses 1.861 3.979 6.802 2.750 7.715

Depreciación 1.197 1.250 1.463 1.093 1.112

Rentabilidad patrimonio 0,03 0,06 0,09 0,03 0,10

Rentabilidad activos 0,02 0,04 0,06 0,03 0,07

Razón circulante o ácida 0,17 3,22 8,12 2,08 14,53

Endeudamiento Corto Plazo (Nº de Veces) 0,10 0,02 0,03 0,04 0,02

Endeudamiento Largo Plazo (Nº de Veces) 0,17 0,42 0,39 0,41 0,38

Endeudamiento Total 0,28 0,44 0,42 0,45 0,40

Endeudamiento Financiero 0,13 0,36 0,32 0,34 0,31

Endeudamiento financiero neto 0,13 0,30 0,24 0,25 0,14

Ebitda 5.253 5.648 11.930 4.717 4.803

Margen Ebitda 75,4% 77% 56% 79% 78%

Ebitda 12 meses 5.253 5.648 11.930 6.087 12.015

Capex 54 13.791 310 192 253

Ebitda - Capex 5.198 -8.143 11.620 4.525 4.550

Capex 12 meses 54 13.791 310 7.095 370

Ebitda - Capex 12 meses 0 -8.143 11.620 -1.008 11.645

Deuda Financiera Total / Ebitda (Nº de Veces) 1,72 4,59 2,01 3,90 2,05

Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces) 1,67 3,79 1,51 2,96 0,94

Margen bruto (%) 74% 73% 54% 72% 73%

Margen operacional (%) 58% 60% 49% 61% 60%

Gastos financieros 12 meses 763 434 1.181 1.158 981

Gastos financieros netos 12 meses 741 411 862 962 -9

Cobertura de gastos financieros 12 meses 6,88 13,00 10,10 5,26 12,24

Cobertura de gastos financieros netos 12 meses 7,09 13,76 13,84 6,33 -1.341,00

Ingresos percibidos por adelantado corrientes y no corrientes 606 687 717 694 763 Pasivos ajustados por ingresos diferidos 17.953 30.684 31.240 31.469 30.637

Endeudamiento neto de ingresos diferidos 0,27 0,43 0,42 0,45 0,39

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